Vestsjællands Almene Boligselskab Elmevej 4 4450 Jyderup Telefon 5925 8000 E-mail vab@vab.dk www.vab.dk Åbningstider: Mandag torsdag 09.00-14.00 Torsdag også 16.00-18.00 Onsdag lukket Fredag 09.00-12.00 BESTYRELSENS BERETNING 2016
Side 2
Som bestyrelsen på sidste års repræsentantskabsmøde annoncerede er det VAB s vision at være det førende regionale boligselskab og det bedste alternativ til de landsdækkende administrationsselskaber. Hvornår er man så det førende regionale boligselskab, det kan selvfølgelig måles på mange forskellige parametre. Efter fusionen med byggeforeningen Centrum i Holbæk har VAB nu 3.995 almene boliger. Det er antalsmæssigt markant flere end nummer 2 i vores område, som er kreds 11, der dækker det meste af region Sjælland. Det er ikke i sig selv et spørgsmål om at være store, men mere et spørgsmål om at have en tilstrækkelig volume til at have en effektiv drift og de nødvendige kompetencer i administrationen. Det er bestyrelsens opfattelse at det går rigtigt godt i VAB, vi udvikler os i den rigtige retning, vi har en effektiv om kompetent administration og vi får lov til og er i stand til at bygge nogle spændende boliger, særligt i Holbæk by og ikke mindst har vi en stærk og solid økonomi i selskabet og i langt de fleste af vores boligafdelinger. Fusionen med byggeforeningen Centrum har været den altoverskyggende begivenhed i 2016. side 3
VAB fik den første henvendelse og dialog med Centrum i slutningen af august måned og allerede medio november godkendte repræsentantskaberne i de 2 boligselskaber fusionsgrundlaget og den endelige fusion med virkning fra den 1/1 2017. Medarbejderne i administrationen har siden fusionen blev vedtaget arbejdet med at inkludere Centrums boliger i VAB s administrationssystem, det har været et stort stykke arbejde og har krævet en helt ekstraordinær indsats af medarbejderne. Målet har været at fusionen skal skabe størst mulig værdi for beboerne i de 2 selskaber, herunder at få ensrettet og effektiviseret de administrative rutiner samt at få styrket kompetencer og ressourcer i boligselskaberne, det mener vi allerede nu vi kan konstatere er lykkedes. Byggeforeningen Centrum og dens afdelinger havde en fornuftig økonomi. Selv om de ældste af boligerne er mere end 70 år gamle, har de efter omstændighederne en fin standard. I Labæk/Fjordgården er der igangsat en større fysisk helhedsplan med det formål at bringe boligerne op på en mere tidssvarende standard. VAB får samlet set yderligere 450 gode og meget centralt beliggende boliger til en meget fornuftig husleje. Side 4
Byggeforeningens økonomi er afsluttet for 2016 med et underskud på ca. ½ mill, primært på grund af ekstraordinære hensættelser til lønreguleringer m.v. Selskabet havde en fin egenkapital som pr. 31/12 udgjorde 10,5 mill. Med fusionen med VAB er Centrum nu opløst, det er herefter den nye bestyrelse og det nye repræsentantskab i VAB som har til opgave at godkende regnskabet. Bestyrelsen indstiller hermed regnskabet til repræsentantskabets godkendelse. Med fusionen har VAB styrket sin position som det absolut største boligselskab, ikke alene i Holbæk kommune, men også i Holbæk by, hvor vi nu klart har det største, bedste og mest varierede udbud til både nuværende og kommende beboere. Nybyggeri og udvikling af almene boliger er et andet område hvor udviklingen i VAB går stærkt. Vi har i 2016 ibrugtaget 20 nye almene familieboliger på den gamle hotelgrund i Tølløse. Boligerne er opført i 2 etager og ligger centralt i Tølløse by, tæt på stationen. Alle boliger var fra starten udlejet og der er allerede venteliste til boligerne. Vi har endvidere i efteråret igangsat et meget stort byggeri af 93 boliger på Vølunden i Holbæk. Også her ligger boligerne meget centralt, tæt på bymidten og stationen mv. side 5
Det er ubetinget det største byggeri som er igangsat i VAB s historie og klart det største byggeri af almene boliger i Holbæk kommune i nyere tid. Boligerne har en blandet sammensætning med 29 ældreboliger som skal anvises gennem kommunen og 64 almene familieboliger, heraf 20 små og billigere boliger for at tilgode se det behov som også er i Holbæk by. Boligerne forventes at stå færdigt i slutningen af 2018. Vi er allerede nu i gang med at tilrettelægge og udvikle projekt og ansøgning til Holbæk kommune om en etape 2 med henblik på opførelse af yderligere 54 almene boliger, dette byggeri forventes igangsat til foråret 2018. Yderligere forventer vi at der skal etableres en etape 3 hvorefter det samlede byggeri kommer op på ca. 200 boliger om 3-4 år. Holbæk Havneby er et andet stort og spændende projekt som vi arbejder med. Vi skal i forbindelse med og i samarbejde med Holbæk Havneby A/S opføre 25 almene familieboliger på den gamle Holbæk Havn. Udviklingsarbejder har nu pågået i et par år, vi har fået de nødvendige myndighedsgodkendelser, økonomien og lokalplanen er på plads. Vi forventer at byggeriet tager sin start i foråret 2017 og boligerne forventes at være færdige i slutningen af 2018. Projektet er ret unikt og får den ubetinget bedste beliggenhed i Holbæk by. Side 6
Foruden de nævnte byggerier, deltager VAB også i udviklen af en række projekter i Holbæk, Kalundborg og Asnæs. Det er således helt i overensstemmelse med den strategi vi har lagt hvor VAB skal udvikle sig i de større bysamfund i vores markedsområde Renovering og modernisering af vores boliger er et andet vigtigt indsatsområde. Vi har i 2016 løbende haft gang i 20 større renoveringssager med focus på energirigtige løsninger, hvor vi selv forestår hele opgaven. Endvidere arbejder bygge og renoveringsafdelingen fortsat med at forberede ikke mindre end 8 sager som via Landsbyggefonden gerne skulle have støtte til de nødvendige renoveringer i de pågældende afdelinger. De første sager håber vi kan igangsættes i 2017. Til afdelingsmøderne i april måned har administrationen endvidere forberedt ca. 10 nye renoveringssager til godkendelse og igangsættelse i 2017. Alle sagerne har focus på energioptimering. side 7
Effektivisering og effektiv drift har i mange år været et focusområde i VAB. Regeringen, KL og BL har i samarbejde sat yderligere focus på effektivisering i 2016. Der er indgået en aftale om at den almene sektor samlet set skal effektivisere for 1,5 mia. inden 2020. I samarbejde med den nedsatte effektiviseringsenhed under ministeriet, kan vi konstatere at driften i VAB s afdelinger, generelt og på trods af en udfordrende struktur med mange små afdelinger på et stort geografisk område, er relativ effektiv, vi ligger bedre end gennemsnittet, men det betyder ikke at vi læner os tilbage. Det statestikmateriale som vi har på nuværende tidspunkt, viser at der fortsat er potentiale for besparelser i afdelingerne og yderligere effektiviseringsmuligheder. Administrationen vil i løbet af efteråret tage initiativ til og få organiseret en konstruktiv dialog med en række af vores afdelinger, hvor vi via benchmark og interne sammenligninger skal kikke på at der er mulighed for at effektivisere yderligere. Side 8
Formålet er helt enkelt, i alles interesse, primært at begrænse stigningstaksten i huslejen for vores beboere, eller måske give mulighed for et lejenedsættelse hvor det vurderes at være muligt og hensigtsmæssigt i forhold til kvalitet mv. VAB s økonomiske forhold er solide. I 2016 har vi haft en mindre overskud på tdkr 161, hvilket bestyrelsen anser for tilfredsstillende. Der har været et merforbrug på personaleomkostninger på ca. tdkk 500 hvilket blandt andet skyldes den fortsatte vækst der er i selskabet og de ekstraordinære opgaver som er løst i 2016, herunder fusionen med Centrum. Bruttoadministrationsomkostningerne udgjorde i 2016 ca. 20,1 mill mod budgetteret 19,5 mill, en forskel som primært kan henføres til personaleudgifterne. Administrationsbidraget udgjorde i 2016 15,8 mill hvilket er ca. tdkk 300 mere end budgetteret, byggesagshonorarerne udgjorde 3,3 mill og der er ca. tdkk 300 mere end budgetteret. side 9
Med det regnskabsmæssige overskud på kr. 161.000 udgør vores arbejdskapital kr. 12,4 mill. Dispositionsfonden er vokset med ca. kr. 7 mill og udgør nu kr. 53,3 mill, efter at der i alt til vores afdelinger er givet forskellige driftstilskud på ca. 4,7 mill. Ca. halvdelen af dette beløb, 2,4 mill er givet til skimmelsanering i vores afdelinger. VAB s samlede egenkapital udgør pr. 31/12 65,7 mill mod 58,6 mill sidste år. Bestyrelsen anser den samlede egenkapital som solid og den gør VAB modstandsdygtig og dispositionsfonden giver os mulighed for at hjælpe betrængte afdelinger. Afdelingernes økonomi er generelt rigtig solid og udvikler sig i en positiv retning. Langt de fleste af VAB s afdelinger har i 2016 haft et pænt overskud. Der har været overskud i 149 afdelinger og 11 afdelinger har et resultat i balance og kun 13 afdelinger har haft underskud. De meget fine resultater i afdelinger skyldes primært, at afdelingerne i 2016 har fået en meget fin forrentning af de henlagte midler. Forrentningen udgør ikke mindre end 2,93%, hvor der kun var budgetteret med 0,75%, hvilket er meget tilfredsstillende. Men en effektiv og stram omkostningsstyring på vedligeholdelsesarbejder, i samarbejde med afdelingsbestyrelserne medvirker også til de regnskabsmæssigt fine resultater. Side 10
Den samlede underskudssaldo i afdelingerne udgjorde på 31/12 tdkk 4.174, hvilket er tdkk 1.343 mindre end sidste år. En enkelt afdeling tegner sig alene for tdkk 2.970. Den gode økonomi, focus på den effektive drift, har bevirket at de forslag til driftsbudgetter for 2018 som administrationen har udarbejdet til afdelingsmøderne i april måned, ser rigtigt positive ud. 117 afdelinger får en uændret husleje, 11 afdelinger får direkte en nedsættelse af lejen, mens 41 afdelinger for beskedne huslejstigninger. Vi er således rigtigt godt i gang med den effektiviseringsøvelse som der forventes af os. Som formand for organisationsbestyrelsen vil jeg også i år takke ledelsen for et rigtigt godt og konstruktivt samarbejde og den gode støtte i giver både mig som formand og den øvrige bestyrelse, det gælder både til daglig og i forbindelse med bestyrelsesmøderne. Også en stor tak til vores øvrige medarbejdere, som i det daglige yder en stor og engageret indsats over for bestyrelse, afdelingsbestyrelser og beboere i øvrigt. side 11
Jeg vil endnu en gang benytte lejligheden til at takke afdelingsbestyrelserne, deres formænd og øvrige som gør et meget stort og uvurderligt arbejde. Den store og ofte krævende frivillige indsats kommer os alle til gode og er med til at holde såvel omkostningerne nede, og ikke mindst bidrager til et godt bo miljø i vores afdelinger. Til mine kolleger i bestyrelsen vil jeg også gerne udtrykke tak for vores samarbejde. Bestyrelsen er i efteråret udvidet til at bestå af 7 medlemmer og jeg ser frem til og håber at det gode og konstruktive samarbejde kan fortsætte i endnu en periode. Få mere information på www.vab.dk