EF Philip Smidth 03/2014 TILSTANDSRAPPORT OG VEDLIGEHOLDELSESPLAN 35 43 10 10 pjp@pjp.dk www.pjp.dk PETER JAHN & PARTNERE A/S HJALMAR BRANTINGS PLADS 6 2100 KØBENHAVN Ø
PETER JAHN & PARTNERE A/S INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE EF PHILLP SMIDTH SAGNR. 11.3233.40 Formål og læsevejledning Denne tilstandsrapport med tilhørende vedligeholdelsesplan har til formål at sikre det fornødne overblik, som skaber den rationelle planlægning af ejendommens fremtidige vedligeholdelsesarbejder. Rapporten er opbygget således, at du præsenteres for konklusion af tilstanden på ejendommen, muligheder for ejendommen, en økonomisk prognose (med udgangspunkt i 10-års vedligeholdelsesplanen), ejendomsoplysninger, forklaring af byggesagens udgifter og en bygningsdelsbeskrivelse. Den økonomiske prognose tager udgangspunkt i prioriteringerne som angivet i den 10-årige vedligeholdelsesplan. Vedligeholdelsesplanen anbefales ajourført ca. hvert 3.-5. år, for at sikre det rette overblik over den kommende vedligeholdelse. Rapporten er udarbejdet med det formål at belyse hvilke arbejder, der er foreningsrelaterede og skal vedligeholdes af EF Philip Smidth. Der er generelt ikke foretaget vurdering af de vedligeholdelsesarbejder, der påhviler den enkelte beboer eller lejer af erhvervslejemålene. De vedligeholdelsesarbejder, som typisk påhviler den enkelte beboer eller lejer, er de indvendige forhold, herunder vedligeholdelse af gulve, lofter, vægge, den indvendige side af vinduerne, elinstallationer, køkken og bad/toilet. Af de indvendige forhold, som typisk varetages af foreningen, er brugsvandinstallationen, varmeanlægget samt faldstammer. Da ejerforeningen består af flere bygninger, herunder hovedhus, baghus og 2 små baggårdshuse, er rapporten opdelt herefter. Dette er for at danne et klart overblik over foreningens kommende vedligeholdelsesarbejder på de forskellige bygninger. Indholdsfortegnelse Formål og læsevejledning... 2 Konklusion... 3 Kortfattet beskrivelse af ejendommen... 4 Bæredygtigt byggeri... 5 Økonomisk prognose... 7 Byggesagens udgifter... 8 BBR oplysninger og forsikringsforhold... 9 Bygningsdelsbeskrivelse... 10 Der er som bilag vedlagt en 10-års vedligeholdelsesplan. God læselyst, Peter Jahn & Partnere A/S Martin Nielsen og Maria Luise Hviid Meile side 2
PETER JAHN & PARTNERE A/S INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE EF PHILLP SMIDTH SAGNR. 11.3233.40 Konklusion Generelt må ejendommen betegnes som værende i god stand, hvad angår dens primære bygningsdele, dvs. bærende fundamenter, ydervægge, murede skillerum, etageadskillelser, trapper og bærende elementer i tagkonstruktionen m.v. Der ses dog nogle fugtproblemer i portrum og kælder under Hospitalsvej. Hvad angår de sekundære bygningsdele er standen noget mere svingende. Tagbeklædningen på hovedejendommen og beboelsesejendommen placeret i gården med tilhørende inddækninger er i god stand. Men hvad angår de små baggårdshuse er tagene i noget mere svingende stand. Vinduerne mod gård- og gadesiden er i svingende stand. Vinduer fra 1. sal og op fremstår generelt i rimelig god stand, men der ses dog begyndende nedbrydning af malingslaget. Hvad angår vinduer i stueniveau, fremsår disse i dårlig stand, da vinduerne ses med større nedbrydninger i både malingslag, såvel som nedbrydninger i kant og fals. Hvad angår overflader, er hovedtrapper generelt i middel stand, da der ses afskalninger af pudslag på vægge og lofter, og da trapperne er præget af slidtage. Køkkentrapper er i middel stand, overflader er præget at slidtage. De tekniske installationer er rimeligt godt vedligeholdte og fungerer tilfredsstillende. Som helhed kan det konkluderes, at ejendommens stand og funktion er tilfredsstillende, når man tager dens alder, den tids byggeskik og materialevalg i betragtning. For at bevare denne standard, bør der dog snarest iværksættes følgende arbejder: Istandsættelse af bærejern i kælder Vedligeholdelse/udskiftning af vinduer Udskiftning af tag på småbygninger Udskiftning af faldstammer Istandsættelse af hovedtrapper og bitrapper Forudsætninger I forbindelse med besigtigelse af ejendommen har der ikke været tilgængelighed til samtlige bygningskonstruktioner, ligesom der kun er besigtiget et udvalg af lejligheder. Kloakken er besigtiget fra overfladebrønde og det anbefales, at der foretages en kloak tv-inspektion for at afklare den eksakte stand og vedligeholdelsesbehovet af kloakken. Fugt er målt med fugtmåler til træværk og murværk. Fugtmålinger er indikativer. Ejendommen er besigtiget i oktober 2013. Vejrlig har ikke været ud over det sædvanelige i perioden op til besigtigelsen af ejedommen. side 3
PETER JAHN & PARTNERE A/S INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE EF PHILLP SMIDTH SAGNR. 11.3233.40 Kortfattet beskrivelse af ejendommen Ejendommen er beliggende på hjørnet Smallegade og Hospitalsvej i Frederiksberg Kommune. Ejendommen ejes af EF Philip Smidth og administreres af Sven Westergaards Ejendomsadministration A/S. Ejendommen er opført som en hjørneejendom, og ejendommen er beliggende i karréen, der afgrænses af gaderne Smallegade, Hospitalsvej og Howitzvej. Ejendommen omfatter hovedhus, baghus og 2 små baggårdshuse. Hovedhus Hovedhuset omfatter 3 opgange med hver 5 etager samt kælder og loft. Taget er udnyttet til boliger. De 5 normaletager anvendes til beboelseslejemål og erhvervslejemål. Lejlighederne varierer i størrelse. Alle lejlighederne indeholder køkken og toilet/badeværelse. Gadefacaden er opført i blank murværk med en pudset underfacade. Taget på hovedhuset er et Københavnertag med tagpap på den flade del og eternitskiffer på den skrå del. Vinduerne mod gadeside og gårdside fra 1. sal og op er nyere trævinduer med termoruder. Vinduer i trappeopgange er alle ældre trævinduer med enkelt lags glas. Baghus Baghuset omfatter 1 opgang med 2 etager og beboelse i tag. Facaderne er opført i murværk, der fremstår berappet. Taget er opført som Københavnertag med tagpap på den flade del og eternitskiffer på den skrå del. Vinduer er alle ældre trævinduer på nær vinduer i tag. Baggårdshuse Baggårdshusene omfatter begge 1 normaletage. Bygningerne er opført i murværk og fremstår pudsede. Tagene er udført som flade tage med tagpap. Vinduer er alle ældre trævinduer. Hvad siger myndighederne? Ifølge oplysninger fra BBR-ejermeddelelsen er der ingen verserende sager vedrørende bygningsmangler, ombygningssager eller lignende. Ifølge oplysninger fra www.kulturarv.dk er ejendommen tildelt bevaringsværdien 4, hvilket er en middel til høj bevaringsværdi. Der er indlagt fjernvarme i ejendommen, som via varmecentralen forsyner lejlighedernes radiatoranlæg samt producerer varmt brugsvand. Der er adgang til gård via portgennemgang fra Hospitalsvej. Gårdbelægningen er udført i betonfliser og græs. side 4
PETER JAHN & PARTNERE A/S INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE EF PHILLP SMIDTH SAGNR. 11.3233.40 Bæredygtigt byggeri Nedenstående er til foreningens orientering og inspiration Generelt: Energibesparende tiltag Den generelle holdning i Danmark peger i retning af, at vi skal beskytte naturen og minimere vores forbrug og mindske forbruget af fossile brændstoffer og drikkevand. Der sker i øjeblikket rigtigt meget indenfor bæredygtig renovering af bygninger og ressourcebesparende foranstaltninger. Udarbejdelse af et energimærke er et godt skridt på vejen til at danne sig et overblik over, hvor det bedst kan betale sig at sætte ind og igangsætte forbedringer. Her er kort oplistet nogle af de tiltag, der gøres meget ved i øjeblikket. Listen er ment som inspiration: Mindre varmeforbrug Solfangere: Kan dække op mod 60-70 % af en families varmtvandsforbrug. Solfangere koster 3.000-6.000 kr./m 2 solfanger installeret. Mindre vandforbrug Vandhaner: En dryppende vandhane kan koste over 1.000 kr. i vand om året. Toiletter: Et toilet der løber, så man næsten ikke kan se det, kan nemt bruge for ca. 4.000 kr. i vand ekstra om året. Energiproduktion Solceller: Ved opsætning af solceller kan man ved en investering på ca. kr. 300.000 producere 14.000 kwh om året og få opsat 60 solcellepaneler på taget. Ved et her og nu forbrug på 40 % bliver tilbagebetalingstiden 14 år. Links om energibesparelse m.v. Vi kan anbefale følgende links, hvis I vil vide mere om mulighederne. I er naturligvis altid velkomne til at kontakte os, vi kan hjælpe med at forme og konkretisere jeres tanker om fremtidssikring af jeres ejendom www.hofor.dk www.elsparefonden.dk www.femsek.dk www.ens.dk www.energiforskning.dk www.kk.dk/borger/miljo www.energitjenesten.dk www.goenergi.dk www.groenbolig.dk Mindsk elforbrug Hvidevarer: Ved udskiftning af hårde hvidevarer til energiklasse A++ bruges halvt så meget energi til den nye hvidevare ift. hvidevarer der er 10 år eller ældre. side 5
PETER JAHN & PARTNERE A/S INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE EF PHILLP SMIDTH SAGNR. 11.3233.40 Belysning: Ved udskiftning af gamle belysningssystemer til nye med LED kan der spares 40-75 % på elforbruget til belysning, med en simpel tilbagebetalingstid på under 4 år. Elsparemuligheder: Styrring af stikkontakter og elforbrug gennem kontrollede timerfunktioner. Sørger for at alt slukkes, når det ikke har været brugt i kort tid. Belysning: Bevægelsessensorer i opgange, vaskerier og kældre kan reducere energiforbruget til belysning med 20-50 %. side 6
Økonomisk prognose Den økonomiske prognose for planlagte vedligeholdelsesarbejder, fra 10-års vedligeholdelsesplanen, fremgår af tabellen nedenfor. Det ses for jeres ejendom, at der med den planlagte vedligeholdelse foreligger en væsentlig økonomisk udgift ca. år 2014, 2016 og 2019. Ejendommen anbefales som minimum at afsætte ca. kr. 185.000 pr. år til almindelig vedligeholdelse. Beløbet er afsat under forudsætning af, at de i vedligeholdelsesplanen forslåede arbejder gennemføres. side 7
Byggesagens udgifter I forbindelse med gennemførelse af renoverings- eller bygningsforbedrende arbejder er der ud over håndværkeromkostningerne en række nødvendige øvrige udgifter. Alle priserne i tilstandsrapporten er anført som håndværkspriser ekskl. moms. Således skal der tillægges ca. 10 % til uforudseelige udgifter, 12-15 % til byggeteknisk rådgivning samt 25 % til moms. Udgifter til administrative omkostninger (såsom finansiering, forsikring, administrator, advokat m.v.) tillægges efterfølgende af advokat/administrator. Hvad dækker byggeteknisk rådgivning? - Drøftelse og fastlæggelse af foreningens ønsker og behov. - Udarbejdelse af forprojekt. - Udarbejdelse af hovedprojekt, inkl. udbudsmateriale. - Indhentning af underhåndsbud. - Vurdering af tilbud. - Byggestyring og koordinering af entreprenører. - Tilsyn med arbejdets udførelse. - Afholdelse af byggemøder. - Byggeregnskab, attestering af fakturaer m.v. - Afslutning og mangelgennemgang. - Diverse forhandlinger med myndigheder. - Sikring af at bygherres arbejdssikkerhedsforpligtigelser opfyldes. Rådgivning vil beløbe sig til ca. 12-15 % af de samlede håndværkerudgifter, dog afhængig af arbejdernes omfang og karakter. Til tegningstryk, reproduktion af beskrivelser, byggemødereferater, fotos m.v. anslås en post på typisk ca. kr. 5-15.000 afhængig af omfang, udformning, art af arbejder, der skal udbydes m.v. Hvordan regnes det hele med? Foreningen skal tidligt i processen kontakte tekniker og administrator. Teknikeren kan, ud fra foreningens ønsker og behov, fastlægge budgettal for de håndværksmæssige omkostninger, et anbefalet beløb til uforudseelige omkostninger og et afsat beløb til byggeteknisk rådgivning. Administrator viderebearbejder teknikerbudgettet og sørger for at foretage beregning af låneomkostninger, forsikringsomkostning, byggetilladelser og byggesagsadministration samt eventuel advokatbistand, som er nødvendig for sagens gennemførelse. Administrator foretager typisk også en konsekvensberegning for huslejen på månedsbasis. Det færdige budgettet benyttes som grundlag for vedtagelse af projektet ved en besluttende generalforsamling. side 8
BBR oplysninger og forsikringsforhold Oplysninger iht. BBR-ejermeddelelse jf. oplysninger fra www.boligejer.dk d. 4/12 2013 - Opførelsestidspunkt 1898 - Ejendomsnummer 113374 - Matrikelnummer 41b - Bebygget areal for bygningen 628 m 2 - Samlet boligareal 2741 m 2 - Antal beboelseslejligheder 30 stk. - Samlet erhvervsareal 729 m 2 - Antal erhvervslejemål 9 stk. BBR-oplysningerne kan løbende ændres. Der henvises derfor til www.boligejer.dk, hvor dagsaktuel BBRejermeddelelse kan fremskaffes. Hvad er forsikret? Ejendommen ses at være forsikret hos Købstædernes Forsikring. Iht. den udleverede police fremgår det, at ejendommen er dækket for: - Bygningsbrand - Bygningsskade - Svampeskader - Rørskader - Udvidet rørskader - Glas og sanitet - Bestyrelsesansvarsforsikring Det bemærkes, at Peter Jahn & Partnere A/S ikke yder forsikringsrådgivning. Foreningen henvises til daglig administrator eller assurandør. side 9
Bygningsdelsbeskrivelse I efterfølgende gennemgås ejendommens væsentligste bygningsdele med hensyn til teknisk beskrivelse af bygningsdelen, tilstandsvurdering og vurdering af restlevetid, overordnet vurdering af bygningsdelen som helhed og anbefalede foranstaltninger. Karakterskala - Karakter: 1, 2 og 3: gives, når bygningsdelen er i god stand, og der ikke kræves egentlige vedligeholdelses- eller istandsættelsesarbejder. - Karakter: 4, 5 og 6: gives, hvor bygningsdelen er i middel stand (lettere nedbrudt), og almindelig vedligeholdelse eller istandsættelse er nødvendig for at hindre yderligere forfald og for at vedligeholde til acceptabel stand. - Karakter: 7, 8 og 9: gives, hvor bygningsdele er i en dårlig stand (nedbrudt), bygningsdelen er i en sådan forfatning, at egentlige udskiftninger eller store istandsættelser er nødvendige. Foranstaltninger I skemaet nævnes kortfattet, hvilke foranstaltninger, der foreslås udført på de enkelte bygningsdele. I visse tilfælde foreslås alternative foranstaltninger. De foreslåede foranstaltninger er prioriteret med A, B og C. Prioritet A er de meget nødvendige arbejder, som skal udføres for at forhindre forfald og/eller dyre følgeskader. Prioritet B er de almindelige vedligeholdelsesarbejder, som skal udføres for at opretholde bygningens stand. Prioritet C gives til de arbejder, der er mindre nødvendige for ejendommens stand og som er mere af kosmetiske art eller som er nice to have. Indholdsfortegnelse 01 Tag... 11 02 Kælder og fundament... 15 03 Facader og sokkel... 17 04 Vinduer... 20 05 Udvendige døre... 23 06 Trapperum... 24 07 Port og gennemgange... 27 08 Etageadskillelser... 28 09 Wc/bad... 29 10 Køkken... 30 11 Varmeforsyning... 31 12 Afløb... 33 13 Kloak... 35 14 Vandinstallation... 36 15 Gasinstallation... 38 16 Ventilation... 39 17 El/svagstrøm... 40 18 Øvrige bygningsdele... 42 19 Private friarealer... 43 De foreslåede foranstaltninger prissættes overslagsmæssigt. Priserne er udregnet i ultimo 2013 priser ekskl. moms og er baseret på udførelse af fagmæssigt uddannede håndværkere. Enkelte arbejder kan eventuelt udføres af beboerne selv til en væsentligt lavere udgift. Tidspunkt anføres for, hvornår man teknisk set bør udføre den foreslåede foranstaltning. side 10
01 Tag Beskrivelse Hovedhus Taget er opført som et Københavnertag. Der er beboelse i tag. Den bærende tagkonstruktion er udført med spær, bjælker m.v., som er belagt med den nyere tagbeklædning af eternitskifer på den skrå del af taget og tagpap på den flade del af taget. Der er etableret kviste mod gadeside og gårdside beklædt på flunker med zink og med inddækninger mod tagbeklædning af zink. Kvisttage er udført i tagpap. Tagvinduer er udført som nyere ovenlysvinduer. Baghus Taget er opført som et Københavnertag. Der er beboelse i tag. Den bærende tagkonstruktion er udført med spær, bjælker m.v., som er belagt med den nyere tagbeklædning af eternitskifer på den skrå del af taget og tagpap på den flade del af taget. Tagvinduer er udført som nyere ovenlysvinduer. Nyere eternitskiffertag med zinkinddækninger Små baggårdshuse Tagene er udført som flade tage. Fladt tag er udført med brædder pålagt tagpap. Skotrender, inddækninger og taghætter er udført i zink. Skorsten er opmuret og med overflader af blankt murværk. Generelt Skotrender, inddækninger og taghætter er udført i tagpap og zink. Brandkamme er opmuret ca. 30-40 cm over tagflade afsluttet med afdækningstegl. Overflader på brandkamme fremstår i berappet murværk og inddækninger af zink. Tagrender og tagnedløb er udført i plast. Nyere eternitskiffertag med zinkinddækninger side 11
Tilstandsvurdering X/Y Z God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) (Hovedhus (X), baghus (Y), små baghuse (Z)). Hovedhus Tag på hovedhus fremstår i rimelig god stand. Tagrender og nedløb mod gård, ses med enkelte utætheder. Baghus Tag på baghus fremstår i rimelig god stand. Små baggårdshuse Hvad angår de 2 små baghuse er standen mere svingende. Tagene fremstår mosbegroet, og der ses startende nedbrydning af taget, herunder nedbrydning af tagpap og inddækninger, herunder inddækninger omkring skorsten. Nyere eternitskiffertag, Hovedbygning Anbefalede foranstaltninger Generelt Vi anbefaler, at tage mod gård og gade ved øvrige stilladskrævende arbejder gennemgår en let gennemgang af flader og inddækninger samt oprensning af tagrender. Tagrender bør oprensning ske ca. hvert 5.-7. år. Dette skal føres over foreningens løbende vedligeholdelse. Små baggårdshuse, samt gårdhus Nyere eternitskiffertag, Baghus Tagpappen på de små baghuse og gårdhuset fremstår i dårlig stand tjenelig til udskiftning. Vi anbefaler derfor en udskiftning af tagpap og nye inddækninger m.v. side 12
Bæredygtige tiltag Som et alternativ efterspurgte foreningen mulighederne ved etablering af grønne tage. Et grønt tag er vedligeholdelsesfrit og kan benyttes på alle tage med en hældning under 25. Derudover skåner et grønt tag kloakken, da det benyttes som opsamling af regnvand og beskytter også tagpappen mod UV-stråling. Ældre mosbegroet paptag Ældre paptag side 13
Fladt tag med nyere hætter på ventilation og udluftninger Fladt tag belagt med tagpap. Brandkam mod nabobygning side 14
02 Kælder og fundament Beskrivelse Adgang til kælderen under hovedhus sker via bitrapper og 2 separate kældernedgange fra gård. Kælderen udnyttes til pulterrum. Ved gennemgang af kælderen kunne vi konstatere, at fundamenter, kælderydervægge, hovedskillerum og diverse bærende tværvægge er opført i massivt murværk, som formodes at være ført til fundament af massivt murværk. Lofterne fremstår pudsede. Kældergulve er udført i beton, der sandsynligvis er udlagt direkte på jorden. Der er enkelte gulvafløb i kældergulvet. Tilstandsvurdering God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Kælderen fremstår generelt, når dens anvendelse tages i betragtning, i middel stand til dårlig stand. X Pudsafskalling, kælderloft Bærejern i lofter ses flere steder med rust, og lofter i kælder ses ligeledes flere steder med afskallinger i pudslag. Kældervægge ses gennemgående med forvitrede fuger. Kældernedgange fra gård fremstår i dårlig stand med afskallinger i pudslag og sætningsrevner. Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at bærejern eftergås, renses og rustbeskyttes, og efterfølgende bør lofter lukkes med puds. Forvitrede fuger i kældervægge bør udbedres, herunder en gennemgående omfugning af kældervægge. Endvidere anbefaler vi, at der etableres naturlig ventilation i kælderen under Hospitalsvej med aftræk både mod Blotlagte bærejern, kælderloft gård og gade. side 15
Kældernedgange fra gård til kælder anbefales udbedret, herunder ved ilæggelse af armeringsjern og genoppudsning af kældervægge. For opnåelse af et bedre klima i kælderen og en reduktion i luftfugtigheden anbefales det at skære top og bund af trædøre ind til kælderrummene. Herudover skal opbevarede materialer i kælder placeres i en afstand på minimum 20cm fra kælderydervæggene. Forvitrede fuger i kælder Nedgang til kælder, sætningsrevner og pudsafskallinger side 16
03 Facader og sokkel Beskrivelse Hovedhus Gadefacaden er udført i murværk med overfacade i blank mur i gule sten. Underfacaden fremstår med pudsede overflader, som efterfølgende er malerbehandlet. Der ses murede og pudsede gesimsbånd under vinduerne, som samtidig gør det ud for sålbænke. På gadefacaden findes der karnapper på henholdsvis 2. og 3. sal. Disse fremstår med pudsede og malerbehandlede overflader. Gårdfacaden er udført i murværk med overfacade i blank mur. Underfacade står i pudset murværk. Der ses murede og pudsede gesimsbånd mellem stue og 1. sal, som udgør sålbænk for vinduespartierne på 1. sal. Øvrige sålbænke er udført i skiffer. Størstedelen af lejlighederne på 1.-4. sal mod gård er udstyret med altan mod gård. Altanerne er nyere og opført som stålaltaner. Gadefacade, Smallegade/Hospitalsvej Baghus Facader er udført i pudset og malerbehandlet murværk. Gesimsbånd mellem stue og 1. sal er som øvrig facade, pudset og malerbehandlet murværk. Gesimsbånd udgør sålbænk for vinduespartier på 1. sal. Sålbænke i stueetagen er udført i skiffer. Baghuset er udstyret med frie gavle, som fremstår som de øvrige facader i pudset og malerbehandlet murværk. Små baggårdshuse Facader er opført i pudset og malerbehandlet murværk. Sålbænke er udført i skiffer. Revner i gesimsbånd mod gade side 17
Overordnet vurdering Y X Z God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Hovedbygning (X), baghus (Y), små baggårdshuse (Z) Hovedhus Facaden mod gadeside vurderes at være i rimelig god stand. Dog ses der enkelte revnedannelser i facaden og flere revner på gesimsbånd og øvrige bånd. Gårdfacaden vurderes i middel stand, da der ses flere sætningsrevner i gårdfacaden og udvaskede fuger, især på 3. og 4. sal. Skiffersålbænke fremstår generelt i rimelig god stand, dog med enkelte afskallinger og indhak i forkanter. Gesimsbånd mellem stue og 1. sal fremstår med en del revnedannelser. Gårdfacade med nyere altaner Underfacade mod gård er i dårlig stand, da underfacaden ses med store pudsafskallinger og revner. Altaner mod gård er nyere og fremstår i god stand. Baghus Baghuset ses istandsat indenfor nyere tid, derfor ses facader i god stand. Små baggårdshuse De små baggårdshuse ses i dårlig stand. Facaderne ses med en del revner og pudsafskallinger. Sætningsrevner og udvaskede fuger i blankt murværk side 18
Anbefalede foranstaltninger Hovedhus Vi anbefaler, at gadefacade gennemgår en eftergang, herunder eftergang og udbedring af sætningsrevner, mindre og revner i gesimser m.v. På grund af ejendommen flotte udsmykninger på gadefacade stilles der større krav til facadens vedligeholdelse. Endvidere bør gårdfacaden eftergås, og revner udbedres. Overfacaden hedvandsafrenses, udbedring af sætningsrevner ved ilæggelse af armeringsjern, samt udbedring af udvaskede fuger og mindre revner. Underfacaden mod gården bør gennemgå en mere omfattende istandsættelse, herunder vådsandblæsning af pudset murværk, udbedring af revner med armeringsjern, genoppudsning af underfacade, etablering af sokkel og efterfølgende malerbehandling af sokkel og underfacade med diffusionsåben maling. Sætningsrevner i murværk Små baggårdshuse Facaderne bør gennemgå en mere omfattende istandsættelse, herunder vådsandblæsning af pudset murværk, udbedring af revner med armeringsjern, genoprustning af underfacade, etablering af sokkel og efterfølgende malerbehandling af sokkel og underfacade med diffusionsåben maling. Alternativt kan facaderne gennemgå en lettere istandsættelse ved blot udbedring af pudsafskallinger og revner, herunder ilæggelse af armeringsjern. Nedbrydning af sokkel, pudsafskallinger side 19
04 Vinduer Beskrivelse Hovedhus Samtlige vinduer i stueetagen, herunder vinduer mod gård og gade, er udført i træ. Enkelte vinduespartier ses lakeret, øvrige vinduespartier er malerbehandlet. Vinduer er ældre trævinduer. Vinduerne er af træ både indvendigt og udvendigt. Vinduer mod lejligheder, herunder vinduer mod gård og gade, fra 1. sal til tag er nyere vinduer udført i træ med alu-bundglaslister. Vinduerne fremstår malerbehandlet. Vinduerne er i træ både indvendigt og udvendigt. Vinduer i trappeopgange, herunder vinduer i hoved- og bitrapper er ældre trævinduer med enkeltglas, vinduerne er lakeret mod gade og malerbehandlet mod gård. Baghus Samtlige vinduer og altandøre er udført i træ, som er malet. Vinduer er ældre trævinduer, formentlig fra ejendommens opførsel. Altandøre er nyere døre, etableret samtidigt med etablering af altaner. Vindue mod gade, beboelse Små baggårdshuse Samtlige vinduer er udført i træ, som er malet. Vinduer er ældre trævinduer, formentlig fra ejendommens opførsel. Overordnet vurdering Y X Z God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Hovedbygning (X), baghus (Y), små baggårdshuse (Z) Nedbrydning, kant og fals, vindue mod beboelse side 20
Hovedhus Vinduerne er mod gadeside og vinduerne mod gårdsiden er i middel stand for hvad angår vinduer fra 1. sals niveau til tag. Vinduerne mod gård og gade ses dog med startende nedbrydning af kant, fals, nedbrydning af bundkarmlister. Vinduerne ses endvidere med afskallinger i malingslag. Vinduer og vinduer mod erhverv i stueniveau er i dårlig stand, da der her ses tydelig nedbrydning af kant, fals, nedbrydning af bundkarmlister mv. Vinduer i trapperum, herunder vinduer i hovedtrapper og bitrapper er i middel til dårlig stand. Vinduerne ses med startende nedbrydning af kant og fals. Baghus Vinduerne er i middel stand. Vindue i bitrappe, hovedbygning Små baggårdshuse Vinduer i de små baggårdsbuse er i samme stand som vinduer mod erhverv i stueniveau. Vinduerne ses i dårlig stand, da der her ses tydelig nedbrydning af kant, fals, nedbrydning af bundkarmlister m.v. Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler en gennemgående istandsættelse af vinduerne i ejerforeningen. Vinduer i stueniveau, herunder vinduer i hovedbygning og de små baghuse er i så dårlig stand, at vi anbefaler en udskiftning af vinduerne. Dvs. en udskiftning af de gamle termoruder med nye lavenergivinduer. Endvidere anbefaler vi, at vinduer skiftes til vinduer i træ/aluminium for mindst mulig vedligeholdelse. Vinduer i baghus mod beboelse og trappeopgang Vinduer i hovedbygning og baghus, herunder vinduer mod beboelse og vinduer i trappeopgange bør gennemgå en snedker- og malermæssig eftergang. side 21
Der bør herefter afsættes et beløb til snedker- og malermæssig vedligeholdelse med et interval på ca. 7 år. Dette bør føres over foreningens løbende vedligeholdelse. Vindue i stueniveau mod erhverv side 22
05 Udvendige døre Beskrivelse Gadedørene er nyere 2-fløjede trædøre med glasfelter i klart glas, forsynet med lås og dørpumpe. Hoveddør til baghus er en ældre trædør. Indgangsdørene fra gården til bitrapperne og til de små baggårdshuse er de oprindelige trædøre med lås. Overordnet vurdering X Y Z God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Hoveddøre (X), dør til baghus (Y), døre til bitrapper og små baggårdshuse (Z) Gadedørene er nyere døre, der fremstår i god stand. Dør til bitrappe Dør til baghus er i middel stand med afskallinger i malingslag. Hvad angår standen af døre til bitrapper og døre til de små baggårdshuse er standen en anden. Dørene er i dårlig stand og ses med nedbrydninger og afskalninger af malingslag m.v. Endvidere gaber dørene flere steder. Dette er ikke hensigtsmæssig ift. indtrængning af vand ved regnbyger eller indtrængning af skadedyr. Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler at udskifte døre til bitrapper og til de små baggårdshuse til nye døre i træ. Endvidere bør hoveddøre, til hovedtrappeopgange og baghus gennemgå en let snedker- og malermæssigbehandling. Der bør herefter afsættes et beløb til snedker- og malermæssig vedligeholdelse med et interval på ca. 7 år. Dette bør føres over foreningens løbende vedligeholdelse. Dør til bitrappe side 23
06 Trapperum Beskrivelse Alle hovedtrapper er udført i træ med pudsede og malede undersider. Trin og reposer er belagt med linoleum. Håndlister er udført i lakeret træ og balustre er i træ og fremstår malerbehandlet. Væggene er pudsede murstensvægge, som er malet og adskilt med en lille profilliste i træ mellem over- og undervæg. Foreningen oplyser, at alle elinstallationer i hovedopgange er trukket i de gamle stofledninger. Entrédørene er udført som massive træfyldningsdøre med glaspartier. Samtlige bitrapper er udført i træ med pudsede undersider. Trinene er i lakeret træ og balustre fremstår ligeledes i træ, men malerbehandlet. Væggene er pudsede murstensvægge, som er malet. Fra bitrapperne er der adgang til kælder. Overordnet vurdering Hovedtrappeopgang, sætningsrevner X/Y God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Hovedtrapper fremstår generelt i middel til dårlig stand (X). Bitrapper fremstår generelt i mindre god stand (Y). Hovedtrapperne fremstår generelt nedslidte og kan karakteriseres som i middel til dårlig stand. Hovedtrappeopgangene fremstår med en del maler- og pudsafskallinger, samt revner i vægge. Bitrapperne fremstår i dårlig stand med en del sætningsrevner og gennemgående afskallinger af malingslag og puds. Endvidere ses en del trin præget af slidtage. Hovedtrappeopgang side 24
Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at hovedtrapper totalistandsættes, herunder udbedring af revner, opsætning af nyt filt, malerbehandling af alle overflader, vægge og lofter, samt en snedker- og malermæssig eftergang af trappe og hoveddøre til alle lejligheder, inkl. etablering af ny linoleum på trapper og reposer. Endvidere bør alt el i hovedopgangene rilles ind i væggene. Alternativt anbefaler vi foreningen, at hovedtrapperum gennemgår en let istandsættelse, herunder udbedring af sætningsrevner, samt en let snedker- og malermæssig istandsættelse af trapperum og trappe. Endvidere bør der afsættes et beløb til udbedring af linoleum på trin. Vi anbefaler, at bitrapperne gennemgår en let istandsættelse, herunder udbedring af sætningsrevner, en snedker- og malermæssig istandsættelse af trapperum og trappe. Endvidere bør der afsættes et beløb til udbedring af trætrin. Linoleumsbelagte trappetrin Bitrappe side 25
Bitrappe, sætningsrevner Bitrappe, sætningsrevner side 26