En analyse af de danske familiers gældsætning og finansielle sårbarhed Risiciene ved høj husholdningsgæld er knyttet til dem, der har gælden. Det er derfor frugtbart at analysere familiernes formuesituation, betalingsevne og finansielle sårbarhed. Da boligen dominerer de ikke-selvstændige familiers aktiver og passiver, centreres analysen omkring boligejerne. Danske familiers gældsbyrde, kapitalstruktur og rentebyrde er i artiklen belyst med opdaterede skattestatistiske data. Blandt hovedresultaterne er, at selv om husholdningernes gæld er steget nominelt, så toppede boligejernes nettopassiv/bruttoindkomst kvote i 29-1 og er formodentlig langsomt reduceret siden. Solvensen blandt boligejerne blev forbedret frem til 27, men er herefter klart forringet. Der var i 21 ¼ million familier med ejerbolig med negativ egenkapital, svarende til omkring 2% af boligejerne. Trods det høje gældsniveau ligger boligejernes nettorenteudgift/indkomst kvoter fortsat relativt lavt. De egentlige risici ved den høje gæld blandt danske boligejere opsummeres afslutningsvis. Det drejer sig om risiko for 1) yderligere boligprisfald, 2) yderligere tilbageslag i økonomien, 3) rentestigninger. Hertil kommer, at mange låntagere med afdragsfrie realkreditlån får mindst en fordobling af deres ydelse, når den afdragsfrie periode med sikkerhed ophører i de kommende år. 18 FORFATTER Lektor, cand.polit. Jens Lunde Copenhagen Business School, Institut for Finansiering E-mail: jl.fi@cbs.dk Jens Lunde er ansat ved Institut for Finansiering på Copenhagen Business School. Han forsker og underviser indenfor fagområdet boligøkonomi og boligfinansiering og har i de senere år især skrevet om konjunkturforløbet på boligmarkedet, boligkrisen, boligejernes kapitalstruktur, ulighederne på boligmarkedet og om realkreditfinansiering. Den høje danske husholdningsgæld Danmark har verdens højeste husholdningsgæld på 333% af den disponible indkomst i 211. Danmark har uantastet haft den førerposition siden 1984. Over den årrække blev niveauet for husholdningsgælden fordoblet. Dette forår har OECD, IMF og EU peget på høj husholdningsgæld som en trussel imod den finansielle stabilitet og dermed imod den danske økonomi. Risici ved den høje husholdningsgæld er per definition privatiseret til de enkelte låntagere, men kan i givet fald let involvere den finansielle sektor og optræde som en systemisk risiko. Nationalbanken pegede umiddelbart på, at pensionsformuen var lige så stor som husholdningsgælden, jf. Isaksen m.fl. (211a og b) uden at fremhæve dels, at dette ikke gælder i et efter skat perspektiv, og dels, at gælden og pensionsopsparingen er temmelig ulige fordelt i befolkningen. Nationalbanken har siden peget på, at pensionsformuer ikke skulle medregnes blandt familiernes aktiver i analyser af den finansielle stabilitet i samfundet, jf. Andersen m.fl. (212b, s. 21). Ovenstående blev nærmere belyst i det seneste nummer af Finans/Invest, jf. Lunde (212). Analyser af husholdningsgæld på makroplanet i et finansielt stabilitets perspektiv kan ikke stå alene, men må suppleres af analyser af familiernes aktiver og passiver. Nationalbanken publicerede en sådan analyse i kvartalsoversigten juni 212, jf. Andersen m.fl. (212a og b). Nærværende artikel belyser også fa mil i er nes gældssituation, men ud fra et bo ligmarkedsperspektiv, da dispositionerne vedrørende boligformue og -gæld er helt afgørende for familiernes formuedispositioner, når familien ikke har egen virksomhed. Især fordelingen af låntagerne efter gældsstørrelse, sikkerhedsstillelse og betalinger afgør, hvor risikabel den meget høje husholdningsgæld egentlig er. Samtidig rummer den fortsættende boligkrise efter boligboblen med iboende kreditboble markante risici for ud viklingen i den danske økonomi for de kommende år. IMF s hovedresultat af deres generelle analyse af husholdningsgælden var, at jo kraftigere husholdningsgælden voksede før tilbageslaget på boligmarkedet og finanskrisens udbrud (og tilsvarende før tidligere tilbageslag), desto stærkere og længere bliver det efterfølgende tilbageslag i boligforbruget, boligpriserne, det private forbrug i øvrigt, investeringerne, BNP og arbejdsløsheden. De virkninger skyldes ikke kun prisfaldet på boligerne, men i stedet en kombination af boligprisfaldet og opbygningen af gæld forud for vendingen, jf. IMF (212, kap. 3). Det må derfor forventes, at gældsniveauet nedbringes i takt med eller med en vis forsinkelse ift. boligprisfaldet. Det har OECD allerede iagttaget for UK og USA, hvor husholdningsgælden som andel af de disponible indkomster er faldet 2 procentpoints siden 27, jf. OECD (212a, s. 5) og OECD (212b, s. 22-24). Den danske husholdningsgæld ift. disponibel indkomst nåede et maksimum i 29 med 356%, men faldt til 333% i 211, altså med 23 procentpoints og endnu kraftigere end i UK og USA, jf. Lunde (212). Den relativt høje opsparingskvote sammenlignet med årene før krisen i Danmark tyder på en igangværende og sikkert langstrakt tilpasning. I Survey et for Danmark fra januar mente OECD (212, s. 5), at households are expected to continue to deleverage. De første tegn på en tilpasning kan spores i dataene for familiernes nettopassiv/bruttoindkomst kvoter for 29-1, hvor kvoterne faldt lidt for de 2% af familierne under 6 år med de højeste gældskvoter. Dette træk bidrager til at forklare, hvorfor de danske husholdninger fastholder en noget højere opsparingskvote end tidligere. Samtidig tyder resultaterne på, at forekomsten af teknisk insolvens blandt boligejerne er øget. Tidligere arbejder om danske familiers gældssituation på husholdningsniveau Analyser af aktiverne og passiverne på husholdningsplan blev for nylig efterlyst af EU (212, s. 31) og af Nationalbanken selv, jf.
Isaksen et al. ( 211, s. 48-49), for bedre at forstå husholdningernes formuedispositioners betydning for den finansielle stabilitet. OECD ønskede for få år siden ligeledes at anvende micro-level information til at analysere landenes stigende husholdningsgæld, men for Denmark: No micro data were provided for the study jf. Girouard et al., (27, p. 31). Det angivne fravær af analyser af familiernes aktiver og passiver er ikke korrekt. Bortset fra pensionsopsparing foretages de mest omfattende formue- og gældsdispositioner af boligejere, og skattestatistikken har netop været anvendt til at belyse boligejernes aktiver og passiver på familieniveau, i hvert fald siden 199. Danmark har et relativt effektivt indkomstskattesystem og tilhørende en fremragende skattestatistik, der administreres af Danmarks Statistik. Undertegnede har publiceret sådanne data adskillige gange, først for årene -88, jf. Finansrådet (199) samt Lunde (199) og siden opdateret i et større antal artikler og working papers, se bl.a. Lunde (25a, 27a, 29a og 21). Flere af analyserne er blevet publiceret i Finans/Invest, jf. Lunde (25b, 26 og 27b). Økonomi- og erhvervsministeriet anvendte skattestatistikken i deres seneste boligmarkedsanalyse, (21). Nationalbanken har selv anvendt skattestatistikken til at belyse boligejernes gældssituation i mindst en analyse af den finansielle stabilitet, jf. Danmarks Nationalbank (21). Bankens resultater dengang stemte udmærket med resultaterne både fra de tidligere og de senere analyser. Uvist af hvilken grund har Nationalbanken ikke siden 21 præsenteret sådanne skatteregisterdata i de årlige rapporter om den finansielle stabilitet. Nationalbanken anvendte igen skattestatistikken i kvartalsoversigten juni 212, hvor en omfattende analyse af de danske familiers formue og gæld blev præsenteret, jf. Andersen m.fl. (212a og b). De anvendte data til analysen af familiernes formueog gældssituation -21 Der hentes nedenfor yderligere værdifuld information fra skattestatistikkens individuelle data på familieniveau ved på ny at anlægge et boligperspektiv i analysen. Med boligprisfaldet siden 26-7 er der al mulig grund til at opdatere tidligere analyser af boligejernes gældsbyrde, solvens og rentebetalinger med de nye data til og med år 21. Lovmodelsekretariatet har venligst tilvejebragt undersøgelsens data. 1 Der vises a. nettopassiver/bruttoindkomst kvoter b. nettopassiver/boligformue kvoter c. nettorenteudgifter/bruttoindkomst kvoter. Ved præsentationen af de forskellige kvoter er familierne, dog eksklusiv de selvstændige, opdelt i deciler for årene -21. Familierne er inddelt i 1-års aldersgrupper efter ældste familiemedlems alder. Nettopassiverne er al familiens gæld fratrukket likvid finansiel opsparing, mens den illikvide pensionsopsparing ikke indgår. Bruttoindkomsten er familiens indkomst, defineret som personlig indkomst og positiv nettokapitalindkomst. Boligformuen er den offentlige ejendomsværdi af familiens ejerboliger, dvs. alle huse, lejligheder og/eller sommerhuse, familien bor i og betaler ejendomsværdiskat (tidligere lejeværdiskat) for. Nettorenteudgifterne er familiens renteudgifter fratrukket familiens renteindtægter. Opgørelsens er altså før skat. Undersøgelsen data er trukket som en tilfældig stikprøve på omkring 1/3 af boligejer og af lejer familierne for hvert enkelt år. I året 21 således 42.727 boligejerfamilier og 43.252 lejerfamilier. Det skønnes, at stikprøveusikkerheden er yderst beskeden. Datagrundlaget er detaljeret beskrevet i Lunde (25a og b). Nationalbankens contra nærværende analyse af familiernes gældssituation Nationalbanken, jf. Andersen m.fl. (212a og b), anvender skattestatistikken for årene 22-21 og foretager en totalopgørelse. Familier med egen virksomhed indgår heller ikke her. En væsentlig forskel mellem Nationalbankens og nærværende opgørelse ligger i tilrettelæggelsen af datamaterialet. Nærværende undersøgelse og tidligere versioner belyser boligejernes formuesituation, men viser kort også lejernes gældsbelastning. Boligmarkedsaspektet valget af boligform bestemmer i høj grad de (ikke-selvstændige) familiers formuedispositioner. Derfor er eje-leje dimensionen et vigtigt udgangspunkt. Samtidig dækkes den seneste boligmarkeds-cyklus fra og frem til 21, hvor udviklingen i boligejernes gæld har fulgt nogenlunde samme forløb som priserne for ejerboliger og dermed boligformuerne, således som det har været manifesteret i en ret konstant kapitalstruktur i de seneste år dog med en bevægelse mod flere teknisk insolvente ejere. Andersen m.fl. (212b, s.21) når tilsvarende frem til, at værdien af fast ejendom dominerer sammenhængen mellem bruttogæld og aktiver for de danske familier (ekskl. de selvstændige). Trods samme datagrundlag for de to undersøgelser er der tre forskelle imellem dem: a) Andersen m.fl. anvender total tal, mens der her benyttes en stikprøve (jf. ovenfor), b) Andersen m.fl. anvender indkomsten Figur 1 Nettopassiv/bruttoindkomst kvoterne i procent for boligejere (ekskl. selvstændige) efter alder median værdier -21 Figur 2 Udviklingen i husholdningsgæld/disponibel indkomst og median værdien af nettopassiver/bruttoindkomst kvoter -21. ( = 1) 3 25 2 < 3 år 3-39 år 4-49 år 5-59 år 6-69 år 7 år og over 25 2 husholdningsgæld/disponibel indkomst medianen for boligejernes nettogæld/bruttoindkomst kvote 15 15 1 5 1-5 -1 199 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 5 21 23 25 27 29 19
Figur 3 Nettopassiv/bruttoindkomst kvoterne i procent for boligejere (ekskl. selvstændige) efter alder i 8. decil -21 Figur 4 Nettopassiv/boligformue kvoterne i procent for 3-39 årige boligejere (ekskl. selvstændige) i de enkelte deciler -21 45 4 35 <3 år 3-39 år 4-49 år 5-59 år 6-69 år 7 år og over 2 18 16 1.decil 2.decil 3.decil 4.decil 5.decil 6.decil 7.decil 8.decil 9.decil 3 14 25 2 15 1 5 199 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 12 1 8 6 4 2 21 23 25 27 29 Figur 5 Nettopassiv/boligformue kvoterne i procent for boligejere (ekskl. selvstændige) efter alder median værdierne -29. Figur 6 Nettopassiv/boligformue kvoterne i procent for boligejere (ekskl.. selvstændige) efter alder, 8. decil - 29 14 12 1 8 6 4 2-2 -4 under 3 år 3-39 år 4-49 år 5-59 år 6-69 år 7 år eller derover 21 23 25 27 alle 18 16 14 12 1 8 6 4 2 under 3 år 3-39 år 4-49 år 5-59 år 6-69 år 7 år eller derover 21 23 25 27 29 2 efter skat, mens bruttoindkomsten bruges nedenfor, og c) i denne undersøgelse anvendes de offentligt vurderede ejendomsværdier direkte, mens Andersen m.fl. opjusterer disse til aktuelle ejendomsværdier på amt/ region plan. Alder er en vigtig variabel i nærværende undersøgelse, da der erfaringsmæssigt er stor variation i gældsstrukturen efter familiens alder. Dette skyldes den normale livscyklus, hvor der sker en stærk belåning af boligen ved (det første) køb, hvilket spejles i den enkelte families gældsudvikling over de følgende mange år. Samtidig er det tidligere vist, at der er en beskeden indkomstvariation, da fordelingen af boligejere efter nettopassiv/bruttoindkomst hhv. nettopassiv/ boligformue kvoterne imellem de forskellige indkomstdeciler er nogenlunde ens inden for den givne aldersgruppe, jf. Lunde (25a). Modsat lægges der større vægt på indkomstvariablen i Nationalbankens analyse. Det ville føre for vidt inden for rammerne af nærværende artikel at sammenligne bredt til Nationalbankens undersøgelse. Det er to gensidigt supplerende undersøgelser, der begge afdækker relevante spørgsmål for husholdningsgældens betydning for den finansielle stabilitet. Det må dog understreges, at tilbageslagene på de nationale boligmarkeder også i Danmark indledte bolig- og finanskriserne. Ligeledes vurderes det, at en normalisering af boligmarkedet her såvel som i andre lande er nødvendig for at sikre ny økonomisk stabilitet og fremgang. Derfor er det belejligt for vurderingen af de aktuelle risici ved den høje husholdningsgæld, at boligmarkedet er en hel central dimensionen i undersøgelsen. Udviklingen i boligejernes nettopassiver/bruttoindkomst kvoter Boligejernes gæld er siden steget langt mere end deres indkomster (før skat). Igennem årene nåede boligejernes nettopassiv/ bruttoindkomst kvote op på stadig højere rekordniveauer. Det resultat gjaldt helt frem til 21, jf. Figur 1. Boligejerne i de enkelte aldersgrupper er fordelt i deciler efter størrelsen af deres nettopassiv/bruttoindkomst kvoter, og data decilværdierne viser størrelsen af kvoten for den familie, der netop ligger præcis på decilen. Værdien på medianen (den 5.te decil) i Figur 1 viser således den kvotestørrelse, hvor 5% har en højere og 5% en lavere kvote. Efter vendingen i boligpriserne i 26-7 steg boligejernes nettopassiv/bruttoindkomst kvoter de næste par år, jf. Figur 1. Men for ejere under 3 år indtraf der allerede fra 28 et mindre fald i alle deciler for nettopassiv/bruttoindkomst kvoterne. For boligejere mellem 3 og 5 år er der kun sket en udfladning af disse gældskvoter fra 29 af, mens kvoterne frem til 21 endnu var svagt stigende for ejere mellem 5 og 7 år. Dette resultat bekræfter det tidligere viste fald fra 29 i husholdningsgæld/disponibel indkomst kvoten på makro niveau, jf. Lunde (212). Yngre boligejere under 4 år har tidligere oplevet fald i deres nettopassiv/ bruttoindkomst kvoter fra til. De ældre har derimod oplevet en nær uniform fortsat stigning i gældskvoterne i alle deciler lige siden. Dette skyldes bl.a. optagelse af tillægslån (hævning af egenkapital) og omprioriteringer til længere løbetider.
Låntagernes indkomst er reelt den eneste kilde til, at de vil kunne tilbagebetale deres gæld. En boligejer vil ganske vist kunne fjerne gælden ved at sælge sin bolig, men vedkommende skal da være i stand til at indfri hele sin gæld, og det kan 2-25% ikke, jf. nedenfor. Boligejeren skal typisk desuden finde og kunne betale for en anden bolig. Den langvarige stigning siden i nettopassiv/bruttoindkomst kvoterne i alle aldersgrupper har kun kunnet lade sig gøre, fordi låntagerne trods svagere stigende indkomst har kunnet servicere en stadig højere gæld. Renterne er faldet over det meste af den årrække, og lånetyper med markant lavere betalinger som rentetilpasningslån og afdragsfrie lån udgør nu størstedelen af boligejernes gæld, jf. nedenfor. Med en kommende redressering af disse forhold, hvor renteniveauet måtte stige mærkbart, og hvor bank og realkredit vil skærpe lånevilkårene mod højere betalinger, vil boligejerne blot kunne servicere en mindre gæld. Allerede derfor må det ventes, at nettopassiv/bruttoindkomst kvoterne inden for få år vil bøje af og falde. Samtidig vil de mulige salgspriser på boliger blive trukket ned. Udviklingen i den totale danske husholdningsgæld/disponibel indkomst kvote på makro niveau, jf. Lunde (212), er i Figur 2 sat op imod udviklingen på familieniveau i medianværdien for familiernes nettopassiv/ bruttoindkomst kvoter for årene -21. De to kvoter er begrebsmæssigt oplagt forskellige, men har en ensartet udvikling over årene. Dermed bliver resultaterne på makroplan og på familieniveau koblet sammen. Udviklingen for de 2% mest forgældede boligejere i nettopassiv/bruttoindkomst kvoterne er vist i Figur 3, dvs. hvor 8% har en lavere nettopassiv/bruttoindkomst kvote og 2% en endnu højere. Man må fundere over, hvorledes en familie i 3 erne kan servicere en gældsbyrde på 3,5 gange familiens indkomst før skat eller endnu mere. En gæld på over 175% af bruttoindkomsten er også alvorlig for de 2% boligejere på 7 år eller mere, der har så høj gældsbyrde. 8. decil nettopassiv/bruttoindkomst kvoterne er fordoblet fra og frem til 27-9 for de under 6 årige og er procentuelt steget i nogenlunde samme grad som for boligejerne i median gruppen. Blandt boligejerne over 6 år er gæld både blevet stadig mere almindelig og større blandt ejere med gæld. Efter boligprisfaldet er sat ind, har faldet i nettopassiv/bruttoindkomst kvoterne i 8. decil været lidt mere udtalt. For ejere under 3 år faldt kvoten allerede fra 27 af, mens den for ejere i de tre aldersgrupper mellem 3 og 6 år nåede et toppunkt i 29 og faktisk faldt lidt i 21. Udviklingen i boligejernes nettopassiv/boligformue kvoter Det helt dominerende og enestående træk ved boligejernes kapitalstruktur er dens konstans i forholdet mellem boligejernes nettogæld og egenkapital i boligen de sidste godt 2 år. De konstante kvoter indikerer, at stigninger/fald i boligpriserne slår igennem på låntagningen og omvendt, at ændringer i lånevilkår som rente, løbetid og ydelser bliver kapitaliseret i boligpriserne. I praksis bliver dette fuldbyrdet ved den udstrakte anvendelse af første års nettoydelse som grundlag for beslutninger om boligkøb og boligbelåning. Boligejerfamilier i 3 erne har købt deres bolig inden for en kortere årrække forud. Konstansen i deres kapitalstruktur ses for alle decilgrupperne i Figur 4. Denne konstans indikerer også, at boligkøbernes fordeling efter grad af låntagning ligger nogenlunde konstant over tiden. Men Figur 4 rummer også spor efter de seneste års kraftige boligprisudsving. De høje prisstigninger 24-7 trak imod en vis forbedring dvs. relativt højere egenkapital blandt de 3-39 årige i alle deciler frem til 27. Det efterfølgende kraftige prisfald skabte en tydelig forværring af boligejernes solvens, der nu er præget af mindre egenkapital end nogensinde før for de år, data foreligger for. Den lidt mindre glidende udvikling i nettopassiv/boligformue kvoterne efter 23 skyldes, at ejendomsvurderingerne nu kun gennemføres hvert andet år. Siden er data for kvoterne for årene mellem vurderingerne skabt ved interpolation. Det har næppe givet større usikkerhed i figurerne her, da vurderingsåret 27 var top for huspriserne. Men problemet vil blive mere belastende for 21-211. Boligpriserne faldt kraftigt igennem 211, og der blev ikke gennemført en ejendomsvurdering for 21. Derfor er 21 data for disse kvoter udeladt i undersøgelsen. Der er den specifikke interesse knyttet til nettopassiv/boligformue kvoterne, at de med forbehold afdækker omfanget af teknisk insolvens. I Figur 5 er vist udviklingen i medianværdien af disse kvoter for boligejerne i de forskellige aldersgrupper. Af Figur 5 ses, at over halvdelen af boligejerne under 39 år var teknisk insolvente i 29. Det er ikke vist her, men fremgår af undersøgelsens data, at tilsvarende var ca. 4% af boligejerne imellem 4 og 49 år, godt 2% mellem 5 og 59 år og 1% mellem 6 og 69 år teknisk insolvente. Ud af alle boligejere var godt 2% faktisk hen imod 25% teknisk insolvente. Forbeholdet imod opgørelsen ligger i, at vurderingerne er lidt forsigtige i praksis, så de anvendte offentlige ejendomsværdier normalt ligger lidt under markedsprisen for boligerne. Typisk har undervurdering i årene med stigende boligpriser ligget omkring 1% på vurderingstidspunkterne, (jf. Lunde, 25a). Ved boligprisfald får usikkerheden et andet fortegn, da en del boliger bliver solgt til priser under den seneste offentlige vurdering. I Figur 6 er nettopassiv/boligformue kvoterne vist for den 8. decil hvor 2% har en endnu højere nettogæld i forhold til deres boligformue i de enkelte aldersgrupper. Også 8. decil værdierne har ligget relativt konstant igennem hele perioden, dog også her generelt med en svag forbedring af solvensen frem til 27 efterfulgt af en markant forværring for 29. Alternativt kan boligformuen værdien af de enkelte ejerboliger fastsættes ved, at den offentlige ejendomsværdi justeres for den gennemsnitlige undervurdering på vurderingstidspunktet og opdateres for den efterfølgende prisudvikling med det geografisk mest nærliggende prisindeks for den pågældende ejendomskategori, jf. Økonomiog erhvervsministeriet (21) og Andersen m.fl. (212b, s. 2). Fra denne værdi burde man imidlertid fradrage salgsomkostningerne på omkring 8% af en boligs værdi for at nå realisationsværdien. Ved denne metode bliver boligformuen principielt rigtigere værdsat. Metoden kan dog ikke inddrage individuelle forhold ud - slag af den idiosynkratiske risiko omkring den enkelte bolig, og den reelt ukendte markedsværdi kan kun findes ved et salg. Umiddelbart får man i år med stigende boligpriser en lavere andel teknisk insolvente boligejere ved justeringsmetoden, da nævneren i nettopassiv/boligformue kvoterne bliver opjusteret. Modsat i år med boligprisfald. Nationalbanken når frem til, at i alt 236.916 boligejerfamilier (ekskl. selvstændige) har en nettogæld, dvs. at gælden er større end deres formue, hvilket svarer til 21
22 19,99% af undersøgelsens boligejerfamilier, jf. Andersen m.fl. (212b, s. 32). Men størrelsesordenen, at ¼ million boligejerfamilier eller 2% havde negativ egenkapital i 21, falder i tråd med tidligere opgørelser og med, at godt 2% - eller rettere hen imod 25% var teknisk insolvente i 29 ifølge nærværende undersøgelse, der direkte er baseret på de offentligt fastsatte ejendomsværdier. I Økonomi- og erhvervsministeriets (21, s. 86) opgørelse for 27 blev andelen med negativ egenkapital opgjort til 11,5%, men i det år har andelen været ekstraordinært lav, hvad der også fremgik ovenfor. Faldet i boligpriser siden 21, stigningen i boligejernes nominelle gæld og vanskelighederne med at sælge en ejerbolig tyder på, at endnu flere boligejere er teknisk insolvente i dag. Indkomstens betydning for boligejerfamiliernes låntagning Familiernes indkomst har generelt stor betydning for deres adfærd på boligmarkedet. Normalt er der samvariation mellem familiernes aktuelle indkomst eller forventede livsindkomst, og om de vælger at købe en ejerbolig og i givet fald, hvor dyr en bolig de køber, og hvor store lån de optager. I dette afsnit belyses, hvilken betydning boligejernes indkomst har for, hvor store lån de har optaget. Om indkomsthøjden faktisk påvirker boligejernes låntagningsadfærd, målt ved deres nettopassiv/bruttoindkomst kvote, er illustreret for år 21 i Figur 7 for boligejerne i alderen 3-39 år. Familierne er fordelt efter deres bruttoindkomst i indkomstdeciler, og i hver indkomstdecil er de fordelt efter deres nettopassiv/bruttoindkomst kvote. I den første decil ligger de laveste nettopassiv/bruttoindkomst kvoter, der herefter er forbundet på tværs af indkomstdecilerne. Videre er de næstlaveste nettopassiv/bruttoindkomst kvoter forbundet i kurven for den anden decil og så fremdeles. I Figur 7 ses således skaren af deciler for gældsgrad ift. indkomsten fordelt ud over indkomstfordelingen hvor 9. decilen med de højeste gældskvoter ligger øverst og 1. decilen med de laveste gældskvoter nederst. Hvis kurven for en bestemt decil er vandret, ville boligejerne i denne nettopassiv/bruttoindkomst decil have samme kvotestørrelse, dvs. have samme gældsætningsgrad uanset deres placering i indkomstfordelingen. Hvis alle kurverne var vandrette, ville konklusionen være, at familiernes låntagning stod i en konstant relation til deres bruttoindkomst, og at voksende indkomst altså ikke ville hverken forstærke eller afsvække tilbøjeligheden til gældsstiftelse blandt boligejerne. Hovedresultatet af Figur 7 er, at voksende indkomst ikke har fået boligejerne til at øge eller mindske deres gældsætning i forhold til deres indkomst. Familiernes gæld stiger med indkomsten, men deres gældsætningsgrad er den samme. Det ses også af Figur 7, at for de 2% af de 3-39 årige boligejere i de to nedre indkomstdeciler er nettopassiv/bruttoindkomst kvoterne voldsomt høje i de deciler, der rummer de højeste kvoter herfor. Opstået arbejdsløshed, konkurs, ulykker og andre årsager til indkomstbortfald kan være en forklaring på denne iagttagne høje gældsgrad blandt en del af familierne med de laveste indkomster. I så fald vil disse familier have en særlig høj risiko for at være på vej imod en tvangsauktion. Man kan dog ikke se bort fra, at skattestatistikken ikke nødvendigvis giver et perfekt billede af en families økonomiske muligheder. En familie, der jo også kan bestå af midlertidigt en person, kan have en skjult partner her i landet eller i udlandet, og private transfereringer, f.eks. fra forældre og anden familie kan også tænkes. Indkomstens betydning for boligejerfamiliernes gearing I dette afsnit belyses, om boligejernes nettopassiv/boligformue kvote varierer med deres indkomst, altså om boligejernes gearing er indkomstafhængig på det givne alderstrin. Analysen tager udgangspunkt i de 3-39 årige boligejere for året 29 og resultaterne er vist i Figur 8. Metodisk er indkomstfordelingen blandt aldersgruppens boligejere illustreret ved at opdele dem i indkomstdeciler efter voksende indkomst. Inden for den enkelte indkomst decilgruppe er boligejerne igen opdelt i deciler efter stigende nettopassiv/boligformue kvote. Den anvendte decilværdi for f.eks. den 7. decil ligger, hvor 7% har en lavere værdi og 3% en højere værdi end decilværdien. Herefter er decilværdierne for hver nettopassiv/boligformue decilnummer forbundet ved en linje på tværs af indkomstdecilerne som vist i Figur 8. Hvis en sådan linje er vandret, er nettopassiv/boligformue kvoterne altså boligejernes gearing nøjagtig den samme i alle indkomstdecilerne og varierer dermed ikke efter familiernes indkomst. Derimod ville en stigende kurve vise, at låntagningen i forhold til boligens værdi vokser med familieindkomsten, og en faldende kurve, at låntagernes gearing aftager med indkomsten. Hovedresultatet i Figur 8 er, at belåningsgraden nærmest er uafhængig af indkomsten, da kurverne for de enkelte deciler er tilnærmelsesvis vandrette. Dog kan der spores en svag tilbøjelighed til, at familierne med de relativt laveste såvel som familierne med de relativt højeste indkomster har en lidt mindre belåningsgrad, jf. Figur 8. Afvigelserne er dog relativt beskedne, og de mulige forklaringer herpå kan være mange. I al væsentlighed er kapitalstrukturen blandt boligejerne altså uafhængig af ejernes bruttoindkomst, hvilket svarer til resultaterne fra tidligere år, jf. Lunde (25a). En tilsvarende analyse af realkreditgæld/boligformue kvoterne for 29 for de 3-39 årige boligejere giver næsten samme resultat, men er ikke vist her. Det er en bemærkelsesværdig konklusion på de to sidste afsnit, at blandt de familier, der er blevet boligejere, har indkomsten naturligvis betydning for, hvor dyr bolig familien har købt, og hvor stor gæld familien har. Men tilsyneladende ligner familierne hinanden på det punkt, at de optager lån i samme udstrækning i forhold til deres boligformue uafhængigt af deres indkomst. De særligt forgældede kan derfor findes på alle indkomsttrin. Samtidig indikerer disse resultater også, at boligkøberne specielt første gangs køberne baserer deres køb på, hvilke boligudgifter de kan betale og herudfra bestemmer, hvor dyr en bolig de køber, og hvilken låntagning der er nødvendig herfor. De høje nettopassiv/bruttoindkomst kvoter indikerer også, at udbetalingerne ved første gangs køb er små. Udviklingen i boligejernes nettorenteudgifter Skattestatistikken rummer også renteindtægter og -udgifter. I undersøgelsen her vises udviklingen i boligejernes renteudgifter fratrukket renteindtægterne i forhold til deres bruttoindkomst. Disse kvoter er først vist for de 3-39 årige boligejere (ekskl. selvstændige) i deciler efter voksende nettorenteudgift/ bruttoindkomst kvote i Figur 9. 2 Fra til faldt nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne for de 3-39 årige boligejere, da renteniveauet generelt
Figur 7 Nettopassiver i procent af bruttoindkomst for år 21 inden for indkomstdeciler for 3-39 årige boligejere (ekskl. selvstændige) 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1. indkomst decil 2. indkomst decil 1. decil 2. decil 3. indkomst decil 4. indkomst decil 3. decil 4. decil 5. indkomst decil 5. decil 6. decil 6. indkomst decil 7. indkomst decil 7. decil 8. decil 8. indkomst decil 9. indkomst decil 9. decil 1. indkomst decil Figur 8 Variationen i nettopassiv/boligformue kvoter efter indkomst for de 3-39 årige boligejere (excl. selvstændige). 29. Procent. 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 1. indkomst decil 1. decil 2. decil 2. indkomst decil 3. indkomst decil 3. decil 4. decil 4. indkomst decil 5. indkomst decil 5. decil 6. decil 6. indkomst decil 7. indkomst decil 7. decil 8. decil 8. indkomst decil 9. indkomst decil 9. decil 1. indkomst decil Figur 9 Nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne i procent for de 3-39 årige boligejere (ekskl. selvstændige) i de enkelte deciler -21 Figur 1 Nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne i procent for boligejere (ekskl. selvstændige) efter alder median værdier -21 35 3 1. decil 2. decil 3. decil 4. decil 5. decil 6. decil 7. decil 8. decil 9. decil 25 2 <3 år 3-39 år 4-49 år 5-59 år 6-69 år 7 år og over 25 2 15 15 1 1 5 5 199 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21-5 199 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 var faldende, og deres gældsbelastning var svagt vigende som vist, se Figur 1 og 3. Siden er nettopassiv/bruttoindkomst kvoterne fortsat vokset for aldersgruppens boligejere, men deres nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoter faldt alligevel helt frem til vendingen i 25. Renteudgifterne faldt yderligere, fordi rentetilpasningslån blev introduceret i 1986, og især efter 2 har stadig flere optaget disse lån, jf. Tabel 2. Da nær halvdelen af boligejerne havde rentetilpasningslån og en noteringsværdig høj andel også variabelt forrentede banklån, var deres rentefølsomhed øget kraftigt, da rentestigningen satte ind i 25, hvorfra der kan iagttages en renteudgift boble bevægende sig op over toppen i 28 og ned til et nyt lavt niveau i 21. I 25 begyndte boligmarkedet at vende, og der kom boligprisfald fra 26 i hovedstaden og fra 27 i landet som helhed, jf. Lunde (29b). Der kan kun være en tæt sammenhæng mellem udbruddet af boligkrisen og så den klare stigning i de 3-39 åriges nettorenteudgift/ bruttoindkomst kvoter, jf. Figur 9. I det sene efterår 28 sænkede centralbankerne, også den danske, de styrende rentesatser, og det har gradvist ført nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne for de 3-39 årige ejere tilbage på et ekstraordinært lavt niveau. IMF har peget på, at den økonomiske politik er et afgørende element til at hindre yderligere kontraktion i økonomien ved husholdningernes deleveraging og nævner til eksempel, at monetary easing i lande som de skandinaviske, hvor realkreditlån typisk er variabelt forrentede, hurtigt kan reducere betalingerne på realkreditlån og forhindre husholdningernes økonomiske sammenbrud, jf. IMF (212, s. 91). Det danske boligprisfald fra 27 til 29 skete dobbelt så hurtigt og var dermed dobbelt så kraftigt som under boligkrisen -. Når dette ikke havde større effekt på antallet af tvangsauktioner end tilfældet, kan det kun skyldes, at Nationalbankens rentepolitik kombineret med den hidtidige adgang til at omprioritere til rentetilpasningslån og/eller afdragsfrie lån tilsammen førte til lavere betalinger for låntagerne. Den førte økonomiske politik har dermed reddet et stort antal boligejere fra tvangsauktion. Der er den forventelige aldersvariation i nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne, at jo ældre desto lavere kvoter, hvilket også følger af gældsstrukturen, hvor nettopassiv/ bruttoindkomst kvoterne falder med alderen, i hvert fald når de samme deciler i aldersgrupperne sammenlignes. Det ses for median kvoterne i Figur 1. Rentebelastningen faldt relativt stærkt fra til, men herefter afsvækkes faldet noget. I 25 mødes et kraftigt negativt udfald af låntagernes øgede renterisiko på betalingerne med renteudgift boblen fra 25, der kan iagttages for alle aldersgrupper, men selvsagt stærkest for de yngste med størst gæld. Helt samme udvikling over årene i nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne og den helt samme aldersstruktur ses for den 8. decils værdier i Figur 11, hvor 2% af boligejerne i den enkelte aldersgruppe har en højre nettorenteudgift/bruttoindkomst kvote end som vist, mens 8% har en lavere kvote. Renteudgift boblen fra 25 var endnu kraftigere for alle aldersgrupper i den 8. decil end på medianen. Den nuværende stærke fokusering i offentligheden på de lave rentesatser bety- 23
Figur 11 Nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne i procent for boligejere (ekskl. selvstændige)efter alder 8 decil værdier -21. 35 3 25 2 15 1 < 3 år 3-39 år 4-49 år 5-59 år 6-69 år 7 år og over Figur 12 Udviklingen i 8. decil værdien af nettopassiv/bruttoindkomst kvoter i procent for lejere (ekskl. selvstændige) efter alder -21 1 8 6 4 2 < 3 år 3-39 år 4-49 år 5-59 år 6-69 år 7 år og over 5 199 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 21 23 25 27 29-2 24 der ikke jf. Figur 11 at alle låntagere har lave renteudgifter. 2% i de 3 yngste grupper har nettorenteudgifter på mindst 15% af deres bruttoindkomst, hvorfor renteudgifterne efter skat udgør mindst omkring 2% af deres disponible indkomst. Som figuren også viser, var rentebyrden dog en del hårdere for 25 år siden. Udviklingen efter 21 i boligejernes og andres renteudgifter har været præget af modsatrettede tendenser, nemlig dels de stadig lavere pengepolitiske og korte renter, dels de højere gebyrer på både bank- og realkreditlån og endelig af højere risikopræmier på bankernes udlånsrentesatser. Lejerne låner også Skattestatistikkens data for lejere viser, at en del af disse har gæld, og at gælden for en del lejere har været stærkt stigende siden. Udviklingen i lejernes nettogæld/bruttoindkomst kvote i de enkelte aldersgrupper er i Figur 12 vist for den 8. decil. Gældsniveauet blandt gældsatte lejere er højere, jo yngre de er, dog undtagen de under 3 årige. Omkring halvdelen af lejerne i aldersgrupperne under 7 år har enten ikke gæld eller ligefrem nettoopsparing, og for lejere med gæld er denne som forventeligt lavere end boligejernes. De over 7 årige har næsten alle en positiv opsparing. Bemærkelsesværdigt er stigningen i lejernes gæld for dem med gæld sket fra og frem til 27, altså i årene med kraftig vækst i boligpriser og boligejernes gæld. Yderligere er lejernes gæld faldet relativt efter boligpriserne toppede i 26-7. En delvis forklaring er, at andelsbolighaverne indgår i skattestatistikkens lejer gruppe. Andersen m.fl. oplyser, at nøjagtig halvdelen af familierne i andelsboliger har en nettogæld (212b, s. 29). Dette skyldes bl.a., at strukturelt betyder andelsboligforeningernes gæld stadig mindre, hvorfor andelsbolighavernes låntagning til køb af andelsbeviser er steget relativt over årene. Samtidig har andelsboligejendomme prismæssigt fulgt den kraftige cyklus for priserne på udlejningsejendomme, hvilket også har påvirket andelsbolighavernes lånestatus. Nettorenteudgifter/bruttoindkomst kvoterne for de 2% med (højest) rentebyrde ligger markant lavere end boligejernes, jf. Figur 13, men har haft et noget andet forløb over årene. Gruppen af lejere (og andelsbolighavere) med lån vil formentlig være mere udsatte end boligejere med lån over for krav om højere gebyrer og strammere risikobedømmelse ved rentesætningen i pengeinstitutterne, da lejernes lån typisk er uden sikkerhedsstillelse 3 og har kortere løbetider. Særlige risici for husholdningsgælden: fortsat ustabilt boligmarked og yderligere tilbageslag i økonomien Der hersker stor usikkerhed omkring den fremtidige udvikling på boligmarkedet. Gættene på de fremtidige boligpriser er mange og mangeartede, som medie-debatten afdækker. I Figur 14 er vist udviklingen i de reale huspriser fra 1975 og frem til 2. kvartal i 212. Det ses, at de reale huspriser fortsat ligger godt over det tidligere toppunkt i 1986. OECD (212b, s. 25) har ligeledes senest vurderet, at for Danmark ligger priceto-rent og price-to-income ratios fortsat godt 1% over det langsigtede niveau. Der er naturligvis en væsentlig risiko for, at de reale huspriser fortsat kommer ud i en nedadgående korrektion i nogenlunde takt med den gældsnedbringelse, der som oven for vist allerede er påbegyndt. Det er vurderingen her, at sandsynligheden for et sådant scenarie er høj. Der sælges fortsat langt færre boliger end normalt. Der er et stort lager af boliger til salg, som enten er udbudt åbent eller slet ikke. Der er meget lange liggetider for boliger til salg. Som omtalt har ¼ million danske familier nettogæld, dvs. negativ egenkapital, og de vil ikke kunne sælge uden en accept fra bank og realkredit, og uden at de efter salget står med en større gæld, der skal forrentes med renten på forbrugslån uden sikkerhed. Den mere eller mindre igangværende recession i dansk økonomi risikerer at føre til øget arbejdsløshed, svagere stigning eller ligefrem fald i reallønnen, og der er usikkerhed om udviklingen i den samlede skattebyrde for de enkelte familier. Selv om krisen i Sydeuropa og usikkerheden om euro en i skrivende stund synes inddæmmet gennem de pengepolitiske foranstaltninger, kan disse problemer hurtigt blusse op igen. De samfundsøkonomiske risici skal ikke søges nærmere vurderet her. De mange konjunkturvurderinger er ret usikre og når til noget forskellige vurderinger, hvorfor der kun er begrænset hjælp at hente herfra. Den forventede svage udvikling i dansk økonomi påvirker selvsagt vurderingen af risici ene ved høj husholdningsgæld både for dem, der har optaget lånene og for dem, der har ydet lånene. Til overflod bliver risiciene ved almindelige menneskelige hændelser som skilsmisse, sygdom og død væsentlig større ved turbulens på boligmarkedet og tilbageslag i økonomien. Renterisici og de særlige risici for rentetilpasningslån Det danske renteniveau har siden 28 været historisk lavt i stadig højere grad. Renterisikoen er i al væsentlighed ensidigt en risiko for kommende rentestigninger. Det er værd at erindre, at dansk pengepolitik fortsat ikke
Figur 13 Udviklingen i 8. decil værdien af nettorenteudgift/bruttoindkomst kvoterne i procent for lejere (ekskl. selvstændige) -21 9 8 7 6 5 4 3 2 1 < 3 år 3-39 år 4-49 år 5-59 år 6-69 år 7 år og over 199 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 Figur 14 Indeks for reale huspriser 1975-212, 2. kvartal. 1975:1=1 2 15 1 5 1975Q1 198Q1 1985Q1 199Q1 Kilde: Kvartalsvise data fra Mona, efter 25 data fra Danmarks Statistik. Opstillet af cand. polit Henrik Pedersen og Jens Lunde. Q1 2Q1 25Q1 21Q1 år er tilrettelagt efter det interne danske konjunkturforløb, hvad Danmarks Nationalbank (212d, s. 14) har udtrykt det i sin seneste årsberetning: Fastkurspolitikken indebærer, at de pengepolitiske renter er reserveret til fastholdelse af kronekursen omkring centralkursen. Risikoen for stigende renter gælder både i relation til familiernes aktiver og passiver. En rentestigning vil isoleret betragtet trække imod lavere boligpriser. Dette vil i sig selv forringe solvensen for boligejerfamilierne. For låntagere med fast forrentede lån vil en rentestignings lavere obligationskurser sænke kursværdien af disse lån, og disse boligejere vil afhængig af de nærmere lånekarakteristika have en (delvis) hedge imod det rentegenererede boligprisfald. Anderledes for låntagere med rentetilpasningslån. En rentestigning fører til højere rentebetalinger ved den følgende rentetilpasning, men de vil have samme gæld. Faldet i deres egenkapital i boligen bliver da lige så stort som faldet i boligens markedsværdi. Disse risici har samme indhold ved forskellige refinansieringshyppigheder. Selvsamme pengepolitik, der har reddet mange boligejere fra tvangsauktion, rummer dermed afgørende risici for de kommende år: a) de helt ekstraordinært lave rentesatser vil næppe kunne fastholdes for en lang årrække, b) højere betalinger på lån, fordi adgangen til at optage rentetilpasningslån og afdragsfrie realkreditlån begrænses gennem lovgivning eller långivernes egne krav f.eks. krav om to-lags-belåning, hvortil kommer større gebyrer og risikotillæg på udlånsrenter, og c) store stigninger i ydelsen på afdragsfrie lån ved den afdragsfrie periodes udløb. Låntagerne har i høj grad foretrukket rentetilpasningslån med stadig lavere korte renter som motivator lige siden lånenes introduktion i. Rentetilpasningslån er gradvist nået op på at udgøre 69% af udestående realkreditlån i ejerboliger og 73% af den samlede udestående realkreditgæld, jf. Tabel 2. Boligkrisen og den finansielle krise fik mange til at omlægge deres lån til rentetilpasningslån, eventuelt uden afdrag. I alt er ¼ af boligejernes realkreditgæld omlagt til rentetilpasningslån siden 28. Nationalbanken oplyste i sin finansielle stabilitets rapport for 211, at ved udgangen af 1. kvartal 211 var 43% af realkreditlån både variabelt forrentede og afdragsfri. Anvendelsen af denne kombination stiger endda med belåningsgraden og altså med låntagers gearingsrisiko og långivers kreditrisiko! Boliger med en belåningsgrad på 6 til 8% og over 8% var således finansieret med lån med afdragsfrihed og variabel rente for 34% hhv. 42% s vedkommende. Sammenlignet med en tidligere analyse er Tabel 2 Rentetilpasningslån som procent af udestående realkreditlån udvalgte måneder 23-212 23 25 27 29 21 211 Juni 212 Landbrug 37, 51,1 58,7 78,1 83,4 86,8 88,9 Ejerboliger 28, 46, 46,8 45,9 59,1 65, 69,1 Udestående realkreditlån i alt 28,9 45,3 47,4 55,3 65,1 69,9 73,4 Kilde: Danmarks Nationalbank. MFI-statistikken. sammenfaldet mellem høje belåningsgrader og mere risikofyld låntagning forstærket i de seneste år, jf. Danmarks Nationalbank (211c, s. 72-74). Renterisikoen på rentetilpasningslån er søgt mindsket ved at sprede refinansieringerne over flere tidspunkter. Det er dog intet værn imod en kommende vedvarende rentestigning, hvis tidspunkt, styrke og indfasningshastighed naturligvis ikke kendes på forhånd. Det giver derfor god mening, at de enkelte realkreditinstitutter har overvejet at dæmme op for at yde rentetilpasningslån, f.eks. gennem højere gebyrer. Nykredit har direkte indfaset en 2-lagsbelåning, se Hjortshøj-Nielsen og Kyhl (212) og Skibye-Lotz og Kyhl (212). Andre realkreditinstitutter forsøger for tiden prisværdigt at lokke låntagerne over i fast forrentede lån med særlige rabatter o.l. Omlægning af lån er en god, men langt fra fuld forsikring over for renterisikoen. Det er imidlertid svært at se andet, end at de højere betalinger vil trække imod lavere boligpriser. Særlige risici for afdragsfrie realkreditlån Da folketinget i 23 gav realkreditten adgang til at tilbyde afdragsfrie realkreditlån fra 1. oktober, havde Danmark allerede i mange år haft verdens højeste niveau for husholdningsgæld. I de første år og frem til 28 med finansiel turbulens var væksten i optagelsen af afdragsfrie lån formidabel, bl.a. drevet af, at mange boligejere valgte afdragsfrie lån ved omprioriteringer. Væksten i låneandelen fremgår af Figur 15, hvor det ses, at andelen med afdragsfrie realkreditlån er stabiliseret den seneste tid. Det er voldsomt diskuteret, om der fortsat skal være adgang til at optage afdragsfrie realkreditlån. Nykredit dæmper med sin 25
26 Figur 15 Afdragsfrie realkreditlån som procentvis andel af den samlede udestående realkreditgæld 23:4-212:2 6 5 4 3 2 1 23:Q4 24:Q2 24:Q4 25:Q2 25:Q4 26:Q2 26:Q4 27:Q2 27:Q4 28:Q2 28:Q4 29:Q2 29:Q4 21:Q2 21:Q4 211:Q2 211:Q4 212:Q2 Kilde: Danmarks Nationalbanks MFI statistik. to-lags model udstedelsen af afdragsfrie lån lidt. Denne stramning af betalingskravene vil ligeledes trække mod faldende boligpriser, hvorved sikkerheden bag allerede ydede realkredit- og banklån vil blive reduceret. De afdragsfrie realkreditlån kan let blive deres egen værste fjende. Efter de første 1 år i løbetiden stiger låneydelsen brat ved, at der skal betales afdrag. Det betyder typisk en fordobling af ydelsen efter skat på et fast forrentet afdragsfrit lån. Hvis lånet i stedet har rentetilpasning vil den relative stigning i ydelsen blive langt større ved det nuværende renteniveau. Skrækscenariet for låntager vil være, at renten yderligere stiger voldsomt samtidig med, at betalingen af afdrag skal påbegyndes. Den bratte stigning i ydelsen kan udskydes, hvis et nyt afdragsfrit realkreditlån kan optages til samme provenu som det indfriede lån inden for lånegrænsen på 8% af boligens markedsværdi. Dette forudsætter, at boligens værdi ikke er lavere end ved optagelsen af det oprindelige lån. I sin tale ved Realkreditrådets årsmøde 26. september oplyste nationalbankdirektøren: Dernæst ligger op mod hver anden familie, der har lån med afdragsfrihed, over gældsgrænsen på 8 pct. af ejendomsværdien. Det vil derfor ofte være unge familier, der i forvejen er likviditetsbegrænsede, der på den baggrund bliver nødsaget til at gå i gang med at betale afdrag, når deres nuværende afdragsfrie periode udløber, Bernstein (212, s. 4). Fra 1. oktober 213 er der gået 1 år af løbetiden for de første afdragsfrie lån. Afdragsfrihedens ophør vil derefter ske i hastigt tempo i årene efter, som det ses af Figur 15. I gennemsnit er de nominelle huspriser nu nede på 25 niveauet, men mange huse er faldet væsentligt mere end gennemsnittet, og nye boligprisfald vil forstærke problemet med at omprioritere til nye afdragsfrie realkreditlån. Hvis dette problem i de kommende år kommer til at opstå i et sådant omfang, som kan forudses i dag, vil det antagelig ikke blot lægge megen gift for optagelse af afdragsfrie lån fremover, men også rumme en risiko for en mærkbar stigning i antallet af tvangsauktioner og en trussel mod den finansielle stabilitet. Afrunding Analysen på familieniveau af de danske boligejeres gæld i forhold til deres indkomst og boligformue samt rentebelastning supplerer makroanalysen af, at Danmark har verdens højeste husholdningsgæld. Denne gennemgang har dog ikke mindsket vurderingen af det risikable i den høje danske husholdningsgæld. Det er blandt andet vist, at boligejernes gældsbelastning i forhold til indkomsten (nettopassiv/bruttoindkomst kvoten) er toppet i 29-1 og formentlig er og vil være under reduktion de kommende år. at boligejernes nettogæld/boligformue kvoter blev klart forringet i 29, så end - nu flere boligejere havde negativ egenkapital og altså var teknisk insolvente. at der i 21 var ¼ million familier med ejerbolig med negativ egenkapital svarende til omkring 2% af boligejerne. at hverken nettopassiv/bruttoindkomst eller nettopassiv/boligformue kvoterne varierer med indkomstens højde for de yngre boligejere i 3-39 års alderen, dvs. tilbøjeligheden til låntagning er uafhængig af indkomsten, når man først har fået en ejerbolig. at trods det høje gældsniveau ligger boligejernes nettorenteudgift/indkomst kvoter fortsat relativt lavt. På trods af det aktuelle lave renteniveau viser nærværende analyse, at den høje husholdningsgæld rumme væsentlige risici ikke alene for boligejerne selv, men også for de finansielle institutter og for samfundet som helhed. Derfor kan undertegnede ikke dele Nationalbankens vurdering, om at det ikke er fra familierne, man finder de største trusler mod den finansielle stabilitet. jf. Andersen m.fl. ( 212b, s. 3). Litteratur Andersen, Asger Lau, Anders Møller Christensen, Nick Fabrin Nielsen, Sigrid Alexandra Koob, Martin Oksbjerg og Ri Kaarup, 212: Familiernes formue og gæld sammenfatning. s. 39-46 i: Danmarks Nationalbank, 212a. Andersen, Asger Lau, Anders Møller Christensen, Nick Fabrin Nielsen, Sigrid Alexandra Koob, Martin Oksbjerg og Ri Kaarup, 212: Familiernes formue og gæld.. s. 1-38 i: Danmarks Nationalbank, 212b. Bernstein, Nils, 212: Nils Bernsteins indlæg ved Realkreditrådets årsmøde onsdag den 26. september 212. Danmarks Nationalbank, 21: Kvartalsoversigt, 2. Kvartal 21. Danmarks Nationalbank, 211a: Kvartalsoversigt, 4. Kvartal. Del 1. 211. Danmarks Nationalbank, 211b: Kvartalsoversigt, 4. Kvartal. Del 2. 211. Danmarks Nationalbank, 211c: Finansiel Stabilitet 211. Danmarks Nationalbank, 212a: Kvartalsoversigt, 2. Kvartal. Del 1. 212. Danmarks Nationalbank, 212b: Kvartalsoversigt, 2. Kvartal. Del 2. 212. Danmarks Nationalbank, 212c: Finansiel Stabilitet 212. Danmarks Nationalbank, 212d: Beretning og regnskab 211. 13. marts. European Commission, 212: In-Depth Review for Denmark in accordance with Article 5 of Regulation (EU) No 1176/211 on the prevention and correction of macroeconomic imbalances. Commission Staff Working Document. Brussels, 3.5.212. Finansrådet, 199: Boligmarkedet slalom, styrtløb eller langrend. Om ejerboligmarkedet og dets rolle i den økonomiske politik. Girouard N, Kennedy M and Andre C, 27: Has the rise in debt made households more vulnerable? Economics Department Working Paper, Number 535, OECD, ECO/ WKP(26)63. Hjortshøj-Nielsen, Henrik og Thomas Kyhl, 212: Fremtidssikring af dansk realkredit, Finans/Invest, 1/212, s. 18-22. Isaksen, Jacob, Paul Lassenius Kramp, Louise Funch Sørensen og Søren Vester Sørensen, 211: Husholdningernes balancer og gæld et internationalt landestudie. s. 47-58 i Danmarks Nationalbank, 211a, og samme titel pp. 39-81 i Danmarks Nationalbank, 211b. International Monetary Fund, 212: Dealing with household debt. Chapter 3 in: IMF, 212: Growth Resuming. Dangers Remain. World Economic Outlook. April. Lunde, Jens, 199: Boligejernes formuesituation en empirisk undersøgelse. Institute of Finance, Copenhagen Business School, Working Paper 9/1.
Lunde, Jens, 25a: The owner-occupiers capital structure during a house price boom. Does negative equity exist as a permanent feature in the Danish housing market. Working Paper. WP 25-3. Department of Finance, Copenhagen Business School. Lunde, Jens, 25b: Et vue over boligejernes kapitalstruktur og dens aldersvariation. Finans/Invest 8/25, s. 4-12. Lunde, Jens, 26: Boligejernes og lejernes renteudgifter et bidrag til belysning af den finansielle stabilitet blandt danske husholdninger. Finans/Invest 1/26, s. 22-31. Lunde, Jens, 27a: Distributions of owneroccupiers housing wealth, debt and interest expenditures as financial soundness indicators. Department of Finance, Copenhagen Business School, Working Paper 27/1. Lunde, Jens, 27b: Ejerboligmarkedet på knivsæggen. Finans/Invest 2/27, s. 1-16. Lunde, Jens, 29a: Financial Soundness Indicators for Owner Occupiers. Housing Studies, Volume 24, Number 1, y, s. 47-66. Lunde, Jens, 29b: Boligcyklen i en dyster fase: Boligprisernes vej ned ad en rutsjebane. Finans/Invest 7/29, s. 5-14. Lunde, Jens, 21: Boligejerne hæver egenkapital. Økonomi & Politik, nr. 4. december, 83. Årgang, s. 66-83. Lunde, Jens, 212: Husholdningsgælden et dansk bidrag til gældskrisen?. Finans/Invest 6/212, s. 18-24. OECD, 212a: OECD Economic Surveys Denmark, y. OECD, 212b: OECD Economic Outlook. No 91, May. Skibye-Lotz, Rikke og Thomas Kyhl, 212: Tolagsbelåning i praksis. Finans/Invest, 4/212, s. 25-27. Økonomi- og erhvervsministeriet, 21: Boligmarkedet og boligejernes økonomi. Økonomisk Rema. Nr. 9. April. Noter 1. Jeg er taknemmelig for de modtagne data såvel som for den personlige støtte, imødekommenhed og entusiasme, jeg har mødt fra Nicolai S. Møller og Martin Ulrik Jensen, som har forsynet mig med basisstatistikken til denne artikel såvel som til tidligere versioner af datamaterialet. De udtrykte vurderinger af materialet er alene forfatterens. 2. Den 1. decils værdier vises aldrig, da stikprøvens familie med den højeste nettorenteudgift/bruttoindkomst kvote normalt vil have en absurd høj kvote, der afspejler, at familien ikke har haft nogen større indkomst eller måske ingen indkomst i skattemæssig forstand i året. Mange årsager hertil er tænkelige. 3. Andelsbolighavere har fået adgang til at stille sikkerhed i deres egenkapital i boligen (andelsbeviset), men da kreditorerne ikke altid kan få adgang til at overtage pantet ved misligholdelse af lånet, giver denne adgang ikke andelsbolighaverne den tilstræbte sænkning af renteudgifterne. Skattereformen 212 en analyse Fortsat fra side 1 ring i form af en fremrykning af beskatning af kapitalpensioner. Der er risiko for, at denne fremrykning kan skabe præcedens og resultere i en omfordeling mellem generationer, hvor regningen for ekspansiv politik smides i børneværelset i form af øget fremtidig beskatning. Endelig indeholder skattereformen en række afgiftsjusteringer, så regulering af en række afgifter fremover følger prisudviklingen. Man kan diskutere, om dette skal opfattes som et yderligere skridt væk fra ernes skatte- og afgiftsstop, eller om det er et mindre betydende element, som ikke hører hjemme i en skattereformaftale. Skattereformaftalen indeholder en række kreative finansieringskilder (en reduktion af Danmarks EU-bidrag på 1 mia. kr. fra 214 og en strengere skatteligning). Skattereformen opererer med en besynderlig cigarkasseøkonomi tankegang. Det er uklart, hvorfor iværksætterskattens afskaffelse skal finansieres af øget lønsumsafgift af finansiel virksomhed. Vi kan ikke se sammenhængen mellem disse to skattetyper. Løsningen forekommer noget populistisk. Vi har forgæves ledt efter en begrundelse for, hvorfor ansatte i pengeinstitutter skal straffes for afskaffelse af iværksætterskatten. I samme boldgade er finansieringen af de forbedrede afskrivningsregler gennem bedre håndhævelse af skattereglerne. Som alle andre reformer vil også skattereformen give anledning til nogle effekter, som man ikke havde tænkt på. Og af én eller anden grund er sådanne effekter som altafgørende hovedregel af negativ karakter. Vi har allerede tidligere nævnt, at øget lønsumsafgift vil trække i retning af en mindre finansiel sektor. Herudover skal kun nævnes to forhold: Folk under virksomhedsordningen kan som bekendt selv bestemme, hvornår de vil hæve fra ordningen. Hævninger beskattes som arbejdsindkomst, og skatteyderen får beskæftigelsesfradrag. Så 95-årige, der hvert år hæver af deres opsparing i virksomhedsordningen, vil derfor få glæde af de forøgede beskæftigelsesfradrag. Ændringen af iværksætterskatten kan meget let gøre, at denne skat i sin eksistensperiode har givet staten et tab. For der kan meget let være skattemæssige tab i den periode, ordningen har eksisteret, jf. også at der har været betydelig frihed for den enkelte skatteyder til at bestemme kursen på unoterede aktier. Afslutningsvis bør dog fremhæves to ting: Det er lettere at kritisere en skattereform, end det er selv at lave en god reform. Det er blevet vanskeligere at lave en skattereform, der er Pareto-optimal eller tæt herpå, dels fordi de oplagte muligheder er taget, dels fordi EU-deltagelsen på forskellig måde begrænser mulighederne. Litteratur Møller, Michael og Niels Christian Nielsen, 212: Skal udskudt skat på pensionsopsparing fremskyndes? Finans/Invest 5/12, s. 11 17. Skatteministeriet, 212: Aftale om skattereform. Juni 212. Sandberg, Bo og Morten Jarlbæk Pedersen, 211: Iværksætterskatten stadig et selvmål. Dansk Erhvervs Perspektiv 211, nr. 41. Noter 1. Bemærk, at boligspørgsmålet er særdeles kompliceret. Men meget få vil nok mene, at man skal vende tilbage til situationen før 1986, hvor renteudgifter blev fratrukket i den skattepligtige indkomst. 27