KONKURRENCEPROGRAM Lindholm Søpark 50 nye familieboliger PROJEKTKONKURRENCE Sundby-Hvorup Boligselskab 18. november 2015 Kuben Management
Indholdsfortegnelse 1 Konkurrencens formål og vision... 3 1.1 Baggrund og målsætning... 3 1.2 Vision... 3 2 Bygherren... 4 2.1 Sundby-Hvorup Boligselskab... 4 2.2 Projektorganisation... 4 3 Grundforhold... 6 3.1 Områdebeskrivelse... 6 3.2 Adgangsforhold... 6 3.3 Byggeriets placering... 6 3.4 Jordbundsforhold... 6 3.5 P-forhold... 6 4 Planmæssige forhold... 7 4.1 Lokalplan... 7 4.2 Kommuneplan... 7 5 Forsyningsmæssige forhold... 8 5.1 Generelt... 8 5.2 Forsyningsselskaber... 8 6 Lovgivning... 9 7 Funktionskrav... 10 7.1 Overordnet disponering... 10 7.1.1 Miljøpolitik... 10 7.1.2 Boligerne... 11 7.1.3 Udearealer og omgivelserne... 11 8 Lokaleprogram... 12 8.1 Rumprogram... 12 8.1.1 3-rums boliger, ** stk.... 12 8.1.2 4-rums boliger, ** stk.... 12 8.1.3 I alt... 12 8.1.4 Kravspecifikation... 13 8.1.4.1 Boliger... 13 8.1.4.2 Udearealer... 13 8.1.4.3 Sekundære bygninger o. lign.... 14 8.1.4.4 Logistikforhold, herunder varelogistik og affaldshåndtering... 14 1
9 Overordnet tidsplan... 15 9.1 Rammetidsplan... 15 9.2 Tidsplanen overordnet... 16 10 Økonomi og prioriteringer... 17 10.1 Rammebudget... 17 11 Totalrådgiverens ydelser... 18 2
1 Konkurrencens formål og vision 1.1 Baggrund og målsætning I forlængelse af Sundby-Hvorups afdeling 20, beliggende langs sydsiden af Lindholm Søpark, ønskes opført et yderligere boligbyggeri, mod øst (matr. nr. 4bk, omfattet af lokalplan nr. 12-039). Sundby-Hvorup Boligselskab ønsker at bygge videre på successen fra den nuværende afdeling 20, der i sin blev opført som et forsøgsbyggeri med fleksible boligtyper. Afdelingen er i dag et attraktivt sted at bo og beboerne er i høj grad tilfredse med deres boligsituation. Sundby-Hvorup Boligselskab ønskes således et byggeri på ca. 4.500 m2, med i alt ca. 50 familieboliger. Byggeriet skal således opføres med en spændende arkitektur og indbydende udearealer og skal rumme fleksible boligformer samt energireducerende tiltag, kort og godt et bæredygtigt boligbyggeri. De fleksible boligformer inkluderer muligheden for at integrere visionære nye boligtyper. Byggeriet skal udbydes i fagentrepriser. 1.2 Vision Intentionen fra Sundby-Hvorup Boligselskab er skabe et markant og meget attraktivt boligområde. Byggeriet skal opføres med en spændende arkitektur og skal rumme fleksible boligformer samt energireducerende tiltag. De fleksible boligformer inkluderer muligheden for at integrere visionære nye boligtyper og de energireducerende tiltag såvel de flotte udearealer, skal tage udgangspunkt i den omkringliggende natur, såsom Lindholm Søpark. Modsat det nuværende byggeri ved kanten af den tidligere kridtgrav, har man i planlægningsfasen i forbindelse med nybyggeriet set, ikke kun på boliger i traditionel forstand, men også på alternative vandarealer og inddragelse af den omkringliggende natur, samt på at bruge energiudvindingsmulighederne fra søens vand. Således tænkes det ind at anvende land- og vandarealerne, der i dag ellers blot anvendes til rekreative formål eller er ubenyttede, så de forbedres og forskønnes i samspil med boligudviklingen. Det ønskes således at benytte de naturlige omgivelser og kridtgravens potentialer til at forsynes både den eksisterende og den fremtidige bebyggelse med energi. Herved kan den bæredygtige energihandleplan yderligere optimeres. Visionen er at lave ca. 50 nye bæredygtige boliger og opdatere de eksisterende 252. I visionsarbejdet, har der været fokuseret på at udnytte overskudsferskvand fra indsøer, tidligere kridtgrave, LAR projekter, mv., som kilde til vandforsyning i boligafdelingers toiletter og vaskemaskiner og samtidigt anvende det overskydende vand til køling af boliger, her henvises til vedlagte inspirationsbilag 1, 2 og 3 Hvad angår integrationen af nye og eksisterende udearealer henvises også til Inspirationsbilag 1, 2 og 3. Hvori de forudgående arbejder med de rekreative arealer i og omkring Lindholm Søpark er gennemgået. 3
2 Bygherren 2.1 Sundby-Hvorup Boligselskab Sundby-Hvorup Boligselskab afd. 47 er bygherre og fremtidig driftsadministrator. 2.2 Projektorganisation Bygherre Sundby-Hvorup Boligselskab, afd. 47 Lindholm Søpark 4 9400 Nørresundby CVR nr. 18788136 Telefon: +45 98 17 30 66 Kontaktperson: Jens Erik Grøn Internetadresse: www.sundby-hvorupboligselskab.dk Bygherrerådgiver Kuben Management A/S Skibbrogade 3 9000 Aalborg Kontaktperson: Rasmus Bech Frandsen E-mail: rbf@kubenman.dk Totalrådgiverteam Udfyldes efter aftaleindgåelse 4
Organisationsdiagram Bygherre Sundby-Hvorup Boligselskab Bygherrerådgiver Kuben Management Totalrådgiver Hoved- /fagentreprenør(er) UE UE UE UE Beføjelser fastlægges endeligt, når totalrådgiverteam er valgt. 5
3 Grundforhold 3.1 Områdebeskrivelse Grunden er placeret i Nørresundby beliggende ved Lindholm kridtgrav. Figur 3-1 Luftfoto Nørresundby Figur 3-2 Lindholm kridtgrav 3.2 Adgangsforhold Adgangsforhold skal ske fra Lindholm Søpark. 3.3 Byggeriets placering Grunden er beliggende matr. nr. 4bk, omfattet af lokalplan nr. 12-039. Der skal kun bygges på begrænset del af grunden, og det restende grundareal skal kunne framatrikuleres. Matrikelkort er en del af konkurrencematerialet. (landmålerplan eftersendes) 3.4 Jordbundsforhold Retningsgivende geoteknisk rapport vil blive udarbejdet i samarbejde med Totalrådgiver. 3.5 P-forhold Parkeringsbehov jf. Aalborg Kommunes P-norm. 6
4 Planmæssige forhold 4.1 Lokalplan Lokalplan 12-039 Lindholm Søpark er gældende for området. 4.2 Kommuneplan Kommuneplanramme 2.1.B7 Lindholm Søpark m.m.er gældende for området. 7
5 Forsyningsmæssige forhold 5.1 Generelt Det forudsættes, at tilslutning af vand, varme og spildevand kan ske til eksisterende hovedledninger og udføres i samarbejde med forsyningsselskaberne. 5.2 Forsyningsselskaber Varmeforsyning Området og bygningerne skal forsynes efter de til enhver tid gældende vilkår fra: Aalborg Forsyning, Varme Hjulmagervej 20 Postboks 463 9100 Aalborg Tlf.: 9931 4800 E-mail: fjernvarme@aalborg.dk El-forsyning Området og bygningerne skal forsynes efter de til enhver tid gældende vilkår fra: Nord Energi Net A/S Ørstedsvej 2 9800 Hjørring Tlf.: 9924 5656 E-mail: info@nordenergi.dk Vandforsyning Området og bygningerne skal forsynes efter de til enhver tid gældende vilkår fra: Telefon og netværk Afklares senere Lindholm Vandværk a.m.b.a. Vikingevej 30 9400 Nørresundby Tlf.: 9817 2825 Email: lindholmvand-kontor@mail.dk Kloakering Området og bygningerne skal forsynes efter de til enhver tid gældende vilkår fra: Aalborg Forsyning, Kloak A/S Stigsborg Brygge 5 Postboks 169 9400 Nørresundby Tlf.: 7743 9200 E-mail: kloak@aalborgforsyning.dk Renovation Renovation hører under Aalborg Kommune. Aalborg Forsyning, Renovation Over bækken 2 Postboks 463 9100 Aalborg Tlf.: 9931 4955 E-mail: renovation@aalborg.dk Der henvises til kommunens generelle information om affaldshåndtering og sorteringsvejledning. 8
6 Lovgivning Lovgivningsmæssige rammer/muligheder for tilvejebringelse af almene handicapboliger sker i henhold til Lov om almene boliger m.v., senest ændret ved Lovbekendtgørelse nr. 884 af 10. august 2011 (Almenboligloven). Love, cirkulærer, regulativer, reglementer, normer og andre af det offentlige fastsatte bestemmelser skal overholdes, herunder respektive bestemmelser iht. den danske arbejdsmiljølov. Det forudsættes, at Arbejdstilsynet, BST m.fl. inddrages under projekteringen. Det forudsættes endvidere, at relevante publikationer og anden litteratur om emnet er kendt. De heri angivne anvisninger og retningslinjer ønskes i videst muligt omfang overholdt. Bygningsreglement BR10 med tilføjelser er gældende. Love, cirkulærer, reglementer, normer og andre af det offentlige fastsatte bestemmelser er generelt ikke gengivet i udbudsmaterialet, men skal overholdes. Følgende dokumenter er gældende: Gældende bygningsreglement, med tilhørende SBI vejledning og SBI checklister vedr. tilgængelighed. www.sbi.dk/tilgængelighed Højeste kvalitetsniveauer anvendes, med mindre andet fremgår af byggeprogram og Aalborg Kommunes Vejledning til boliger med bilag. SBI-Anvisning 249 Tilgængelige boliger - indretning http://anvisninger.dk/anvisninger/pages/249-tilgaengelige-boliger-indretning- 1.aspx#/Indhold 9
7 Funktionskrav 7.1 Overordnet disponering Bebyggelsen skal disponeres og placeres således, at den tilgodeser de muligheder grundens placering giver samt overholder fastlagte vilkår og med respekt for nabobebyggelserne. Bebyggelsen skal placeres i den østlige del af grunden. Byggefeltets placering og omfang skal fremgå af projektforslaget. Bygningen skal endvidere disponeres, så de fysiske rammer understøtter visionen, men med en sådan grad af indbygget fleksibilitet, at fremtidige tilpasninger af visionen er mulige inden for bygningens rammer. Bygningskomplekset skal bestå af 4.500 etagemeter overordnet set af ca. 40-50 familieboliger. Det ses helt afgørende for byggeriets succes, at nedenfor nævnte funktioner tilrettelægges, så de understøtter bygherrens vision jf. pkt. 1.2. Som følge af den omkringliggende natur, søpark, mv. skal rekreativ inddragelse af naturen tænkes ind i projektet, her tænkes eksempelvis, men ikke udelukkende, på muligheden for at lave et rekreativt bassin i forbindelse med søparken. Desuden er det essentielt at der indtænkes alternative energimæssige løsninger med udgangspunkt i områdets natur. Det er bygherrens ønske, bebyggelsen skal være unik og være med til at tilføre området arkitektonisk kvalitet. 7.1.1 Miljøpolitik Miljøhensyn skal inddrages i samtlige af byggeriets faser. Ved projektering og udførelse skal der således lægges vægt på løsninger, der tager miljømæssige hensyn til de fysiske omgivelser der tager hensyn til energiforbruget og synliggør en energibevidsthed i anviste materialer, der tager hensyn til minimering af belastning af offentlige kloakker der ikke giver sundhedsskadelige effekter eller påvirker det ydre miljø i mindst muligt omfang der tager hensyn til vandforbruget og sørger for at begrænse det mest muligt, samt indtænke alternative løsninger. der tager hensyn til arbejdsmiljøet under udførelses- og driftsfasen samt indeklimaet i det færdige bygningsværk. 10
7.1.2 Boligerne Boligerne med alle tilhørende faciliteter skal være noget særligt, hvorfor der lægges stor vægt på dette i både arkitektur og indretning. Beboerne skal kunne få oplevelser, der ikke kun relaterer til deres egen bolig. Derfor skal der være særlig opmærksomhed omkring rumoplevelsen og de rekreative arealer som skal give inspiration til det gode boligliv. Bebyggelsen skal fremstå åben og brugervenlig og skal skabe trygge rammer om beboernes hverdag. Der skal i videst muligt omfang være dagslysindfald og gennemlyste boliger. Endvidere vil det anses som en stor værdi for boligerne, hvis boligerne har enten altan eller terrasse/lille have. 7.1.3 Udearealer og omgivelserne Der skal ved disponering af byggeriet og udformning af terrænet i videst muligt omfang tages hensyn til de eksisterende terrænforhold. Det skal tilstræbes at skabe samhørighed mellem adgangen til byggeriet i forhold til udearealer og friarealerne i den øvrige del af området med særlig fokus på etablering af forbindelser til de eksisterende rekreative arealer og forhold i området. I projektforslaget skal hoveddisponeringen i forhold til de nære opholdsarealer - adgangsforhold og nærområdet tæt på bebyggelsen - detailudformes. Omgivelserne er meget unikke og har en høj grad af mulighed for beboerinddragelse. På nuværende tidspunkt må selve søen ikke anvendes rekreativt og det er derfor en del af visionen af se på muligheden for at skabe et søbad i forbindelse med byggeriet, så man kan bruge områdets vand rekreativt, uden at kompromittere selve den eksisterende sø/kridtgravs stilling som drikkevandsreservoir. 11
8 Lokaleprogram Lokaleprogrammet er en skematisk oversigt over alle rum, hvoraf det fremgår, hvilke lokaler og rum, som byggeriet bl.a. skal indeholde. Der indrettes med tilgængelighed, jf. BR10. Aalborg Kommunes senest reviderede tilgængelighedsvejledning anvendes som del af grundlag for projektering. Afvigelser fra vejledningen skal politisk godkendes i udvalg. Der skal stræbes efter at opnå gode forhold for både beboere og gæster i bygningerne - ikke blot i år 2017, men i høj grad også i mange år derefter. 8.1 Rumprogram 8.1.1 3-rums boliger, ** stk. Lokale Antal Bruttoareal (m²) 2 Værelser, stue, køkken, der må gerne være køkkenalrum * 85-100 *Det er optil tilbudsgiver at kommer med den optimale inddeling 8.1.2 4-rums boliger, ** stk. Lokale Antal Bruttoareal (m²) 3 Værelser, stue, køkken, der må gerne være køkkenalrum * 90-115 *Det er optil tilbudsgiver at kommer med den optimale inddeling 8.1.3 I alt Lokale Antal Bruttoareal (m²) Bruttoareal i alt (m²) 3-rums boliger 4-rums boliger I alt 4.500 12
8.1.4 Kravspecifikation Der skal være særligt fokus på at sikre behageligt indeklima året rundt. Især skal der være opmærksomhed på dette i forhold til varme sommermåneder. Der må gerne arbejdes med fleksible boliger. 8.1.4.1 Boliger Boligerne indrettes som 3-, og 4-rums boliger med stue og soveværelse og et bruttoetageareal på ca. 4.500 m². Telefonstik, internetadgang og antenneforhold forberedes i alle boliger. Køkken Der ønskes køkkenalrum. Der etableres køkken med køleskab/fryseboks og god bordplads. Der forberedes for mikrobølgeovn og indbygningsovn opsat i almindelig brugshøjde. Badeværelse Der skal kun være fliser i vådzone Hvis muligt vindue. Vaskemaskine/tørretumbler Vaskemaskine/tørretumbler i hver bolig. Soveværelse Der sikres plads til placering af skabe. Stue Der skal sikres indretningsmuligheder der tilgodeser fleksibel indretning Depotrum Depotrum i kælder/terræn. 8.1.4.2 Udearealer Terrasser og altaner Der ønskes altaner/terrasse til hver bolig. Der skal arbejdes med at integrere udearealerne med de eksisterende forhold. 13
8.1.4.3 Sekundære bygninger o. lign. Der skal etableres tilstrækkelig og overdækket cykelparkering. Der skal sikres plads og forhold for opladning og parkering af el-scootere evt. i forbindelse med cykelparkering. Der etableres redskabsrum/maskinrum efter behov. 8.1.4.4 Logistikforhold, herunder varelogistik og affaldshåndtering Affaldshåndtering Der etableres underjordisk affaldssystem. 14
9 Overordnet tidsplan Nedenstående rammetidsplan forudsætter, at den foreslåede disponering kan holdes indenfor gældende rammer og bestemmelser. Den endelige tidsplan kan endvidere påvirkes af jordbundsforhold, miljøscreening, forurening, museumsudgravninger, myndighedernes godkendelsesprocedure mv. 9.1 Rammetidsplan Dato November 2015 - januar 2016 Den 18. november 2015 Udbudsmateriale Den 3. december 2015 - Besigtigelse Den 29. januar 2016 - Konkurrenceprojekt aflevering Februar 2016 Primo februar Vurdering af projektforslag (bedømmelsesudvalg) Ultimo februar 2016 - Betænkning Marts 2016 Aktivitet Projektkonkurrence Bedømmelse og valg af vinderprojekt Forventelig kontraktindgåelse med totalrådgiver. Marts 2016 Kommunal godkendelse skema A Marts 2016 august 2016 Projekteringsfasen, dispositionsforslag og detailprojektering. August 2016 Afholdelse af fagentrepriseudbud skema B oktober 2016 Kommunal godkendelse skema B november 2016 - december 2017 Udførelsesperiode 15
9.2 Tidsplanen overordnet Nedenfor redegøres for de overordnede tidsmæssige forudsætninger i forhold til særlige forhold, som er afgørende for overholdelse af tidsplanen. Der redegøres for væsentlige milepæle og relationer til eksterne omstændigheder. Overordnede tidsplansmæssige forudsætninger Projektet opføres som støttet byggeri iht. Almenboligloven. Projektet er derfor underlagt en kommunal godkendelsesprocedure i forhold til godkendelse af projektets anskaffelsessum. Bygherre ønsker, at boligerne står klar til indflytning januar 2018. Deadlines Indgåelse af totalrådgiverkontrakt marts 2016 Udsendelse af entrepriseudbud august 2016 Fremsendelse af skema B ansøgning september 2016 16
10 Økonomi og prioriteringer Det er af afgørende betydning for projektets realisering, at projektet kan udføres indenfor den opstillede økonomiske ramme. 10.1 Rammebudget Projektets samlede anskaffelsessum beregnes på grundlag af gældende maksimumbeløb (2016) for etablering af almene ældreboliger i Aalborg. I det udarbejdede anlægsbudget for etablering af boligerne er der afsat nedenstående beløbsramme til entrepriseudgifterne - kalkuleret på grundlag af prisniveau for år 2015: Entrepriseudgifter for boligerne: Ca. kr. 12.531 inkl. moms pr. m² etageareal Den angivne beløbsramme er Ekskl. - uforudsete udgifter Ekskl. bygherreleverancer Ekskl. - øvrige omkostninger Ekskl. udtørring Ekskl. - vinterforanstaltninger 17
11 Totalrådgiverens ydelser Af vedlagte bilag til udbudsmaterialet Udkast til Aftale om teknisk rådgivning og bistand iht. ABR 89 fremgår omfanget af totalrådgiverens ydelser i forbindelse med projektering og gennemførelse af projektet. Overordnet omfatter bl.a. nedenstående ydelser: Indretning af byggeriet i samarbejde med bygherre for at sikre ejerskab til projektet og for at sikre etablering af gode, anvendelige boliger og gennemførelse af en effektiv og optimeret drift. Udformning af et byggeri med minimerede udgifter til drift og vedligehold. Planlægning, projektering og gennemførelse af byggeriet. Gennemførelse af fagentrepriseudbud efter EU prækvalifikation. Styring af økonomi (håndværkeromkostninger), sikkerhed, tid og kvalitet under hele byggeprocessen. 18