Boligkøberguide 10 gode råd inden du køber bolig: 1. Lav en grundig prisanalyse af boligen sammenholdt med andre lignende boliger. Det gælder både kontantprisen, men også ejerudgifter. 2. Vær sikker på at der er et rådgiverforbehold i købsaftalen inden du underskriver. Dette kan formuleres således: Købers underskrift på denne købsaftale er betinget af, at (navn på rådgiver) kan godkende købsaftalen i dens helhed. 3. Få en uvildig gennemgang af ejendommen med egen bygningssagkyndig eller en håndværker. Du bør ikke blindt stole på tilstandsrapporten. Viser gennemgangen problemer med ejendommen som ikke har været nævnt i tilstandsrapporten, bør handelsprisen forhandles ned. 4. Tjek alle ejendommens dokumenter grundigt igennem. 5. Tegn udvidet ejerskifteforsikring (gælder normalt ikke ejerlejligheder). 6. Undgå forbehold i den almindelige husforsikring (gælder normalt ikke ejerlejligheder). 7. Sørg for at mundtlige aftaler indskrives i købsaftalen. 8. Tjek økonomi og planlagte projekter i ejerforening/grundejerforening. 9. Vær kritisk overfor bankens finansieringstilbud, særligt størrelsen på bidrag, men også hvorvidt banken kræver at du samtidig tegner forsikringer gennem banken. 10. Tag stilling til kurssikring, hvilket er særligt relevant hvis der er lang tid til overtagelsesdagen. Boligkøbets faser trin for trin Boligen er fundet Dette er stadiet hvor du har fundet en ejendom som du er interesseret i. Der forhandles eventuelt salgspris. 1
Udkast til købsaftale laves af ejendomsmægleren Ejendomsmægleren laver som sælgers mand udkastet til en købsaftale som sendes til dig samt til din rådgiver og bank. Rådgiverforbehold og fortrydelse Som køber har du almindeligvis en lovpligtig fortrydelsesret á 6 hverdage. Det betyder at du kan træde tilbage fra handlen mod at betale 1 % af købesummen (som skal betales inden udløbet af de 6 hverdage). En gratis supplerende mulighed er at få indsat et advokatforbehold/rådgiverforbehold i købsaftalen. Det betyder at du kan bruge forbeholdet til at fortryde handlen uden at det koster de 1 % af købesummen. Din rådgiver kontrollerer indholdet af købsaftalen og ejendommens dokumenter Så snart sagens papirer modtages fra ejendomsmægleren, kontrollerer din rådgiver købsaftalen, salgsopstillingen og alle dokumenterne vedr. ejendommen. Du får evt. en gennemgang af ejendommen med egen sagkyndig eller håndværker Din sagkyndige / håndværker tager med ud på ejendommen, og gennemgår denne sammen med dig. Dette kan gøres formelt med en skriftlig rapport (en dyr løsning) eller blot være en mundtlig rådgivning. Din rådgiver sender en godkendelsesskrivelse med rettelser /forbehold til købsaftalen til ejendomsmægleren Når der er overblik over handlens dokumenter samt ejendommens stand, fremsender din rådgiver en godkendelsesskrivelse til ejendomsmægleren hvor handlen godkendes på dine vegne med eventuelle rettelser til købsaftalen og/eller forbehold, fx vedr. bankens endelige godkendelse. Du indhenter acceptable tilbud på husforsikring og evt. ejerskifteforsikring Du får et eller flere formelle tilbud på husforsikring og eventuel ejerskifteforsikring som du skal kunne acceptere. Du er ikke forpligtet til at tage imod det tilbud som ejendomsmægleren har vedlagt sammen med købsaftalen. Du modtager acceptabelt finansieringsforslag fra bank / kreditforening Du får tilsvarende et eller flere formelle tilbud på finansiering via din bank / kreditforening som du skal kunne acceptere. Afklaring af dette punkt er normalt et forbehold i handlen. Handlen bliver endelig og bindende Når alle forbehold er afklaret og opfyldt, er handlen herefter endelig og bindende, både for dig og sælger. Selve papirgangen med skøde og tinglysning kan herefter begynde. Udbetaling og bankgaranti Der fremsendes udbetaling til ejendomsmægleren, og din bank fremsender bankgaranti til sælgers bank. Skøde laves, underskrives og tinglyses Du underskriver skødet med nemid, og det samme gør sælger. Herefter bliver det anmeldt til digital tinglysning. Selve tinglysningen af skødet styres af tinglysningsretten i Hobro. Købesummen deponeres pr overtagelsen i sælgers bank Din bank vil et par dage før overtagelsesdagen fremsende købesummen til sælgers bank, hvor pengene 2
sættes ind på en deponeringskonto. Her står pengene bundet indtil skødet er endelig tinglyst og uden anmærkninger (dvs når sælgers gæld er indfriet og aflyst af tingbogen). Det er din sikkerhed for at du ikke betaler før du har fået varen. Pr overtagelsesdagen aflæses forbrugsmålere Samtidig med at du modtager nøglen til ejendommen, aflæser du forbrugsmålere sammen med sælger eller ejendomsmægleren. Aflæsningstal nedskrives i et skema som ejendomsmægleren varetager og videresender til din rådgiver. Ejendomsmægleren indberetter aflæste data til forsyningsselskaberne og giver samtidig besked om ejerskiftet. Tjek hårde hvidevarer samt mangler Hurtigst muligt efter at du har fået nøglen, helst indenfor et par dage, bør du tjekke at alle hårde hvidevarer virker. Endvidere bør du sikre at der ikke er mangler ved ejendommen. Er der fejl og mangler ved ejendommen, skal det vurderes, om sælger kan gøres ansvarlig for manglerne. Sælgers gamle lån indfries Når skødet er blevet tinglyst og dine nye lån er blevet hjemtaget og tinglyst, bliver sælgers gamle gæld fjernet fra ejendommen af sælgers bank. Købesummen frigives til sælger Når sælger gæld er fjernet fra ejendommen, kan købesummen frigives til sælger. Din rådgiver varetager dette. Der laves refusionsopgørelse Den afsluttende refusionsopgørelse (læs beskrivelse af hvad refusionsopgørelsen er længere nede) udarbejdes og afregnes mellem dig og sælger. Sagen afsluttes Vi fremsender kopi af det tinglyste elektroniske skøde til dig, og sagen afsluttes. OBS: Vær sikker på at modtage opkrævning på næste rate ejendomsskat fra kommunen Tjek at forskudsregistrering hos SKAT bliver rettet til efter overtagelsen af ejendommen Bolighandlens dokumenter: Købsaftale Selve aftalegrundlaget mellem dig og sælger reguleres via købsaftalen som underskrives. Aftalen er først indgået når begge parter har underskrevet. Læs mere om købsaftalen her. Salgsopstillingen Salgsopstillingen redegør i oversigtsform for ejendommens udgifter og stamoplysninger. Salgsopstillingen betragtes juridisk set som en del af købsaftalen. 3
BBR meddelelse Bygnings- og Boligregistret (BBR) indeholder data om alle ejendomme i Danmark. Man kan i BBR meddelelsen se størrelsen på ejendommen, byggeår, type af ejendom, antal værelser, osv. Tingbogsattest Tingbogsattesten viser en oversigt over ejendommens oplysninger i tingbogen, herunder hvem der ejer ejendommen, tinglyste pantebreve, tinglyste servitutter og stamoplysninger. Servitutter Servitutterne på ejendommen rummer forskellige bestemmelser og begrænsninger i råderetten over ejendommen. Det kan fx være retningslinjer fra kommunen om hvordan en bygning skal se ud ved nybyggeri. Det kan også være servitutter vedr. hjemfaldspligt eller vedr. adgangsforhold, fx fælles brugsret til stisystem på matriklen. Tilstandsrapport En tilstandsrapport laves under huseftersynsordningen. Rapporten udarbejdes af en autoriseret byggesagkyndig og giver en vurdering af ejendommens stand. Rapporten kan evt. anvendes som grundlag for prisforhandlinger. El rapport El-rapporten er også en del af huseftersynsordningen sammen med tilstandsrapporten. Energimærke Energimærket er lovpligtigt, og du skal som køber sikre at du får et gældende energimærke udleveret i forbindelse med handlen, idet energimærket både giver indsigt i ejendommen, og samtidig kan energimærket genbruges hvis du indenfor en kortere årrække videresælger ejendommen (energimærket er gyldigt i 10 år). Ejerskifteforsikring En ejerskifteforsikring er en valgfri mulighed du har for at sikre dig i forhold til fejl og mangler ved den købte ejendom. Normalt kan du ikke tegne ejerskifteforsikring på ejerlejligheder. Husforsikring /brandforsikring Det er lovpligtigt at tegne brandforsikring på ejendomme som belånes. Ejerlejligheder er normalt forsikret via ejerforeningen og der skal i så fald ikke tegnes selvstændig brandforsikring. Ejendomsdatarapport Rapport som indeholder svar fra kommunen vedr. ejendommen omkring blandt andet afløbsforhold, eventuelle spildevandsplaner, lokalplaner, restancer på ejendomsskatter og meget andet. Skema fra regionen vedr. jordforurening Skemaet redegør for om ejendommen er kortlagt som forurenet. Referater Beslutningsreferater fra ejerforening/grundejerforening giver et billede af eventuelle kommende udgifter til ejerforeningen/grundejerforeningen. Det kan fx være vedtaget at ejendommens tag eller faldstammer skal skiftes eller at vejen skal have nyt asfalt. 4
Vurderingsfortegnelse Dokument som viser ejendommens offentlige vurdering. Skøde Skødet har til formål at offentliggøre ejerskiftet. Dette sker via tinglysning af skødet i tingbogen. Denne tinglysning er en sikringsakt, idet en tinglyst ret går forud for en utinglyst ret. Refusionsopgørelse Refusionsopgørelsen er det afsluttende fordelingsregnskab over ejendommens udgifter mellem køber og sælger, således at udgifter (fx ejendomskat, vand, olie og renovation), som tilhører tiden før overtagelsesdagen afholdes af sælger, og udgifter som tilhører tiden efter overtagelsesdagen afholdes af køber. Hvis man fx har overtagelsesdag 1. oktober og sælger har betalt ejendomsskat frem til 31. december, skal køber dermed refundere sælger for ejendomsskat for oktober, november og december måned. Forskellige former for boligkøb Køb bolig sammen som ugifte samlevende Hvis du køber ejendom sammen med en partner som ugifte samlevende, er det vigtigt at være opmærksom på, at man ikke er reguleret af samme regler som hvis man var gift. Teknisk set vil man som ugifte eje en andel, typisk 50 % af ejendommen hver. Det vil sige at hver part ejer sin halvdel af ejendommen, og den anden part kan ikke råde over denne halvdel, og heller ikke tvinge den andens halvdel til at blive solgt. Det betyder i praksis, at man kan blive låst fast uden mulighed for at komme af med ejendommen i tilfælde af at man skulle gå fra hinanden og være uenige om hvad der skal ske (idet det ikke er realistisk at sælge sin egen halvdel af ejendommen, da ingen formentlig vil købe kun halvdelen af en ejendom). Man er som ugifte overladt til at blive enige om hvad der skal ske. Løsningen på dette problem er en samejekontrakt, hvor man på forhånd tager stilling til hvad der skal ske med ejendommen ved et eventuelt brud. Det kan være en rigtig god ide at få lavet denne kontrakt i forbindelse med at man køber bolig sammen som ugifte. Forældrekøb Når det ikke er muligt at finde en billig og velbeliggende studiebolig til leje, vælger mange i stedet at købe en ejerlejlighed som forældrekøb. Det giver forældrene en mulighed for at hjælpe deres barn med en selvvalgt ejerlejlighed med god beliggenhed og ønsket størrelse. Ejerlejligheden lejes ud af forældrene til barnet. Barnet har evt. mulighed for at få boligsikring. Ved fremtidigt salg bliver man som forældre/ejere af ejerlejligheden beskattet af fortjeneste. Køb på tvangsauktion Hvis du køber ejendom på tvangsauktion, får du muligheden for at erhverve en ejendom til en billigere pris end ved en almindelig fri handel. Til gengæld køber du ejendommen som beset uden nogen garanti. 5
Dødsbo Hvis sælger af en ejendom er et dødsbo, vil der være visse begrænsninger i sælgers/boets ansvar for fejl og mangler. Det betyder at du som køber ikke har helt samme sikkerhed som hvis sælger ikke var et dødsbo. Ved køb af et dødsbo er det derfor ekstra vigtigt at tegne ejerskifteforsikring. Skilsmisse og bodeling Hvis du skal overtage en ejendom som led i separation eller skilsmisse, skal der normalt laves et nyt skøde / bodelingsoverenskomst som gør dig til eneejer af ejendommen i tingbogen. Så snart dette skøde er tinglyst, kan banken/kreditforeningen tilsvarende overdrage gælden så du fremover hæfter for ejendommens gæld alene. Erfaren juridisk assistance Siden 2003 har vi hos e-skøde arbejdet med alle typer af problemstillinger i forbindelse med et boligkøb. Endvidere har vi arbejdet med sager overalt i Danmark. Vi har således en solid erfaring med at sikre dit boligkøb juridisk, og afslutte din bolighandel professionelt. Vi arbejder med følgende typer af sager: Køb af hus / villa / rækkehus Køb af sommerhus / fritidshus Køb af ejerlejlighed Køb af byggegrund Køb af kolonihave Forældrekøb Køb af dødsbo Køb på tvangsauktion Nyt skøde ved skilsmisse Nyt skøde ved samlivsophør Nyt skøde mellem forældre og barn Du kan læse mere om vores services på vores hjemmeside www.eskoede.com, hvor du også kan bestille online. 6