I Tilstandsvurdering samt drifts- og vedligeholdelsesplan Forening AB Kongelysvej 18-26 Kongelysvej 2820 Gentofte Udført af: Christian Funch Jensen Per Pedersen Besigtiget: 06.09.2011 NRGi Rådgivning A/S Gl. Køge Landevej 22 2500 Valby Telefon 3810 0101 Telefax 3810 6202 NRS 199 Ver. 3.0
INDHOLDSFORTEGNELSE 1. OPGAVEFORMULERING OG FORUDSÆTNINGER... 4 2. EJENDOMSOPLYSNINGER... 5 3. KLIMASKÆRM... 6 3.1 Tage... 6 3.1.1 Tagkonstruktion... 6 3.1.2 Skorsten... 8 3.1.3 Tagrender og nedløb... 9 3.2 Fundamenter og kælder... 10 3.2.1 Fundamenter... 10 3.2.2 Kælderydervægge... 12 3.2.3 Kældergulv... 13 3.3 Facader og sokkel... 14 3.3.1 Facader... 14 3.3.2 Facadeisolering... 16 3.4 vinduer... 17 3.4.1 Vinduer i lejligheder... 17 3.5 udvendige døre... 19 3.5.1 Døre... 19 3.6 Trapper... 20 3.6.1 Hovedtrapper... 20 3.6.2 Udvendige trappetrin... 21 3.7 etageadskillelser... 22 3.7.1 Etageadskillelse... 22 4. VVS INSTALLATIONER... 23 4.1 WC og bad... 23 4.2 Køkken... 24 4.3 Varmeanlæg... 25 4.4 Afløb... 27 4.5 Kloak... 29 4.6 Vandinstallation... 30 4.6.1 Rørsystemer... 30 4.6.2 Varmtvandsbeholdere... 30 4.7 Gasinstallation... 32 4.8 Ventilation... 33 5. EL OG SVAGSTRØM... 34 6. TEKNISK RÅDGIVNING... 35 7. AKTIVITETSPLAN SAMT UDBEDRINGS- OG VEDLIGEHOLDELSESBUDGET... 36 NRGi Rådgivning A/S Gammel Køge Landevej 22, 2500 Valby - Tlf 3810 0101 2 af 50
8. SAMLET UDGIFTSOVERSIGT OVER DE NÆSTE 10 ÅR... 37 3 af 50
1. OPGAVEFORMULERING OG FORUDSÆTNINGER Rapporten indeholder en tilstandsvurdering af ejendommens bygningskonstruktioner og installationer med en drifts- og vedligeholdelsesplan. Rapporten er udfærdiget på baggrund af en visuel gennemgang af udvalgte lejligheder samt fællesarealer og installationer i ejendommen. BEMÆRK: Der ikke foretaget hultagning eller nogen form for destruktive indgreb i forbindelse med registreringen, hvorfor ingen skjulte installationer og bygningsdele er besigtiget. Denne tilstandsvurdering omfatter ikke fugt skjult i etageadskillelser eller råd- og svampeskader i trækonstruktioner, der er placeret i eller på opfugtet murværk, som ikke er synligt eller tilgængeligt. Priser i nærværende rapport skal betragtes som overslagspriser, normalt med en usikkerhed på højst 25 %. Priser kan yderligere variere afhængig af den kvalitet, der ønskes. Inden der træffes beslutning om igangsætning af større opgaver, anbefaler vi, at der udarbejdes et detaljeret budget for at reducere usikkerheden på det økonomiske beslutningsgrundlag. Det detaljerede budget udarbejdes på baggrund af den ønskede kvalitet og omfang af arbejdets art. Priser på udbedring og vedligeholdelse er beregnet efter erfaringspriser. Alle delpriser er ekskl. teknisk rådgivning, administration og evt. byggepladsetablering samt stillads. Dog er teknisk rådgivning, evt. byggepladsetablering samt stillads afslutningsvis medtaget i drifts- og vedligeholdelsesplanen opgjort pr. år. Udgifter til byggepladsetablering samt stillads er afhængig af omfang og varighed af den enkelte entreprise. Ofte vælges det at slå flere arbejder sammen i en entreprise. 4 af 50
2. EJENDOMSOPLYSNINGER Ejendommen er en trefløjet etageboligbebyggelse i to etager. Tagpaptag med lav hældning. Blanke ydervægge i gule mursten på pudset sokkel. Der er kælder under hele ejendommen. Ejendommen er opført i 1937 og består af én enkelt bygning på 720 m² bebygget areal, 22 lejligheder og 1432 m² boligareal. I Kulturarvsstyrelsen er ejendommen vurderet til bevaringsværdien 5, som betegner jævne, pæne bygninger af en vis arkitektonisk og kulturhistorisk værdi. 5 af 50
3. KLIMASKÆRM 3.1 TAGE 3.1.1 Tagkonstruktion Beskrivelse: Taget er udført som gitterspærskonstruktion med ca. 20 graders hældning, taget er beklædt med tagpap og diverse aftrækshætter er udført i zink. Loft er på et tidligere tidspunkt blevet efterisoleret med granulat. Det skønnes, at der er ca. 200 mm isolering. Tilstand: Tagbeklædning fremstår i god stand, hvor svejsninger i tagpap fremstår tætte og gode. Det skønnes, at tagpap har en restlevetid på ca. 15 år. Forslag til udbedring: Det anbefales, at tagpap løbende inspiceres, hvor man i den forbindelse kigger efter eventuelle skader som, dårlige svejsninger ved overlapninger, dampbuler og nedbrydning i overflade. Her ses tagpapbelægning. Her ses tagpapbelægning. 6 af 50
Her ses loftisolering i form af indblæst granulat. Her ses loftisolering i form af indblæst granulat. 7 af 50
3.1.2 Skorsten Beskrivelse: Skorsten over tag er muret i bloksten som er filtset. Topplade er støbt i beton. Inddækning mellem tagpap og skorsten er udført med klemmeliste. Tilstand: Filts fremstår nedslidt. Topplade fremstår nedslidt i overflade. Inddækning fremstår med hård fuge som delvist har sluppet vedhæftning, der er risiko for vandindtrængning. Forslag til udbedring: Det anbefales, at der udføres ny inddækning som indrilles i skorsten, da denne løsning er langs mere effektiv. Det anbefales, at skorsten filtses og topplade overfladebehandles med vandafvisende membran. Her ses skorsten. Her ses inddækning. 8 af 50
3.1.3 Tagrender og nedløb Beskrivelse: Tagrender og nedløbsrør er udført i zink. Tilstand: Tagrender og nedløb fremstår i god stand. Forslag til udbedring: Ingen, men kontroller jævnligt samlinger for utætheder. Det anbefales, at man med jævne mellemrum renser tagrender for blade m.m. Man kan evt. montere bladfang i tagrender over nedløb, så tagrender/brønde ikke stopper til. 9 af 50
3.2 FUNDAMENTER OG KÆLDER 3.2.1 Fundamenter Beskrivelse: Fundering af ejendommen er udført på et tidligere moseområde, hvor der er større risiko for sætninger end normalt. Tilstand: Der er observeret større sætning i gavl ved havelåge. Sætning har tidligere været forsøgt udbedret ved etablering af ståltegl i facade over terræn, dette har vist sig ikke at være tilstrækkeligt, da revne stadig er i udvikling/bevægelse. Den anden gavl mod vest har ingen synlige sætninger, men etageadskillelse mellem stue og 1. sal ved gavlhjørne ses det tydeligt at gulv har sat sig. Der blev i en af de besigtigede lejligheder observeret en mindre revne i ydervæg, dette kunne formentlig godt forekomme i andre lejligheder. Dette er et normalt tegn på sætninger/bevægelser i ejendommen. Det skal dog pointeres, at dette ikke vurderes at være et problem. Forslag til udbedring: Det anbefales, at der laves en efterfundering i form af understøbning ved gavl. Inden arbejdet igangsættes er det vigtigt at der udføres en geoteknisk undersøgelse af jordbundsforholdene, man vil i denne forbindelse også kunne fastslå hvilken dybde der skal funderes til. Der bør ligeledes udføres en geoteknisk undersøgelse af jordbundsforhold ved gavl mod vest, for at se om der eventuelt skal udføres en efterfundering. Årsagen til dette er ofte manglende kendskab til jordbundsforholdende på opførelsestidspunktet, dvs. bygningen er fejlfunderet og fundamentet står på fyldjord og/eller sætningsgivende jordlag. Her ses sætning i gavl ved havelåge. Ståltegl. 10 af 50
Her ses etageadskillelse som har sat sig ved gavl mod vest. 11 af 50
3.2.2 Kælderydervægge Beskrivelse: Kælderydervægge er udført som støbte vægge. Tilstand: Kælderydervægge fremstår generelt i god stand. Der blev et enkelt sted observeret afskalning på kælderydervæg mod betongulv. Det blev oplyst af formanden at der til tider trænger vand igennem væg. Forslag til udbedring: Det anbefales, at der udføres en tætning af kældervæg, dette gøres bedst ved injicering af tætningsmasse. Her ses kælderydervæg med revne. 12 af 50
3.2.3 Kældergulv Beskrivelse: Kældergulv er udført som støbt gulv. Ejendommen har for nyligt fået støbt opkanter ved kælderdøre så eventuel indtrængning af vand ikke spreder sig i hele kælderen. Tilstand: Kældergulv fremstår generelt i ok stand, men overflade står i rå beton, som ikke er særlig rengøringsvenligt. Forslag til udbedring: Det bør overvejes, at få udført en epoxybehandling af kældergulv. Her ses kældergulv i midtergang. Her ses en støbt opkant. 13 af 50
3.3 FACADER OG SOKKEL 3.3.1 Facader Beskrivelse: Ejendommen fremstår med blankt murværk i gule sten. Der er murede stik over vinduer. Sokkel er støbt og malerbehandlet. Sålbænke er i naturskifer. Tilstand: Der er generelt mange sætninger i murede stik. Stik har flere steder været forsøgt udbedret, men der er anvendt en uhensigtsmæssig metode, da sætninger fortsat vil forekomme. Det vurderes, at sætninger opstår pga. stik er udført med for lille bue, hvilket gør at stik falder ned. Støbte sålbænke som bl.a. forekommer under trappevinduer og franske altaner, fremstår generelt med nedslidt overflade. Sålbænke under vinduer fremstår flere steder med delamineringer, som er et tegn på nedbrydning, skifer består af flere lag og kan derfor stadig holde tæt. Det skønnes at sålbænke af ældre dato ikke behøver udskiftning før vinduer skal skiftes. Sokkelmaling fremstår i god stand, udvendig facademaling skal normalt vedligeholdes hvert 10. år. Det skønnes, at sokkel skal malerbehandles om ca. 5 år. Forslag til udbedring: Det anbefales, at der udføres reparation af murede stik ejendommen rundt. Dette anbefales, udført med jern. Det anbefales, at støbt sålbænk som ved trappevinduer og franske altaner overfladebehandles med vandtæt membran. Eksempel på sætning ved muret stik. 14 af 50
Eksempel på sætning ved murede stik. Her ses sætning i muret stik. Stik har sat sig og hviler af på vindue. I forbindelse med en vinduesudskiftning vil stik formentlig falde ned, hvis det ikke udbedres. Her ses støbt sålbænk ved indgangsparti. Her ses eksempel på sålbænk med delaminering. 15 af 50
3.3.2 Facadeisolering Beskrivelse: Ejendommen er opført med delvis hulmur. Der er jf. tegningsmateriale hulmur i gavle samt på 1. sal. Der er spor efter en hulmursisolering, da der flere steder er udtaget kopper/halve sten. Der tages derfor udgangspunkt i at der allerede er hulmursisoleret, dette kan dog være faldet sammen, så effekten ikke er særlig god. Tilstand: På indvendig væg ved gavl i nr. 26 er der skjolder på væggen, det blev oplyst at der har været foretaget fugtmåling som viste forhøjet fugt. Det blev oplyst af formanden, at der generelt er meget koldt i ejendommen, hvorfor der i rapporten er medtaget et forslag til facadeisolering. Forslag til udbedring: Det anbefales, at hulmursisolering undersøges nærmere, dette kan evt. gøres ved en termografering, da denne viser helt præcis hvor der er kuldebroer. Det anbefales, at der udføres en udvendig facadeisolering på de to gavle, da disse udgør nogle store flader som er forholdsvis nemme at efterisolere. Gavlisolering: Det skønnes, at en gavlisolering af de to gavle vil kunne afhjælpe nogle at de problemer som forekommer her, og det er mere rentabelt da der næsten ingen vinduer er her, set i forhold til facader. Skønnet investering kr. 190.000,- ekskl. moms. Skønnet tilbagebetalingstid omkring 30 år. Komplet facadeisolering: Såfremt man ønsker en komplet facadeisolering af ejendommen, så kan dette godt udføres, men det skønnes at dette vil koste ca. 1.700.000,- ekskl. moms. (der er taget udgangspunkt i en pudsløsning) Denne løsning vil sikre et godt indeklima og besparelser på varmeregningen, men tilbagebetalingstiden skønnes at være omkring 35-40 år. Såfremt denne løsning ønskes udført, skal det gøres i forbindelse med udskiftning af vinduer, da gode løsninger herved sikres. Her ses eksempel på løsningsmodel for facadeisolering afsluttet med pudslag. 16 af 50
3.4 VINDUER 3.4.1 Vinduer i lejligheder Beskrivelse: Ejendommens vinduer er trævinduer med termoruder som er fra 1984. Fuge omkring vinduer er udført som blød fuge. Vinduer til lejligheder er en blanding af 2-fags og 3-fags vinduer, hvor kældervinduer er en blanding af 1-fags, 2-fags og 3-fags vinduer. Små vinduer til trappeopgange er som faste vinduer. Terrassedøre er overvejende 2-fags døre som åbner indad, hvor vinduer i lejligheder åbner udad. Tilstand: Vinduer fremtræder generelt i ok stand, der kunne umiddelbart ikke konstateres punkterede termoruder i de besigtigede lejligheder. Tætningslister var flere steder hårde og vil derfor ikke kunne slutte ordentligt tæt. Udvendige fuger omkring vinduer er generelt hård og har ikke ordentlig vedhæftning, der vil på sigt kunne trænge vand ind. Det skønnes, at vinduer har en restlevetid på ca. 10 år. Vinduer og terrassedøre som vender mod de solbelastede sider, fremstod generelt med nedslidt maling. Vinduer mod nord fremstod generelt i ok malermæssig stand. Vinduer i trappeopgange fremstår generelt i meget nedslidt stand, både i træværk samt fuge omkring vinduer. Fuge mellem bundstykke og sålbænk ved terrassedøre er udført meget uhensigtsmæssigt, da der er anvendt en blød fuge i overgangen. Denne løsning vil konstant blive ved med at give problemer, og der kunne også flere steder konstateres fugtproblemer på indvendigt gulv ved terrassedøre. Forslag til udbedring: Det anbefales, at vinduer i trappeopgange udskiftes. Man kan med fordel vælge træalu vinduer, da man herved undgår den løbende vedligeholdelse i form af malerbehandling, denne type vinduer er normalt ca. 10 % dyrere end alm. trævinduer. Det anbefales, at vinduer og terrassedøre mod øst, syd og vest malerbehandles, hvor vinduer mod nord kan vente nogle år, eller såfremt man udskifter vinduer om ca. 5 år, behøver de ikke maling. Det anbefales, at der laves en anderledes afslutning ved terrassedøre. Man kunne f.eks. lave en inddækning med en alukapsel som går op under kant på dør og riller denne ned i støbt sålbænk. Når terrassedøre skal udskiftes, skal der laves en korrekt afslutning, hvor der etableres en drypnæse, så vand kan afledes korrekt. Udskiftning af vinduer: Det kan ikke anbefales, at udskifte ruder i eksisterende vinduer til energiglas, da vinduers restlevetid er begrænset, hvorfor det anbefales, at udskifte alle vinduer og terrassedøre i ejendommen inden næste malerbehandling om ca. 5-7 år. Det anbefales ligeledes her at udskifte til træ-alu vinduer. Det anbefales, normalt at vinduer og døre malerbehandles ca. hvert 5-7. år. 17 af 50
Her ses eksempel på fuge omkring vindue som er blevet hård og har sluppet vedhæftningen. Her ses eksempel på uhensigtsmæssig løsning ved terrassedør ved bundstykke. Der er risiko for indtrængende vand. Her ses hvordan vand har trængt ind på gulv ved terrassedør. Her ses eksempel på ældre og dårligt tætsluttende tætningslister. 18 af 50
3.5 UDVENDIGE DØRE 3.5.1 Døre Beskrivelse: Hoveddøre er med enkeltglas i den øvre del og med fyldning i den nedre del. Kælderdøre er ligeledes med enkeltglas og fyldninger. Tilstand: Hoveddøre er med meget ringe isoleringsevne, i form af enkeltglas og uisoleret fyldning. Kælderdøre fremstår generelt i ok stand. Forslag til udbedring: Det anbefales, at hoveddøre udskiftes med nye døre som er bedre isolerede, da der er stort varmetab fra opgangene som slipper ud gennem døre. Kælderdøre anbefales malerbehandlet i samme omgang som vinduer. Det anbefales, normalt at vinduer og døre malerbehandles ca. hvert 5-7. år. Her ses eksempel på hoveddør. Her ses eksempel på hoveddør. 19 af 50
3.6 TRAPPER 3.6.1 Hovedtrapper Beskrivelse: Trapper og reposer er udført i træ som er belagt med linoleum med messing skinne på front. Vægge er med tapet som er malerbehandlet. Håndliste er udført i rundet træ og balustre i jern. Tilstand: Trappeopgange som helhed fremstår i fin konstruktiv stand, men maling på de forskellige bygningsdele fremtræder lettere nedslidt. Forslag til udbedring: For at højne det æstetiske udtryk bør man overveje at få trappeopgange malerbehandlet. Der gøres dog opmærksom på at dette ikke er af nogen konstruktiv betydning. Her ses trappeopgang. Her ses trappeopgang. 20 af 50
3.6.2 Udvendige trappetrin Beskrivelse: Udvendige trappetrin til hoveddøre er udført som støbte trin. Udvendige kældertrapper er ligeledes udført som støbte trapper med afløb i bunden. Tilstand: Trappetrin ved hoveddøre er med flere mindre revner og mørtelfuge mod flisebelægning er flere steder nedbrudt og mangelfuld. En fuge et sted som her vil altid nedbrydes, da der er store bevægelser mellem de to flader. Kældertrapper fremstår generelt i ok stand, men støttevanger fremstår generelt med flere mindre revner. Revner opstår da der er større fugtpåvirkning fra terræn. Revner i vanger skønnes ikke at kunne udbedres med noget holdbart resultat, da revner formentlig bare vil komme igen. Det vurderes, ikke at være påkrævet at gøre noget ved vanger, da de ikke er i decideret nedbrydning, hvorfor man først behøver at støbe nye vanger om mange år. Forslag til udbedring: Revner i trappetrin ved hoveddøre opskæres og udbedres. Trin kan evt. svummes så de har et ensartet udseende, alternativt kunne man ligge fliser på trin. Fuge mod flisebelægning kan evt. fjernes og grus eller en strimmel asfalt ligges i stedet for. Såfremt man måtte ønske at få lagt fliser på udvendige kældertrapper, så kunne dette ligeledes gøres her. Trappetrin ved hoveddør. Fuge mod flisebelægning. Kældertrappe. Støttevanger. 21 af 50
3.7 ETAGEADSKILLELSER 3.7.1 Etageadskillelse Beskrivelse: Etageadskillelse mellem kælder og stue er tidligere blevet efterisoleret i cykelkælder ved indblæsning af isoleringsmateriale. Tilstand: Formanden oplyser at der generelt er meget høj trinlyd i ejendommen, hvorfor der i rapporten er medtaget et forslag til udbedring af dette. Efterisolering af kælderloft vil give en besparelse på varmeregningen, men efterisolering af loft mellem stue og 1.sal vil primært være med henblik på at afhjælpe problemet med den høje trinlyd. Forslag til udbedring: Man kan med fordel indblæse enten stenuldsgranulat eller papirgranulat i kælderen hvor dette ikke allerede er gjort, samt i etageadskillelse mellem stue og 1. sal. Her ses tegn på tidligere efterisolering af kælderloft ved indblæsning af isoleringsmateriale. 22 af 50
4. VVS INSTALLATIONER 4.1 WC OG BAD Beskrivelse: De fleste badeværelser er renoverede, karbade er erstattet med brusenicher, fliser er udskiftede og terrazzogulve er flisebelagte. Brusere og vandhaner er nyere. Tilstand: I et enkelt tilfælde af de besigtigede lejligheder er der ikke renoveret. Badeværelset fremstår stadig i oprindelig stand med badekar, hvide fliser og terrazzogulv. Tilstanden bedømmes som intakt og funktionsdygtig, men badekar kan betyde større vand- og varmeforbrug. Forslag til udbedring: Beboerne bør jævnligt kontrollere at blandingsbatterier lukker tæt, ligeledes at der ikke siver vand ud af toilettets cisterne. Fuger mellem vægge, gulve og gulvafløb kontrolleres ca. hvert halve år for at sikre at fugerne holder tæt, så der ikke sker vandgennemtrængning til de underliggende konstruktioner med skader til følge. Badekar bør udfases og erstattes med brusenicher. Installationer under håndvask bør jævnligt kontrolleres for utætheder. 23 af 50
4.2 KØKKEN Beskrivelse: Køkkener renoveres af beboerne og fremstår dermed i forskellig indretning. Tilstand: De besigtigede køkkener har nye rør til brugsvand. Afløb og vandlåse er udskiftet til PVC. Køkkener fremstår generelt i pæn vedligeholdsmæssig tilstand. Forslag til udbedring: Vedligehold af køkkener er beboerens ansvar. Beboerne bør jævnligt kontrollere vand- og afløbsinstallationer under køkkenbordet. 24 af 50
4.3 VARMEANLÆG Beskrivelse: Ejendommen opvarmes med naturgas. Der er installeret en ny termisk let gaskedel af kondenserende type. Kedlen indeholder automatik til styring til opvarmning af brugsvand og vejrkompensering til rumopvarmning. Til radiatorkredsen er monteret en ny cirkulationspumpe af fabrikat Grundfos type Magna 50-60 med isoleret pumpehus. Det er en pumpe, som automatisk regulerer ydelsen efter behov. Fordelingsrør til radiatorkredsen er udført som nedre fordelt tostrenget. På hver enkelt afgrening er der monteret indreguleringsventiler til opretholdelse af konstant trykforskel, fabrikat Freese type Flowcon. Isoleringen er afsluttet med pap og lærred, nogle steder Isogenopak. I de besigtigede lejligheder er der monteret panelradiatorer to eller tre lags med konvektor og termostatventiler. På billedet nedenunder ses endvidere afspærringsventiler, så radiatoren kan afmonteres uden aftapning af hele rørsystemet. Det er dog ikke regelen. 25 af 50
Tilstand: Vurderingen er en god varmeinstallation. Kedlens drift kan dog bedst vurderes i opvarmningssæsonen. Serviceeftersyn og vort besøg er sket i udenfor opvarmningssæsonen. Der er dog god grund til at vurdere driften som økonomisk grundet indreguleringsventiler på fordelingsrør til såvel varme som varmt brugsvand og gode store radiatorer i lejlighederne. Kedelen har en levetid på mindst 20 år, erfaringer med pumper er ligeledes en levetid på 20 år. I lejlighederne ses radiatorer og termostat ventiler af varierende alder. Første billede viser ny installation, mens det næste billede viser en noget ældre installation, ca 20 år gammel. Termostathovedet har en begrænset levetid 5 10 år, mens radiatoren kan holde årtier endnu. Forslag til udbedring: Der kan monteres isoleringskapper over indreguleringsventiler. Ved udskiftning af radiatorer anbefales som her vist at der monteres afspærringsventiler. Ved reparation behøves derved ikke aftapning af hele strengen. Det vil betyde længere levetid for rørsystemet fordi hyppige efterfyldninger med ledningsvand medfører korrosion. 26 af 50
4.4 AFLØB Beskrivelse: Ejendommens afløbsinstallation er oprindeligt udført i støbejernsrør. De fleste steder er afløbsinstallationen udskiftet til nye rør i rustfrit stål med samlinger udført med jetkoblinger og muffesamlinger. Tilstand: Hvor faldstammer er skiftet fremstår disse i god vedligeholdsmæssig stand. Den ældre del af installationen er intakt uden revner eller gennemtæringer. Forslag til udbedring: I et badeværelse i en stuelejlighed er de oprindelige faldstammer ført gennem loft og gennem skillevæg. Reparationsstykket på gulvafløb fra håndvask i lejligheden ovenover (til venstre på billedet) antyder, at der har været tæringer. Det anbefales her at udskifte faldstammen og gulvafløbet i lejligheden ovenover. Nye gulvafløb har indbygget vandlås. Herved undgås den viste vandlås i badeværelsesloftet. I vedligeholdelsesplanen er udgift skønnet til 10.000 kr. for det viste. Oprindelige faldstammer og vandlåse gennem etageadskillelser. Hold øje med om der er tæringer og revner i muffer. Ved udskiftning af gulvafløb overflødiggøres vandlåsen til højre i billedet. I vedligeholdelsesplanen er udgift skønnet til 10.000 kr. for det viste. 27 af 50
28 af 50
4.5 KLOAK Beskrivelse: Afløb i kælderhalse er forsynet med TH kontraventiler. Disse har fungeret efter hensigten under sommerens skybrud. Tilstand: Kloakkens tilstand kendes umiddelbart ikke, men i forbindelse med gennemgangen blev der ikke konstateret synlige skader eller fejl på kloaksystemet i form af indsivende spildevand gennem kælderdæk og/eller fundamenter. Forslag til udbedring: Udarbejdelse af TV-inspektion af kloakken for derved at kunne fastslå om der er fejl eller skader på kloaksystemet. For at sikre at ejendommens kloaksystem skal virke optimalt, samt at minimere risikoen for unødvendige skader på ejendommen anbefales det, at der en gang årligt foretages rensning/spuling af tagbrønde, afvandingsbrønde og kloaksystem. TH kontraventiler har været omdiskuteret for deres pålidelighed. De fungerer ved at en bold svømmer opad ved tilbagestrømning af vand fra kloakken og lukker afløbet. Det hævdes, at bolden ikke kan holde til stort tryk. Alternativerne er imidlertid meget dyre. Hvis man kontrollerer, at boldene er intakte, udskifter punkterede bolde (pris 75 kr./stk.) og fjerner fremmedlegemer, så er der en vis beskyttelse mod tilbagestrømmende vand og det er bedre end ingenting. 29 af 50
4.6 VANDINSTALLATION 4.6.1 Rørsystemer Beskrivelse: Ejendommens vandinstallation er primært udført i galvaniseret stål og rustfrit stål. Der er udskiftet stigstrenge til brugsvand. På cirkulation retur af varmt brugsvand er der monteret termostatiske cirkulationsventiler. Tilstand: Tilstanden vurderes som god. Afspærringsventiler er nye. Forslag til udbedring: Der mangler rørisolering enkelte steder. Her brugsvand cirkulation retur øverst og koldt vand nederst. Rør til fordeling af varmt brugsvand er ført på loftet. Ved fremtidig udskiftning anbefales omlægning til fordeling fra kælderen. Det giver mindre varmetab og lettere tilgængelighed for inspektion og reparation. 4.6.2 Varmtvandsbeholdere Beskrivelse: Varmt brugsvand opvarmes via naturgasfyr. Varmtvandsbeholderne er installeret sammen med det nye naturgasfyr. Ligesom kedlen er beholderne af fabrikat GemiNox. Varmtvandsbeholderne er hver på 300 liter. De er placeret i varmecentralen i kælderen. De er koblet serielt på brugsvandssiden. Koldt vand til 30 af 50
ledes forvarmebeholderen, løber derfra over i slutvarmebeholderen og møder her cirkulation retur. Blandingen slutopvarmes og løber ud til tappestederne. Cirkulationspumpe til brugsvand cirkulation retur er af fabrikat Smedegaard Type Vario 25 V. Det er en helt ny pumpe. Desværre ikke i energimærke A, hvorfor der i energimærket skal stilles forslag om udskiftning. Der kan spares for ca. 700 kr. el årligt ved en udskiftning til fx Grundfos Alfa2 25-40. Tilstand: Tilstanden vurderes som god med en restlevetid på 20 år. Forslag til udbedring: Dette er egentlig ikke et forhold af relevans for tilstand og levetid, snarere er det et energibesparende tiltag, som vi har svært ved at indpasse i energimærket. En gevinst i form af lav returtemperatur til kedlen ved brugsvandsopvarmning kan opnås ved en omkobling som vist på skitsen. Lav returtemperatur til kedlen betyder kondenserende drift. Dette betyder igen bedre driftsøkonomi. At der er valgt en parallelkobling kunne bero på, at beholderne og deres hedeflade er dimensioneret tæt på behovet. Det er ikke tilfældet. De to beholdere havde samme vandtemperatur (62 C) ved besigtigelsen hen på formiddagen.. Ombygningen vurderes at kunne udføres for ca. 5000 kr. Der kan blive tale om, at der skal ændres i gasfyrets indbyggede automatik. Derfor bør leverandøren Gastech inddrages. Vi har spurgt Gastech, som siger, at de ofte bruger den skitserede løsning. Det årlige gasforbrug er (graddagekorrigeret) ca. 17900 m³n naturgas. Heraf kan regnes med at 30% går til opvarmning af brugsvand. Det er ca. 5000 m³n. Hvis kedlen kan køre kondenserende ved varmtvandsproduktion spares ca. 5% heraf. Det er ca. 250 m³n årligt. Med dagens pris på naturgas vil det give en god besparelse i forhold til prisen. 31 af 50
4.7 GASINSTALLATION Beskrivelse: Der er ud over gas til opvarmning ældre gas installationer til komfurer i lejlighederne. Gasinstallation er udført i stål og kobberrør. Tilstand: Ejendommenes gasinstallation fremstår i generel god vedligeholdsmæssig stand. Gasinstallationer har generelt lang levetid og der forventes derfor kun mindre vedligeholdsmæssige udgifter. Forslag til udbedring: Det anbefales at gasinstallationen gennemgås årligt i sin helhed af autoriseret VVSinstallatør for derved at sikre, at installationen lever op til gældende krav og lovgivning. 32 af 50
4.8 VENTILATION Beskrivelse: Ejendommen ventileres via naturlig ventilation udført med bygningsmæssige kanaler fra henholdsvis køkkener og badeværelser. I de inspicerede lejligheder er der i enkelte køkkener udført mekanisk ventilation via emhætte. Tilstand: Til ejendommens ventilation skal det bemærkes at ventilatorer, kontrolventiler, m.v. jævnligt skal renholdes og at kanaler bør renses ca. hvert 10 år. Dette for at sikre at anlæggene og den naturlige ventilation virker tilfredsstillende og i henhold til bygningsreglementet krav til udluftning. Kanaler i loftrum skal gennemgås og samlinger udføres korrekt således at fugtig og forurenet luft fra lejligheder udluftes til det fri Forslag til udbedring: Ingen 33 af 50
5. EL OG SVAGSTRØM Beskrivelse: El-installationer i besigtigede lejligheder er generelt af nyere dato og der blev ved gennemgangen ikke fundet synlige fejl på installationerne. Umiddelbart kunne det ikke konstateres om samtlige lejligheder er forsynet med lovpligtigt HFI- eller HPFIrelæ. Dette bør undersøges nærmere af autoriseret el-installatør og bringes i orden såfremt disse relæer mangler. Tilstand: El-installationer i fællesarealer er generelt fundet i orden. Forslag til udbedring: Generelt bør alle el-installationerne gennemgås nærmere af en autoriseret elinstallatør. Ydermere anbefales det, at el-installationer gennemgås årligt af en autoriseret elinstallatør for derved at sikre, at installationerne er lovlige. Eksempel på el-tavle i lejlighed. 34 af 50
6. TEKNISK RÅDGIVNING Det anbefales, at der medvirker et rådgivende ingeniørfirma som NRGi Rådgivning A/S i forbindelse med udførelse af de foreslåede arbejder, således at de optimale løsninger vælges. Teknisk rådgivning vil typisk omfatte: Registrering af eksisterende forhold samt fastlæggelse af arbejdernes omfang Udarbejdelse af budget Myndighedsbehandling, herunder indhentning af nødvendige tilladelser Udarbejdelse af udbudsmateriale herunder arbejdsbeskrivelser, evt. tegningsmateriale etc. Indhentning af tilbud samt kontrahering med entreprenør Fagtilsyn med arbejdernes udførelse samt afholdelse af ugentlige byggemøder Afholdelse af afleveringsforretning Økonomistyring herunder gennemgang af entreprenørens faktura/aconto samt opstilling af byggeregnskab efter færdiggørelsen af arbejderne Afholdelse af 1-års gennemgang 35 af 50
7. AKTIVITETSPLAN SAMT UDBEDRINGS- OG VEDLIGEHOLDELSESBUDGET 36 af 50
Dato: 20.09.2011 Beskrivelse af alle arbejder Dokumentkode NRS 244 Sag: AB Kongelysvej 18-26 Versionsnr. 2.0 Sagsnr.: 12747-01 Emne Aktivitetsplan Rev. dato: Bygdel Lb.nr. Registrering Aktivitet Enhed Antal Delpris Prisoverslag Aktionsår 3.1 TAGVÆRK 01 Skorsten Filts fremstår nedslidt. Topplade fremstår nedslidt i overflade. Inddækning fremstår med hård fuge som delvist har sluppet vedhæftning, der er risiko for vandindtrængning. Det anbefales, at der udføres ny inddækning som indrilles i skorsten, da denne løsning er langs mere effektiv. Det anbefales, at skorsten filtses og topplade overfladebehandles med vandafvisende membran. 7.000 2012 I alt tagværk 7.000 02 Drift og vedligehold Løbende vedligehold/drift-udgifter er ikke en opsparing, men forventede udgifter til vedligehold. Løbende vedligeholdelsesudgifter pr. år 3.000 pr. år side 37