AB Strand Overordnet tilstandsrapport Sagsnr. 5130 April 2015
Indhold 1 Indledning... 3 2 Kort beskrivelse af ejendommen... 4 3 Overordnet konklusion... 5 4 Ejendomsoplysninger... 6 4.1 Myndighedsoplysninger... 6 4.2 Forsikring... 6 4.3 Energimærke... 7 5... 8 5.1 Tagværk... 8 5.2 Kælder og fundering... 14 5.3 Facader / sokkel... 18 5.4 Vinduer... 21 5.5 Udvendige døre... 29 5.6 Trapper... 29 5.7 Porte / gennemgange... 34 5.8 Etageadskillelser... 35 5.9 WC / bad...37 5.10 Køkken...39 5.11 Varmeanlæg...39 5.12 Afløb...41 5.13 Kloak...42 5.14 Vandinstallation...44 5.15 Gasinstallation...46 5.16 Ventilation...47 5.17 El / svagstrøm...49 5.18 Øvrige bygningsdele...52 5.19 Private friarealer...52 5.20 Byggeplads/ stillads...52 6 Diverse uforudsete udgifter... 54 7 Teknisk rådgivning... 55 8 Vedligeholdelsesplan... 56
1 Indledning Denne overordnede tilstandsrapport beskriver kort den byggetekniske stand af ejendommen AB Strand beliggende Nyborggade 20-28 / Strandboulevarden 146-154 / Sæbygade 1, 2100 København Ø. Formålet med rapporten er at give en overordnet vurdering af ejendommens tilstand. Boligforeningen får på denne måde et overblik over ejendommens byggetekniske tilstand. Samtidigt får boligforeningen et redskab til at gennemføre anbefalede byggearbejder i en prioriteret rækkefølge set ud fra et byggeteknisk synspunkt. Rapporten varierer i omfang og detaljeringsgrad for de enkelte bygningsdele på ejendommen, afhængigt af tilstanden. Bilag til nærværende rapport er en vedligeholdelsesplan over de foreslåede arbejder i de kommende år. Indledning Side 3/56
2 Kort beskrivelse af ejendommen Ejendommen ligger på Nyborggade 20-28 / Strandboulevarden 146-154 / Sæbygade 1, i Københavns Kommune. Ejendommen er ifølge BBR-ejermeddelelse af den 27/2 2015. bygget i 1920 og består af 11 opgange med hver 5 etager samt kælder og loft. I ejendommen er der i alt 100 beboelseslejligheder. Lejlighederne varierer i størrelse mellem 2 og 5 værelser, og er fra ca. 57 til ca. 136 m². Alle lejligheder har eget køkken og wc, 50 lejligheder har hverken baderum eller adgang hertil i.h.t. BBR-ejermeddelelsen. Kælderen bruges til pulterrum for beboerne, cykelrum, og varmecentral. På loftet er der pulterrum og tørreloft. Taget er et sadeltag med skrå tagflader mod gade og gård. Facaderne er udført i blank mur. Vinduerne er ældre trævinduer med termoglas. Der er indlagt fjernvarme i ejendommen som producerer varme til lejlighedernes radiatoranlæg og til varmt brugsvand. Køkkenfaldstammerne er nyere af rustfrit stål, mens toiletfaldstammerne er de oprindelige af støbejern. Vandrørene er nyere galvaniserede stålrør. Kort beskrivelse af ejendommen Side 4/56 Ejendommen er del af det fælles gårdanlæg for karréen.
3 Overordnet konklusion Ejendommen er i god stand, når der fokuseres på de primære bygningsdele, som er de bærende fundamenter, ydervægge, hovedskillerum, etageadskillelser, trapper m.v. For de sekundære bygningsdele er den bygningsmæssige standard noget mere varierende. Tagbeklædningen er den oprindelige, som ikke længere giver tidssvarende sikkerhed mod vandindtrængen. Den bør udskiftes. Fundamenter og kælderydervægge er i rimelig god stand, uden væsentlige fugtindtrængning i konstruktionerne. Facaderne er i god stand, med behov for punktvis vedligeholdelse. Vinduerne skal enten vedligeholdes nu eller udskiftes indenfor en kortere årrække. Overfladerne på hovedtrapperne er i varierende stand, nogle steder med ret slidte flader. Køkkentrapperne er nedslidte. De tekniske installationer er godt vedligeholdte og fungerer umiddelbart tilfredsstillende. Det kan overordnet konkluderes, at ejendommens byggetekniske tilstand er tilfredsstillende Overordnet konklusion Side 5/56
4 Ejendomsoplysninger 4.1 Myndighedsoplysninger BBR-ejermeddelelse af d. 27/22015 Opførelsestidspunkt 1920 Ejendomsnummer 399613 Matrikelnummer 4798 Udenbys Klædebo Kvarter Bebygget areal for bygningen 1387 m² 4.2 Forsikring Vi har ikke gennemgået ejendommens forsikringspolice. Rapportens anbefalinger er baseret på at der ikke er begrænsninger i dækningen af svampe- og insektskader. Samlet bygningsareal 6937 m² Samlet boligareal 6927 m² Antal beboelseslejligheder 100 stk. Samlet erhvervsareal 0 m² Oplysninger fra Kulturarvsstyrelsen: Bevaringsværdi *) 3 *) Bevaringsværdi 1-3 er høj, 4-6 er middel og 7-9 er lav. Ejendomsoplysninger Side 6/56
4.3 Energimærke Ifølge energimærke fra 2011, er ejendommens nøgletal følgende: Energimærke (A til M): D Varmetab fordelt på bygningsdele **) kr. inkl. moms Varmeforbrug, MWh *) 650 Tag 68.302 Anvendt enhedspris 662 Udsugning 116.113 Udgift inkl. moms 430.300 Anden ventilation 54.641 Varmeanlæggets andel af det samlede varmetab 63% Ydervægge 204.905 Samlet varmetab inkl. solindfald og gratis varme, MWh 1032 Vinduer 95.622 *) Varmeforbruget er klimakorrigeret og uden faste udgifter.der er taget højde for årets temperatur i forhold til et normalår. Det klimakorrigerede forbrug kan sammenlignes fra år til år. Varmt brugsvand 40.981 Gulv/fundament 95.622 **) Baseret på statistik fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBI) for alle ejendomme opført før 1931. Jeres ejendom kan have en anden fordeling. Ejendomsoplysninger Side 7/56
5 De vigtigste af bygningsdelene er kort beskrevet. Facaderne er registreret fra terræn og fra vinduer. Taget er registreret fra fra tilgængelige tagvinduer og fra loftsrummet. Vi har besigtiget et antal tilfældigt udvalgte lejligheder under registreringen for at bedømme tilstanden af de bygningsdele, som foreningen skal stå for at vedligeholde. Der er ikke taget huller i konstruktionsdele, installationer, overfladebeklædninger etc. Tilstandsrapporten indeholder ikke en vurdering af lovligheden af udførte konstruktioner og indretninger. Alle priser er angivet som håndværkerudgifter ekskl. moms i år 2015. 5.1 Tagværk Taget er udført som et sadeltag i tegl. Loftet bruges til pulterrum, og spidsloftet er uudnyttet. Løs understrygning Teglbeklædningen stammer tilbage fra da ejendommen blev bygget i 1920. Datidens byggeskik var at der ikke var undertag. Der blev tætnet mod slagregn og fygesne med mørtel. Side 8/56
Rygningsstenen (øverst på tagfladen) er lagt i mørtel. Denne mørtel ligger på en rygningsplanke i træ, som er bevægelig. Rygningssten Rygningsstenene løsner sig derfor - og det kan også ses at der er udført en del udskiftninger af rygningssten. Det er forventeligt at flere af rygningsstenene ikke sidder godt fast. Understrygningen er generelt i dårlig stand. Der er nogle steder hvor der er huller. Især på spidsloftet hvor der ikke er tagvinduer, kan det ses at der kommer lys ind gennem hullerne. Eksempel på manglende understrygning Resten af understrygningen sidder løst næsten overalt. Der er udført nogle nødtørftige reparationer gennem årene, men ikke noget som væsentligt forbedrer understrygningens forfatning. Der ses mange steder nedfalden understrygningsmørtel på gulvene. De steder hvor der ikke er adgang til understrygningen, d.v.s. i området ud for beboelse og ved skotrender etc., er det nødvendigt at udføre overstrygning/forskelling. Overstrygning Overstrygning er at påføre mørtel på den udvendige side af teglene. Dette er et meget udsat sted, og overstrygning holder derfor ikke særlig længe. Side 9/56 Tagrender og nedløb er flere steder udskiftet til plasttagrender. De gamle rendejern er bibeholdt. Disse er tærede, men ikke gennemtæret. Rendejernene er gjort fast i lægterne oppe under teglene, og det kræver derfor aftagning af en stor del af teglene for at udskifte rendejernene.
Tagvinduerne er mange steder de oprindelige støbejernsvinduer. Vinduerne har nogle tæringer, ligesom understrygningen har tendens til at løsne sig i overgangen til teglene. Rustent støbejernsvindue Der er derfor tendens til at vinduerne er utætte. Under flere af tagvinduerne ses nedbrydninger i gulvbrædderne, som stammer fra vand der løber ned fra vinduerne. Nedbrudt træ under tagvindue Taget må generelt betragtes som udtjent. Taget skal understryges/overstryges løbende for at holde det tæt mod slagregn og fygesne, med store løbende udgifter til følge. Selv om dette udføres, er taget stadig ikke med sikkerhed tæt. Understrygning falder ned Det kan ikke forudsiges hvornår der opstår utætheder i taget, dette kan ske om få uger eller om flere år. Hvis der opstår en utæthed, skal denne naturligvis udbedres med det samme fra en lift. Side 10/56
Vi fraråder at der udføres større forebyggende vedligeholdelsesarbejder på taget, da det vil være "at kaste gode penge efter dårlige", men anbefaler at taget udskiftes. Tidspunktet for udskiftningen kan eventuelt udsættes, hvis der er villighed til at løbe en risiko for utætheder og følgeskader. Et nyt tag udføres med undertag af brædder og pap. Undertaget giver en ekstra sikkerhed mod utætheder, og gør under-/overstrygning unødvendig. Et nyt tag giver derfor sikkerhed for at der ikke sker utætheder, og udgiften til at have et tæt tag vil være fast og kendt i de kommende mange år. En udskiftning af tagbeklædningen bør omfatte: Nedrivning af den gamle tagbelægning, lægter, tagvinduer, zinkinddækninger etc. helt ind til spærkonstruktionen. Eksempel på nyt tegltag foto fra jeres naboejendom Eksempel på undertag Eftergang af murværk ved tagfod, brandkamme etc. Oplægning af undertag i brædder og nye lægter. Pålægning af ny tagbeklædning i udseende som den nuværende. Udskiftning af tagvinduer. Side 11/56
Montering af nye zinkinddækninger i skotrender, på udluftningshætter etc. Eksempel på færdig tagflade Udskiftning af tagrender og rendejern til nye i zink. En helt ny tagbeklædning vil have en levetid som mindst svarer til levetiden for den nuværende tagbeklædning - og uden de samme løbende udgifter til vedligeholdelse. Det kan overvejes at opsætte en lampe i hvert af andelshavernes pulterrum i forbindelse med tagudskiftningen. Det gør loftsrummene mere anvendelige til daglig, og kompensere mere end rigeligt for de glas-tagsten som i dag sidder i nogle af rummene. Tagets alder og tilstand medfører at den bærende trækonstruktion har fået en del fugt gennem årene. Eksempelvis afsluttes spærrene i tagfoden på en rem (fodrem), som er delvis indmuret, og dermed er langsom om at tørre ud. Vi anbefaler at der iværksættes en biologundersøgelse af taget inden tagudskiftningen går i gang. I forbindelse med tagudskiftningen kan man undersøge muligheden for at lade de øverste lejligheder udvide deres areal op i tagrummet. Den primære gevinst er normalt et større boligareal, og dermed en større løbende indtægt for boligforeningen. Vi hjælper gerne med at se nærmere på dette. Fodrem Eksempel på udvidelse Side 12/56 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - TAGVÆRK Taget udgør en meget stor overflade, og burde derfor være et interessant mål for efterisolering. Efterisolering af skråt tag mod uopvarmet loftsrum betragtes dog foreløbigt ikke som byggeteknisk korrekt, og indgår ikke i de løsninger, som
anbefales af eksempelvis Videncenter for Energibesparelser. Det kan overvejes at etablere solceller (el-produktion) eller solfangere (varmtvandsproduktion) på ejendommen, for at reducere ressourceforbruget. Det vil være fornuftigt at tage stilling i forbindelse med udskiftning af taget. Eksempel på solcelleanlæg Solcellerne producerer meget strøm om sommeren og lidt strøm om vinteren. Når solcellerne producerer mere strøm end der bruges på boligforeningens fælles el-måler, så sælges den overskydende strøm til elselskabet med det samme, time for time. De første 10 år sker det til en kunstigt høj pris, i 2015 1,16 kr./kwh. Derefter sælges til markedsprisen, som er ca. 0,50 kr./kwh. Med en relativt stor ejendom som jeres forventes det, at der på lang sigt kan opnås en god økonomi i et solcelleanlæg, hvis anlægget kan få lov at levere strøm til de enkelte lejligheder. En fælles afregning betyder at I kan bruge mere af jeres egenproducerede strøm, og dermed købe mindre strøm, som jo koster jer over 2 kr./kwh. Vi hjælper gerne med at vurdere udgiften og den tilhørende el-besparelse, hvis det har jeres interesse. Se desuden afsnittet om fælles afregning af el under afsnit 5.17. Side 13/56 Solfangere til varmtvandsproduktion giver en ret lille besparelse, fordi fjernvarmen er relativt billig. Fjernvarmeafregningen er således i dag opdelt i en ret stor fast afgift, og en ret lille afgift på selve forbruget. Vi undersøger dog gerne mulighederne, da arbejdet i givet fald bør udføres samtidigt med tagudskiftningen.
Priser tagværk DKK ekskl. moms Afsat til biologgennemgang af taget 20.000 Afsat til udbedring af eventuelle rådskader 200.000 Komplet tagudskiftning 3.500.000 Afsat til eftergang af murværk 300.000 Etablering af lampe i 100 pulterrum 160.000 5.2 Kælder og fundering Kældergulvet er støbt i beton, formentlig direkte på jorden. Dette var den almindelige metode dengang jeres bygning blev opført. Kældergulv Hvis der er fugt i jorden, vil den kunne trække op gennem gulvet. Den vil dog kun opfugte ting som er i kontakt med gulvet, og ellers afgive sin fugt til luften i kælderen. Gulvet bidrager ikke væsentligt til at der kommer fugt op i bygningen. Ydervæggene i kælderplan er støbt i beton, mens de indvendige vægge er i murværk. Kælderydervægge i beton har den fordel, at de ikke suger fugt fra fundamenterne. Kældervægge i beton og murværk Side 14/56 Afhængig af betonens kvalitet, kan der godt komme fugt ind fra jorden og dette kan ses nogle steder i kælderen. Omfanget vurderes dog at være begrænset, og problemet mest kosmetisk.
Hvis fugten skal reduceres, skal det ske ved at istandsætte og tætne på ydersiden af væggen (altså ud mod jorden), og ikke på indersiden, da dette blot vil ophobe fugten i væggen. Afskalninger i opgang Vi har ikke prissat dette arbejde, da det vil give et forkert indtryk af at arbejdet bør indarbejdes i ejendommens planlægning for de kommende 10 år, hvilket ikke er tilfældet. Der er adgang til kælderen via køkkentrapperne. Køkkentrappernes nederste del er udført i træ, ligesom resten af køkkentrappen. Køkkentrappe ved kælder Dette kan være uhensigtsmæssigt, da der kan opstå svampeskader, som kan brede sig opad i bygningen via trappens træværk. Stikprøvemålinger viser at trapperne ikke er specielt fugtige, ligesom der ikke generelt ses rådskader eller udskiftede vanger. Fugtmåling køkkentrappe Det vurderes derfor ikke at være så nødvendigt at forebygge disse skader. Hvis nogle af trapperne på et tidspunkt bliver nedbrudt af råd, kan det overvejes at erstatte med en støbt trappe, i stedet for at reparere med træ. Side 15/56
Vi har foretaget stikprøvemålinger af træfugtigheden med en såkaldt indstiksmåler. Sammenhængen mellem træfugt og luftens fugtighed kan ses på figuren til højre. Ved en træfugt på over 20 % vil der være risiko for, at der kommer rådskader og svampeskader. Rådskader er ikke forsikringsdækket. Rådskader udvikler sig langsomt, og betragtes af forsikringsselskaberne som forårsaget af manglende vedligeholdelse. Svampeskader er normalt dækket af bygningsforsikringen, men der kan være særlige anmærkninger i forsikringen (se afs. 4.2) som begrænser dækningen. Svampeskader udvikler sig hurtigt. Udbedring af en svampeskade griber ofte om sig, så den både koster mange penge og er generende for beboerne. Ingen af stikprøverne viste en for høj fugtighed i vinduesoverliggerne. Derudover viser fugtmålingerne at kælderen er fornuftigt ventileret. Fugtmåling vinduesoverligger Der ses ikke væsentlige afskalninger i soklerne, og vi finder derfor ikke at der er grund til at anbefale at kælderen fugtsikres yderligere. Side 16/56
Mod gården er der udvendige kældertrapper i beton. Hele konstruktionen inkl. vangerne og bunden er fornyet i forbindelse med det fælles gårdanlæg. Udvendig trappe ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER KÆLDER OG FUNDERING En efterisolering af kælderydervæggene bør udføres udefra, hvilket kræver opgravning langs alle facaderne. Dette gøres normalt kun, hvis der alligevel skal graves op, eksempelvis til etablering af dræn Det er ikke tilfældet hos jer. Indvendig efterisolering af kælderydervæggene kan ikke anbefales, da det er forbundet med risiko for skimmelsvamp. Vi har derfor ingen forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for kælderen. Side 17/56
5.3 Facader / sokkel Facaderne er i deres konstruktion en række søjler ga ende fra tag til fundament, forbundet af det murværk som ligger over og under vinduerne. Gadefacade Søjlerne følges ikke nødvendigvis ad når der er temperaturskift, rystelser eller små ændringer ved fundamentsniveau. Det er derfor forventeligt og normalt at der løbende opstår små sætningsrevner - og det kan ses at disse også er udbedret gennem årene. Der ses ikke sætningsrevner i et specielt stort omfang, hverken mod gaden eller gården. Gårdfacade I forbindelse med at der opstilles stillads til vinduerne, bør der afsættes et beløb til at eftergå facaden for sætningsrevner og andre defekter. Sålbænkene mod gade og gård er udført i beton. Der ses en del mosvækst på sålbænkene, hvilket er tegn på at de ikke afviser vand effektivt nok. Sålbænk gade Side 18/56
I forbindelse med at der opstilles stillads, bør der foretages en afrensning og tyndpudsning med et specialprodukt. Herved kan overfladen blive pæn og vandafvisende. Sålbænke gård Inden tyndpudsningen skal eventuelle revner opskæres og repareres. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER FACADER/SOKKEL Facaden udgør en stor overflade, og står for en stor del af bygningens samlede varmetab. Eksempel på isolering Den korrekte måde at efterisolere en muret facade er ved udvendig isolering afsluttet med eksempelvis puds, skærmtegl eller andet. Det vil dog forandre bygningens udseende væsentligt, og erfaringsmæssigt giver kommunen ikke tilladelse til dette mod gaden. Det kan overvejes at udføre udvendig isolering mod gården. Den første overvejelse kan ske i forbindelse med en eventuel beslutning om udskiftning af vinduer. Side 19/56
Herved kan vinduerne flyttes ud i niveau med den nye facadelinje, så der opnås en pæn løsning uden kuldebroer. Eksempel på færdig overflade Med de nuværende energipriser kan isoleringen ikke i sig selv betale sig. Dette skyldes både at energipriserne er lave, men også at facaderne er i så god stand, at der ikke er nogen væsentlig udgift til istandsættelse af facaden som kan modregnes. Ifølge SBIs standardfordeling af varmetab, er varmetabet ca. 227.000 årligt gennem facaderne, hvoraf gårdfacaden udgør ca. 35 %. Med en antagelse om at efterisolering reducerer varmetabet med 80 %, vil det svare til en samlet besparelse over de næste 30 år på ca. kr. 1.900.000 inkl. moms. Det er ifølge både SBI og Byggeteknisk Erfaringsformidling (BYG-ERFA) muligt at udføre indvendig isolering med 50 eller 100 mm isolering, forudsat at det udføres omhyggeligt efter gældende forskrifter. Det har vist sig, at der ofte opstår problemer med skimmelsvamp, når der isoleres indvendigt, ligesom der kan opstå rådskader i etagebjælkerne, som ligger uden for ydermuren, hvor der er blevet koldere og dermed mere fugtigt. Eksempel på skade efter indvendig isolering Billedet er ikke fra jeres bygning Den bygningsmæssige risiko står efter vores vurdering ikke mål med besparelsen, hvorfor vi ikke anbefaler, at der efterisoleres indvendigt for at opnå varmebesparelse. Priser facader/sokkel DKK ekskl. moms Side 20/56 Reparation og overfladebehandling af alle sålbænke mod gade og gård 250.000
Priser facader/sokkel DKK ekskl. moms Afsat til øvrig eftergang af facaderne i forbindelse med opstilling af stillads 400.000 Udvendig isolering af gårdfacaden i forbindelse med udskiftning af vinduer 2.200.000 Anslået besparelse over 30 år ved udvendig isolering af gårdfacaden -1.900.000 5.4 Vinduer På skitsen til højre ses en del af de fagudtryk, som vi bruger om vinduer. Samtlige vinduer og altandøre til gaden er nyere vindueselementer udført i træ med termoglas og bundglaslister i aluminium. Vinduerne vurderes umiddelbart at være fra 1994, ud fra stemplingen i termoglassene. Vinduerne er udført, som dannebrogsvinduer. Det vil sige, at vinduets karmpartier er opdelt lodret og vandret og forsynet med oplukkelige rammer i både de nederste og øverste felter. Vinduerne har en vandret snydesprosse, som ligger uden på termoglasset og er limet til termoglasset. Vindue mod gade Limen har svigtet en del steder, så sprossen er faldet af på ret mange vinduer. Ejendommen oplyser at de har samlet de fleste sprosser op, så det er muligt at genmontere dem. Side 21/56
Der ses en tiltagende nedbrydning af malingsoverfladen, idet malingen er mat i overfladen samt en begyndende udpining af træværket i form af ruhed og langsgående furedannelser i træet, især i sideglaslisternes nederste del. Maling smitter af Vinduerne smitter kraftigt af, hvilket betyder at malingslaget ikke længere beskytter træværket effektivt. Med nyere vinduer er det vigtigt at være på forkant med malerbehandlingen, så nedbrydning af træværk undgås. Man kan ikke som med gamle vinduer vente til malingen er meget tydeligt nedbrudt før man vedligeholder, da man så risikerer, at vinduerne har taget skade. Nedbrudt ramme Det som først tager skade er sideglaslisterne, herefter bundrammestykket, især i tapsamlingen mellem bundrammestykket og siderammestykket, som har en tendens til at løsne sig. Det anbefales normalt at male vinduerne 8-10 år efter, at de er monteret, og derefter ca. hvert 8. år. Umiddelbart synes disse tommelfingerregler ikke at være fulgt. Begyndende nedbrydning i træværk Termoglas begynder at punktere efter ca. 20-25 år, og alle vinduerne må forventes at være punkteret efter 30-35 år. Der vil derfor være en væsentlig udgift til udskiftning af termoglas indenfor de næste 5-10 år. Side 22/56
Hvis vinduerne ønskes bibeholdt i ejendommen i længere tid, bør der indenfor relativt kort tid foretages en istandsættelse af vinduerne, herunder: Misfarvning fra kondensfugt Afhøvling af rammer så de går let og så der er plads til mere maling. Eftergang og evt. udskiftning af defekte tætningslister. Testning og udskiftning af punkterede termoglas. Genmontering af sprosser hvor de er faldet af. Udskiftning af defekte trædele, især sideglaslister. Udvendig afslibning og maling af alle vinduer. Det er vores vurdering, at ejendommen på længere sigt er bedre tjent med at udskifte vinduerne. Koblet vindue set udefra Der er to principielle typer vinduer, som er relevante efter vores vurdering: Koblede vinduer med termoglas inderst. Træ-/aluvinduer med termoglas Vi har set bort fra trævinduer med termoglas som de nuværende forklaringen kommer nedenfor. Fordelene ved at få nye vinduer, uanset typen, vil være: Side 23/56
Alle termoglassene vil være nye, så den meget store udgift til jævnlig udskiftning af punkterede termoglas i de kommende 10 år er sparet. Vinduerne vil have en væsentligt bedre isoleringsevne - nye vinduer er ca. dobbelt så isolerende som de nuvæ- rende. Med bedre isoleringsevne kommer også mindre kondensdannelse på indersiden af vinduerne. Vinduerne kan udføres med en bedre lyddæmpning end de nuværende. Alle tætningslister vil være helt nye. Fordelen ved at udskifte vinduerne til koblede vinduer vil særligt være: Koblet vindue - snit T ræ-/alu-vindue - snit Side 24/56 Vinduernes udseende vil blive bragt tilbage til de oprindelige trævinduer med kitfals. Vinduerne ser rigtige ud. Vinduerne kan udføres med mørtelfuger som de nuværende. Disse holder længere end de bløde fuger, som træfuges med. Vinduerne kan udføres med ægte sprosser, som er en del af rammens /aluvinduer skal konstruktion. Der opnås en ekstra høj isoleringsevne, hvilket på længere sigt giver en besparelse for den enkelte lejlighed. Isoleringsværdien er så høj, at trækgener på grund af kuldenedfald normalt er ubetydelige. Termoglasset sidder beskyttet for sol, vind og temperatursvingninger, og holder væsentligt længere af denne grund.
Fordelene ved at udskifte vinduerne til træ-/alu vinduer vil særligt være: Træ-/alu-vindue set udefra Vinduerne skal ikke vedligeholdes med maling hvert 8-10 år som trævinduerne skal. Trævinduer med termoglas har ingen af de særlige fordele som koblede vinduer eller træ-/aluvinduer har, derfor har vi set bort fra dem. Koblede vinduer med vedligeholdelsesfri beklædning findes ikke på markedet. Side 25/56
Nedenfor ses en oversigt over den anslåede totaludgift ved at eje forskellige typer vinduer i 30 år. EJERUDGIFT OVER 30 ÅR, FOR 1 DANNEBROGSVINDUE. Alle udgifter er inkl. moms Nuværende trævinduer Koblet vindue med termoglas Træ-/alu-vindue Varmeudgift 10.796 4.678 6.118 Udskiftning af termoglas 6.000 3.000 6.000 Udskiftning af bløde fuger - - 2.000 Snedker- og malervedligeholdelse 7.500 7.500 2.500 Stillads/lift 4.500 4.500 3.000 I alt inkl. moms 28.796 19.678 19.618 Bereg ning sforudsætning er: Anvendt U-værdi, W/m²K 3,0 1,3 1,7 Antal graddage pr. år 2906 2906 2906 Fjernvarmeudgift pr. MWh - kr. 735 735 735 Vinduesbredde - m 1,3 1,3 1,3 Vindueshøjde - m 1,8 1,8 1,8 Levetid termoglas - år 30 60 30 Udskiftning 2 store og 2 små termoglas - kr 6000 6000 6000 Vedligeholdelsesinterval - år 10 10 30 Snedker og maler ekskl. stillads/lift - kr. 2500 2500 2500 Vedligeholdelsesinterval for bløde fuger - år 0 0 15 Udskiftning af bløde fuger ekskl. stillads/lift - kr 0 0 1000 Udgift til stillads/lift pr. vindue - kr. 1500 1500 1500 Side 26/56
Hvis der træffes beslutning om at udskifte vinduerne, kan selve udskiftningen vente til vinduerne betjeningsmæssigt eller udseendemæssigt bliver for ringe, eller omfanget af punkterede vinduer bliver for stort. Udskiftning af vinduer vil normalt kræve bygningsmyndighedernes godkendelse. Begge typer er arkitektonisk et skridt fremad, og formentlig har kommunen ikke hjemmel til at forhindre udskiftning til træ-/aluvinduer. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER VINDUER Vinduers isoleringsevne måles i U-værdier. U-værdien fortæller, hvor meget varme, der strømmer ud gennem en kvadratmeter. Jo højere U-værdi jo højere varmetab og dermed energiforbrug. På termofotoet kan man se, hvor kolde kanterne på et nyere termoglas er. Kravene til vinduers isoleringsevne (U-værdi) har gennem tiden været: 2005-2010 1,50 1995-2005 1,80 1961-1995 1995 2,9 JERES VINDUER Kravet skulle kun overholdes midt på glasset, hvor glasset isoleres bedst. Langs kanterne er der væsentlige kuldebroer fordi afstandsstykket mellem glasset er udført i aluminium. I dag er der krav om måling af varmetab, som gennemsnit for hele vinduet, hvilket har medført, at producenterne har optimeret hele vindueskonstruktionen for at få reduceret varmetabet. Side 27/56 Ved sammenligning mellem de nuværende og nye vinduer er det derfor antaget, at det nuværende vindues U-værdi i gennemsnit er 3,0.
Ifølge SBIs standardfordeling af jeres samlede varmetab (se afs. 4.3) er vinduernes varmetab ca. 106.000 kr. årligt. Ud fra SBIs standardfordeling, vinduernes U-værdier før og efter, og de nuværende energipriser, kan I forvente følgende besparelser: Træ/aluvinduer: Ca. kr. 1.400.000 inkl. moms over 30 år. Koblede vinduer: Ca. kr. 1.800.000 inkl. moms over 30 år. Priser vinduer DKK ekskl. moms Udskiftning af anslået 10 % af termoglas, ca. 200 stk. 180.000 Udskiftning af anslået 5 % af tætningslisterne, ca 100 stk. 40.000 Afsat til snedkerreparationer 100.000 Udvendig maling af alle vinduer, ekskl. kældervinduer 760.000 Udvendig maling af alle kældervinduer 40.000 Udskiftning af alle vinduer ekskl. kældervinduer til koblede vinduer med termoglas indvendigt, inkl. lydreduktion på vinduer mod Strandboulevarden og Sæbygade 5.100.000 Udskiftning af alle vinduer ekskl. kældervinduer til træ-/aluvinduer, inkl. lydreduktion på vinduer mod Strandboulevarden og Sæbygade 4.900.000 Anslået varmebesparelse over 30 år ved udskiftning af alle vinduer til koblede vinduer -1.400.000 Anslået varmebesparelse over 30 år ved udskiftning af alle vinduer til træ-/aluvinduer -1.100.000 Side 28/56
5.5 Udvendige døre Ejendommens udvendige døre er trædøre i varierende stand og alder. Dørene er i rimelig stand m.h.t. træværk. Gadedør Dørene er udsat for megen trafik, og får derfor løbende skader og knubs, som klares som en del af den løbende vedligeholdelse ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER UDVENDIGE DØRE Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for de udvendige døre. 5.6 Trapper Bygningen har både hovedtrapper og køkkentrapper. Hovedtrappen går fra gaden til lejlighederne, køkkentrappen går fra gården til lejlighederne, loftet og kælderen. Hovedtrappe Trappekonstruktionen er i træ. Væggene er pudset og malet. Der ses generelt ikke mange revner i vægge og lofter. Overfladerne er i varierende stand, der ses nogle steder kraftigt slid på træværk og døre. Side 29/56
Trappetrin og reposer er i træ, som er lakeret. Overfladerne er behandlet for nylig, og er i god stand. Trin i god stand Når det på et tidspunkt passer ind i boligforeningens planer og økonomi, kan det overvejes at foretage en komplet istandsættelse af hovedtrapperne. Dette kan eventuelt ske i etaper, hvor de mest slidte renoveres først eller alle på en gang. En reparation kan omfatte: Reparation af puds og sætningsrevner, Afrensning af løs maling, Slibning og spartling af vægge og lofter, Eftergang af træværk inkl. døre, Slibning og fugning af træværk, Maling af lofter, vægge og træværk. Indgangsrepos med klinker Indgangsreposerne er belagt med fliser, som er i god stand. Dørene til lejlighederne er de oprindelige trædøre. Dørene er forsynet med tætningslister i træ, og vurderes umiddelbart at overholde de krav som gælder for ældre beboelsesejendomme m.h.t. cirkulære om brandsikring. Lejlighedsdør Her taler man om "tætsluttende døre", som normalt betragtes som havende en gennembrændingstid på 10 minutter. Dørene kan efter nutidig standard dog ikke betragtes brandmæssigt effektive. Side 30/56 Dørene har de oprindelige låsekasser, som kun fastholder dørene i 1 punkt. Dørene er derfor ikke så tætte i top og bund.
Mange døre er efterfølgende forsynet med ekstralås, ofte fordi den gamle låsekasse ikke fungerer, eller har et forældet nøglesystem. Det kan overvejes at udskifte dørene til nye brand-/lyddøre. De nye døre vil være udført uden brevsprække, da der er fælles postkasseanlæg i opgangen. Dørene vil have 3- punktlukke som sikrer at dørene slutter tæt. Udskiftning til nye døre giver en del fordele: Bedre daglig funktion Bedre sikring ved brand/røg. Bedre lyddæmpning. Bedre varmeisolering. Bedre sikring mod indbrud. Eksempel på brandog lyddøre Køkkentrapperne giver adgang fra gården til lejlighedernes køkkener og til kælderen. Køkkentrappe Overfladerne på køkkentrapperne er i mindre god stand. Der ses revner og defekt puds en del steder. Træværket er slidt og maling afskallet. Side 31/56
Selve trappetrinnene er lakeret. Lakken beskytter kun mod slid, hvis den er helt intakt. Det kræver, at den opfriskes ret tit de mest udsatte steder. Trin på køkkentrappe Med tiden er trinfladerne derfor blevet slidt hule, ligesom forkanterne er slidt runde. Trinnene kan fortsat lakeres, hvis formen på trinnene kan accepteres. Hvis der ønskes nogle mere rette trinflader, så er den mest holdbare løsning at rette trappetrinnene op og derefter udlægge linoleum på alle trædeflader. Når det på et tidspunkt passer ind i boligforeningens planer, kan det overvejes at foretage en komplet istandsættelse af køkkentrappen, omfattende: Køkkentrappe Reparation af puds og sætningsrevner, Afrensning af løs maling, Slibning og spartling af vægge og lofter Slibning og fugning af træværk, Filt på vægflader, Maling af lofter, vægge og træværk, Etablering af linoleum på trinflader. Side 32/56
Dørene til lejlighederne er de oprindelige døre med de ulemper, som er nævnt for hovedtrappedørene. Lejlighedsdør Elevatorer er i dag et krav på nye bygninger. Det kan være at I på et tidspunkt ønsker at opgradere ejendommen til nutidig standard på dette punkt. Eksempel på køkkentrappe Det hænder i nogle ældre ejendomme at en beboer må flytte til en ejendom med elevator grundet gangbesvær eller alder. Adgangsfordelene kommer ikke kun de øverste etager til gode, eller gangbesværede beboere men gør det generelt nemmere at komme til sin lejlighed, på loftet og i kælderen. Den nemmere adgang kan give loftet større brugsværdi, og eventuelt interesse for indretning af fællesarealer eller tagterrasser. Eksempel på elevator i køkkentrapperummet Der er ikke tale om et arbejde som er vigtigt for bygningens sundhed men et arbejde som kan indtænkes på lidt længere sigt hvis det giver mening for jer. Side 33/56 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - TRAPPER Vi har ingen forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for trapperne.
Priser trapper DKK ekskl. moms Grundig istandsættelse af 11 stk. hovedtrapperum, herunder reparation af puds og sætningsrevner, afrensning og maling af vægge, lofter og træværk 1.000.000 Udskiftning af 100 hovedtrappedøre til nye standard brand- og lyddøre med fyldninger, i udseende som passer bedst muligt til ejendommen 1.300.000 Grundig istandsættelse af 11 køkkentrapperum, herunder reparation af puds og sætningsrevner, afrensning, filt på vægge, maling af alle flader og lakering af trin 1.200.000 Tillæg for udlægning af linoleum på 11 køkkentrapper 500.000 Udskiftning af 100 køkkentrappedøre til nye standard brand- og lyddøre med fyldninger, i udseende som passer bedst muligt til ejendommen 1.300.000 Anslået udgift til etablering af elevatorer i 11 køkkentrapperum inkl. brandsikring af hovedtrappe og øvrige følgearbejder for opnåelse af myndighedsgodkendelse 13.000.000 5.7 Porte / gennemgange Ejendommen har en portgennemgang. Vægge og lofter er beklædt med plader, formentlig fordi der er efterisoleret. Væg/loft i port Portdækket/gulvet er i beton og i god stand. Side 34/56 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER PORTE/GENNEMGANGE Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for porte/gennemgange.
5.8 Etageadskillelser Etageadskillelserne i bygninger fra denne periode er normalt udført med 20 x 20 c m træbjælker, som ligger fra ydervæggen mod gaden til ydervæggen mod gården med knap 1 meters afstand. Princip for etageadskillelse i træ Midt på bjælkerne er der et lag brædder, hvor der oprindeligt er udlagt ler (indskudsler), som med tiden tørrer og minder mere om sand. Formålet med indskudsler er at forsinke en brand i at sprede sig, Etageadskillelsen mod loftet er tilsyneladende ikke isoleret. Vi kunne ikke se indblæsningshuller, ligesom Energimærket anbefaler isolering. Eksempel på reparation efter indblæsning Etageadskillelsen mod kælderen har nogle steder tegn på reparation af huller, tilsyneladende fra efterisolering ved indblæsning af mineraluld. Energimærket anbefaler efterisolering, hvilket kan skyldes at isoleringen ikke er foretaget overalt. Side 35/56
Etageadskillelserne mellem lejlighederne har brædder på oversiden. På undersiden er der forskallingsbrædder med rørpuds. Loft med revner Denne loftskonstruktion revner let ved bevægelser, ligesom ståltråden som holder rørpudsen med tiden kan ruste, især i de øverste lejligheder på grund af utætheder. Revnerne kan reduceres væsentligt ved at opsætte filt. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - ETAGEADSKILLELSER Det er muligt at reducere varmetabet mod loftet ved at indblæse isolering i etageadskillelsen, som vist på skitsen til højre. Efterisolering af etageadskillelse Der er tale om en relativt billig måde at isolere på, og da loftet bliver ret koldt om vinteren, er det en investering, som typisk er tjent hjem på mindre end 10 år. I forbindelse med udskiftning af taget, vil det normalt være et krav fra myndighederne at der samtidigt isoleres. Den største ulempe er, at loftsrummene skal ryddes i et ret stort omfang hvilket kan være en lille udfordring for de enkelte beboere. Isoleringen medfører selvfølgelig at loftet bliver koldere. Dette kan ændre på fugtbalancen på loftet, hvorfor det er vigtigt at ejendommen holder øje med, om der er tegn øget fugtighed på loftet. Side 36/56 Mod kælderen kan der tilsvarende isoleres de steder hvor der ikke er isoleret i dag. Kælderen bliver ikke så kold som
loftet om vinteren, fordi der kommer varme fra jorden. Af samme grund er besparelsen noget lavere. Isoleringen betyder, at der fremover bliver koldere i kælderen om vinteren. Dette skal I være indforstået med. Den lavere temperatur i kælderen kan skubbe fugtbalancen, med fugtproblemer til følge eksempelvis skimmelsvamp. I bør derfor holde øje med kælderen efter at isoleringen er udført. Priser etageadskillelser DKK ekskl. moms Efterisolering mod loft ved indblæsning af mineraluld 280.000 Besparelse over 30 år i.h.t. Energimærke ved efterisolering mod loft -1.000.000- Efterisolering mod kælder ved indblæsning af mineraluld, pris for hele kælderen 260.000 Besparelse over 30 år i.h.t. Energimærke ved efterisolering mod kælder -280.000-5.9 WC / bad Da ejendommen blev bygget, var der kun badeværelser i lejlighederne tæt på de 2 hjørner af bygningen. I mange af de øvrige lejligheder er der i mellemtiden etableret badeværelser. BBR (Bygnings- og Boligregistreret) oplyser at ca. 50 % af lejlighederne ikke har badeværelse. Bemærk at brusekabiner ikke registreres af BBR, derfor kan der godt være flere end de 50 % som har bademulighed i lejligheden. Eksempel på badeværelse Side 37/56 Badeværelserne er forskellige med hensyn til alder og udførelse. Badeværelser etableres eller renoveres normalt som et individuelt arbejde af den enkelte beboer. Der er ikke i denne rapport taget stilling til den tekniske udførelse eller lovligheden af de etablerede badeværelser.
Ansvaret for overfladernes beskaffenhed og tæthed påhviler normalt den enkelte lejlighed, men eventuelle skader fra utætte vægge og gulve kan medføre skader på bygningen, som man eventuelt ikke vil kunne få dækket af beboeren, dennes forsikring eller ejendommens forsikring. Eksempel på toiletrum Boligforeningen bør derfor i et omfang interessere sig for, at disse konstruktioner er i god stand. Der opstår erfaringsmæssigt af og til tvister vedrørende renoverede badeværelser i forbindelse med køb/salg af lejligheder, hvorfor det også er i den enkelte beboers interesse at konstruktionerne er i orden. Vi anbefaler at ejendommen gør beboerne opmærksomme på, at de skal søge information om hvordan en tidssvarende badeværelseskonstruktion opbygges, når de renoverer deres baderum. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER WC /BAD Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for wc-/baderum. Side 38/56
5.10 Køkken Alle lejligheder er forsynet med køkken, som i mange lejligheder er fornyet siden opførelsen. Eksempel på køkken Renovering af køkkener sker løbende som individuel forbedring af den enkelte beboer. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER KØKKEN Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for køkkenerne. 5.11 Varmeanlæg Ejendommen har centralvarmeanlæg, forsynet fra en vandbaseret fjernvarmecentral med rørvarmevekslere. Varmecentralen ligger i kælderen under ejendommen. Rørvarmevekslere Varmecentralen forsyner desuden ejendommen med varmt brugsvand fra en varmtvandsbeholder. Varmtvandssystemet er forsynet med elektrolyseanlæg, hvis formål er at beskytte varmtvandsbeholder og varmtvandsrør mod korrosion. Side 39/56
Reguleringen af fremløbstemperaturen fra varmecentralen til radiatorerne reguleres af et automatikanlæg, med motorstyrede reguleringsventiler, som åbnes og lukkes automatisk efter målinger af udetemperaturen. Motorventiler Varmecentralen fremstår velholdt og tidssvarende med nyere pumper, motorventiler og klimastatanlæg. Dog bør det overvejes at udskifte cirkulationspumpen til cirkulation af det varme brugsvand til en energibesparende pumpe. Radiatoranlægget er et nyere 2-strenget anlæg med nedre fordeling. I de besigtigede lejligheder har radiatorerne termostatventiler. 2-strenget radiatoranlæg. Radiator under vindue, med termostatventil og elektronisk varmefordelingsmåler Radiatoranlægget er forsynet med individuelle varmefordelingsmålere, og opfylder derfor lovkrav pr. den 1/1-1999 om individuel fordeling af varmeudgifterne. Stigstrengene og radiatorerne er generelt placeret ved ydervæggene og under vinduerne. Der er radiatorer i trappeopgangene. Det anbefales ikke at benytte disse, da der vil være en stor varmebesparelse ved at undlade opvarmning af trappeopgangene. Strengreguleringsventil på varmeanlæg Side 40/56 Der er nyere afspærringsventiler i kælderen til varmestigstrengene, og der er strengreguleringsventiler, hvis formål er at fordele varmen korrekt i ejendommen.
ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - VARMEANLÆG Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for varmeanlægget. For overvejelser vedrørende solvarme henvises til afsnit 6.01 Priser varmeanlæg DKK ekskl. moms Udskiftning af cirkulationspumpe til varmt brugsvand til en energibesparende pumpe 8.000 5.12 Afløb Ejendommen har faldstammer i køkkenerne og faldstammer i toiletterne. Køkkenfaldstammerne ser generelt ud til at være udskiftet til nye af rustfrit stål. Det er uklart om der fortsat forekommer enkelte gamle køkkenfaldstammer af støbejern. I så fald må disse formodes at være udskiftningsmodne. Nyere køkkenfaldstamme af rustfrit stål Toiletfaldstammerne er de oprindelige støbejernsfaldstammer, som fremstår i rimelig stand. Side 41/56
De oprindelige toiletfaldstammer bør dog overvejes udskiftet om ca. 10 år, samtidig med udskiftning af brugsvandsinstallationerne, da der herved vil være en besparelse på retableringsarbejderne. Oprindelig toiletfaldsstamme af støbejern ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - AFLØB Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for afløbsinstallationen. Priser afløb DKK ekskl. moms Udskiftning af ca. 22 stk. toiletfaldstammer, ekskl. retableringsarbejder 1.100.000 Retableringsudgifter i forbindelse med udskiftning af toiletfaldstammer 550.000 5.13 Kloak Kloakledninger findes i form af afløbsledninger fra køkken og toilet, tagvand fra tagrender og nedløbsrør, og overfladevand fra gården. Kloakkerne er renoveret i forbindelse med gårdsanering Ejendommens kloaksystem er blevet renoveret i forbindelse med en gårdsanering i nyere tid, hvorfor der ikke forventes behov for større reparationsarbejder på dette i de kommende år. Side 42/56 Det er nødvendigt at foretage en kloak-tv undersøgelse for at få kendskab til kloakledningerne. Vi har dog ikke ved be-
sigtigelsen set forhold, som giver anledning til at en tvinspektion skal have høj prioritet. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - KLOAK Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for kloakken. Der er i mange ejendomme mulighed for at etablere et anlæg for nedsivning af regnvand på egen grund (faskiner). Herved kommer der mindre belastning på kommunens kloakker og rensningsanlæg, ligesom det nedsivende vand på lang sigt ender som drikkevand. Eksempel på faskine En faskine er nedgravede plastkassetter, der skaber et hulrum i jorden, hvor regnvand opsamles og derefter siver ud i jorden og ned til grundvandet. Forsyningsselskabet giver en vis økonomisk støtte, i form af tilbagebetaling af det oprindelige kloaktilslutningsbidrag, men i praksis er det bare et tilskud. Umiddelbart er jeres ejendom for lille til at det med den nuværende ordning giver mening at etablere faskiner. Side 43/56
5.14 Vandinstallation Ejendommen modtager koldt vand fra kommunalt vandstik. Det varme vand produceres i en varmtvandsbeholder i varmecentralen. Nyere vandstigstrenge i badeværelse Den samlede installation er udført i nyere galvaniserede stålrør, sandsynligvis fra 90 erne. Det kolde og varme vand fordeles via hovedledninger i kælderen til stigstrenge i køkkener og toiletter/badeværelser. Der er monteret afspærringsventiler ved alle afgreninger på brugsvandsinstallationen. Afspærringsventilerne er de oprindelige og fremstår i rimelig stand. Nyere hovedledninger i kælder, for varmt og koldt brugsvand Der er ikke individuelle vandmålere i ejendommen. Ifølge bekendtgørelse nr. 563 om målere, skal der inden udgangen af år 2016 være etableret individuelle varmtvandsmålere på alle ejendomme. Der er ikke konstateret gennemtæringer på brugsvandsinstallationerne ved besigtigelsen, men hovedparten af rørene er skjult bag isolering og rørkasser mv., så der kan sagtens være, og er formentlig begyndende gennemtæringer flere steder i ejendommen. Side 44/56 Udover gennemtæringerne samler der sig erfaringsmæssigt store mængder kalk og rust indvendigt i rørene. Dette medfører gener i form af lavt vandtryk på de øverste etager, samt hyppige tilstopninger af toiletcisterne og blandings-
batterier mv. Brugsvandsinstallationerne er fundet i rimelig stand i forhold til alderen, og at rørene er af galvaniseret stål. Det må dog forventes at rørene trænger til udskiftning indenfor ca. 10 år. Brugsvandsinstallationerne kan med fordel udskiftes samtidig med udskiftning af faldstammer, da der herved vil være en besparelse på retableringsarbejderne. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - VANDINSTALLATION Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for vandinstallationen. Ved etablering af vandmålere falder det samlede forbrug typisk med 10-15 % som følge af individuel afregning. Der er dog en tilhørende udgift til aflæsning og udarbejdelse af regnskab, ligesom målerne har en vis levetid som skal fordeles på hvert år. Vandmåler Udgiften til vand nærmer sig dog udgiften til el for en typisk lejlighed, og individuel afregning af vand kan derfor sidestilles med individuel afregning af el og varme. Vi fraråder at der etableres vandmålere på de nuværende rør, idet risikoen for at en del af målerne måler forkert på grund af rust- eller kalktilstopninger er for stor. Desuden er udgiften til montering af målerne for stor, i forhold til at vandinstallationen ikke holder længe endnu. Side 45/56
Priser vandinstallation Udskiftning af samtlige brugsvandsinstallationer for koldt og varmt brugsvand, ved udførelse samtidigt med udskiftning af toiletfaldstammer, inkl. isolering, reguleringsventiler og vandmålere. DKK ekskl. moms 2.700.000 5.15 Gasinstallation Der er indlagt gas i ejendommen, som indføres og fordeles i kælderen. Gaskomfur Lejlighederne er en del steder forsynet med gaskomfur. Gasnettet ser ved visuel bedømmelse ud til at være i rimelig god stand. Der forventes ikke udgifter i forbindelse med gasinstallationerne udover almindelig løbende vedligeholdelse. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - GASINSTALLATION Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for gasinstallationen. Side 46/56
5.16 Ventilation Ejendommen har kanaler til naturlig ventilation i køkkener og badeværelser, der afsluttes i udluftningshætter i tagfladen. Aftrækskanal i lejlighed Det er uhensigtsmæssigt at der tilsluttes ventilatorer til disse kanaler. Kanalerne er beregnet til at der er undertryk i dem, som følge af sug fra hætterne, og er derfor ikke nødvendigvis tætte. Tilslutning af ventilatorer kan presse luft ud til de øvrige lejligheder, hvilket blandt andet kan give lugtgener. Jo kraftigere ventilatorer jo større problem. På loftet er kanalernes overgang til aftrækshætterne fornyet med ventilationsrør ført ned i de gamle kanaler fra lejlighederne. Overgang på spidsloft Side 47/56
ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - VENTILATION Den mest energirigtige måde at ventilere boligerne er med et ventilationsanlæg med varmegenvinding. Anlægget suger en bestemt luftmængde fra lejlighedernes køkken og badeværelser, så der ikke bliver for fugtigt. Samtidigt genvindes en del af energien fra den varme luft fra lejligheden, og bruges til opvarmning. Varmen fra udsugningsluften varmeveksles over til indblæsningsluften som føres ned i andre rum. Fordelen er at der ikke kommer træk Til højre ses 2 forskellige principper for opbygning af et nyt ventilationsanlæg. Der er store omkostninger forbundet med at etablere et sådant anlæg i en eksisterende ejendom. Der skal findes plads til kanaler, både fra udsugningsmotoren ned til lejlighederne, og bagefter internt i selve lejlighederne. Erfaringsmæssigt er der tale om udgifter på 150-250.000 ekskl. moms pr. opgang. Vi forventer ikke at ejendommen vil etablere et sådant anlæg indenfor de kommende 10 år, og udgiften er derfor ikke anført. Varmen fra udsugningsluften opfanges af en varmepumpe, som hjælper med at forvarme det varme vand eller radiatorerne. Fordelen er at der ikke skal etableres en særskilt kanal til erstatningsluft. Side 48/56
5.17 El / svagstrøm Ejendommens el-forsyning består dels af en fælles installation, dels af hovedledninger frem til hver lejligheds egen installation. Den fælles installation er eksempelvis trappelys og lys på loft og i kælder. Disse fremstår umiddelbart i god stand. Trappelys I forbindelse med en eventuel renovering af trapperummene, bør det overvejes samtidigt at forny lysinstallationen og opgradere den til nutidig standard. Dette kræver fremføring af nye kabler/ledninger, eventuelt opsætning af lamper på mellemreposerne på hovedtrappen - ligesom der kan være behov for forbedringer i fællestavlen. Det kan samtidigt overvejes at etablere røgalarmer med sammenkobling og fast el-tilslutning i stedet for batteri. Hovedledningerne er fremført til målertavle i hver lejlighed. I de besigtigede lejligheder er installationerne grundlæggende de oprindelige, med tilføjede installationer gennem årene. Gruppetavle i lejlighed Det må derfor forventes at installationerne mange steder er de oprindelige stofledninger. Disse fungerer fint hvis de lades være i fred, men ofte kan isoleringen gå i stykker hvis der arbejdes med dem. Side 49/56 Installationen frem til målertavlen er normalt boligforeningens anliggende, mens installationen efter målertavlen vedligeholdes af den enkelte beboer. En nøjagtig vurdering af el-installationernes tilstand kræver
eftersyn af en el-installatør, men vi vurderer umiddelbart ikke at dette er relevant. Forsyningsselskabet DONG opkræver i dag omkring 400 kr. i årlig målerafgift/netabbonnement hos hver forbruger/lejlighed. Denne afgift kan spares, hvis hver eneste lejlighed giver afkald på deres ret til frit valg af el-leverandør. Der vil være en udgift til etablering af hoved- og bimålere, ligesom der vil være en løbende udgift til aflæsning og udskiftning af bimålere på samme måde som det i dag foregår med jeres varmeanlæg. Herefter vil el-forbrug blive afregnet på samme måde som varme i dag bliver afregnet, med boligforeningen som mellemled. Hvis der etableres solceller, vil det være muligt at dække en del af lejlighedernes strømforbrug med solenergi, og dermed få en bedre økonomi i solcelleanlægget. Vi arbejder gerne videre med en sådan omlægning af elafregningen som en del af en solcelleløsning, hvis der er et ønske i ejendommen om det. Side 50/56