Tilstandsvurdering og vedligeholdelsesplan 1646 - A/B Ewaldsgården 20. januar 2012 Udført af: Jørn Borg Nicolaisen og Anders Muff Pedersen Focus2 A/S Kobbelvænget 72 2700 Brønshøj Telefon 3295 3717 Mail focus2@focus2.dk Internet www.focus2.dk
INDHOLDFORTEGNELSE 1.0 FORMÅL OG GENERELLE BEMÆRKNINGER 3 2.0 BEBYGGELSENS ANVENDELSE OG FUNKTION 3 3.0 OVERORDNET KONKLUSION 4 4.0 BEBYGGELSENS STAND 5 (01) Tag 5 (02) Kælder / fundering 6 (03) Facader / sokkel 7 (04) Vinduer 8 (05) Udvendige døre 9 (06) Trapper 10 (07) Porte og gennemgange 11 (08) Etageadskillelser 12 (09) WC / Bad 13 (10) Køkkener 14 (11) Varmeforsyning 15 (12) Afløb 16 (13) Kloak 17 (14) Vandinstallationer 18 (15) Gasinstallationer 19 (16) Ventilation 20 (17) El-installationer 21 (18) Øvrigt 22 (19) Private friarealer 23 (20) Byggeplads/Stillads 24 5.0 DRIFTSPLAN 25 6.0 VEDLIGEHOLDELSESPLAN 26 7.0 BILLEDDOKUMENTATION 27 Tilstandsvurdering og vedligeholdelsesplan Focus2 A/S, 1. udgave Fremstillet til A/B Ewaldsgården Printet på MPC2800 i Danmark 2012 Focus2 A/S 2/34
1.0 FORMÅL OG GENERELLE BEMÆRKNINGER Denne byggetekniske vurdering skal betragtes som en generel overordnet vurdering af ejendommens bygningsdele og installationer. Vurderingen er baseret på en visuel gennemgang af ejendommen. Besigtigelse af ejendommen blev foretaget i januar 2012. Der blev ved gennemgangen registreret 2 repræsentative lejligheder. Tilstandsvurderingen beskriver bebyggelsen A/B Ewaldsgården, matr. nr. 25ab Ejerlav Sundbyvester, København. Besigtigelsen omhandler opgange, kælder, og flere lejligheder samt besigtigelse af tag og facader. Facader og tagflader besigtiges fra tagvinduer og fra terræn. Eventuelle mangler eller skader i skjulte bygningsdele, utilgængelige eller aflåste rum og ikke besigtigede områder er ikke omfattet af gennemgangen. Formålet med tilstandsvurderingen er at give en overordnet beskrivelse af bebyggelsens stand og samtidig omtale nødvendige vedligeholdelsesarbejder, der bør udføres inden for en 10-årig periode. Disse arbejder prisfastsættes som overslagspriser med prisbasis primo 2012. Alle priser er ekskl. moms. Det skal understreges at budgettet, er et overslag og har til formål at vurdere det samlede økonomiske billede af ejendommen. Priserne er vejledende. Dertil skal lægges uforudseelige udgifter (ca.10 %), teknisk rådgivning (ca.15 %) og moms (25 %). Overslagspriserne tillægges de ovennævnte tillægspriser i vedligeholdelsesplanen afsnit 6. Vedligeholdelsesplanen er en prioriteret 10 års plan med budgetoversigt for registreret tiltag. 2.0 BEBYGGELSENS ANVENDELSE OG FUNKTION Bebyggelsen er beliggende på hjørnet af Hallandsgade og Kongedybet, og omfatter addresserne, Hallandsgade 17-23, samt Sverrigsgade 24. Bebyggelsen er iflg. BBR-ejermeddelelse opført i år 1934. Siden opførelsen er der udført løbende forbedringer / ændringer på ejendommen: - Inden for de sidste 5 år er der blevet udskiftet køkkenfaldstammer. - I1995 blev der udskiftet vinduer i lejlighederne. - Varmecentral er blevet udskiftet. I bebyggelsen forefindes der 5 hovedtrapper fra gaden og 5 bitrapper fra gårdarealet. Bebyggelsen består ifølge BBR-ejermeddelelse af i alt 49 lejligheder indrettet som bolig. I alt anføres det samlede boligareal for hele ejendommen til 3162 m². Oplysninger ifølge BBR-ejermeddelelse: 49 lejligheder har køkken. 49 lejligheder har WC/bad. Lejligheder og brugsvand opvarmes samlet ved fjernvarme. - Der er blevet omfuget partielt på gadefacaden. Focus2 A/S 3/34
3.0 OVERORDNET KONKLUSION Efter at have gennemgået ejendommen, kan det konstateres, at der er flere bygningsdele, der skal repareres og gennemgås. Tagbelægningen består af teglsten, med understrygning. Ved et tagvindue er understrygningen knækket af i flager, så der er huller hvor regn og fygesne trænger ind på loftrummet. Tagbelægningen bør derfor gennemgås allerede på nuværende tidspunkt. Taget bør skiftes indenfor en 10-årig periode hvilket skyldes at samlingerne er utætte og at taget generelt har opnået den alder hvor en udskiftning er fornuftig. Væggene i kælderen fremstår med mange pudsafskalninger, og enkelte porøse sten. Dette skyldes formodentlig at ejendommen fik kælderen oversvømmet i sommeren 2011. Kælderen virkede generelt tør, og uden større fugtproblemer. Den løse puds og porøse sten bør fjernes, og vægge pudses op igen. Gadefacaden er udført i blankt murværk. Den er blevet partielt omfuget. Stenene fremstår i god stand, men fugerne bør udskiftes inden for en 5- årig periode. I soklen er der dog flere revner, der bør repareres for at undgå fugtindtrængen. Vinduerne i lejlighederne er fra 1995. Vinduerne er af træ/aluminium og er i god stand. Vinduerne i opgange, og i kælderen er de oprindelige, og disse, bør gennemgå en større renovering, for at sikre lang levetid. Udvendige døre skal undergå almindelig vedligehold, hvert 7-8. år. Det anbefales at få udført en renovering af bitrapperne. Disse er meget slidte og bærer flere steder præg af vand og fugt skader, både mod et badeværelse, men også mod gården, hvor flere vinduer, bærer tydeligt præg af vandindtrængen. Derudover er der en stor revne dannelse oppe under taget på den ene bitrappe der bør udbedres. Etageadskillelserne bør slibes og rustbehandles. Dette gøres for at sikre lang levetid, da der ikke på nuværende tidspunkt er konstruktionsmæssige problemer med bjælkerne. Der bør foretages en registrering af badeværelsernes tilstand. Det er vigtigt at sikre badeværelser er udført korrekt, for at der ikke forekommer vandskader i andre bygningsdele. Varmecentralen bør efterses af tekniker snarest, da temperaturen på returvandet er alt for højt i forhold til normalen. Flere stophaner er medtaget grundet korrosion og det kan anbefales, at udskifte disse til nogle af bedre kvalitet. Enkelte rørføringer og samlinger isoleres. Toiletfaldstammerne er de oprindelige. Enkelte steder i kælderen har korrosion trængt igennem malingen. I besigtigede lejligheder fremstår de i god stand. Det anbefales løbende at udskifte faldstammerne. Focus2 A/S 4/34
4.0 BEBYGGELSENS STAND (01) Tag Tagkonstruktionen er udført som saddeltag med teglsten, og understrygning. Taget er ikke udført med undertag. Loftrummet er anvendt til opbevaring og er opdelt i pulterrum. Skorstene er formodentlig ikke i brug, da aftrækskanaler er ført separat. Der er ved flere tagvinduer, store huller i taget da understrygningen falder af. Teglsten fremstod i fin stand. Loftrummet fremstod godt udluftet. Der blev ved registreringen konstateret tydelige tegn på vandindtrængning på loftet. Tagvinduer var meget rustne. 1. Der bør foretages en eftergang af understrygningen på taget, da det mange steder krakelerer og faldet ned, hvilke har efterladt taget med flere huller, hvor vand og fygesne trænger ind. Denne eftergang skal foretages snarest. Gulvet viser tegn på vandindtrængning, hvilket kan trænge ned i underliggende lejlighederne. 2. Tagvinduer bør gennemgås for defekter. 3. Taget bør udskiftes inden for en 10-årig periode. Taget er af en sådan beskaffenhed at det formodentlig kan holde i 10 år. Det kan være svært at vurdere behovet for reparationer indenfor en 10- årig periode. Hvis økonomien er til det, vurderes det at en udskiftning bør ske nu. Prisoverslag for tiltag ekskl. moms: 1. Indvendig gennemgang af taget per år. (afsætningsbeløb): kr. 20.000,- 2. Udskiftning af tagvinduer: kr. 40.000,- 3a. Udskiftning af tagbelægning: kr. 2.450.000,- 3b. Isolering af hanebåndsloft: kr. 160.000,- Drift udgør årligt: kr. 8.000,- Focus2 A/S 5/34
(02) Kælder / fundering Fundamenterne er in situ støbt beton. Kælderindervægge og ydervægge er fuldmurede, og pudsede. Adgangen til kælderen sker via bi-trapperne og udvendige kældertrapper. Kældergulvet er udført som betonklaplag, udlagt direkte på jord. Gulvet fremstår nogle steder malet, andre steder ubehandlet. Indeluften i kælderen fremstod tør. Der kunne ved registreringen konstateres afskalninger på pudsen på indervægge, op til ca. 70 cm over gulv. Dette skyldes formegentligt at kælderen blev oversvømmet sommeren 2011. Enkelte sten var porøse, og smuldrede. 1. Der bør afsættes et beløb til at banke løs puds ned, og udskifte porøse sten, samt pudse vægge op igen. Prisoverslag for tiltag ekskl. moms: 1. Gennemgang af kældervægge (afsætningsbeløb / år): kr. 15.000,- Tillæg til ejendommens fællesudgifter jf. driftsplan ekskl. moms Drift udgør årligt: kr. 4.000,- Focus2 A/S 6/34
(03) Facader / sokkel Facaden mod gaden er udført som blankt murværk udført i røde sten. Gårdfacaden fremstår i blankt murværk, udført med gule mursten. Der er karnapper på gadefacaden. Facaden er flere steder blevet omfuget. 1. På store dele af facaden fremstår fugerne porøse. Mørtelfugerne bør indenfor 5 år udskiftes, på dele af bygningen, da de snart har udtjent sin levetid på ca. 80 år. - Det kan anbefales, at omfuge hele facaden for at opnå et ensartet udtryk. 2. Udbedring af revner i sokler mod gaden, for at undgå revnedannelserne forværres, samt vandindtrængning, med deraf frostskader. Prisoverslag ekskl. moms: 1a. Omfugning af gadefacade partielt: kr. 165.000,- 1b. Omfugning af hele gadefacaden (beløbet er ikke medtaget i budgettet): kr. 660.000,- 2. Udbedring af revner i sokkel: kr. 50.000,- Drift udgør årligt: kr. 5.000,- Focus2 A/S 7/34
(04) Vinduer Vinduerne i lejlighederne er udskiftet i 1995. Vinduerne i lejlighederne mod gaden fremstår med forskellige udformninger, både som 2 of 3 fags. Vinduerne i lejlighederne mod gården fremstår som 2-fags. Vinduerne i trappeopgange er de oprindelige, udført i træ, med 1-lags glas. Vinduerne i kælder er de oprindelige, og er udført i jern. Der er skifersålbænke under alle vinduerne. Vinduerne i lejlighed er blevet udskiftet i 1995, og er udført med udvendige aluminiums profiler, hvilket gør dem næsten vedligeholdelsesfrie. Det anbefales at vaske gummilister, og smøre hængsler 1-2 gange årligt. Kældervinduerne er de oprindelige, og er indvendigt rustne flere steder. Derudover er flere ruder revnede. 1. Renovering af kældervinduer, i form af slibning og maling. 2. Vinduerne i bi-trapperum er ikke malet inden for de sidste 10-15 år. Vinduerne, fremstår rådne, og med manglende maling. Det anbefales at vinduerne snarest muligt bliver udskiftet, eventuelt i forbindelse med renovering af bi-trapperne. 3. Udskiftning af opgangsvinduer på gadefacaden. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Renovering af 11 stk. kælder vinduer på gårdsiden: kr. 22.000,- 2. Udskiftning af 24 stk. vinduer i bi-trapperum: kr. 120.000,- 3. Udskiftning af 20 stk. vinduer i opgangsrum: kr. 100.000,- Drift udgør årligt: kr. 5.000,- Focus2 A/S 8/34
(05) Udvendige døre Udvendige døre mod gade er udført i træ. Udvendige døre mod gård er udført i træ. Alle udvendige døre fremstår i god stand En enkelt dør mod gade er blevet overmalet af graffiti. 1. Der skal foretages almindelig vedligehold af udvendige døre, i form af malerbehandling hver 7.- 8. år. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Maling af 6 udvendige døre mod gade: kr. 12.000,- 2. Maling af 11 udvendige døre mod gård: kr. 22.000,- Drift udgør årligt: kr. 2.000,- Focus2 A/S 9/34
(06) Trapper Hovedtrapperne, er trætrapper med pudset underside, belagt med linoleum på trin og reposer. Trappens øvrige dele er malet. Indgangsreposer er støbt på både hovedtrapperne og bi-trapperne. Bi-trapperne er de oprindelige trætrapper med pudset underside. Trin er tidligere lakeret. Der er adgang fra køkkenerne til bitrappen. Hovedtrapperne fremstår lettere slidt, men i god stand. Linoleum er et slidstærkt materiale som har en levetid på 20-30 år. Bi-trapperne fra kælder til loft, er fuldt ud funktionelle. Generelt er bi-trappe rummene slidte, og viser tegn på fugt indtrængen gennem væg fra badeværelserne, samt i vinduespartierne. Der bør foretages undersøgelser af fugt i væg ved badeværelser. 1. Det kan anbefales at få udført en renovering af bi-trapperummene indenfor en 5-årig periode, hvor vinduer ligeledes udskiftes. 2. Det anbefales at få etableret forsatsrude på hovedtrappevinduer. Dette punkt er ikke prissat, da man bør lave en større helhedsvurdering af vinduernes tilstand og vurdere om udskiftningen er rentabel. 3. Der kunne ved gennemgangen konstateres større revnedannelser øverst i trappetårnene. Dette ses ofte i trappetårne, der ikke er integrerede i bygningen. Dette kan skyldes rustne udliggerjern eller at murværket (primært fugerne) ikke kan optage bevægelserne i konstruktionen. Der bør derfor foretages destruktive indgreb og få klarlagt årsagen og omfanget. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Renovering af 5 stk. bi-trapperum (stk): kr. 80.000,- 3. Udbedring af revnedannelse (afsætningsbeløb pr. stk.): kr. 50.000,- Drift udgør årligt: kr. 5.000,- Focus2 A/S 10/34
(07) Porte og gennemgange Fra gaden er der adgang til baggården gennem portgennemgang. Gennemgangen er belagt med in situ støbt beton. Registrering Tiltag Gennemgangen fremstod i god stand. Prisoverslag ekskl. moms: Intet beløb medtaget. Drift udgør årligt: kr. 2.000,- Focus2 A/S 11/34
(08) Etageadskillelser Etagedækket mellem stue og kælder er udført som støbt konstruktion, med ståldragere. Øvrige etageadskillelser er opført som traditionelle etageadskillelser af træbjælker, der spænder fra facaderne til de indvendige bærende vægge. Ståldrager mellem kælder og stue er rustne. Det anbefales kraftigt at vedligeholde disse. 1. Ståldrager slibes, og rustbehandles. 2. Såfremt etageadskillelsen mod uopvarmet kælder ikke er isoleret anbefales dette. Det kunne ikke ved gennemgangen konstateres om hvorvidt der var isoleret. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Ståldrager bør slibes, og rustbehandles. (afsætningsbeløb): kr. 30.000,- 2. Efterisolering af etageadskillelse mellem kælder og lejligheder: kr. 350.000,- Drift udgør årligt: kr. 4.000,- Focus2 A/S 12/34
(09) WC / Bad Alle lejligheder eget WC / bad. De besigtigede badeværelser var de oprindelige. Der bør følges op på kvaliteten af badeværelserne i ejendommen, da nedbrudte overflader over længere sigt, kan få indflydelse på andre dele end kun den specifikke boligenhed. Beboerne skal være opmærksomme på at elastiske fuger i badeværelser har kortere levetid end hårde flisefuger. Der blev konstateret fugt i trappeopgang ved et enkelt badeværelse. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Undersøgelse af fugt i væg (rådgiver): kr. 10.000,- Drift udgør årligt: kr. 0,- Focus2 A/S 13/34
(10) Køkkener Alle lejligheder har eget køkken. Køkkenerne er udført individuelt. Køkkener i de besigtigede lejligheder fremstod i god stand. Der blev konstateret gaskomfurer i lejlighederne. Prisoverslag ekskl. moms: Ingen udgifter medtaget. Drift udgør årligt: kr. 0,- Focus2 A/S 14/34
(11) Varmeforsyning Ejendommen er opvarmet med en fjernvarmeforsynet varmecentral, der er placeret i kælderen. Anlægget er af ældre årgang. Varmecentralen er opbygget med en opretstående pladeveksler for centralvarmedelen og en opretstående varmtvandsbeholder til brugsvand. Anlægget er opbygget, som et 1-strenget anlæg. Der er monteret termostatventiler på alle radiatorer. Anlægget har en anslået restlevetid på +20 år, hvis det løbende vedligeholdes. Radiatorer var placeret midt i lejligheden. Det anbefales altid at placere radiatorer under vinduer, for at få den bedste varmecirkulation. Der er i nærværende rapport ikke foretaget en nærmere analyse af om, det er muligt at udføre ressourcebesparende foranstaltninger. Focus2 kan i samarbejde med foreningen udarbejde en plan for energibesparende tiltag i varmecentralen. Der konstateredes en afkøling af fjernvarmevandet på 17 C, hvilket er langt under kravet på 35 ºC. Dette vil formodentlig koste foreningen et straf-tillæg, for manglende afkøling. Flere stophaner for varmtvandsrør er ikke funktionelle - et enkelt er utæt og drypper. Enkelte rørføringer/samlinger fremstod uden isolering. Der er ikke medtaget flytning af radiatorer i lejlighederne, da dette bør ske i sammenhæng med en renovering af varmeanlægget. Ejendommen har desuden nyere vinduer, som er medvirkende til, at minimere kuldefaldet. En renovering skal ske med afsæt i beboernes brugsmønster og interesser. 1. Varmecentralens klimastat og termometre m.v. bør undergå en funktionskontrol for herigennem at sikre sig, at komponenterne er indstillet korrekt. 2. Isolering af ikke isolerede rørføringer og samlinger. Prisoverslag ekskl. moms: 1a. Udvidet serviceeftersyn af varmecentral (1 gang): kr. 10.000,- 1b. Udbedring/optimering i varmecentral (afsætningsbeløb): kr. 40.000,- 2. Isolering af rørføringer og samlinger: kr. 30.000,- Drift udgør årligt: kr.12.000,- Focus2 A/S 15/34
(12) Afløb Toiletfaldstammerne er de oprindelige og er udført i støbejern, og ført synligt. Køkkenfaldstammerne er nyligt udskiftet, og er udført i rustfrit stål. Faldstammer i kælder, er udført i støbejern. Faldstammer bør renses hvert 10. år. Toiletfaldstammerne fremstår i de besigtigede lejligheder i god stand. I kælderen er der enkelte steder hvor korrosion har trængt igennem malingen. Det anbefales at udskifte toiletfaldstammerne løbende. Køkkenfaldstammerne vurderes til at have en levetid på +50 år. 1. Toiletfaldstammer viser små tegn på nedbrud og der skal påbegyndes en udskiftning, indenfor en 10-årig periode. (eksklusiv demontering af bordplader, rørkasser mm.) 2. Faldstammerne i kælderen er medtaget som sit eget punkt, da dette kan gøres i en samlet arbejdsgang. Man kan alternativt fore faldstammer indvendigt. Dette vil begrænse følge arbejderne, men vil ikke være ligeså holdbar som en udskiftning. Hvis man vælger denne løsning, skal man påberegne en udskiftning om ca. 15 år. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Udskiftning af toiletfaldstammer pr. lodret føring: kr. 100.000,- 2. Udskiftning af faldstammer i kælder: kr. 150.000,- Drift udgør årligt: kr. 4.000,- Focus2 A/S 16/34
(13) Kloak Ejendommens kloak kunne ikke registreres ved gennemgangen. Da tilstanden af kloakken ikke kunne registreres, anbefales det at få udført en TV-inspektion. Foreningen oplyser de skal til at have installeret højvandslukke i kælder afløb samt skakte. 1. Der bør foretages en TV-inspektion indenfor en årrække, samt hvert 10. år. Herefter prissættes evt. registrerede skader af rådgiver. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Udgift til TV-inspektion: kr. 25.000,- Drift udgør årligt: kr. 3.000,- Focus2 A/S 17/34
(14) Vandinstallationer Stigstrenge for koldt og varmt brugsvand er ført i galvaniserede rør. Der er cirkulation for varmt brugsvand. Besigtigede vandrør fremstod i god stand. 1. Der kunne ved gennemgangen konstateres flere rørstrækninger uden den nødvendige isolering. Disse bør isoleres for at undgå kondens og varmespild. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Efterisolering af vandrør (afsætningsbeløb): kr. 30.000,- Drift udgør årligt: kr. 2.000,- Focus2 A/S 18/34
(15) Gasinstallationer Ejendommen er tilsluttet gasnettet. Der vurderes umiddelbart ikke at være problemer med gasinstallationerne, der har lang levetid. Ingen tiltag medtaget. Prisoverslag ekskl. moms: Intet beløb medtaget. Drift udgør årligt: kr. 1.000,- Focus2 A/S 19/34
(16) Ventilation Alle lejligheder har udsug i bad. Alle lejligheder har udsug i køkken. I et enkelt køkken, blev der konstateret emhætte med kulfilter, og i et andet køkken slet ingen emhætte. Det er vigtigt at man ved brug af emhætte med kulfilter sørger for at lufte ud, for at undgå fugtig indeluft. Der blev ikke oplyst om problemer med aftræk. Det er vigtigt at den enkelte ejer løbende renser udsugnings-ventiler i køkken og bad for at sikre godt indeklima. Københavns Kommune anbefaler ikke brugen af mekanisk ventilation i naturlige ventilationskanaler, da der er risiko for at presse luften ind i andre lejligheder. Københavns Kommune kræver dokumentation for at kanalerne er tætte. 1. Naturlige aftrækskanaler bør renses hvert 5-7 år, for at sikre det bedst mulige aftræk. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Rensning af aftrækskanaler: kr. 30.000,- Drift udgør årligt: kr. 3.000,- Focus2 A/S 20/34
(17) El-installationer Ejendommens el-forsyning er en blanding af den oprindelige forsyning samt nyere kabling i forbindelse med løbende vedligeholdelse og opgradering af installationerne. Der blev ved gennemgangen ikke registreret defekte eller ulovlige installationer i de registrerede lejligheder. Det anbefales, at få udarbejdet en plan for at få klarlagt, omfanget af gamle og nye installationer i ejendommen. Ingen tiltag medtaget. Prisoverslag ekskl. moms: Intet beløb medtaget. Drift udgør årligt: kr. 2.000,- Focus2 A/S 21/34
(18) Øvrigt De besigtigede lejligheder fremstod i fin vedligeholdelsesmæssig stand. Beboerne forestår selv den indvendige vedligeholdelse i lejlighederne. I en af de besigtigede lejligheder var der en tydelig kuldebro i hjørnet i karnappen. Beboere oplyser karnapper ikke er isoleret, og meget svære at opvarme. Dette skyldes formodentlig, at væggene er meget tynde. Prisoverslag ekskl. moms: Ingen udgifter medtaget. Drift udgør årligt: kr. 0,- Focus2 A/S 22/34
(19) Private friarealer Til ejendommen er der tilknyttet baggård/have. Gårdarealet var belagt med herregårdsfliser. Dele af gården bestod af græsarealer. Ingen tiltag medtaget Prisoverslag ekskl. moms: Intet beløb medtaget. Drift udgør årligt: kr. 4.000,- Focus2 A/S 23/34
(20) Byggeplads/Stillads Når der skal gennemføres større istandsættelsesarbejder der involverer flere håndværkere, skal der afsættes et beløb til etablering af byggeplads, skurforhold og stillads. Det anbefales i så vidt mulig omfang at sammenkoble flere arbejder, for at kunne effektivisere brugen af stillads. Drift udgør årligt: kr. 5.000,- Focus2 A/S 24/34
5.0 Driftsplan Tillæg til ejendommens fællesudgifter. Beløbene er inkl. moms. Bygningsdel Anbefalet minimumsarbejder pr år Pris/år Kr. (01) Tag Tagrender bør renses 1-2 gange årligt. Besigtigelse fra gadeplan 1 gang årligt i kraftigt regnvejr. 8.000,- (02) Kældre og fundamenter Visuel gennemgang af kælderrum, inkl. dokumentation til udførelse. 4.000,- (03) Facader/sokkel Facader og sokkel bør 1 gang årligt gennemgås visuelt for revner, afskalninger af puds og fugtskjolder/misfarvninger, inkl. dokumentation til udførelse. (04) Vinduer Nedenstående omhandler kun fælles vinduer Vinduer og bør på den udvendige side jævnligt vaskes af med vand. Kontrollere tætningslister 1 gang årligt. Bevægelige dele skal smøres 1 gang årligt med syre fri olie. (05) Udvendige døre Nedenstående omhandler kun fælles døre Døre bør på den udvendige side jævnligt vaskes af med vand. Kontrollere tætningslister 1 gang årligt. Bevægelige dele skal smøres 1 gang årligt med syre fri olie. 5.000,- 5.000,- 2.000,- (06) Trapper Primært kosmetisk vedligeholdelse af vægge lofter og belægninger er individuelt. 5.000,- (07) Porte og gennemgange Generelt vedligehold. 2.000,- 08) Etageadskillelser Løbende visuel kontrol, specielt i kælder. 4.000,- (09) Wc/bad Individuelle forhold. Afløb skal renholdes løbende. Elastiske fuger bør udskiftes hvert 5. år. (10) Køkkener Individuelle forhold. (11) Varmecentral/forsyning Haner, samlinger, varmtvandsbeholder, veksler og pumper bør årligt eftergås. Udsyring af varmeveksler og service på elektrolyseanlægget 12.000,- (12) Afløb Afløb skal renholdes løbende i nødvendigt omfang. 4.000,- (13) Kloak Renhold af kloakriste samt brønde. 3.000,- (14) Vandinstallationer Løbende visuel kontrol, kælderventiler bør røres 1 gang årligt. 2.000,- (15) Gasinstallationer Løbende visuel kontrol. 1.000,- (16) Ventilation Rensning af kanaler hvert 5. år. 3.000,- (17) El-installationer Kontrol af dette skal udføres 2 gange årligt (HFI/HPFI-relæ). 2.000,- (19) Private friarealer Gennemgang af arealer inkl. dokumentation til udførelse. 4.000,- (20) Byggeplads/Stillads-Lift Lift til brug ved rensning af tagrender. 5.000,- Sum, løbende vedligehold 71.000,- Focus2 A/S 25/34
Sag: 1646 - Ewaldsgården Emne: Tilstandsvurdering Dato: 20.01.2012 Rev. dato: 6.0 Vedligeholdelsesplan Prioriteret 10 års plan med budget for registrerede tiltag. Nr Bygningsdel 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 01 TAGVÆRK 1.1 Indvendig gennemgang af taget (afsætningsbeløb / år) 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 1.2 Udskiftning af tagvinduer 40.000 1.3 Udskiftning af tagbelægning 2.450.000 1.4 Isolering af hanebåndsloft 160.000 02 FUNDAMENTER & KÆLDER 2.1 Gennemgang af kældervægge (afsætningsbeløb / år) 15.000 03 FACADER & SOKKEL 3.1 Omfugning af facade partielt 165.000 3.3 Udbedring af revner i sokkel 50.000 04 VINDUER 4.1 Renovering af 11 stk. kældervinduer på gårdsiden 22.000 4.2 Udskiftning af 24 stk. vinduer i bi-trapperum 120.000 4.3 Udskiftning af 20 stk vinduer i opgangsrum 100.000 05 UDVENDIGE DØRE 5.1 Malerbehandling af 6 udvendige døre mod gade. 12.000 5.2 Malerbehandling af 11 udvendige døre mod gård. 22.000 06 TRAPPER 6.1 Renovering af 5 stk. bi-trapperum, pr stk. 80.000 80.000 80.000 80.000 80.000 6.3 Udbedring af revnedannelser (afsætningsbeløb) 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 07 PORTE OG GENNEMGANGE 08 ETAGEADSKILLELSER 8.1 Ståldrager slibes og rustbehandles (afsætningsbeløb) 30.000 8.2 Efterisolering af etageadskillelser 350.000 09 WC & BAD 9.1 Undersøgelse af fugt i væg 10.000 10 KØKKEN 11 VARMEANLÆG 11.1 Service eftersyn af varmecentral 10.000 11.2 Udbedring/optimering i varmecentral 40.000 11.3 Isolering af rørføringer og samlinger 30.000 12 AFLØB 12.1 Udskiftning af toiletfaldstammer pr. lodret føring 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 12.2 Udskiftning af gennemføringer i kælderydervæg og gulv 150.000 13 KLOAK 13.1 Udgift til TV-inspektion 25.000 14 VANDINSTALLATIONER 14.1 Efterisolering af vandrør 30.000 15 GAS 16 VENTILATION 16.1 Rensning af aftrækskanaler 30.000 17 EL & SVAGSTRØM 18 ØVRIGE OMBYGNINGSARBEJDER 19 PRIVATE FRIAREALER 20 BYGGEPLADS/STILLADS 20.1 Opstilling af stillads 120.000 500.000 20.2 Overdækning ifm. tagarbejder inkl. ekstra stillads - Tillæg 360.000 20.3 Skurby 30.000 100.000 20.4 Lift 50.000 40.000 Sum håndværkerudgifter pr. år 495.000 654.000 642.000 120.000 150.000 120.000 2.620.000 100.000 130.000 100.000 0 Uforudsete udgifter, 10% 49.500 65.400 64.200 12.000 15.000 12.000 262.000 10.000 13.000 10.000 0 Rådgiverhonorar, 15% 81.675 107.910 105.930 19.800 24.750 19.800 432.300 16.500 21.450 16.500 0 Moms, 25% 156.544 206.828 203.033 37.950 47.438 37.950 828.575 31.625 41.113 31.625 0 Sum byggearbejder 782.719 1.034.138 1.015.163 189.750 237.188 189.750 4.142.875 158.125 205.563 158.125 0 Priser er +/- 25% Focus2 A/S 26/34
7.0 BILLEDDOKUMENTATION Bygningen set fra gaden Tagbelægningen udefra Tagbelægningen udefra Tag indefra Krakeleret understrygning omkring tagvinduer Tagbelægning indefra Focus2 A/S 27/34
Afskallet puds på indvendig kældervæg Afskallet puds på indvendig kældervæg Karnapper Gadefacade mod Hallandsgade Gadefacade mod Hallandsgade Gårdfacade Focus2 A/S 28/34
Bi-trappe tårn på gårdside Revne i sokkel ved kældervindue på gadeside Vinduer i lejligheder er monteret i 1995 Vinduer i lejligheder er monteret i 1995 Oprindeligt vindue i opgangsrum Vinduer i lejligheder mod gård. Monteret i 1995 Focus2 A/S 29/34
Kældervindue mod gård, med revnet rude Vindue i bi-trapperum. Bør udskiftes Portgennemgang fra gade til gård, set fra gård. Dør til bi-trappe på gårdfacaden Indgang til Hallandsgade 21. Indgang Sverrigsgade 24 Focus2 A/S 30/34
Opgangs trappe Indgangsrepos. Bi-trappe. Fra gård til kælder Bi-trappe. Slidte trin Rustne ståldrager slibes og malerbehandles Rustne ståldrager slibes og malerbehandles Focus2 A/S 31/34
Badeværelse Synlige føringer på badeværelse Køkken Gas komfur og emhætte med kulfilter Trykekspansionsbeholder Varmvandsbeholder Focus2 A/S 32/34
Nyligt udskiftet køkkenfaldstamme Synlige Faldstammer på badeværelser Faldstamme i kælder Faldstamme på loftrum Afløb i kælderskakt Afløb i kælderrum Focus2 A/S 33/34
Galvaniserede vandrør i køkken Gas måler Ventilation i badeværelse Ventilation i køkken Belægning i gården af herregårdssten Gården Focus2 A/S 34/34