EJENDOMSMÆGLERFIRMAET JOHN FRANDSEN LANDBRUG SALG OG VURDERING AF ALLE TYPER LANDBRUG BOLIGMARKEDET Optimismen spirer på landbrugsmarkedet - læs mere på side 3 Skatteplanlægning før salg af din landejendom - læs mere på side 10,11,12 Landbrugsmagasinet udkommer uge 24 og dækker hele nord-, østog midtjylland. Bredt netværk og stor lokalkendskab Kontakt specialafdelingen for landbrug, hvis du ønsker at sælge eller købe landbrugsejendom. Start med en uforpligtende snak med os på tlf: 70 40 49 84. Vi dækker hele nord-, øst- og midtjylland og har et bredt netværk. Ejendomsmæglere og valuarer, MDE. landbrug@johnfrandsen.dk www.johnfrandsen.dk/landbrug
Tema: Drømmen om et liv på landet Indhold Læs inde i bladet: Optimismen spirer på landbrugsmarkedet... 3 Skatteplanlægning før salg af din landejendom... 10,11,12 Vores nye hjemmeside... 13 Landbrugsejendomme: Landejendom/planteavl/kødkvæg...4,5,6 Minkfarm... 7 Jagtejendom/kvæggård/planteavl... 8,9 Minkfarm... 14 Planteavl ved Viborg - læs mere side 9 Skatteplanlægning før salg af din landbrugsejendom - læs mere side 10,11,12 KICKSTART dit ejendomssalg på vores nye hjemmeside - læs mere side 13 2
Optimismen spirer på landbrugsmarkedet Markedet for landbrugsejendomme og landbrugsjord har i en længere periode været mærket af finanskrise, da mange finansielle institutioner har opstrammet kreditpolitikken indenfor landbrugssektoren. I John Frandsen Landbrug ser vi derfor optimistisk på den kommende tid indenfor landbrugsmarkedet og forventer at der vil ske en del ejerskifter og jordhandler de næste 5 år. Det er derfor positivt at vi hos John Frandsen landbrug kan mærke en stærkt stigende interesse fra købersiden, som også har ført til en række af afsluttede handler. Der er flere forhold der går i den rigtige retning indenfor landbrugssektoren netop nu. En forbedring af afregningsprisen på korn, svin, mælk og oksekød har medført at en stor del af landbrugsbedrifter kommer ud af 2017 med sorte tal på bundlinjen. Eksporten på landbrugsvarer er desuden inde i en god udvikling, da danske varer står forholdsvis godt på verdensmarkedet på grund af at man er kommet godt ind på nogle af de gode eksportmarkeder. Dette betyder at der er optimisme på ejendomsmarkedet som giver stor interesse fra købere. Det samme historisk lave renteniveau gør at en del landmænd igen har mod på at investere. Den forbedrede økonomiske situation gør at vi nu naturligt oplever mere imødekommende kreditforeninger og pengeinstitutter når handlen skal gennemføres. Ud over landmænd er der en stigende interesse fra folk udenfor landbrugserhvervet som vil investere i dansk landbrug. Hop med på vognen nu Vi vil råde sælgere af mindre og mellemstore ejendomme til at hoppe med på vognen nu. Mange ejere af disse landbrug har rundet 70 år, og mellem 3000 og 5000 ejendomme i den kategori skal sælges inden for en kort årrække. Det kan presse markedet. Derfor er vores råd at sætte til salg nu, hvor markedet er positivt med købere til både jord og bygningssæt. Vil du vide hvad dit landbrug er værd? Dit salg er i gode hænder hos mig. Et stort kendskab til landbruget i Nord- og Østjylland kommer dit salg til gode! Vi tilpasser salget efter dine ønsker Min erfaring med salg og vurdering af alle typer landbrugsejendomme - kommer dig til gode! Jeg er uddannet landmand og er opvokset på landbrug i Østhimmerland, og har selv drevet landbrug med fokus på svineproduktion og planteavl i 15 år. Jeg har tidligere siddet i Agrinords bestyrelse. Til daglig gør jeg stor brug af min praktiske erfaring og viden når jeg skal vurdere og sælge landejendomme. Min interesse og viden vil derfor komme dit salg til gode. mo@johnfrandsen.dk Jeg er uddannet ejendomsmægler, MDE samt landmand med grønt bevis. Mine 30 års erfaring indenfor praktisk landbrug med en kombination af at være ejendomsmægler, landmand, bestyrelsesmedlem og politisk virke giver mig et stærkt grundlag i mit virke indenfor landbrug. Via mit netværk og kontakt til landbruget, der strækker sig i Øst-, Midt- og Nordjylland er jeg rustet til at vurdere og sælge alle typer ejendomme. Anders Buhl Christensen abc@johnfrandsen.dk 3
FÅRUP - Landejendom JOHN FRANDSEN LANDBRUG E Hammershøjvej 14, 8990 Fårup 10 HA jord ligger lige omkring ejendommen, ca. 9,5 ha er dyrkbar God fritliggende rødstensbolig fra 1967. Udbygningerne er indrettet til amme køer, laden er med stålspær som gør den meget anvendelig Kr. 2.375.000 10 ha JFL0432 ARDEN - Planteavl/kødkvæg C Kr. 12.600.000 Marienborgvej 1, 9510 Arden Flot planteavlsejendom, hvor stalden er indrettet til ammekøer. De andre bygninger er stålhaler som er meget anvendelige 71,2 ha heraf 59,86 ha med EU støtte 71,2 ha JFL0351 4
HOBRO - Landejendom JOHN FRANDSEN LANDBRUG D Kr. 5.800.000 Rostrupvej 25, 9500 Hobro Landlig idyl med moderne touch, 10 min fra Hobro og E45 Landbrugsejendom med 23 ha god landbrugsjord Stor moderne bolig, med plads til hele familien Solide velholdte bygninger, med god maskinhal der kan anvendes til mange formål 24,5 ha Anders Buhl Christensen JFL0359 5
STORVORDE - Landejendom JOHN FRANDSEN LANDBRUG D Egensevej 193, 9280 Storvorde Landejendom med 19 ha, tæt ved Ålborg Ejendommen har solceller og jordvarme, så energiforbruget er kun ca. 7.000 kr. Det er muligt at sælge noget af jorden fra, der er direkte adgang til Limfjorden fra jorden Kr. 3.200.000 19 ha JFL0435 SKELUND - Planteavl D Kr. 8.000.000 Nørkærvej 44, 9560 Hadsund Ca. 53,9 ha god dyrkbar jord beliggende direkte rundt om ejendommen Kyllingehus udlejet til 30.000 kr. pr. år Pæn og velholdt bolig, løbende renoveret 55,7 ha JFL0295 6
HADSUND - Minkfarm JOHN FRANDSEN LANDBRUG C Kr. 10.500.000 Mølbakvej 21, 9560 Hadsund Veldreven minkfarm delt på 2 ejendomme, beliggende ved Hadsund Der er kun 250 m. mellem de to farme og de har tilsammen plads til 4.000 tæver Farmen er i fuld drift og tilhørende er alt i maskiner og inventar, til ejendommen er ca. 20,2 ha jord 20,2 ha JFL0227 7
KARUP J - Jagtejendom på 81 ha JOHN FRANDSEN LANDBRUG C Tinghøjvej 57, 7470 Karup J Stor naturværdi med fast tilgang af kronvildt. Grænser op til Havredal plantage Beliggende i et område med samlet ca. 4000 ha skov. Ejendommen kan evt. sælges med mindre areal Kr. 9.500.000 81 ha JFL0328 SKIVUM - Kvæg/planteavl G Vester Skivumvej 6, 9240 Nibe Jorden ligger lige ved ejendommen - drives i dag med kvægproduktion 34,18 ha er omdriftsareal, ca. 6 permanent græs, resten er eng og bakker Bygningerne er indrettet til kvæg, grise og lade, bolig på 180 m 2 Kr. 6.000.000 48,47 ha JFL0316 8
JOHN FRANDSEN LANDBRUG VIBORG - Planteavl D Kr. 7.000.000 Sjørupvej 35, 8800 Viborg God dyrkbar jord lige omkring ejendommen Bygningerne er indrettet til svineproduktion God maskinpark følger med til ejendommen God bolig på 192 m2, som er løbende renovet 39.8 ha JFL0291 9
Skatteplanlægning før salg af Der kan være millioner at spare i skat og arveafgifter ved skatteplanlægning før salget Planlægning i god tid før salg kan udløse store skattebesparelser. Det omfatter overdragelse til børn, børnebørn m.fl., overdragelse til nære medarbejdere, overdragelse til tredjemand samt overdragelse fra et dødsbo. Skat af fortjeneste ved salg af fast ejendom er over en årrække faldet fra 65 % til ca. 42 %. Nyhed nedsættelse af bo- og gaveafgiften ved generationsskifte i familieejede virksomheder Efter hidtil gældende regler var afgiften 15 % i bo- og gaveafgift ved overdragelse af en erhvervsvirksomhed til næste generation. Arve og gaveafgiften ved generationsskifte, der opfylder betingelserne for succession, reduceres gradvist fra 15 % i 2015 til 5 % i 2020. Dette øger også den gave, man har mulighed for at give afgiftsfrit i forhold til stempelafgift af skøde i handlen. Regeringen ønsker videre, at der senest i 2025 slet ikke betales boog gaveafgift ved overdragelserne dette var dog ikke en del af lovforslaget. Ny praksis vedrørende finansiering ved overdragelse i forbindelse med generationsskifte Praksis har i nogle år været, at et gældsbrev indgået på anfordringsvilkår i en familiehandel blev anset for en hævning i sælgers virksomhedsordning. Dermed var sælger afskåret fra at opspare avancen i virksomhedsordningen, ligesom tidligere års opsparede overskud i virksomhedsordningen kunne risikere at komme til beskatning i salgsåret. Efter ny LSR kendelse i oktober 2017 vil en udstedelse af et sælgerpantebrev i en familiehandel kunne indgå i sælgers virksomhedsskatteordning. Sælgerpantebrev skal udstedes på markedsvilkår, hvilket indebærer, at sælgerpantebrevet løbende forrentes og afdrages. Der skal ligeledes betales stempelafgift til staten på 1,5 % af sælgerpantebrevets pålydende værdi. Der skal fastsættes en kurs på sælgerpantebrevet. Størrelsen af sælgerpantebrevet skal fastsættelse i forhold til markedsvilkår. Det er vor anbefaling, at der søges om bindende svar, inden sådan en disposition foretages. Det bindende svar kan anvendes til sikring af, at finansieringen sker på markedsvilkår. 10
din landbrugsejendom Forskellige former for overdragelse: 1. Overdragelse i fri handel. 2. Overdragelse til børn, børnebørn m.fl. 3. Overdragelse til nære medarbejdere. 4. Overdragelse fra et dødsbo. Kort beskrivelse af de enkelte situationer: 1. OVERDRAGELSE I FRI HANDEL I fri handel har salgssummens fordeling mellem jord, stuehus og erhvervsbygninger stor betydning for skatten. Sælger du en landbrugsejendom, hvor du har beboet stuehuset, er denne del af salgssummen skattefri. Beskatning af fortjenesten i fri handel: Genanbringelse af fortjenesten Hvis du efterfølgende køber en anden landbrugsejendom, kan du genanbringe fortjenesten i denne og skatten udskydes til et senere salg. Det er her et krav, at du selv har drevet den solgte ejendom, og at du driver den købte ejendom. Opsparing af fortjenesten i virksomhedsskatteordningen til 22 % skat. Såfremt du efter salget fortsat driver virksomhed, kan virksomhedsskatteordningen anvendes. Her kan fortjenesten fra salg af ejendommen beskattes i opsparingsordningen til en aconto skat på 22 %. Dermed udskydes halvdelen af skatten til senere beskatning. Skatteudskydelsen skal kombineres med en plan for senere beskatning af fortjenesten. Det kunne f.eks. være beskatning i boet efter sidst afdøde. Eksempel: Samlet kontant overdragelse fast ejendom... kr. 40.000.000 (Svarende til seneste offentlige vurdering) Samlet beregnet fortjeneste... kr. 12.000.000 Mulighed for afgiftsfri gave (passivpost) 30 % af fortjenesten... kr. 3.600.000 Gaven indgår som en del af betalingen for ejendommen. Herudover kan der gives en afgiftsfri gave, da gaveafgiften kan reduceres med den betalte stempelafgift. Er der betalt kr. 240.000 i stempelafgift har der hidtil kunne gives en afgiftsfri gave på...kr. 1.600.000 Denne afgiftsfri gave øges i takt med nedsættelse af afgiften. I 2018 vil den afgiftsfrie gave være steget til kr. 3.428.571. Overdragelsesværdi fast ejendom til børn: Her godkendes normalt en overdragelsesværdi svarende til +/- 15 % af den offentlige vurdering. I dette tilfælde kr. 40.000.000 x 15 %... kr. 6.000.000 Indskud på ophørspension Såfremt du er fyldt 55 år, kan du indskyde kr. 2.743.700 af fortjenesten på en ophørspension i 2018. Betaling af hele skatten nu og her Man kunne også vælge at betale hele skatten i salgsåret, da skatten af ejendomsavancen kun er 42 %. 2. OVERDRAGELSE TIL BØRN, BØRNEBØRN M.FL. Ved overdragelse til børn, børnebørn m.fl. er der mulighed for at anvende skattemæssig succession. Dette medfører, at alle skatterne ved salget overføres til børnene. Skatten skal først betales, når børnene sælger ejendommen, hvis ikke de også vælger at lave succession med børnebørn osv. Skatten bliver hermed 0 for dig som sælger. Samtidig kan du give barnet en afgiftsfri gave på 30 % af fortjenesten. Hvis ønsket er lavest mulig overdragelsespris vil det samlede nedslag i prisen være: Passivpost...kr. 3.600.000 Gave beregnet på grundlag af stempelafgift...kr. 1.600.000 Nedslag 15 % af vurderingen...kr. 6.000.000 De samlede nedslag er herefter...kr. 11.200.000 Barnet skal herefter kun fremskaffe (40.000.000-11.200.000)...kr. 28.800.000 Herudover kan forældrene udstede et sælgerpantebrev på markedsvilkår. 11
Skatteplanlægning før salg af din landbrugsejendom 3. OVERDRAGELSE MED SUCCESSION TIL NÆRE MEDARBEJDERE Nære medarbejdere der indenfor 5 år har været beskæftiget i virksomheden i et antal timer svarende til fuldtidsbeskæftigelse i 3 år, er omfattet af successionsreglerne. Det vil sige, at skat af fortjenesten ved overdragelse til den nære medarbejder udskydes til medarbejderen sælger virksomheden. De nærmere regler og betingelser har vi valgt ikke at omtale her. 4. SALG FRA ET DØDSBO Ved salg fra et dødsbo kan ovenstående successionsregler også anvendes, når betingelserne er opfyldt. Situationen hvor familien vælger at blive boende på ejendommen: Vælger familien at blive boende på ejendommen, vil der kunne spares skat ved at planlægge salget i levende live. Eksempel på salg i fri handel fra boet: Salgsværdi af ejendom i boet... Kr. 8.000.000 Beregnet fortjeneste ved salg i boet... Kr. 3.000.000 Beregnet skat ved salg i boet... Kr. 1.500.000 Sådan spares hele skatten af ejendomssalget i boet: Der hjemtages afdragsfrit lån i realkreditten på... Kr. 3.500.000 I mange tilfælde kræver den ønskede overdragelsesmodel et bindende svar fra SKAT. Skatteministeriet har afsat midler til at sikre familieejede virksomheder bedre vilkår i forbindelse med overdragelse af erhvervsvirksomhed til nære familiemedlemmer. Som ovenfor anført er første led af disse vilkår gennemført med virkning fra 2016. Vi har mange års erfaring i rådgivning omkring salg og generationsskifteproblematikker indenfor landbruget. Økonomikonsulent Christian Møller Madsen Dansk Revision Mariagerfjord cmmh@danskrevision.dk mobil 26304104 Nettoprovenuet udbetales som gave til børnene. Der betales gaveafgift af beløbet, hvilket i dag svarer til den arveafgift, der senere skulle betales af boet. Behandling i boet: Salg ejendom...kr. 8.000.000 Indfrielse af realkredit...kr. 3.500.000 Nettoformue ved boets afslutning...kr. 4.500.000 Når boets formue på skæringsdagen er under kr. 5.678.200 er boet skattefrit. Boet sparer hermed de kr. 1.500.000 i skat ved salg af den faste ejendom. Ovenstående eksempler må kun betragtes som inspiration og kan hermed ikke anvendes i konkrete sager, da lovgivningen og administrativ praksis ændres løbende. Der er ud over ovenstående mange andre faktorer der skal være opfyldt i den konkrete situation. Ved konkrete sager er det derfor en god ide at søge rådgivning i god tid før salget. Vi anbefaler, at planlægningen sker fra 3-5 år før salget, afhængig af hvor komplekse overdragelserne er. 12
JOHN FRANDSEN LANDBRUG KICKSTART dit ejendomssalg på johnfrandsen.dk/landbrug Vi er stolte over at kunne præsentere dig for vores nye hjemmeside! DU FÅR BLANDT ANDET: Endnu bedre præsentation af din ejendom Mere brugervenlighed Optimeret ejendomssøgning Nyt og moderne design NYHED NYHED Færgevejen 57, 8400 Ebeltoft Nordkystvejen 1C, 8961 Allingåbro Overvejer du at sætte din landejendom til salg? Så er netop nu et rigtig godt tidspunkt. Vi oplever en stor interesse for mindre og mellemstore ejendomme. Har du Landbrugsejendommen, så bestil en VURDERING af din ejendom hos Landbrug John Frandsen, kontakt os på 70 40 49 84. 13
HOLSTEBRO - Minkfarm JOHN FRANDSEN LANDBRUG D Kr. 9.500.000 Hajslundvej 6, 7500 Holstebro Rigtig flot minkfarm hvor alt er i orden. Der er miljøgodkendelse til 6.500 årstæver gældende til år 2021. Jorden ligger lige ved farmen, 11.000 burrum, med automatisk udmugning samt beton i alle gangene. Farmen er i dag tom og rengjort, men sælger sætter hvalpe ind til sommer. Flot bolig på 244 m 2, 1.200 m 2 maskinhus med isoleret værksted og skrabe/fyrrum, rødstensbygning på 350 m 2 med tane/tørrerum. 18,5 ha JFL0320 14
JOHN FRANDSEN LANDBRUG Vi kender køberen til din landbrugsejendom Til Svineproducent ved Støvring søges ejendom. Det er ikke afgørende om det er en tidligere kvæg- eller svineejendom. Omkring Århus søges ejendom, gerne med nyere bolig, eller mulighed for at bygge nyt. Ejendom i Østhimmerland fra 20 ha og op-efter, til sammenlægning med anden ejendom. Ejendom med et areal over 300 ha, til meget købe stærk køber. Mindre landejendom i området Skørping Støvring, gerne med plads til lidt ammekøer og gårdbutik. Ejendom med 60 80 ha og plads til at producere 300 tyrekalve, til ung famillie. Vi samarbejder med 2 udenlandske ejendomsformidlere, der har kontakt til både tyske og hollandske købere, der er interesse for både kvæg, mink og planteavlsejendomme. Bestil en professionel vurdering på tlf. 70 40 49 84 15
SPECIALAFDELING FOR LANDBRUG VI DÆKKER OMRÅDET BEDST! SALG & VURDERING AF LANDBRUG: Vi sælger alle typer landbrugsejendomme Vi har et stort netværk samt lokalt kendskab Vi har praktisk erfaring og kendskab til alle landbrugsregler Vi samarbejder med 27 boligbutikker og 4 erhvervsafdelinger Aalborg Klarup Aars Hadsund Hobro Mariager Viborg Langå Randers Auning Karup Bjerringbro Hadsten Hammel Herning Hinnerup Aarhus Ikast Glesborg Grenaa Kolind Rønde Ebeltoft Skanderborg Horsens Fredericia 27 Boligbutikker Landbrugsafdeling 4 Erhvervsafdelinger Vi står klar alle ugens 7 dage - Ring 70 40 49 84. landbrug@johnfrandsen.dk. www.johnfrandsen.dk/landbrug mo@johnfrandsen.dk Anders Buhl Christensen abc@johnfrandsen.dk Ingelise Jensen ij@johnfrandsen.dk