Den 6. marts 2013 Forslag til lokalplan nr. 941 Boligområde syd for Laskedalen, Brabrand Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Aarhus Kommune Aarhus Kommune har udarbejdet et forslag til den fremtidige anvendelse af det viste lokalplanområde, der omfatter matr. nr. 9 vk Brabrand by, Brabrand samt alle parceller, der efter den 9. oktober 2012 udstykkes i området. Forslaget betyder: Området må anvendes til åben-lav boligbebyggelse. Forslaget kan ses på: Borgerservice på Rådhuset, Risskov og Viby Bibliotek, Hovedbiblioteket, Mølleparken, Aarhus, Gellerup Bibliotek, Gudrunsvej 78, Brabrand, Bygningsinspektoratet, Kalkværksvej 10, Aarhus og http://aarhus.dk/annoncer fra onsdag den 6. marts 2013 til onsdag den 1. maj 2013. Derefter vil kommunen tage endelig stilling til planen. I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen ikke vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 3. Klager over retlige spørgsmål i forbindelse med Aarhus Kommunes afgørelse kan påklages til Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8000 Aarhus C e-mail:planlaegningogbyggeri@aarhus.dk der videresender klagen til Natur- og Miljøklagenævnet. Klage skal være indgivet inden 4 uger efter offentliggørelsen af denne afgørelse. Deres mulighed: Hvis du mener, at forslaget bør ændres, eller du i øvrigt har kommentarer til forslaget, bedes du sende dine bemærkninger til Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Aarhus C, E-mail: planlaegningogbyggeri@aarhus.dk, senest den 1. maj 2013. VEND!
Lokalplanens indhold Delområde I er udlagt til åben-lav bolig-bebyggelse. På hver grund må kun opføres eller indrettes én bolig. Delområde II er udlagt til fælles opholdsareal for samtlige beboere i lokalplanområdet. På arealet kan etableres anlæg til fælles formål, herunder affaldsøer/genbrugspladser og lignende. Delområde III er udlagt til fælles friareal, hvoraf den østlige del af delområdet er udlagt til beplantningsareal. Område IV er en del af Mariendalsvej. Området skal vejbetjenes fra en tilslutning til den private fællesvej Laskedalen. Vej A-B skal anlægges og indrettes med fartdæmpere. Veje og stier skal i videst muligt omfang tilpasses eksisterende terræn. På hver grund skal der reserveres areal til parkeringsformål. I delområde I må bebyggelsesprocenten ikke overstige 30. Bygninger må højst opføres i 2 etager foruden eventuel kælder. Intet punkt af en bygnings ydervæg må være højere end 8,50 m over terræn. Garage, carport, udhuse og lign. mindre bygninger må ikke opføres nærmere skel end 0,50 m. Mindre bygninger/anlæg til kvarterets tekniske forsyning kan placeres i delområde II. Blanke og reflekterende tagmaterialer, herunder anlæg til indvinding af solenergi, må på grund af gener for omgivelserne ikke anvendes. Dog er det tilladt at benytte sådanne materialer på carporte, garager, udhuse og lign., såfremt disse er inddækket, så de ikke er til gene for omgivelserne. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Aarhus Kommune. Almindelige udendørs radio- og tv-antenner herunder parabolantenner med en diameter på indtil 100 cm må højst rage 1 m op over bygningens højeste punkt. Anlæg til indvinding af solenergi opsættes efter et ensartet princip, så der opnås en god helhedsvirkning. Arealet af anlægget må maksimalt udgøre 50% af hver tagflade eller vægflade. Hegn i skel mod vej, sti og fælles opholdsareal må kun etableres som levende hegn. Langs den enkelte grunds skel mod veje, stier og fælles opholdsarealer skal der plantes hæk af tjørn, bøg el.lign. Der udlægges endvidere arealer til beplantning som skal bestå af løvfældende arter som f.eks. tjørn, hassel, hyld, syren, ask, eg og røn. Eventuelle affaldsøer og genbrugspladser skal afskærmes og begrønnes med stedsegrøn beplantning. Der skal stiftes en parcelforening til at varetage de fælles grundejerinteresser. Parcelforeningen skal være medlem af Grundejerforeningen for Helenelyst, Porskær og Laskedalen. Den under 13. december 2000 af byrådet vedtagne lokalplan nr. 584 for Aarhus Kommune ophæves for den del, der vedrører lokalplanområdet. For lokalplanområdet som helhed er der fastsat bestemmelser om bl.a. formål, område og opdeling, anvendelse, udstykning, trafikforhold, teknisk forsyning, bebyggelsens omfang og placering, bebyggelsens udseende, opholdsarealer, hegn og beplantning, støjforhold, særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse, parcel og grundejerforening og ophævelse af ældre lokalplan. Retsvirkningerne af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelse af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbuddet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttes i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større bygge- og anlægsarbejde. Retsvirkningerne af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelserne i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den pågældende dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensationen eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Med venlig hilsen Torben Simonsen
Lokalplan nr. 941 FORSLAG I offentlig høring fra 6. marts til 1. maj 2013 Boligområde syd for Laskedalen, Brabrand
Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer lokalplanensbestemmelser. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås ved Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen Kalkværksvej 10, 8000 Aarhus C Tlf. 8940 2640 E-mail: planlaegningogbyggeri@aarhus.dk Lokalplanen kan ses ved Borgerservice på Rådhuset, Risskov og Viby Bibliotek Tlf. 8940 2222 http://www.aarhus.dk/lokalplaner Kortgrundlag Aarhus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen Vedtagelsesdatoer Forslag til Lokalplan nr. 941 er godkendt af Aarhus Byråd den 20. februar 2013 Forslaget er offentlig fremlagt fra den 6. marts 2013 til den 1. maj 2013
AARHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 941 Boligområde syd for Laskedalen, Brabrand INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v.... 2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål... 6 2. Område og opdeling... 6 3. Anvendelse... 6 4. Udstykning... 8 5. Trafikforhold... 8 6. Teknisk forsyning... 9 8. Bebyggelsens omfang og placering m.m.... 10 9. Bebyggelsens udseende... 10 10. Opholdsarealer, hegn og beplantning... 11 11. Støjforhold... 12 12. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 12 13. Parcel og grundejerforening... 13 14. Ophævelse af ældre lokalplan... 13 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v.... 14 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen... 20 Retsvirkninger af lokalplanen... 20 LOKALPLANKORT... Bilag Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 941
2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område i den vestlige del af Brabrand ved Laskedalen. Området ligger i umiddelbar tilknytning til det store boligområde ved Helenelyst mod nord. I år 2000 blev lokalplan nr. 584 boligområde ved Helenelyst i Brabrand, vedtaget. Lokalplanområdet, der er ca. 35.000 m 2 stort, var ved planens udarbejdelse kommunalt ejet og beliggende i landzone. Hele området udlægges til boligformål og overføres med denne lokalplan til byzone. På matrikelkortet er vist ejer- og zoneforhold. Beskrivelse af området Lokalplanområdet er ubebygget og har ikke tidligere været anvendt til bebyggelse. Arealet er højt beliggende og landskabeligt afgrænset af skrænter mod øst, syd og vest. Mod nord ligger boligområdet Helenelyst. Området er præget af skovbeplantning mod syd og vest, der er dog enkelte fine kig ud over Aarhus Ådal med Brabrand Sø og bakkedragene syd for ådalen. Den markante Laskedal, der forløber fra området ved Mariedalsvej og Langdalsvej mod nordvest til boligbebyggelsen ved Helenelyst, udgør en naturlig afslutning af lokalplanområdet mod syd og vest. Dalen har også givet navn til parcelhusbebyggelsen Laskedalen, der afgrænser lokalplanområdet mod nord. Laskedalen er et delområde i lokalplan nr. 584, der er blevet udbygget i de senere år. Mod øst afsluttes lokalplanens område af et beplantet skræntareal, der grænser op til et ældre boligområde med villabebyggelse ved Mariedalsvej og Langdalsvej. Mod syd og vest er der eksisterende beplantning og småskove, herunder skovbevoksninger langs jernbanen. Syd for området ligger Tulipgrunden og længere mod syd er Brabrandsøen med sine mange friluftsmuligheder. Udsigt mod øst Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 941
3 Planens baggrund og mål Baggrunden for planen er at give mulighed for, at området kan anvendes til boligformål i form af åben lav boligbebyggelse. Det ligger i umiddelbar tilknytning til og i naturlig forlængelse af lokalplan nr. 584. Området blev ikke taget med i lokalplan nr. 584 af hensyn til den erhvervsmæssige udnyttelse af Tulips fabriksanlæg mod syd. Området har fungeret som bufferzone imellem den miljøbelastende produktion på Tulip og det nye boligområde mod nord. Produktionen er nu ophørt og Tulipgrunden er nu et omdannelsesområde. Planens hovedtræk Planens udformning tager udgangspunkt i det tilgrænsende boligområde ved Laskedalen mod nord. Vejbetjening sker ved en forlængelse af fordelingsvejen Laskedalen og udstykningen af de enkelte parceller bliver i princippet som i naboområdet. Der vil kunne ske udstykning og opførelse af 32 parcelhuse. Se også illustrationsplan. Ingen grund må ved udstykning, matrikulering eller arealoverførsel være mindre end 700 m². I lokalplan nr. 584 er der udlagt fælles opholdsarealer, interne stisystemer, areal til institution og fælleshus samt regnvandsbassin og lastbilparkering, for hele boligområdet Helenelyst samt for denne lokalplans område. Lokalplanområdet opdeles i fire delområder: Delområde I er udlagt til åben-lav boligbebyggelse. Delområde II er udlagt til fælles fri- og opholdsareal. Delområde III er udlagt til friarealer, sti og beplantning. Delområde IV er udlagt til vej. Den del af delområde III, der ligger øst for den eksisterende sti er en skråning, der udlægges som beplantningsareal. Denne skråning bliver ikke indregnet som fælles fri- og opholdsareal. Inden for delområde IV, som omfatter offentlig vej, må der ikke opføres nogen form for bebyggelse. Vejen er en del af den eksisterende Mariedalsvej. Der er ikke fastsat nærmere bestemmelser for delområde IV. Arealet er alene medtaget for at overføre arealet fra landzone til byzone. Bebyggelsens udseende Området forventes bebygget med almindelige parcelhuse i op til to etager foruden eventuel kælder med en maksimal bygningshøjde på 8,5 meter og med en bebyggelsesprocent på højest 30 for den enkelte grund. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 941
4 Til tagbeklædning og til energiproducerende anlæg på tage og facader må ikke benyttes reflekterende materialer, da sådanne kan genere naboer og omgivelser. Beplantning På skråningen i lokalplanområdets østlige del findes en eksisterende beplantning. Arealet udlægges i lokalplanen som beplantningsareal. Derudover er det intentionen, at lokalplanområdet skal fremstå grønt i lighed med naboområderne. Der skal derfor på de enkelte grunde etableres levende hegn mod fælles opholdsarealer samt mod vej og sti. På de fælles opholdsarealer kan grundejerforeningen etablere beplantning. Veje og stier Lokalplanområdet skal vejbetjenes ved en forlængelse af stamvejen Laskedalen, der forgrenes i interne boligveje med vendepladser for enden af de enkelte boligveje. Ved hver vendeplads etableres fælles opholdsarealer på samme måde som der er i det tilgrænsende boligområde nord for. Se illustrationsplan. Som vist på illustrationsplanen er der i lokalplanområdet placeret to koteletgrunde, som vejbetjenes af et fælles koteletben. Dette skal udlægges i 5 meters bredde. I lokalplan nr. 584 er der fastlagt et stisystem, herunder en gennemgående sti fra Mariedalsvej i syd, forbi lokalplanområdet med forbindelse mod nord til True området. Fra boligvejenes vendepladser, skal der sikres forbindelse til det overordnede eksisterende stisystem der løber øst, syd og vest om området. Disse forbindelser skal i princippet placeres som vist på lokalplankort. Fra Laskedalen er der adgang til Helenelyst mod nord og videre til det overordnede vejnet via rundkørsel ved Edwin Rahrsvej og Anelystvej. Stamvejen Laskedalen er hastighedsdæmpet i det nuværende boligområde, og det forventes den også at blive i dette lokalplanområde. Fortovet i det nuværende boligområde forsættes i gennem lokalplanområdet og får forbindelse til det nuværende stisystem udenfor lokalplanområdet via en sti gennem delområde II. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 941
5 Illustrationsplan: Planen viser et eksempel på, hvordan området kan bebygges, udstykkes og indrettes. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 941
6 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at området anvendes til åben-lav boligbebyggelse, beliggenheden af fælles opholdsarealer for områdets beboere fastlægges, og der oprettes en parcelforening til at varetage fællesopgaver i området, og at denne sikres tilslutning til grundejerforeningen omfattet af lokalplan 584. 2. Område og opdeling Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet og omfatter jf. matrikelkortet følgende matrikelnumre: 9vk Brabrand By, Brabrand samt alle parceller, der efter den 9. oktober 2012 udstykkes i området. Se fodnote 1. Lokalplanområdet er opdelt i delområderne I, II, III og IV som vist på lokalplankortet. Se fodnote 1. Med den offentlige bekendtgørelse af byrådets endelige vedtagelse af planen er lokalplanområdet [det på matrikelkortet viste område] overført fra landzone til byzone. 3. Anvendelse Delområde I Stk. 1. Stk. 2. Delområdet er udlagt til åben-lav bolig-bebyggelse (fritliggende enfamiliehuse til helårsbeboelse). Se fodnote 2. På hver grund må kun opføres eller indrettes én bolig. 1 2 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Aarhus Kommune, Teknik og Miljø. I henhold til byggelovgivningen er erhverv tilladt i egen bolig, når erhvervet udøves af beboerne uden fremmed medhjælp, og ejendommens og kvarterets præg af boligområde i øvrigt fastholdes. Som eksempler på sådanne erhverv kan nævnes frisør, advokat,- revisor,- tegnestue- og lægevirksomhed og lignende liberale erhverv samt dagpleje og lignende. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 941
7 Matrikelkort mål 1:4.000 Lokalplangrænse Delområde II Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Delområdet er udlagt til fælles opholdsareal for samtlige beboere i lokalplanområdet. Se fodnote 3. På dette areal kan der etableres anlæg til fælles formål, herunder affaldsøer/genbrugspladser og lignende. Der kan i området placeres mindre bygninger/anlæg til kvarterets tekniske forsyning. Delområde III 3 Fællesanlæg (f.eks. fælleshuse, beboerhaver, bevarende og nye beplantninger med en større bredde end 8,0 m, skovbrynsarealer med almen adgang, der er en del af gennemgående grønne forløb) med tilhørende adgangsarealer samt hovedstianlæg, må tilsammen højst udgøre 1/3 af lokalplanens delområde II. Herudover henvises til kommuneplanens generelle rammebestemmelser om opholdsarealer i boligområder. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 941
8 Stk. 6. Stk. 7. Delområdet er udlagt til fælles friareal, hvoraf den østlige del af delområdet er udlagt til beplantningsareal. Delområde IV Området er en del af den eksisterende Mariedalsvej. 4. Udstykning Stk. 1. Stk. 2. Udstykning inden for delområde I skal i princippet ske som vist på lokalplankortet. Ingen grund må ved udstykning, arealoverførsel eller på anden måde udstykkes med en størrelse mindre end 700 m 2. 5. Trafikforhold Stk. 1. Stk. 2. Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra en tilslutning til den private fællesvej Laskedalen mærket A-B som vist på lokalplankortet. På lokalplankortet er med raster vist de arealer, der er udlagt til: Vej A - B... 10 m bred Veje, mrk. C... 8,5m brede Koteletvej mrk. D... 5 m bred Cykel- og gangsti a - b... 5 m bred Stier, mrk. c... 3 m brede Vendeplads, mrk. E Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Veje og stier skal i videst muligt omfang tilpasses eksisterende terræn. Se fodnote 4. Der skal ved vej- og stitilslutninger sikres oversigt i henhold til gældende vejregler. Vej A - B skal anlægges og indrettes med fartdæmpere. Til vejen A - B må der ikke være direkte adgang fra de tilgrænsende grunde, med undtagelse af den sidste grund på den vestlige side af stamvejen. Koteletvejen, der er vist på lokalplankortet, må kun betjene de to grunde, der ligger for enden af vejen. 4 Der henvises til vejledningen for udarbejdelse af byggemodninger udarbejdet af Teknik og Miljø, Trafik og Veje.. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 941
9 Stk. 8. Stk. 9. Stk. 10. Stk. 11. På hver grund skal der reserveres areal til parkeringsformål i overensstemmelse med Retningslinjer for anlæg af Parkeringsarealer i Aarhus Kommune. Der sikres fra de interne veje i lokalplanområdet adgang til den eksisterende sti a-b. Ved punkterne E skal der, jf. lokalplankortet, etableres vendemulighed for lastbiler (renovationskøretøjer, flyttevogne m.v.). Der skal til godkendelse hos Aarhus Kommune, Trafik og Veje, medsendes et projekt for de i stk. 2 nævnte veje og stier. Herunder de i stk. 5 nævnte fartdæmpere. 6. Teknisk forsyning Stk. 1. Stk. 2. Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Nybyggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, hvorved forstås bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgning om byggetilladelse opfylder de energirammer for energiforbrug for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet Se fodnote 5. 7. Terrænregulering Terrænregulering i byggemodningsfasen Stk. 1. Stk. 2. Det er i forbindelse med byggemodning kun tilladt at terrænregulere indtil 0,5 m i forhold til eksisterende terræn. Se fodnote 6. Til udligning af eventuel terrænforskel mellem vej/sti og eksisterende terræn kan der dog reguleres med mere end 0,5 m, såfremt terrænet gives en jævn hældning på maks. 1:4. Terrænregulering i forbindelse med byggeri Stk. 3. Stk. 4. Der er kun tilladt en terrænregulering på indtil 0,5 m. Terrænregulering må ikke foretages nærmere skel end 0,5 m. I en afstand mellem 0,5 og 2,5 m fra skel skal terrænet ved regulering gives en jævn hældning. 5 6 Da byggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, vil der i henhold til Planlovens 19, stk. 4, efter anmodning fra ejer, blive dispenseret fra 6, stk. 1. Ansøgning om at regulere terræn mere end 0,5 m skal indsendes samtidig med byggemodningsprojekt til Bygningsinspektoratet. Omfanget af terrænreguleringen skal fremgå af projektet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 941
10 Stk. 5. På grunde med et terrænfald på 1,5 m eller derover, må grunden ikke planeres for at tilpasse sig bebyggelsen, men bebyggelsen skal tilpasse sig det eksisterende terræn. Se endvidere 8, stk. 5. 8. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Delområde I Stk. 1. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30. Ejendommens andel i fællesarealer delområde II og delområde III kan ikke medregnes ved beregning af etagearealet. Se fodnote 7. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Bygninger må højst opføres i 2 etager foruden eventuel kælder. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,50 m over terræn (målt i forhold til terræn efter byggemodning eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). Garager, carport, udhuse og lignende mindre bygninger må ikke opføres nærmere skel mod stier og fælles opholdsarealer end 0,50 m. Bebyggelse med tilhørende terrasser og indkørsel skal tilpasses terræn. Delområde II Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 6. Mindre bygninger/anlæg til kvarterets tekniske forsyning kan placeres i delområde II. 9. Bebyggelsens udseende Stk. 1. Blanke og reflekterende tagmaterialer, herunder anlæg til indvinding af solenergi, må på grund af gener for omgivelserne ikke anvendes. På mindre bygningsværker såsom carporte, garager, udhuse og lignende, er det tilladt at benytte sådanne materialer, såfremt disse er inddækket på en sådan måde, at de ikke er til gene for omgivelserne. Endvidere er det tilladt at benytte glasmaterialer på drivhuse og lignende. Stk. 2. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Aarhus Kommune, Planlægning og Byggeri i hvert enkelt tilfælde. 7 Med denne bestemmelse er der gjort brug af den i Bygningsreglementet 2010, bilag 1, afsnit B.1.1.2, stk. 2, nr. 1 nævnte mulighed for at sikre, at andel i fælles friareal ikke medregnes i grundens areal Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 941
11 Stk. 3. Almindelige udendørs radio- og tv-antenner - herunder parabolantenner med en diameter på indtil 100 cm - må hvis de anbringes på bygninger højst rage 1,00 m op over disses højeste punkt. Parabolantenner med en diameter større end 100 cm må alene opsættes efter særlig tilladelse fra Aarhus Kommune, Planlægning og Byggeri. Aarhus Kommune, Planlægning og Byggeri kan i enkelte tilfælde og efter en konkret vurdering af en antennes udformning - f.eks. antenner for radioamatører - tillade antenner med en større højde end angivet ovenfor. Stk. 4. Stk. 5. stk. 6. Anlæg til indvinding af solenergi opsættes efter et ensartet princip, så der opnås en god helhedsvirkning. Anlæg til indvinding af solenergi skal fremstå som et eller flere rektangler eller kvadrater på den enkelte tagflade eller vægflade. Arealet af anlægget må maksimalt udgøre 50 % af hver tagflade eller vægflade. Der kan gives tilladelse til anlæg med et større omfang f.eks. hele ejendommens tagflade, såfremt anlægget opføres som en integreret del af bygningens arkitektur. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Ved etablering af anlæg til indvinding af solenergi på tage med en hældning på 10 grader eller mere, skal anlægget placeres på det enkelte tags primære tagflade med samme hældning som taget. Anlægget må ikke være hævet mere end 15 cm over tagfladen. Se fodnote 8. Såfremt der etableres et anlæg til indvinding af solenergi eller lignende på bygninger med taghældninger under 10 grader, må anlægget højst rage 1,5 m op over tagets højeste punkt, og anlægget skal placeres mindst 1,0 m fra tagkant. Såfremt anlæg til indvinding af solenergi på bygninger med taghældninger under 10 grader skærmes bag en brystning, må anlægget føres ud til brystningen. 10. Opholdsarealer, hegn og beplantning Stk. 1. Hegn i skel mod vej A B, sti og fælles opholdsareal må kun etableres som levende hegn. 8 Der kan således ikke opsættes anlæg på f.eks. kviste. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 941
12 Stk. 2. Langs den enkelte grunds skel mod veje, stier og fælles opholdsarealer skal der plantes hæk af tjørn, bøg, navr, avnbøg, liguster eller lignende løvfældende arter. Hvis der etableres levende hegn mod færdselsarealer skal hegnet plantes 0,30 m inde på egen grund. I hegn mod sti og fælles opholdsareal må der på hver grund være én, højst 1 m bred åbning. Stk. 3. Der udlægges arealer til beplantning som vist på lokalplankortet. Beplantningsarealet skal i forbindelse med vedligeholdelse og udskiftning af planter bestå af løvfældende arter som f.eks. tjørn, hassel, hyld, syren, ask, eg og røn. Stk. 4. Stk. 5. Eventuelle affaldsøer og genbrugspladser skal afskærmes og begrønnes med en stedsegrøn beplantning som f.eks. efeu eller stedsegrøn kaprifolie. Mindre bygninger/anlæg til kvarterets tekniske forsyning skal omgives af et plantebælte på min. 3 m eller begrønnes med en stedsegrøn beplantning som f. eks. efeu eller stedsegrøn kaprifolie. 11. Støjforhold Stk. 1. Stk. 2. Ved opførelse af nyt boligbyggeri skal det sikres, at det konstante udendørs støjniveau på bebyggelsen og opholdsarealer ikke overstiger L den 58 db fra trafikstøj og L den 64 db fra jernbanestøj. Ved etablering af virksomheder jf. 3, skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau, som overstiger de grænseværdier, som er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. 12. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse ikke må tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted. De i 5 nævnte veje, stier og vendepladser er anlagt. Se fodnote 18. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 941
13 13. Parcel og grundejerforening Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Der skal stiftes en parcelforening til at varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. Se fodnote 9. Parcelforeningen skal være medlem af "Grundejerforeningen for Helenelyst, Porskær og Laskedalen". Ejerne af ejendomme i lokalplanområdet skal være medlem af parcelforeningen. Parcelforeningen skal overtage og vedligeholde lokalplanområdets fællesarealer delområde II - samt lokalplanområdets veje og stier. Grundejerforeningen for Helenelyst, Porskær og Laskedalen skal overtage og vedligeholde friarealer langs den eksisterende sti samt eksisterende beplantningsbælte - delområde III. Indtil arealerne overdrages, påhviler vedligeholdelsen ejeren. Gælder dog ikke vintervedligeholdelse. Parcelforeningen skal stiftes senest når 50 % af grundene er solgt. 14. Ophævelse af ældre lokalplan Den under 13. december 2000 af byrådet vedtagne lokalplan nr. 584 for Aarhus Kommune ophæves for den del, der vedrører lokalplanområdet. 9 Supplerende bestemmelser om grundejerforening findes i deklarationen, der er udarbejdet for lokalplanområdet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 941
14 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har vedtaget. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammeområde 24.02.08 BO, og landzone. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. Kommuneplanens rammer Lokalplanområdet Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 941
15 Anden fysisk planlægning Lokalplanen er ikke omfattet af nogen gældende byplanvedtægt. Dele af lokalplan nr. 584 ophæves ved denne lokalplan. Dette gælder for stien i den østlige del af området. Samt for vejtilslutning mod nord og stitilslutningen mod vest. Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Laskedalen via vej A B udlagt i Lokalplan nr. 584. Via tilslutning til Laskedalen er der forbindelse videre ad Helenelyst til Edwin Rahrs Vej. I den østlige del af lokalplanområdet, er der etableret en offentlig cykel- og gangsti der mod nord har forbindelse til de omkringliggende boligområder. Stien løber syd om lokalplanområdet og giver forbindelse til naturområdet syd og vest for, samt de omkringliggende boligområder vest for området. Fra den eksisterende sti er der forbindelse til Mariedalsvej og Langdalsvej, stien udmunder i Helenelyst, hvorefter der er forbindelser videre mod nord. De interne veje ender i en vendeplads. Fra vendepladsen skal der etableres en sti der forbinder vendepladsen med den eksisterende sti. Via det lokale vej- og stinet er der forbindelse til skole, institutioner, indkøbsmuligheder samt rekreative faciliteter bl.a. Årslev Skov og True Skov. Naturbeskyttelsesinteresser Hele lokalplanområdet er, i henhold til naturbeskyttelseslovens 17, omfattet af en skovbyggelinje, der er udløst af den statsejede skov beliggende vest for lokalplanområdet. En udnyttelse af lokalplanen forudsætter, at Naturstyrelsen ophæver skovbyggelinjen inden for lokalplanområdet. Hvis Naturstyrelsen ikke ophæver skovbyggelinjen, vil opførelse af bebyggelse i lokalplanområdet i stedet forudsætte, at Aarhus Kommune meddeler dispensation i henhold til naturbeskyttelseslovens 65, stk. 2. Arkæologiske forhold Moesgård Museum har arkivalsk kontrolleret lokalplanområdet. I 1988 er der udgravet en overpløjet gravhøj, der ligger på områdets højeste sted. Her blev fundet en udateret brandgrav, tre jordfæstegrave fra ældre romersk jernalder (1-200 e. kr.), samt endnu en brandgrav fra ældre førromersk jernalder (500 200 f. kr.). Desuden er der ved overflade rekognoscering i 2001 gjort en del fund fra yngre stenalder, indenfor et 30 x 50 meter stort areal i lokalplanområdets sydvestlige del. Her udover er der tæt ved lokalplanens område registreret spor efter forhistorisk Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 941
16 bebyggelse fra den tidlige bondestenalder (3900 3300 f. kr.) og yngre bronzealder (1100 500 f. kr.) Det formodes at området vil rumme en del spor efter forhistorisk bebyggelse og grave, der ved jordarbejder vil være omfattet af Museumslovens 27. Skulle der ved et kommende jordarbejde fremkomme et jordfast arkæologisk levn som kulturlag, ildsteder, affaldsgruber, skal jordarbejdet standses i det omfang de arkæologiske levn berøres og museet skal underrettes (Museumslovens 27), Museet vil da så hurtigt som muligt tage stilling til om jordarbejdet kan fortsætte eller om der skal foretages en arkæologisk undersøgelse. Forureningsforhold Jord Natur og Miljø, Virksomheder og Jord har pr. 31. maj 2012 ikke registreret potentielt forurenende aktivitet eller konstateret forurening inden for lokalplanområdet. Lokalplanområdet ligger uden for et områdeklassificeret område. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord skal ske i henhold til Aarhus Kommunes Jordflytningsregulativ, og bortskaffelse af byggeaffald skal ske i henhold til Aarhus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Støjmæssige forhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet vurderes ikke at være støjbelastet af vejtrafikstøj, der overstiger kommuneplanens støjbestemmelser, som fastlægger, at det udendørs støjniveau, som trafikstøj påfører boligbebyggelse og udendørs opholdsareal, ikke må overstige Lden 58 db. Miljøvurdering I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen ikke vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 3. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 941
17 Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området af bybuslinje 15 med stop ved Helenelyst og på Langdalsvej. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Engdalskolens distrikt. Der gøres opmærksom på at skolevæsenets planlægning for bydelen kan medføre ændringer i de enkelte skolers oplande. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Dagtilbud med afdelinger på følgende adresser: Byleddet 22 Engdalsvej 6 Engdalsvej 93A Helenelyst 70 Hans Brogesvej 23 Røgelvej 15 SFO med afdelinger på følgende adresse: Hovedgaden 5 (skolen) Fritidsklub med afdelinger på følgende adresse: Engdalsvej 29 Engdalskolen Hovedgaden 5 Tilladelse fra andre myndigheder Der må ikke foretages ændringer af eksisterede lovlige forhold før der er opnået tilladelse hertil fra: Tilladelse fra Naturstyrelsen Aarhus, Lyseng Allé 1, 8270 Højbjerg til ophævelse af skovbyggelinjen, der omfatter hele lokalplanområdet. Såfremt skovbyggelinjen ikke ophæves, forudsætter lokalplanen dispensation fra Aarhus Kommune til opførelse af bebyggelse i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Lokalplanens gennemførelse kræver ikke tilladelse fra andre myndigheder. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 941
18 Teknisk forsyning Elforsyning sker fra: Brabrand Elektricitetsselskab Truevej 7 8220 Brabrand Vandforsyning sker fra:.. Aarhus Vand A/S Bautavej 8210 Brabrand V kunde@aarhusvand.dk Varmeforsyning kan ske fra:.. AffaldVarme Aarhus Bautavej 1 8210 Brabrand V affaldvarme@aarhus.dk Ny bebyggelse kan tilsluttes kollektiv varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Aarhus Byråd har besluttet, at nybyggeri i kommunen skal opføres som lavenergibebyggelse efter bestemmelserne i bygningsreglementet. Kloakforsyning sker ved:.. Aarhus Vand A/S Bautavej 8210 Aarhus V aarhusvand@aarhusvand.dk Spilde- og regnvandsledninger Kloakering skal ske i henhold til gældende betalingsvedtægter for Aarhus Kommune, ved Aarhus Vand, Bautavej 1, 8210 Aarhus V. Området skal separatkloakeres. Spildevand skal afledes til eksisterende spildevandsledning og tilslutte brøndnr. M81200S i områdets sydvestlige hjørne. Regnvand fra området skal afvandes til eksisterende regnvandsledning og tilsluttes i brønd M81140R i områdets sydvestlige hjørne. Tilslutningstilladelse til eksisterende regnvandsledning meddeles af Aarhus Kommune, Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Aarhus C. Byggeri Ansøgning om byggeri i område I skal indsendes til Aarhus Kommune, Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Aarhus C, i overensstemmelse med Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 941
19 kommunens Bygherrevejledning. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Planlægning og Byggeri, tlf. 89 40 25 00. Veje Ansøgning om godkendelse af et teknisk projekt for nye vejanlæg i lokalplanområdet (lokalplanene 5, stk. 1) skal jf. privatvejsloven fremsendes til Aarhus Kommune, Trafik og Veje, Grøndalsvej 1, 8260 Viby J. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Trafik og Veje, telefon 89 40 44 00. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 941
20 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelsen af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbudet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttes i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større byggeeller anlægsarbejde. Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Lokalplanen indeholder i 2 bestemmelse om, at den på matrikelkortet markerede del overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår af bl.a. af Lov om Planlægning 47 A. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Vedtagelsespåtegning Lokalplan nr. 941
sk La n ale ed A a C IV II ej alsv ried I Ma eksisterende sti C c E III E D B C c II II c E II c b Signaturforklaring: lokalplangrænse delområdegrænse I delområdenummer vej- og stiudlæg A vejbetegnelse a stibetegnelse 0 10 25 50m hovedvejadgang fællesareal udlagt beplantningsareal Lokalplan nr. 941 Lokalplankort PLANLÆGNING OG BYGGERI Mål: 1:1000 Dato: 22.11.2012 Tegnet af: RN BYPLANAFDELINGEN