Beregning af prisindeks for ejendomssalg

Transkript

1 Damarks Saisik, Priser og Forbrug 2. april 203 Ejedomssalg JHO/- Beregig af prisideks for ejedomssalg Baggrud: e radiioel prisideks, fx forbrugerprisidekse, ka ma ofe følge e ideisk produk over id og sammelige prise mellem o perioder for a kue berege de ree prisædrig. Hel simpel, så ka ma berege e prisideks for fx e lier mælk som udviklige mellem prise i o perioder gage med prisidekse i de foregåede periode. Eksempel: pris pris Hvad agår ejedomssalg, så er dee ikke mulig, da ejedomme, som sælges på forskellige idspuker, er forskellige med hesy il sørrelse, beliggehed og sadard og derved ikke direke sammeligelige, da kvaliee af ejedommee er forskellig. For bedre a å frem il de ree prisædrig mellem o perioder bruger Damarks Saisik e meode, som juserer for ogle af disse kvaliesforskelle. Dee gøres ved a ideksere forholde mellem prise og ejedomsvurderige. De, der idekseres, er således prise på e vurderigskroe og ikke blo salgsprise. Meode er ieraioal aerked og kedes uder beegelse SPAR-meode (Sales Price Appraisal Raio). Samme meode avedes af både de sveske og ederladske saisikbureau: Prisbegrebe Forholde mellem salgsprise og de offelige ejedomsvurderig ka også beeges som afsadsprocee 2 og udgør selve prisbegrebe. Prisidekse bereges som idligere æv ved a ideksere afsadsprocee. Afsadsprocee ka bereges på flere forskellige måder. Damarks Saisik har valg a berege afsadsprocee som de geemsilige købesum dividere med de geemsilige ejedomsvurderig. Som de fremgår af ligig (), så svarer dee il a dividere summe af købesummere med summe af ejedomsvurderigere. () hvor, AFSTANDSPR OCENT købesum ejedomsvurderige Meode har de fordel, a der samidig sker e vægig af ejedommee, med deres vurderig. E ideks berege på dee måde beeges som e DUTOT-ideks Meode er ærmere beske i kapiel 7 i Hadbook o Resideial Propery Price dices på Eurosas hjemmeside: hp://epp.eurosa.ec.europa.eu/poral/page/poral/hicp/mehodology/hps/rppi_hadbook 2 Saisikbake (fx EJEN77) kaldes afsadsprocee for købesum i 0/00 af ejedomsværdi.

2 og har ogle pæe saisiske egeskaber fremfor e ideks, hvor alle ejedomme vejer lige mege e såkald CARL-ideks 3. Nedefor i abel er vis e eksempel på oplysiger il beregig af afsadsprocee: Tabel : Oplysiger il beregig af afsadsprocee Købesum Ejedomsvurderig Afsadsproce Væg Hus ,5326 0,369 Hus ,2353 0,5060 Hus ,667 0,357 De aggregerede afsadsproce ka derfor bereges således: AFSTANDSPROCENT , Aleraiv ka de aggregerede afsadsproce bereges ved a væge de idividuelle afsadsproceer samme, hvor ejedomsvurderige avedes som væg 4 : AFSTANDSPROCENT (,53260,369 +,2353 0,5060 +,667 0,357) 00 25, Da hus 2 har de højese ejedomsvurderig vejer dee hus mes i beregige. Afsadsprocee for hus 2 (23,5) ligger således forholdsvis æ på de sammevejede resula (25,). dekserig af afsadsprocee Prisidekse bereges ved a ideksere perioderes afsadsproceer: (2) - hvor, - prisideks i periode Afspc afsadsproce i periode Nedefor i abel 2 vises e eksempel på beregig af prisideks. Tabel 2: Eksempel på beregig af prisideks Variable:. kv. 2. kv. 3. kv. 4. kv. Afspc. (2006 vurd.) 25, 32,9 36, 35,6 Prisideks 254,9 270, 277,3 276, ,9 200K2 254,9 270, 25, 3 For mere iformaio om DUTOT og CARL-ideks, se Forbruger- og eoprisidekse dokumeaio : hp:// 4 Se bilag for e maemaisk udledig 2

3 Prisideks ved skif af ejedomsvurderig SKAT foreager årlig e y ejedomsvurderig. Dee idgår ormal i beregige fra og med sepember måeds offeliggørelse i måedssaisikke og 3. kvaral i kvaralssaisikke. Dee beyder, a for periode jauar il augus (eller. og 2. kvaral) baseres de førse foreløbige offeliggørelser på de gamle vurderigsår, me ideres seere il de ye ejedomsvurderig. De akuelle vurderig vil være de mes isede a bruge, da de ager hesy il ædriger i de geerelle prisiveau sam ædriger i bygigsbesade. Når der skifes vurderig svarer de il e vareudskifig. Da der ku er é vare (læs vurderig) ka ma imidlerid ikke edlægge dee ee vare og impuere prisudviklige med geemsie af de øvrige varer. sede bruges overlappede vurderiger 5. Vurderigsskife foreages alid på de seese periode, der er edelig. Da der bereges rullede re kvaraler (eller rullede i måeder i måedssaisikke) svarer de il a der i forbidelse med offeliggørelse af fx 200K3 (3. kvaral 200) overlappes på 200K (. kvaral 200). måedssaisikke foreages vurderigsskife på jauar måed. Se abel 3 edefor. Tabel 3: Eksempel på vurderigsskif, kvaralssaisikke Edelige al Foreløbige al Variable:. kv. 2. kv. 3. kv. 4. kv.. kv. 2. kv. 3. kv. Afsadsproce: 2006-vurderig 25, 32,9 36, 35,6 37,3 200-vurderig 02,2 97,2 94, Prisideks 254,9 270, 277,3 276,3 279, 266, 259,5 Til og med 200K bereges idekse på baggrud af 2006-vurderige. Fra og med 200K2 bereges idekse på baggrud af de ye vurderig (200vurd). Ved a overlappe med ejedomsvurderige i forbidelse med vurderigsskif sikrer ma, a selve skife af ejedomsvurderige i sig selv ikke påvirker idekse i overlapigsperiode. Eksempel: 37,3 200K 276,3 279, 35,6 97,2 200K2 279, 266, 02,2 5 For mere iformaio om vareudskifig i prisideks, se Forbruger- og eoprisidekse dokumeaio: hp:// 3

4 Årsag il udervurderig af prisudvikligere i de foreløbige al: Damarks Saisiks aalyser viser, a e hadel ypisk iglyses æ på overagelsesdaoe, og a dyrere ejedomme i geemsi har e lægere overagelsesperiode ed billigere ejedomme. Dee iglysigsmøser beyder, a dyrere ejedomme kommer seere med i daagrudlage ed billigere ejedomme, ide beregigere er basere på udræk fra de elekroiske iglysigssysem. Samidig viser aalysere, a vurderigskroe på de dyre ejedomme i geemsi er højere ed på de billige ejedomme. Derudover væger de dyre ejedomme som sag mes i beregige af de geemsilige vurderigskroe. Ved de hididige meode (aved il og med offeliggørelse af allee for december 202), bereges prisudviklige ved a sammelige prisideks for o perioder basere på alle hadler, der var iglys på beregigsidspuke. For de seese måed var der aslåe 75 pc. af alle hadler med i beregige (isio 0), mes de for de forrige måed var ca. 90 pc. af alle hadler (isio ). Dee beød på grud af skævhede i iglysigsmøsere, for dyre og billige ejedomme, a der opsod e udervurderig af prisudviklige i de foreløbige al. Prisudviklig på hididig meode: Edelige al: (for isio) Foreløbige al: hvor, i i i i i+ (for isio 0-7) i+ i+ i+ Revisio agiver, hvor mage gage allee er bleve idere. Dvs. prisudviklige mellem o perioder bereges som udviklige i afsadsproceere i de o perioder, hvor afsadsprocee for de forrige periode er bleve idere é gag mere ed afsadsprocee for de akuelle periode. abel 4 er vis e eksempel på beregig af prisideks efer de hididige meode. Tabel 4: Beregig af prisideks efer de hididige meode År Måed Revisio Afsadsproce Prisideks 20 06,9 5, ,0 3, , 5, , 4, ,9 4, ,6 5, ,4 4, ,0 5, ,7 6, ,0 4,6 4

5 De hididige meode ka også illusreres visuel som i abel 5 edefor. Her agiver de førse koloe førse gag allee for e periode offeliggøres. De æse koloe agiver ade gag allee for e periode offeliggøres ec. Tallee uder koloere agiver hvor sor e adel af hadlere, der er med i de ekele isioer. Bemærk a allee er fikive og således alee med il a illusrere adele af de edelige aal hadler i de ekele isioer. Tabel 5: De hididige meode - visuel Periode Off. Rev. Rev.2 Rev.3 Rev.4 Rev.5 Rev.6 Rev.7 Rev. ja-2 feb-2 mar-2 apr-2 maj-2 ju-2 jul-2 aug-2 sep-2 ok-2 ov-2 dec-2 75% 90% 92% 94% 96% 97% 9% 99% 00% Farvemarkerige agiver hvilke perioder (afsadsproceer), der sammeholdes med hiade ved beregig af prisideks. For eksempel sammeholdes 4. isio af april 202 med 5. isio af mars 202 og derved e ade adel daa. De giver de rappeforme figur. Ny beregigsmeode for de foreløbige prisideks De ye meode (iroducere i april 203 med al for jauar 203) bygger på de forudsæig, a skævhede i iglysigsmøsere for ejedomshadler med forskellig pris er sabil over id, dvs. adele og ype af ejedomshadler modages efer samme møser i de elekroiske iglysigssysem. Meode korrigerer for skævhede i iglysigsmøsere. Nærmere besem bereges prisudviklige ved a sammelige prisideks for o perioder basere på de samme forveede adel af de edelige aal hadler i måedere, hvilke for både de seese og foregåede måed vil være aslåe 75 pc. af alle måedes hadeler. Tilsvarede meode avedes førse gag måedsallee ideres, hvor aslåe 90 pc. af alle hadler sammeliges for begge perioder. Dee fremgagsmåde forsæer ved alle eferfølgede isioer af måede. De edelige al vil på dee måde svare il de edelige al for de hididige beregigsmeode, me de ye beregigsmeode har e forveelig midre bias, hvad agår prisudviklige for de foreløbige måeder. Prisudviklig på y meode: Edelige al: (for isio) Foreløbige al: i i i i i+ i i i+ (for isio0-7) 5

6 Dvs. prisudviklige mellem o perioder bereges som udviklige i afsadsproceere i de o perioder, hvor begge afsadsproceer er basere på de samme isio. E eksempel på beregig af prisideks efer de ye meode er vis i abel 6: Tabel 6: Beregig af prisideks efer de ye meode År Måed Revisio Afsadsproce Prisideks 20 06,9 5, ,0 3, , , 5, , , 4, , ,9 4, , ,6 5, , ,4 5, , ,0 5, , ,7 6, , ,0 5,4 De bemærkes, a der - på ær i yderperiodere er o afsadsproceer for hver periode. Da de alid er de yese afsadsproce, der offeliggøres i Saisikbake/Bealigsdaabake, vil de derfor ikke være mulig a berege prisideks for de foreløbige perioder efer de ye beregigsmeode på baggrud af udræk fra Saisikbake/Bealigsdaabake. Dee ka derimod god lade sig gøre for de hididige beregigsmeode af de foreløbige al sam for de edelige al, så læge ma sikrer, a de o afsadsproceer, der sammeliges, er basere på de samme ejedomsvurderig. Me som idligere æv offeliggøres overlappee ikke i forbidelse med e vurderigsskif, hvorfor ma ikke ud fra afsadsprocee i Saisikbake/Bealigsdaabake ka berege e korrek prisideks heover e vurderigsskif. de offeliggjore prisideks i Saisikbake/Bealigsdaabake er vurderigsskif foreage korrek. De ye meode ka også illusreres visuel som i abel 7 edefor. Her agiver de førse koloe førse gag allee for e periode offeliggøres. De æse koloe agiver ade gag allee for e periode offeliggøres ec. Tallee uder koloere agiver hvor sor e adel af hadlere, der er med i de ekele isioer. Bemærk a allee er fikive og således alee med il a illusrere adele af de edelige aal hadler i de ekele isioer. 6

7 Tabel 7: De ye meode - visuel Periode Off. Rev. Rev.2 Rev.3 Rev.4 Rev.5 Rev.6 Rev.7 Rev. ja-2 feb-2 mar-2 apr-2 maj-2 ju-2 jul-2 aug-2 sep-2 ok-2 ov-2 dec-2 75% 90% 92% 94% 96% 97% 9% 99% 00% Farvemarkerige agiver hvilke perioder (afsadsproceer) der sammeholdes med hiade ved beregig af prisideks. For eksempel sammeholdes 4. isio af april 202 med 4. isio af mars 202 og dermed de samme forveede adel i begge perioder. Dee giver de farvemarkerede koloer. 7

8 Bilag Beregig af de geemsilige vurderigskroe (.) Afsadspr oce ( ) ( ) W AFSPCT + W2 AFSPCT W AFSPCT hvor, W (væg) og AFSPCT (afsadsproce)