HELSI NGØ R KOMMUNE Stengad e Helsingø r

Transkript

1 HELSI NGØ R KOMMUNE Stengad e Helsingø r D a t o : V i har skrevet til Lise Helene B ertram og Jørgen V aldemar Petersen, Skibstrupvej 25, 3140 Ålsgårde, vedrørende ejendommen matr.nr. 1p Apperup B y, Hellebæk, beliggende Skibstrupvej 25, 3140 Ålsgårde, kommunens sagsnr. 15/ Svar på klage Statsforv altningen har behandlet jeres klage af 1. april ov er, at Helsingør Kommune den 5. marts har giv et afslag på byggetilladelse til opførelse af 20 m2 udhus på ejendom me n beligge nd e Skibstrupv e j 25, Å lsgårde. Dette brev er inddelt i fire punkter : 1. A fgørelse 2. Begrunde lse 3. Retsregle r 4. Klagev ejle d ning 1. Afgørelse V i hjemv iser kommunens afgørelse af 5. marts til fornye t behand ling i kommune n. S t a t s f o r v a l t n i n g e n S t o r e t o r v A a b e n r a a S a g s n u m m e r. : S A G S B E H A N D L ER : K a r i n a F r a n d s e n T e l e f o n : E A N - N r s k r i v t i l o s v i a b o r g e r. d k w w w. s t a t s f o r va l t n i n g e n. d k E K S P E D I T I O NS - O G T E L EF O NT I D ER f i n d e s p å w w w. s t a t s f o r va l t n i n g e n. d k/ ko n t a kt Hjemv isningen af sagen betyder, at den er afsluttet i Statsforv altningen og sendt tilbage til kommunen. Kommunen skal derfor behandle sagen på ny og træffe en ny afgøre ls e. I skal v ære opmærksomme på, at kommunens nye behand ling godt kan føre til samme resultat i sagen. 2. B egrundelse for afgørelsen Sådan vurderer vi sagen V i v urderer, at kommunens afgørelse er behæftet med en v æsentlig retlig mangel i form af utilstrækkelig helhedsv ur de r ing. Hvad har været afgørende for resultatet B yggeret Bestemmelserne i BR1 0, kap. 2.2, fastlægger byggeretten 1

2 for de ejendomme, der er omfattet af bestemmelserne. Kommunen kan således ikke nægte at godkende forhold omkring et byggeri, når disse forhold opfylder de relev ante betingelser i kapitlet, f.eks. om bebyggelsesprocenter, etageantal, højde - og afstands f or h old. Statsforv altningen har i den forbindelse lagt til grund, at det ansøgte udhus er udenfor byggeretten, idet det ønskes opført nærmere skel end 2,5 meter med en højde der ov erstige r 2,5 meter, jf. BR1 0 kap , stk. 2, nr. 1. Helhedsv urd er ing Hv is et byggeri ikke ov erholder bestemmelserne i kap. 2.2, skal kommunen i stedet foretage en helhedsv urdering af byggeriet i henhold til de generelle kriterier i kap og de bebyggels es re gu le r e nd e bestemme ls er i kap Der er således ikke tale om, at kommunen skal dispensere fra bestemmelserne i kap. 2.2, men at byggeriet i stedet falder ind under de øv rige bestemmelser i BR1 0 kap. 2.1 og 2.3 hv orefter kommunen er forpligtet til at foretage en konkret helhedsv ur de r ing. V i henleder i den forbindelse kommunens opmærksomhed på, at der ikke i reglerne er krav om en særlig begrundelse for ansøgning om byggetilladelse til byggeri, der ikke ov erhold er regler ne om byggeret. Det fremgår af v ejledningen til BR1 0 kap 2.3.1, at V ed en helhedsv urdering forstås kommunalbestyrelsens konkrete v urdering i henhold til bestemmelserne i kapitel af en bebyggelses samlede omfang og indv irkning på omgiv elserne med hensyn til grundstørrelse, bebyggelsesprocent, afstands - og højdeforhold, etageantal, samt de ubebyggede arealers indretning, jf. kapitel 2.1, stk. 1. Dette sker, efter de generelle kriterier i kapitel 2.3.1, under hensyn til hensigtsmæssigheden af bebyggelsens omfang i forhold til anv endelse, at bebyggelsen sv arer til det sædv anlige for et område, og at bebyggelsen og dens omgiv elser sikres tilfredsstillende lysforhold og sikres mod v æsentlige indbliks ge ner. Kommunen har foretaget en helhedsv urdering i henhold til reglerne i BR1 0 herom, og der er derfor tale om en skønsmæss ig afgøre ls e. Statsforv altningen kan ikke tage stilling til en kommunes skønsmæssige afv ejning af lov lige og saglige kriterier, men kan alene tilsidesætte en kommunes skøn, hv is der i skønnet indgår ulov lige eller usaglige kriterier. Statsforv altningen kan således alene tage stilling til, hv orv idt skønnet er udøv et i ov erensstemmelse med lov giv ningen og dermed inden for rammerne af det skøn, der i lov giv ningen er tillagt kommunen. Statsforv altningen kan ikke ændre kommunens afgørelse, blot fordi v i måtte hav e den opfatte ls e, at man skulle hav e v urderet den ko nkret e situation anderled es. Følgend e fremgår af kommune ns afgørelse v edrørende helhe dsv ur d er in g: Helhed s v ur d er ing 1. Bebyggelsens samlede omfang i forhold t il anv end else Det v urd eres at ud huset med en samlet kv ad rat meter p å 20 og en hø jd e p å 2,65 m, 2,5 m fra skel har en hø jd e d er er st ø rre end d et sæ d v anlige i forhold t il anv end else.

3 2. Bebyggelsens omfang i forhold t il områd et Det v urd eres at ud huset med d ens st ø rrelse og hø jd er v il v irke d ominerend e p å omgiv elserne. 3. Lysforhold og ind b liksgener Det v urd eres at ud huset v il hav e en skyggeeffekt p å nab ogrund en mod nord og v est. Skuret giv er ikke anledning t il ind b liksgener for nab oerne, d a d er hv erken er v ind uer eller d ø re i b ygningens facad er mod nab oskel mod nord og v est. 4. Friarealer i forhold t il b enyt t else Det ansø gt e har ikke b etyd ning for ejend ommens friarealer, d a skuret p laceres i d et nord /v est lige hjø rne af grund en. 5. A d gangsforhold i forhold t il b enyt t else I forhold t il b enyt t else af skuret er ad gangsforhold ene god e, d er er d irekte ad g ang fra v ej og hav e. 6. Hensyn t il t ilst ø d end e arealer Ej relev ant, d a nab ogrund en mod v est er en p arcelhusgrund og mod syd er d er en v ej imellem b yz one og land z oneområd e. På b aggrund af ov enst åend e helhedsv urd ering og eft er en konkret og ind iv id uel v urd ering kan ud husets p lacering ikke imø d ekommes. Da d er er mulighed for at p lacere ud huset p å grund en så b yggeretten ov erhold es og hensynet t il d e omkringliggend e nab oer v aretages, v urd eres d et at husets p lacering b ø r flyt t es. En t illad else t il at afv ige fra b yggelov giv ningens regler v ille kunne få v id ere ræ kkend e b etyd ning end for ansø gerens ejend om alene. En t illad else v il kunne d anne en uø nsket p ræ cedens v irkning i områd et. Følgende fremgår af kommunens udtalelse af 24. april til Statsforv altningen v edrørende helhedsv urd e r ing: Helhed s v ur d er ing 1. Bebyggelsens samlede omfang i forhold t il anv end else. Det v urd eres at ud huset med en samlet kv ad rat meter p å 20 og en hø jd e p å 2,65 m fra skel har en hø jd e d er er st ø rre end d et sæ d v anlige i forhold t il an v end else. 2. Bebyggelsens omfang i forhold t il områd et. Det v urd eres, at ud huset med d ens st ø rrelse og hø jd e v il v irke d ominerend e p å omgiv elserne. Ud d yb end e b egrund else: v i har v urd eret at grund en b ebygges p å ny, ud huset skal ikke ind p asses i d en eksist erend e b ebyggelse, d erimod v il d er v æ re rig mulighed for, at p lacere ud huset p å grund en så b yggeretten ov erhold es. Som ud huset ø nskes p laceret nu har ud husets gav l mod nord en hø jd e i skelb ræ mmen p å 2,90 m p å d et hø jest e p unkt, og mod v est en hø jd e p å 2,65 m 2,5 m fra skel fald end e t il 2,40 m 1,2 meter fra skel. Den st ø rst e ov erskrid else e r således i nord skel p å 0,40 m ov er d et t illad t e. Disse ov erskrid elser kan nemt und gås v ed, at sæ nke huset eller flyt t e husets p lacering v æ k fra d et nord lige skel. 3. Lysforhold og ind b liksgener Det v urd eres, at ud huset v il hav e en skyggeeffekt p å nab ogrund en mod nord og v est. Ud d yb end e forklaring: Om ud huset ligger langt fra v ejen og om hæ kken er hø j har ingen b etyd ning for v ores v urd ering. Hæ kkens hø jd e og t ykkelse er en v ariab el

4 st ø rrelse, d en kan æ nd res v ed at hæ kken b liv er klip p e ned eller går ud og en ny skal etab leres og så v il ud husets hø jd e og st ø rrelse v irke mere d ominerend e. Det samme gø r sig gæ ld end e med hensyn t il lysforhold /skyggegener, d a d et afhæ nger af d en omgiv end e b eplant ning, hv or v i t ager ud gangsp unkt i en hæ khø jd e p å ca. 1,8 m. 4. Friarealer i forhold t il b enyt t else Det ansø gt e har ikke b etyd ning for ejend ommens friarealer, d a skuret p laceres i d et nord /v est lige hjø rne af grund en. 5. A d gangsforhold i forhold t il b enyt t else I forhold t il b enyt t else af skuret er ad gangsforhold end e god e, d er er d irekte ad gang fra v ej og hav e. 6. Hensyn t il t ilst ø d end e arealer Ej relev ant, d a nab ogrund en mod v est er en p arcelhusgrund og mod syd er d er en v ej imellem b yz one og land z oneområd e. Eft er en ind iv id uel og konkret helhedsv urd ering i Bygningsreglement 2010 kap it el 2.3 st k. 1. og st k. 1. nr. 1-6 har Helsingø r kommune d en 5. mart s 2015 giv et afslag t il d et ansø gt e b yggeri kan op fø res. A d. 1) Hensigts m æss ighed e n af skurets omfa ng i forhold til anv ende lse n Kommunen skal ikke foretage en v urdering af om skuret er st ø rre end d et sæ d v anlige i forhold t il anv end else. Kommunen skal i st edet foretage en konkret og b egrund et v urd ering af hensigtsmæssigheden af skurets omfang i forhold til anv endelsen, dv s. om omfanget er egnet til den ansøgte anv ende ls e. A d. 2) Sv arer skurets samled e omfa n g til det sædv anlige i områd et Kommunen skal ikke foretage en v urdering af, om udhuset v il v irke dominerende på omgiv e ls e r ne. Kommunen skal i stedet foretage en konkret og begrundet v urdering af, om skurets samlede omfang sv arer til det sædv anlige i området, dv s. forholde sig til om skure på 20 m2 med en højde på 2,65 meter er sædv anlige i områd et. A d. 3) Lysfor hold Kommunen skal foretage en konkret og begrundet v urdering af, om der v ed opførelse af skuret sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse, dv s. forholde sig til i hv ilket omfang skuret medfører skygge på ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse. Kommunen skal i den forbindelse inddra ge oplysnin ge r om afstand til anden bebygge ls e. V i henle de r kommune ns opmærks om he d på forv alt nings lov e ns krav til begrunde ls e. Det følger af forv altningslov ens 22, at en afgørelse skal, når den meddeles skriftli gt, v ære ledsaget af en begrund e ls e. Det følger v idere af forv altningslov ens 24, at en begrundelse for en afgørelse skal indeholde en henv isning til de retsregler, i henhold til hv ilke afgørelsen er truffet. I det omfang, afgørelsen efter disse regler beror på et administrativ t skøn, skal begrundelsen tillige angiv e de hov edhensyn, der har v æret bestemmende for skønsudøv elsen. Begrundelsen skal endv idere om fornødent indeholde en kort

5 redegørelse for de oplysninger v edrørende sagens faktiske omstændigheder, som er tillagt v æsentlig betydning for afgøre lse n. En begrundelse skal således fremtræde som en forklaring på, hv orfor afgørelsen har fået det pågælde nd e indhold. Jeres væsentligst e synspunkter I har særligt begrundet jeres klage med, at afgørelsen er truffet efter en intern regel om, at der ikke kan giv es tilladelse til byggeri opført udenfor byggeretten, når byggeriet kan placeres på grunde n, så byggerette n ov erhold es. Kommunens udtalelse Kommune n har sendt udtale ls e af 24. april I har fået kopi heraf. 3. Retsregler Anvendte retsregler m.v. Her er de retsregler, som v i har truffet afgørelsen efter. Retsreglernes fulde ordlyd finde r du på inf or mat i on. dk. B yggeloven, jf. lovbekendtgør els e nr af 14. oktober Kommunalbestyrelsens afgørelser truffet i henhold til denne lov kan, for så v idt angår retlige spørgsmål, påklages til statsforv altningen, jf. dog 1 2, stk. 7, 1 6 C, stk. 4, og 1 8 A, stk. 4. Stk. 2. Kommunalbestyrelsens afgørelser kan i øv rigt ikke påklages til anden administrativ myndighed. Statsforv altningens afgørelser efter stk. 1 kan ikke påklage s til anden administ ra t iv myndighed. Stk. 3. Kommunalbestyrelsens afgørelser kan påklages af afgørelsens adressat og andre, der har en indiv iduel, v æsentlig interesse i sagens udfald. Danske Handicaporganisationer og medlemsorganisationer heraf er tillige berettiget til at påklage kommun a lb esty re lse ns afgøre ls er v edrørende handic ap f or hold. Stk. 4. Økonomi- og erhv erv sministeren kan fastsætte bestemmelser om, at påklage ikke kan ske i sager v edrørende bes temmelser af underordnet eller mindre indgr ib e nde betydning. 25. Søgsmål til prøv else af beslutninger, der er truffet af administrationen i henhold til denne lov eller de i medfør af lov en udfærdigede forskrifter, skal anlægges inden 6 måned e r efter den dag, beslut ninge n er meddelt den pågælde nd e. Stk. 2. Ov ertrædelse af 6 D, stk. 2, og de i medfør af 8, stk. 1, nr. 2-4, og stk. 2 og 3, og 9 fastsatte regler kan gøres gældende i et civ ilt søgsmål mod den, der har begået ov ertrædelsen eller har ansv aret for den ulov lige tilstands opretholdelse. Dette gælder dog ikke søgsmål om lov liggørelse, når dispensationen er meddelt efter regler ne i 22. Forvaltningsloven, jf. lovbekendtgør els e nr. 433 af 22. april En afgørelse skal, når den meddeles skriftligt, v ære ledsaget af en begrunde lse, medmind re afgøre lse n fuldt ud giv er den pågælde nde part medhold. 24. En begrundelse for en afgørelse skal indeholde en henv isning til de retsregler, i henhold til hv ilke afgørelsen er truffet. I det omfang, afgørelsen efter disse regler beror på et administrativ t skøn, skal begrundelsen tillige angiv e de hov edhensyn, der har v æret bestemme nd e for skønsudøv els e n.

6 Stk. 2. Begrundelsen skal endv idere om fornødent indeholde en kort redegørelse for de oplysninger v edrørende sagens faktiske omstændigheder, som er tillagt v æsentlig betydning for afgøre lse n. Stk. 3. Stk. 1, 2. pkt., og stk. 2 gælder ikke i de sager, der er næv nt i 1 1, stk. 2. Begrundelsens indhold kan i øv rigt begrænses i det omfang, hv o ri oplysninger kan undtages fra aktinds igt, jf b. B ygningsreglem en t 2010 Kap. 2 B ebyggelsesr egu l er end e bestemmels er 2.1 Generelt Stk.1 En bebyggelses samlede omfang og indv irkning på omgiv elserne reguleres med hensyn til: 1 ) Grund e ns størrelse. 2) Bebygge ls e ns afstand til naboske l, v ej, sti og anden bebyggelse på samme grund. 3) Bebyggelsens etageantal og højde, herunder bebyggelsens højde i forhold til naboske l, v ej, sti og anden bebyggels e på samme grund. 4) Bebygge ls e ns etageare a l og bebyggels es pr oce nt. 5) De ubebygge de arealers indretnin g. Stk.2 Beregning af de bebyggelsesregulerende forhold skal ske efter beregnings re gle r ne i bilag 1. Stk. 3 Bestemmelserne i kapitel 2 finder ikke anv endelse, hv is en lokalplan eller en byplanv edtægt eller en reguleringsplan efter de tidligere gældende byggelov e fastsætter andre bestemme lse r om de pågælde nd e forhold. Stk. 4 Beregningsreglerne efter bilag 1 er selv stændigt gældende og kan ikke ændres v ed lokalp la n, byplanv edt æ gt eller regule r ings p la n. 2.2 B ygger et Fritliggende enfamil i ehu s e, tofamiliehus e og dobbelthus e Stk.1. V ed fritliggende enfamiliehuse, tofamiliehuse med v andret lejlighedsskel og dobbelthuse med lodret lejlighedsskel kan kommunalbestyrelsen ikke nægte at godkende bygningshøjde og afstandsforhold, når betingelserne i nr. 1 og 2 er opfyldt. 1 ) Maksima l højde: 1,4 x afstand e n til naboske l og sti. 2) Mindste afstand til naboske l, v ej og sti: 2,5 m Garager, carporte og lignende mindre bygninger Stk.1. Følgende bygninger skal ov erhold e bestemmelserne i kapitel og 2.2.3, men kan dog opføres nærme r e naboske l, v ej og sti end 2,5 m: 1 ) Garage r og carporte. 2) Ov erdækkede terrasser, som ikke er hæv et ov er terræn. 3) Driv huse, skure og ligne nd e mind re bygninger til udhus for må l. 4) Lagertanke for fyringsolie og lignende installationer, som er nødv endige til selv e bygninge ns drift. 5) Teknik huse til elektronisk e kommunik at ions net eller tjeneste r. Stk. 2 Opføres bygningen nærmere naboskel, v ej og sti end 2,5 m, skal betinge ls e r ne i nr. 1-4 v ære opfyldt. 1 ) Ingen del af bygningens yderv ægge eller tag, inklusiv ev entuel brandkam, må inden for en afstand af 2,5 m fra naboskel v ære højere end 2,5 m ov er terræn eller det for bygninge n fastsatte niv eaup la n. 2) De sider, der v ender mod naboskel, må ikke hav e en større samlet længde end 1 2,0 m. Kun bygninge r nes længste side mod naboske l medre gnes. 3) Der må ikke udføres v induer, døre eller ligne nde åbninger imod naboske l. 4) Tagv a nd skal holdes inde på egen grund.

7 2.3 Helhed svurd er ing Stk. 1 Kommunalbestyrelsen fastlægger bebyggelsens samlede omfang og indv irkning på omgiv elserne, jf. kapitel 2.1, stk. 1, v ed en helhedsv urdering efter de bebyggelsesregulerende bestemmelser i kapitel , under hensyn til de genere lle kriterie r i kapitel Stk. 2 Kommunalbestyrelsen foretager alene en helhedsv urdering af bebyggelsesregulerende forhold, der ikke helt eller delv ist er reguleret af, eller opfylde r bestemme ls e r ne om byggerett e n i kapitel Generell e kriterier Stk. 1 V ed regulering af et eller flere af de bebyggelsesregulerende forhold i kapitel skal kommu na lb esty r e ls e n lade følgende forhold indgå i bedømme lse n: 1 ) Bebyggelsens samlede omfang skal v ære hensigtsmæssig i forhold til bebyggelse ns anv ende ls e. 2) Bebyggelsens samlede omfang skal sv are til det sædv anlige i karréen, kv arteret eller området eller til det, der tilstræbes i områd et. 3) Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse sa mt sikres mod v æsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogr u nd e. 4) Der skal i ov erensstemmelse med krav ene i kapitel 2.4 sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse, herunder opholdsareale r for beboere, brugere og beskæftiged e. 5) Der skal i ov erensstemmelse med krav ene i kapitel 2.4 og under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende adgangs - og tilkørselsforhold for ejendommens brugere, herunder personer med handicap, og r edningsberedskab, og der skal v ære tilstrækk e lige parkerin gs ar e a le r. 6) V ed bebyggelse i randen af tæt bebyggede byområder, der støder op til et uplanlagt areal, til et parcel-, sommerhus- eller kolonihav eområde, eller et område med tæt/lav bebyggelse, skal bebyggelsens samlede omfang fastlægges under hensyn til karakter e n af de tilstødende arealer og omfa n get af ev entuel bebyggels e Afstandsforhold Stk. 1 Bebyggelsens afstand til naboskel, v ej og sti fastl ægges efter kriterierne i kapitel og krav ene i stk. 2. Stk. 2 V ed fastlægge ls e af afstande efter stk. 1 skal det i øv rigt sikres, at: 1 ) Tagv a nd holdes på egen grund. 2) V induer, altaner og lignende ikke giv er v æsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggels e på samme grund og på nabogr und e. Stk. 3 Er et område ov erv ejende bebygget med sluttet bebyggelse, kan kommunalbestyrelsen bestemme, at ny bebyggelse skal opføres i v ej - eller byggelin je n og føres ud i skel mod nabogr und e ne E tag eantal og højdeforhold Stk. 1 Bebyggelsens højde og etageantal fastlægges efter kriterierne i kapitel med de udv idels er og begræns ninge r, der følger af stk. 2. Stk. 2 Fastlæggelse af bebyggelsens højde og etageantal efter stk. 1 skal ske under hensyntagen til forholdet mellem bebyggelsens højde og afstand til anden bebyggelse og friarealer på samme grund samt til nabobebyggelse og dennes friarealer samt til v ej og sti med henblik på at sikre tilfredsstillende lysforhold og forhindr e v æsentlige indbliks ge ne r.

8 4. Klagevejledn ing Statsforvaltningens afgørelse kan ikke påklages til anden administrativ myndighed. Hvis Statsforvaltningens afgørelse ønskes indbragt for domstolene, skal sagen efter byggelovens 25 anlægges inden 6 måneder fra modtagelsen af dette brev. Civilt søgsmål kan anlægges såvel mod kommu nen som Statsforv alt n ingen. Hvem har fået kopi af dette brev Vi har sendt en kopi af dette brev til kommunen. Med venlig hilsen Karina Frandsen