Side 1 Nyhedsbrevet den 1ste Advokatfirmaet Drachmann har nu åbnet det nye kontor i Nakskov, beliggende i Nygade 1A. Kontoret drives i kontorfællesskab med advokat Svend Kinch, der har drevet advokatvirksomhed fra adressen i mange år. Med åbningen af kontoret i Nakskov, ønsker Advokatfirmaet Drachmann at understøtte de vækstmuligheder, der efter vores vurdering vil være på Vestlolland og i Nakskov, de kommende år. Alle advokater fra Advokatfirmaet Drachmann vil have deres daglige gang i både Nykøbing og Nakskov, som advokater for hele Lolland og Falster. Det er derfor muligt, efter aftale, at holde møder på begge adresser. Vi ønsker dig god læselyst med nyhedsbrevet. Morten Ammentorp, Morten Jensen, Lone Rømø, Michelle Ljungstrøm, Sissel Victoria Egede-Pedersen, Charlotte Løjmand og Jørgen Thomsen. Indhold Meddelelser: - Gå-hjem-møde for udlejere - Gå-hjem-møde om den nye ferielov - Tilbud om kursus i den nye persondataforordning Artikler: - Manglede samtykke fra (virksomheds)panthaver ved afståelse af erhvervslejemål, medførte erstatningsansvar for udlejer. - Højesteretsdom om andelshaveres status ved andelsboligforenings konkurs. - Status på den nye ferielov. - Fremtidsfuldmagten. hvem skal træffe beslutninger for dig, hvis du ikke længere selv er i stand til det. - Forbrugere kan ikke fortryde dele af deres onlinekøb, medmindre at det klart er aftalt med netbutikken. - Moms ved salg af udlejningsejendomme - Udlejers retsstilling styrkes Østre Landsret fastslår, at en udsættelsessag kunne fremmes, da lejers adfærd var af tilstrækkelig grov karakter. - Udlejere skal sende påkrav i lejesager med afleveringsattest.
Side 2 Gå-hjem-møde for udlejere Er du udlejer, eller overvejer du at udleje dit hus, lejlighed, andelsbolig eller stuehus, så er det vigtigt, at du kender lejeloven. Udgangspunktet i lejeloven er nemlig, at udlejeren er den professionelle og lejeren det modsatte, og lejeren derfor skal beskyttes. Siden den nye lejelov fra 2015 har udlejere tabt sager på stribe, fordi udlejerne ikke kender reglerne eller misforstår dem. Kender du f.eks. reglerne i lejeloven for hvordan og hvornår du skal indkalde til indflytningssyn og udarbejde indflytningsrapport? Ved du, hvordan og hvornår, du skal indkalde til flyttesyn, udarbejde fraflytningsrapport og fraflytningsopgørelse? Og ved du hvilke negative konsekvenser det har, hvis du ikke overholder reglerne? Hvad skal du gøre, hvis lejeren ikke afleverer lejemålet i den aftalte stand? Har lejeren altid krav på at få sit depositum tilbage og hvornår? Mandag den 30. oktober 2017 fra kl. 19.30 ca. 21.30, afholder advokat Morten Ammentorp og advokatfuldmægtig Charlotte Løjmand gå-hjem-møde for udlejere, hvor du kan få svar på ovenstående spørgsmål, med udgangspunkt i den nye lejelov fra 2015, således at du som udlejer kender dine rettigheder, og kan stå bedst muligt overfor lejeren, og undgå sager i huslejenævnet, fogedretten eller boligretten. Gå-hjem-mødet afholdes i forhallen på Nykøbing Falster Teater, Østergågade 2, 4800 Nykøbing Falster. Deltagelse er gratis, men kræver tilmelding på telefon 54 84 50 50 eller mail lh@drachmann.com, senest fredag den 27. oktober 2017. Gå-hjem-møde om den nye ferielov Ferielovsudvalget har udsendt en betænkning om den nye ferielov, som forventes at træde i kraft i september 2020, med en overgangsfase fra 1. september 2019. Lovforslaget forventes vedtaget i løbet af første halvår 2018. Når lovforslaget er endelig vedtaget, vil Advokatfirmaet Drachmann afholde en række gå-hjem-møder for lokale virksomheder om den nye ferielov, forpligtelserne for virksomhederne og den praktiske implementering. Tilbud om kursus i den nye persondataforordning Den 25. maj 2018 træder den nye persondataforordning i kraft, og alle, som behandler persondata, vil være omfattet. Forordningen bebuder større fokus på beskyttelsen af persondata, skærpet tilsyn og større bødestraf ved overtrædelse. I regeringens udspil til næste års finanslov vil Datatilsynet få tilført finansielle midler svarende til en stigning på 54 %. Der er derfor ingen grund til at tro, at Danmark ikke vil leve op til sine forpligtelser om øget kontrol i den nye forordning. Advokatfirmaet Drachmann tilbyder et uforpligtende møde med jeres virksomhed, hvor vi sammen gennemgår de centrale elementer i forordningen samt tager en indledende snak om netop jeres behov i lyset af de nye regler. Vi tilbyder også et selvstændigt compliance-tjek, hvor vi sammen kortlægger virksomhedens persondata. Herefter udarbejdes en rapport, som beskriver, hvordan I bør forholde jer juridisk for at overholde databeskyttelsesforordningen. Hold øje med nyhedsbrevet, Facebook og hjemmesiden, hvor gå-hjem-møderne vil blive offentliggjort. Du er også velkommen til at kontakte os på tlf. 54 84 50 50 eller drachmann@drachmann.com ved spørgsmål.
Side 3 Manglede samtykke fra (virksomheds)panthaver ved afståelse af erhvervslejemål, medførte erstatningsansvar for udlejer I en nyere dom fra Østre Landsret, er en udlejer blevet kendt erstatningsansvarlig, efter at udlejeren havde godkendt afståelse af erhvervslejemålet til en ny lejer, uden at udlejeren havde indhentet accept fra lejers virksomhedspanthaver. Dette til trods for, at lejeren, via sin advokat, havde fremsendt kvittering til udlejeren, for at lånet hos virksomhedspanthaveren var indfriet. Både Boligretten og Landsretten lagde til grund, at kvitteringen ikke var et udtryk for, at lånet var endeligt indfriet. Udlejeren, en andelsboligforening, som udlejede et butikslejemål (erhvervslejemål), havde modtaget meddelelse fra lejerens panthaver om, at lejeren havde pantsat virksomheden, hvilket bl.a. medførte, at panthaveren havde ret til at indtræde i erhvervslejemålet, ved lejerens misligholdelse. Efterfølgende fremsatte lejeren ønske om at afstå erhvervslejemålet til en ny lejer, hvilket udlejeren, Andelsboligforeningen, godkendte. Udlejeren, Andelsboligforeningen, havde forinden godkendelsen af afståelsen, modtaget oplysning om, at lejeren havde misligholdt lånet hos virksomhedspanthaveren. Lejerens advokat havde dog forevist udlejeren en kvittering for, at gælden til virksomhedspanthaveren var betalt. Udlejeren, Andelsboligforeningen, rettede ikke henvendelse til virksomhedspanthaveren for at få valideret oplysningen om, at gælden til virksomhedspanthaveren var indfriet. Efterfølgende kom det frem, at lejeren ikke havde indfriet lånet hos virksomhedspanthaveren. Andelsboligforeningen, var ikke enig heri, hvorfor virksomhedspanthaveren anlagde sag ved Boligretten. Boligretten lagde til grund, at udlejeren, Andelsboligforeningen, var erstatningsansvarlig for det tab, som virksomhedspanthaveren havde lidt. Boligretten lagde særligt vægt på, at udlejeren var bekendt med pantsætningen, samt at en kvittering for indfrielse ikke var tilstrækkelig dokumentation for, at gælden til virksomhedspanthaverne var indfriet. Udlejeren skulle have fået en (skriftlig) bekræftelse fra virksomhedspanthaveren. Sagen blev herefter anket til Landsretten. Landsretten var enig i Boligrettens præmis, om at udlejeren, Andelsboligforeningen, var erstatningssvarlig. Derimod fandt Landsretten det ikke bevist, at virksomhedspanthaveren havde lidt et tab, og af den grund blev udlejeren, Andelsboligforeningen, frifundet. Udlejere skal generelt være opmærksomme på, ikke at godkende afståelse af et erhvervslejemål, såfremt udlejeren er bekendt med, at der fra lejers side, er sket pantsætning, og at pantsætningsvilkår kan krænkes, ved en afståelse. Der er ikke tvivl om, at det har været skærpende omstændigheder, at udlejeren i den konkrete sag både har været bekendt med pantsætningen, og at lejeren var i misligholdelse i forhold til virksomhedspanthaveren. Som udlejer bør du altid have en skriftligt bekræftelse fra panthaveren på, at afståelse accepteres og/eller ikke krænker (accepteres af) panthaveren. Advokat (H), partner Morten Ammentorp ma@drachmann.com Idet erhvervslejemålet var afstået til ny lejer, medførte det, at virksomhedspanthaverens udlægsforretning mod lejeren blev udskudt. Virksomhedspanthaveren var af den opfattelse, at udlejeren, Andelsboligforeningen, skulle erstatte virksomhedspanthaveren den mistede forrentning af det skyldige beløb, i den udskudte periode. Udlejeren,
Side 4 Højesteretsdom om andelshaveres status ved andelsboligforenings konkurs Den 19. september 2017 afsagde Højesteret dom om, hvorvidt andelshavere i den konkursramte andelsboligforening Klostergården på Østerbro, havde status som lejere. Andelsboligforeningens konkurs og efterfølgende salg I maj 2011 blev andelsboligforeningen Klostergården på Østerbro erklæret konkurs. Kurator forsøgte at få reetableret økonomien i andelsboligforeningen. Frem til salg af ejendommen i 2015, betalte andelshaverne den samme boligafgift som før konkursen, og et par af de tidligere andelshavere anlagde herefter sag mod andelsboligforeningen under konkurs, med påstand om tilbagebetaling af den betalte boligafgift, der var var ca. dobbelt så høj som den omkostningsbestemte leje, andelshaverne ville have skullet betalt, som almindelige lejere fra konkursen i 2011, og frem til salg i 2015. Retsreglerne I henhold til andelsboligforeningslovens 4, stk. 1, har andelshaverne fortsat brugsret som lejere, såfremt en andelsboligforenings ejendom erhverves af en ny ejer. Det afgørende må herefter være, hvornår der sker en overdragelse af ejendommen. Ved et frivilligt salg, hvor andelshaverne tiltræder salget, vil det selvfølgelig være afgørende, på hvilke vilkår, andelsboligforeningen overdrager ejendommen. Ved kreditorforfølgning, herunder ejendommens bortsalg på tvangsauktion, er retsreglerne imidlertid ikke klare. Men det må antages, at der ved et ejerskifte, som led i kreditorforfølgning, er en beskyttelse af de tidligere andelshavere, således at de kan forblive i ejendommen som lejere. Højesterets afgørelse Begrundelsen i Højesterets afgørelse var, at der i forbindelse med afsigelse af konkursdekret over andelsboligforeningen, ikke skete en overdragelse af ejendommen med konkursboet som ny ejer. Andelshaverne var således ikke omfattet af andelsboligforeningslovens 4, stk. 1, og blev som følge heraf, ikke lejere. Højesteret nåede herefter frem til, at andelshaverne i perioden fra konkursdekretets afsigelse i maj 2011, og frem til overdragelsen i 2015, ikke var lejere, og derfor var forpligtede til fortsat at betale den boligafgift, som de havde betalt før konkursdekretets afsigelse. Højesteret stadfæstede dermed dommene afsagt af såvel Sø- og Handelsretten og Østre Landsret. Advokat (H), partner Lone Rømø lr@drachmann.com Status på den nye ferielov Baggrunden for det nye lovforslag Danmark skal have ny ferielov. Ændringerne i den nuværende ferielov sker på baggrund en udmelding fra EU tilbage i 2015. Her fastslog EU, at Danmarks nuværende ferielov var i strid med EU-retten. Folketinget påbegyndte herefter en ændring af den danske feriemodel. Ændringen skal medføre, at alle medarbejdere får ret til betalt ferie allerede fra starten af deres ansættelse. Folketinget har i den forbindelse nedsat et ferielovsudvalg, som skal udarbejde forslag til en ny ferielov. Ferielovsudvalgets betænkning Ferielovsudvalget har netop udsendt en betænkning med deres forslag til, hvordan den nye lov skal se ud.
Side 5 Forslaget går ud på, at der fra september 2020 indføres samtidighedsferie i stedet for den nuværende ordning med forskudt ferie. Forslaget vil medføre, at medarbejdere skal afholde deres ferie i samme periode, som ferien optjenes. Ferielovsudvalget lægger op til, at optjening af ferie skal ske i perioden 1. september 31. august. Ferien skal så afholdes i samme periode + 4 yderligere måneder. Dette betyder, at ferie kan afholdes i perioden 1. september 31. december det følgende år. Medarbejdere vil fortsat have ret til 25 dages ferie om året samt eventuelle feriefridage. Optjeningen vil som hidtil være, at medarbejdere optjener 2,08 dages ferie pr. måned. Forslag til overgangsfase Den nye ferielov vil indeholde en overgangsfase. Overgangsfasen forventes at medføre, at ferie optjent i perioden 1. september 2019 til 31. august 2020 indefryses. Ferie optjent i denne periode vil herefter blive udbetalt, når medarbejderen forlader arbejdsmarkedet. Overgangsfasen vil ikke medføre, at medarbejdere ikke kan holde ferie i perioden 1. september 2019 31. august 2020, da de medarbejdere i denne periode kan benytte ferie, som er optjent i perioden 1. maj 1. september 2019. Vi afventer lovforslaget Status er nu, at arbejdsmarkedet afventer et trykt lovforslag, som herefter skal vedtages i Folketinget. Drachmann holder løbende øje med udviklingen omkring den nye ferielov. Advokat (L) Sissel Egede-Pedersen sep@drachmann.com Fremtidsfuldmagten hvem skal træffe beslutninger for dig, hvis du ikke længere selv er i stand til det Et helt nyt digitalt system trådte i kraft den 1. september 2017. Systemet er et alternativ til den papirbaserede generalfuldmagt. Med en fremtidsfuldmagt tager du stilling til, hvem der skal træffe beslutninger på dine vegne, såfremt du ikke længere selv er i stand til det. Fuldmagten skal oprettes, mens du kan handle fornuftsmæssigt, men den træder først og kun i kraft, hvis du ender i en situation, hvor du grundet sygdom, ulykke, demens eller andre fysiske og/eller psykiske tilstande ikke længere selv evner at træffe beslutninger. Fuldmagten bortfalder, hvis du på et senere tidspunkt igen selv bliver i stand til at træffe beslutninger. Der kan kun oprettes én fuldmagt, men du kan befuldmægtige flere personer, eventuel til forskellige opgaver. Det kunne særligt være relevant, hvis du driver virksomhed, og det vil være formålstjenligt at udpege en til at stå for din almindelige økonomi, f.eks. samlever eller ægtefælle, og f.eks. en betroet rådgiver til at stå for virksomhedens drift, herunder eventuel afhændelse, hvis din tilstand er varig. Ved en ulykke eller anden pludselig ændring i din psykiske og fysiske tilstand, f.eks. ved en ulykke, en blodprop, hjerneblødning eller lign., kan det være altafgørende for din ægtefælle, samlever, børn mv., at der er oprettet en fremtidsfuldmagt, som hurtigt kan sættes i kraft, og legitimere din befuldmægtigede til at handle på dine vegne. Alternativet er at ansøge om et værgemål med den dertilhørende meget lange sagsbehandlingstid. Hvis der ikke er oprettet en fuldmagt, er der ingen, der kan foretage hævninger på din konto, købe eller sælge aktiver på dine vegne mv. Alt bliver sat på pause, indtil en sag om værgemål er gennemført. Det tager pt. op til 6 måneder. Det er ofte en meget stor udfordring for de nærmeste.
Side 6 Fremtidsfuldmagten oprettes via www.tinglysning.dk. Blanketten oprettes og underskrives elektronisk med NemID. Fuldmagten forsynes med et referencenummer. Dette nummer skal noteres ned. Derefter skal fuldmagten vedkendes for notar. Ved notarforretningen skal referencenummeret og legitimation med billede (pas eller kørekort) medbringes. Notarens opgave er at sikre, at det er dig selv, der har lavet fuldmagten, at den er underskrevet digitalt, og at du er i stand til fornuftsmæssigt at oprette en fuldmagt. Retsafgiften for notarforretningen udgør kr. 300. Advokatfirmaet Drachmann anbefaler, at fremtidige fuldmagter oprettes i det nye system, ligesom allerede oprettede generalfuldmagter der ikke er trådt i kraft i stedet registreres som en fremtidsfuldmagt. Vil du vide mere om fremtidsfuldmagt eller værgemål, er du velkommen til at kontakte advokat Michelle Ljungstrøm. Advokat (L) Michelle Ljungstrøm mil@drachmann.com Forbrugere kan ikke fortryde dele af deres onlinekøb, medmindre at det klart er aftalt med netbutikken Forbrugerombudsmanden har den 6. juli 2017 fastslået, at forbrugere kun kan fortryde dele af deres onlinekøb, hvis det er aftalt med netbutikken. Udgangspunktet er således, at forbrugere ikke kan fortryde en del af et samlet onlinekøb. Undtagelsen hertil er, hvis det udtrykkeligt er aftalt med netbutikken, eksempelvis hvis det fremgår af netbutikkens aftalevilkår. Såfremt forbrugeren kan fortryde dele af deres onlinekøb, er udgangspunktet, at forbrugeren har krav på at få returneret alle leveringsomkostningerne. Det kan dog aftales, at forbrugeren ikke får tilbagebetalt leveringsomkostninger eller får tilbagebetalt dele af leveringsomkostningerne. Virksomheder der driver nethandel bør være opmærksomme på retsstillingen, og sørge for, at deres aftalevilkår er opdaterede med klare retningslinjer for, om forbrugerne kan fortryde et køb delvist, og hvem der eventuelt skal afholde leveringsomkostninger. Advokatfuldmægtig Charlotte Løjmand cl@drachmann.com Moms ved salg af udlejningsejendomme Med ikrafttrædelse 1. januar 2011, blev momsreglerne ændret, således at der ved salg af nye bygninger og byggegrunde, som hovedregel, skal betales moms. Administrative afgørelser Efterfølgende har SKAT og Skatterådet, i en række sager, truffet afgørelse og afgivet bindende svar om undtagelser til hovedreglen. Efter SKAT og Skatterådets praksis kan overdragelse af udlejningsejendomme anses for en hel eller delvis
Side 7 virksomhedsoverdragelse efter momslovens 8, stk. 1, 3. punkt, og er derfor momsfri. Skatterådets bindende svar i en sag om overdragelse af udlejningsejendomme Skatterådet har, i bindende svar i SKM 2017.544.SR svaret bekræftende på, at et ejendomsselskabs overdragelse af et antal udlejningsejendomme, enten samlet eller hver for sig, til en køber, ville udgøre en momsfri virksomhedsoverdragelse. Det vil også være tilfældet, hvis overdragelsen sker som et apportindskud i nystiftet selskab. Hele ejendomsporteføljen var udlejningsejendomme, og det blev lagt til grund ved svar på spørgsmålet, at køber ville fortsætte driften af ejendommene med udlejning. Helt eller delvist salg af ejendomsportefølje af udlejningsejendomme, kan derfor ske som en momsfri virksomhedsoverdragelse. Advokat (H), partner Lone Rømø lr@drachmann.com Udlejers retsstilling styrkes Østre Landsret fastslår, at en udsættelsessag kunne fremmes, da lejers adfærd var af tilstrækkelig grov karakter I en nyere afgørelse har Østre Landsret fastslået, at lejers adfærd, i form af trusler, voldelig adfærd og chikane, havde en så tilstrækkelig grovhed, at en ophævelse af lejemålet kunne fremmes af fogedretten. I sagen havde udlejer modtaget flere skriftlige klager over lejerens adfærd, fra de øvrige beboere i opgangen. Udlejer oplyste derfor til lejeren, at hvis han ikke ophørte med den retsstridige adfærd, så ville lejemålet blive ophævet. Herefter ophævede udlejer lejemålet. Udgangspunktet er, at det er Boligretten, der skal vurdere, om en lejers adfærd er af en sådan karakter, at en ophævelse af lejemålet kan være berettiget. Undtagelsen er, at fogedretten kan fremme udsættelsesforretningen, hvis lejers adfærd er af en sådan grov karakter, at det er påkrævet straks at fjerne lejeren. Både fogedretten og Østre Landsret kom frem til, at fogedretten kunne fremme udsættelsessagen. Med afgørelsen er der åbnet for en udvidelse af udlejers mulighed for, at udsættelsessager kan fremmes af fogedretten i særligt grove tilfælde, således at udlejer undgår omkostningerne og det langstrakte forløb ved at føre boligretssag herom. Advokatfuldmægtig Charlotte Løjmand cl@drachmann.com Udlejere skal sende påkrav i lejesager med afleveringsattest I en nyere afgørelse har Østre Landsret fastslået, at udlejere skal fremsende påkrav med afleveringsattest. Sagen omhandlede udsættelse af en lejer pga. manglende betaling af husleje.
Side 8 Udlejer havde sendt påkrav med almindelig post og som anbefalet brev, men lejer gjorde gældende, at han ikke havde modtaget påkravet. Fogedretten mente, at det var bevist, at påkravet var kommet frem til lejeren, og fortsatte derfor udsættelsesforretningen. Østre Landsret mente ikke, at det var bevist, at påkravet var kommet frem til lejeren, og afviste derfor at fortsætte udsættelsesforretningen. Østre Landsret lagde vægt på, at udlejer alene havde fremlagt indleveringsattest, hvoraf det fremgik, at det anbefalede brev var blevet indleveret til Post Danmark. Derudover lagde de vægt på, at indleveringsattest ikke dokumenterede, at påkravet var afleveret på lejers adresse. Det kan udledes af dommen, at det kræves, at udlejer skal kunne fremlægge dokumentation for, at påkravet er afleveret på lejers adresse. Denne dokumentation fås ved at sende breve med afleveringsattest. Ved afleveringsattesten kvitterer postbuddet for, at have lagt brevet i modtagers adresse, på et bestemt tidspunkt. Advokatfirmaet Drachmann anbefaler derfor altid at sende breve med afleveringsattest, når udlejere skal fremsende påkrav og andre dokumenter, hvor det skal dokumenteres, at disse er sendt. Advokatfirmaet Drachmann holder desuden gå-hjem-møde for udlejere den 30. oktober 2017, hvor reglerne omkring indflytning og fraflytning, vil blive grundigt belyst. Advokatfuldmægtig Charlotte Løjmand cl@drachmann.com