Plan og Byggesag Plan og Udvikling Sagsnr. 266400 Brevid. 2199632 Ref. AV Dir. tlf. 46 31 35 41 adamv@roskilde.dk NOTAT: Behandlig af høringssvar vedr. forslag til lokalplan 625 for social institution ved Baldersvej og kommuneplantillæg 17. 23. oktober 2015 I dette notat sammenfattes alle bemærkninger mv. fra lokalplanens høringsperiode fra 12. juni til 21. august 2015. Kommunen modtog 2 skriftlige bemærkninger. Notatets indhold: 1. Resumé af høringssvar og sammenfatning af borgermøde 2. Behandling af høringssvar uddybende gennemgang af høringssvar og Plan og Teknikudvalgets vurdering Resumé Der blev afholdt borgermøde den 13. august 2015. I mødet deltog næstformand for Plan og Teknikudvalget Peter Madsen samt forvaltningen. Desuden deltog repræsentanter fra Julemærkehjemmet og fonden og deres rådgivere samt 25 borgere i mødet. De indkomne skriftlige bemærkninger og bemærkningerne på borgermødet handler primært om bebyggelsens højde, hvor der er bekymring for gener i form af skyggevirkning og indkig i nabohaverne fra den nye bebyggelse. Der foreslås en bebyggelse i 1 etage. Derudover er der bekymring for om grundvandsforholdene ændres af den nye bebyggelse og der er ønsker om hegning og afstand til udendørs aktiviteter inden for lokalplanområdet. Endelig ønskes redegjort for hvor parkeringen skal lokaliseres, hvis området anvendes til erhverv. Der er ikke indkommet bemærkninger til kommuneplantillæg 17. Behandling af høringssvar De indkomne skriftlige bemærkninger kan opdeles i følgende emner: 1. Bebyggelsens omfang, højde og placering Bemærkninger: Flere naboer er bekymrede for at den planlagte bebyggelse vil medføre genevirkninger i form af skygge og indblik. Flere beboere ønsker ikke en bebyggelse i 2 etager, men kun i 1-1½ etage, evt. med fladt tag. Det foreslås at den nye bygning nedgraves delvis eller at der i stedet opføres en bebyggelse i 1 etage øst for hovedbygningen eller, at den ny bebyggelse flyttes til haven vest for. Derudover er der bekymring for, om grundvandsforholdene ændres som følge af den nye bebyggelse. En nabo mener, at de skyggediagrammer, som er udarbejdet ikke er fyldestgørende, da de kun viser den påtænkte bebyggelses indflydelse og ikke det, som lokalplanen giver mulighed for.
Side2/6 Derudover er der utilfredshed med, at det fremstår uklart hvad byggelinjen regulerer i forhold til hvad byggefeltet regulerer, herunder at der ikke er overensstemmelse med skitse på side 18 og kortbilag 3. En række naboer mener, at projektet, som ligger til grund for lokalplanen skal bygge på en målfast tegning af det kommende byggeri. Flere naboer mener ikke den planlagte nye bebyggelse harmonerer med den bevaringsværdige hovedbygning og at den nye bebyggelse vil skjule hovedbygningens facade mod øst og nord. Skyggegener og indkig I løbet af høringsperioden har bygherren udarbejdet et mere præcist projekt, som medfører, at afstanden til naboskel kan øges. Den planlagte bebyggelses minimums afstand til naboskel med en facadehøjde på 7m, er ifølge byggeloven 5m. Det reviderede projekt har en afstand 8m. Denne afstand findes på et punkt på bygningens facade. Da bygningen er cirkelformet øges denne afstand yderligere. Dette vil dels medføre, at bygningens skyggevirkning vil aftage fra dette sted og dels mindske indtrykket af at være en massiv mur, som det frygtes fra indsigerne. Herudover skal det bemærkes, at der i dag findes en del høje træer og plankeværker, som i dag nogen steder skygger mere end den kommende bebyggelse vil komme til. Med hensyn til indkig disponeres bebyggelsen således, at der på 1. sal, mod øst og sydøst, hvor bebyggelsen ligger tættest på naboskel etableres en multihal med dobbelthøjde, vaskeri, bibliotek og klasseværelser. Der er således meget lidt mulighed for indkig fra bebyggelsens 1. sal. Herudover vil der ikke blive placeret altaner på facaden. Disponeringen af bygningens anvendelse kan dog ikke reguleres i lokalplanen, men i realiteten vil denne disponering betyde meget begrænsede indkigsgener. Forvaltningen har udarbejdet en miljøscreening, med udgangspunkt i lovens bilag 2. I forbindelse med udarbejdelsen af miljøscreeningen vurderede forvaltningen, at der ikke ville være væsentlige skyggegener fra den nye bebyggelse for naboerne, idet den vil overholde såvel kommuneplanens, som byggelovens bebyggelsesregulerende bestemmelser, herunder det skrå højdegrænseplan. Derfor er dette ikke behandlet i miljøscreeningen. Byrådet godkendte lokalplanforslaget, men havde forbehold for, at der skulle udarbejdes en vurdering af skyggevirkning for naboejendommene. Forvaltningen har fået udarbejdet en sådan vurdering, som viser at der ikke vil være væsentlige skyggegener for naboerne. Bemærkningerne giver anledning til ændring af lokalplanen, således at lokalplanen afspejler den konkrete bebyggelse, som skal opføres, således at der er overensstemmelse mellem lokalpanens kortbilag og de udarbejdede skyggediagrammer. Derudover indføjes en bestemmelse under 7 om, at der ikke kan tillades etableret altaner på den nye bebyggelses yderfacade. Bygningshøjden Med hensyn til muligheden for at sænke bygningens højde, ved at nedgrave dele af bygningen, ved at sænke taghøjden eller for om bebyggelsen vil kunne fungere med en etage, som evt. kan brede sig ned i området syd for byggefeltet, har forvaltningen vurderet, at den bygningsform, som er præsenteret i lokalplanen er den bedste, idet byggefeltet er placeret på et fladt plateau, som er en oplagt placering for en ny bygning. Dette vil kunne foregå stort set uden at ændre på terrænet. Den nye bygning underordner sig den eksisterende bevaringsværdige bygning idet dens højde holder sig under den eksisterende
Side3/6 bygningshøjde på 10m. Placeringen af den nye bebyggelse nord for den eksisterende gør, at facaden på den eksisterende bygning ikke forstyrres af ny bebyggelse når man ser den fra havesiden. Derudover anses det for meget vigtigt, at friholde parken for bebyggelse. At grave den nye bygning ned vil betyde at bygningen vil ligge i et lavere niveau end de omkringliggende grunde og derved med risiko for oversvømmelse. Desuden ønskes en niveaufri adgang fra den bevaringsværdige hovedbygning til den nye bygning. Yderligere vil en nedgravning medføre, at kælderetagen skal tages i brug til ophold for mennesker, hvilket ikke er hensigtsmæssigt. En kælderetage vil ikke kunne anvendes til de ønskede funktioner, som er nødvendige for bygningens drift som julemærkehjem. Med hensyn til taghøjden er der ikke mulighed for at sænke den, dels på grund af kravene til isolering og dels pga. at der her skal placeres ventilationsanlæg, som ellers ville skulle placeres oven på taget, hvis der f.eks. blev valgt en løsning med fladt tag. Til dette er der behov for en frihøjde i loftrummet. Taghældningen på den nye bygning er sat så lavt som muligt med ca. 27 graders hældning. Bemærkningerne giver ikke anledning til ændring af lokalplanen Byggelinier og byggefelt I forbindelse med ændring og præcisering af skitseprojektet foreslås det, at indsigelsen imødekommes således, at lokalplanen konsekvensrettes i forhold det præciserede projekt, herunder rettes byggefeltet, så det stemmer overens med den skitserede bebyggelse og byggelinierne sløjfes, så de gældende bestemmelser under 6 entydigt refererer til byggefeltet. Teksten i lokalplanens bestemmelser under 6 konsekvensrettes i forhold hertil. Herudover indføjes målfaste tegninger af det kommende byggeri vedrørende højder og afstande og vignetten på side 18 tages ud. 2. Beplantning, hegn og terrænforhold Bemærkninger: En nabo mod sydøst mener at der ikke særskilt er taget stilling til fremtiden for nogle meget store og vandkrævende træer i parken i lokalplanforslaget. Og mener, at hvis de fældes vil den naturlige dræning blive reduceret, med oversvømmelse til følge. Endvidere mener naboen, at det bevaringsværdige nøddehegn ikke er registreret korrekt og i tilstrækkeligt omfang på lokalplanens kortbilag, og at de planlagte sportsaktiviteter i form af baner og redskaber vil skulle placeres andre steder på grunden, hvis nøddegangen skal bevares. Mener at der kan blive problemer med at få indpasset en vandret boldbane i det skrånende terræn. Ønsker at motionsredskaber spredes i parken og ønsker at redskaberne placeres med større afstand til skel. Ønsker endvidere, at et stort ahorntræ bliver fældet, da det skygger i indsigerens have. Træet ønskes erstattet af mindre hegnsnære træer til begrænsning af indsigt ved den fremtidige anvendelse af lokalplanområdet. Naboen ønsker endvidere, at den nye ejer opsætter et smukt fælles hegn mellem ejendommene. Med hensyn til nøddehegnets udstrækning, er det tilstrækkeligt sikret med de bestemmelser, som er fastlagt i lokalplanen. Med hensyn til de øvrige bemærkninger foreslås det, at de ikke skal medføre ændringer af lokalplanen, idet den detaljerede plan for de ubebyggede arealer stadig er under bearbejdning. Det vurderes, at de
Side4/6 landskabelige forhold, herunder den vigtigste beplantning er tilstrækkeligt sikret i lokalplanens bestemmelser. Det foreslås, at bemærkningerne fremsendes til ejerne af ejendommene inden for lokalplanområdet, med henblik på at der etableres kontakt mellem parterne om en drøftelse og løsning af de nævnte forhold. Bemærkningerne medfører ikke ændring af lokalplanen. 3. Trafikale forhold og parkering En nabo ønsker oplysning om parkeringsbehovet og lokaliseringen af parkeringspladser inden for lokalplanområdet, såfremt ejendommens anvendelse ændres fra institution til erhverv, hvilket lokalplanen muliggør. Lokalplanen anvendelsesbestemmelse muliggør, at der foruden institution kan etableres erhverv inden for lokalplanen. Der kan dog maksimalt etableres 1500m 2 erhvervsareal inden for området, idet området ligger uden for Fingerplanens stationsnære områder. Parkeringsnormen for erhverv er 1 p-plads pr. 50m 2 erhvervsareal. På denne baggrund skal der kunne etableres 30 p-pladser til erhverv. Bemærkningerne giver anledning til, at der indføjes en skitse under 5.2, der viser at og hvor de 30 p- pladser udlægges som mulig placering i området. 4. Grundvand Flere beboere påpeger, at grundvandet står meget højt i området og frygter, at det kommende byggeri vil medføre øgede problemer med oversvømmelse m.v. Det er rigtigt, at grundvandet står meget højt i området og at det kan skabe problemer ved meget nedbør. Det vurderes, at den kommende anvendelse ikke vil ændre på disse forhold hverken i negativ eller positiv retning, idet befæstelsesgraden og anvendelsen af de ubefæstede arealer ikke ændres væsentligt. Bemærkningerne giver ikke anledning til ændring af lokalplanen 5. Erstatning Flere mener, at byggeriet vil medføre værdiforringelse af de omkringliggende ejendomme og ønsker erstatning herfor. Forvaltningen Vurdering: Med hensyn til om en ejendoms værdi forringes (eller forbedres) pga. det fremtidige byggeri, vil der ikke kunne opnås erstatning, idet planlægning, herunder lokalplanlægning er erstatningsfri regulering. Bemærkningerne medfører ikke ændringer af lokalplanforslaget. 6. Høringsperiode Flere ønsker en forklaring på hvorfor høringsperioden ligger i sommerferieperioden og hvorfor den kun er forlænget fra de 8 uger, der er lovpligtigt til 9 uger, idet man mener der ikke er tid nok til fordybelse, dialog og mulighed for tekniske undersøgelser. Desuden mener enkelte indsigere, at referatet fra borgermødet er blevet udsendt for sent.
Side5/6 Forvaltningens bemærkninger: Forvaltningen har været opmærksom på, at høringsperioden er kommet til at ligge delvist i skolesommerferieperioden, hvilket har medført, at høringsperioden er blevet forlænget fra det lovpligtige minimum på 8 uger med 2 uger til i alt 10 uger (ikke kun 9). Lokalplanen har været i høring fra 12. juni til 21. august som er 10 uger hvilket hidtil har været almindelig praksis, idet det vurderes, at de færreste holder sommerferie i 10 uger. Bemærkningerne giver ikke anledning til ændring af lokalplanen Forvaltningens forslag til ændringer: Bygherren ønsker at nedlægge en tilbygning/udestue ved hovedbygningens nordvestlige facade og erstatte den med en veranda magen til den som findes ved hovedbygningens sydøstlige facade. Da dette vil forbedre hovedbygningens udtryk og genoprette symmetrien i bygningen foreslås følgende tekst til lokalplanens 8.1, 2. afsnit: Den tilbyggede udestue på den Nordøstlige del af hovedhuset må fjernes og erstattes af en veranda med samme udtryk, som den eksisterende veranda ved hovedbygningens sydøstlige facade. Med henblik på yderligere at beskytte parken, foreslås det endvidere, at der i forlængelse af teksten i 9.1 tilføjes følgende: såfremt den bevaringsværdige del af parken ikke påvirkes. Herudover fastlægges et maks. areal til udhuse på 50m 2 inden for parkområdet og det præciseres hvor udhuse m.v. skal placeres. Herudover ønsker bygherren, at der åbnes en stiadgang i den sydvestlige del af området ud mod den offentlige sti, hvilket imødekommes og angives på kortbilag 3. Endelig har forvaltningen foretaget enkelte redaktionelle ændringer i lokalplanen. Ændringerne af lokalplanen er af en karakter, som ikke medfører at planen skal udsendes i fornyet høring jf. planlovens 27 stk. 2. Indsigers navn Indhold af bemærkning Evt. ændringer i planerne Claus og Jette Andersen Ønsker at placeringen af motionsbaner m.v. Ingen ændringer. Se under punkt 2. gentænkes, ønsker større afstand fra skel til Frederiksborgvej 104 de planlagte motionsbaner. 4000 Roskilde Ønsker, at det sikres, at grundvandsspejlet og hermed vandtrykket på lavereliggende jecland104@gmail.com jorder ikke stiger yderligere. Ønsker fældning af et ahorntræ og plantning af mindre hegnsnære træer til begrænsning af indkig. Ønsker opsætning af et funktionelt og smukt fælleshegn. Tilslutter sig betænkelighed ved ny bebyggelse i 2 etager Birgitte Andersen Valhalvej 75 4000 Roskilde på vegne af 30 beboere i området birgittesa@live.dk Mener, at lokalplanen skal bygge på et konkret projekt med præcise tegninger. Mener ikke det er tilfældet med lokalplanforslaget. Mener at forslagets ny bebyggelse vil skjule den bevaringværdige bebyggelse nord og øst for området, hvilket ikke er hensynsfuldt over for det bevaringsværdige hovedhus. Mener at de bebyggelsesregulerende bestemmelser er tvetydige. Lokalplanen konsekvensrettes i forhold det præciserede projekt, herunder rettes byggefeltet, så det stemmer overens med den skitserede bebyggelse og byggelinierne sløjfes, så de gældende bestemmelser under 6 entydigt refererer til byggefeltet. Teksten i lokalplanens bestemmelser under 6 konsekvensrettes i forhold hertil. Herudover indføjes målfaste tegninger af det kommende byggeri vedrørende højder
Side6/6 Mener ikke at skyggediagrammet er fyldestgørende. Mener at det kommende byggeri vil forringe værdien af de ejendomme, som grænser op til lokalplanområdet mod nord, øst og syd. og afstande og vignetten på side 18 tages ud. Derudover indføjes en bestemmelse under 7 om, at der ikke kan tillades etableret altaner på den nye bebyggelses facade.