1 Salgsprospekt for Selkær Nørreskov Selkær Møllevej 1 8585 Glesborg Areal: 35,3 ha. Kontantpris: 4.950.000 kr.
2 Præsentation Introduktion Selkær Nørreskov er en velpasset skov- og jagtejendom på ca. 35,3 ha., beliggende ved Glesborg på det nordlige Djursland. Ejendommen er beliggende i forbindelse med et større skov- og naturområde, hvor skove og marker skiftevis afløser hinanden. Terrænet er jævnt og jorden udgøres mest af sandede istidsaflejringer. Ejendommen består af en smuk sammensætning af yngre skov i god vækst, lysåbne arealer, enge, slåede spor og en smukt anlagt sø. De bevoksede arealer udgøres af en god blanding af løv- og nåletræsarter, med bøg, eg, rødgran, sitkagran og fyr som de væsentligste. Skoven er anlagt med en central bugtet sti, som løber fra søen og engarealet i syd mod ejendommens nordligste del. Stien er smukt anlagt med fodermarker og læ givende lommer, som sikrer både føde, læ og fred til vildtet. Jagten i Selkær Nørreskov er særdeles god, idet ejendommens placering i et skovrigt område på det nordlige Djursland giver ejendommen et stort potentiale rent jagtmæssigt, herunder kronvildt. Ejendommens helhed afrundes af den mere end 200 m2 velholdte beboelse, som er smukt beliggende på en lysåben plet, i forbindelse med en velpasset have og med udsigt udover ejendommens jorder. Selkær Nørreskov er således en helstøbt skov- og jagtejendom, hvor erhvervsmæssig skovdrift, jagt, vildt- og naturpleje samt beboelse kombineres på fortrinlig vis. Ejendommen kan erhverves frit, både privat og i selskabsform.
3 Udbudsvilkår Salgspris Kontant kr. 4.950.000. Salgsvilkår Overtagelse Refusion Mellemsalg Virksomhed i drift Erhvervelsesregler med landbrugspligt Ejendommen udbydes til salg på kontantbasis. Sælger forbeholder sig retten til frit at vælge mellem fremkomne købstilbud, herunder muligheden for at forkaste alle købstilbud. Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale. Der foretages sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter. Ret til mellemsalg forbeholdes. Nærværende ejendom er en virksomhed i drift, hvorfor der tages forbehold for eventuelle ændringer, indtruffet efter udarbejdelsen af nærværende salgsprospekt. Selkær Nørreskov er som udgangspunkt en bebygget landbrugsejendom med delvis fredskovspligt. Landbrugslovens erhvervelsesregler er derfor som udgangspunkt gældende ved køb af ejendommen. Det er imidlertid væsentligt at bemærke, at der den 1. april 2010 trådte en ny landbrugslov i kraft, som bl.a. indebærer, at omtrent alle kan købe landbrugsejendomme i Danmark. Blandt andet er kravet om egen drift, kravet om landmandsuddannelse, størrelsesbegrænsninger, afstandsbegrænsninger, samt kravet om personlig bopæl på landbrugsejendomme bortfaldet. Konkret betyder dette, at næsten alle EU-borgere vil kunne købe ejendommen, personligt eller i selskabsform. Stuehuset skal dog bebos helårs, men ikke nødvendigvis af ejeren selv. Pligten til at nogen bor på ejendommen bortfalder efter 10 år.
4 Erhvervelsesregler med landbrugspligt fortsat Erhvervelsesregler som skovejendom Erhvervelsesregler som skovejendom uden bolig, og med boligen for sig selv Landbrugslovens krav om bopælspligt / udlejningspligt bortfalder også, hvis man i forvejen ejer en beboet landbrugsejendom i Danmark eller et andet EU-land. Erhvervelsesmæssigt ligger der også en mulighed for at pålægge hele ejendommen fredskovspligt og samtidig ophæve landbrugspligten. Herved bortfalder landbrugslovens beboelsespligt. Erhvervelsesmæssigt ligger der også en mulighed i, at der kun er fredskovspligt på selve skoven (34,5 hektar), mens bygningerne ligger på en 7.515 m2 grund uden fredskovspligt. Ejendommen kan derfor også udstykkes i en fredskovspligtig ejendom på 34,5 hektar uden landbrugspligt, og en selvstændig boligparcel med tilhørende 7.515 m2 grund uden landbrugspligt og uden bopælspligt. De tekniske erhvervelsesmuligheder er således mange, og den rigtige løsning vil afhænge af den enkelte købers forhold. Beliggenhed Matr.nr. Matr.nr. 8a, Selkær By, Kastbjerg, Norddjurs Kommune. Areal Grundarealet er ifølge matrikelfortegnelsen og tingbogen i alt 35,2515 ha. Adresse Kørselsvejledning Kommune Region Zonestatus Selkær Møllevej 1, 8585 Glesborg. Indkørsel til skoven sker direkte fra Selkær Møllevej. Se i øvrigt kortene i bilagene. Norddjurs Kommune. Region Midtjylland. Landzone.
5 Hovednotering Ejendommen er en selvstændig landbrugsejendom med delvis fredskovspligt. Ejendommen vil jf. beskrivelsen om erhvervelsesregler kunne erhverves frit, både privat og i selskabsform. Historie Historie Selkær Nørreskov er beliggende på det nordlige Djursland, i et skovrigt område, ca. 10 km. nordvest for Grenå. Oprindeligt blev området skabt i sin nuværende form ved skiftende istider, og aflejring af materialer fra gletscherne og smeltevandsfloderne. Efter isens tilbagetrækning voksede området til med skov, som i det meste af det øvrige Danmark. Selkær Nørreskov, ca. 1842-1899. De tidlige mennesker på egnen fældede den oprindelige skov, og dyrkede jordene op. Langt størstedelen af Selkær Nørreskov blev således opdyrket og drevet som agerjord og eng helt frem til år 2000. Selkær Nørreskov, ca. 1900-1960. Nuværende ejer gennemførte for ca. 20 år siden en særdeles succesfuld skovrejsning, og ejendommen drives således i dag med skovbrug. Det er også nuværende ejer, som i 1980 opførte ejendommens nuværende beboelse på en bakketop med udsigt ud over ejendommens sø, skov og eng. Selkær Nørreskov fremstår derfor i dag som en velpasset skovejendom med attraktiv beboelse og jagt, beliggende i et skovrigt område. Selkær Nørreskov, Topografisk kort.
6 Bygninger Bygninger Til ejendommen hører en beboelse, samt en stald, et maskinhus og et drivhus. Beboelse (Bygning nr. 1 i BBR) Beboelsen beliggende Selkær Møllevej 1, 8585 Glesborg, er ifølge BBR opført i år 1980. Bygningen har ifølge BBR et bebygget areal på 176 m2, hvortil kommer udnyttet tagetage på 90 m2 og kælder på 55 m2. Det samlede boligareal udgør ifølge BBR 226 m2, hvortil kommer 40 m2 udestue og 55 m2 kælder. Beboelsen er smukt beliggende på en lysåben plet, i forbindelse med en velpasset have og med udsigt udover ejendommens jorder. Selve stuehuset er ifølge BBR opført i mursten og har tagdækning med rødt tegltag, mens den tilbyggede udestue / orangeri er opført med ydervægge i glas og træ og har tagdækning med tagpap. Bygningen opvarmes ifølge BBR med centralvarme fra eget flisfyr. Der er ifølge BBR vandforsyning fra privat alment vandforsyningsanlæg og vandafledning sker med mekanisk rensning med nedsivningsanlæg. Energimærkning for beboelsen er udført i oktober 2017, og udviser en energimærkning på niveau D. Bygningen er i stueplan indrettet med køkken-alrum, spise- og opholdsstue, entre, bryggers, badeværelse samt stor lys udestue / orangeri, hvorfra der er en særdeles flot udsigt udover ejendommen. Fra entreen fører en trappe til førstesal, som er indrettet med flere værelser, kontor m.v. Bygningen fremstår pæn og velholdt.
7 Beboelse fortsat Bygningen tjener som bolig for nuværende ejer. Bygningen står til købers disposition fra overtagelsen. Tidligere svinestald (Bygning nr. 2 i BBR) Den tidligere svinestald beliggende nord for beboelsen på Selkær Møllevej 1, 8585 Glesborg, er ifølge BBR opført i år 1981. Bygningen har ifølge BBR et bebygget areal på 797 m2. Det samlede erhvervsareal udgør ifølge BBR 797 m2. Bygningen er ifølge BBR opført i betonelementer og har tagdækning med fibercement. Bygningen er opført som svinestald, men benyttes i dag til opbevaring, fyrrum, flislager, maskinhal m.v. Bygningen er ældre men brugbar til formålet. Bygningen står til købers disposition fra overtagelsen. Maskinhus / garage. (Bygning nr. 3 i BBR) Maskinhuset beliggende nord for beboelsen på Selkær Møllevej 1, 8585 Glesborg, er ifølge BBR opført i år 1986. Bygningen har ifølge BBR et bebygget areal på 139 m2. Det samlede erhvervsareal udgør ifølge BBR 139 m2. Bygningen er ifølge BBR opført med ydervægge med træbeklædning og har tagdækning med fibercement. Bygningen er indrettet til opbevaring af maskiner, garage m.v. og benyttes som sådan. Bygningen fremstår pæn og velholdt. Bygningen står til købers disposition fra overtagelsen.
8 Drivhus. (Ikke registreret i BBR) Drivhuset beliggende ved beboelsen på Selkær Møllevej 1, 8585 Glesborg, er ikke registreret i BBR. Bygningen har et skønnet areal på ca. 10 m2. Bygningen er opført med metalskelet og glas. Bygningen benyttes til produktion af varmekrævende planter. Bygningen fremstår pæn og velholdt. Bygningen står til købers disposition fra overtagelsen. Arealfordeling Arealfordeling Selkær Nørreskov er en skov- og jagtejendom, som rummer både skovbevoksede arealer og lysåbne naturtyper. Bevoksningerne udgøres af en god blanding af løvog nåletræsarter, med bøg, eg, rødgran, sitkagran og fyr som de væsentligste. De skovbevoksede arealer brydes af slåede stier, spor, fodermarker, græsenge og en smukt anlagt sø, hvilket giver variation og herlighed til ejendommen. Skønnet ud fra fysisk gennemgang, luftfoto fra 2016 samt skovkort og bevoksningsliste fra 2011, udgør de enkelte træarter og naturtyper omtrent følgende sammensætning: Omtrentlig arealfordeling: Hektar Andel i % Bevoksninger med bøg: 5,3 ha 15 % Bevoksninger med eg: 4,9 ha 14 % Bevoksninger m. blandet løvtræ: 12,9 ha 37 % Bevoksninger m. blandet nåletræ: 5,4 ha 15 % Værnskov, enge, spor m.v.: 6,0 ha 17 % Bygninger, have og gårdsplads 0,8 ha 2 % I alt: 35,3 ha 100 %
9 Arealfordeling fortsat Der henvises i øvrigt til skovkortet og bevoksningslisten i bilagene, idet der dog gøres opmærksom på, at skovkort og bevoksningsliste er fra 2011, og at disse ikke er opdateret siden 2011. Generel beskrivelse Skovkort og bevoksningsliste er i øvrigt baseret på optegninger ud fra flyfotos, hvorfor der ofte er en mindre divergens mellem arealet i bevoksningsbeskrivelsen og arealet i henhold til matrikelfortegnelsen og tingbogen. Generel beskrivelse Selkær Nørreskov er en velpasset skov- og jagtejendom på ca. 35,3 ha., beliggende ved Glesborg på det nordlige Djursland. Ejendommen er beliggende i forbindelse med et større skov- og naturområde, hvor skove og marker skiftevis afløser hinanden. Terrænet er jævnt og jorden udgøres mest af sandede istidsaflejringer. Ejendommen består af en smuk sammensætning af yngre skov i god vækst, lysåbne arealer, enge, slåede spor og en smukt anlagt sø. De bevoksede arealer udgøres af en god blanding af løv- og nåletræsarter, med bøg, eg, rødgran, sitkagran og fyr som de væsentligste. Skoven drives i dag med traditionel skovdrift med fokus på træproduktion, herlighed og jagt. Skoven er anlagt med en central bugtet sti, som løber fra søen og engarealet i syd mod ejendommens nordligste del. Stien er smukt anlagt med fodermarker og læ givende lommer, som sikrer både føde, læ og fred til vildtet. Ejendommens helhed afrundes af bygningerne, som er smukt beliggende på en lysåben plet med udsigt udover ejendommens jorder.
10 Generel beskrivelse fortsat Udviklingsmuligheder Selkær Nørreskov er således en helstøbt skov- og jagtejendom, hvor erhvervsmæssig skovdrift, jagt, vildt- og naturpleje samt beboelse kombineres på fortrinlig vis. Udviklingsmulighederne er mange, og de vil i sagens natur helt afhænge af en kommende ejers interesser og målsætning for ejendommen. På kort sigt vil der skulle tyndes ud i bevoksningerne, efterhånden som disse gror til. Desuden vil det være oplagt at etablere yderligere tykninger til gavn for vildtet. Herudover vil det være nærliggende at arbejde videre med de naturskabte herlighedsværdier, f.eks. ved at skabe flere udsigter. Endelig er der alle mulighederne i ejendommens bygninger, hvor en ny ejer vil kunne lade kreativiteten udfolde sig. Jagt Jagt Jagten på Selkær Nørreskov er særdeles god. Jagten understøttes af unge og tætte bevoksninger samt lysåbne områder, som skiftevis afløser hinanden. Jagtmulighederne omfatter kronvildt, råvildt, dåvildt harer, ræve, snepper, duer m.v. Kronvildtet skal især fremhæves, idet ejendommens placering i et skovrigt område på det nordlige Djursland giver ejendommen et stort potentiale rent jagtmæssigt. En ny ejer vil med fordel kunne fortsætte nuværende vildtpleje med fodermarker, fodring og lignende. Jagten er udlejet, men vil kunne opsiges med rimeligt varsel i forbindelse med ejendommens salg.
11 Driftsøkonomiske forhold og moms Skatter, afgifter m.v. Ejendomsskatten for 2017 udgør ca. 5.154 kr. ekskl. skorstensfejning, renovation m.v. Budgetforslag Forslag til gennemsnitligt årsbudget for den kommende 10-års periode er vedlagt som bilag. Budgetforslaget er baseret på en gennemsnitsbetragtning med udgangspunkt i den nuværende driftsform, markedspriser m.v. Budgetforslaget er uden forbindende, og køber opfordres til hos egne rådgivere at få udarbejdet budget baseret på egen drift og egne forudsætninger. Momsforhold Ejendommen er momsregistreret. Køber overtager en eventuel momsreguleringsforpligtelse. Retlige forhold Matrikulære noteringer Der er noteret fredskovspligt på hovedparten af ejendommen. Der er noteret landbrugspligt på ejendommen. Servitutter/Deklarationer Der henvises til ejendommens blade i tingbogen. Det vurderes, at der ikke er særligt byrdefulde servitutter lyst på ejendommen. Områdeudpegninger m.v. Ejendommens heder, moser, enge, søer, overdrev og vandløb er registreret som beskyttet efter Naturbeskyttelseslovens 3. Ejendommen er ikke omfattet af Natura 2000. Ejendommens jord- og stendiger samt gravhøje og eventuelle øvrige fortidsminder er beskyttet efter Museumsloven. Der henvises i øvrigt til www.arealinfo.dk
12 Hæftelser/Lån Ejendommen overdrages ubehæftet. Indestående realkreditlån vil dog eventuelt kunne overtages efter nærmere aftale. Offentlig vurdering 2016 Vurderet som Ejendommen var ved den seneste offentlige vurdering pr. 1. oktober 2016 vurderet som skov og plantage med 1 beboelse. Offentlig vurdering I alt Pr. 1. oktober 2016 var den offentlige vurdering for ejendommen: 5.600.000 kr., heraf grundværdi 786.900 kr. Kapitalbehov (anslået) Det opgjorte kapitalbehov er eksklusiv saldo i henhold til refusionsopgørelse. Kapitalbehov (anslået): Købspris, kontant kr. 4.950.000 Tinglysningsafgift & gebyr (50 %) kr. 17.630 Advokat m.v. anslået kr. 30.000 Kapitalbehov i alt (anslået) kr. 4.997.630 Bilag Bilag Bilag 1: Oversigtskort. Bilag 2: Ortofoto 2016 med matrikelskel indtegnet. Bilag 3: Skovkort fra 2011 (ikke opd. siden). Bilag 4: Bevoksningsliste 2011 (ikke opd. siden). Bilag 5: Arealtabel 2011 (ikke opd. siden). Bilag 6: Budgetforslag. Bilag 7: Fotos fra ejendommen.
13 Besigtigelse m.v. Besigtigelse bedes kun foretaget efter aftale med Asger Olsen A/S. For yderligere oplysninger, samt aftaler om forevisning kontakt venligst: Asger Olsen A/S Ansvarlig ejendomsmægler: Søvangen 20 Asger Olsen DK-5884 Gudme Tlf.: +45 20 20 00 88 Tlf.: +45 62 25 40 88 E-mail: alo@asgerolsen.com Fax: +45 62 25 20 88 E-mail: post@asgerolsen.com
Oversigtskort. Selkær Nørreskov, Selkær Møllevej 1, 8585 Glesborg.
Ortofoto 2016. Selkær Nørreskov, Selkær Møllevej 1, 8585 Glesborg. N
Forslag til Budget for Selkær Nørreskov. Forslag til gennemsnitligt årsbudget for den kommende 10-års periode. CS. 16. november 2017. Træproduktion. Kr. pr. år. Noter: Salg af Råtræ - Der er ikke regnet med gavntræ. Skovning og transport af råtræ - Der er ikke regnet med gavntræ. Salg af Flis, netto på rod. 15.000 Der er regnet med 500 rm á 30 kr. Sankning/selvskovning - Der er ikke regnet med sankning. DB I, træproduktion 15.000 Nykultur - Der er ikke regnet med nykultur. Kultur og Bevoksningspleje (5.000) Skønnet. Tilskud til gentilplantning - Der er ikke regnet med tilskud. DB II, træproduktion 10.000 Juletræer og Pyntegrønt. Salg af juletræer - Der er ikke regnet med salg af juletræer. Høst og transport af juletræer - Salg af pyntegrønt - Der er ikke regnet med salg af pyntegrønt. Høst og transport af pyntegrønt - DB I, juletræer og pyntegrønt. - Nykultur - Der er ikke regnet med nykultur. Kultur og Bevoksningspleje - DB II, juletræer og pyntegrønt. - Bygningsdrift. Husleje 84.000 Skønnet. Pt. Ikke udlejet. Bygningsdrift (18.000) Skønnet. DB, Bygninger 66.000 Forbrug forudsættes betalt af lejer. Andre indtægter. Jagtudlejning: 20.000 Skønnet fremtidig lejeværdi. Andet: - Skønnes ikke til nogen større nettoværdi. Andre indtægter i alt. 20.000 Generalomkostninger. Vej- og grøftevedligeholdelse m.v. (1.000) Skønnet. Skovfogedbistand (10.000) Skønnet. Brandforsikring skoven (300) Skønnet. Pt. ikke forsikret. Stormforsikring skoven (400) Skønnet. Pt. ikke forsikret. Bygningsforsikringer m.v. (12.200) Aktuel præmie. Bygninger, ansvar og indbo. Ejendomsskat (5.200) Ejendomsskat 2017 ekskl. forbrug. Generalomkostninger, i alt. (29.100) Ekskl. Regnskab og egen administration. Resultat før renter og afskrivning. 66.900 Budgetforslaget er baseret på nuværende driftsform, og må kun opfattes som et forslag til budget. Der er således relativt stor elastik i budgetter for skovbrug. Budgetforslaget er således uden forbindende, og køber opfordres til, hos egne rådgivere, at få udarbejdet budget, på basis af købers drift.
Fotos fra Selkær Nørreskov, Selkær Mølleskov 1, 8585 Glesborg.