Debatoplæg Glostrup Kommune September 2018 Områdeafgrænsning med eksisterende bebyggelse vist Forhøring Ændring af anvendelsen af erhvervsejendommen Slotsherrensvej 409A
Foreslået ny bebyggelse Kommunalbestyrelsen ønsker at åbne mulighed for at ejendommen Slotsherrensvej 409A kan anvendes til blandede boligformål i form af erhverv i miljøklasse 1, kontorerhverv samt etageboliger. Med den ændrede planlægning gives mulighed for at udvikle et areal meget tæt ved den kommende letbanestation ved Slotsherrensvej til tættere og mere bymæssig bebyggelse. Projektforslaget set fra syd fra vejsløjfen mellem Nordre Ringvej og Slotsherrensvej Ejer af Slotsherrensvej 409A, Reedomus aps, ønsker mulighed for at udvikle ejendommen til etagebebyggelse indeholdende primært kontorbebyggelse og boliger. Ovenstående illustration viser et muligt udseende af et fremtidigt projekt. Der tænkes udført fuld parkeringskælder. Der ønskes mulighed for at bebygge ejendommen i indtil 10 etager på den bageste del ud mod hjørnet af Slotsherrensvej/Nordre Ringvej. I forhold til Slotsherrensvej vil bebyggelsen fremstå som en 6-7 etages bebyggelse da vejen ligger hævet på en jordrampe. I det modtagne projekt er bebyggelsen foreslået trappet ned til 3-4 etager mod syd. Miljø- og Teknikudvalget har på sit møde 22. august anbefalet en nedtrapning til 2 etager mod den sydlige nabobebyggelse, så der opnås en glidende overgang til boligbebyggelsen. Denne nedtrapning er indarbejdet i debatoplæggets illustrationer. Ny bebyggelse langs Nordre Ringvej forslås placeret ca. 50 m nord for nærmeste parcelhus, Ejbyholm 2 og bygningsfløjen i den østlige side af grunden ca. 30 m nord for snedkerfirmaet, Slotsherrensvej 401.
Skygge- og indblikskonsekvenser Illustration af projektet i fugleperspektiv Eksisterende boligbebyggelser: Projektet er placeret nord for den eksisterende boligbebyggelse på Ejbyholm, Ydergrænsen, Krogsbækvej og ca. 200 m vest for boligbebyggelsen på Vesterhusvej i Rødovre. Det forventes ikke at en punktbebyggelse i indtil 10 etager på det viste sted vil give anledning til væsentlige skyggegener for nærliggende boligområder. I forbindelse med den videre planlægning vil skygge fra den viste bebyggelse blive undersøgt yderligere. Hovedparten af den nye bebyggelse foreslås i 2-5 etager svarende til en stor del af den øvrige etagebebyggelse i Glostrup Kommune. Det vil alene være de bageste og nordligst placerede dele af bebyggelsen, der vil være højere. Det vurderes at indbliksgener i eksisterende boliger og haver fra de lave dele af den foreslåede bebyggelse vil være meget begrænset idet bygningen vil blive skærmet af den foreslåede randbeplantning langs den sydlige kant af ejendommen. Indbliksgener fra de højeste dele af bebyggelsen vil være begrænsede på grund af den forholdsvis større afstand på ca. 100 m til de sydlige nabobebyggelser. Planlagte nye boligbebyggelser: Rødovre Kommune har offentliggjort et forslag til lokalplan 132 for Stationsplads, bolig og erhvervs ved Slotsherrensvej og Ring3. Lokalplanforslaget fastlægger anvendelsen og bebyggelsesmulighederne på arealerne i Slotsherrensvejsudfletningens nordøstlige vejsløjfe umiddelbart nord for dette debatoplægs område.
De forskellige delområder i Rødovre Kommunes forslag til Lokalplan 132. Delområde 1 er udlagt til ny stationsplads, delområde 2 er udlagt til et etageboligbyggeri og delområde 3 er udlagt til erhverv (lagerhotel). En del af området i den nordøstlige vejsløjfe udlægges til boligområde og dette område (delområde 2) ligger umiddelbart nord for dette debatoplægs område og vil således blive påvirket af skygge fra bebyggelse i 10 etager. Afstanden vil være ca. 100 m fra debatoplæggets tårn i 10 etager til de planlagte etageboliger i delområde 2 i Lokalplan 132. Det mellemliggende område er i Lokalplan 132 planlagt anvendt til stationsforplads for Letbanestationen Rødovre Nord. I forslag til Lokalplan 132 er det alene de planlagte etageboliger, der er skyggefølsomme. Den store afstand på tværs af Slotsherrensvej og stationsforpladsen til de planlagte etageboliger i Lokalplan 132 betyder dog, at skyggen fra tårnet kun vil kunne nå etageboligerne i vinterhalvåret fra midt i oktober til midt i februar. Skyggen vil endvidere være forbipasserende. Det vurderes derfor, at skyggen ikke vil påvirke etageboligerne væsentligt.
Støj- og miljøkonsekvenser En ændring af anvendelsen af ejendommen til også at omfatte boligformål, kan få konsekvenser for nabobebyggelsen, Slotsherrensvej 411, idet ny boligbebyggelse på Slotsherrensvej 409 kan medføre skærpede støjkrav til anvendelsen af Slotsherrensvej 411. Såfremt der indrettes boliger på Slotsherrensvej 409 skal der i skellet mellem de to ejendomme overholdes følgende støjgrænser: Dag: 50 db(a) Aften: 45 db(a) Nat: 40 db(a) Problemet vurderes at være af mindre omfang, da Slotsherrensvej 411 rummer dels et It-firma og dels et servicecenter for Kärcher. Begge dele vurderes at være aktive indenfor sædvanlige kontortid og uden egentlig støjende produktion eller funktioner. Det vurderes at støjgener fra Slotsherrensvej 411 vil være svarende til eller mindre end støjgenerne fra Snedker- og Tømrermester Janus Olesen, der er nabo til eksisterende boliger. Ændring af plangrundlaget Det beskrevne etagebyggeprojekt på ejendommen Slotsherrensvej kan ikke lade sig gøre i henhold til den eksisterende kommunale planlægning. Kommuneplanen, der blandt andet fastlægger rammerne for hvad de forskellige områder i kommunen må bruges til, skal ændres. Ligeledes kræves ny lokalplan for at der kan fastlægges passende bestemmelser for fremtidig bebyggelse. Ændringen af kommuneplanen er en anvendelsesændring (fra erhverv til kontorer og boliger) og er dermed en ændring af byens grundlæggende struktur. Derfor skal der afholdes en forudgående debat for at sikre at det er rette vej at gå. Til brug for det videre arbejde med ændring af plangrundlaget (ændring af kommuneplan og lokalplan) indkalder kommunalbestyrelsen derfor idéer og forslag til den fremtidige udvikling og anvendelse af området, så alle muligheder kan belyses.
Området i dag - Gældende kommuneplanrammer Eksisterende kommuneplanrammer. Afstandsgrænse på 150 m fra Vestforbrænding vist med lilla Projektområdet er afgrænset af vejen Nordre Ringvej mod vest og Slotsherrensvej mod nord. Mød øst i Rødovre Kommune er området afgrænset af en erhvervsejendom og mod syd af en tilkørselsrampe mellem Nordre Ringvej og Slotsherrensvej. Ejendommen er i øjeblikket anvendt til bilsyn og var tidligere salg og værksted også i forbindelse med biler. Projektområdet udgøres af kommuneplanens rammeområde EE06 Erhvervsområde ved Slotsherrensvej. Der gælder for området følgende overordnede rammer: Navn: Generel anvendelse: Specifik anvendelse: Erhvervsområde ved Slotsherrensvej Erhvervsområde Lettere industri Områdets anvendelse: Erhvervsformål: industri-, værkstedsvirksomhed samt serviceerhverv som naturligt finder plads i området Max højde: Bebyggelsesprocent: 90 Notat: 10 m Maks. 80 % af grundens areal må befæstes Parkerings- og kørearealer skal afvandes så der tages hensyn til grundvandet Der er fastlagt en 150 m afstandsgrænse for forureningsfølsom anvendelse omkring Vestforbrænding. Der må ikke planlægges for boliger inden for denne grænse.
Området i fremtiden forslag til nye rammer Kommunalbestyrelsen ønsker at ændre kommuneplanens gældende bestemmelser for rammeområde EE06 for herved at muliggøre det viste byggeprojekt. Forslag til ændret rammebetegnelse. Kommende letbanestation er vist med rød markering Det foreslås, at rammeområdet ændres fra et erhvervsområde til et centerområde med nyt navn (EC01) og følgende nye bestemmelser: Navn: Generel anvendelse: Specifik anvendelse: Stationsområdet ved Slotsherrensvej Blandet bolig og erhverv Blandet byområde Områdets anvendelse: Boligformål i form af etageboliger. Erhvervsformål: kontor, administration og serviceformål i miljøklasse 1. Der kan i området etableres kontorer over 1.500 etagemeter, da området ligger i stationsnært kerneområde. Max højde: Bebyggelsesprocent: 190 Notat: Indtil der etableres boliger på området, må der som en midlertidig anvendelse etableres lager-, håndværks- og mindre produktionsvirksomhed i miljøklasse 1-3. 37 m/10 etager mod nord og 9 m/2 etager mod syd Maks. 80 % af grundens areal må befæstes Parkerings- og kørearealer skal afvandes så der tages hensyn til grundvandet
Det overordnede statslige landsplandirektiv for Hovedstadsområdets planlægning (Fingerplanen) fastlægger særlige anvendelsesmuligheder i områder, der ligger indenfor en afstand af 600 m fra en station herunder en kommende letbanestation. Inden for dette såkaldte stationsnære kerneområde, er der mulighed for at placere store kontorbebyggelser. Rammeområdet er beliggende udenfor den 150 m afstandsgrænse, der er fastlagt for forureningsfølsom anvendelse herunder boliger - omkring Vestforbrænding. Lovgrundlag Før der kan udarbejdes forslag til større ændringer af kommuneplanen, skal kommunalbestyrelsen indkalde idéer og forslag mv. med henblik på at berige planlægningsarbejdet. Indkaldelsen af idéer og forslag skal indeholde en kort beskrivelse af væsentlige problemstillinger i den foreslåede planlægning. Indkaldelsen skal ske ved fremsendelse af brev til ejere, lejere og naboer til området samt ved annoncering på kommunens hjemmeside. Kommunalbestyrelsen fastsætter en frist for afgivelse af idéer og forslag mv. Processen Med denne debat/forhøring indkaldes idéer og forslag til brug for det kommende planlægningsarbejde. Når høringsfristen på 8 uger er afsluttet, tages stilling til hvilke af de indkomne forslag, der ønskes inddraget i planlægningen. Herefter udarbejdes et kommuneplantillæg samt et lokalplanforslag og der foretages en vurdering af de miljømæssige konsekvenser af de detaljerede planer. Dette sendes i høring i 8 uger, hvor der er mulighed for at komme med yderligere indsigelser og bemærkninger. Herefter tages stilling til, hvilke af de indkomne bemærkninger mv. der skal indarbejdes i planerne, hvorefter disse vil kunne vedtages endeligt. Hvad mener du? Inden planlægningsarbejdet igangsættes ønsker kommunalbestyrelsen at høre dine forslag til, hvordan arealet kan anvendes og hvilke hensyn, der bør tages. - Hvordan skal området anvendes? - Hvordan tilgodeses hensynet til naboerne og omgivelserne? - Hvilke forhold skal tilgodeses i den kommende planlægning af området? Frist for afgivelse af forslag Forslag til idéer til udvikling og anvendelse af området skal være skriftlige og sendes til: Center for Teknik og Miljø, Rådhusparken 2, 2600 Glostrup eller på e-mail til miljo.teknik@glostrup.dk med angivelse af navn og adresse senest den: 17. november 2018. Yderligere oplysninger kan fås ved henvendelse til: Rasmus Hansen, Center for Miljø og Teknik, tlf. 43 23 63 55 eller på e-mail plan@glostrup.dk