AB Stenhuggergården TILSTANDSRAPPORT OG VEDLIGEHOLDELSESPLAN PETER JAHN & PARTNERE A/S HJALMAR BRANTINGS PLADS 6

Transkript

1 AB Stenhuggergården 05/2012 TILSTANDSRAPPORT OG VEDLIGEHOLDELSESPLAN PETER JAHN & PARTNERE A/S HJALMAR BRANTINGS PLADS KØBENHAVN Ø

2 Formål og læsevejledning Denne tilstandsrapport med tilhørende vedligeholdelsesplan har til formål at sikre det fornødne overblik, som skaber den rationelle planlægning af ejendommens fremtidige vedligeholdelsesarbejder. Rapporten er opbygget således, at du præsenteres for konklusion af tilstanden på ejendommen, muligheder for ejendommen, en økonomisk prognose (med udgangspunkt i 10-års vedligeholdelsesplanen), ejendomsoplysninger, forklaring af byggesagens udgifter og en bygningsdelsbeskrivelse. Den økonomiske prognose tager udgangspunkt i prioriteringerne som angivet i den 10-årige vedligeholdelsesplan. Vedligeholdelsesplanen anbefales ajourført ca. hvert år for at sikre det rette overblik over den kommende vedligeholdelse. Rapporten er udarbejdet med det formål at belyse, hvilke arbejder der er foreningsrelaterede og skal vedligeholdes af AB Stenhuggergården. Der er generelt ikke foretaget vurdering af de vedligeholdelsesarbejder, der påhviler den enkelte beboer. De vedligeholdelsesarbejder, som typisk påhviler den enkelte beboer, er de indvendige forhold, herunder vedligeholdelse af gulve, lofter, vægge, den indvendige side af vinduerne, el-installationer, køkken og bad/toilet. Af de indvendige forhold, som typisk varetages af foreningen, er brugsvandinstallationen, varmeanlægget samt faldstammer. Der er som bilag vedlagt en 10-års vedligeholdelsesplan og en ordbog med forklaring af byggetekniske fagudtryk. God læselyst, Peter Jahn & Partnere A/S Jan Furbo Larsen og Jan B. Pedersen Indholdsfortegnelse Formål og læsevejledning... 2 Konklusion... 3 Kortfattet beskrivelse af ejendommen... 4 Fremtidssikring... 5 Støttemuligheder... 7 Økonomisk prognose... 8 Byggesagens udgifter... 9 BBR-oplysninger og forsikringsforhold...10 Bygningsdelsbeskrivelse...11 side 2

3 Konklusion Generelt må ejendommen betegnes som værende i god stand, hvad angår dens primære bygningsdele, dvs. bærende fundamenter, ydervægge, murede skillerum, etageadskillelser, trapper og bærende elementer i tagkonstruktionen m.v. Tagbeklædningen af tagpap med tilhørende inddækninger er i god stand. Facademurværk er løbende vedligeholdt og fremstår for de nederste etager i god stand, mens den øverste del af facader generelt er i mindre god stand. Der ses flere revner i sokkel, og i overgang til terræn ses generelt utæthed. Vinduerne er trævinduer, som generelt fremstår i mindre god stand, idet der ses begyndende nedbrydning af malingslaget samt defekte samlinger på vinduesrammer. Hvad angår overflader, er trappeopgange generelt i god stand. Udvendige trappetrin er revnede og har afskalninger flere steder, primært mod Stenhuggervej. De tekniske installationer (faldstammer, vandforsyning, elinstallationer) er godt vedligeholdt og fungerer tilfredsstillende. Forudsætninger I forbindelse med besigtigelse af ejendommen har der ikke været tilgængelighed til samtlige bygningskonstruktioner, ligesom der kun er besigtiget et udvalg af lejligheder. Som helhed kan det konkluderes, at ejendommens stand og funktion er tilfredsstillende, når man tager dens alder, den tids byggeskik og materialevalg i betragtning. For at bevare denne standard, bør der dog snarest iværksættes følgende arbejder: - Vinduesistandsættelse eller -udskiftning. Kloakken er besigtiget fra overfladebrønde, og det anbefales, at der foretages en kloak tv-inspektion for at afklare den eksakte stand og vedligeholdelsesbehovet af kloakken. Fugt er målt med fugtmåler til træværk og murværk. Fugtmålinger er indikativer. Ejendommen er besigtiget i april side 3

4 Kortfattet beskrivelse af ejendommen Ejendommen er beliggende på Stenhuggervej og Tøndebindervej i Københavns Kommune. Ejendommen ejes af andelsboligforeningen Stenhuggergården og administreres af Grubbe Advokater A/S. Ejendommen er opført som en fritliggende ejendom, der afgrænses af gaderne Stenhuggervej, Oldermandsvej og Tøndebindervej. Ejendommen omfatter 5 opgange med hver 5 etager samt kælder. De 5 normaletager anvendes til 47 beboelseslejemål. Lejlighederne varierer i størrelse, idet de største på 98 m 2 indeholder 4 værelser, og de mindste på 33 m 2 indeholder 1 værelse. Alle lejlighederne indeholder køkken og toilet/bad. Facaderne er opført i mursten, som fremstår i blank mur. Der er etableret altaner ud for lejlighederne mod Stenhuggervej og enkelte mod Tøndebindervej. Hvad siger myndighederne? Ifølge oplysninger fra BBR-ejermeddelelse for ejendommen er der ingen verserende sager vedrørende bygningsmangler, ombygningssager eller lignende. Ifølge oplysninger fra er ejendommen tildelt bevaringsværdien middel (kl.4). Taget er et fladt tag belagt med tagpap. Vinduer og altandøre er trævinduer med termoruder. Der er indlagt fjernvarme i ejendommen, som via varmecentralen forsyner lejlighedernes radiatoranlæg samt producerer varmt brugsvand. Udenomsbelægningerne omkring ejendommen er i asfalt og græs. side 4

5 Fremtidssikring For foreningen er der en række muligheder mht. forbedring af ejendommen. Vi har afklaret overordnede muligheder for fremtidssikring. Energibesparende tiltag Den generelle holdning i Danmark peger i retning af, at vi skal beskytte naturen og minimere vores forbrug og mindske forbruget af fossile brændstoffer og drikkevand. Der sker i øjeblikket rigtigt meget inden for energirigtig renovering af bygninger og ressourcebesparende foranstaltninger. Udarbejdelse af et energimærke er et godt skridt på vejen til at danne sig et overblik over, hvor det bedst kan betale sig at sætte ind og igangsætte forbedringer. Her er kort oplistet nogle af de tiltag, der gøres meget ved i øjeblikket. Listen er ment som inspiration: Mindre varmeforbrug Udskiftning af cirkulationspumpe i varmecentral til ny lavenergipumpe. Udskiftning af gamle utætte og defekte vinduer. Isolering af klimaskærmen (brystninger). Tætning af bygningen, kontrolleret ventilation. Optimeret styring/drift. Isolering af ventiler, pumper, brugsvandstrenge, varmestrenge m.v. Optimering af afkølingen på fjernvarmevandet. Links om energibesparelse m.v. Vi kan anbefale følgende links, hvis I vil vide mere om mulighederne. I er naturligvis altid velkomne til at kontakte os. Vi kan hjælpe med at forme og konkretisere jeres tanker om fremtidssikring af jeres ejendom Mindre vandforbrug Udskiftning af gamle toiletter eller toiletter, der løber, til nye vandbesparende toiletter. Et toilet, der løber, så man næsten ikke kan se det, kan nemt bruge for ca. kr vand ekstra om året. Københavns Energi yder et kontant tilskud på kr pr. lejlighed, når toilettet udskiftes fra et gammelt 1-skylstoilet til et med 2-skyl. Vandmålere nedbringer typisk også vandforbruget med op til ca. 15 %. Københavns Energi yder et kontant tilskud på kr pr. lejlighed til boligforeninger, der beslutter sig for at afmåle deres individuelle side 5

6 vandforbrug. Udskiftning af dryppende vandhaner. En dryppende vandhane kan koste over kr om året. A+ hvidevarer. Energiproduktion Solceller til produktion af strøm. Solfanger til opvarmning af varmt brugsvand eller opvarmning af boligen. Byvindmøller, der kan opstilles på byens tage og producere strøm. Jordvarmeanlæg til opvarmning af varmt brugsvand eller opvarmning af boligen. Mindske el-forbruget Udskiftning af cirkulationspumpe i varmecentral til ny lavenergipumpe. Genbrug og sortering Affaldssortering, komposteringsanlæg mv. Opsamling og brug af regnvand til toiletskyl eller i vaskeri. Københavns Energi yder et kontant tilskud på ca. 50 % af anlægsomkostningerne. side 6

7 Støttemuligheder Vi har afsøgt mulighederne for at opnå støtte til gennemførelse af nødvendige eller ønskede byggeprojekter for jeres ejendom, og generelt må ejendommen betegnes som værende i for god stand til at modtage støtte til vedligeholdelse. Tilskud til vandbesparende foranstaltninger Alle boligforeninger i Københavns Kommune kan søge om tilskud hos Københavns Energi til opsætning af individuelle vandmålere og vandbesparende toiletter. Tilskuddet beløber sig til maksimalt kr pr. lejlighed til henholdsvis målere og toiletter, i alt kr For at få tilskud skal en vandsparerådgiver fra Københavns Energi have vurderet, om vandforbruget i jeres ejendom er så højt, at I kan få tilskud. Links om støttemuligheder Vi kan anbefale følgende links, hvis I vil vide mere om muligheder for støtte. Tilskud til afhjælpning af væsentlige energimæssige mangler I Københavns Kommune kan ejendomme, der har fået udarbejdet en energimærkningsrapport, søge om støtte efter lov om byfornyelse og udvikling af byer, uanset ejendommens opførelsesår og beliggenhed. Støtten ydes til afhjælpning af væsentlige energimæssige mangler, der er anbefalet i ejendommens energimærkningsrapport. Der kan ikke ydes støtte til andre energiforbedrende foranstaltninger, medmindre ejendommen i øvrigt er omfattet af lovens anvendelsesområde. side 7

8 Økonomisk prognose Den økonomiske prognose for planlagte vedligeholdelsesarbejder, fra 10-års vedligeholdelsesplanen, fremgår af tabellen nedenfor. Det ses for jeres ejendom, at der med den planlagte vedligeholdelse foreligger en væsentlig økonomisk udgift ca. år 2015, hvor vinduer udskiftes og facader skal renoveres. Ejendommen anbefales som minimum at afsætte kr. 65/m 2 pr. år, svarende til kr pr. år til almindelig vedligeholdelse. Beløbet er afsat under forudsætning af, at de i vedligeholdelsesplanen forslåede arbejder gennemføres. Økonomisk prognose OMKOSTNING (1000KR.) Moms (25%) Byggeteknisk rådgivning Uforudseelige udgifter Håndværksomkostninger ÅRSTAL side 8

9 Byggesagens udgifter I forbindelse med gennemførelse af renoverings- eller bygningsforbedrende arbejder er der ud over håndværkeromkostningerne en række nødvendige øvrige udgifter. Alle priserne i tilstandsrapporten er anført som håndværkspriser ekskl. moms. Således skal der tillægges ca. 10 % til uforudseelige udgifter, % til byggeteknisk rådgivning, 25 % moms samt administrative omkostninger (såsom finansiering, forsikring, administrator, advokat m.v.). Hvad dækker byggeteknisk rådgivning? - Drøftelse og fastlæggelse af foreningens ønsker og behov. - Udarbejdelse af forprojekt. - Udarbejdelse af hovedprojekt, inkl. udbudsmateriale. - Indhentning af underhåndsbud. - Vurdering af tilbud. - Byggestyring og koordinering af entreprenører. - Tilsyn med arbejdets udførelse. - Afholdelse af byggemøder. - Byggeregnskab, attestering af fakturaer m.v. - Afslutning og mangelgennemgang. - Diverse forhandlinger med myndigheder. - Sikring af at bygherres arbejdssikkerhedsforpligtelser opfyldes. Hvordan regnes det hele med? Foreningen skal tidligt i processen kontakte tekniker og administrator. Teknikeren kan, ud fra foreningens ønsker og behov, fastlægge budgettal for de håndværksmæssige omkostninger, et anbefalet beløb til uforudseelige omkostninger og et afsat beløb til byggeteknisk rådgivning. Rådgivning vil beløbe sig til ca % af de samlede håndværkerudgifter, dog afhængig af arbejdernes omfang og karakter. Til tegningstryk, reproduktion af beskrivelser, byggemødereferater, fotos m.v. anslås en post på typisk ca. kr afhængig af omfang, udformning, art af arbejder, der skal udbydes m.v. Administrator viderebearbejder teknikerbudgettet og sørger for at foretage beregning af låneomkostninger, forsikringsomkostning, byggetilladelser og byggesagsadministration samt eventuel advokatbistand, som er nødvendig for sagens gennemførelse. Administrator foretager typisk også en konsekvensberegning for huslejen på månedsbasis. Det færdige budget benyttes som grundlag for vedtagelse af projektet ved en besluttende generalforsamling. side 9

10 BBR-oplysninger og forsikringsforhold Oplysninger iht. BBR-ejermeddelelse jf. oplysninger fra d. 2/ Opførelsestidspunkt Ejendomsnummer Matrikelnummer 1137 Utterslev - Bebygget areal for bygningen 449 m 2 - Samlet boligareal 2110 m 2 - Antal beboelseslejligheder 47 stk. BBR-oplysningerne kan løbende ændres. Der henvises derfor til hvor dagsaktuel BBRejermeddelelse kan fremskaffes. Hvad er forsikret? Ejendommen ses at være forsikret hos Købstædernes Forsikring. Iht. den udleverede police fremgår det, at ejendommen er dækket for: - bygningsbrand, forsikring mod anden bygningsbeskadigelse, svampe- og insektskade, restværdi, kortslutning, huslejetab, husejeransvar, glas, sanitet, rørskade for skjulte rør, rørskade på stikledninger, nøgler, vasketøj, retshjælp og bestyrelsesansvar. For tilbygninger dækker forsikringen ligeledes for bygningsbrand, forsikring mod anden bygningsbeskadigelse, kortslutning og husejeransvar. Det bemærkes, at Peter Jahn & Partnere A/S ikke yder forsikringsrådgivning. Foreningen henvises til daglig administrator eller assurandør. side 10

11 Bygningsdelsbeskrivelse I efterfølgende gennemgås ejendommens væsentligste bygningsdele med hensyn til teknisk beskrivelse af bygningsdelen, tilstandsvurdering og vurdering af restlevetid, overordnet vurdering af bygningsdelen som helhed og anbefalede foranstaltninger. Karakterskala - Karakter: 1, 2 og 3: gives, når bygningsdelen er i god stand, og der ikke kræves egentlige vedligeholdelses- eller istandsættelsesarbejder. - Karakter: 4, 5 og 6: gives, hvor bygningsdelen er i middel stand (lettere nedbrudt), og almindelig vedligeholdelse eller istandsættelse er nødvendig for at hindre yderligere forfald og for at vedligeholde til acceptabel stand. - Karakter: 7, 8 og 9: gives, hvor bygningsdele er i en dårlig stand (nedbrudt), bygningsdelen er i en sådan forfatning, at egentlige udskiftninger eller store istandsættelser er nødvendige. Foranstaltninger I skemaet nævnes kortfattet, hvilke foranstaltninger der foreslås udført på de enkelte bygningsdele. I visse tilfælde foreslås alternative foranstaltninger. De foreslåede foranstaltninger er prioriteret med A, B og C. Prioritet A er de meget nødvendige arbejder, som skal udføres for at forhindre forfald og/eller dyre følgeskader. Prioritet B er de almindelige vedligeholdelsesarbejder, som skal udføres for at opretholde bygningens stand. Prioritet C gives til de arbejder, der er mindre nødvendige for ejendommens stand, og som er af mere kosmetisk art, eller som er nice to have. Indholdsfortegnelse 01 Tag Kælder og fundament Facader og sokkel Vinduer Udvendige døre Trapperum Port og gennemgange Etageadskillelser Wc/bad Køkken Varmeforsyning Afløb Kloak Vandinstallation Gasinstallation Ventilation El/svagstrøm Øvrige bygningsdele Private friarealer...39 De foreslåede foranstaltninger prissættes overslagsmæssigt. Priserne er udregnet i medio 2012 priser ekskl. moms og er baseret på udførelse af fagmæssigt uddannede håndværkere. Enkelte arbejder kan eventuelt udføres af beboerne selv til en væsentligt lavere udgift. Tidspunkt anføres for, hvornår man teknisk set bør udføre den foreslåede foranstaltning. side 11

12 01 Tag Beskrivelse Taget er opført som et fladt tag. Tagfladen er udført med brædder pålagt tagpap. Den bærende tagkonstruktion er udført med gitterspær. Loftet er ventileret med udluftningshætter ca. midt på taget. Inddækninger og taghætter er udført i zink. Brandkamme er opmuret ca. 30 cm over tagflade afsluttet med afdækningstegl. Overflader på brandkamme fremstår i berappet murværk og med inddækninger af zink. Tagrender og tagnedløb er udført i pvc (plast). Tagrum er isoleret med mineraluldsgranulat. Tagflade over nr. 7-9 Tilstandsvurdering x God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Taget fremstår generelt i god stand. Tagbeklædning, spær og lægter m.v. er generelt i god stand. Inddækninger og murværk på brandkam er istandsatte og fremstår i god stand. Fugtmåling i træværk i tagkonstruktionen viser ca % fugt, hvilket er acceptabelt. Brandkam mellem nr. 7 og nr. 5 side 12

13 Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at foreningen fortsætter den løbende vedligeholdelse af taget samt murværk på brandkam i forbindelse med andre fremtidige stilladsafhængige arbejder. Foranstaltning Omfang arbejder i hovedtræk Prioritet (A/B/C) Omkostning (tkr. ekskl. moms) Eftergang af tag Eftergang af inddækninger, taghætter og murværk på tag B 5 Løst udlagt mineraluld i tagrum side 13

14 02 Kælder og fundament Beskrivelse Adgang til kælderen sker fra trappeopgange samt ad særskilte udvendige kældertrapper. Kælderen udnyttes til pulterrum, cykelrum, vaskeri, tørrerum, varmecentral, viceværtrum. Ved gennemgang af kælderen kunne vi konstatere, at fundamenter, kælderydervægge er opført i beton. Hovedskillerum og diverse bærende tværvægge er opført i massivt murværk. De nederste to skifter i alle murede kældervægge er med spor efter opfugtning. Opfugtningen standses ved det andet skifte, hvor der er indlagt papmembran. Lofter mod stueetage fremstår pudsede. Kældergulve er udført i beton, der sandsynligvis er udlagt direkte på jorden. Der er enkelte gulvafløb i kældergulvet. Pulterrum i kælder Der findes udvendige kældertrapper mod Tøndebindervej. Bund og vanger er støbt i beton. Bunden er forsynet med afløb. Trapperne afsluttes i niveau med asfaltbelægning og med betonopkant på vangerne. Tilstandsvurdering x y God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Kælderen (x) fremstår generelt, når dens anvendelse tages i betragtning, i god stand. Kælderen fremstår på besigtigelsestidspunktet generelt tør. Pulterrumsvægge og -døre er med til at begrænse luftcirkulationen og bevirker dermed til forhøjet luftfugtighed. Fugtmåling i træværk i kælderen viser ca % fugt, hvilket er acceptabelt. Udvendige kældertrapper (y) er mht. vanger og trinflader i god stand. Samlinger i hjørner på trinene og bunde er Udvendig kældertrappe generelt nedbrudte og fremstår i dårlig stand. side 14

15 Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at trinflader og stødtrin samt bunde på de udvendige trapper eftergås og repareres. Det anbefales, at der etableres yderligere udluftning i kælderen, f.eks. ved afkortning af vægge og døre i træ, etablering af udluftning via riste i vinduer eller ved at få renset aftrækskanaler. Foranstaltning Omfang arbejder i hovedtræk Prioritet (A/B/C) Omkostning (tkr. ekskl. moms) Forbedring af ventilation Optimering af luftcirkulation ved afkortning af pulterrumsvægge B 15 Udvendige trapper, renovering Eftergang og reparation af trin og bunde på kældertrapper A 20 side 15

16 03 Facader og sokkel Beskrivelse Facaderne er udført i murværk, som står i blank mur med gule mursten. Vinduesoverliggere ses flere steder at være udskiftet. Overliggere er udført som ståltegl. Sålbænke under vinduer er udført i skifer. På facade flere steder findes altaner, som er afskærmet med pladerækværker. Sokkel omkring hele ejendommen er pudset. Overordnet vurdering y x z God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Øverste del af facade mod Tøndebindervej Den øverste del af facaderne (x) især mod Tøndebindervej vurderes at være i middel til dårlig stand, mens den øvrige del af facaderne (y) er i middel stand. Altaner (z) er i god stand. Overflade på sokkel (z) er nedbrudt enkelte steder, og der ses utæthed i overgang til terræn. Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at facaderne, herunder sålbænke og vinduesoverliggere, eftergås i forbindelse med andre fremtidige stilladsafhængige arbejder, såsom vinduesistandsættelse el. lign. Pudsafskalning ved sokkel side 16

17 Det anbefales ligeledes at omfuge den øverste del af facaden mod Tøndebindevej. På sigt kan det overvejes at foretage en totalomfugning af facademurværk som en tættende og visuel forbedring. Defekter på sokkel bør eftergås og udbedres for at undgå vandindtrængen i konstruktionerne. Foranstaltning Omfang arbejder i hovedtræk Prioritet (A/B/C) Omkostning (tkr. ekskl. moms) Facader, eftergang Eftergang af facader herunder for revner, defekte sålbænke, vinduesoverliggere og mursten B 20 Facader, partiel omfugning Omfugning af øverste del af facade mod Tøndebindervej B 200 Alternativ. Facader, omfugning Omfugning af alt facademurværk C Utæthed mellem sokkel og terræn på hjørnet ved Tøndebindervej Alternativ. Nye altaner Etablering af større stålaltaner (44 stk. ca. 1,0 x 3,5 m), hvor der i dag er altaner på ejendommen. Udvidelsen kræver byggetilladelse fra kommunen C side 17

18 04 Vinduer Beskrivelse Samtlige vinduer og altandøre mod beboelse og opgange er fra Vinduerne er udført i træ, som er malet. Bundglaslister er udført i aluminium. Vinduer inkl. kældervinduer er fordelt på ca. 5 typer, som alle har form som tophængte og sidehængte vinduer med oplukkelige rammer. Altandøre er udadgående. Vinduerne mod kælderen har enkelt lag glas isat med kit. Fugerne omkring er forsynet med en akrylfuge, formodentlig på fugebånd. Overordnet vurdering God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) x Vindue med afskalninger i malingslag mod Stenhuggervej Vinduer mod beboelse og opgange fremstår i middel stand. Vinduer mod kælderen er ligeledes i middel stand. Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at vinduer og altandøre mod beboelse enten istandsættes eller udskiftes. Foreningen har oplyst, at der planlægges udskiftning af vinduer til nye vinduer med udvendige vedligeholdelsesfrie overflader af aluminium (træ/alu). Traditionelle trævinduer skal generelt males udvendigt og i kant og fals ca. hvert 7. år. Begyndende defekt i samling på vinduesramme mod Tøndebindervej side 18

19 Foranstaltning Omfang arbejder i hovedtræk Prioritet (A/B/C) Omkostning (tkr. ekskl. moms) Vinduer og altandøre mod beboelse og opgange, udskiftning Udskiftning af vinduer og altandøre til nye træ/alu vinduer. Træ/aluminiumsvinduer koster ca. 20% mere end tilsvarende trævinduer. B Vinduer mod kælder, udskiftning Udskiftning af vinduer til nye træ/alu vinduer. Træ/aluminiumsvinduer koster ca. 20% mere end tilsvarende trævinduer. B 150 Utæthed mellem ramme og karm på kældervindue side 19

20 05 Udvendige døre Beskrivelse Gadedørene til ejendommens trapperum er 1-fløjede trædøre med faste sidepartier. Døre er forsynet med låse og dørpumper samt tilsluttet til dørtelefonanlæg, som betjenes fra lejlighederne. Indgangsdørene til kælderen er nyere trædøre forsynet med låse og dørpumper. Dørtrin er i aluminium. Overordnet vurdering x y God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) De udvendige døre fremstår generelt i middel stand, for så vidt angår gadedøre (x) og god stand, for så vidt angår døre til kælderen (y). Anbefalede foranstaltninger Opgangsdør ved nr. 9 Vi anbefaler, at de udvendige døre underlægges løbende vedligeholdelse herunder af dørpumper, låse, dørtelefoner. Den omtalte vedligeholdelse bør kunne afholdes som en del af den almindelige løbende vedligeholdelse af ejendommen. Foranstaltning Omfang arbejder i hovedtræk Prioritet (A/B/C) Omkostning (tkr. ekskl. moms) Ingen foranstaltninger. side 20

21 06 Trapperum Beskrivelse Alle trapper er udført i beton med pudsede og malede undersider. Trin og reposer er udført med terrazzo. Håndlister er i lakeret træ, og balustre er i malet stål. Væggene er pudsede murstensvægge, som er malet i to farver med adskillelse mellem over- og undervægge. Entrédørene er nyere og er udført som klimadøre med fyldninger. Omkring entrédørene er anbragt en indfatning i profileret træ. Fra trapperum er der adgang til kælder via eksisterende tætsluttende trædøre. Der er adgang til tag via loftslem i nr. 9. Udvendige trappetrin er støbt i beton. Trappeløb mod kælder Overordnet vurdering x y God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Trappeopgange fremstår generelt i god stand uden behov for istandsættelse. Der ses enkelte revnedannelser i terrazzoreposer, dog uden betydning. De udvendige trappetrin (y) mod Stenhuggervej er generelt i dårlig stand, idet der ses flere revner og afskalninger. Indvendig entredør i trapperum side 21

22 Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler løbende at vedligeholde trapperummene som en del af ejendommens øvrige løbende vedligeholdelsesarbejder. Det anbefales at reparere de udvendige trin, således at vandindtrængen i konstruktionerne undgås. Foranstaltning Omfang arbejder i hovedtræk Prioritet (A/B/C) Omkostning (tkr. ekskl. moms) Trappetrin, reparation Reparation af belægning på udvendige trappetrin foran opgange. A 25 side 22

23 07 Port og gennemgange Beskrivelse Ejendommen er ikke forsynet med port eller gennemgange. Ejendommens beboere har adgang omkring bygningen, idet den er fritliggende. side 23

24 08 Etageadskillelser Beskrivelse Etageadskillelserne er generelt opbygget som træbjælkelag med indskud. Træbjælkelaget er på overside beklædt med gulvbrædder og på underside med forskalling og puds. Ved badeværelserne er etageadskillelser dog udført som støbte. Kælderetageadskillelsen et træbjælkelag. Etageadskillelserne under trapper og badeværelser er støbt i beton. Etageadskillelsen mod tagetagen er et træbjælkelag. Der er isoleret på oversiden af etageadskillelsen mod taget ved udlægning af mineraluldsisolering. Overordnet vurdering x God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Etageadskillelserne er generelt i god stand. Træetageadskillelse i kælder Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at der af brandmæssige årsager foretages eftergang af manglende puds omkring nye rørføringer i etageadskillelsen i kælderen. Foranstaltning Omfang arbejder i hovedtræk Prioritet (A/B/C) Omkostning (tkr. ekskl. moms) Ingen foranstaltninger. side 24

25 09 Wc/bad Beskrivelse Ejendommen er opført med badeværelser og toilet i samtlige lejligheder. Badeværelserne er oprindelige tunge badeværelser, hermed forstås gulvkonstruktion i støbt beton på gulve og vægge i murværk med flisebeklædning. Wc/badeværelser fremstår forskellige, da der er foretaget en løbende istandsættelse. Der er ikke i nærværende rapport taget stilling til den tekniske udførelse/lovligheden af de etablerede installationer. Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at ejendommen fortsat lader de enkelte beboere forestå modernisering af badeværelser på individuel basis. Peter Jahn & Partnere anbefaler dog, at arbejderne udføres i henhold til en række væsentlige krav fra foreningen for at sikre en vis ensartethed i installationer, opbygninger m.v. herunder, at krav og anbefalinger i anvisning for vådrum (SBI-200) overholdes og følges. Evt. kan foreningen få udarbejdet en manual for etablering af badeværelser. Wc/badeværelse side 25

26 10 Køkken Beskrivelse Alle ejendommens lejligheder er forsynet med køkken i varierende stand og udformning. I nogle lejligheder er etableret nyere elementkøkkener samt ny gulvbelægning m.v. Ansvaret herfor påhviler den enkelte beboer, herunder indhentning af nødvendige godkendelser og eventuelle byggetilladelser m.v. fra myndighederne. Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at ejendommen fortsat lader de enkelte beboere forestå modernisering af badeværelser på individuel basis. Køkken side 26

27 11 Varmeforsyning Beskrivelse Ejendommen har centralvarmeanlæg og varmt brugsvand forsynet fra en nyere vandbaseret fjernvarmecentral (1999) med compactstation (shunt og efterkøler) indeholdende varmevekslere og gennemstrømningsvarmevekslere samt automatik m.v. beliggende i kælderen. Afregning af ejendommens fjernvarmeforbrug sker via værkets energimåler på fjernvarmeinstallationen i varmecentral. Vekslere og rørinstallation er isoleret og afsluttet med Isogenopak. Fremløbstemperaturen til radiatorerne reguleres i afhængighed af udetemperaturen via et automatikanlæg (Danfoss klimastatanlæg) med udeføler og motorstyret ventil på fjernvarmesiden. Varm brugsvandstemperatur i gennemstrømningsvekslere reguleres med 2 stk. motorstyrede ventiler i parallel, som åbner og lukker automatisk, så den ønskede temperatur opretholdes. Compactstation i varmecentral Centralvarmeanlægget er et 2-strenget radiatoranlæg. Forsyningsledninger for varme frem og varme retur er begge placeret i kælder. Ledninger er isolerede. Isolering er afsluttet med lærred. Der er kun udført rørmærkning af installationer i varmecentral. Der er monteret statiske strengreguleringsventiler type STAD for fordeling af varme til de enkelte varmestrenge. Cirkulationspumpe for centralvarmeanlæg er med elektronisk styring af ydelse (Grundfos AutoAdapt). Cirkulationspumpe for varmt brugsvandcirkulation er med fast ydelse (højeste trin). Radiatorer i lejlighederne er placeret midt i bygningen. Radiatorerne er pladejernsradiatorer. Alle radiatorer er forsynet med termostatventiler. Statiske strengreguleringsventiler side 27

28 Radiatoranlægget er forsynet med elektroniske varmefordelingsmålere. Det forventes, at eksisterende rørisolering i kælder indeholder asbest. Såfremt der skal foretages arbejde på installationer, der indeholder asbest, og der ikke tidligere er foretaget asbestsanering, skal der forinden foretages asbestsanering af installationen, hvor asbest indkapsles/fjernes. Overordnet vurdering x God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Såvel varmecentral med alle dens komponenter samt det samlede radiatoranlæg er i middel stand. Da radiatorer er placeret i midten af bygningen, kan der ikke opnås optimal varmefordeling i lejlighederne, da kuldenedfald fra vinduer og altandøre ikke kan modvirkes af opstigende varme fra radiatorer. Afkøling af fjernvarme på besigtigelsestidspunktet var kun godt 27 grader. Ved aflæsning af energimåleren, som blev udskiftet i 2011, kan beregnes, at den gennemsnitlige afkøling dog har været lige over 42 grader, hvilket må siges at være tilfredsstillende. Radiator med varmemåler og termostat Pumpe for centralvarme og shuntpumpe er begge blevet udskiftet efter vandskade til energibesparende type, mens cirkulationspumpe for varmt brugsvand er en ældre pumpe med 3 trin. Pumpe kører i trin 3 med dertil hørende højt el-forbrug (165 Watt). Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at der monteres dynamiske strengreguleringsventiler på alle varmestrenge. For nemmere at kunne servicere anlægget anbefales udført rørmærkning i kælder. Mangelfuld isolering på varmerør i kælder Pumpe for varmt brugsvandcirkulation bør udskiftes til energibesparende type (Gundfos Alpha2), og konstantstrømsventil fjernes. side 28