Regionalt boligoverblik Fyn

Transkript

1 Fyn Boligøkonom Joachim Borg Kristensen Juni 2015

2 Boligpriserne over de seneste tre år Boligpriser, ændring (%) Centrale København * Større byer * 7.6 Københavns nærområder 4.7 Nordjylland Fyn Østjylland Vestjylland Syd- og Sønderjylland Øvrige Sjælland og Bornholm Centrale København Større byer Nærområder til København Nordjylland Fyn Østjylland Vestjylland Syd- og Sønderjylland Vest- og Sydsjælland og Bornholm Anm.: Fra 4. kvartal 2011 til 4. kvartal 2014 for parcel- og rækkehuse. (*) Ejerlejligheder anvendes i det centrale København (København og Frederiksberg) og de større byer (Aarhus, Odense og Aalborg). Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets 2 Juni 2015

3 Fyn kontra landsgennemsnit Kr./m 2 for parcel- og rækkehuse Hele landet Fyn Parcel- og rækkehuse Prisændring (%) Hele landet -3,6-4,5 0,8 1,4 2,4 2,7 Fyn -4,8-5,3-0,5-0,6 1,3 1,5 Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorrigeret. Kilde: Nykredit Markets på baggrund af tal fra Realkreditrådet og Boligsiden.dk 3 Juni 2015

4 Handelspriser Seneste tendenser og prognose

5 Polariseringen forstærkes 2014 blev et fornuftigt år For landet som helhed blev salgstiderne kortere, nedslagene mindre og antallet af salg steg til det højeste niveau i syv år. Handelspriserne for landets parcel- og rækkehuse steg desuden med 1,4%. Svagt boligmarked i flere områder I 2014 faldt priserne i 5 ud af 11 landsdele, og vi forventer, at prisstigninger i første omgang breder sig i nærområder til de største byer. I flere land- og yderområder er der imidlertid så mange boliger til salg, at det i kombination med fraflytning og tab af arbejdspladser holder priserne nede. Lave renter sætter dagsordenen Rentefald har gjort lånefinansiering historisk billig. Boligoptimismen har samtidig fået tag i danskerne. Nykredits prognose peger på, at huspriserne vil stige med 2,4% i 2015 og 2,7% i 2016 (landsplan). Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorrigeret. Prisændring å/å er opgjort med årsgennemsnit. Regionale boligpriser Prisændring (%) Parcel- og rækkehuse -3,6-4,5 0,8 1,4 2,4 2,7 København by -0,8-3,5 8,1 7,6 4,9 4,9 Københavns omegn -2,3-5,0 5,6 5,2 Nordsjælland -3,1-5,4 0,9 2,9 4,3 3,0 Østsjælland -3,9-5,0 2,8 2,8 2,9 3,1 Vest- og Sydsjælland -8,1-10,1-2,7-2,0-0,5 1,5 Bornholm -12,1-13,4-4,3 1,7-0,6 0,7 Fyn -4,8-5,3-0,5-0,6 1,3 1,5 Sydjylland -3,2-4,0-2,2-0,2 1,1 1,9 Østjylland -2,2-2,6-0,1-0,8 1,8 2,3 Vestjylland -3,1-2,6-0,9-0,7-0,3 1,7 Nordjylland -4,3-0,5 0,1 1,2 1,4 1,8 Ejerlejligheder -1,8-1,7 7,8 5,1 5,0 4,6 København by -0,1-0,5 13,0 7,5 7,3 6,0 Aarhus kommune 1,3-1,7 3,9 4,9 7,5 4,6 Fritidshuse -5,9-7,0-0,3-3,5 0,4 1,8 Kilde: Nykredit Markets 5 Juni 2015

6 Fyn: Huspriserne er stort set uændrede Stabile huspriser på Fyn Priserne på parcel- og rækkehuse faldt med 0,6% i 2014 og har nu været nogenlunde stabile i de seneste par år. Dermed lægger prisudviklingen på Fyn sig på linje med det meste af Jylland. Foreløbige handelsdata indikerer, at huspriserne har været uændrede siden årsskriftet med et prisfald på 0,1% i januar-marts 2015 (sæsonkorrigeret). Men lang liggetid på næsten 321 dage i gennemsnit. Også stor polarisering på Fyn Ligesom resten af landet er Fyn præget af en intern polarisering mellem land og by. Odense har den mest positive prisudvikling. Andre steder registreres der derimod fortsat prisfald. Fyns ejerlejlighedspriser er steget med 4-5% over de seneste tre år (knap 10% i Odense). Fritidshuspriserne steg med 0,5% i 2014 oven på et stærkt 2. halvår, som er fortsat ind i Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorrigeret. Prisvækst å/å er opgjort med årsgennemsnit. Stort set uændrede huspriser i de seneste par år Kr./m 2 på Fyn Fritidshuse Tendensen for huse er fortsat i 1. kvartal Prisændring på Fyn (%) Ejerlejligheder Parcel- og rækkehuse Seneste Kvartal Parcel- og rækkehuse -0,5-0,6-0,1 Ejerlejligheder +0,9 +4,2-1,7 Fritidshuse -2,7 +0,5 +5,8 Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets 6 Juni 2015

7 Vending er på vej på Fyn Udsigt til lidt højere priser på Fyn Stabiliseringen i er sket oven på en periode med markante prisfald i de foregående 4 år. Vi forventer dog, at priserne nu også vil begynde at stige i flere områder uden for Odense i takt med en gradvis vending. Prognosen for huspriserne på Fyn som helhed lyder derfor på: +1,3% i 2015 og +1,5% i 2016 Ejerlejlighedspriserne steg med 4,2% i 2014 oven på en 0,9% stigning i Odense fører an som vækstcenter I Odense stiger priserne for huse og i særdeleshed for ejerlejligheder. I det seneste år har Nyborg og Nordfyns kommuner også vist en positiv udvikling. På resten af Fyn udvikler huspriserne sig derimod fortsat svagt. Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorrigeret. Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets Huspriserne kan være på vej op efter flere års stilstand Kr./m 2 på Fyn Parcel- og rækkehuse på Fyn Polariseringen er blevet forstærket Kr./m 2 Odense, ejerlejligheder Odense, huse Svendborg Faaborg-Midtfyn Juni 2015

8 Boligpriserne pr. 1. kvartal 2015 Prisvækst (%) Prisniveau, SA (DKK) Seneste kvartal (k/k) Parcel- og rækkehuse på Fyn ,8-5,3-0,5-0,6-0,1 Odense ,0-2,9 2,3 2,1 0,9 Middelfart ,4-5,7-0,9-3,6-1,7 Svendborg ,3-5,4-2,5-1,4-4,5 Kerteminde ,2-4,3-5,2-2,4-4,6 Nyborg ,4-2,4-2,9 2,7-1,0 Faaborg-Midtfyn ,7-4,1-1,7-6,4 5,3 Assens ,0-10,8-1,1-2,3 2,5 Nordfyns ,7-10,4-11,3 6,1 2,2 Langeland ,6-17,2-0,3-5,1 5,1 Ejerlejligheder på Fyn ,3 0,6 0,9 4,2-1,7 Odense ,0 1,2 3,8 6,6 0,9 Fritidshuse på Fyn ,4-9,9-2,7 0,5 5,8 Anm.: Gennemsnitlige handelspriser pr. m 2 (alm. fri handel). Prisændringer i er opgjort med årsgennemsnit, mens seneste kvartal (k/k) er sæsonkorrigeret. Ærø er ikke vist på grund af tyndt datagrundlag med for få handler. Kilde: Nykredit Markets på baggrund af tal fra Realkreditrådet og Boligsiden.dk 8 Juni 2015

9 Huspriserne i de fynske kommuner Vestfyn Østfyn Kr./m 2 Kr./m Middelfart Kerteminde Assens Nyborg Nordfyns Odense Kr./m 2 Odense, ejerlejligheder Odense, parcel- og rækkehuse Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets (data til og med 4. kvartal 2014) Sydfyn Kr./m Svendborg Faaborg-Midtfyn Langeland Juni 2015

10 Omsætning Handler, salgstider og nedslag

11 14% flere fynske boligsalg i 2014 men lang liggetid Handelsaktivitet på boligmarkedet på Fyn Parcel- og rækkehuse Aktuelt Seneste 1 år Seneste 3 år Top-nu Handelspris Kr./m ,6% -6,3% -17% Omsætning Antal handler/år ,2% +16,2% -37% Liggetid Antal dage Prisnedslag Andel 6,8% -1,0pp +0,4pp. Ejerlejligheder Handelspris Kr./m ,2% +5,9% -10% Handler pr. år, ændring : < -5% [-5%, 0%[ [0%, 5%[ [5%, 10%[ [10%, 20%[ [20%, 25%[ 25% Omsætning Antal handler/år ,1% +29,8% -27% Liggetid Antal dage Prisnedslag Andel 3,0% -1,4pp -1,9pp. Fritidshuse Handelspris Kr./m ,0% -11,4% -23% Omsætning Antal handler/år ,9% +55,1% -22% Liggetid Antal dage Prisnedslag Andel 11,4% +2,1pp +4,2pp. Anm.: Handelsdata er foreløbige (alm. fri handel), gennemsnitsbetragtning. Liggetid er for boliger udbudt til salg, mens prisnedslag er i forhold til første udbudspris. Tidspunkt for toppen varierer i perioden Kilde: Nykredit Markets på baggrund af tal fra Realkreditrådet og Boligsiden.dk 11 Juni 2015

12 Karakteristik Økonomisk udvikling og tendenser

13 Fyn Odense trækker boligmarkedet frem Boligpriser. Priserne på helårsboliger stiger primært i Odense, mens de stabiliserer sig i flere andre områder. Der er udsigt til, at priserne vil begynde at stige flere steder i takt med en gradvis vending på boligmarkedet. Huspristillid. Over halvdelen i Region Syddanmark forventer prisstigninger på et års sigt. Under 10% forventer prisfald. Renter / boligbyrde. Regionale vækstcentre. Lave boligrenter understøtter stabiliseringen og en gradvis vending til stigende aktivitet i flere områder. De samlede boligudgifter er lave målt i forhold til indkomster. Som universitets- og vækstby har Odense oplevet en markant beskæftigelsesfremgang siden Der er mange tilflyttere, og byen kan forvente 6-7% flere indbyggere over de kommende 10 år. Der er positiv afsmitning til flere nabokommuner. Det gælder også mod vest, hvor Middelfart indgår i Trekantsområdet. Handelsaktivitet. Arbejdsmarkedet. Boligbyggeri. 14% flere boligsalg fra 2013 til 2014 på Fyn, men Odense er drivkraft med 39% af alle salg. Der er imidlertid en lang liggetid på 321 dage i gennemsnit for parcel- og rækkehuse. Beskæftigelsen er steget over de seneste 2-3 år, men den er fortsat svag i sammenligning med tidligere. I særligt de seneste kvartaler er antallet af jobopslag steget pænt i Odense såvel som på resten af Fyn. Vi forventer da også en højere beskæftigelse fremadrettet med Odense som vækstmotor. Qua svag efterspørgsel og et stort udbud i mange områder er boligbyggeriet fortsat lavt på Fyn. Men selv i Odense ligger boligbyggeriet fortsat på et lavt niveau. Det vil dog formentlig begynde at stige. Svag efterspørgsel i landdistrikter. Til trods for at boligsalget faldt i blot to kommuner fra 2013 til 2014, er der nedadgående boligpriser i flere områder. Markedet udfordres af fraflytning og lav vækst, om end pendling holder hånden under dele af Fyn. Prisfald og overbelåning. Boliger til salg. På Fyn er huspriserne i gennemsnit omtrent 20% lavere end på toppen i Der er derfor problemer med overbelåning og tvangssalg i nogle områder. På Langeland, i Assens og i flere andre land- og yderområder er mange boliger udbudt til salg på et niveau, som skaber et nedadrettet prispres. 13 Juni 2015

14 Boligoptimisme blandt fynboer Flertallet bor i et parcel- eller rækkehus boliger på Fyn Fritidshuse Øvrige boligtyper indbyggere i den fynske landsdel. Heraf bor 40% i Odense kommune. Fyn er et velafgrænset område, der spænder vidt fra landets tredje største by til tyndtbefolkede områder langs kyster og på øer. Lejligheder Øvrige Odense Parcel- og rækkehuse Ejerboliger tegner sig for 52% af boligerne, mens andelsboliger udgør 3%. Udlejningsboliger fordeler sig på privat (25%), almennyttig (18%) og offentlig (2%). Positive forventninger til huspriserne 56% af indbyggerne i Region Syddanmark forventer, at huspriserne vil stige over de kommende 12 måneder. Kun 7% forventer prisfald. Det skyldes formentlig en kombination af, at mange oplever en bedring på boligmarkedet og de lave renter. Den effektive rente for et fastforrentet realkreditlån er faldet fra 3,6% i jan til ca. 2,5% (ekskl. bidrag). Flere end hver anden forventer højere huspriser Svarfordeling i Syddanmark (%) 60 December December 2013 December April Anm.: Undersøgelse af danskernes forventning til huspriserne på 1-års sigt. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 0 Meget lavere Lavere På samme niveau Højere Meget højere 14 Juni 2015

15 Vækstcenter i og omkring Odense Odense som regionalt vækstcenter Odense er en universitetsby med pæn vækst og erhvervsudvikling samt et kommende supersygehus. Den er knudepunkt for infrastruktur med gode pendlingsmuligheder fra Middelfart, Nyborg og Svendborg. Mange tilflyttere medvirker til, at befolkningen vokser i Odense og dele af nabokommunerne. Landdistrikter og byer på resten af Fyn Landdistrikterne fylder meget, men der er også flere byområder ud over Odense. Vestfyn har Middelfart som centerby og indgår i Trekantsområdet. Området ligger derfor placeret midt mellem to regionale vækstcentre. Østfyn har Nyborg som centerby, men det meste af både Kerteminde og Nyborg kommuner ligger tæt på Odense. Sydfyn har mange småøer og består hovedsageligt af landdistrikter. Svendborg er den største centerby i området, der generelt præges af natur og turisme. Maritime erhverv fylder en del. Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, Regional- og landdistriktspolitisk redegørelse Juni 2015

16 Beskæftigelsen er fortsat svag Offentlig service fylder relativt meget beskæftigede på Fyn. Det svarer til 94,3% af arbejdsstyrken og 71,1% af de årige. 16% er beskæftiget i industrien og landbruget. Det er kun lidt flere end landsgennemsnittet på 15%. Handel, transport og private serviceerhverv tegner sig for 36%, hvilket er lavere end de 41% på landsplan. Hele 42% er derimod servicebeskæftigede inden for den offentlige sektor, kultur eller fritid. Det er med til at stabilisere beskæftigelsen. Fyns beskæftigelse er steget siden 2012 Danmark tabte næsten fuldtidsbeskæftigede lønmodtagere i , svarende til et 6% fald. I er beskæftigelsen dog steget med På Fyn faldt lønmodtagerbeskæftigelsen med i , hvilket er et fald på 9%. Siden da er der dog blevet ca flere lønmodtagere på Fyn. Beskæftigelsen i sektorer Erhvervsservice, finans, kommunikation mv. Beskæftigelsesnedgang siden 2008 (antal personer) 2,30 2,25 2,20 Landbrug og fiskeri Bygge og anlæg Industri Handel og transport Offentlig service mv. Mio. Hele landet Andel af alle beskæftigede Fyn Hele landet 0% 20% 40% Fyn, h.a Anm.: Fuldtidsbeskæftigede lønmodtagere frem til udgangen af Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 2,15 2, Juni 2015

17 Men arbejdsmarkedet er generelt i bedring Flere jobopslag på Fyn Jobopslag på Jobnet På landsplan steg antallet af jobopslag med 47% fra 1. kvt til 1. kvt Den stigende tendens afspejler, at virksomheders efterspørgsel generelt er steget siden 2011, hvor jobopslagene var i bund. På Fyn er der også blevet flere jobopslag. Odense har fordoblet jobopslagene fra ca i 2. halvår 2010 til nu over På resten af Fyn er antallet steget fra ca til knap i samme periode. Særligt i 2014 blev der opslået flere stillinger. Vi forventer højere beskæftigelse Efterspørgslen er fortsat svagere end før krisen, men beskæftigelsen på Fyn er steget moderat over de seneste 2-3 år. Siden 2011 har jobopslagene i Odense vist en markant stigning, som overgår Aarhus og Aalborg. Vi forventer da også en højere beskæftigelse i særligt Odense og i mindre grad på resten af Fyn. Flere jobopslag på Fyn og særligt i Odense Kilde: Styrelsen for Arbejdsmarked og Rekruttering, Nykredit Markets 17 Juni 2015

18 Fraflytning vil udfordre områder uden for Odense flere odenseanere om 10 år Fyn forventes at få flere indbyggere over de kommende 10 år, hvilket er noget mindre end de seneste 10 års vækst på indbyggere. Søgningen mod Odense ventes at tiltage, således at byen vil få flere indbyggere frem mod Befolkningsnedgang uden for Odense I de seneste 10 år har der også været fremgang i Middelfart og Kerteminde og i mindre grad Nyborg og Nordfyns kommuner. Det vil formentlig ikke fortsætte. Prognosen peger således på, at 6 ud af de 10 fynske kommuner har udsigt til befolkningsnedgang i Pendlere understøtter landdistrikter Gode pendlingsmuligheder medvirker til at modvirke fraflytningen i landdistrikter. Den gennemsnitlige pendlingsafstand ligger midt i feltet, da fynboere pendler længere end vestjyder og kortere end sjællændere uden for København. Forskel mellem til- og fraflytning i 2014 Flyttebalance (antal personer) Nyborg Odense Middelfart Langeland Svendborg Ærø Kerteminde Assens Faaborg-Midtfyn Nordfyns Pendlingsafstand i 2013 Under 15 km km km km. Over 25 km. Anm.: Gns. pendlingsafstand mellem bopæl og arbejdssted. Fordeling vist efter bopæl. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 18 Juni 2015

19 Befolkningstilvæksten på Fyn (%) 1. apr Seneste 10 år Kommende 10 år Fyn ,5 2,0 15. Odense ,2 7,1 49. Kerteminde ,8 0,9 58. Middelfart ,8 0,5 60. Nyborg ,8 0,2 72. Svendborg ,6-1,5 74. Nordfyns ,3-1,5 Befolkningstilvækst, kommende 10 år: < -10% [-10%, -5%[ [-5%, -2%[ [-2%, 2%[ [2%, 5%[ [5%, 10%[ [10%, 15%[ 15% 79. Faaborg-Midtfyn ,4-2,3 84. Assens ,4-2,7 94. Langeland ,1-7,2 95. Ærø ,6-8,1 Anm.: Rangering for befolkningstilvæksten på landsplan i er angivet før kommunenavn. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 19 Juni 2015

20 Udbudspukkel i mange landdistrikter Tomme boliger, pr. 1. januar 2015: [0%, 3%[ [3%, 5%[ [5%, 7%[ [7%, 10%[ 10% Boliger udbudt til salg, gns. 2014: [0%, 2%[ [2%, 2,5%[ [2,5%, 3,1%[ [3,1%, 4%[ [4%, 5%[ 5% Anm.: Antal helårsboliger uden persontilmelding ift. bestanden. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets Anm.: Antal helårsboliger udbudt til salg ift. bestanden. Kilde: E-nettet, Danmarks Statistik, Nykredit Markets 20 Juni 2015

21 Lavt nybyggeri i Odense såvel som på resten af Fyn Boligbyggeriet er i bund I de seneste tre år er der årligt bygget boliger på Fyn, hvilket kun er en smule flere end lavpunktet på 937 i Aktiviteten har dermed langt op til de seneste 20 års gennemsnit på % af byggeriet i de seneste tre år ligger i Odense. Odense har endnu ikke trukket byggeriet op Odense har endnu ikke trukket det fynske boligbyggeri op, som vi ellers har set i landets øvrige store byer. I de seneste par år er der blevet ca. 425 nye boliger i Odense. Dermed er boligbyggeriet faldet tilbage igen, efter at der i 2012 blev fuldført 750 nye boliger. Her trak særligt lejlighedsbyggeriet op. Tendensen med pæn befolkningstilvækst i Odense ventes at fortsætte og give behov for et større nybyggeri. Det påbegyndte byggeri er dog fortsat beskedent, hvilket indikerer, at vi ikke står over for et byggeboom i Odense eller på resten af Fyn. Anm.: Data er ikke korrigeret for forsinkelser. Vi forventer derfor, at byggeriet i 2014 vil blive oprevideret. Kilde: Danmarks Statistik, Odense kommune, Nykredit Markets Det samlede boligbyggeri er ikke steget siden 2010 Antal boliger på Fyn Fuldført byggeri Påbegyndt byggeri Boligbyggeriet i Odense er fortsat lavt Fuldført boligbyggeri i Odense (antal) 1,000 Parcel- og rækkehuse mv. 900 Lejligheder 800 Øvrige helårsboliger Juni 2015

22 DISCLOSURE Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S. Nykredit Bank A/S er en finansiel virksomhed, der er under tilsyn af Finanstilsynet. Materialer til offentligheden eller distributionskanaler udarbejdet af analytikere i Nykredit Markets' analysefunktioner anses for at være investeringsanalyser. Dette materiale indeholder ikke anbefalinger om værdipapirer optaget til handel på et reguleret marked, hvorfor dette materiale ikke er omfattet af reglerne i bekendtgørelse om udarbejdelse og udbredelse til offentligheden af visse investeringsanalyser. Materialet er udarbejdet i overensstemmelse med anbefalingerne fra Den Danske Børsmæglerforening. DISCLAIMER Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Markets har udleveret materialet til. Materialet er baseret på offentligt tilgængelige oplysninger samt egne beregninger baseret herpå. Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materia-let. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende værdipapirer, og Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast eller fremtidige afkast kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast, og afkast kan blive negativ. Oplysninger i materialet om kursudvikling kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidig kursudvikling, og kursudvikling kan blive negativ. Gevinster kan blive forøget eller formindsket som følge af udsving i valutakurser. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors indivi-duelle situation og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer omtalt i materialet samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involveret i corporate finance-aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit Markets. Ansvarshavende redaktør: Vicedirektør John Madsen Nykredit - Kalvebod Brygge København V - Tlf Fax Juni 2015