VURDERING AF EJENDOMMEN

Transkript

1 Erhverv Poul Erik Bech Statsautoriserede ejendomsmæglere, valuarer MDE Vurd. nr VURDERING AF EJENDOMMEN Beliggenhed..: Lyngbyvej / Omøgade 2-6 / Sejrøgade 1-5, 2100 København Ø Matrikelnr : 5039 Udenbys Klædebo Kvarter, København Ejer..: Andelsselskabet Kristinegården Nørre Voldgade København K Tlf fax @edc.dk - CVR nr København K Herlev Kolding Aabenraa Esbjerg Århus Silkeborg Aalborg Internationalt repræsenteret ved HART CORPORATION, International industrial real estate

2 INDHOLDSFORTEGNELSE 01. Rekvirent 02. Vurderingsmand 03. Vurderingsobjekt 04. Adkomstforhold 05. Vurderingsformål 06. Vurderingstema 07. Dokumenter og bilag 08. Indhentede oplysninger 09. Specifikationer 10. Besigtigelse 11. Beskrivelse 12. Besvarelse Art og anvendelse Grundareal BBR-oplysninger Offentlig ejendomsvurdering Forsikringsforhold Kommune og zonestatus Lokalplanforhold Byrder og servitutter Forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder Årlig leje/kontraktforhold Depositum/forudbetalt leje 13. Forudsætninger 14. Habilitetserklæring 15. Copyright 16. Fremsendelse 17. Datering og underskrift 2

3 01. REKVIRENT: Andelsselskabet Kristinegården v/b & T Administrationsaktieselskab H. C. Andersens Boulevard 51, København V Att.: Advokat Uffe Bierfelt 02. VURDERINGSMAND: Statsaut. ejendomsmægler, valuar Jørn Søby EDC Erhverv Poul Erik Bech Nørre Voldgade København K Sagsnr / / VURDERINGSOBJEKT: Lyngbyvej / Omøgade 2-6 / Sejrøgade 1-5, 2100 København Ø Matr. nr Udenbys Klædebo Kvarter, København 04. ADKOMSTFORHOLD: Ejendommens ejer er ifølge tingbogen: Andelsselskabet Kristinegården 05. VURDERINGSFORMÅL: Nærværende revurdering skal af rekvirenten anvendes til fastsættelse af andelskronens værdi pr

4 06. VURDERINGSTEMA: Fastsættelse af ejendommens kontante markedsværdi (handelsværdi) i h. t. 5, stk. 2 b i Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber - den kontante handelsværdi som udlejningsejendom pr ud fra de på vurderingstidspunktet gældende markeds- og konjunk-turforhold. Markedsværdi (handelsværdi) er den sum, for hvilken et aktiv skulle kunne omsættes på vurderingsdagen mellem en villig køber og en villig sælger i en normal handel mellem gensidig uafhængige parter efter en rimelig markedsføring og forhandling, hvori parterne hver især har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang. 07. DOKUMENTER OG BILAG: Vi har modtaget kopi af følgende: Bilag 1: Ejendomsskattebillet Bilag 2: Lejerliste med månedlig boligafgift m.v., pr Bilag 3: Bygningsforsikringspolice med Nykredit Forsikring, police nr Bilag 4: Årsrapporter 2004 og 2005 med budgetforslag for følgende år. Bilag 5: Referater af ordinære generalforsamlinger og Bilag 6: Notat om udførte større vedligeholdelses- og forbedringsarbejder på ejendommen i perioden Herudover har vi modtaget mundtlige oplysninger om ejendommen af Jan Vestergaard, Jesper Pedersen og Jacob Jensen. 08. INDHENTEDE OPLYSNINGER: Vi har indhentet elektronisk print af tingbogen, BBR-meddelelse og lokalplan nr. 143, samt rekvireret 15. alm. vurdering vedrørende ejendommen. 09. SPECIFIKATIONER : Art og anvendelse Ejendommen er en udlejningsejendom til beboelse og erhverv, opført i 1924, indeholdende 130 beboelseslejligheder og erhvervslejemål, iflg. BBR-meddelelse. 4

5 09.02 Grundareal Ifølge tingbogen andrager grundarealet m BBR-oplysninger Ifølge BBR-meddelelse af andrager ejendommens arealer følgende: Bebygget areal Boligareal Erhvervsareal Kælder Bygning 1: Lyngbyvej 38-60, Omøgade 2-6 og Sejrøgade m m m 2 *) m 2 Bygning 2: Lyngbyvej 56 A 121 m m 2 **) 121 m 2 Bygning 3: Lyngbyvej 44 A 121 m m 2 **) 121 m 2 Bygning 4: Omøgade 6 61 m 2 61 m 2 ***) I alt m m m m 2 *) heraf 88 m 2 i kælder **) heraf 120 m 2 i kælder ***) anvendes til opbevaring, redskaber, barnevogne m. v. Derudover 2 udhuse, opført i 2002 på henholdsvis 21 og 89 m Offentlig ejendomsvurdering Ejendomsværdien andrager pr kr , heraf grundværdi kr Forsikringsforhold Ejendommen er bygningsforsikret i Nykredit Forsikring ved police nr Forsikringen omfatter bygningsbrand, svampe- og insektskade m. v. 5

6 09.06 Kommune og zonestatus Ejendommen er beliggende i byzone i Københavns kommune Lokalplanforhold Der er den tinglyst lokalplan nr. 143 Kristineberg på ejendommen. Lokalplanen er opdelt i 2 underområder I og II, hvor område 2 er nærværende ejendom. Område I omfatter en række ejendomme på Kristineberg. Lokalplanens formål var primært at muliggøre opførelse af bebyggelse til serviceerhverv i den del af området, der ligger nærmest Kristineberg. Område II er fastlagt til boligformål. Endvidere fremgår f. s. v. angår område II, at den del af bebyggelsens stueetage, der har facade i vejlinien mod Lyngbyvej, kun må anvendes til butiks- og kontorlokaler og lignende. Lokalplanens bestemmelser giver ikke anledning til bemærkninger Byrder og servitutter Der henvises til vedhæftede elektroniske tingbogsoplysninger. Vi har gennemgået tingbogen og den tilhørende akt. Der er efter vor opfattelse ikke tinglyst så byrdefulde bestemmelser, at de vil være til hinder for omsætning af ejendommen. Servitutter, tinglyst før 1929, beror på Landsarkivet og forudsættes ikke at indeholde byrdefulde bestemmelser. 6

7 09.09 Forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder Iflg. det udarbejdede notat om større vedligeholdelses- og forbedringsarbejder på ejendommen, og iflg. det oplyste under besigtigelsen er der på ejendommen indenfor de senere år udført følgende større vedligeholdelses- og forbedringsarbejder: Udskiftning af vinduer til termovinduer, samt isolering af mansard, etageadskillelser mod loft og mod kælder Brandsikring og 1994 Installation af centralvarme med fjernvarmeforsyning, udskiftning af koldtvandsrør, projektpris kr. 7,3 mio., tilskud 3,5 mio Udskiftning af portrumsdæk, udgift 0,24 mio Udskiftning af kloaker og ny gårdbelægning, udgift kr. 1,9 mio Opførelse af nye skure, renovering af gårde og gårdsammenlægning, udgift kr. 2,3 mio Renovering af forretningsfacader mod Lyngbyvej, udgift kr. 0,3 mio. pr. år Renovering af trappeopgange, udgift kr kr. 0,2 mio. (1 opgang) Lokalnet, udgift kr. 1,0 mio. Iflg. det oplyste under besigtigelsen er der for ca. 9 år siden installeret individuelle vandmålere. Vi har ikke mulighed for beregning af forbedringsforhøjelser af boliglejen alle udførte forbedringsrelaterede arbejder. Vi har i efterfølgende udkast til omkostningsbestemt lejebudget lagt et skønnet beløb til grund, fastsat ud fra erfaringstal og normtal Årlig leje/kontraktforhold På basis af vedhæftede omkostningsbestemte lejebudget kan den årlige boligleje ansættes til i alt kr Erhvervsleje, ansat til kr. 750/m 2 i gennemsnit for butiksog kontorlokaler excl. kælderlokaler ( i alt m 2 ) kr I alt kr De i huslejebudgettet anførte forbedringsudgifter er ansat på grundlag af det i foranstående afsnit "Forbedringsarbejder" anførte. 7

8 Endvidere er det i det udarbejdede omkostningsbestemte lejebudget henlagte beløb til fornyelse fordelt med 1/3 til kapitalafkast og 2/3 til udvendig vedligeholdelse. Den beregnede boligleje indgår i efterfølgende prisfastsættelse af ejendommen. Ved ansættelse af erhvervslejen er forudsat, at erhvervslejekontrakter er indgået med indhold, som er sædvanlige for erhvervslejemål som disse Depositum/forudbetalt leje Det er forudsat, at depositum og forudbetalt leje svarer til 6 måneders leje. 10. BESIGTIGELSE: Ejendommen blev besigtiget den 18. maj Til stede ved besigtigelsen var Jan Vestergaard, Jesper Pedersen og Jacob Jensen fra andelsboligforeningens bestyrelse, samt statsaut. ejendomsmægler, valuar, Jørn Søby fra EDC Erhverv Poul Erik Bech, København. Besigtigelsen har ikke haft karakter af en byggeteknisk gennemgang af ejendommen. Den i nærværende vurderingsforretning anførte beskrivelse er således alene vurderingsmandens umiddelbare indtryk af ejendommen under besigtigelsen med de bemærkninger, der måtte være knyttet hertil. Ved nærværende vurdering havde vi lejlighed til at besigtige ejendommen udvendig, gårdarealer, enkelte hoved- og bagtrapper, del af kælderetage, del af loftsetage, samt beboelseslejlighederne Lyngbyvej 44, 4. og Omøgade 2, 2. th. 11. BESKRIVELSE: Nærværende vurdering vil ikke omfatte en detaljeret beskrivelse af ejendommen og dens indretning, man alene en summarisk beskrivelse på grundlag af besigtigelsen. Ejendommen er en udlejningsejendom til beboelse og erhverv, opført i Ejendommen omfatter flere sammenbyggede etageejendomme, opført i 5 etager incl. mansardetage og med kælder, og danner i sin bygningsform 3 gårdrum. Ejendommen er opført i mursten og mansardtaget er tækket med tegl. Facader fremstår i blank mur, røde sten mod gader og gule sten mod gårde. 8

9 Ejendommen indeholder i alt 130 beboelseslejligheder, butiks- og kontorlejemål i stueetage mod Lyngbyvej i vejlinie, herunder hjørnebutikker Lyngbyvej/Omøgade og -/Sejerøgade. Endvidere et kliniklejemål Lyngbyvej 58, 1. sal. Beboelseslejemålene er i varierende størrelser, og et større antal lejligheder er sammenlagte horisontalt. Lejlighedsstørrelser iflg. BBR-meddelelse. 2-værelses er i størrelser på m 2 3-værelses er i størrelser på m 2 og 4-6-værelses er i størrelser på m 2, hvoraf de største generelt er sammenlagte lejligheder. Alle lejligheder indeholder desuden køkken og badeværelse eller, iflg. det oplyste under besigtigelsen badefacilitet. I ejendommen kælder forefindes tidligere vaskerum, nu depotrum, samt beboerpulterrum, varmecentral, disponible rum og kælderrum til erhvervslejemål. Loftsetagen er indrettet med beboerpulterrum og tørrelofter. Ejendommens 3 gårdarealer er alle relativt nyanlagte med grønne opholdsarealer, legepladser, nyere træbygninger/skure til cykler, redskaber, opbevaring m. v. Gangarealer er belagt med betonsten. På ejendommen er der i de senere år udført en række væsentlige vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, og ejendommen fremtræder i dag generelt i en god vedligeholdelsesstand med velpassede gård/havearealer. Iflg. det oplyste under besigtigelsen har sagkyndig udtalelse om tagdækning fastsat dennes restlevetid til år. Ejendommen er beliggende på Ydre Østerbro i et område med såvel etageboligejendomme som større erhvervsejendomme, fortrinsvis med serviceerhverv. 12. BESVARELSE: På baggrund af den foretagne besigtigelse, de foreliggende dokumenter og indhentede oplysninger kan vi efter bedste evne og overbevisning ansætte ejendommens kontante markedsværdi som udlejningsejendom pr , til: Kr ,00 skriver kroner ethundredefiretitremillionersekshundredetusinde 00/100, kontant. 9

10 Ejendommen har en vis liebhaverværdi grundet ejendommens gode beliggenhed, generelt gode vedligeholdelsesstand og det store antal beboelseslejligheder i varierende størrelser. Værdiansættelsen er endvidere baseret på vort kendskab til aktuelle udbud samt egne salg af lignende ejendomme i Frederiksberg og Københavns kommuner, samt at der generelt er stor efterspørgsel efter boligudlejningsejendomme. Det skal bemærkes, at individuelle forbedringsarbejder i de enkelte lejligheder ikke indgår i vurderingen, ligesom værdiansættelsen ikke afspejler en udbudspris af ejendommen i forbindelse med en likvidation af andelsboligforeningen. Såfremt nærværende vurdering anvendes i forbindelse med salg af andelsboliger, må vurderingen i h. t. 5, stk. 2 b i Lov om Andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber ikke være mere end 18 måneder gammel. 13. FORUDSÆTNINGER: Vi har i nærværende vurdering forudsat: at ejendommen er lovligt opført, indrettet og benyttet, at alle installationer er lovlige og funktionsdygtige, at ejendommen ikke er forurenet i henhold til miljølovgivningen, og at den ikke er registreret eller anmeldt til registrering som muligvis forurenet/muligt kemikaliedepot, at skønnede forbedringsforhøjelser af boliglejen, anført i udkast til omk-budget, kan lægges til grund, at ejendommen ikke er behæftet med skjulte fejl eller mangler, at der ikke påhviler ejendommen utinglyste rettigheder overfor trediemand, at der ikke påhviler ejendommen utinglyst gæld til det offentlige eller andre, at der ikke er afsagt kendelser eller vedtaget betalingsvedtægter vedrørende anlægsarbejder, hvoraf der senere pålægges ejendommen udgifter, at bygningsarealer iflg. BBR-meddelelsen lægges til grund, samt at der foretages sædvanlig refusion, herunder refusion af deposita/forudbetalt leje. 14. HABILITETSERKLÆRING: Nærværende vurdering er afgivet efter bedste evne og overbevisning, og vi kan erklære, at vi ikke har nogen interesse i denne sag udover denne vurderingsforretning. 10

11 15. COPYRIGHT: Nærværende vurderingsforretning må ikke uden vurderingsmandens skriftlige samtykke anvendes af andre end rekvirenten, til andre formål end angivet i vurderingsformålet og må ikke gengives helt eller delvist. 16. FREMSENDELSE: Nærværende vurdering tillige med udskift af tingbogen er fremsendt i 2 eksemplarer: 1 eksemplar til B & T Administrationsaktieselskab, H. C. Andersens Boulevard 51, København V, att.: Advokat Uffe Bierfelt, og 1 eksemplar til Jan Vestergaard, Lyngbyvej 44, 4., 2100 København Ø, som tillige har modtaget rapporten pr. mail. 17. DATERING OG UNDERSKRIFT: København, den 7. juni 2006 Som vurderingsmænd: EDC Erhverv Poul Erik Bech Jørn Søby Statsaut. ejendomsmægler, valuar Stig Nordbøge Statsaut. ejendomsmægler 11

12 ANSLÅET OMKOSTNINGSBESTEMT LEJEBUDGET SOM UDLEJNINGSEJENDOM Kapitalafkast: 7% af 15. alm. vurdering kr kr /3 af hensættelser til fornyelser (satsreguleret) kr kr Udgifter: Grundskyld m. v. og renovation 2006 kr El kr Forsikring kr Varme- og vandregnskab kr Vicevært/renholdelse kr kr kr Boligprocent, /14.000, 87,4 % kr Forbedringer: Samlet anslået forbedringsforhøjelse af boliglejen med baggrund i udførte forbedringsarbejder på ejendommen gennem de senere år, herunder vinduesudskiftning, brandsikring, varmeanlæg, isolering, haveanlæg, installation af vandmålere og netværk m. v., idet de pågældende arbejder ikke alle detaljeret kan prisfastsættes, i alt anslået kr Administration, anslået kr Vedligeholdelse: Udvendig, m 2 à kr. 131,00 kr incl. 2/3 af hensættelser til fornyelser Budgetleje kr Udgiftsbeløb hidrør fortrinsvis fra budgetforslag S. E. & O 12

13 UDKAST TIL DRIFTSBUDGET INDTÆGTER Boligleje kr Erhvervsleje kr kr UDGIFTER Grundskyld m. v. og renovation 2006 kr El kr Forsikring kr Varme- og vandregnskab kr Vicevært/renholdelse kr Administration, anslået kr kr VEDLIGEHOLDELSE Udvendig, m 2 à kr. 131,00 kr incl. 2/3 af hensættelser til fornyelser Budgetleje kr Udgiftsbeløb hidrør fortrinsvis fra budgetforslag S. E. & O. 13

14 14

15 15