30-04-2014 NR. 4 MAJ 2014 Stigning i boligejernes afdrag for fjerde år i træk I 2013 blev der afdraget det højeste niveau af obligationsrestgælden siden 2006. Samlet set steg boligejernes afdrag for fjerde år i træk til 24 mia. kr. Boligejerne afdrager cirka 1,7 pct. af den samlede realkreditgæld, og det har været stigende de seneste år. Hvis man til sammenligning forestillede sig, at alle danske boligejere i dag havde et 30- årigt lån med afdrag, ville afdraget blive på 2,1 pct. af den samlede gæld det første år. Det skyldes de lave variable renter og lave fastforrentede 3 og 3,5 pct. lån, der giver meget høje første års afdrag. Samlet set afdrager de danske boligejere ganske meget på trods af, at over halvdelen har afdragsfrie lån. De seneste par år er andelen af boligejere med afdragsfrie lån stagneret, og de udgør i dag lidt over halvdelen, som jo ikke afdrager på realkreditgælden i øjeblikket, forklarer Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen og tilføjer: Det skal understreges, at vores beregninger ikke omfatter eventuelt afdrag på bankgælden, hvor man sagtens kan forestille sig, at mange med afdragsfrie lån også benytter muligheden for at nedbringe denne gæld hurtigere end ellers. Alt i alt er effekten, at boligejerne i øjeblikket kan være meget tæt på at afdrage lige så meget i dag, som hvis alle bare havde et fastforrentet 30-årigt lån, siger Karsten Beltoft. Udviklingen af boligejernes afdrag i procent af obligationsrestgælden på henholdsvis lån med afdrag og samlet set (jf. Figur 1), viser, at afdraget i procent af restgælden var omkring 2,5 årligt før indførslen af de afdragsfrie lån i efteråret 2003. Afdrag pr. lånte krone faldt i de følgende år i takt med, at flere optog afdragsfrie lån. Frem til 2006 nåede afdrag i procent af den samlede gæld under 1,5 pct., men er steget de følgende år, og udgør altså nu 1,7 pct.
2 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 4 MAJ 2014 Det er tankevækkende, at selvom under halvdelen har realkreditlån med afdrag, så er det samlede afdrag forholdsvist højt. Hvis man kun ser på lån med afdrag, er der i de senere år blevet afdraget mere i takt med, at renterne er faldet. Sidste år blev der i alt afdraget ca. 3,8 pct. af disse lån, siger Karsten Beltoft. I de kommende år må vi forvente, at mange boligejere med afdragsfrihed vil begynde at afdrage, fordi deres 10-årige periode med afdragsfrihed udløber, vurderer Beltoft. Boligejernes afdrag var i 2013 på i alt 24 mia. kr. Beløbet er steget siden 2008, hvor det nåede bunden med 18 mia. kr. (jf. Figur 2). Figur 1 4,0 3,5 Boligejernes afdrag i procent af obligationsrestgælden 3,8 3,0 2,5 2,0 2,1(*) 1,5 1,0 0,5 0,0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Afdrag i forhold til lån med afdrag (i procent) Afdrag på både afdragsfrie og lån med afdrag (i procent) (*) gennemsnitlig første års afdrag ved et 3-pct. fastforrentet 30-årigt lån
3 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 4 MAJ 2014 Figur 2 25.000 Boligejernes afdrag på realkreditgælden siden år 2000 (mio. kr.) 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Nye regler for annoncering af tvangsauktioner Justitsministeren har netop fremsat forslag om ændring af retsplejeloven på en række punkter. Især den del af lovforslaget, der moderniserer annonceringsreglerne i forbindelse med tvangsauktioner er interessant. Der lægges nemlig op til at rekvirenten af en tvangsauktion i fremtiden skal annoncere tvangssalget bedst muligt i forhold til chancerne for at få ejendommen solgt. Salgsmulighederne er og har længe været bedst på nettet, hvor annonceringen sker på lige fod med de ejendomme, der sælges i fri handel. Af samme grund har realkreditten sammen med andre gode kræfter længe løbet ministeriet på dørene for at få opdateret de gældende regler om, at annoncering om tvangsauktioner skal ske i lokale, trykte medier. Ændringerne rummer flere fordele.
4 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 4 MAJ 2014 De digitale annonceplatforme har en større rækkevidde, og henvender sig til et større publikum end de trykte annoncemedier. Dermed bedres chancen for at skabe interesse for en ejendom forud for tvangsauktionen, og således også muligheden for at opnå et gunstigt salgsresultat i form af salg til en liebhaver og i bedste fald i til en højere budsum. Til glæde for både den, der har penge til gode (ofte realkredit - instituttet) og for låntager, der får afviklet mere af sin gæld jo højere auktionsbuddet kommer op. For den boligejer, der må se sin ejendom afhændet gennem tvangsauktion, er der udsigt til en yderligere gevinst med de nye regler. Det er nemlig langt billigere at annoncere på nettets udbudsportaler end i de lokale dagblade, hvor annonceringen kan løbe op i 10-15.000 kr. og undertiden i mere. Disse omkostninger kan spares, og det kommer i sidste ende låntager til gode, da de penge, der spares på auktionsomkostninger tilsvarende reducerer den restgæld, som påhviler låntager efter auktionens afslutning. Det er altså den i forvejen trængte låntager, der opnår besparelsen på de ændrede annonceregler. Omlægningsmuligheder for 80 mia. Danske boligejere er vakse til at omlægge deres realkreditlån, når muligheden byder sig. Men mange går glip af en besparelse. I den danske realkreditmodel er der en direkte forbindelse mellem boligejernes lån og obligationsmarkedet. Det giver nogle muligheder for omlægning, som ikke findes i andre lande. Dem benytter danskerne sig af i stor stil, men ikke alle og derfor går nogle boligejere glip af en besparelse. Samlet set har låntagerne ved hver termin i de senere år skilt sig af med omkring ti pct. af den udestående mængde af lån med nominel rente på 5 pct. eller derover, men der er en vis tilbøjelighed til, at hastigheden går ned, efterhånden som der er færre og færre tilbage. Netop nu er der lån for op til 80 mia. kr., som med fordel kan omlægges.
5 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 4 MAJ 2014 Der kan være flere grunde til at man beholder et lån, selv om de fleste andre konverterer. Måske er lånet lille, så det ikke kan betale sig. Måske skal man snart sælge boligen. Men det kan også være fordi man ikke er opmærksom på mulighederne eller fordi man tror det er dyrt og besværligt eller på anden måde en dårlig idé, siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen.. Fx tror nogle, at man er nødt til at forlænge tilbagebetalingsperioden, så de ikke kan komme af med gælden lige så hurtigt. Men det passer naturligvis ikke. Det er ærgerligt at gå glip af en besparelse fordi man ikke kender til mulighederne. Det er jo en besparelse, man kan få uden at gå på kompromis med sikkerheden. Er man i tvivl om det er relevant for en selv, er det en god idé at tale med sin bank eller med sit realkreditinstitut, forklarer Karsten Beltoft videre. Unikt for Danmark Konverteringsmulighederne gør obligationsmarkedet meget dynamisk, og obligationer skiftes ud hurtigt, selv om de har lang løbetid. En obligation kan det ene år være dominerende på markedet med hundredevis af milliarder udestående. Få år senere kan den samme obligation være på vej til at blive faset ud. Det er unikt for Danmark med sådan et obligationsmarked og med den brede interesse, der for det. Valg af lån er et yndet emne, både over hække og ved middagsselskaber, siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. Hvis tendensen fra tidligere holder stik, vil også de kommende terminer byde på konverteringerne væk fra 5 pct. obligationerne. Forventeligt med 5-10 mia. kr. pr. termin, mener Karsten Beltoft: For tiden er det dominerende segment på markedet 3 ½ pct. og 4 pct. Obligationer med 5 pct. i nominel rente eller højere, er hastigt på vej ud. De syner ikke af meget i det store billede, men der udestår alligevel lån og obligationer for i alt 80 mia. kr. Af 6 og 7 pct. lånene er der kun en smule tilbage, de blev udfaset for ca. 5 år siden, siger Karsten Beltoft.
6 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 4 MAJ 2014 Udgiver: Realkreditforeningen Redaktion: Flemming Dengsø Nielsen Trineke Borch Jacobsen Martin Kjeldsen-Kragh Ansvarshavende redaktør: Karsten Beltoft kab@realkreditforeningen.dk tlf. 33 70 11 11 www.realkreditforeningen.dk