Det danske boligmarked

Transkript

1 HD Finansiel Rådgivning forår 2011 Det danske boligmarked En analyse af boligformerne på det danske boligmarked belyst ved user costs samt en analyse af det offentliges påvirkning heraf. Martin Toft Vejleder: Karsten Jørgensen

2 Indholdsfortegnelse 1. Indledning Problemformulering Afgrænsning Metode Det danske boligmarked Ejerboliger Andelsboliger Private udlejningsboliger Almene boliger Delkonklusion User costs Ejerboliger, user costs Andelsboliger, user costs Almene lejeboliger, user costs Private udlejningsboliger, user costs Fastsættelse af værdien af de enkelte parametre i user costs og analyse heraf Delkonklusion User costs beregninger for boligformerne Ejerboliger Ældre andelsboliger Nye andelsboliger Almene boliger Private udlejningsboliger Resultater private udlejningsboliger Resultater ældre andelsboliger Resultater nye andelsboliger Resultater ejerboliger Resultater almene boliger Boligsubsidier og regulering...54

3 8.1 Ejerboliger Andelsboliger Private udlejningsboliger Almene boliger Rentefradrag Boligstøtte Delkonklusion Konklusion Litteraturliste...63

4 1. Indledning Boligen er en nødvendighed for langt de fleste mennesker og er samtidig en stor udgift for de fleste. Derfor er det ikke uvæsentligt at gøre sig nogle tanker om, hvad de økonomiske omkostninger er ved de forskellige boligformer, samt om der er forskel i omkostninger, når man sammenligner på tværs af de forskellige boliger. Betragter man det danske boligmarked, bliver man meget hurtig opmærksom på, at der sker en regulering af boligmarkedet gennem det offentlige. Der er bl.a. regler for fastsættelse af husleje og mulighed for at opnå støtte til betaling af huslejen. Denne regulering påvirker udgifterne ved at bo i de forskellige boligformer, og påvirkningen er ikke umiddelbart den samme, når man sammenligninger. Det danske boligmarked har udviklet og ændret sig løbende med tiden, hvor nye boligformer er kommet til. Når der er kommet nye boligformer til, betyder det så, at det er på bekostning af andre boligformer? Betragtes boligmassen er det interessant at se på hvilke boligtagere, der bor i hvilke boliger, og om der fx er forskel på hvor børnefamilierne bor i forhold til pensionisterne, og hvor stor er betydningen af den økonomiske formåen mht. hvilken boligform en boligtager vælger. Når en boligtager vælger en given bolig, er det interessant ikke kun at se på, hvad det koster i boligafgift altså likviditeten, men også om der er nogle yderligere økonomiske omkostninger ved de forskellige boligformer, fx hvad en alternativ placering kan give i afkast, i forhold til de penge en boligtager vælger at binde i en ejer- eller andelsbolig dvs. den økonomiske byrde ved at bo i en given bolig. Når de økonomiske omkostninger på tværs af de forskellige boligformer skal beregnes, er det heller ikke uvæsentligt, hvordan de forskellige faktorer til brug for beregningerne fastsættes. I en ex ante beregning vil der være en del antagelser, som vil påvirke det endelige resultat, hvorfor det er vigtigt, at disse antagelser bygger på nogle realistiske betragtninger og bakkes op af valide argumenter. 1

5 2. Problemformulering Ved at betragte det danske boligmarked og de forskellige boligformer, samt læse diverse afhandlinger og artikler omkring det offentliges påvirkning af boligforbruget har der meldt sig følgende spørgsmål, der har dannet grundlaget for denne opgave og udformningen af problemformuleringen. - Hvilke boligformer er der på det danske boligmarked og hvem bebor dem? - Hvad er omkostningerne ved at bo i de forskellige boliger og hvilke faktorer påvirker omkostningerne? - Hvordan påvirker det offentlige de forskellige boligformer? 3. Afgrænsning Generelle karakteristika ved de enkelte boligformer vil ikke blive beskrevet i detaljer, idet det forventes, at læser kender til disse. Boligudgiften kontra user costs vil ikke blive analyseret, der vil alene bliver fokuseret på user costs i opgaven, med undtagelse af de ligninger for user costs, hvor disse er lig boligudgiften. De måder hvorpå de forskellige boligformer kan prisfastsættes herunder prisfastsættelse af andelsboliger analyseres ikke i denne opgave. Der vil heller ikke følge en nærmere analyse af de forskellige måder hvorpå andelsforeninger, almene boliger, private udlejningsboliger og ejerboliger kan finansieres. De forskellige regler og lovgivninger for huslejeregulering for almene boliger, private udlejningsboliger og andelsboliger vil ikke blive analyseret nærmere i denne opgave. Der vil kun følge en analyse mht., hvad reguleringen generelt betyder for boligmarkedet herunder beregningen af user costs. 2

6 Ved fastsættelse af de forskellige faktorer til brug for beregningen af user costs vil disse blive fastsat ud fra et landsgennemsnit, og der tages derfor ikke højde for regionale forskelle. Skattesatserne fastsættes ud fra marginalskattesatser eller landsgennemsnit, hvorfor der ikke tages højde for forskellige indkomstgrupper og regionale forskelle. Der udføres ikke ex ante beregninger afvigende fra tidspunkt t eller ex post beregninger. De sociale omkostninger ved de forskellige boligformer vil ikke blive analyseret ej heller nytteværdien. I opgaven tages der ikke stilling til hvorfor det offentlige vælger at subsidiere og regulere boligmarkedet, da det kun er den økonomiske betydning i henhold til user costs og boligmarkedet der analyseres. 3

7 4. Metode Metoden i opgaven bygger hovedsageligt på empiriske analyser. Opgaven indledes med en analyse af de fire primære boligformer på det danske boligmarked, herunder hvilke indkomstgrupper og socialgrupper der beboer de forskellige boligformer. Herefter følger afsnittet om user costs. User costs benyttes til at beregne omkostningerne ved at bo i de forskellige boligformer. Afsnittet bygger på user costs modellen udviklet af David Miles (1994) og videreudviklet af Lektor Jens Lunde (1998). Til de konkrete beregninger af user costs tages udgangspunkt i Jens Lundes artikel fra 1998, Boligudgifter og user costs, og Jens Lunde og Anders Hvidts artikel fra 1999, Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette. Til brug for user costs beregningerne fastsættes og defineres de enkelte faktorer ud fra gældende regler og lovgivning, historisk udvikling, forskellige analyser samt velovervejede antagelser. En stor del af opgaven bygger på user costs, hvorfor der løbende i opgaven tages stilling til modellens svagheder, og de usikkerheder den indebærer, bl.a. i form af de antagelser der bliver gjort. Det sidste afsnit omhandler boligsubsidier og regulering, her analyseres de primære måder, hvorpå de 4 forskellige boligformer reguleres via det offentlige. 4

8 5. Det danske boligmarked Det danske boligmarked består pr. 1. januar 2011 af boliger, hvoraf de er beboet. Hovedparten af de disse boliger er opdelt i fire forskellige boligformer. - Ejerboliger - Andelsboliger - Private udlejningsboliger - Almene boliger Andelen af boliger er forøget betragteligt de sidste 50 år. I 1960 var der ca. 1,5 millioner mod ca. 2,7 millioner i dag. I samme periode er befolkningens størrelse ændret fra ca. 4,6 millioner til ca. 5,5 millioner. Det betyder at det gennemsnitlige antal beboere pr. bolig dermed er faldet til 2,1 fra 3,1. Samtidig med at antallet af boliger er forøget kraftigt, har fordelingen mellem de forskellige boligformer ændret sig, som det ses af Tabel 1. Tabel 1, Procentvis andel af boliger fordelt efter ejer og udlejningsforhold Fordeling i procent Beboet af ejeren 45,7 48,6 52,1 51,7 51,3 49,4 Andelsboliger N/A N/A 2,1 4,5 6,3 7,4 Privat udlejning 39,8 34,7 22,1 18, ,1 Almene boliger 9,8 14,5 14,4 16,8 19,1 19,0 Offentlige mv. 4,7 2,2 3,1 2,6 1,4 1,6 Ikke benyttet N/A N/A 6,2 6,1 3,9 4,5 I alt Antal boliger i alt Kilde: År , Det økonomiske råd, 2001: Dansk Økonomi forår 2001, Kapital III: Boligmarkedet Skævt og ineffektivt, baseret på tal fra Danmarks Statistik År 2010, Danmarks statistik, Boligopgørelsen 1. januar

9 Som det ses af Tabel 1, viser tal fra 2010, at 49,4% af boligerne er beboet af ejer selv, 7,4% er andelsboliger, 18,1% er private udlejningsboliger og 19% er almene boliger. Tallene i tabel 1 viser, at den overordnede fordeling mellem lejeboliger og ejerboliger ikke har ændret sig nævneværdigt, idet andelen af ejerboliger kun er steget med 3,7% over en periode på 50 år. Denne stigning kan primært henføres til nybyggeri af parcelhuse i 1960 erne og 1970 erne, samt udstykning af ejerlejligheder. 1 Den store forskel ligger derimod i fordelingen mellem boligerne på lejeboligmarkedet. Her er andelen af almene boliger næsten fordoblet, hvorimod private udlejningsboliger har været stærkt faldende. Denne tendens skyldes beskedent nybyggeri, ejerlejlighedsudstykninger og omdannelsen af mange private udlejningsboliger til andelsboliger fra 1980 og frem på grund af tilbudspligten i lejeloven. 2 Ovennævnte udvikling har gjort, at de almene boliger i dag udgør størstedelen af det samlede udlejningsmarked. Ud fra tallene i Tabel 1 ser det dog ud til, at der er kommet en opbremsning i denne udvikling, da de almene lejeboliger de seneste 10 år ikke har fået en større del af boligmarkedet i forhold til de private udlejningsboliger. 5.1 Ejerboliger Ejerboliger i Danmark spænder bredt over alt fra parcelhuse, rækkehuse og lejligheder. For at kunne købe en ejerbolig kræves en vis egenkapital og lønindkomst. Det gør at denne boligform i praksis ikke er tilgængelig for alle samfundsgrupper, men oftest vil være forbeholdt den bedre stillede del af samfundet. Som det ses af Tabel 2 er 40% af alle ejerboliger opført fra 1960 til 1979 og 35% er opført før Sammenlignet med de andre boligformer er det kun de almene boliger, der har haft samme vækst i 1960 erne og 1970 erne, hvorimod det er en forholdsvis lille del af ejerboligerne, der er fra før 1940 sammenlignet med de private udlejningsboliger og andelsboligerne. 1 Det økonomiske råd, 2001: Dansk Økonomi forår 2001 Kapital III: Boligmarkedet Skævt og ineffektivt 2 Det økonomiske råd, 2001: Dansk Økonomi forår 2001 Kapital III: Boligmarkedet Skævt og ineffektivt 6

10 Som nævnt ovenfor kan den forholdsvis lave alder på en stor del af massen af ejerboliger henføres til byggeriet af parcelhuse i 1960 erne og 1970 ere. Tabel 2, Boligmassen fordelt på opførlesesår og udlejningsforhold, år 2000 Ejerboliger Andelsboliger Privat udlejning Almene boliger før % 63% 57% 5% % 9% 12% 27% % 3% 11% 19% % 0% 7% 21% % 14% 7% 17% % 11% 6% 10% I alt 100% 100% 100% 100% Kilde: Det økonomiske råd, 2001: Dansk Økonomi forår 2001, Kapital III: Boligmarkedet Skævt og ineffektivt, Oplysninger fra By- og Boligministeriet. Ser vi på Tabel 3, er det tydeligt at se, hvem der bor i ejerboliger. De unge enlige, de unge par og midaldrende enlige er stærkt overrepræsenteret i ejerlejligheder. Hvorimod børnefamilier og unge, midaldrende og ældre par er overrepræsenteret i enfamilieshuse. 7

11 Tabel 3, Beboerne (husstande) opdelt på livscyklusgrupper i forskellige ejerformer og den beregnede overrepræsentation af grupperne i de forskellige ejerformer pr Livscyklusgrupper Privat Almene Andels- Ejerlejligheder Ejerboliger Alle boliger udlejning boliger boliger i enfam. Unge enlige <30 år 17% 8% 10% 11% 1% 6% Unge par <30 år 7% 3% 6% 8% 2% 4% Småbørnsfamilier 9% 12% 9% 8% 16% 13% Storbørnsfamilier 6% 12% 5% 5% 18% 13% Midaldrende enlige (30-60 år) 22% 22% 24% 30% 8% 16% Midaldrende par (30-60 år) 7% 8% 10% 12% 24% 16% Ældre par (>60 år) 5% 8% 9% 6% 16% 11% Ældre enlig (>60 år) 20% 24% 20% 15% 10% 16% Sammensatte husstande 8% 4% 7% 6% 6% 6% I alt 100% 100% 100% 100% 100% 100% Overrepræsentation i procent Unge enlige <30 år Unge par <30 år Småbørnsfamilier Storbørnsfamilier Midaldrende enlige (30-60 år) Midaldrende par (30-60 år) Ældre par (>60 år) Ældre enlig (>60 år) Sammensatte husstande Kilde: Andersen, Hans Skifter, 2007: Private udlejningsboligers rolle på boligmarkedet, en registeranslyse Tabel 4 viser hvilke sociale grupper der bebor de forskellige boligtyper. Her er der ved ejerboliger generelt en overrepræsentation af personer, der er beskæftiget. I ejerlejligheder er det personer med en lavere indkomst, hvorimod det i enfamilieshuse er personer med en højere indkomst. Kontanthjælpsmodtagere er ikke repræsenteret i hverken ejerlejligheder eller enfamilieshuse og førtidspensionister og arbejdsløse er stort set heller ikke repræsenteret i ejerboliger. 8

12 Tabel 4, Beboere (husstande) fordelt på socialgrupper i forskellige ejerformer og den beregnede overrepræsentation af grupperne i de forskellige ejerformer pr Socialgrupper Privat Almene Andels- Ejerlej- Ejerboliger Alle boliger udlejning boliger boliger ligheder i enfam. Førtidspensionister 7% 13% 5% 2% 2% 6% Kontanthjælpsmodtagere mv. 3% 6% 1% 0% 0% 2% Folkepensionister 22% 29% 26% 18% 22% 24% Arbejdsløse mv 6% 7% 5% 4% 2% 4% Studerende 15% 7% 10% 6% 1% 6% Beskæftigede lav H-indkomst 26% 21% 26% 32% 12% 19% Beskæftigede højere H-indkomst 19% 16% 25% 36% 59% 39% Andre 2% 1% 2% 1% 1% 1% I alt 100% 100% 100% 100% 100% 100% Overrepræsentation i procent Førtidspensionister Kontanthjælpsmodtagere mv Folkepensionister Arbejdsløse mv Studerende Beskæftigede lav H-indkomst Beskæftigede højere H-indkomst Andre Kilde: Andersen, Hans Skifter, 2007: Private udlejningsboligers rolle på boligmarkedet, en registeranslyse 5.2 Andelsboliger Andelsboliger kræver som ved ejerboliger en egenkapital og/eller en indkomst, for at kunne betale for andelsbeviset eller alternativt afholde udgifterne på et lån. Forskellen er, at andelsboligen specielt for år tilbage var billigere at bebo, idet boligudgiften ofte var lavere end på en tilsvarende ejerboliger. Samtidig med at betalingen for at købe andelen ofte også var væsentlig lavere. Dette gav folk med en væsentlig lavere indkomst og egenkapital adgang til et aktiv, ligesom det var tilfældet for de der købte ejerbolig, omend en ejer- og andelsbolig ikke er 100% sammenlignelige idet man bl.a. ved en andelsbolig ikke ejer en specifik bolig, men derimod en andel af en given andelsforening. 9

13 Ulempen ved andelsboliger er, som det er i dag og ligeledes for år tilbage, at det kan være svært at skaffe adgang til en billig andelsbolig, idet de ofte sælges internt i foreningen. De seneste år har udviklingen i priserne på andelsboligmarkedet gjort, at en del andelsboliger udbydes til salg gennem en ejendomsmægler, idet priserne på mange andelsboliger er steget markant pga. af de stigende ejendomspriser i perioden frem til Det har betydet, at mange andelsboliger nu kan sælges for så høj en pris, at de ikke er lige så tilgængelige som tidligere, for den del af befolkningen der ikke har en egenkapital eller en forholdsvis høj indkomst til at betale til udgifterne på et lån og udgiften til andelsboligforeningen. Ser man på hvornår andelsboligerne er opført, er det tydeligt, at der er tale om en ældre boligmasse. Som det ses af Tabel 2 er over 60% af andelsboligerne opført før 1940, hvilket gør det til den boligform, der har den største andel af boliger, der er opført før Herudover er de fleste øvrige boliger opført fra 1980 erne og frem. I perioden 1940 til 1979 er det kun 12% af boligmassen, der er opført. Til konklusionen om andelsboligernes alder hører med, at tallene i Tabel 2 kun dækker til og med år 2000, hvorfor billedet kan være en smule anderledes i forhold til tal for år 2010, idet der har været opført mange andelsboliger de seneste år. Det antages, at det overordnede resultat angående andelsboligernes alder fortsat er korrekt. Tabel 3 viser, at det primært er enlige der bor i andelsboliger, samt de unge par under 30 år. Derimod er det meget få ældre par og børnefamilier, der bor i andelsbolig. Specielt storbørnsfamilier er stærkt underrepræsenteret, dette kunne tyde på, at andelsboliger generelt ikke hører til den boligform, der har de største antal kvadratmeter. Hvilket gør at disse familier vælger at flytte til noget større i forbindelse med, at børnene bliver ældre, som dermed bliver en anden boligform end andelsbolig, Som det ses af Tabel 5 er det en meget lille del af andelsboligerne, der er større end 110 m 2. 10

14 Tabel 5, Boliger i forskellige størrelsesgrupper fordelt på ejerform pr <49 m m m2 >110 m2 Alle Priv. udlejning. 42% 30% 18% 8% 18% Almene 31% 36% 30% 2% 20% Andel 9% 13% 10% 1% 7% Stat og kommune 0,7% 0,2% 0,2% 0,3% 0,3% Ejerlejligheder 8% 8% 5% 2% 5% Ejerboliger i enfam. 2% 8% 35% 84% 47% Uoplyst ejerform 8% 5% 3% 2% 3% I alt 100% 100% 100% 100% 100% Kilde: Andersen, Hans Skifter, 2007: Private udlejningsboligers rolle på boligmarkedet, en registeranalyse Tabel 4 viser, at der er en overrepræsentation af specielt studerende og beskæftigede med lav indkomst. Dette stemmer overens med konklusionen tidligere i afsnittet om den lettere tilgængelighed i andelsboliger frem for ejerboliger for den del af befolkningen, der ikke har de højeste indkomster. Dog overrasker det, at der er så stor en overrepræsentation af studerende, men det bekræfter samtidig argumentet fra tidligere i afsnittet om, at en del andelsboliger har en meget lav boligudgift, der kombineret med en lav købspris netop gør andelsboliger tilgængelige for den del af befolkningen, der ikke bærer de høje indkomster. De socialgrupper der er underrepræsenteret i andelsboliger er primært kontanthjælpsmodtagere, samt den del af befolkningen der har de højeste indkomster, hvilket igen stemmer overens med konklusionerne tidligere i afsnittet om de familier og socialgrupper der bor i andelsboliger. 5.3 Private udlejningsboliger De private udlejningsboliger karakteriseres ofte ved at være de boliger næst efter almene boliger, der kræver den mindste egenkapital, hvorfor de er økonomisk tilgængelige for den del af befolkningen, der ikke har nogen nævneværdig egenkapital og samtidig ikke økonomisk har råd til en ejer- eller andelsbolig. 11

15 Den private udlejningsbolig er den boligform på det danske boligmarked, der er lettest tilgængelig, idet den som nævnt ovenfor ikke kræver samme egenkapital som en ejer eller andelsbolig. I modsætning til en almen bolig er den som oftest også lettere tilgængelig, da der gælder særlige regler for at blive opskrevet og få adgang til de almene boliger. Med hensyn til tilgængeligheden gælder det kun for de nyere private udlejningsboliger, idet de ældre og dermed ofte stærkt regulerede, må antages at være den boligform, der er sværest tilgængelig på det danske boligmarked. Det skyldes, at de ofte er meget billige og ikke er tilgængelige, medmindre man har forbindelse til nogle der bor i disse eller udlejer dem. I forhold til ejer- og andelsboliger giver private udlejningsboliger teoretisk set en større mulighed for mobilitet hos beboerne, idet de er nemmere at fraflytte uden risiko for større økonomiske tab i forhold til, hvis beboerne inden fraflytning skal afhænde en ejer- eller andelsbolig. De Private udlejningsboliger er for de fleste vedkommende placeret i ældre ejendomme, hvor over halvdelen af er opført før 1940, se Tabel 2. Når begrebet private udlejningsboliger defineres, er det typisk som boliger, der ifølge BBRregisteret ejes af privatpersoner, selskaber, selvejende foreninger mv. som er udlejet eller er tomme etageboliger. De private udlejningsboliger kan, afhængig af den enkelte kommune de er opført i, være underlagt regulering, som bestemmer hvordan huslejen må fastsættes. Der er stor forskel mellem de enkelte kommuner mht. om de private udlejningsboliger er underlagt husleje regulering. Som det ses af Tabel 6 nedenfor var lidt over private udlejningsboliger underlagt huslejeregulering i 2004, hvilket svarer til lidt under halvdelen. I alt var der private udlejningsboliger i de regulerede kommuner og kun private udlejningsboliger i de uregulerede kommuner. 12

16 Tabel 6, Private udlejningsboliger fordelt på, hvilken huslejeregulering de er underlagt, og på kommunegrupper i år 2004 Potentielt Udenfor reg. Uregulerede Ikke I alt Antal regulerede i kommuner med reg. kommuner selvreguelrende Kbh. Frdb. 83% 12% 0% 5% 100% Øvrige Hovedstadsomr. 62% 22% 7% 9% 100% Odense, Århus, Ålborg 57% 34% 0% 9% 100% Provinsbyer > % 49% 4% 5% 100% Øvrige kommuner 13% 50% 34% 3% 100% Alle 47% 36% 11% 6% 100% Antal Kilde: Andersen, Hans Skifter, 2007: Private udlejningsboligers rolle på boligmarkedet, en registeranslyse Det betyder i praksis, at en meget stor del af de private udlejningsboliger er underlagt en form for regulering og ikke fri huslejefastsættelse. I de kommuner der har huslejeregulering, er det typisk ejendomme opført efter 1991 og ombyggede erhvervsejendomme, der kan opkræve en markedsleje. Nedgangen i antallet af private udlejningsejendomme, som det ses af Tabel 1 har betydet, at en billig privat udlejningsbolig kan være svær at opdrive specielt i de store byer. Ser vi på hvem der beboer de private udlejningsboliger fremgår det meget tydeligt af Tabel 3, at der er en stærk overrepræsentation på 166% af unge enlige i de private udlejningsboliger. Herudover er der en overrepræsentation af unge par under 30 år på 97%, samt en lidt mindre overrepræsentation af midaldrende enlige og ældre enlige. Til gengæld er det børnefamilierne og de ældre og midaldrende par, der ikke så ofte bor i private udlejningsboliger. Udover at se på demografien er det ligesom ved de andre boligformer interessant, at se på den økonomiske formåen blandt de der bor i private udlejningsboliger, for at se hvordan de er stillet økonomisk i forhold til de, der bor i de andre boligformer. Som det ses af Tabel 4, er det kun 45% af beboerne (husstandene) i de private udlejningsboliger, der er i arbejde. Sammenligner man derimod med den samlede boligmasse er ca. 60% i arbejde. 13

17 Det store antal der ikke er i arbejde skyldes primært antallet af studerende, der er stærkt overrepræsenteret i denne boligform, men herudover er der også en overrepræsentation af kontanthjælpsmodtagere og arbejdsløse. 5.4 Almene boliger De almene boliger er generelt kendetegnet ved at have en lavere husleje end de private udlejningsboliger, dette gør sig især gældende for de boliger, der er opført fra 1940 og frem, som det ses af Tabel 7. Tabel 7, Den årlige husleje pr. m 2 i 1999 fordelt efter boligens opførelsesår. kr. pr. m 2 bolig (m 2 pr. bolig) Privat udlejning Almene boliger Før (80) 473 (69) (70) 426 (74) (73) 429 (79) (74) 494 (85) (76) 529 (77) (73) 577 (71) (73) 604 (72) (79) 616 (75) Alle 483 (77) 482 (77) Kilde: Det økonomiske råd, 2001: Dansk Økonomi forår 2001, Kapital III: Boligmarkedet Skævt og ineffektivt, Oplysninger fra By- og Boligministeriet. Dette bekræfter ligeledes antagelsen fra afsnittet om private udlejningsboliger om, at de ældre og regulerede private lejeboliger må anses for at være den billigste boligform på det danske boligmarked. 14

18 Som det ses af anmærkningerne til Tabel 7, så er tabellen desværre ikke fyldestgørende, men giver dog et tilnærmet overblik over forskellen på huslejen mellem private udlejningsboliger og almene boliger. Huslejen i de almene boliger er omkostningsbestemt og fastsættes ud fra balanceprincippet. Det betyder at lejer af en almen bolig i praksis kun betaler en del af kapitalomkostningerne, jf. Bekendtgørelse af lov om almene boliger m.v. Gevinsten ved at bo i en almen boliger er, at huslejen er omkostningsbestemt og dermed har specielt de ældre almene boliger en lavere husleje end markedslejen. Som det ses af Tabel 7, er der en stor sammenhæng mellem boligernes opførelses år og den husleje der betales, det er dog ikke så udpræget for de almene boliger, som det er for de private udlejningsboliger. Ser vi på de ældste almene boliger, dvs. den andel der ligger fra før 1940, så er huslejen højere end for de almene boliger, der er opført fro 1940 til Dette skyldes primært, at de ældste af de almene boliger såvel som de private udlejningsboliger efterhånden er blevet renoveret og moderniseret, hvorefter der betales en højere husleje. For de almene boliger der er opført efter 1970 adskiller huslejen sig markant fra de private udlejningsboliger, og her ser det ud til, at de almene boliger generelt set har en væsentlig lavere husleje end de private udlejningsboliger. Selvom der skal tages højde for anmærkningen til Tabel 7 angående tallenes validitet, kan det konkluderes, at de almene boliger generelt set har en lavere husleje end de private udlejningsboliger, specielt for de boliger der er opført efter Som det ses af Tabel 2 er ca. 50 % af de almene bolig opført efter 1970, og disse boliger er ud fra en general betragtning billigere end de private udlejningsboliger. De almene boliger er den af de fire boligformer, der har den yngste alder, idet kun 5 % af boligerne er opført før De almene boliger har jf. Tabel 3 en overrepræsentation af enlig både unge, midaldrende og ældre, specielt de ældre enlige er stærkt overrepræsenteret, hvilket kan skyldes flere årsager. Den primære årsag må findes i den måde, hvorpå de almene boliger bliver fordelt, hvor visse befolkningsgrupper forfordeles. Ydermere fordeles mange almene boliger ud fra anciennitetsprincippet, hvorved man må forvente, at de ældre har en fordel. 15

19 I en del kommuner er der ydermere fortrinsret til de eksterne ventelister, hvis ansøgerne opfylder visse kriterier, som at være uddannelsessøgende, skilsmisseramt, eller hvis ansøger er ældre og ønsker at sælge sit hus for at flytte i en ældrevenligbolig. 3 Dette kan ydermere være med til at forklare, hvorfor de ældre er overrepræsenteret i de almene boliger, idet en del af dem kan have solgt deres ejerboliger med ønske om at flytte i en ældrevenlig bolig. Tabel 4 viser, at der en markant overrepræsentation af førtidspensionister og kontanthjælpsmodtagere i de almene boliger. Dette kan der være flere årsager til, bl.a. kræver det en forholdsvis lille egenkapital at få adgang til en almen bolig og såfremt denne ikke kan skaffes, er der mulighed for få et beboerindskudslån, hvilket under normale forudsætninger kun er muligt i netop almene boliger 4 Som nævnt ovenfor har mange kommuner ret til at forfordele almene boliger til socialt udsatte, hvilket ligeledes afspejles i overrepræsentationen af førtidspensionister og kontanthjælpsmodtagere. Udover de to førnævnte grupper er arbejdsløse også stærkt overrepræsenteret i de almene boliger. Den eneste gruppe der ikke er overrepræsenteret i de almene boliger, er de beskæftigede med høj indkomst, som det ses af Tabel Delkonklusion Det danske boligmarked er karakteriseret ved, at mennesker fra samme sociale grupper og i samme livscyklus er stærkt repræsenteret i de samme boligformer. De mindre bemidlede og ofte socialt udsatte ser ud til ofte at bo i private udlejningsboliger og almene boliger, hvorimod beskæftigede med en høj indkomst er stærkt repræsenteret i ejerboliger. Man kan dog undres over, hvorfor der ikke er flere fra gruppen med de færreste midler, der bor i de almene boliger frem for private udlejningsboliger, idet de almene boliger generelt set er billigere end de private udlejningsboliger, som det er blevet bevist i dette afsnit. En af årsagerne til dette kan forklares ved, at der er en meget stor forskel imellem huslejerne på de private udlejningsboliger, idet ca. halvdelen er reguleret og den anden halvdel ikke er. Her er

20 det svært at se, om det er den gruppe af befolkningen med de færreste midler, der bor i de billige private udlejningsboliger, eller om det reelt er den del af befolkningen, der er lønmodtagere. Det er tydeligt, at de private udlejningsboliger, der er opført efter 1970, er dyrere i forhold til de almene lejeboliger fra samme periode. Denne forskel skal bl.a. findes i de mere lempelige regler for huslejeregulering, der med tiden er gennemført for private udlejningsboliger. Som det ses af Tabel 1, har de almene boliger i en periode udkonkurreret de private lejeboliger, dette skyldes efter alt at dømme, den kraftige regulering der har været af private udlejningsboliger. Reguleringen har gjort, at det ikke har været rentabelt at bygge og investere i private udlejningsejendomme i en længere periode, samt at flere ældre udlejningsejendomme er blevet omdannet til ejerlejligheder og andelsboliger. Ejerboligerne er som antaget hovedsageligt beboet af familier og par der har en indkomst og dermed ikke forsørges af det offentlige. Det bekræfter at det kræver en egenkapital og indkomst for at kunne erhverve bolig, samtidig med at ejerboligen er den boligform med flest kvadratmeter, hvorfor den må anses for at være den mest oplagte til børnefamilier. Andelsboligen overrasker ved, at have en overrepræsentationen af studerende, men det bekræfter samtidig antagelsen om at andelsboligen i mange tilfælde er et billigere alternativ til en ejerbolig, hvilket ligeledes bekræftes af overrepræsentationen af lønmodtagere med lavere indkomst. 17

21 6. User costs For at kunne lave en sammenligning mellem udgiften ved at bo i de forskellige typer af boliger, må man estimere udgifterne for hver af disse. Udgiften til en given bolig kan opgøres på flere måder. Her det vigtigt at være opmærksom på de to forskellige begreber boligomkostninger og boligudgifter. Boligudgiften beskriver de reelle udgifter, der er ved den pågældende bolig dvs. den likviditetsmæssige belastning. Begrebet viser de løbende udgifter, som boligtager har ved en given bolig. Der tages derfor ikke højde for, hvad boligtager har betalt for boligen, som fx kontant indskud ved lejebolig eller låntagning og udbetaling ved ejerbolig. Der tages således heller ikke højde for den del af boligudgiften, der går til afdrag på lån, som reelt er en opsparing for låntager. Boligomkostningen også kaldet user costs beskriver den økonomiske byrde ved en given bolig. Der er tale om et all inklusive begreb, der viser den samlede økonomiske belastning ved at bo i en given bolig. I modsætning til begrebet boligudgift medtager user costs offeromkostninger, som viser hvilken formue, boligtager ville have haft med en alternativ investering af den kapital, vedkommende i stedet har valgt at binde i boligen. Derved medregner user costs i modsætning til boligudgiften både det økonomiske forbrug af bolig, plus det mistede afkast af den kapital, der er bundet i boligen, i forhold til en alternativ investering med samme risiko, idet der i user costs korrigeres for administrations-, drifts- og vedligeholdelsesomkostninger. Selvom user costs er et all inklusive begreb, der indeholder alle de omkostningsposter, der skal til for at producere boligtjenester, indeholder beregningerne ikke omkostningsposter, der kan variere med boligforbruget. Her er der tale om fx vand, varme og el, hvor det er den enkelte boligtager og udefrakommende forhold, der har en væsentlig forklaring til forbruget størrelse. Samtidig med at forbruget kan svinge meget de enkelte boligtagere imellem. Dette afsnit vil primært omhandle user costs. Boligudgiften vil dog blive inddraget og analyseret i de tilfælde, hvor de enkelte ligninger for user costs er opbygget ud fra boligudgiften. 18

22 I det følgende afsnit opstilles og analyseres de enkelte ligninger for user costs. 6.1 Ejerboliger, user costs User costs for ejerboliger handler om at finde de samlede omkostninger for ejer ved at bo i en ejerbolig. For at drage en parallel til private udlejningsboliger, kan man alternativt udtrykke det som Det beløb en rationelt handlende ejer ville kræve for at leje boligen ud 5 Samtidig er kapitalafkastet i user costs for ejerboliger det mistede afkast for ejer ved at have investeret i en ejerbolig. Grundet kompleksiteten i user costs for ejerboliger opstilles udtrykket i tre omgange. Den første ligning for ejerboligens user costs ser således ud. 6 UC e t = K t (d t + q t + a g T t + e t + i t (1-T t ) P ej,t ) Hvor, UC e t = K t = User costs for ejerboliger i periode t Ejendommens markedsværdi primo periode t d t = Drifts-, administrations- og vedligeholdelsesudgifter i periode t. q t = a = gt t = e t = i t = T t = P ej,t = Afskrivningstakten i periode t Den offentlige grundværdis andel af markedsværdien på ejendommen Grundskyldspromillen i periode t Ejendomsværdiskattesatsen i periode t Den nominelle afkastrate i periode t for en investering med samme risiko. Den relevante kapitalindkomstskattesats i periode t Prisstigningstakten for ejendommen ved fastholdt kvalitet i periode t 5 Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 6 Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 19

23 Denne ligning ligner tilnærmelsesvis user costs for private udlejningsboliger, som analyseres senere i dette afsnit. Dette virker logisk, da tilgangen til den forsimplede udgave af user costs for ejerboliger, er den samme som user costs for private udlejningsboliger. Det skyldes, at user costs for en ejerbolig som nævnt tidligere, kan formuleres som det beløb en rationelt tænkende ejer ville kræve for at leje sin bolig ud. Som det ses af ligningen, tager den ikke højde for ejendommens finansiering mht. egenkapital og fremmedkapital. Der bør i midlertidigt skelnes mellem egenkapital og fremmedkapital, da risikoen er større i forbindelse med egenkapitalen frem for fremmedkapitalen. Yderligere analyse af kapitalomkostningerne følger senere i opgaven. Ved at medtage kapitalomkostningerne bliver user costs for ejerboliger som følger. 7 UC e t = E t i E,t (1- T E,t ) + F t i F,t (1-T F,t ) + K t (d t + q t + a g T t + e t P ej,t ) Hvor, E t = i E,t = T E,t = F t = i F,t = T F,t = Egenkapital i ejendommen primo periode t Egenkapitalens rente i periode t Skat på afkast af ejendomsinvestering i periode t Fremmedkapital i ejendommen i periode t Fremmedkapitalens rente i periode t Skattesats for fradragsret for renter på lån i periode t Som det ses af ovenstående ligning påvirkes fordelingen mellem egenkapital, fremmedkapital og finansieringen generelt af de gældende skatteregler. Det skyldes, at skattesatsen for positiv kapitalindkomst er større end skattesatsen for negativ kapitalindkomst. Dermed vil user costs være lavest for en ubelånt ejendom og højest for en fuldt belånt bolig. Årsagen er, at user costs beregningen går ind og ser på, hvad en alternativ placering vil give, hvis egenkapitalen var investeret anderledes end i boligen, og her vil beskatningen være højere. 7 Lunde, Jens, 1998: Boligudgifter og user costss. Undervisningsnote 18. sept

24 Skattens påvirkning på user costs vil blive analyseret yderligere senere i opgaven. Den sidste opstilling af user costs for ejerboliger indeholder en opdeling af prisstigningen på ejerboliger. Her opdeles prisstigningen i generel inflation og real kapitalgevinst. Dette gøres for at kunne se, om ejerboliger stiger mere eller mindre end andre varer. Ligningen ser ud som følger. 8 UC e t = E t i E,t (1- T E,t ) + F t i F,t (1-T F,t ) + K t (d t + q t + a g T t + e t P c,t (P ej,t Pc,t )) Hvor, P c,t = Den generelle inflation i periode t 6.2 Andelsboliger, user costs Ved user costs for andelsboliger skelnes der mellem ældre andelsboliger og nye andelsboliger. De ældre andelsboliger er bygget før 1982 og er uden direkte støtte fra det offentlige, der er typisk tale om ældre udlejningsejendomme, som er omdannet til andelslejligheder. Andelsboliger opført fra år 2005 er ligeledes ikke støttet direkte af det offentlige og følger derfor samme formel som de ældre andelsboliger. Ligningen for de ældre andelsboliger ser ud som følger, 9 UC aæ t = E t i E,t (1 T E,t ) + F t i F,t + K t (d t + q t + a g T t P ej,t ) Hvor, UC aæ t = User costs for ældre andelsboliger i periode t 8 Lunde, Jens, 1998: Boligudgifter og user costss. Undervisningsnote 18. sept Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 21

25 Det ses af ovennævnte ligning, at user costs bliver lavere jo mere egenkapitalen erstatter fremmedkapitalen. Det skyldes at renteindtægterne ved en alternativ placering vil blive beskattet, hvorimod der intet rentefradrag er ved lån af fremmedkapital i andelsboliger. De nye andelsboliger eller direkte støttede andelsboliger er opført i perioden 1982 til Andelsboliger bygget i den periode har modtaget støtte fra det offentlige og har hidtil været finansieret med 80% af købesummen via indekslån. Andelshavers egenbetaling af kapitalomkostningerne er fremover fastsat til 4,48% af anskaffelsessummen, en betaling der årligt vokser med ¾ af inflationstakten, indtil betalingen når op på ydelsen på lånet, hvorefter denne ydelse betales, dette maksimum nås først efter mange år, hvis det overhovedet nås, hvorfor der er set bort fra dette i ligningen. 10 Ligningen for de nye andelsboliger ser ud som følger. 11 UC an t = E t i E,t (1 T E,t ) + K 0 g (1 + ¾ P t ) t + K 0 b i Fb,t (1 T t ) + K t (d t + q t + a g T t P ej,t ) Hvor, UC an t = User costs for nye andelsboliger i periode t K 0 = Ejendommens markedsværdi primo periode 0 g = Låntagers betaling i forhold til anskaffelsessummen i nye andelsboliger P t = Stigningstakten i nettoprisindekset i periode t b = Andel af finansieringen foretaget i pengeinstitut i Fb,t = Fremmedkapitalens rente i pengeinstitut i periode t 10 Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 11 Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 22

26 User costs på private andelsboliger vil afhænge af andelsbolig lovens gældende regler, idet maksimal priserne fastsættes ud fra denne, hvilket vil blive analyseret yderligere senere i opgaven. 6.3 Almene lejeboliger, user costs Huslejen i almene lejeboliger fastsættes efter balanceprincippet. Det betyder, at husleje er omkostningsbestemt og derved bestemmes af den enkelte boligforenings udgifter til drift, administration, vedligeholdelse, ejendomsskatter og kapitaludgifter. Lejer af en almen bolig betaler kun en del af kapitaludgifterne. Kapitaludgifterne udgør en lovbestemt andel af byggeriet anskaffelsessum pt. 2,8%. Huslejens kapitalomkostninger justeres årligt med ¾ af inflationstakten 12. Denne justering fortsætter indtil betalingen når op på den reelle ydelse på lånet, hvorefter denne ydelse betales. I praksis vil der gå mange år før dette maksimum nås, hvorfor der ses bort fra dette i beregningen af user costs. I en almen lejebolig er lejerens boligudgift næsten identisk med user costs. Eneste forskel er det indskud, lejer betaler som depositum, hvilket er 2% af ejendommens oprindelige anskaffelsesværdi. Alternativt kan indskuddet være en forudbetalt husleje, eller indskuddet kan indeholde både en forudbetalt husleje og indskuddet på 2% af ejendommens oprindelige anskaffelsesværdi. Da dette indskud under normale forudsætninger ikke forrentes, skal den alternativt optjente rente medregnes i user costs. User costs i almene lejeboliger ser ud som følger 13 : R al t = UC al t = K t (d t + a g T t ) + K 0 z t (1 + ¾ P t ) t Hvor, 12 Lov om almene boliger m.v Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 23

27 R al t = al UC t = z t = Boligudgiften for almene boliger i periode t User costs for almene boliger i periode t Låntagers betaling i forhold til anskaffelsessummen i almene boliger Som det ses af ovennævnte, tager Lunde og Hvidts ligning ikke højde for det mistede afkast af den indskudte kapital, da Boligudgiften/huslejen i ligningen er lig med user costs for almene boliger. Udeladelsen i ligningen kan dog retfærdiggøres, da det mistede afkast af det indskudte beløb i en almen bolig i praksis udgør et forsvindende lille beløb, hvorfor user costs for almene boliger tilnærmelsesvis er lig huslejen/boligudgiften for almene boliger. Såfremt det mistede afkast af det indskudte beløb medtages i ligningen, kommer den til at se ud som følger: Det mistede afkast af den indskudte kapital = i t (1 - T t ) E t Hvilket medfører, at ligningen for user costs for almene boliger kommer til at se således ud. UC al t = R al t + i t (1 - T t ) E t UC al t = K t (d t + a g T t ) + K 0 z t (1 + ¾ P t ) t + i t (1 - T t ) E t 6.4 Private udlejningsboliger, user costs I beregning af user costs for private udlejningsboliger antages det, at boligen er udlejet til markedsleje, samt at der er tale om boliger, der er opført uden støtte. Når der er tale om en markedsleje, fastsættes huslejen på et ureguleret marked. Når der ingen regulering er, og huslejen bliver fastsat ud fra frie markedskræfter, vil det betyde, at det forventede afkast på ejendommen samtidig afspejler den forventede risiko ved at investere i den 24

28 pågældende ejendom. Ligesom det vil være tilfældet ved en hver anden investering på et efficient marked. Da det antages, at markedet er efficient betyder det, at renten i t, som investor kræver at få i afkast af sin investering i en udlejningsejendom, er den samme for alle investorer af udlejningsejendomme. Ved antagelsen af at markedet er efficient, eksisterer der dermed kun en husleje på markedet for private udlejningsboliger. Huslejen som lejeren af en privat udlejningsbolig betaler, skal i sidste ende dække de risici, som udlejer af det pågældende ejendom har, som fx udviklingen i ejendommens værdi, manglende udlejning mv. Som beskrevet tidligere i opgaven er der især i nogle kommuner en meget stor andel af private udlejningsboliger, hvor lejen er underlagt regulering. Det betyder i praksis, at beregningen af user costs for private udlejningsboliger, ikke kommer til at gælde for de regulerede private udlejningsboliger. Betydningen af dette analyseres senere i opgaven. User costs i private udlejningsboliger ser ud som følger 14 : R l t = UC l t = K t (d t + q t + a g T t + i t P ej,t ) Hvor, R l t = UC l t = Boligudgiften for private udlejningsboliger i periode t User costs for private udlejningsboliger i periode t Denne ligning indeholder ikke det mistede afkast af den indskudte kapital, ligesom det var tilfældet med user costs for almene boliger. Det betyder, at user costs for lejeboliger er lig med boligudgiften for lejeboliger. Dette forklares jf. Lunde og Hvidt ved: I den samlede økonomiske 14 Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 25

29 belastning skal lejeren medtage det indskud, som alternativt kunne være investeret med et afkast til følge, men dette er her forudsat ækvivalent med en højere husleje 15 Ligesom det var tilfældet med ligningen for de almene boliger, bør det mistede afkast af den indskudte kapital medtages i ligning, for at give det mest retvisende billede. Lunde skriver i hans artikel fra 1998, Den tilsyneladende eneste forskel skyldes lejers kapitalindskud ved lejemålets begyndelse (og ved evt. senere justeringer) i form af depositum og/eller forudbetalt leje, en kapitalbinding, der normalt er uforrentet, hvorfor user costs for lejeboliger principielt bør medtage mistet rente (efter skat) af det forudbetalte. 16 Ved at indsætte det mistede afkast af den indskudte kapital i ligningen og samtidig bibeholde samme notation som ved almene boliger, kommer ligninger til at se ud som følger: UC l t = R l t + i t (1 - T t ) E t UC l t = K t (d t + q t + a g T t + i t P ej,t ) + i t (1 - T t ) E t 6.5 Fastsættelse af værdien af de enkelte parametre i user costs og analyse heraf For at give en grundig analyse af user costs, vil jeg i dette afsnit analysere de enkelte parametre i user costs og opstille værdien af dem til brug senere i opgaven, hvor user costs ex ante beregnes for de forskellige boligformer. Dermed bliver de værdier jeg kommer frem til i denne del af opgaven, fastsat på baggrund af forventede størrelser. Hvorfor de forskellige værdier fastsættes, som de gør, vil ligeledes blive analyseret i dette afsnit. Mange af de værdier der fastsættes i dette afsnit vil være et gennemsnit for, hvad man kan forvente på landsplan fx grundskyldspromillen. Det betyder, at i de tilfælde hvor der kan forventes at være regionale forskelle, vil der ikke blive taget højde for dette, og eventuel betydning heraf vil ikke blive analyseret. 15 Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 16 Lunde, Jens, 1998: Boligudgifter og user costss. Undervisningsnote 18. sept

30 K t = Ejendommens markedsværdi primo periode t I dette led skal ejendommens markedsværdi primo periode t indsættes. I beregningerne bruges dog værdien 1, dette gøres for at det bliver muligt at sammenligne user costs for de forskellige boligformer senere i opgaven. d t = Drifts-, administrations- og vedligeholdelsesudgifter i periode t. Drifts, administrations- og vedligeholdelsesudgifterne dækker bl.a. over ejendomsforsikring, renovation, grundejerforening og estimeret vedligeholdelsesopgaver. Det har ikke været muligt at finde noget nyere materiale angående drifts-, administrations- og vedligeholdelsesudgifter for de forskellige boligformer. Derfor har jeg valgt at forudsætte, at udgiftsprocenten er den samme for alle 4 boligformer, selvom dette højst sandsynligt ikke altid er tilfældet. Det skyldes bl.a. at boligejere og til dels også andelsbolighavere har mulighed for at lave gør det selv arbejde, som det er svært at tage højde for i udgiftsposten. Dette gør det selv arbejde har en værdi i form af alternativ arbejdsindtjening. Samtidig giver det også en mulighed, idet de kan øge deres arbejdsudbud efter eget ønske, hvilket er skattefrit. Efter alt at dømme vil det være lettere at opgøre udgiftsposten for ejerlejligheder i forhold til de andre boligformer, da en stor del af omkostningerne vil være indeholdt i fællesudgifterne. For private udlejningsboliger kunne man forestille sig, at der ikke er et lige så stort incitament for at vedligeholde, som for boligejere der selv får et stort udbytte, ved at forbedre den bolig de bebor. Hvorimod der er et større incitament for egentlige renoveringer i lejeboliger, idet dette kan påvirke den husleje, som udlejer kan opkræve. For almene boliger er der derimod incitamenter for vedligeholdelse, bl.a. i form af gældende lovgivning på området. 27

31 Da det som nævnt ovenfor, ikke har været muligt at indhente nyere materiale angående drifts-, administrations- og vedligeholdelsesudgifter for de forskellige boligformer, har jeg valgt at benytte en udgiftsprocent på 2,5, som Lunde og Hvidt kommer frem til i deres artikel fra q t = Afskrivningstakten i periode t Som en del af user costs beregningen skal der medtages afskrivning på ejendommen. Afskrivningen skal medregnes, idet det antages af ejendommen nedslides i takt med at den ældes, hvorfor ejendommens værdi forringes for i sidste ende helt at ophøre. Afskrivningstakten fastsættes i de fleste boligmodeller til 1%, hvilket også er tilfældet i Lunde og Hvidts artikel fra Når man ser på afskrivningstakten, kan man ikke gå ud fra, at den svarer til det procentvise antal boliger, der nedlægges hvert år. Tallet skal derimod svare til de investeringer, der er nødvendige for at opretholde en uændret strøm af boligtjenester. For at kunne forsvare en konstant afskrivningsrate kræver det, at der løbende nedlægges boliger, og for det andet kræves der en løbende formindskelse af boligtjenester i kraft af, at boligerne ældes og dermed bliver mindre produktive. Den løbende nedlæggelse af boligerne svarer til, at en bolig dør med en konstant aldersuafhængig rate. Dvs. boliger der nedlægges fx som følge af ekspropriation, brand mv. Denne antagelse er dog ikke korrekt, idet alle boliger under 40 år fortsat eksisterer. Nedlæggelser af boliger er aldersbestemte, og nedlæggelser der er aldersuafhængige bidrager med mindre end en halv promille til afskrivningerne. De primære nedlæggelser kommer, når boligerne er år gamle. 19 Dermed kan det antages, at nedlæggelser er aldersbestemte, og de ikke aldersbestemte nedlæggelser kan formodes at være nul. 17 Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 18 Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 19 Andersen, Ellen, 1992, En bedre boligmodel. Nationaløkonomisk Tidsskrift bind

32 Med udgangspunkt i at nyere boliger ikke nedlægges er Tabel 8 udarbejdet. Tabellen er udarbejdet for at lave et skøn over, hvor stort et antal bolig der i gennemsnit nedlægges. Tabel 8, Boliger opført før 1979 År Antal Ændring i antal Ændring i perioden 7,52% Ændringen pr. år 0,25% Kilde: Danmarks statistik, egne beregninger Tabel 8 viser, at der 1981 var boliger i Danmark, som var opført før I 2010 var tallet faldet til , hvilket svarer til, at der i gennemsnit nedlægges 0.25% pr. år over en periode på 30 år. Ovennævnte tal er et groft estimat over de årlige nedlæggelser, og der vil være en del usikre faktorer, som fx hvor store nedlæggelserne vil være, når en større boligmasse ældes på en gang fx de mange parcelhus bygget i 60 erne og 70 erne. Herudover vil det også være svært at tage højde for fx byfornyelser og renoveringer, da disse også løbende vil påvirke nedlæggelserne. Såfremt den årlige afskrivningstakt på 1% skal holde stik, og det ligeledes antages, at en estimeret nedlæggelsesprocent på 0,25% holder stik, må den største del af afskrivningerne være fra de løbende formindskelser af boligtjenester, i kraft af at boligerne ældes, hvorved de bliver mindre produktive. For at dette kan være tilfældet, må det forudsættes, at enhver bolig udsættes for et løbende aldersuafhængigt effektivitetstab. Det er desværre ikke muligt at lave samme estimater over det aldersuafhængige effetktivitetstab, som det var tilfældet med afskrivningerne, da dette er svært målbart, og der ikke foreligger noget statistisk materiale. 29

33 Ellen Andersen skriver i sin artikel Så meget som én procents forringelse i effektiviteten om året er imidlertidigt også usandsynligt, som enhver boligejer vil vide. Man kan tænke med bekymring på sin bils alder, men husets alder er ikke et problem, selv efter års besiddelse, hvis vedligeholdelsen er i orden. Er der overhovedet et løbende effektivitetstab på boliger fra dette århundrede, må det være meget mindre end 1 procent pr. år. 20 I Lunde og Hvidts artikel tages der udgangspunkt i en afskrivningstakt på 1%. Udfra mine beregninger vil effektivitetstabet skulle være 0,75% såfremt afskivningstakten skal være 1% årligt. Dette tal virker fortsat meget højt jf. Ellen Andersens argumenter. I mine beregninger vil jeg bruge en afskrivningstakt på 1%, idet det ikke på trods af ovennævnte argumenter er konkluderet, hvad der i stedet vil være en korrekt afskrivningstakt. a = gt t = Den offentlige grundværdis andel af markedsværdien på ejendommen Grundskyldspromillen i periode t Grundskylden beregnes ud fra grundværdien efter fradrag for forbedringer. I Lunde og Hvidts artikel fra 1999 fastsættes grundværdien til 25% af ejendomsværdien i gennemsnit 21. Det er ikke lykkedes at finde nyere oplysninger, der forkaster dette, hvorfor det antages fortsat at være gældende. Grundskyldspromillen skal jf. gældende lovgivning udgøre mindst 16 promille og højst 34 promille. 22 Grundskylden hører ikke ind under regeringens skattestop, men kan reguleres årligt, dog kan den maksimalt stige med 7% årligt. Herudover har også den offentlige ejendomsvurdering en væsentlig betydning, idet grundværdien reguleres med denne. Den gennemsnitlige grundskyldspromille i 2010 er 25,91 på landsplan. 23 Hvorfor denne sats benyttes i beregningerne. 20 Andersen, Ellen, 1992, En bedre boligmodel. Nationaløkonomisk Tidsskrift bind Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 22 Bekendsgørelse af lov om kommunal ejendomsskat

34 e t = Ejendomsværdiskattesatsen i periode t Ejendomsværdiskatten kan indgå med to forskellige faktorer afhængig af ejendommens værdi. Er værdien af ejendommen under kr. betales der 1% i ejendomsværdiskat. Er ejendomsværdien over kr. betales der 3% af det beløb der ligger over kr. Ejendomsværdiskatten beregnes på baggrund af den offentlige vurdering. Dette kan give nogle udfordringer i beregningen af user costs, idet user costs betragtes i en ligevægtssituation, hvilket betyder at den offentlige vurdering er lig markedsprisen. Dette er ikke korrekt i dag i langt de fleste tilfælde grundet skattestoppet fra Med skattestoppet fra 2002 betales der i dag ikke ejendomsværdiskat af den nuværende offentlige vurdering, men af den laveste vurdering fastsat ud fra 3 mulige grundlag Ejendomsværdien pr. 1. oktober Ejendomsværdien pr. 1. januar % - Ejendomsværdien pr. 1. januar I langt de fleste tilfælde baseres ejendomsværdiskattesatsen på værdien pr. 1. januar + 5%. Skattestoppet giver derfor en udfordring i beregningen af user costs, idet den aktuelle betaling af ejendomsværdiskatten dermed ikke beror på de aktuelle markedspriser, som det forudsættes i beregningen af user costs. Derfor bør ejendomsværdiskatten i user costs ikke beregnes på baggrund en markedsværdi, men på er værdi svarende til den i skattestoppet. For at løse denne udfordring ville en fastsættelse af en lavere koefficient være en løsning. Fastsættelsen af denne koefficient bliver i praksis meget svært, idet denne værdiberegning så vil blive baseret på et skøn, fordi det ikke er muligt at finde talmateriale for, hvad en boligejer i gennemsnit betaler i ejendomsværdiskat i forhold til, hvis ejendomsværdiskatten blev beregnet på baggrund af en aktuel markedspris. Idet det som nævnt ovenfor ikke er muligt at give et kvalificeret skøn over, hvilken koefficient der vil være passende for at fastsætte en mere korrekt værdi til betaling af ejendomsværdiskatten, vælger jeg at se bort fra effekten af skattestoppet i mine beregninger og tager udgangspunkt i, at 24 Skat.dk, Ejendomsværdiskat

35 den valgte ejerbolig har en værdi på under kr., og boligejer dermed betaler 1% i ejendomsværdiskat. I beregningen af user cost kommer det til at betyde, at betalingen af ejendomsværdiskatten bliver for høj, i forhold til det der i praksis betales. Dette vil påvirke de samlede user costs i de beregninger hvori ejendomsværdiskatten indgår, så user costs bliver højere, end de reelt er. i t = Den nominelle afkastrate i periode t for en investering med samme risiko. Jeg antager, at det alternative afkast for en investering med samme risiko, er det samme for placeringen af midler i alle fire boligformer. I Lunde og Hvidts artikel 25 fastsættes den nominelle afkastrate for en investering med samme risiko til 9%, denne sats er et skøn, idet der ikke findes offentlige analyser af dette. Jeg vælger, at fastsætte afkastet ud fra den lange rente på en fastforrentet obligation på 5% med 2% i risikopræmie, hvilket i dette tilfælde betyder, at renten fastsættes til 7%. Ligesom Lunde og Hvidts fastsættelse af afkastet på en alternativ investering, bygger mit bud ligeledes på et skøn, da der ikke foreligger materiale angående dette. Det kan diskuteres, om der reelt er den samme risiko ved en investering/placering af penge i en lejebolig, almenbolig, andelsbolig eller ejerbolig. Det skyldes, at en beboer i fx en almenbolig har en meget reguleret og fastsat husleje, hvorfor der så kan argumenteres for, at beboeren dermed heller ikke kan forvente at få et højt afkast på en investering med samme risiko. Hvorimod en boligejer løber en større risiko, idet værdien af boligen kan variere samtidig med, at rente og skatteændringer vil påvirke værdien af boligen. Hvorfor man ved ejerbolig kan argumentere for, at renten på en alternativ investering dermed bør være højere end ved en almen bolig. Diskussionen er den sammen mht. andelsboliger, er risikoen større ved investering i andelsbolig frem for ejerbolig? 25 Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 32

36 Næste spørgsmål er, om der overhovedet findes en anden form for investering, der kan sammenlignes med at placere sine penge i en bolig, det være sig leje, andel, almen eller ejer, idet boligen er et dualt gode, hvor afkastet bl.a. er boligtjenester, og disse vil ikke kunne opnås gennem en investering i en obligation, som udgangspunktet for fastsættelsen af renten er i dette tilfælde, eller i en portefølje bestående af forskellige værdipapirer. Ud over diskussionen om forskellen i risikoen mellem investering/placering af penge i de forskellige boligformer, kan det ligeledes diskuteres, om der er forskel på risikoen inden for de forskellige boligtyper. Dette specielt ved andels- og ejerboliger. De seneste års prisudvikling, hvor først priserne er steget markant for derefter at falde igen, har ikke haft den samme effekt alle steder i landet og imellem de forskellige ejerboligformer. Fx er ejerboligerne ikke steget på samme måde i dele af Jylland som fx i hovedstadsområdet, og de er til gengæld heller ikke faldet lige som meget i værdi igen, se Figur 1. Herudover er der også lokale forskelle på stigninger mellem fx ejerlejligheder og parcelhuse, som det ses af Figur 2, der viser, at stigningen i kvadratmeterprisen for ejerlejligheder i hovedstadsområdet har været større end stigningen for parcel/rækkehuse, men samtidig er ejerlejlighederne også faldet mere. 33

37 Figur 1, Ejendomspriser på boligmarkedet efter område og tid. Realiseret handelspris, Parcel/rækkehus. Kr. pr. kvadratmeter K1 1992K4 1993K3 1994K2 1995K1 1995K4 1996K3 1997K2 1998K1 1998K4 1999K3 2000K2 2001K1 2001K4 2002K3 2003K2 2004K1 2004K4 2005K3 2006K2 2007K1 2007K4 2008K3 2009K2 2010K1 2010K4 København by Københavns omegn Nordsjælland Bornholm Østsjælland Vest- og Sydsjælland Fyn Sydjylland Østjylland Vestjylland Nordjylland Kilde: Egen produktion på baggrund af data fra Danmarks statistik Figur 2, Ejendomspriser på boligmarkedet efter ejendomskattegori og tid. Realiseret handelspris, Region Hovedstaden. Kr. pr. kvadratmeter Parcel-/rækkehus Ejerlejlighed K1 1992K4 1993K3 1994K2 1995K1 1995K4 1996K3 1997K2 1998K1 1998K4 1999K3 2000K2 2001K1 2001K4 2002K3 2003K2 2004K1 2004K4 2005K3 2006K2 2007K1 2007K4 2008K3 2009K2 2010K1 2010K4 Kilde: Egen produktion på baggrund af data fra Danmarks statistik 34

38 Det kan ydermere diskuteres, om boligtager i ens boligtyper kan have forskellige risikoprofiler. For en ung familie kan der være en større risiko ved investering i en ejerbolig, idet de højst sandsynligt har en beskeden egenkapital og har større sandsynlighed for at skulle flytte end et ældre ægtepar, der har en stor egenkapital/opsparing i boligen og måske regner med at blive boende mange år i deres bolig. Alle disse usikkerheder gør det ekstremt svært at fastsætte renten på en alternativ investering i forhold til at investere/placere penge i de forskellige boligformer. Til slut kan der argumenteres for, at renten ved en alternativ investering skal være nul eller måske endda negativ. Dette kan forklares ved, at en bolig som tidligere nævnt er et dualt gode, idet det skaffer boligtager et hjem og tag over hovedet. Set ud fra et investeringsperspektiv vil en ejer af en bolig hedge sit fremtidige behov for bolig og dermed vil risikopræmien være nul. P ej,t = Prisstigningstakten for ejendommen ved fastholdt kvalitet i periode t Prisstigningstakten er en af de faktorer, der kan svinge utrolig meget på kort sigt. I beregningen af user cost ex ante er det dog pristigningstakten på lang sigt, der skal benyttes. Her er det oplagt at gå ind og se på de historiske prisstigningstakter med udgangspunkt i, at den fremtidige prisstigningstakt vil følge den historiske. Lunde og Hvidt antager, at prisstigningstakten følger nettoprisindekset på lang sigt og fastsætter derfor prisstigningstakten til 1,5%. 26 Jeg har valgt at fastsætte prisstigningstakten for ejendomme på lang sigt ud fra inflationen. Dette har jeg valg, idet klassiske investeringsteorier siger, at en stigning der ligger højere end inflationen, vil medføre at flere vil gå ind og investere i ejendomme, indtil der kommer ligevægt på markedet. Idet det antages, at boligmarkedet er i ligevægt, vil prisstigningstakten dermed ikke kunne ligge væsentligt over eller under inflationen. Med udgangspunkt i at den fremtidige prisstigningstakt følger inflationen, skal et estimat for den fremtidige inflation findes. Som nævnt ovenfor kan det gøres ved at se, hvad inflationen har været tidligere. 26 Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 35

39 Da penge politik mv. har ændret sig løbende, og der har været diverse kriser, opture mv., der har påvirket inflationen gennem tiden, har jeg valgt kun at gå 20 år tilbage for at se, hvad den gennemsnitlige inflation har været i denne periode. Inflationen i Danmark har i denne periode ligget på i gennemsnit 2,1%. 27 Med udgangspunkt i dette og EU s inflationsmål på 2% vælger jeg at sætte prisstigningstakten for ejendomme til 2% i mine beregninger. E t = F t = Egenkapital i ejendommen primo periode t Fremmedkapital i ejendommen primo periode t Ved fastsættelsen af egenkapitalen i mine beregninger tager jeg udgangspunkt i, at boligtager har 5% i egenkapital og dermed har behov for 95% fremmedkapital. Dette gør sig gældende for både ejerbolig og andelsbolig. Udgangspunktet for dette er, at mange pengeinstitutter herunder Danske Bank ved kreditvurdering af kunder tager udgangspunkt i, at kunden som minimum skal have en egenkapital svarende til 5% af købesummen. Herudover tager en salgsopstilling hos en ejendomsmægler ligeledes udgangspunkt i en egenkapital på 5%. Det vil selvfølgelig ikke være tilfældet for alle boligkøbere og boligejere på det danske marked, nogle vil have en væsentlig større egenkapital i form af opsparing, arv mv. og andre vil skulle låne hele beløbet og vil dermed ikke have nogen egenkapital. Der kan argumenteres for, at fastsættelsen af egenkapitalen i andelsboliger ud fra samme præmisser som ejerboliger er en grov antagelse, idet Lunde og Hvidt i deres beregninger af E t for andelsboliger fastsætter den således: E t bl.a. beregnet som den forholdsvise andel af forskellen mellem ejendommens offentlige ejendomsværdi og kursværdien af lånets restgæld. Der er anvendt en tilnærmelse hertil, idet andelsbevisets værdi er beregnet ud fra andelsejendommens markedsværdi fratrukket restgælden på et 30-årigt realkreditlån og restgælden på banklånet. 28 På længere sigt vil egenkapitalen ændres sig på grund af udsving i boligpriserne samt yderligere opsparing eller belåning i boligen. Den typiske boligejer vil ikke betragte egenkapitalen som en Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 36

40 omkostning, men der er reelt tale om en omkostning, idet egenkapitalen er bundet i ejendommen og dermed ikke kan benyttes til andre investeringer. Med hensyn til de private udlejningsboliger og almene boliger medtages egenkapitalen ikke i user costs beregningerne, idet de to beløb udgør et forsvindende lille beløb, der ikke påvirker beregningen af user costs i væsentlig grad jf. forklaring i tidligere afsnit. i E,t = Egenkapitalens rente i periode t Egenkapitalen som boligtager indskyder i boligen, skal som tidligere nævnt forrentes. Her skal det beregnes, hvilken rente/afkast der kunne være opnået ved en alternativ investering i forhold til at indskyde egenkapitalen i boligen. Ligesom ved fastsættelse af renten på en investering med samme risiko i t kan der være stor forskel afhængig af, hvilken alternativ investering der vælges. Det er reelt den samme diskussion der skal føres, som under afsnittet hvor i t fastsættes. For at finde frem til egenkapitalens rente kan der benyttes flere forskellige metoder. Der kan blandt andet argumenteres for, at den alternative placeringsrente skal findes vha. CAPM 29, der beskriver sammenhængen mellem det forventede afkast og risikoen ved en given investering. Jeg har valgt at benytte den samme model, som bruges til at finde Weighted Average Cost Of Capital (WACC), hvor markedsrenten med samme risiko som en ejendom er lig med det vægtede gennemsnit af egenkapitalens forrentning. 30 i t = E t i E,t + F t i F,t 7% = 5% i E,t + 95% 6% 31 Kravet til egenkapitalens forrentning bliver dermed 26%, ligesom ved fastsættelsen af de andre faktorer i ligningerne bygger egenkapitalens rente ligeledes på forskellige antagelser. Som det ses af ligningen, afhænger den af tre faktorer, vi tidligere har fastsat. Det være sig hvor stor en 29 Capital asset pricing model 30 Jørgensen, Karsten, 2010 Boligøkonomisk Kompendium, HD 2. del (FR), 4. udgave forår Fastsættelsen af fremmedkapitalens rente følger senere i afsnittet 37

41 egenkapital der regnes med, afkastet på en investering med en tilsvarende risiko og fremmedkapitales rente. Ændres nogle af disse parametre, vil det derfor også have betydning for egenkapitalens forrentning. T E,t = Skat på afkast af ejendomsinvestering i periode t Lunde og Hvidt 32 benytter en sats på 53%, og fastslår at afkastet på ejendomsinvesteringer beskattes som kapitalindkomst, og der derfor gælder det samme som ved beskatning af nettorenter dvs. op til 59% på daværende tidspunkt. Lunde og Hvidt antager dermed, at boligejer betaler topskat. Denne antagelse kan retfærdiggøres vha. Tabel 4, der viser, at over 59% af de der har ejerbolig i form af enfamilieshus har en høj indkomst. Ved antagelsen af at der betales topskat af et afkast på en ejendomsinvestering, betyder det samtidig, at afkastet på en alternativ investering ligeledes udløser topskat, hvorfor der må være tale om en investering i frie midler. Med den nye beskatning af kursgevinster på obligationer og pantebreve, der trådte i kraft den 27. januar 2011, vil Lunde og Hvidts antagelse om topskat på afkast af ejendomsinvesteringer ligeledes gælde obligationer og pantebreve. Det er dog oplagt at argumentere for andre beskatningsformer og skattesatser. I afsnittet om afkastraten for en investering med samme risiko i t diskuteres det, hvilken investering der kan sammenlignes med en investering i en bolig. Bl.a. kunne en alternativ investering være en diversificeret portefølje af værdipapirer, hvis dette er tilfældes, vil det ikke være korrekt, at antage at der betales topskat af afkastet på en ejendomsinvestering, da der fx ikke betales kapitalindkomst af afkastet på aktier, men derimod aktieindkomst som er lempeligere beskattet end netop kapitalindkomst, som Lunde og Hvidt bruger i deres beregninger. I stedet skal der laves et vægtet gennemsnit over de skattesatser, der vil være i spil i en sådan portefølje. 32 Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 38

42 Såfremt der investeres i pensionsmidler i stedet for frie midler, kan der argumenteres for, at der kun skal betales Pensionsafkastskat (PAL) på 15% af afkastet. Dette vil gælde uanset hvilken investering der foretages. Jeg antager som Lunde og Hvidt, at skat på ejendomsinvesteringen beskattes som kapitalindkomst og boligtager betaler topskat, dette medfører en marginalskatteprocent på 48,2% 33 i Dog er der et skatteloft på positiv kapitalindkomst, som medfører en beskatning på 47,5% i 2011, dette loft nedsættes gradvist frem til og med 2014: Tabel 9 År Skatteloft kapitalindkomst ,50% ,50% ,50% % Kilde: Den gradvise sænkning af skatteloftet for betaling af kapitalindkomst, vil bevirke at user cost vil stige, idet det mistede afkast af den investerede kapital bliver større, når beskatningen bliver mindre. Samtidig er der ved den nye skattereform indført en differentieret fastsættelse af beskatning ved positiv kapitalindkomst, idet der kun betales bundskat på ca. 37,2% af positiv kapitalindkomst op til kr. ( for ægtefæller), her ville det derfor være optimalt, såfremt der kunne laves et vægtet gennemsnit. Der kan også argumenteres for at benytte satsen for bundskat, hvis det anslås, at der ikke er positiv kapitalindkomst over bundgrænsen eller hvis det antages, at der ikke betales topskat. Jeg vælger at holde fast i min første antagelse og fastsætter skattesatsen i mine beregninger til 47,5% under forudsætning af, at der betales topskat og der er en samlet positiv kapitalindkomst

43 på over kr. ( for ægtefæller) Dette gøres, idet det er vanskeligt at fastsætte en vægtet skattesats ud fra det statistiske materiale, der er tilgængeligt. T t = Den relevante kapitalindkomstskattesats i periode t Den relevante kapitalindkomstskattesats skal benyttes til beregningen af user costs for nye andelsboliger. I Lunde og Hvidts artikel 34 benyttes der er en sats på 59% svarende til marginalskattesatsen for topskat på daværende tidspunkt. Jeg fastsætter den til 47,5% jf. argumentationen ovenfor i afsnittet om T E,t, skat på afkast af ejendomsinvestering. i F,t = Fremmedkapitalens rente i periode t Udgangspunktet for fastsættelse af fremmedkapitalens rente består i denne opgave af 80% belåning i realkreditinstitut og 15% belåning i pengeinstitut. Jeg tager udgangspunkt i et 30-årigt fastforrentet 5% lån for realkreditfinansieringen og et 20- årigt fastforrentet pantebrev på 7% for resten. Ved optagelsen af de to lån er der ydermere nogle omkostninger, der skal dækkes, hvorfor det antages at renten på fremmedkapitalen er 6%, både hvad angår beregningen for user costs for ejerboliger såvel som andelsboliger. Det antages hermed i denne opgave, at ejerboliger og andelsboliger har samme finansiering omend en del af finansieringen i andelsboligen er gennem andelsboligforeningen og ikke andelshaver. Fastsættelsen af fremmedkapitalen er endnu en af de parametre, der kan være stor usikkerhed omkring. Som alternativ til de fastforrentede lån kan der vælges en kombination af variabelt forrentede lån og fastforrentede lån, der kan ligeledes argumenteres for, at hele fremmedkapitalen er variabelt forrentet. Disse antagelser vil betyde, at renten på 34 Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 40

44 fremmedkapitalen vil blive mindre, og user costs for ejerboliger og andelsboliger ligeledes vil blive mindre. Medmindre en antagelse om lavere forretning af fremmedkapitalen ligeledes medfører en lavere rente på afkastet af en alternativ investering. De mange forskellige valgmuligheder indenfor finansiering gør det svært at fastsætte den korrekte rente af fremmedkapital i beregningen af user costs. Ovennævnte finansiering af boligen og dermed fremmedkapitalens rente er valgt ud fra, at et fastforrentet obligationslån er det kreditvurderingen bygger på i forbindelse med køb af bolig. De sidste 15% af finansieringen er valgt med vægt på sikkerhed. Dette vil ved beregningen af user costs betyde, at user costs vil kunne blive lavere for andelsboliger og ejerboliger, såfremt der vælges en mere risikofyldt investering med variabel rente. Dette under forudsætning af at ingen af de andre parametre i beregningen af user costs ændres som følge af, at der vælges en anden forrentning af fremmedkapitalen. T F,t = Skattesats for fradragsret for renter på lån i periode t Skattesatsen for fradragsret sættes til 33,7% som er marginalskatteprocenten for negativ kapitalindkomst i Såfremt der skal beregnes på user costs frem i tiden, vil der opstå en udfordring med beregningen, idet rentefradraget gradvist vil blive nedsat fra 2012 til 2019 til ca. 25,5% for den rentebetaling, der ligger over kr. for enlige (dobbelt for ægtefæller). For at det kan medtages i beregninger, skal der laves en differentiering i beregningerne af user costs, hvilket umiddelbart ikke vil være så lige til. Idet der må gøres en antagelse af, hvor store renteudgifterne der er ved fastsættelse af skattesatsen for fradragsret for renter og derudfra laves et vægtet gennemsnit. Dette er den samme udfordring, som det var tilfældet ved beskatningen af afkast på ejendomsinvesteringer og kapitalindkomst

45 Jeg vælger derfor at benytte marginalskatteprocenten for fradragsret for renter på lån for indeværende år, ligesom marginalskatteprocenten (dog med undtagelse af skatteloft) er benyttet ved fastsættelse af de andre faktorer i user costs. P c,t = Den generelle inflation i periode t Diskussionen angående den generelle inflation kan ledes tilbage til diskussionen angående P ej,t, prisstigningstakten for ejendommen ved fastholdt kvalitet. Den generelle inflation inddrages i beregningen for user costs på ejerboliger af analytiske årsager for at se på, hvordan ejerboligpriserne bevæger sig i forhold til priserne på andre varer og tjenester. Med udgangspunkt i analysen af P ej,t angående den gennemsnitlige inflation i Danmark de sidste 20 år og EU s inflationsmål sættes den generelle inflation til 2% ligesom prisstigningstakten. Jeg antager dermed af inflationen og prisstigningstakten er ens, ligesom det er tilfældet i Lunde og Hvidts artikel. 36 I og med den generelle inflation og prisstigningstakten for ejendomme har samme faktor i dette tilfælde, betyder det, at den generelle inflation ikke har nogen indflydelse på beregningen af user costs på ejerboliger ex ante. K 0 = Ejendommens markedsværdi primo periode 0 Ejendommens markedværdi benyttes i user cost til beregningen for nye andelsboliger og almene boliger. Værdien sættes til 1, ligesom det er tilfældet med K t, dette gøres, for at kunne sammenligne user costs for boligformerne på tværs. 36 Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 42

46 g = Låntagers betaling i forhold til anskaffelsessummen i nye andelsboliger Låntagers betaling i forhold til anskaffelsessummen medtages i user cost beregningen for nye andelsboliger, idet andelsboligerne har været finansieret med indekslån for 80%, og andelshaver dermed selv har skulle betale den resterende købesum. Når der løbende afdrages på indekslånet, og andelsboligens værdi vokser, betyder det, at den værdi som en ny andelshaver skal betale er steget, idet egenkapitalen i andelsboliger er forøget. Andelshavers egenbetaling af kapitalomkostningerne er fremover fastsat til 4,48% af anskaffelsessummen, en betaling der årligt vokser med ¾ af inflationstakten. Indtil denne betaling når op på ydelsen på lånet, hvorefter denne ydelse betales. Dette maksimum nås først efter mange år, hvis det overhovedet nås, hvorfor der er set bort fra dette i beregningerne. 37 P t = Stigningstakten i nettoprisindekset i periode t Stigningstakten i nettoprisindekset antages at følge den generelle inflation P c,t. Antagelsen baseres på, at inflationen bl.a. afhænger af nettoprisindekset som opgøres som detailpriser. Ud fra denne antagelse fastsættes stigningstakten i nettoprisindekset til 2% i ex ante beregningen af user costs. b = Andel af finansieringen foretaget i pengeinstitut Til beregningen af user costs for nye andelsboliger skal andelen af finansieringen der foretages i pengeinstitut defineres. Som beskrevet under afsnittet hvor g, låntageres betaling i forhold til anskaffelsessummen defineres, så antages det i beregningerne, at andelsboligforeningen er finansieret med 80% realkreditbelåning, hvorfor andelshaver selv skal finansiere de sidste 20%. 37 Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 43

47 Tidligere i dette afsnittet under fastsættelse af egen- og fremmedkapitalen er det defineret, at beregningerne foretages ud fra en fremmedkapital på 95% og en egenkapital på 5%, dermed bliver andelen af finansieringen der foretages i pengeinstitut fastsat til 15%. Se nærmere analyse om fastsættelsen i afsnittet om fastsættelsen af egen- og fremmedkapital. i Fb,t = Fremmedkapitalens rente i pengeinstitut i periode t Fremmedkapitalens rente i pengeinstitut skal ligeledes bruges til beregningen af user costs for nye andelsboliger. I opgaven antages det, at pengeinstituttet kræver samme rente for efterfinansieringen af ejerboliger som finansieringen af andelsboliger, i dette tilfælde 6% som defineret i afsnittet i F,t, fremmedkapitalens rente. Der er igen tale om en antagelse, idet renten for belåning af de to boligformer ikke nødvendigvis er den samme. I beregningseksemplerne antages det, at renten er den samme, da priserne for efterfinansiering i ejerboliger og adelsboliger i dag er meget ens, hvorfor antagelsen er plausibel. z t = Andel af anskaffelsessum som betales i periode t Lejer af en almen bolig betaler kun en del af kapitaludgifterne. Kapitaludgifterne udgør en lovbestemt andel af byggeriets anskaffelsessum pt. på 2,8%. Huslejens kapitalomkostninger justeres årligt med ¾ af inflationstakten 38. Denne justering fortsætter indtil betalingen når op på den reelle ydelse på lånet, hvorefter denne ydelse betales. I praksis vil der gå mange år før dette maksimum nås, hvorfor der ses væk fra dette i beregningen af user costs. Lejers betaling af anskaffelsessummen kan ændres løbende, hvilket kan illustreres vha. Lunde og Hvidts artikel fra 1999 hvor betaling var 3,6% Lov om almene boliger m.v Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 44

48 6.6 Delkonklusion Ved fastsættelse af de enkelte faktorer i user costs beregningerne, fastsættes mange af disse ud fra forskellige antagelser, dette gør, at der kommer til at være en del usikkerhed, når faktorerne skal bruges i beregningerne. Ved fastsættelse af nogle af faktorerne er det ligeledes diskuteret, hvordan disse kunne antages at have en anden værdi. Resultatet af diskussionerne og det parametrene er fastsat ud fra, betyder ikke nødvendigvis, at en alternativ værdi kunne være lige så korrekt. Når parametrene fastsættes til brug for ex ante beregninger, er det vigtigt at have for øje, at der som nævnt er tale om antagelser og gældende regler. Det betyde samtidig at en ændring i skattesystemet, renten eller inflation vil gå ind og påvirke beregningerne af user costs. Samtidig fastsættes en del af faktorerne ud fra, hvad de historisk har været, derfor er det selvfølgelig vigtigt at være opmærksom på, at det ikke nødvendigvis betyder, at de også vil have denne værdi fremadrettet. Faktorerne fastsættes ud fra et landgennemsnit, det betyder, at en user costs beregning foretaget regionalt vil give et andet resultat, bl.a. fastsættes grundskylden ud fra et landsgennemsnit og der kan derfor sagtens være store regionale udsving. I beregningerne benyttes der ligeledes altid marginalskatter, hvilket ikke betyder, at hele befolkningen kommer til at betale 47,5% af positiv kapitalindkomst. Disse usikkerheder gør, at man kan spørge sig selv, hvor brugbar en ex ante beregning af user costs på forskellige boligformer er, til at beskrive hvor dyre boligerne er i forhold til hinanden, om der er for mange usikkerhedsparametre. Konklusion er, at selvom mange at faktorerne bygger på antagelser, så er user costs beregninger trods alt det værktøj, der kan give de bedste estimater af den økonomiske belastning ved at bo i en boligform frem for en anden. 45

49 7. User costs beregninger for boligformerne I dette afsnit vil user costs for de 4 forskellige boligformer blive beregnet ud fra de faktorer, der er opstillet i forrige afsnit. Beregningerne vil blive brugt til at sammenligne og analysere de forskellige boligformer, herunder hvad ændringer i forskellige faktorer har af betydning. Faktorerne til brug for beregningerne er som følger: K t = 1 d t = 2,50% q t = 1% a gtt = 0,25 25,91% 0,65% e t = 1% i t = 7% T t = 47,50% P ej,t = 2% E t = 5% i E,t = 26% T E,t = 47,50% F t = 95% i F,t = 6% T F,t = 33,70% P c,t = 2% K 0 = 1 g = 4,48% P t = 2% b = 15% i Fb,t = 6% z t = 2,80% 46

50 7.1 Ejerboliger Ved at benytte formlen for User Costs for ejerboliger og indsætte de fundne faktorer ser beregningen ud som følger: UC e t = E t i E,t (1- T E,t ) + F t i F,t (1-T F,t ) + K t (d t + q t + a g T t + e t P c,t (P ej,t Pc,t )) UC e t = 0,05 0,26 (1-0,475) + 0,95 0,06 (1-0,337) + 1 (0, ,01 + 0, ,01 0,02-(0,02-0,02)) UC e t = 0, , ,0315 UC e t = 7,61% User costs for ejerboliger ex ante er dermed 7,61% af ejerboligens markedsværdi i periode t 7.2 Ældre andelsboliger Ved at benytte formlen for User Costs for ældre andelsboliger og indsætte de fundne faktorer ser beregningen ud som følger: UC aæ t = E t i E,t (1 T E,t ) + F t i F,t + K t (d t + q t + a g T t P ej,t ) UC aæ t = 0,05 0,26 (1 0,475) + 0,95 0, (0, ,01 + 0,0065 0,02) UC aæ t = 0, , ,0215 UC aæ t = 8,53% User costs for ældre andelsboliger ex ante er dermed 8,53% af andelsboligens markedsværdi i periode t 47

51 7.3 Nye andelsboliger Ved at benytte formlen for User Costs for nye andelsboliger og indsætte de fundne faktorer ser beregningen ud som følger: UC an t = E t i E,t (1 T E,t ) + K 0 g (1 + ¾ P t ) t + K 0 b i Fb,t (1 T t ) + K t (d t + q t + a g T t P ej,t ) UC an t = 0,05 0,26 (1 0,475) + 1 0,0448 (1 + ¾ 0,02) ,15 0,06 (1 0,475) + 1 (0, ,01 + 0,0065 0,02) UC an t = 0, , , ,0215 UC an t = 7,8522% User costs for nye andelsboliger ex ante er dermed 7,85% af andelsboligens markedsværdi i periode t 7.4 Almene boliger Ved at benytte formlen for User Costs for almene boliger og indsætte de fundne faktorer ser beregningen ud som følger: UC al t = K t (d t + a g T t ) + K 0 z t (1 + ¾ P t ) t UC al t = 1 (0, ,0065) + 1 0,028 (1 + ¾ 0,02) 1 UC al t = 0, ,02842 UC al t = 5,992% User costs for almene boliger ex ante er dermed 5,99% af den almene boligs markedsværdi i periode t 48

52 7.5 Private udlejningsboliger Ved at benytte formlen for User Costs for private udlejningsboliger og indsætte de fundne faktorer ser beregningen ud som følger: UC l t = K t (d t + q t + a g T t + i t P ej,t ) UC l t = 1 (0, ,01 + 0, ,07 0,02) UC l t = 9,15% User costs for private udlejningsboliger ex ante er dermed 9,15% af den private udlejningsboligs markedsværdi i periode t 7.6 Resultater private udlejningsboliger De private udlejningsboliger viser sig at være den boligform, der har de højeste user costs. Forklaringen ligger i, at beregningerne er lavet ud fra, at boligerne udlejes på markedsvilkår. Når man betragter markedet for private udlejningsboliger, er det langt fra tilfældet, at alle de private udlejningsboliger er udlejet på markedsvilkår. Tabel 7 underbygger dog til dels resultatet, idet det af denne ses, at de private udlejningsboliger i gennemsnit er dyrere end de almene boliger, for den del der er opført efter Om resultatet er validt mht., at de private udlejningsboliger generelt er den dyreste boligform blandt de fire boligformer, er svært at bedømme. Ser man på Tabel 6, er det ca. halvdelen af de private udlejningsboliger, der ikke er reguleret, den anden halvdel er reguleret på den ene eller anden måde. Dette betyder i praksis, at der er meget stor forskel på huslejerne indenfor de private udlejningsboliger, hvilket igen betyder, at de private udlejningsboliger indeholder boligerne med de højeste user costs på det danske bolig marked, men efter alt at dømme også boligerne med de laveste user costs på det danske boligmarked. 49

53 Antagelsen om at en del af de private udlejningsboliger efter alt at dømme er de billigste boliger, kan underbygges ved at betragte gældende lovgivning bl.a. lejeloven om fastsættelse af det lejedes værdi og omkostningsbestemt husleje, som begrænser udlejer i at tage en markedshusleje, såfremt denne ligger over den måde, hvorpå huslejen skal fastsættes jf. reglerne for det pågældende lejemål. Som eksempel kan man betragte en privat reguleret udlejningsbolig, hvor huslejen ikke må overstige den omkostningsbestemte husleje. Er det en ejendom, der er taget i brug før 1964, er kapitalafkastet betegnet som 7% af ejendommens værdi ved den 15. almindelige vurdering i Det vil i praksis betyde, at i t vil blive sat meget lavt, hvilket igen betyder, at user costs for de private udlejningsboliger ligeledes bliver væsentlig lavere, end det der er beregnet her. Såfremt i t i user costs for private udlejningsboliger kommer ned under 3,5%, vil det betyde, at de private udlejningsboliger bliver den boligform med de billigste user costs. Dette vil uden tvivl være tilfældet, når vi ser på eksemplet ovenfor om fastsættelse af den omkosningsbestemte husleje. 7.7 Resultater ældre andelsboliger De ældre andelsboliger er ifølge beregningerne den boligform, der har de næst højeste user costs. En af årsagerne til dette skal bl.a. findes i skattereglerne, hvor der ikke er rentefradrag for fremmedkapitalen, som i dette beregningseksempel gør, at den ældre andelsbolig bliver dyrere end ejerbolig. Ved sammenligningen af de to ligninger ses det ydermere, at den ældre andelsbolig er begunstiget af ikke at betale ejendomsværdiskat som ejerboligen, det vil i praksis betyde, at såfremt man fremskriver beregningerne, vil den ældre andelsbolig blive billigere med tiden i forhold til ejerboligen. Under forudsætning af at de øvrige faktorer i beregningerne ændres kontinuert i de to beregninger. Da user costs beregnes som en procentdel af den pågældende boligs markedsværdi, kan der argumenteres for, at beregningen af user costs for de ældre andelsboliger bliver misvisende, idet der ved de ældre andelsboliger ofte er tale om tidligere udlejningsejendomme, der oprindeligt er 50

54 overtaget af andelsboligforeningen til en meget fordelagtig pris. Dermed beregnes user costs af en meget lav anskaffelsesværdi, hvorfor beregningen af user costs i kroner og øre på en konkret ældre andelsbolig kan vise sig at være meget lav sammenlignet med nogle af de andre boligformer. Dette afhænger dog igen af, hvordan den pågældende andelsforening har fastsat værdien. Det skyldes, at andelsboligernes værdi fastsættes som følge af andelsboliglovens regler for maksimal priser, og dermed bliver user costs indirekte påvirket af dette. Ser man på beregningen af user costs for ældre andelsboliger, er det tydeligt, hvordan reglerne for maksimalpriser kan påvirke user costs. Såfremt K t betragtes som maksimalprisen på ejendommen, vil det betyde, at denne maksimalpris i en del tilfælde vil være langt lavere end markedsprisen. Dette afhænger selvfølgelig af, hvilken måde hvorpå andelsforeningen har valgt at værdiansætte ejendommen, og store forskelle mellem maksimalprisen og markedsprisen har efter alt at dømme været mere udbredt tidligere, da mange foreninger gik fra at bruge den offentlige ejendomsvurdering til en valuarvurdering. I dag hvor mange adelsforeninger værdiansættes ud fra en valuarvurdering, er forskellen umiddelbart ikke så stor, og måske er det endda omvendt i et marked med faldende priser, da en valuarvurdering kan være op til 18 måneder gamle, og dermed ikke nødvendigvis er en korrekt markedspris efter fx et halvt år. Såfremt K t ikke er en korrekt markedspris, betyder det, at der skal ske en korrektion af de øvrige led som vedligholelses-, drifts-, og administrationsomkostninger og afskrivninger med en højere eller laver procentsats, idet disse skal afhænge af andelsboligens størrelse og markedspris og ikke hverken maksimalprisen eller anskaffelsesprisen. Ved mine beregninger af user costs på ældre andelsboliger, er det vigtigt at have for øje, hvordan jeg har valgt at fastsætte andelsboligens egenkapital og dermed også fremmedkapitalen, i stedet for en tilnærmet værdi som Lunde og Hvidt 40 benytter, som muligvis vil give et anderledes resultat. 40 Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 51

55 7.8 Resultater nye andelsboliger De nye andelsboligers user costs ligger i mine beregninger på samme niveau som ejerboligerne. I beregningerne adskiller de sig fra de ældre andelsboliger ved, at der er medregnet støtten i form af finansieringen med indeksobligationer og begrænsningen i betalingen af kapitalomkostningerne. Dette skulle gerne medføre, at de nye andelsboliger har en billigere user costs end de ældre andelsboliger, som beregningerne også viser. Ligesom med de øvrige beregninger er der gjort en del antagelser, bl.a. vedr. renten på fremmedkapitalen i banken, som jeg har antaget at være den samme som fremmedkapitalen i de andre boligformer, hvor der er tale om en vægtet sats mellem realkreditfinansiering og bankfinansiering. Sættes renten på bankfinansieringen i stedet til 7% kontra 6% i beregningen, bevirker det en forøgelse af user costs med 0,08% i dette tilfælde, hvilket ikke har den store betydning for de samlede resultater mht. forskellen mellem user costs for de forskellige boligformer. Det overrasker at user costs for de nye andelsboliger ikke er lavere, end de er, sammenlignet med de øvrige boligformer idet støtten i mine øjne burde betyde, at de nye andelsboliger skulle have markant lavere user costs sammenlignet med de ældre andelsboliger og ejerboliger, hvilket dog ikke er så udpræget i mine beregninger specielt ikke i forhold til ejerboligerne. 7.9 Resultater ejerboliger Beregningen af user costs for ejerboliger viser, at ejerboligen er den næst billigste boligform skarpt forfulgt af de nye andelsboliger. Ligesom ved de andre boligformer har egen- og fremmedkapitalen betydning for det fremkomne resultat. Ved beregningen af user costs for ejerbolig er det vigtigt at have for øje, hvorfor opdelingen af egenkapital og fremmedkapital er vigtig, og hvorfor der er en forskel på renten. Ved en tvangsaktion er det fremmedkapitalen der tilbagebetales først, hvorfor renten på egenkapitalen skal være større end renten på fremmedkapitalen, hvilket også er beregnet i tidligere afsnit. 52

56 De gældende skatteregler har ligeledes stor indflydelse på beregningen af user costs specielt for ejerboliger, idet der er forskellige skattesatser for positiv og negativ kapitalindkomst, hvor der er en større skattesats for positiv kapitalindkomst frem for negativ kapitalindkomst. Dermed vil user costs være størst med en 100% finansiering via fremmedkapital og lavest hvis boligen finansieres 100% ved egenkapital. Igen under forudsætning af at afkastet på en alternativ investering vil blive beskattet med kapitalindkomst. Hvis det derimod antages, at afkast et på en alternativ investering var pensionsmidler, ville det betyde, at beskatningen af egenkapitalen bliver mindre end skattesatsen for fremmedkapital, hvorfor user costs for ejerbolig ville stige med en faldende finansiering via fremmedkapital Resultater almene boliger Den almene bolig er uden sammenligning den billigste bolig ud fra de foretagne beregninger. Dette stemmer ligeledes godt overens med konklusionen og analysen tidligere i opgaven, hvor det konkluderes at de almene boliger er den billigste boligform. At den almene bolig er den boligform med de laveste user costs er, som beskrevet tidligere i afsnittet under de private udlejningsejendomme, ikke helt korrekt, idet der efter alt at dømme er en stor del af de ældre og stærkt regulerede lejeboliger, der har lavere user costs end de almene boliger. Med til konklusionen om at de almene boliger er de billigste ud fra beregningen af user costs, er det vigtigt at gøre opmærksom på, at de almene boliger ikke er tilgængelige for alle, og det er dermed ikke en boligform som de andre, hvor alle reelt har adgang til markedet, idet der er flere sociale kriterier, der skal opfyldes for, at den almene bolig er tilgængelig. Under fastsættelse af de enkelte parametre i user costs beregningerne er det antaget, at bl.a. drifts- og vedligeholdelsesomkostninger er de samme. Som Lund og Hvidt 41 skriver i deres artikel, kan der argumenteres for, at netop disse udgifter er større for netop de almene boliger, som følge af det store administrationsapparat der ligger bagved de almene boliger. Højere 41 Lunde, Jens og Hvidt, Anders, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette 53

57 omkostninger til drift og administration vil betyde en forøgelse af user costs for de almene boliger, om end omkostningerne til de to poster skal være væsentlig over de tilsvarende i de andre boligformer, for at det vil betyde, at de almene boliger ikke er den billigste boligform ud fra beregningerne af user costs. 8. Boligsubsidier og regulering Som foregående analyser i opgaven viser, er der mange faktorer der spille ind på, hvad user costs er i de forskellige boligformer. Udover at user costs påvirkes direkte af de gældende skatteregler, så påvirkes user costs også via den direkte støtte, de forskellige boligformer modtager fra det offentlige, som det fx er tilfældet med de almene boliger, hvor boligtager kun betales en del af kapitalomkostningerne. Udover denne form for subsidiering så subsidieres boligforbruget ligeledes igennem forskellige direkte tilskud til personer. Et godt eksempel på hvordan det offentlige gennem regulering og subsidiering kan påvirke boligforbruget ses i analyserne tidligere i opgaven, der viser, at der er meget store forskelle på huslejen på de private udlejningsboliger, som både indeholder boligerne med de højeste user costs men også boligerne med de laveste user costs. En af årsagerne til dette er netop den måde, hvorpå man har valgt at regulere de private udlejningsboliger, hvor det er meget fordelagtigt at være boligtager i de ældre og meget regulerede private udlejningsboliger. Når subsidiering eller regulering af boligmarked ændres, gør det, at efterspørgslen efter nogle boligformer vil være langt højere end efterspørgslen efter andre. Fx vil en ændring i beskatningen der rammer en enkelt boligform hårdere end de andre, medføre at efterspørgslen efter denne boligform vil falde, indtil huslejen eller prisen har neutraliseret effekten af den ændrede beskatning. I dette afsnit vil jeg analysere og forklare nogle af de væsentligste måder det danske boligmarked subsidieres og reguleres på, og derigennem forklare hvordan boligforbruget i Danmark påvirkes af det offentlige. 54

58 8.1 Ejerboliger Ejerboliger subsidieres igennem ejendomsværdiskatten, idet ejendomsværdiskatten er lavere end beskatningen af et tilsvarende afkast på en alternativ investering. Tilskuddet svarer dermed til skatteværdien af dette minus ejendomsværdiskatten. Udgangspunktet for beskatning af kapitalafkast burde være det samme for, at der ikke er en fordel ved at placere sin formue i nogle aktiver frem for andre. Dette er ikke tilfældet med ejendomsværdiskatten. Ifølge Det økonomiske råd 42 burde ejendomsværdiskatten være 2%, såfremt beskatningen skulle svare til den øvrige beskatning af kapitalafkast. De forudsætninger der er opstillet i deres rapport, må antages fortsat at være korrekte, hvorfor ejendomsværdiskatten fortsat er for lav. Herudover er der pga. det nuværende skattestop en yderligere subsidiering af ejendomsværdiskatten, idet den vurdering der betales ejendomsværdiskat af, er væsentlig lavere end hvad markedsprisen på en konkret ejendom, må forventes at være. 8.2 Andelsboliger Både de nye og de gamle andelsforeninger subsidieres gennem skatten, idet andelsboligforeninger er skattefri, hvilket betyder, at den leje som andelshaverne betaler til andelsforeningen ikke beskattes, hvorimod andelsforeningen ikke opnår fradrag i skatten for renter, men heller ikke betaler ejendomsværdiskat. I praksis betyder det, at når gælden i andelsforeningen med tiden nedbringes og ejendommen samtidig stiger i værdi, vil der være en klar subsidiering af andelsforeningen. De nye andelsboliger får ydermere direkte offentlig støtte, idet der som beskrevet tidligere i opgaven ydes et tilskud fra det offentlige til låneudgifterne til 80% af anskaffelsessummen. Hvor andelshavers betaling til låneudgifterne er begrænset til 4,48% med en årlig regulering. 42 Det økonomiske råd, 2001: Dansk Økonomi forår 2001, Kapital III: Boligmarkedet Skævt og ineffektivt 55

59 Denne subsidiering finansieres for en tredjedels vedkommende af kommunen og resten finansieres af staten Private udlejningsboliger De private udlejningsboliger er for den ældre del af boligmassen omfattet af en stærk regulering fra det offentlige. Huslejen i de private udlejningsboliger kan fastsættes ud fra 3 forskellige grundprincipper. Alle 3 regler har det til fælles, at udlejer ikke kan opkræve, hvad der svarer til en markedsleje. Disse begrænsninger for hvad der kan opkræves i husleje, påvirker naturligvis ejendommens markedsværdi. Betragter man et reguleret lejeboligmarked, er det ikke kun den forventede lejeindtægt, der vil blive påvirket af reguleringen, men også risikoen der er for en investor ved at investere i en udlejningsejendom. Når der er et loft for huslejen, kan det antages, at et huslejetab/manglende udlejning forekommer mere sjældent end i et ureguleret marked. Det kan ligeledes antages, at prisudviklingen på ejendommene er mere stabile på et reguleret marked. Den lavere risiko der er på et reguleret marked, får en betydning for prisen på en udlejningsejendom. Det skyldes, at en investor vil kræve en mindre risikopræmie pga. den lavere risiko. I sidste ende vil det betyde, at investor vil være villig til at købe en udlejningsejendom til en højere pris end den reelle markedspris på en privat udlejningsejendom på et reguleret marked. Når huslejen reguleres og ikke følger markedslejen, kapitaliseres det i lavere priser på udlejningsejendomme i forhold til på et ureguleret marked, idet lejeindtægterne naturligvis er mindre, hvilket ikke udligner den lavere risiko, der er ved investeringen. Den meget omfattende regulering af de private udlejningsboliger har bl.a. været medvirkende til, at det ikke har været rentabelt at opføre nye udlejningsejendomme i en årrække, hvilket fordelingen mellem de forskellige boligformer i Tabel 1 er med til at bekræfte. 43 Det økonomiske råd, 2001: Dansk Økonomi forår 2001, Kapital III: Boligmarkedet Skævt og ineffektivt 56

60 8.4 Almene boliger De almene boliger subsidieres på flere måder. Huslejen som boligtager betaler, er som beskrevet tidligere i opgave omkostningsbestemt og følger balanceprincippet, hvilket i praksis betyder, at de forskellige boligorganisationer ikke kan regulere huslejen mellem de forskellige boliger alt efter efterspørgslen. Herudover betaler lejere kun en del af kapitaludgifterne. Kapitaludgifterne udgør en lovbestemt andel af byggeriet anskaffelsessum pt. på 2,8%. Huslejens kapitalomkostninger justeres årligt med ¾ af inflationstakten. 44 Det betyder, at de almene boligers husleje er meget afhængige af, hvornår de er opført. Udover reguleringen af kapitaludgifterne modtager de almene boliger støtte gennem kommunale tilskud til grundkapitalen, der udgør 14% af byggeriets pris. Dette lån er et kommunalt lån. Derudover er der statslig ydelsesstøtte, der betaler forskellen mellem beboerbetalingen og de faktiske kapitaludgifter. 45 De almene boligselskaber er skattefrie og betaler dermed ikke ejendomsværdiskat, men de kan heller ikke fradrage renteudgifter. Dermed sker der en skattemæssig subsidiering af de almene boliger, da de er fritaget fra ejendomsværdibeskatning. Som det ses, er der tale om mange forskellige former for støtte til de almene boliger. Alle disse former for reguleringer og subsidieringer forklarer, hvorfor de almene boliger er markant billigere i beregningerne af user costs sammenlignet med de andre boligformer. Idet beboerne i almene boliger begunstiges af ikke at skulle betale en markedsleje. 44 Lov om almene boliger m.v Det økonomiske råd, 2001: Dansk Økonomi forår 2001, Kapital III: Boligmarkedet Skævt og ineffektivt 57

61 8.5 Rentefradrag Rentefradraget er ikke en måde hvorpå ejerboliger og andelsboliger subsidieres, idet der gælder de samme regler for rentefradrag for alle typer lån og ikke kun lån til køb af bolig. Dette fastslår og argumenterer Lunde for i sin artikel fra Grunden til at jeg vælger at tage den med alligevel skyldes, at der kan argumenteres for, at boligtagere med ejerboliger og andelsboliger opnår en støtte, idet en ændring i størrelsen på rentefradraget vil påvirke user costs på disse boligformer og ikke påvirke user costs for almene boliger og private udlejningsboliger, som det fx ses nu ved indførelsen af et loft for fradrag af renteudgifter. Dette argumenteres der bl.a. for i DØR s rapport fra , hvor det antages at skattesatsen for positiv kapitalindkomst er højere end for negativ kapitalindkomst, hvilket betyder, at subsidiet vil stige over tid i takt med, at ejerens samlede nettokapitalindkomst bliver positiv. Såfremt man betragter skattefradraget som en måde at subsidiere på, vil det betyde at boligtagere i ejerboliger og andelsboliger subsidieres, såfremt de optager gæld. 8.6 Boligstøtte Udover den direkte regulering og subsidiering af de forskellige boligformer som analyseret ovenfor findes der også indirekte støtte. Denne indirekte boligstøtte er henholdsvis boligsikring og boligydelse. Boligsikringen ydes til lejere og boligydelse kan ydes til både ejer, lejere og andelshavere. Størrelsen på både boligsikring og boligydelse afhænger af tre forskellige forhold, størrelsen på boligafgiften, boligens og husstandens størrelse samt husstandens indkomst og formue. Boligstøtten i form af boligsikring og boligydelse er dermed med til yderligere at skævvride boligmarkedet, idet boligtagere i fx almene boliger vælger at blive boende i en mindre bolig eller 46 Lunde, Jens, 1999: Dansk boligbeskatning set i ejendoms- og boligøkonomisk perspektiv Økonomisk laderapport, udarbejdet til Nordisk Skattevitenskablig Forskningsråds seminar om Bobeskatning 47 Det økonomiske råd, 2001: Dansk Økonomi forår 2001, Kapital III: Boligmarkedet Skævt og ineffektivt 58

62 fx vælger ikke at flytte i ejerbolig, fordi gevinsten ved at beholde boligstøtten er større end gevinsten ved at flytte i en større bolig. Når en sådan husholdning vælger ikke at ville betale for et større forbrug af boligtjenester, betyder det bl.a., at mobiliteten på boligmarkedet hæmmes, idet husholdninger så vælger at bibeholde et lavere boligforbrug, idet gevinsten i form af boligstøtte er større, og det boligøkonomiske velfærdstab er mindre end gevinsten ved at få et større boligforbrug. Denne skævvridning gør bl.a. at mobiliteten på boligmarkedet bliver begrænset. 8.7 Delkonklusion De danske boliger, måske lige med undtagelse af de nye private udlejningsboliger, er alle reguleret og subsidieret på den ene eller anden måde. Selvom alle boligformerne reguleres og subsidieres, viser ovenstående analyse, at der er stor forskel på, hvordan de forskellige boligformer støttes. Problemet med den omfattende regulering og forskellene på støtten til de forskellige boligformer er, at der sker en skævvridning af boligmarkedet. Denne skævvridning medfører bl.a., at familier der burde have et større boligforbrug, ikke vælger at fraflytte fx almene boliger, da gevinsten ved at opnå en større bolig ikke opvejer værdien af en lavere husleje. Det betyder i sidste ende, at mobiliteten i boligmarkedet bliver begrænset, da boligtagere ikke har de samme incitamenter for at flytte. I bund og grund bliver efterspørgslen efter nogle boligformer unaturlig stor, grundet den store forskel på hvordan de forskellige boligformer støttes, og boligtagere vil vælge en boligform, der måske ikke er den ideelle for netop dem, fordi det pga. økonomisk støtte er fordelagtigt for dem at vælge denne boligform, og dermed ødelægger subsidieringen og reguleringen af boligerne i bund og grund de naturlige markedsmekanismer. 59

63 9. Konklusion Det danske boligmarked består for hovedparten af fire forskellige boligformer, ejerboliger, andelsboliger, private udlejningsboliger og almene boliger. Boligerne er karakteriseret ved, at mennesker fra samme sociale grupper og i samme livscyklus er stærkt repræsenteret i de samme boligformer. De mindre bemidlede og ofte socialt udsatte ser ud til ofte at bo i private udlejningsboliger og almene boliger, hvorimod beskæftigede med en høj indkomst er stærkt repræsenteret i ejerboliger. Det overrasker, at der ikke er flere fra gruppen med færrest midler, der bor i almene boliger, men i stedet i private udlejningsboliger, da det umiddelbart er de almene boliger, der har de laveste user costs. Dette kan til dels forklares ved, som konkluderet i rapporten, at en stor del af de private udlejningsboliger er de billigste boliger på markedet og ikke de almene boliger. Det skyldes den intensive regulering, der er af de ældre private udlejningsboliger. Dette tages der ikke højde for i mine beregninger af user costs for private udlejningsboliger, idet det antages at der opkræves en markedsrente. Ovennævnte prisforskelle imellem de private udlejningsboliger kan være med til at forklare, hvorfor en stor del af de med færrest midler bor i private udlejningsboliger i stedet for almene boliger, såfremt det reelt er dem med færrest midler, der bebor de billige private udlejningsboliger, hvilket reelt er meget svært at sige. Ved yderligere sammenligning af de almene boliger og de private udlejningsboliger er det tydeligt, at de almene boliger i en periode har udkonkurreret de private lejeboliger. Det skyldes efter alt at dømme den kraftige regulering, der har været af private udlejningsboliger. Reguleringen har gjort, at det ikke har været rentabelt at bygge og investere i private udlejningsejendomme i en længere periode. Herudover er flere ældre udlejningsejendomme blevet omdannet til ejerlejligheder og andelsboliger. Ejerboligerne er hovedsageligt beboet af familier og par med en lav eller høj indkomst, hvilket bekræfter den almene opfattelse af, at det kræver en egenkapital og indkomst for at kunne erhverve bolig. Samtidig med at ejerboligen er den boligform med flest kvadratmeter, hvorfor den må anses for at være den mest oplagte til børnefamilier. 60

64 Andelsboligen overrasker i analysen ved at have en overrepræsentation af studerende. Det bekræfter dog antagelsen om, at andelsboligen i mange tilfælde er et billigere alternativ til en ejerbolig, der igen bekræftes af overrepræsentationen af lønmodtagere med lavere indkomst. Beregningerne foretaget i opgaven viser, at de private udlejningsboliger har de højeste user costs blandt de 4 boligformer. Som nævnt ovenfor foretages beregningerne ud fra at der opkræves en markedsleje, hvilket ikke er korrekt i alle tilfælde. Analyserne og beregningerne i opgaven konkluderer, at de private udlejningsboliger både indeholder boligerne med de højeste såvel som laveste user costs sammenlignet med de øvrige boligformer. De meget lave user costs for en del af de private udlejningsboliger skyldes, den meget opfattende regulering der er af huslejen specielt for de ældre ejendomme. User costs for de almene lejeboliger er de laveste sammenlignet med de øvrige boligformer, såfremt de private udlejningsboliger udlejes til markedsleje. Det skyldes den regulering og støtte der er af denne boligform i form af den måde hvorpå huslejen fastsættes og reglerne for lejerens betaling af kapitaludgifterne. Ved andelsboligerne skelnes der igennem hele opgaven mellem de nye og ældre andelsboliger. Idet de nye andelsboliger har modtaget og modtager direkte støtte fra det offentlige. De ældre andelsboliger viser sig at være de næst dyreste i beregninger, hvor de nye andelsboliger har noget lavere user costs. Det forklares ved den støtte der modtages i form af finansiering og den begrænsede andel af kapitalomkostningerne, som andelshaver betaler. De ældre andelsboliger er for en stor del anskaffet til en fordelagtig pris, hvilket gør, at user costs for de ældre andelsboliger er højere i beregningerne, end de i mange tilfælde vil være i kroner øre på en konkret ejendom. Ejerboliger bliver i beregningerne den næst billigst boligform. Ved beregningen af user costs for ejerboliger er det vigtigt at være opmærksom på betydningen af de gældende skatteregler, idet det har en stor betydning for fastsættelse af user costs for specielt ejerboliger. Ved fastsættelse af de enkelte faktorer i user costs beregningerne, fastsættes mange af disse ud fra forskellige antagelser, dette gør, at der kommer til at være en usikkerhed, når faktorerne skal benyttes i beregningerne. Samtidig kan der argumenteres for, at nogle faktorer kan have en anden værdi end den i opgaven fastsatte og fortsat være korrekt. Dette medfører, at der vil kunne 61

65 fremkomme forskellige resultater ved beregning af user costs for de samme boligformer, hvor der vil kunne argumenteres for at begge resultater vil være korrekt. Da der er tale om ex ante beregninger og fastsættelsen af parametrene for disse, er det vigtigt at have for øje, at der er tale om antagelser, historik og gældende regler. Det betyder, at en ændring i skattesystemet, renten eller inflation vil gå ind og påvirke beregningerne af user costs, samtidig med at en historisk udvikling ikke behøver at afspejle den fremtidige udvikling. Faktorerne i beregningerne fastsættes ud fra et landsgennemsnit, det betyder, at user costs beregninger foretaget regionalt vil give et andet resultat. I beregningerne benyttes ligeledes marginalskatter, hvilket betyder at user costs vil være anderledes for den del af befolkningen der fx ikke betaler topskat i forhold til resultaterne i denne opgave. De mange usikkerheder gør, at man kan spørge sig selv, hvor brugbar en ex ante beregning af user costs er til, at sammenligne omkostningerne mellem de forskellige boligformer. Konklusionen er, at selvom mange af faktorerne bygger på antagelser, så er user costs beregninger det værktøj, der kan give de bedste estimater af den økonomiske belastning ved at bo i en boligform frem for en anden. Opgaven viser samtidig, at reguleringen og subsidieringen i de forskellige boligformer har stor betydning for beregningen af user costs for boligformerne. De danske boligformer, måske lige med undtagelse af de nye private udlejningsboliger, er alle reguleret og subsidieret på den ene eller anden måde. Selvom alle boligformerne reguleres og subsidieres viser opgaven, at der er stor forskel på, hvordan de forskellige boligformer støttes. Problemet med den omfattende regulering og forskellene på støtten til de forskellige boligformer er, at der sker en skævvridning af boligmarkedet. I bund og grund bliver efterspørgslen efter nogle boligformer unaturligt stor, grundet den store forskel på hvordan de forskellige boligformer støttes, og boligtagere vil vælge en boligform, der måske ikke er den ideelle for netop dem, fordi det økonomisk pga. støtte er fordelagtigt for dem at vælge denne boligform, og dermed ødelægger subsidieringen og reguleringen af boligerne i bund og grund de naturlige markedsmekanismer. 62

66 10. Litteraturliste Andersen, Ellen, 1992: En bedre boligmodel, Nationaløkonomisk Tidsskrift bind 130 Andersen, Hans Skifter, 2007: Private udlejningsboligers rolle på boligmarkedet, en registeranalyse Bekendtgørelse af lov om kommunal ejendomsskat Boligopgørelsen 1. januar 2010 Christoffersen, Henrik, 2010: Fra reguleret til ureguleret marked for private lejeboliger Det økonomiske råd, 2001: Dansk Økonomi forår 2001, Kapital III: Boligmarkedet Skævt og ineffektivt Dias, Antonia and Luengo-Prado, Maria José, 2007: On The User Cost and Homeownership Jørgensen, Karsten, 2010: Boligøkonomisk Kompendium, HD 2. del (FR), 4. udgave forår 2010 Lov om almene boliger m.v. Lunde, Jens, 1998: Boligudgifter og user costs, Undervisningsnote 18. sept Lunde, Jens, 1999: Dansk boligbeskatning set i ejendoms- og boligøkonomisk perspektiv, Økonomisk landerapport, udarbejdet til Nordisk Skattevitenskapelig Forskningsråds seminar om Bostadsbeskatning, Stockholm november 1999 Lunde, Jens, 2004: Lack of balance in after-tax returns lack of tenure neutrality, The Danish case, Working Paper Lunde, Jens, 2007: Distributions of owner-occupiers housing wealth, debt and interest expenditure ratios as financial soundness indicators, Working Paper Lunde, Jens, 2007: På kanten af en boligkrise? 63

67 Lunde, Jens og Anders Hvidt, 1999: Privatøkonomiske konsekvenser af bosætning forskellige steder i Hovedstadsregionen og boligpolitikkens og skattereglernes betydning for dette, Bilagsbind til til SBI-rapport 315: Boligmarkedet i øresundsregionen, pp Statens Byggeforsningsinstitut og instituttet för Bostadsforskning. OECD, 2006: Housing: Less Subsidy and more flexibility Poterba, James M., 1984: Tax subsidies to Owner-Occupied Housing: An Asset-Market Approach, The Quarterly Journal of Economics, Vol. 99, No. 4 (Nov., 1984), pp Poterba, James M., 1992: Taxation and housing: Old questions, new answers, Working Paper No Statistisk årbog 2009 Udvalgssekretariat (økonomigruppen), 2008: Notat om prisudviklingen på andelsboliger (set i relation til det øvrige boligmarked) Hjemmesider: