30. AUGUST 2017 NYBORG KOMMUNE DETAILHANDELSANALYSE NYBORG KOMMUNE. Uddrag af hovedrapport - sammensat af Nyborg Kommune

Transkript

1 30. AUGUST 2017 NYBORG KOMMUNE DETAILHANDELSANALYSE NYBORG KOMMUNE Uddrag af hovedrapport - sammensat af Nyborg Kommune Hovedrapporten kan findes på nyborg.dk.

2

3 Oversigtskort - Detailhandelsstrukturen i dag Centerstruktur - Nyborg Apoteket Ullerslev Centret Super Brugesen Netto Bymidte - Ullerslev Bymidte - Ørbæk

4 Indholdsfortegnelse Oversigtskort... 3 Indholdsfortegnelse... 4 Indledning... 5 Resume... 6 Sammenfatning, konklusioner og anbefalinger... 7 Lavkonjunktur og ehandel har ændret byernes detailhandel... 7 Detailhandlen i Nyborg har klaret sig godt i et falkdende marked... 7 Nyborg har vundet markedsandele... 8 Ullerslev og Ørbæk har tabt markedsandele... 8 Detailhandlerne er optimistiske... 8 Andre byerhverv er i vækst... 8 Forbrugerne er blevet spurgt... 8 Hvor meget detailhandelsareal bliver der behov for?... 9 Hvordan ser fremtiden for Nyborgs detailhandel ud? Effekterne af et aflastningsområde ved Lynfrosten Anbefalinger Kædebutikker som ikke findes i Nyborg idag... 16

5 DETAILHANDELSANALYSE 5 1. INDLEDNING Nyborg Kommune igangsatte i starten af 2017 en analyse af detailhandlen. Resultaterne af analysen er sammenlignet med tilsvarende detailhandelsanalyser fra 1998, 2006 og 2013, hvilket giver mulighed for at følge udviklingen over en længere periode. Detailhandelsanalysen bidrager med detaljeret viden om detailhandlen i kommunens byer og skal bruges som grundlag for kommuneplanen, den fremtidige detailhandelsplanlægning, stillingtagen til butiksprojekter mv. Rapporten beskriver de regionale rammebetingelser og den gældende detailhandelsplanlægning i kommunen og indeholder analyser af Nyborg Kommunes butikker og forbruget. Der er gennemført en interviewundersøgelse blandt forbrugere i Nyborgs opland om indkøbsvaner, og der er lavet beregninger af udviklingen i forbruget 12 år frem, og hvor meget det skaber af behov for udvikling af detailhandlen frem over. Endelig er der gennemført konsekvensvurderinger af et eventuelt aflastningscenter ved Lynfrosten i Nyborg. Rapporten sammenligner med analysen fra 2006 og på nogle punkter med I 2006 var den danske detailhandel på sit absolut højeste og nethandlen var beskeden. Sammenligningerne med undersøgelsen fra 2008 skal derfor ses på baggrund af, at markedet for byernes fysiske butikker har været generelt faldende i perioden. Forud for detailhandelsanalysen har der været en indledende debat med borgere, handelsliv og politikere, som har givet værdifulde informationer og synspunkter. Tak til alle, der har bidraget undervejs, og en særlig tak til detailhandlens store imødekommenhed under vores besøg i butikkerne. Uden de mange gode informationer, vi fik, havde det ikke været muligt at gennemføre analysen med en så solid basis i de informationer, der ligger bag analysens konklusioner.

6 6 DETAILHANDELSANALYSE 2. RESUMÉ Detailhandlen i Nyborg Kommune klarer sig godt. Siden analysen fra 2006 har detailhandlen i Nyborg Kommune forsvaret og styrket sin position. Handelsbalancen, som udtrykker butikkernes omsætning divideret med borgernes forbrug, er steget fra 85 % i 2006 til 88 % i Det er særdeles positivt, når Odense i samme periode har fået et IKEA og en større udvidelse af Rosengaardscentret. Det hører med til billedet, at der er blevet færre butikker og butiksarealet er skrumpet. Det er selvfølgelig ærgerligt, men detailhandlen i landet som helhed er gået endnu mere tilbage. Det er set på den baggrund, at detailhandlen i Nyborg Kommune har klaret sig godt. I Nyborg Kommune har udviklingen været forskellig. Nyborg by har forbedret sin position som handelsby. Ørbæk og Ullerslev har fortsat en bredt dækkende dagligvarehandel, men de har stort set mistet deres udvalgsvarehandel. De lokale forbrugere er blevet interviewet, og de fortæller, at de køber deres dagligvarer lokalt. Borgerne i Nyborg by køber i høj grad udvalgsvarer lokalt i Nyborg, mens borgerne i Ullerslev og Ørbæk har Odense som deres foretrukne indkøbssted for udvalgsvarer. Når borgerne vælger at købe ind andre steder handler det om at få adgang til et større udvalg, bedre åbningstider, gode tilbud mv. De foretrukne butikker uden for kommunen er store butikker i Odense som Bilka, Ikea, Elgiganten, Magasin, Power, Bauhaus og Biltema. Det er svært at spå om fremtiden, men der er udsigt til befolkningsfremgang og flere turister, og der er potentiale for at hente mere handel hjem fra Odense. En stor del af udviklingen i Nyborg vil kunne ske i det eksisterende bymidteområde ved bedre udnyttelse af de bygninger, der er, men bymidten mangler gode lokaliseringsmuligheder for større butikker. Et aflastningsområde ved Lynfrosten kunne forbeholdes til større butikker. Analyserne viser, at et aflastningsområde vil styrke Nyborgs detailhandel som helhed ved at trække handel hjem fra Odense mv. En mulighed kunne være, at begrænse aflastningsområdet til f.eks m² udvalgsvarebutikker og en minimumsbutiksstørrelse på m². Det vil skabe en rollefordeling, som vil begrænse konsekvenserne for den eksisterende detailhandel i Nyborg. Samtidig kunne der sættes en udviklingsproces i bymidten i gang med fokus på at udvikle attraktive butikslokaler i mellemstørrelsen op til m² og effektiv markedsføring af Nyborg over for kæderne.

7 DETAILHANDELSANALYSE 7 3. SAMMENFATNING, KONKLUSIONER OG ANBEFALINGER LAVKONJUNKTUR OG E-HANDEL HAR ÆNDRET BYERNES DETAILHANDEL Detailhandlen har i hele landet været igennem en periode med markant tilbagegang. Da lavkonjunkturen satte ind for godt 10 år siden faldt privatforbruget pludseligt og markant. I samme periode kom e-handlen til og voksede sig stor som en ny konkurrent til byernes butikker. Alt det har sat sit præg på detailhandlen i Nyborg Kommune, ligesom det har gjort det overalt i landet. I samme periode er der også sket en større udvidelse af Rosengårdscentret i Odense, og der er kommet et stort Ikea til, som har gjort Odense til en endnu stærkere konkurrent til detailhandlen i Nyborg Kommune. Det er vigtigt at læse detailhandelsanalysens konklusioner i det lys. DETAILHANDLEN I NYBORG HAR KLARET SIG GODT I ET FALDENDE MARKED Detailhandlen i Nyborg Kommune har klaret sig godt, når vi tager i betragtning, at udviklingen er sket i et faldende marked med hård konkurrence fra Odense og andre indkøbsbyer. Udviklingen i detailhandlens styrkeposition kan udtrykkes med handelsbalancen, som er butikkernes omsætning divideret med borgernes forbrug. Analysen viser, at handelsbalancen i Nyborg Kommune er forbedret fra 85 % i 2006 til 88 % i Detailhandlen i Nyborg Kommune har således vundet markedsandele fra de omkringliggende konkurrenter i perioden omend i begrænset omfang.

8 8 DETAILHANDELSANALYSE Detailhandelsanalysen fortæller også, at det faldende marked har ramt Nyborg Kommune. Der er i Nyborg Kommune blevet 33 % færre butikker, butiksarealet er skrumpet med 14 % og omsætningen er faldet med 5 % siden 2006, men tilbagegangen har bare været større i gennemsnitskommunen, og det er forklaringen på, at detailhandlen i Nyborg Kommune har kunnet forbedre sin position. NYBORG BY HAR VUNDET MARKEDSANDELE Internt i Nyborg Kommune er der sket betydelige forandringer. Nyborg by har forstærket sin position som handelsby i det lokale opland. Nyborg bys handelsbalance er forbedret fra indeks 107 i 2006 til 118 i Handelsbalancen for dagligvarer og øvrige udvalgsvarer er forbedret markant, og handelsbalancen for beklædning er stort set uændret. ULLERSLEV OG ØRBÆK HAR TABT MARKEDSANDELE Samtidig med, at Nyborg har forstærket sin position som indkøbsby i det lokale opland, så har Ullerslev og Ørbæk mistet terræn. En stor del af borgernes indkøb sker uden for lokalområdet. Både Ullerslev og Ørbæk har stort set mistet alle deres udvalgsvarebutikker. Dagligvarehandlen er også gået tilbage. Omkring 40 % af dagligvarehandlen sker i dag i andre byer, men der er fortsat en godt dækkende dagligforsyning i begge byer. DETAILHANDLERNE ER OPTIMISTISKE Detailhandlerne er blevet spurgt om deres forventninger til udviklingen i omsætningen de kommende par år. Svarene udtrykker optimisme. Omsætningen forventes at stige med 3-5 % - mest inden for beklædning, og det er positivt, da det er den branche, der har haft det sværest siden ANDRE BYERHVERV ER I VÆKST Samtidig med, at detailhandlen har oplevet faldende forbrug og stigende konkurrence fra e-handel, er andre byerhverv gået frem. Der er blevet væsentligt flere spisesteder, ligesom forretninger, der beskæftiger sig med sundhed, skønhed og velvære har været i vækst. Det sætter også sit præg på Nyborg bymidte. Der er et betydeligt udbud af andre byerhverv. Forretninger inden for personlig sundhed, skønhed og velvære fylder mest efterfulgt af spisesteder. Med et samlet antal på 80 forretninger overgår de andre byerhverv i antal de 75 butikker, der er kortlagt, men det er ikke specielt for Nyborg bymidte. Det samme mønster ses også i andre byer. Det udtrykker blot, at udviklingen i forbrugernes efterspørgselsmønstre afspejler sig i bymidternes udbud af kundeorienterede erhverv. FORBRUGERNE ER BLEVET SPURGT 300 husstande i Nyborg Kommune er blevet interviewet om deres indkøbsvander, og det har givet interessante resultater. Dagligvareindkøbene sker lokalt De interviewede fortæller, at dagligvareindkøbene sker meget lokalt. Samlet set sker ca. 92 % af borgernes forbrug af dagligvarer i butikker i Nyborg Kommune. Kun ca. 4 % købes i butikker i Odense Kommune. Ser vi på de lokale indkøbsmønstre i Nyborg Kommune, så placerer borgerne i Nyborg by ca. 98 % af deres dagligvareforbrug i butikker i kommunen og ca. 93 % i de lokale butikker i Nyborg by. Kun ca. 1 % af dagligvareforbruget sker i butikker i Odense. Ullerslev-borgerne placerer ca. 74 % af deres dagligvareforbrug i butikker i Nyborg Kommune og godt ca. 40 % i de lokale butikker i Ullerslev. Ca. 11 % af forbruget går til dagligvarebutikker i Odense.

9 DETAILHANDELSANALYSE 9 I Ørbæk sker ca. 87 % af forbruget i dagligvarebutikker i kommunen og knap ca. 60 % i lokale butikker i Ørbæk. Ca. 4 % af forbruget sker i Odense. Udvalgsvareindkøbene sker i Nyborg og i Odense Udvalgsvareforbruget er meget anderledes fordelt. Samlet set sker ca % af forbruget i butikker i Nyborg Kommune. Ca % sker i butikker i Odense og resten andre steder. Nyborgenserne er de mest lokalt orienterede. De placerer ca % af deres udvalgsvareforbrug lokalt i butikker i Nyborg by. Ca. 30 % sker i Odense. Ullerslev- og Ørbæk-borgernes indkøbsmønster minder om hinanden og adskiller sig fra Nyborgensernes. I Ullerslev og Ørbæk er Odense den dominerende indkøbsby for udvalgsvarer. Ca % i Ullerslev og ca. 45 % i Ørbæk forbruges i butikker i Odense. Ca % af forbruget sker i butikker i Nyborg by. Svendborg spiller en rolle i Ørbæk med ca. 10 % af udvalgsvareforbruget. Derfor vælger kunderne Nyborg som handelsby Om årsagerne til at vælge eller fravælge Nyborg bymidte som indkøbssted har de interviewede fortalt følgende: De vigtigste årsager til at vælge Nyborg bymidte er nærhed. Borgerne i Nyborg by vælger Nyborg bymidte, fordi den ligger tæt på, men også oplevelsen af nærhed spiller en stor rolle, når de interviewede uden for Nyborg by vælger at handle i Nyborg bymidte. Dernæst spiller ønsket om at støtte de lokale butikker, tillid til de lokale butikker og vaner en vigtig rolle for valget af Nyborg bymidte som indkøbssted. Herefter kommer i tæt rækkefølge årsager som et godt udvalg af dagligvarer, at det er let at komme ind til bymidten, et flot og dejligt bymiljø, muligheden for at købe ind på vej til eller fra arbejde, at turen til bymidten kan kombineres med andre gøremål, og at der er gode parkeringsmuligheder. Derfor vælger kunderne at handle andre steder Når Nyborg bymidte fravælges, så skyldes det i al overvejende grad ønsket om et større udvalg af butikker, og det gælder både dagligvarer, beklædning og øvrige udvalgsvarer. Herefter nævnes i tæt rækkefølge årsager som bedre åbningstider andre steder, udsalg eller gode tilbud andre steder og kortere afstand til andre indkøbsteder. Der er også spurgt om favoritbutikkerne uden for Nyborg Kommune. Her kommer Bilka, Ikea og Elgiganten i Odense ind på de tre første pladser efterfulgt af butikker som Magasin, Power, Bauhaus og Biltema. HVOR MEGET DETAILHANDELSAREAL BLIVER DER BEHOV FOR? Detailhandelsanalysen kigger også frem ad. Til brug for planlægningen er der lavet beregninger af, hvor meget butiksareal, der vil være behov for de næste 12 år. Behovet afhænger af en række forhold, som det er vanskeligt at forudsige præcist. Befolkningsudviklingen kan beskrives med Nyborg Kommunes befolkningsprognose, men hvordan det f.eks. vil gå med udviklingen i privatforbruget 12 år frem, hvor meget vil vi handle på nettet til den tid, og om detailhandlen i Nyborg Kommune vil vinde eller tabe markedsandele til de konkurrerende handelsbyer, er alt sammen usikkert. For at håndtere usikkerheden er der lavet to scenarier et optimistisk scenarie som udtrykker en udvikling med moderat vækst i privatforbruget og en opbremsning af e-handelen mv. En sådan udvikling vil være til fordel for byernes butikker og vil skabe det største arealbehov. Det pessimistiske scenarie udtrykker den omvendte situation.

10 10 DETAILHANDELSANALYSE Resultatet af beregningerne er, at den mest optimistiske udvikling, hvor alt udvikler sig positivt for byernes butikker, vil skabe et behov for ca m² ekstra til udvikling af detailhandlen. Behovet for areal til udvikling af dagligvarehandlen forventes at blive på godt m², og behovet for areal til udvikling af udvalgsvarehandlen vil blive på knap m². Hvis det omvendte sker, så giver det et ganske andet resultat, nemlig at detailhandlen om 12 år vil kunne klare sig med et butiksareal, der er lidt mindre end i dag. Behovet for areal til udvikling af dagligvarehandlen forventes at blive på ca m², mens udvalgsvarehandlen vil kunne klares på et areal, der er ca m² mindre end i dag. Ud fra en faglig betragtning vil det nok ikke være sandsynligt, at behovene vil ramme yderpunkterne, men hvordan udviklingen vil blive, kan ikke begrundes fagligt. Det afhænger af holdninger til, hvordan fremtiden vil blive og vil være op til den enkelte læser at vurdere. Hvordan udviklingen bliver, vil afhænge af en række udefrakommende forhold, som Nyborg Kommune ikke har indflydelse på, men der er også et betydeligt lokalt spillerum til at påvirke udviklingen. HVORDAN SER FREMTIDEN FOR NYBORGS DETAILHANDEL UD? Forudsætningerne for udviklingen i Nyborgs detailhandel vil være, at befolkningstallet i kommunen vokser med ca personer frem til 2029, og at befolkningstilvæksten hovedsageligt forventes at komme til at ske i Nyborg by. Oplandsanalysen viser, at borgerne i Nyborg by i høj grad køber deres udvalgsvarer i Nyborg by % af udvalgsvarerne købes lokalt i Nyborg. Analyserne af handelsbalancerne viser, at detailhandlen i Nyborg har øget sine markedsandele inden for dagligvarer og øvrige udvalgsvarer og fastholdt sin markedsandel inden for beklædning. Nyborg har de seneste 10 år klaret sig godt, når der tages højde for, at udviklingen er sket i et faldende marked. Det må derfor forventes, at detailhandlen i Nyborg også i fremtiden vil være i stand til at omsætte vækst i indbyggertal til vækst i detailhandlen. Nyborg Slot vil skabe muligheder for detailhandlen Fremtidens Nyborg bliver et andet Nyborg end det, vi kender. Nyborg er inde i en udviklingsproces, hvor kulturarven med Nyborg Slot i centrum kommer til at spille en stor rolle og sætte sit præg på bylivet. Det forventes, at der i 2021 vil være flere besøgende i Nyborg end i dag eller mellem 300 og 400 flere om dagen, hvis gæsterne fordeles jævnt over årets dage. Alle vil være mulige kunder i byens butikker. En tur til Nyborg Slot vil også blive en tur til det historiske byområde, som sammen med slottet udgør det samlede kulturmiljø. Mange vil under besøget i Nyborg have behov for at spise, og shopping vil for mange blive en del af oplevelsen ved at besøge Nyborg. Vi véd fra andre byer med mange turister, at en tur til bymidten er en populær del af et besøg på en attraktion. Vi véd også, at man som turist har et andet efterspørgselsmønster end til dagligt. Som turist interesserer man sig typisk for de mere specielle butikker og mindre for de butikker, man kender hjemmefra, og som turist holder man af at shoppe i en historisk bymidte med miljø og atmosfære. Byer med mange turister har generelt flere selvstændige butikker og smukke bymidter med et stort udbud af butikker, spisesteder og forlystelser. Turisterne har typisk god tid bedre end i hverdagen og derfor benyttes lejligheden ofte til at foretage indkøb af tøj, ting til hjemmet og andet, der mangler tid til i det daglige. Hvis butikkerne også har netbutik, er der mulighed for at besøget i butikken vil blive fulgt op senere med nethandel. Ud fra nøgletal for turisters forbrug kan det beregnes, at væksten i besøgende vil øge omsætningen med ca. 20 mio. kr. pr. år i detailhandlen og med ca. 15 mio. kr. pr. år i restaurationsbranchen, men det er beregnet ud fra gennemsnitstal. Mange feriesteder har ingen eller få butikker, og det trækker gennemsnitstallet ned. Forbruget i Nyborg kan derfor sagtens blive større. Hvor meget vil afhænge af, hvor god Nyborg bliver til at friste gæsterne. En attraktiv bymidte med et

11 DETAILHANDELSANALYSE 11 stort butiksudbud, et godt miks af butikker, cafeer og spisesteder, interessante facader og fortovsudstillinger, god service og et smukt og behageligt bymiljø vil friste byens gæster til at blive længere og bruge flere penge under opholdet. Torvet bliver en vigtig kobling mellem slottet og handelslivet, og hvis turen fra ankomststedet til slottet går gennem bymidten, vil flere blive opmærksomme på bymidtens butikker og få lyst til at handle. Guider, skiltning, digital information og aktiviteter kan være med til at få flere til at shoppe, men det er blot nogle eksempler på, hvordan handelslivet kan fremmes. Bymidten som del af kultur- og oplevelsesbyen Nyborg Der er også et større projekt i gang for udvikling af Nyborg Marina, som ligger lige op af bymidten. Udviklingen af marinaen vil trække endnu flere gæster til byen, og Nyborg er i forvejen et stort mødested i kraft af byens hoteller og Nyborg Strand, som har ca årlige gæster. Der er ikke regnet på, hvor meget forbrug udviklingen af marinaen vil skabe, og hvor stort potentiale, der er i hotel- og konferencegæsterne, men det samlede billede er, at Nyborg er under udvikling til en kultur- og oplevelsesby. Den attraktive bymidte med gode shoppingmuligheder vil være en væsentlig del af en tur til Nyborg, og det er især i bymidtens handels- og restaurationsliv, at der er mulighed for, at de mange gæster vil bruge penge og skabe lokal vækst og arbejdspladser. Derfor er det vigtigt, at der også fremadrettet er et spillerum til udvikling af bymidten. Udviklingen kan ske i bymidten med et aflastningsområde som supplement Alt sammen peger på, at udsigten til vækst i befolkning og flere turister og gæster skaber grundlag for vækst i detailhandlen, da byens detailhandel har et godt tag i de lokale forbrugere. Lokalerne i bymidten er velegnede til de mindre butikker og der kan sandsynligvis skabes plads til flere i takt med at behovet vokser, men de interviewede peger på, at det især er store butikker som Elgiganten, Biltema og Bauhaus, der er årsagen til at handle i Odense. Et aflastningsområde ved Lynfrosten kan være et supplement til bymidten og sikre, at Nyborg har gode etableringsmuligheder for butikker i alle størrelser. EFFEKTERNE AF ET AFLASTNINGSOMRÅDE VED LYNFROSTEN Effekterne af et nyt aflastningsområde ved Lynfrosten i Nyborg er blevet vurderet på baggrund af de gennemførte analyser. Der er gennemført analyser af tre forskellige scenarier. Der er et mindre scenarie på m² udvalgsvarebutikker med en minimumsbutiksstørrelse på m², et stort scenarie på m² med både dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker og uden begrænsninger på butiksstørrelserne og et mellemscenarie på m² udvalgsvarebutikker med en minimumsbutiksstørrelse på 750 m². Effekterne er først vurderet, hvis aflastningsområdet bliver til virkelighed inden for en kortere årrække. Det er herefter vurderet, hvad effekterne vil blive, hvis der ses 12 år frem. Analyserne viser, at et aflastningsområde vil styrke den samlede detailhandel i Nyborg. Jo større aflastningsområdet bliver, jo større forventes væksten i detailhandelsomsætningen at blive i Nyborg by. Til gengæld vil konsekvenserne for bymidten blive større, jo større aflastningsområdet bliver, og jo mindre der gøres for, at aflastningsområdet og bymidten kommer til at supplere hinanden i stedet for at blive to overlappende indkøbsområder. Hvis aflastningsområdet ikke realiseres, så vurderes det, at Nyborg fortsat vil være i stand til at øge omsætningen men blot på et lavere niveau end med et aflastningsområde. Nyborg vil komme til at mangle den handel, som borgerne foretager andre steder i større udvalgsvarebutikker, som Nyborg ikke har i dag, men som Nyborg kunne få med et aflastningsområde.

12 12 DETAILHANDELSANALYSE Scenarie 1: Det mindre scenarie I det mindre scenarie er der kun forudsat udvalgsvarebutikker. Det samlede butiksareal er på m². Størrelsen af de enkelte butikker er fastsat til mindst m², hvilket vil skabe en meget klar adskillelse fra butikkerne i bymidten. I det mindre scenarie forventes det, at de m² udvalgsvarebutikker vil omsætte for ca mio. kr. pr. år. Størrelsen af udbygningen illustreres ved, at omsætningen svarer til ca % af den nuværende udvalgsvareomsætning i Nyborg by. Det mindre scenarie forventes at ville skabe en samlet vækst i udvalgsvareomsætningen i Nyborg by på ca mio. kr. pr. år svarende til ca. 15 %. Det mindre scenarie vil hente en større andel af sin omsætning fra butikker uden for Nyborg by end det store og det mellemstore scenarie. Minimumsbutiksstørrelsen på m² vil betyde, at aflastningsområdet vil adskille sig klart fra bymidten på butiksstørrelserne. Aflastningsområdet vil derfor i høj grad rumme butikker, som Nyborg ikke har i dag. Det vurderes derfor, at aflastningsområdet i det mindre scenarie vil hente ca. 35 % af sin omsætning fra andre udvalgsvarebutikker i Nyborg by og ca. 65 % fra butikker uden for. De ca. 35 %, der hentes fra Nyborg by, svarer til ca mio. kr. pr. år og vil føre til et omsætningstab på i størrelsesordenen 5-10 % af de eksisterende udvalgsvarebutikkers omsætning. Den mindre påvirkning skyldes, at aflastningsområdet har et mindre samlet areal, og at der er regnet med en større forskellighed i butikstyper end i de to andre scenarier. Selv om nedgangen i omsætningen ikke vil være ubetydelig, så vil butikkerne i bymidten i højere grad kunne indstille sig på den lavere omsætning. De enkelte butikker vil blive ramt forskelligt afhængigt af, hvilke konkrete butikker aflastningsområdet kommer til at rumme. Det kan derfor ikke udelukkes, at der i det mindre scenarie vil komme butikslukninger, men omfanget vil blive mindre end i det store scenarie og mellemscenariet. Scenarie 2: Det store scenarie Resultatet af vurderingerne er, at det store scenarie vil skabe den største samlede vækst i omsætningen i Nyborg by, men det vil også medføre de største konsekvenser for detailhandlen. Dagligvarehandlen i det store scenarie Det store scenarie indeholder som det eneste muligheder for dagligvarebutikker. Der er regnet på m² dagligvareareal. Det vurderes, at de nye dagligvarebutikker vil hente i størrelsesordenen 85 % af deres omsætning fra de andre dagligvarebutikker lokalt i Nyborg by og 15 % uden for. Der vil derfor i høj grad blive tale om en omfordeling af, hvor indkøbene af dagligvarer sker i Nyborg. De nye dagligvarebutikker vil sandsynligvis hente den største del af deres omsætning fra de nærmeste dagligvarebutikker i Nyborg by og mindre fra dagligvarebutikker, der ligger længere væk og har lokale kunder omkring sig. Konsekvenserne for den eksisterende dagligvarehandel vil være, at butikkerne enten indstiller sig på en lavere omsætning, lukker eller måske flytter til aflastningsområdet. Enhver af de eksisterende dagligvarebutikker i Nyborg vil med en butiksstørrelse på op til m² have mulighed for at finde plads i aflastningsområdet. Det vurderes, at konsekvenserne for Ullerslev og Ørbæk vil blive begrænsede. Borgerne i de to byer vil ikke få adgang til dagligvarebutikker i Nyborg, der er væsentligt større eller bedre end i dag, og de vil inden de når frem til aflastningsområdet passere forbi eksisterende butikker som Føtex, Kvickly og Meny.

13 DETAILHANDELSANALYSE 13 En del af de ca. 15 %, der forventes at blive hentet uden for Nyborg by, forventes at blive hentet fra pendlere til Nyborg Station, og ved at flere forbipasserende på E20 vil vælge at købe dagligvarer i Nyborg med en let tilgængelig butik ved Lynfrosten. Udvalgsvarehandlen i det store scenarie Det store scenarie indebærer den største udbygning af udvalgsvarehandlen, og der er ikke forudsat begrænsninger på de enkelte butiksstørrelser. Størrelsesordenen af et aflastningsområde med m² udvalgsvarebutikker illustreres af, at det forventes at komme til at omsætte for ca mio. kr. pr. år, hvilket svarer til ca % af den nuværende udvalgsvareomsætning i Nyborg by. Den kraftige udbygning af udvalgsvarehandlen vurderes at ville skabe en samlet vækst i omsætningen i Nyborg by på ca mio. kr. pr. år eller ca % mere end den nuværende omsætning, men en så stor udbygning vil også skabe store konsekvenser for den eksisterende udvalgsvarehandel i Nyborg by. De ca % af omsætningen, som forventes hentet fra de eksisterende udvalgsvarebutikker, svarer til en tilbagegang på ca mio. kr. pr. år eller en tilbagegang på ca % i den nuværende omsætning. Det kan ikke undgås at få store og synlige konsekvenser for bymidten. Nogle butikker vil indstille sig på en lavere omsætning og indskrænke butikken. Andre vil flytte til aflastningsområdet, og atter andre vil lukke. Hvor mange flytninger og lukninger, der vil komme, kan ikke forudsiges præcist, men et betydeligt antal tomme lokaler i bymidten, der skal finde andre anvendelser, kan ikke undgås. Bymidtens udbud af udvalgsvarebutikker vil blive udtyndet, og den vil blive mindre attraktiv for kunderne. Scenarie 3: Mellemscenariet I mellemscenariet er der kun udvalgsvarebutikker. Der er forudsat et samlet butiksareal på m² og en minimumsbutiksstørrelse på 750 m² for at skabe en differentiering i forhold til bymidten, som kun har en enkelt udvalgsvarebutik i dag, der er større end 750 m². I mellemscenariet forventes det, at de m² udvalgsvarebutikker vil omsætte for ca mio. kr. pr. år. Størrelsen af udbygningen illustreres af, at omsætningen svarer til ca % af den nuværende udvalgsvareomsætning i Nyborg by. Mellemscenariet forventes at ville skabe en samlet vækst i udvalgsvareomsætningen i Nyborg by på ca mio. kr. pr. år svarende til ca %. Mellemscenariet vil hente en større andel af sin omsætning fra butikker uden for Nyborg by end det store scenarie. Størrelsesbegrænsningen på 750 m² vil betyde, at aflastningscentret vil adskille sig fra bymidten på butiksstørrelserne, og det er forudsat, at aflastningsområdet derfor i højere grad vil komme til at rumme butikker, som Nyborg ikke har i dag. Det vurderes derfor, at aflastningsområdet vil komme til at hente ca. 50 % af sin omsætning fra andre udvalgsvarebutikker i Nyborg by og ca. 50 % fra butikker uden for. De ca. 50 %, der hentes fra Nyborg by, svarer til ca mio. kr. pr. år og vil føre til et omsætningstab på i størrelsesordenen % af de eksisterende udvalgsvarebutikkers omsætning. Den mindre påvirkning af den eksisterende detailhandel end i det store scenarie skyldes, at det samlede butiksareal er mindre, og at der er regnet med en større forskellighed mellem butikkerne i aflastningsområdet og bymidten end i det store scenarie.

14 14 DETAILHANDELSANALYSE Selv om nedgangen er mindre end i det store scenarie, kan det heller ikke i mellemscenariet undgås, at en nedgang på ca % i de eksisterende udvalgsvarebutikkers omsætning vil få betydelige og synlige konsekvenser for bymidten, men blot i et mindre omfang end i det store scenarie. Mellemscenariet vil også medføre butikslukninger i bymidten. Hvor mange kan ikke forudsiges. Oversigt over effekterne for udvalgsvarehandlen af de tre scenarier for et aflastningsområde ved Lynfrosten. Tallene viser i første linje, hvor stor udvalgsvareomsætningen i de nye butikker i aflastningsområdet forventes at blive. Omsætningens størrelse afhænger af, hvor stort det samlede areal er, og af de begrænsninger på butiksstørrelserne, der er forudsat (se beskrivelsen). OVERSIGT OVER EFFEKTERNE FOR UDVALGSVAREHANDLEN AF ET AFLASTNINGSOMRÅDE VED LYNFROSTEN Vækst i aflastningsområde ved Lynfrosten SCENARIE 1 SCENARIE 2 SCENARIE m m m mio. kr mio. kr mio. kr. Anden linje viser, hvor stor tilbagegangen i den eksisterende detailhandel i bymidten og resten af Nyborg forventes at blive. Tilbagegang i Bymidten og resten af Nyborg mio. kr % mio. kr % mio. kr % Tredje linje viser, hvor stor den samlede effekt vil blive for udvalgsvarehandlen i Nyborg, når den forventede tilbagegang i bymidten og resten af Nyborg trækkes fra tilvæksten i aflastningsområdet ved Lynfrosten. Samlet effekt mio. kr. 15 % mio. kr % mio. kr % Scenarie 2 på m2 udvalgsvarebutikker indeholder ud over udvalgsvarebutikker en større dagligvarebutik, som også rummer udvalgsvarer. Derfor er beregningerne mere komplekse. I scenarie 2 kan tilbagegangen i bymidten og resten af Nyborg (linje 2) ikke bare trækkes fra væksten i aflastningsområdet (linje 1), så resultatet bliver den samlede effekt (linje 3). Aflastningsområdets effekter på længere sigt Effekterne af aflastningsområdet er vurderet, hvis det etableres inden for kort tid, men hvad vil der ske på længere sigt? Kort sagt er det sandsynligt, at konsekvenserne for den eksisterende detailhandel vil aftage med tiden. Beregningerne af arealbehovet viste et spillerum fra et behov på ca m², hvis alt udvikler sig positivt for byens udvalgsvarebutikker, til at udvalgsvarehandlen vil kunne klare fremtidens handel på et areal, der er m² mindre end i dag. Det er et stort spillerum, og behovet afhænger af befolkningsudviklingen, udviklingen i privatforbruget, udviklingen i e-handlen, som ikke kan forudsiges med sikkerhed. Meget er udefrakommende påvirkninger, som Nyborg ikke selv herre over, men Nyborg kan også bidrage til, at udviklingen bliver så positiv som mulig. Påvirkning af beskæftigelsen Detailhandlen skaber mange arbejdspladser. Grundlæggende vil større omsætning skabe flere arbejdspladser, men der er forskel på, hvor mange arbejdspladser forskellige former for butikker skaber, og hvilke typer af arbejdspladser de skaber. Derfor kan det ikke bare konkluderes, at det store scenarie for et aflastningsområde vil skabe flest arbejdspladser i detailhandlen. Et andet aspekt er, at detailhandel er kilde til iværksætteri og en selvstændighedskultur, som en udvikling med en større andel af kædebutikker kan begrænse. Men en egentlig analyse af det ligger uden for rammerne af detailhandelsanalysen.

15 DETAILHANDELSANALYSE 15 ANBEFALINGER Udvikling af bymidten set i sammenhæng med et eventuelt aflastningsområde handler om at finde den rette balance og arbejdsdeling mellem bymidten og aflastningsområdet. Bymidten og et aflastningsområde som supplerende indkøbsområder Vurderingen af de tre scenarier for et aflastningsområde viste, at gevinsterne for Nyborg ved at muliggøre en stor dagligvarebutik er beskedne, og at der er risiko for, at udvande den dagligvarehandel, der trækker kunder ind mod bymidten. Der kunne derfor arbejdes med et aflastningsområde enten uden en dagligvarebutik eller med en mindre dagligvarebutik på op til m². Den samlede størrelse på aflastningsområdet kunne begrænses til eksempelvis m² til udvalgsvarebutikker suppleret med butikker med særligt pladskrævende varer svarende til det mindste scenarie. Det vil fortsat give plads til en betydelig udvikling af detailhandel i aflastningsområdet samtidig med, at de negative påvirkninger af bymidten begrænses. Aflastningsområdets rolle kunne være at tilbyde etableringsmuligheder for store udvalgsvarebutikker, så Nyborg kan tilbyde detailhandlen attraktive etableringsmuligheder for butikker i alle størrelser. Flere store udvalgsvarebutikker, som Nyborg ikke har i dag, vil kunne løfte detailhandlen og give forbrugerne nye lokale indkøbsmuligheder. Spørgsmålet er, hvad den rette minimumsstørrelse på udvalgsvarebutikkerne i aflastningsområdet kunne være. Bymidten inden for voldene har et stort udbud af lokaler på op til m² og især lokaler under 200 m². Der er kun et par lokaler, der er større end 600 m². Mulighed for udvalgsvarebutikker på ned til 600 m² i aflastningsområdet vil indebære en risiko for, at aflastningsområdet udvikler en butikssammensætning, der på mange måder vil minde om bymidten. De butikstyper, der i dag er bymidtens styrke, vil også i nogen grad kunne etablere sig i aflastningsområdet. En mulighed kunne være, at der blev fastlagt en minimumsstørrelse i aflastningsområdet på eksempelvis m², og at bymidten får en periode til at udvikle og markedsføre etableringsmuligheder til de lidt større butikker i mellemgruppen fra omkring 600 m² og op til m². Udvikling af lokaler i bymidten til butikker i mellemstørrelsen Ejendomsstrukturen og bevaringshensyn vil sætte sine grænser, men ved at arbejde med ejendomsudvikling over en periode kunne der sandsynligvis udvikles flere attraktive lokaler i bymidten til butikker i mellemstørrelsen. Hvis det viser sig, at det ikke kan lade sig gøre at udvikle bymidten til de mellemstore udvalgsvarebutikker, kunne minimumsstørrelsen i aflastningsområdet senere tages op til overvejelse. Detailhandelsanalysen viste også, at der kun er få tomme lokaler i bymidten, hvilket også peger på, at ejendomsudvikling er et vigtigt emne for udvikling i bymidten. En mulighed kunne være, at grundejerne i bymidten starter et samarbejde om ejendomsudvikling på tværs af ejendomsskel. I Norge er der erfaringer med, at et samarbejde mellem grundejerne kan give gode resultater. Der er eksempler på forskellige former for samarbejder, der strækker sig fra stiftelse af en grundejerforening til et meget forpligtende samarbejde, hvor grundejerne lægger deres ejendomme ind i et fælles selskab. Samarbejdet omfatter ikke kun ejendomsudvikling men også f.eks., at grundejerne organiserer ét kontaktpunkt, der tager sig af henvendelser fra kæder, der er interesserede i at etablere sig i Nyborg, og som sørger for at markedsføre og sælge Nyborg aktivt over for kæderne, ligesom der f.eks. kan arbejdes med fælles retningslinjer i lejekontrakter med krav om åbningstider, markedsføringsbidrag, medlemskab af handelsstandsforeningen mv.

16 16 DETAILHANDELSANALYSE Mulighed for nye butikker i Nyborg H&M har etableret sig i Nyborg og vist, at der er basis for lidt større udvalgsvarebutikker i Nyborg. Byen har en størrelse, der kunne interessere flere kædebutikker, som ikke findes i Nyborg i dag, og oplandsanalyserne har vist, at der er et godt og lokalt kundegrundlag i lokalområdet. Kæder, der kunne tænkes at være interesserede i at etablere sig i Nyborg, fremgår af listen nedenfor. Beklædningsbutikkerne ønsker typisk lokaler på op til m², som passer med de butiksstørrelser, som bymidten kan tilbyde. Øvrige udvalgsvarer deler sig i flere grupper. En stor gruppe inden for isenkram, radio og tv, foto og telefoni efterspørger også butiksstørrelser, der passer til bymidten. Legetøjsog babyudstyrsbutikkerne passer i bymidtens profil, men enkelte kæder ønsker større lokaler, end bymidten typisk kan imødekomme. Møbelbutikker, køkkenbutikker og hårde hvidevarebutikker er en mellemgruppe, som typisk ønsker lokaler fra m², og som kunne placeres i bymidten, hvis der er egnede lokaler. De helt store udvalgsvarebutikker som f.eks. Biltema, Elgiganten, Harald Nyborg, Stark og XL Byg ønsker typisk lokaler på mere end m² og vil have behov for at blive placeret i aflastningsområdet. Listen indeholder også et par eksempler på specialdagligvarebutikker, som ikke findes i Nyborg i dag. En vurdering af om markedsføring af Nyborg overfor kædebutikker er optimal, som det foregår i dag, har ikke indgået i opgaven, men det kunne undersøges efterfølgende. KÆDEBUTIKKER SOM IKKE FINDES I NYBORG I DAG Beklædning Marcus, Mr, Tøjeksperten, Wagner, Vero Moda, Vila, Zizzi, B-young, Change, Compagnys, InWear, Jack & Jones, Name It, Stof 2000, Sport24, Ny Form, Zjoos, Havanna Shoes, Bianco Sko, Deichmann Sko, Neye, Synoptik og Louis Nielsen. Øvrige udvalgsvarer Bahne, Inspiration, Lysmesteren, HiFi Klubben, Click, TDC You See, Telenor, Telia, 3 og Game Shop. BR Legetøj, Legekæden, BabySam, Kære Børn og Ønskebørn. Biltema, Elgiganten, Harald Nyborg, Stark, XL Byg, Punkt1, Skousen, VVS Eksperten, Invita Køkkener, Designa Køkkener, Svane Køkkenet, Tvis Køkkener, Vordingborg Køkkener, Aubo Køkken og Bad, Møbelkæden, Beckers, Sadolin, MaxiZoo og Petworld. Specialdagligvarer Frellsen, Lagkagehuset, Guldbageren, Vinoble og Skjold Burne. Leisure en vigtig del af den attraktive bymidte Detailhandelsanalysen har omfattet en kortlægning af øvrige byerhverv i Nyborg bymidte. Den viser, at Nyborg har et udbud af øvrige byerhverv, der i antal overgår butikkerne og dermed udgør en vigtig del af bymidtens samlede udbud. Mad, sundhed og underholdning spiller en stadig stigende rolle for indkøbsoplevelsen. Det ses f.eks. af, at butikscentrene de senere år har omstillet sig til at rumme flere spisesteder, fitness, biografer og underholdning på centertorvet. Leisure er blevet en vigtigere del af et attraktivt indkøbssted. Der er ikke lavet detaljerede undersøgelser af det, men fra besigtigelserne er det fornemmelsen, at Nyborg kunne have et bedre udbud af spisesteder. Et umiddelbart indtryk er, at der mangler gode udendørs serveringsarealer i solsiden og med udsyn over byens flotteste byrum. Torvet kunne umiddelbart

17 DETAILHANDELSANALYSE 17 vurderet være et godt sted at lokalisere en klynge af spisesteder. Her vil der være mulighed for udeservering på gode og solbeskinnede arealer, der er god plads, udsyn til Nyborg Slot, et flot byrum og mulighed for at se på aktiviteter på torvet. Det er blot en tanke. Pointen er, at mulighederne for at styrke Nyborgs samlede udbud af kunderettede forretninger kunne forfølges i et efterfølgende forløb. Handlingsplan for bymidte og aflastningsområde Detailhandelsanalysen kunne følges op med en handlingsplan for bymidten, som kunne have til formål at styrke bymidtens samlede attraktiv ved at se detailhandlen i sammenhæng med bymidtens øvrige kundeorienterede erhverv og i sammenhængen med alle de områder, hvor Nyborg Kommune kan støtte op om udvikling af bymidten. Handlingsplanen kunne blive til under en proces med deltagelse af detailhandlen og de øvrige byerhverv, grundejerne, kulturlivet og Nyborg Kommune, og den kunne sigte mod et forpligtende samarbejde om at nå bestemte mål inden for en bestemt periode. Der er allerede peget på, at der kunne være behov for et samarbejde om ejendomsudvikling i bymidten og en vurdering af om markedsføringen af Nyborg over for kæderne er optimal. Der er mange andre mulige emner, der kan indgå i en handlingsplan både store og små og kortsigtede og langsigtede ideer og forslag, som kan bidrage til at udvikle bymidten, men det er alt sammen noget, der vil komme frem under en proces med bymidtens interessenter.

18