Tilstandsrapport samt vedligeholdelsesplan

Transkript

1 Tilstandsrapport samt vedligeholdelsesplan Forening: A/B Ellebækvej & Gentofte Udført af: Christian Funch Jensen Klaus Østrup Mortensen Sagsnummer: Dato: Rev Besigtiget: Den 13. januar 2014 Kuben Management A/S Tlf KMS 199 Ver. 14.0

2 Indhold 1 Opgaveformulering og forudsætninger 3 2 Generelt for tilstandsvurderingen 3 3 Klassifikation af fejl og mangler 4 4 Klassifikation af prioritet 4 5 Ejendomsoplysninger 5 6 Klimaskærm Tage Fundamenter og kælder Facader og sokkel Vinduer Udvendige døre Trapper Etageadskillelser 23 7 VVS-installationer WC og bad Køkken Varmeanlæg Afløb Kloak Vandinstallation Gasinstallation Ventilation 33 8 El og svagstrøm 34 9 Teknisk rådgivning Aktivitetsplan samt udbedrings- og vedligeholdelsesbudget Samlet udgiftsoversigt for de næste 10 år 49 Side 2 af 50

3 1 Opgaveformulering og forudsætninger Rapporten indeholder en tilstandsvurdering af ejendommens bygningskonstruktioner og installationer med en drifts- og vedligeholdelsesplan. Rapporten er udfærdiget på baggrund af en visuel gennemgang af udvalgte lejligheder samt fællesarealer og installationer i ejendommen. BEMÆRK: Priser i nærværende rapport skal betragtes som overslagspriser, normalt med en usikkerhed på højst 25 %. Priser kan yderligere variere afhængig af den kvalitet, der ønskes. Priser på udbedring og vedligeholdelse er beregnet efter erfaringspriser. Alle delpriser er ekskl. teknisk rådgivning, administration og evt. byggepladsetablering samt stillads. Dog er teknisk rådgivning, evt. byggepladsetablering samt stillads afslutningsvis medtaget i drifts- og vedligeholdelsesplanen opgjort pr. år. Udgifter til byggepladsetablering samt stillads er afhængig af omfang og varighed af den enkelte entreprise. Ofte vælges det at slå flere arbejder sammen i en entreprise. 2 Generelt for tilstandsvurderingen Alle konstruktioner, installationer og bygningsdele er vurderet ud fra bygningens alder. Der ikke foretaget hultagning eller nogen form for destruktive indgreb i forbindelse med registreringen, hvorfor ingen skjulte installationer og bygningsdele er besigtiget. Denne tilstandsvurdering omfatter ikke fugt skjult i etageadskillelser eller råd- og svampeskader i trækonstruktioner, der er placeret i eller på opfugtet murværk, som ikke er synligt eller tilgængeligt. Anmærkninger i forhold til nugældende bygningsreglement (BR 10) og normer angår kun forhold som skal afhjælpes, såfremt dette specifikt er anført. Der er i denne rapport ikke skelnet imellem vedligeholdelse som påhviler lejer, og vedligeholdelse som påhviler udlejer. Det er generelt forudsat, at al indvendig vedligeholdelse påhviler lejer, og dette er derfor ikke medtaget i denne rapport. I vedligeholdelsesplanen er de anbefalede aktivitetstidspunkter foreslået uden hensyntagen til ejendommens økonomiske forhold etc. og skal betragtes som et oplæg til den videre debat om ejendommens vedligeholdelse. Det er dog anført, hvis arbejder skal udføres snarest muligt af hensyn til person- og materielskade. Inden der træffes beslutning om igangsætning af større opgaver, anbefaler vi, at der udarbejdes et detaljeret budget for at reducere usikkerheden på det økonomiske beslutningsgrundlag. Det detaljerede budget udarbejdes på baggrund af den ønskede kvalitet og omfang af arbejdets art. Side 3 af 50

4 3 Klassifikation af fejl og mangler Karakterskala Til beskrivelse af bygningsdelens tilstand benyttes følgende karakterskala opdelt i 3 klassificeringer. 1 God Bygningsdelen fremstår uden væsentlige fejl eller mangler 2 - Middel Begrænsede følgeskader og forebyggende vedligehold 3 - Dårlig Væsentlige følgeskader og/eller højt energiforbrug. Sikkerheds-, sundheds- og myndighedskrav. Såfremt en bygningsdel får tildelt karakteren "dårlig", skal der straks sættes ind med vedligeholdelse af pågældende bygningsdel i henhold til aktivitetsteksten. Foruden karakterskalaen er der til hver bygningsdel tilknyttet en tilstandsvurdering, der i tekst beskriver pågældende bygningsdels tilstand. 4 Klassifikation af prioritet Prioriteten i eftersynskortet, skal betragtes som en samlet vurdering af aktiviteterne for den pågældende bygningsdel i forhold til at kunne opretholde en fortsat sikker, og acceptabel funktionalitet af bygningen. De er defineret følgende: A - Meget vigtig for bygningen. B - Vigtig for bygningen. C - Mindre vigtig for bygningen. Side 4 af 50

5 5 Ejendomsoplysninger Ejendommenes beliggenhed: Ejendommene er beliggende Ellebækvej & 41-47, 2820 Gentofte Ejendommenes data: Ellebækvej 41-43, 2820 Gentofte Matrikelnummer: 14du, ejerlav Vangede BBR-ejendomsnummer: Opførelsesår: 1942 Bebygget areal: 240 m² Samlet bygningsareal: 480 m² Antal etager: 2 Samlet areal i kælder: 240 m² Antal boliger med eget køkken: 10 Ellebækvej 45-47, 2820 Gentofte Matrikelnummer: 14dt, ejerlav Vangede BBR-ejendomsnummer: Opførelsesår: 1942 Bebygget areal: 240 m² Samlet bygningsareal: 480 m² Antal etager: 2 Samlet areal i kælder: 240 m² Antal boliger med eget køkken: 10 Ellebækvej 38-44, 2820 Gentofte Matrikelnummer: 14ds, ejerlav Vangede BBR-ejendomsnummer: Opførelsesår: 1942 Bebygget areal: 541 m² Samlet bygningsareal: 1082 m² Antal etager: 2 Samlet areal i kælder: 541 m² Antal boliger med eget køkken: 22 Side 5 af 50

6 Ellebækvej 46-48, 2820 Gentofte Matrikelnummer: 14dr, ejerlav Vangede BBR-ejendomsnummer: Opførelsesår: 1942 Bebygget areal: 250 m² Samlet bygningsareal: 500 m² Antal etager: 2 Samlet areal i kælder: 250 m² Antal boliger med eget køkken: 10 Kort beskrivelse af ejendommene: Ejendommene er centralt beliggende i Gentofte med omkringliggende etageejendomme, villakvarter, og i nærhed af Vangede station. Bygningerne er opført i 1942, og huser 52 andelslejligheder med et sammenlagt boligareal på i alt m². Alle fire blokke har kælder. Facaderne er opført i karakteristisk gule teglsten. Tagbelægning består Decraplader. Vinduer er Teak træsvinduer, skiftet i 1994, hoveddøre og terrassedøre er fyldningsdøre med vindue, skiftet i Der er en varmecentral som forsyner alle blokke med varme og varmt brugsvand. Varmecentralen er placeret i kælderen Ellebækvej 44. Opvarmning og produktion af varmt brugsvand sker via fjernvarmecentral, installeret i Der er vaskerier i alle kældre hvor det er beboerenes egne vaskemaskiner som er placeret. Græsplaner og gangarealer ved blokkene tilhører andelsforeningen, hvorfor vedligeholdelse heraf er foreningens ansvar. Side 6 af 50

7 6 Klimaskærm 6.1 Tage Tagdækning Beskrivelse: Tagkonstruktion er med lav hældning ca. 15 grader. Oprindeligt er tage beklædt med tagpap og for ca. 7 år siden er der lagt Decraplader (metalplader) oven på det gamle tag. Lofter er isoleret med ca. 200 mm batts. Det blev oplyst at udluftningshætter fra lejligheder i forbindelse med tagrenoveringen var blevet kappet og udluftede direkte i tagrummet, der blev i forbindelse med VVS projektet i 2013 rettet op på denne fejl og de er nu ført over tag. Langs facader er der udhængsbrædder og ved gavle er der vindskedebrædder. Tagflader gennembrydes af diverse taghætter, skorstene og tagkupler. Tilstand: Tagdækningen fremstår i god stand og vurderes, at have en restlevetid på ca. 40 år. Vindskedebrædder er belastet af vejrliget og bør med jævne mellemrum malerbehandles. Forslag til udbedring: Det anbefales, at man ca. hvert 5 år malerbehandler vindskedebrædder dette kan evt. gøres i forbindelse med vedligeholdelse af vinduer. Vurdering: Karakter: Prioritet: God A Her ses tagdækning samt skorsten. Her ses vindskedebrædder, tagdækning og skorsten. Side 7 af 50

8 6.1.2 Tagrender og tagnedløb Beskrivelse: Tagrender er udført stål med mekaniske samlinger. Nedløbsrør er udført stål. Flere steder er nederste del af nedløb udført i vandalsikkert støbejernsrør. Tilstand: Tagrender og nedløbsrør fremstår generelt i god stand. Der blev ved besigtigelsen kun observeret et enkelt sted hvor brøndkraven ikke slutter tæt til kloakken. Dette bør udbedres således at der er tæthed så skader på fundamenter undgås og materiale fra terræn ikke kan sive ned i kloakken med forstoppelse til følge. Forslag til udbedring: Umiddelbart er der ikke noget behov for vedligehold på tagrender og nedløbsrør. Det anbefales dog årligt at rense tagrender samt nedløbsrør for blade, grene, m.v. Dette for at sikre at regnvand kan bortledes uden at der sker skade på ejendommene. Tagrender og nedløbsrør udført i stål har en forholdsvis lang levetid på Vurdering: Karakter: Prioritet: God A Eksempel på tagrende og nedløbsrør. Her ses at brøndkrave ikke slutter tæt til kloak med risiko for indtrængende af materiale fra terræn i kloakken Side 8 af 50

9 6.2 Fundamenter og kælder Fundamenter Beskrivelse: Ejendommen er med støbte fundamenter. Tilstand: Fundamenter vurderes at være intakte, da der ikke var tegn på større sætninger grundet utilstrækkelig fundering. Forslag til udbedring: Ingen bemærkninger. Vurdering: Karakter: Prioritet: God A Side 9 af 50

10 6.2.2 Kælderydervægge og indervægge Beskrivelse: Kælderydervægge fremstår henholdsvis støbte og murede. Kælderindervægge fremstår murede. Tilstand: Kælderydervægge kunne ved de tilgængelige vægflader, flere steder konstateres med opfugtning og afskalninger i overflader i større eller mindre grad. Det blev oplyst, at man har etableret pumpebrønde ved nr , og for at afhjælpe problemet. Det vurderes, at der forekommer en del opfugtning af vægge i form af opstigende grundfugt samt udefrakommende fugt, særligt i nr og i mindre grad i nr. 44. Normalt er der ikke den store fugttransport gennem beton, men beton fra denne periode var ofte med stenredder og derfor ikke særlig tæt og mursten er generelt meget fugtsugende. Der kunne ligeledes flere steder konstateres opfugtning/afskalninger af indervægge, hvilket primært forekom mod gulv i de nederste par skifter. Der kunne ved flere indervægge konstateres sætningsrevner. Sætningsrevner vurderes dog ikke at være af kritisk karakter. Forslag til udbedring: Det anbefales, at man på sigt overvejer at etablere omfangsdræn og udvendig fugtsikring inkl. Isolering af kælderydervægge omkring alle ejendomme. Såfremt der skal laves udvendig facadeisolering bør de to arbejder udføres samtidig. Det anbefales, at diverse afskalninger på vægge eftergås af murer. Vurdering: Karakter: Prioritet: Middel B Her ses eksempel på afskalninger. Side 10 af 50

11 Her ses eksempel på afskalninger. Her ses eksempel på afskalninger. Her ses eksempel på afskalninger. Side 11 af 50

12 6.2.3 Kældergulv Beskrivelse: Kældergulve er støbte gulve. Tilstand: Kældergulve kunne flere steder konstateres med lidt afskalninger og forvitringer. Gulve i vaskerier var ligeledes med forvitringer og ujævnheder. Forslag til udbedring: På trods af gulvenes stand i fællesområder, bør man samtidig tænke på gulves funktion, hvorfor det ikke vurderes påtvunget at udbedre overflader, med mindre dette er et ønske. Det bør dog overvejes, at etablere nyt slidlag på gulve i vaskerier og få disse malerbehandlet så de fremstår rengøringsvenlige. Vurdering: Karakter: Prioritet: Middel B Her ses gulv i et vaskeri. Her ses gulv i fællesgang. Side 12 af 50

13 6.3 Facader og sokkel Sokler Beskrivelse: Sokkel omkring ejendommene er pudset og malerbehandlet. Tilstand: Sokkel fremstår flere steder med revner, afskalninger i puds, mangelfuld puds og lettere nedslidt maling. Da facade generelt er med murværk til under terræn, er der risiko for at murværk opfugtes, hvilket resulterer i diverse skader på sokkel. Forslag til udbedring: Det anbefales, at murer eftergår sokkelpuds hvor diverse skader udbedres, efterfølgende malerbehandles sokkel i sin helhed for ensartet udtryk. Vurdering: Karakter: Prioritet: Middel B Her ses sokkel med revne. Her ses sokkel med frostsprængninger. Side 13 af 50

14 6.3.2 Facader Beskrivelse: Facader er udført i blankt murværk i gule sten muret i krydsforbandt. Stue etagen er fuldmuret og 1. sal er med delvis hulmur og murede false iht. den tids byggeskik. Over vinduer og døre er der udført murede stik. Der er i 2013 udført en termografering af ejendommens facader som viser at der er hulmursisoleret. Termograferingen viste at der forekom kuldebroer ved 1. sals facader, det bliver undersøgt om der er delvis massiv mur. Sålbænke er udskiftet til præstøbte betonsålbænke som er indmuret i fals. Det skønnes, at de er skiftet samtidig med vinduesudskiftningen i Tilstand: Facader fremstår med en del revner i brystninger og murede stik, hvor stik ved kældernedgange er værst, da disse ikke er understøttet af vindue/dør. Revner i brystninger og murstik er normalt forekommende på denne type ejendomme, da de murede stik er meget lodrette (altså med meget lille bue), hvilket betyder at de har svært ved at modstå ovenfra kommende tryk, hvilket resulterer i sætninger. Mørtelfuger fremstår flere steder porøse i større eller mindre grad og i områder udvaskede. Når fuger ikke er intakte er der på sigt risiko for at sten frostsprænger. Der blev ligeledes observeret områder hvor studsfuger var mangelfulde. Det skønnes, at mørtelfuger i sin helhed har behov for omfugning, inden for en periode på ca. 10 år. Hvor sålbænke er indmuret i false er mørtel flere steder gået løs. Forslag til udbedring: Det anbefales, at revner i brystninger og murede stik udbedres med armering. Det anbefales, at mørtelfuger eftergås og udbedres efter behov. Det anbefales, at mørtel i fals ved sålbænke eftergås af murer. Vurdering: Karakter: Prioritet: Middel A Her ses mørtel ved sålbænk som er gået løs i fals. Side 14 af 50

15 Her ses eksempel på porøse fuger og studsfuger med huller. Her ses sætningsrevne ved murstik ved kældernedgang. Her ses eksempel på revne i brystning. Side 15 af 50

16 6.3.3 Belægninger i terræn Beskrivelse: Tilhørende til de enkelte blokke er flise belagte gangstier omkranset af bede og græsplæner. Tilstand: Flisebelagte arealer fremstår generelt i rigtig pæn stand uden større sætninger (lunker). Forslag til udbedring: Umiddelbart er der ingen bemærkninger til udbedringer. Vurdering: Karakter: Prioritet: God C Eksempel på flisebelagt gangsti. Eksempel på flisebelagt gangsti Side 16 af 50

17 6.4 Vinduer Vinduer i lejligheder Beskrivelse: Vinduer i lejligheder er teak træs vinduer med termoruder. Alle vinduer er skiftet i Vinduer er fuget med mørtelfuge. Vinduer er sidehængte og er en blanding af 2 og 3 fags vinduer. Alle vinduer er med friskluftventil, hasper og stormkroge. Det blev oplyst, at man i foreningen er blevet enige, om et 5 års vedligeholdelsesinterval af vinduerne. Tilstand: Vinduer fremstår generelt i god stand. Vinduer er dog med nedslidt overfladebehandling som vurderes at være en oliebehandling. Teak træs vinduer kan behandles på flere måder med varierende intervaller, da de er meget holdbare grundet det meget olieholdige hårdttræ. Teak træ kan i princippet tåle at stå ubehandlet, men normalt behandler man teak træ med olie. Forslag til udbedring: Det anbefales, at vinduer i lejligheder oliebehandles, normalt skal dette gøres ca. hvert 3-4 år hvis vinduer skal fremstå flotte og fulddækkende. For at opnå det pæneste resultat, skal vinduer afrenses for gamle olierester. Generelt om vedligeholdelse: Alle vinduer og yderdøre - uanset materiale - skal vedligeholdes med jævne mellemrum. Dette omfatter rengøring og smøring samt kontrol af tætningslister og glasbånd. Rengøring: Afhængigt af vinduets placering og orientering vil de udvendige ramme- og karmflader blive tilsmudset, og de bør derfor rengøres med jævne mellemrum. Rengøringen foretages normalt i forbindelse med rudepudsning, hvor ramme- og karmflader afvaskes med vand tilsat almindeligt rengøringsmiddel. Efterfølgende aftørres flader og kanter. Smøring: En gang om året bør alle bevægelige dele ved hængsler og lukke- og låsebeslag smøres. Det er specielt vigtigt, at bevægelige nitteforbindelser ved f.eks. vendebeslag renholdes og smøres mindst en gang om året. Rene metalforbindelser smøres med syrefri olie, der kan påføres med oliekande, injektionssprøjte eller spraydåse med tyndt rør. Bevægelige forbindelser mellem metal og kunststof smøres med stearin eller et særligt glidemiddel efter leverandørens anvisning. Sådanne forbindelser ses ved glideskinner af forskellige typer, og det er vigtigt for funktionen, at også skinnernes glideflader m.v. renholdes. Side 17 af 50

18 Tætningslister og glasbånd: I forbindelse med den årlige smøring, bør vinduets tætningslister og glasbånd kontrolleres. Tætningslisters position og fastholdelse skal være i orden, ligesom deres tætningsfunktion fortsat skal være opfyldt. Ved de fleste elementtyper er det en enkel operation at af- og genmontere tætningslisterne, og det bør så vidt muligt ske i forbindelse med vedligehold af en evt. overfladebehandling. Tætningslister må aldrig overmales! Glasbåndenes position og komprimering skal fortsat give sikkerhed for tæthed, ligesom hjørnesamlinger skal være helt tætte. Glasbåndenes komprimering kontrolleres nemmest med et tyndt søgerblad - evt. et barberblad der skal møde modstand ved indføring mellem glasfladen og glasbåndet. Vurdering: Karakter: Prioritet: Middel A Her ses eksempel på vindue set inde fra. Her ses eksempel på vindue set ude fra med nedslidt overfladebehandling. Side 18 af 50

19 6.4.2 Kældervinduer Beskrivelse: Kældervinduer er trævinduer af fyrretræ med termoruder og vurderes at være udskiftet samtidig med vinduer i lejligheder. Vinduer er fuget med elastisk fuge. Vinduer er med friskluftventil som er med til at holde kælderen ventileret. Tilstand: Vinduer fremstår med lettere nedslidt maling. Forslag til udbedring: Det anbefales, at vinduer malerbehandles inden for en kort årrække. Det anbefales normalt, at vinduer malerbehandles hvert år. Vurdering: Karakter: Prioritet: Middel A Her ses kældervindue inde fra. Her ses kældervindue ude fra. Side 19 af 50

20 6.5 Udvendige døre Hoveddøre Beskrivelse: Hoveddøre er fyldningsdøre med glasparti som er skiftet omkring år Døre fremstår lakerede. Kælderdøre sidder beskyttet mod vejrliget, hvorfor disse ikke er medtaget i vedligeholdelsesplanen. Tilstand: Hoveddøre fremstår generelt i god stand, men er dog med nedslidt lak i større eller mindre grad. Forslag til udbedring: Det anbefales, at døre malerbehandles. Det anbefales normalt, at døre malerbehandles ca. hvert 7. år. Vurdering: Karakter: Prioritet: Middel A Her ses hoveddør. Her ses hoveddør med afskalninger. Side 20 af 50

21 6.6 Trapper Hovedtrapper Beskrivelse: Hovedtrapperum er malerbehandlet i flere farver på vægge, trapper er belagt med linoleum og rækværker er af træ. Det oplyses, at man får overfladebehandlet linoleum hvert år så denne fremstår pæn. Firmaet som har udført dette arbejde, har udtalt at linoleum ikke kan behandles mere, da overflade er for slidt. Tilstand: Trapperum fremstår med lettere nedslidt maling og maling er flere steder med lidt afskalninger dette er specielt forekommende ved hoveddøre. Linoleum fremstår umiddelbart uden større tegn på revner m.m. i overflader. Forslag til udbedring: Det anbefales normalt at hovedtrapperum malerbehandles hvert 10 år. Dette er udelukkende af æstetisk karakter. Det blev oplyst at man ønsker at skifte linoleum inden for en kort årrække og man bør i denne forbindelse få malet trapperum i sin helhed. Vurdering: Karakter: Prioritet: Middel C Her ses trapperum i sin helhed. Her ses manglende malerbehandling af puds. Side 21 af 50

22 6.6.2 Udvendige trapper Beskrivelse: Der er støbte trappetrin udvendigt ved hoveddøre. Der blev observeret et par trin som er renoveret ellers vurderes trin at være af ældre dato. Der er for ca. 2 år siden etableret nye udvendige kældertrapper/kælderhalse. Tilstand: Trin af ældre dato er generelt med betonskader i større eller mindre grad. Trin ved nr. 41, 44 og 45 fremstår nyrenoveret, trin ved nr. 40, 43, 46 og 47 fremstår med mindre betonskader og trin ved nr. 38 og 48 fremstår med større betonskader. Kældertrapper/kælderhalse fremstår i god stand. Forslag til udbedring: Det anbefales, at trin ved hoveddøre som er med større betonskader renoveres. Trin med mindre betonskader afventer vedligeholdelse. Vurdering: Karakter: Prioritet: Dårlig B Her ses eksempel på trin med betonskader. Her ses ny kældertrappe. Side 22 af 50

23 6.7 Etageadskillelser Dækkonstruktioner Beskrivelse: Kælderlofter er oprindeligt udført som uisoleret støbte dæk hvor man på et tidligere tidspunkt har efterisoleret kælderlofter og afsluttet forskellige pladebeklædninger. Etagedæk mellem lejligheder og mod loftrum er ligeledes støbte dækkonstruktioner. Tilstand: Etagedæk fremstår generelt i god stand uden tegn på skader. Kælderloft ved nr. 47 er med gipsplader, hvor samtlige skruer er rustanløbne og i hjørnet mod gavl/facade er der tegn på fugtskade. Enkelte steder var lofter ikke lukket korrekt, hvilket er et krav i tilfælde af brand. Forslag til udbedring: Det vurderes, at der er anvendt forkerte skruer, hvor fugt fra kælderen korrodere skruer. Det anbefales, at skruernes tilstand undersøges nærmere. Fugtskjold i hjørnet bør undersøges nærmere, hvor plader nedtages. Det anbefales, at lofter eftergås af murer og lukkes korrekt. Vurdering: Karakter: Prioritet: Middel B Her ses eksempel på loft som ikke er lukket korrekt (ved nr. 47) Her ses isolerede og nedhængte plader. Side 23 af 50

24 Her ses eksempel på rusten skrue. Her ses fugtskade ved kælderloft nr. 47. Side 24 af 50

25 7 VVS-installationer 7.1 WC og bad Beskrivelse: Besigtigede wc og baderum fremstår med forskellig indretning og design. Flere wc baderum er de oprindelige fra bebyggelsens opførelse. Tilstand: Besigtigede wc og baderum fremstår generelt i pæn vedligeholdsmæssig stand. Vedligeholdelse af wc og baderum er beboers/ejers pligt og ansvar at sørge for. Der blev i besigtigede lejligheder ikke fundet graverende fejl eller mangler. Forslag til udbedring: Det anbefales jævnligt at kontrollere om toilet, håndvaskbatteri samt brusebatteri holder tæt, for derved at sikre at der ikke sker uhensigtsmæssigt vandspild samt skader på ejendommen. Ydermere skal fuger mellem vægge, gulve og gulvafløb kontrolleres ca. hvert halve år for at sikre at fugerne holder tæt, så der ikke sker vandgennemtrængning til de underliggende konstruktioner med skader til følge. Vurdering: Karakter: Prioritet: God A Eksempel på gulvafløb og samlinger mellem gulv og vægge hvor det jævnligt anbefales af efterse fuger. Eksempel på renoveret badeværelse. Side 25 af 50

26 7.2 Køkken Beskrivelse: Besigtigede køkkener fremstår generelt med forskellig indretning og design. Tilstand: Besigtigede køkkener fremstår generelt i pæn vedligeholdsmæssig stand. Forslag til udbedring: Vedligeholdelse af køkken er beboers/ejers pligt og ansvar at sørge for. Det er vigtigt at den enkelte beboer jævnligt kontrollerer installationerne under køkkenvask samt eventuelle tilslutninger til opvaskemaskiner m.m. Dette for at sikre at eventuelle utætheder opdages så hurtigt som muligt og derved undgå skader på indbo og bygning. Under opvaske- vaskemaskiner skal der være en drypbakke så evt. utætheder på maskinen hurtigt opdages. Ydermere bør det jævnligt kontrolleres om blandingsbatterier holder tæt for derved at undgå unødigt vandspild samt skader. Vurdering: Karakter: Prioritet: God A Eksempel på installationer under køkkenvask hvor det anbefales jævnligt, at kontrollere for evt. utætheder. Side 26 af 50

27 7.3 Varmeanlæg Beskrivelse: Ejendommene opvarmes med fjernvarme. Fælles varmecentral er placeret i kælderen i Ellebækvej 44. Varmecentralen som er installeret i år 1994 er forsynet med veksler for produktion af varme og varmtvandsbeholder for produktion af varmt brugsvand. Varmeanlægget er udført som 2-strengs anlæg. Samtlige registrerede radiatorer er monteret med termostatventiler. Tilstand: Varmecentralen fremstår generelt i pæn vedligeholdsmæssig stand og der blev ved gennemgangen ikke fundet graverende fejl eller mangler. Varmecentral bærer præg af løbende vedligehold og service. Selve varmeanlægget fremstår generelt i god vedligeholdsmæssig stand og der er ingen bemærkninger til dette. I forbindelse med gennemgangen af ejendommene blev det oplyst at der umiddelbart ikke er problemer med at holde varmen om vinteren. Det skal bemærkes varmecentralen fremstår i pæn og ryddelig stand, hvilket medfører at service samt normal drift og vedligehold af centralen kan ske uhindret. Forslag til udbedring: Det anbefales at varmecentral og anlæg løbende serviceres og vedligeholdes, derved opnås rimelig sikkerhed for længere levetid samt optimal drift og komfort. Med hensyn til mulige energiforbedringer anbefales det at der ved evt. fremtidige udskiftninger af pumper, ventiler m.v. anvendes energirigtige komponenter med tilhørende isoleringskapper. Vurdering: Karakter: Prioritet: God A Eksempel på radiator monteret med termostatventil. Side 27 af 50

28 Side 28 af 50 Varmecentral fremstår i pæn og ryddelig stand.

29 7.4 Afløb Beskrivelse: Ejendommenes afløbsinstallationer er primært udført rustfri stålrør med muffesamlinger. Enkelte steder er afløbsinstallationen udført i støbejernsrør med jetkoblinger. Afløb fra tagvand er enkelte steder de oprindelige udført i støbejernsrør med blystøbte muffesamlinger. Tilstand: Installationen fremstår i rigtig god vedligeholdsmæssig stand. Den oprindelige del af installationen for tagvand i kælder fremstår enkelte steder nedslidt. Forslag til udbedring: Det anbefales at installation for regnvand løbende holdes under observation og udskiftes når det findes nødvendigt. Vurdering: Karakter: Prioritet: God A Eksempel på ny afløbsinstallation i rustfri stålrør. Eksempel på afløb for regnvand som bør holdes under observation. Side 29 af 50

30 7.5 Kloak Beskrivelse: Kloakken blev ved gennemgangen ikke registreret. For med sikkerhed at kunne klarlægge kloaksystemets tilstand anbefales det, at der udarbejdes en TV-inspektion af kloakken. Tilstand: Det blev oplyst at der er foretaget en TV-inspektion af kloaksystemet, som ikke indikerede nogle problemer. Kloak ved er ikke inspiceret. Forslag til udbedring: For at sikre at ejendommenes kloaksystem skal virke optimalt, samt at minimere risikoen for unødvendige skader på ejendommene anbefales det, at der en gang årligt foretages rensning/spuling af tagbrønde, afvandingsbrønde og kloaksystem. Vurdering: Karakter: Prioritet: God A Eksempel på tagbrønd som årligt bør oprenses for sikring af korrekt funktion. Eksempel på afvandingsbrønd som årligt bør oprenses for sikring af korrekt funktion. Side 30 af 50

31 7.6 Vandinstallation Beskrivelse: Ejendommenes vandinstallationer er primært udført i rustfristålrør. Varmt brugsvand opvarmes via fjernvarme i varmtvandsbeholder placeret i varmecentral. Tilstand: Ejendommenes vandinstallationer fremstår i rigtig god stand og der blev ved gennemgangen ikke fundet fejl eller mangler. Ved gennemgangen kunne det i konstateres at temperaturen på det varmebrugsvand i ligger på ca. 58 C samt at temperaturen på cirkulationen af det varmebrugsvand ligger mellem 55 C. Aflæste temperaturer er helt korrekte med henblik på sikring af et minimum af bakterievækst. Der er således ingen synlige tegn på at der skulle være problemer med bakterievækst i vandinstallationen for det varme brugsvand. Forslag til udbedring: Ingen bemærkninger udover at det anbefales jævnligt at kontrollere at temperaturen på det varmebrugsvand ligger indenfor C. Vurdering: Karakter: Prioritet: God A Eksempel på ny vandinstallation i kælder. Eksempel på ny vandinstallation i badeværelse. Side 31 af 50

32 7.7 Gasinstallation Beskrivelse: Ejendommene er forsynet med gasinstallation. Gasinstallationen anvendes udelukkende i forbindelse med madlavning. Installationen er primært udført i sorte stålrør og i enkelte lejligheder i kobberrør. Tilstand: Gasinstallationen fremstår i sin helhed i god vedligeholdsmæssig stand og der blev ved gennemgangen ikke fundet fejl eller mangler. Forslag til udbedring: En gasinstallation har generel lang levetid med få udgifter til drift. Det anbefales dog at fælles installation årligt gennemgås for fejl og mangler og derved sikre en sikker drift. Vurdering: Karakter: Prioritet: God A Eksempel på gasinstallation i lejlighed. Eksempel på gasstik i kælder. Side 32 af 50

33 7.8 Ventilation Beskrivelse: Lejligheder ventileres generelt via naturlig ventilation udført med bygningsmæssige kanaler fra badeværelser. Kanaler afsluttes over tag via taghætter. I de inspicerede lejligheder er der i enkelte køkkener udført mekanisk ventilation via emhætte. Tilstand: Ventilationskanaler fremstår rene i funktionsdygtig stand og der blev ved gennemgangen ikke konstateret mangler ved ventilationen. Besigtigede ventilatorer og emhætter fremstår i pæn stand. Forslag til udbedring: Drift og vedligehold af ventilatorer/emhætter i de enkelte lejligheder henhører til den enkelte beboer at vedligeholde og renholde. Bygningsmæssige udluftningskanaler bør renses ca. hvert 10 år. Dette for at sikre at den naturlige ventilation virker tilfredsstillende og i henhold til bygningsreglementet krav til udluftning Vurdering: Karakter: Prioritet: God A Eksempel på udluftningskanal fra badeværelse. Eksempel på udluftningshætter på tag. Side 33 af 50

34 8 El og svagstrøm Beskrivelse: Ved gennemgangen af synlige el-installationer i besigtigede lejligheder og fælles områder blev der ikke konstateret fejl eller mangler. I besigtigede lejligheder kunne det konstateres at alle er forsynet med lovpligtigt HFI- eller HPFI-relæ. Det bør undersøges nærmere om øvrige lejligheder er forsynet med lovpligtigt HFI- eller HPFI-relæ og såfremt der er mangler skal det bringes i orden af autoriseret el-installatør. Tilstand: El-installationer i fællesarealer og lejligheder er generelt fundet i orden. Der blev ved gennemgangen ikke konstateret graverende fejl eller mangler. Forslag til udbedring: Generelt bør alle el-installationerne i fællesarealer gennemgås nærmere af en autoriseret elinstallatør. Ydermere kan det anbefales overfor beboere at få gennemgået el-installation i de enkelte lejligheder. Herudover anbefales det, at el-installationer i fællesområder gennemgås årligt af en autoriseret el-installatør for derved at sikre, at installationerne er lovlige. Vurdering: Karakter: Prioritet: God A Eksempel på el-tavle i lejlighed. Eksempel på el-installation i kælder. Side 34 af 50

35 9 Teknisk rådgivning Det anbefales, at der medvirker et rådgivende ingeniørfirma som Kuben Management i forbindelse med udførelse af de foreslåede arbejder, således at de optimale løsninger vælges. Teknisk rådgivning vil typisk omfatte: Registrering af eksisterende forhold samt fastlæggelse af arbejdernes omfang Udarbejdelse af budget Myndighedsbehandling, herunder indhentning af nødvendige tilladelser Udarbejdelse af udbudsmateriale herunder arbejdsbeskrivelser, evt. tegningsmateriale etc. Indhentning af tilbud samt kontrahering med entreprenør Fagtilsyn med arbejdernes udførelse samt afholdelse af ugentlige byggemøder Afholdelse af afleveringsforretning Økonomistyring herunder gennemgang af entreprenørens faktura/aconto samt opstilling af byggeregnskab efter færdiggørelsen af arbejderne Afholdelse af 1-års gennemgang Side 35 af 50

36 10 Aktivitetsplan samt udbedrings- og vedligeholdelsesbudget Side 36 af 50

37 Beskrivelse af alle arbejder Dato: Dokumentkode KMS 244 Sag: A/B Ellebækvej & Versionsnr. 7.0 Sagsnr.: Emne: Aktivitetsplan Rev. dato: Bygdel Lb.nr. Registrering Aktivitet Enhed Antal Delpris Prisoverslag Aktionsår 3.1 TAGVÆRK 01 Vindskeder Vindskedebrædder er belastet af vejrliget og bør med jævne mellemrum malerbehandles. Det anbefales, at man ca. hvert 5 år malerbehandler vindskedebrædder dette kan evt. gøres i forbindelse med vedligeholdelse af vinduer. skøn I alt tagværk side 37 af 50

38 Beskrivelse af alle arbejder Dato: Dokumentkode KMS 244 Sag: A/B Ellebækvej & Versionsnr. 7.0 Sagsnr.: Emne: Aktivitetsplan Rev. dato: Bygdel Lb.nr. Registrering Aktivitet Enhed Antal Delpris Prisoverslag Aktionsår 3.2 FUNDAMENTER & KÆLDER 01 Afskalninger på kældervægge Kælderydervægge kunne ved de tilgængelige vægflader, flere steder konstateres med opfugtning og afskalninger i overflader i større eller mindre grad. Det anbefales, at diverse afskalninger på vægge eftergås af murer i fællesområder. skøn Fugtsikring Det vurderes, at der forekommer en del opfugtning af vægge i form af opstigende grundfugt samt udefrakommende fugt. Det anbefales, at der etableres omfangsdræn og udvendig fugtsikring inkl. Isolering af kælderydervægge omkring alle ejendomme. Såfremt der skal laves udvendig facadeisolering bør dette gøres samtidig. skøn I alt fundamenter og kælder side 38 af 50

39 Beskrivelse af alle arbejder Dato: Dokumentkode KMS 244 Sag: A/B Ellebækvej & Versionsnr. 7.0 Sagsnr.: Emne: Aktivitetsplan Rev. dato: Bygdel Lb.nr. Registrering Aktivitet Enhed Antal Delpris Prisoverslag Aktionsår 3.3 FACADER & SOKKEL 01 Sokkel Sokkel fremstår flere steder med revner, afskalninger i puds, mangelfuld puds og lettere nedslidt maling. 02 Facader Facader fremstår med en del revner i brystninger og murede stik, hvor stik ved kældernedgange er værst, da disse ikke er understøttet af vindue/dør. Mørtelfuger fremstår flere steder porøse i større eller mindre grad og i områder udvaskede. Når fuger ikke er intakte er der på sigt risiko for at sten frostsprænger. Der blev ligeledes observeret områder hvor studsfuger var mangelfulde. Det anbefales, at murer eftergår sokkelpuds hvor diverse skader udbedres, efterfølgende malerbehandles sokkel i sin helhed for ensartet udtryk. (interval 5 år) Det anbefales, at revner i brystninger og murede stik udbedres med armering. Det anbefales, at mørtelfuger eftergås og udbedres efter behov. Mængde er skønnet. skøn skøn m² Hvor sålbænke er indmuret i false er mørtel flere steder gået løs. Det anbefales, at mørtel i fals ved sålbænke eftergås af murer. skøn Total omfugning af facader Det vurderes, at facader skal omfuges totalt inden for en 10 årige periode. Stillads og byggeplads fremgår under pkt. 6. m² Forslag til udvendig facadeisolering med puds Der er i forbindelse med termograferingen lavet et forslag til efterisolering af facader afsluttet med puds, hvorfor dette forslag er medtaget i rapporten. Hvis man ønsker dette arbejde udført, bortfalder behovet til omfugningen. Pris er taget fra termografirapport og er inkl. Moms. Pris er ikke ført over i samleark I alt facader og sokkel side 39 af 50

40 Beskrivelse af alle arbejder Dato: Dokumentkode KMS 244 Sag: A/B Ellebækvej & Versionsnr. 7.0 Sagsnr.: Emne: Aktivitetsplan Rev. dato: Bygdel Lb.nr. Registrering Aktivitet Enhed Antal Delpris Prisoverslag Aktionsår 3.4 VINDUER 01 Vinduer i lejligheder Vinduer fremstår generelt i god stand. Vinduer er dog med nedslidt overfladebehandling som vurderes at være en oliebehandling. Det anbefales, at vinduer afrenses og oliebehandles til de er mættede. Det vurderes, at arbejdet kan laves fra rullestillads se pkt. 6. (arbejdet udføres med 5 års interval) skøn 3 fags vinduer stk fags vinduer stk Tilbud indhentet af foreningen. i alt Snedker gennemgang af vinduer og døre Snedker g.g. af alle vinduer og døre. 03 Kældervinduer Vinduer fremstår med lettere nedslidt maling. Det anbefales, at der laves en årlig snedker gennemgang af udvendige vinduer og døre hvor de justeres og smøres. Det anbefales, at vinduer malerbehandles inden for en kort årrække. (arbejdet udføres med 7 års interval) skøn skøn I alt vinduer side 40 af 50

41 Beskrivelse af alle arbejder Dato: Dokumentkode KMS 244 Sag: A/B Ellebækvej & Versionsnr. 7.0 Sagsnr.: Emne: Aktivitetsplan Rev. dato: Bygdel Lb.nr. Registrering Aktivitet Enhed Antal Delpris Prisoverslag Aktionsår 3.5 UDVENDIGE DØRE 01 Hoveddøre Hoveddøre fremstår generelt i god stand, men er dog med nedslidt lak i større eller mindre grad. Det anbefales, at døre malerbehandles. (arbejdet udføres med 7 års interval) stk I alt udvendige døre side 41 af 50

42 Beskrivelse af alle arbejder Dato: Dokumentkode KMS 244 Sag: A/B Ellebækvej & Versionsnr. 7.0 Sagsnr.: Emne: Aktivitetsplan Rev. dato: Bygdel Lb.nr. Registrering Aktivitet Enhed Antal Delpris Prisoverslag Aktionsår 3.6 TRAPPER 01 Malerbehandling af hovedtrappe Trapperum fremstår med lettere nedslidt maling og maling er flere steder med lidt afskalninger dette er specielt forekommende ved hoveddøre. 02 Udlægning af ny linoleum Linoleum fremstår umiddelbart uden større tegn på revner m.m. i overflader. 03 Udvendige trin Trin af ældre dato er generelt med betonskader i større eller mindre grad (der var dog enkelte trin, som ikke var med behov for renovering på nuværende tidspunkt). Det anbefales, at trapperum malerbehandles. Der er regnet med at alt malerbehandles (vægge, lofter og træværk) (arbejdet udføres med 10 års interval) Det blev oplyst at man ønsker at skifte linoleum inden for en kort årrække pga. overfladebehandling. Der er regnet med ny linoleum på trin og reposer inkl. forkantlister. Det anbefales, at trin ved hoveddøre som er med betonskader renoveres. stk stk stk I alt trapper side 42 af 50

43 Beskrivelse af alle arbejder Dato: Dokumentkode KMS 244 Sag: A/B Ellebækvej & Versionsnr. 7.0 Sagsnr.: Emne: Aktivitetsplan Rev. dato: Bygdel Lb.nr. Registrering Aktivitet Enhed Antal Delpris Prisoverslag Aktionsår 3.7 PORTE & GENNEMGANGE 01 Ingen bemærkninger 3.8 ETAGEADSKILLELSER I alt porte og gennemgange 0 01 Kælder lofter Kælderloft ved nr. 47 er med gipsplader, hvor samtlige skruer er rustanløbne og i hjørnet mod gavl/facade er der tegn på fugtskade. Enkelte steder var lofter ikke lukket korrekt, hvilket er et krav i tilfælde af brand. Det vurderes, at der er anvendt forkerte skruer, hvor fugt fra kælderen korrodere skruer. Det anbefales, at skruernes tilstand undersøges nærmere. Fugtskjold i hjørnet bør undersøges nærmere, hvor plader nedtages. skøn Det anbefales, at lofter eftergås af murer og lukkes korrekt. skøn I alt etageadskillelse side 43 af 50

44 Beskrivelse af alle arbejder Dato: Dokumentkode KMS 244 Sag: A/B Ellebækvej & Versionsnr. 7.0 Sagsnr.: Emne: Aktivitetsplan Rev. dato: Bygdel Lb.nr. Registrering Aktivitet Enhed Antal Delpris Prisoverslag Aktionsår 4.1 WC & BAD 01 Generelt vedr. baderum og wc-rum Det er vigtigt, at den enkelte bruger holder øje med installationerne, især hvor disse går gennem etagedækket. Samtidig er det vigtigt, at afløb renses jævnligt. Når der tages brusebad, skal vandet forsvinde ned i afløbet i samme hastighed, som det løber ud af bruseren. Især ved nyere afløb med indbygget vandlås er det vigtigt at tilse og rense vandlåsen hyppigt. En årsag til skader i forbindelse med baderum er desuden defekte fuger i hjørner og ved overgang mellem væg og gulv/bassin. Det er meget vigtigt, at disse fuger er tætte og udført i elastisk/godkendt materiale. Enten silikonefuge eller elastisk fugemørtel. Fugen skal være korrekt i forhold til vægmateriale og underlag. Fuger skal tilses ½-årligt, gerne ved brug af spids kniv for kontrol af vedhæftning. Endelig bør man ½-årligt kontrollere, at der ikke sker utilsigtet vandspild fra toilet. Dette gøres ved at tørre kummen ren/tør og placere toiletpapir hele vejen rundt. Bliver det synligt vådt, skal cisternen og dens lukkemekanisme renses eller udskiftes. Kontrol og udbedring varetages af den enkelte bruger Kontrol og udbedring varetages af den enkelte bruger Kontrol og udbedring varetages af den enkelte bruger WC & bad i alt 0 side 44 af 50

45 Beskrivelse af alle arbejder Dato: Dokumentkode KMS 244 Sag: A/B Ellebækvej & Versionsnr. 7.0 Sagsnr.: Emne: Aktivitetsplan Rev. dato: Bygdel Lb.nr. Registrering Aktivitet Enhed Antal Delpris Prisoverslag Aktionsår 4.2 KØKKEN Generelt vedr. køkkener Det er vigtigt, at den enkelte bruger holder øje med installationerne under køkkenvask samt holder øje med evt. opvaskemaskiner og vand/afløb til disse for at forebygge skader. Der blev i de inspicerede køkkener ikke konstateret skader på konstruktionerne eller fejl på installationerne Kontrol og udbedring varetages af den enkelte bruger Køkken i alt VARMEANLÆG 01 Varmeanlæg generelt Varmecentral og varmeanlæg fremstår uden fejl og mangler. Ingen bemærkninger Varmeanlæg i alt 0 side 45 af 50

46 Beskrivelse af alle arbejder Dato: Dokumentkode KMS 244 Sag: A/B Ellebækvej & Versionsnr. 7.0 Sagsnr.: Emne: Aktivitetsplan Rev. dato: Bygdel Lb.nr. Registrering Aktivitet Enhed Antal Delpris Prisoverslag Aktionsår 4.4 AFLØB 01 Afløb generelt 4.5 KLOAK Afløb fra tagvand i kælder fremstår enkelte steder slidt. Løbende udskiftning af afløb fra tagvand årligt skøn Kloak generelt Afløb i alt Det er oplyst at der er foretaget TV-inspektion af kloak og at tilstand er god. Kloak i alt 0 side 46 af 50

47 Beskrivelse af alle arbejder Dato: Dokumentkode KMS 244 Sag: A/B Ellebækvej & Versionsnr. 7.0 Sagsnr.: Emne: Aktivitetsplan Rev. dato: Bygdel Lb.nr. Registrering Aktivitet Enhed Antal Delpris Prisoverslag Aktionsår 4.6 VANDINSTALLATION 01 Vandinstallation generelt Vandinstallation fremstår uden fejl eller mangler. Ingen bemærkninger Vandinstallation i alt GAS 01 Gasinstallation generelt Gasinstallation fremstår uden graverende fejl. Det anbefales at der årligt foretages en gennemgang af gasinstallationen. skøn Gastallation i alt VENTILATION 01 Ventilation generelt Ventilation/friskluftskanaler fremstår rene og uden uden synlige fejl. Det anbefales at der hvert 10 år foretages en rensning af samtlige friskluftskanaler. skøn Ventilation i alt side 47 af 50

48 Beskrivelse af alle arbejder Dato: Dokumentkode KMS 244 Sag: A/B Ellebækvej & Versionsnr. 7.0 Sagsnr.: Emne: Aktivitetsplan Rev. dato: Bygdel Lb.nr. Registrering Aktivitet Enhed Antal Delpris Prisoverslag Aktionsår 5 EL & SVAGSTRØM 01 El-installationer generelt Synlige el-installationer fremstår generelt uden fejl eller mangler. Det anbefales at der årligt foretages en gennemgang af elinstallationer på fællesområder. skøn El i alt BYGGEPLADS/STILLADS 01 Omfugning af facader Etablering af byggeplads og stillads for omfugning af facader. skøn Vinduesmaling Indeholdt i tilbud. I alt byggeplads/stillads side 48 af 50

49 11 Samlet udgiftsoversigt for de næste 10 år Side 49 af 50

50 Samlet oversigt Dato: Sag: A/B Ellebækvej & Sagsnr.: Emne: Aktivitetsplan Rev. dato: Byggearbejder Bygdel Bygningsdel TAGVÆRK FUNDAMENTER & KÆLDER FACADER & SOKKEL VINDUER UDVENDIGE DØRE TRAPPER PORTE & GENNEMGANGE ETAGEADSKILLELSER WC & BAD KØKKEN VARMEANLÆG AFLØB KLOAK VANDINSTALLATIONER GAS VENTILATION EL & SVAGSTRØM BYGGEPLADS/STILLADS Sum håndværkerudgifter pr. år Uforudseelige ekstraarbejder + 10% Moms Sum byggearbejder pr. år side 50 af 50