E/F Godthåbs Have GENERALFORSAMLINGSREFERAT 2012 År 2012, mandag den 23. april, kl. 18.30 afholdtes ordinær generalforsamling i E/F Godthåbs Have i mødelokalet hos Cirkelordenen, Falkoner Allé 96, over gården med følgende dagsorden. Dagsorden i henhold til indkaldelsen var følgende: 1) Bestyrelsens beretning for det senest forløbne år til godkendelse. 2) Bestyrelsens forelæggelse af årsregnskab og status med revisors påtegning til godkendelse. 3) Bestyrelsens forelæggelse af budget for det løbende regnskabsår til godkendelse. 4) Valg af formand for bestyrelsen, for så vidt vedkommende afgår. På valg er formand Ole Møller, der er villig til genvalg. 5) Valg af medlemmer til bestyrelsen. På valg er: Palle Dønvig 6) Valg af suppleanter til bestyrelsen På valg er Alice Juhl, der er villig til genvalg. 7) Valg af revisor. 8) Valg af administrator. 9) Behandling af forslag fra bestyrelsen. 9.1 Bestyrelsen stiller forslag om medlemmernes stillingtagen til gennemførelse af udskiftning af hoveddøre, jfr. den i nr. 30 isatte prøvedør, til en samlet pris af i alt kr. 362.500 inkl. moms. Tilbud på dørleverance vedlægges som bilag 3. Udgiften foreslås afholdt i 2013 over driftsbudgettet. 9.2 Forslag vedr. elforsyning i garager.
Elforsyning til garageejerlejlighederne forsynes med skæringsdato pr. 01.07.2012 principielt med individuelle hovedforsynings-elmålere, hvor den enkelte ejer er registreret bruger og betalingsforpligtende overfor el-leverandøren. Subsidiært at der etableres en ny hovedmåler til erstatning for den nuværende bimåler, som registreres med en bruger/betalingsforpligtende blandt ejerne af garageejerlejligeheder, som internt aftaler den fornødne fordelingsnøgle (evt. via bimålere) samt samtlige afledte udgifter i relation hertil. 10) Behandling af indkomne forslag fra medlemmer. Forslag fra Hans Burgaard vedrørende elforsyning til garagerne. Vedlagt som bilag 4. 11) Eventuelt. Indledningsvis bød bestyrelsesformand Ole Møller de tilstedeværende medlemmer velkommen og præsenterede medlemmerne af den øvrige tilstedeværende bestyrelse. På bestyrelsens vegne foreslog Ole Møller, at advokat Jens Anker Hansen, Qvortrup Administration A/S valgtes til dirigent og referent, hvilket de tilstedeværende enstemmigt tilsluttede sig. Dirigenten konstaterede herefter, at generalforsamlingen var lovligt indvarslet i henhold til ejerforeningens vedtægter samt at følgende medlemmer enten personligt eller ved fuldmagt var repræsenteret på generalforsamlingen: Ejerlejl. nr. 1008, 1026, 1043, 1051, 1057, 1058, 1059, 1070, 1078, 1083, 1084, 1091, 1092, 1094, 1095, 1100, 1101, 1104, 1106, 2002, 2004, 2006, 2007, 2008, 2016, 2017, 2026, 2034, 2035, 2039, 2040, 2046, 2053, 2060, 2070, 2072, 2074, 2076, 2084, 2091, 2092, 2093, 2095, 2096 2100, 2101, 2106, 2108, 2118, 2122, 2123, 2135, 3004, 3005, 3007, 3010, 3035, 3038, 3043, 3046, 3052, 3053, 3057, 3060, 3070, 3077, 3080, 3091, 3100, 3103, 3105, samt restejendommen. Ad 1. Bestyrelsens beretning På bestyrelsens vegne aflagde Ole Møller beretning i henhold til den sammen med indkaldelsen udsendte skriftlige beretning. I tilslutning til beretningen fremhævede Ole Møller bl.a. følgende forhold: Økonomi Som nævnt i beretningen bliver 2012 året, hvor ejerforeningen bliver helt gældfri, forudsat vi ikke sætter store udgiftskrævende ting i gang i årets løb. Et pænt overskud i regnskabet: ned på en negativ egenkapital på knap 200.000 kr. Men også i 2012 grund til at vise stor tilbageholdenhed med udgifterne og nøje vurdere, om en udgift er tvingende nødvendig eller kan vente til efter 2012. 2
Kraftigt stigende priser på vand, el og renovation, den potentielle økonomisk bombe i form af gamle radiatorer (500 stk.) Løbende udskiftning af de resterende ca. 500 radiatorer de udskiftes ved behov, ikke på en gang. udskiftning af faldstammer. udskiftning af forsyningsledninger, herunder stigstrenge til koldt/ varmt vand Gradvis renovering af vaskerierne Ændring af de resterende låse til elektroniske nøgler Malermæssig hovedistandsættelse samt reparation af hoved- og køkkentrapper Desuden er vi i 2012 nød til at afsætte et beløb til en undersøgelse af fugerne - inkl. stillads - i ejendommens murværk, der flere steder er begyndt at smuldre. Jens Anker Hansen vil senere redegøre nærmere for foreningens økonomi. Nyt porttelefonanlæg og videoovervågning Installeringen er helt afsluttet. Vi har flere gange haft glæde af dette. Senest ved indbrud i påsken i den nyindrettede fotoforretning på Godthåbsvej. Tyvene er kommet ind i gården gennem åbenstående port ved nr. 28. Vi skal samtidig opfordre beboerne til at holde porten lukket fra kl. 20 hver aften. Tilbud på Automatisk port Funktionærerne har indhentet et tilbud på automatisk oplukning af porten ved nr. 28. Firmaet har tænkt længe over en løsning. Tanken er: at den skal lukke automatisk mellem 20 og 06 - Åbning vha. nøglebrik, men det afstedkommer en række overvejelser og problemer, herunder: Langsom oplukning kan ikke tåle at folk tager fat i den Plads til motoren - Støj fra motoren plads til containerbil og brandbil Metrostation i Aksel Møllers Have Udover det I allerede ved og har erfaret på smertelig vis er der kommet meddelelse om midlertidig ekspropriering i vores gård mm. til reinfiltrationsbrønd samt et 3 D overvågningsudstyr Ved ekspropriationsforretningen den 3.5. besluttede Kommissarius, at der skal etableres 3 reinfiltrationsbrønde med dæksel i terræn i vores gård med en vandforsynings ledning, der føres ind under porten ved nr. 2, videre forbi varmecentralen og ind i haven. Se tegning på hjemmeside. Brøndene skal blive, indtil metrobyggeriet er slut. 3
Klager Bestyrelsen modtager en del klager over andre beboeres adfærd. Oftest om støj i form af musik, trampen rundt, hundeglam o. lign. En god ide er, at kontakte de støjende beboere personligt og fortælle dem, at man er generet af støj. Fortsætter generne, er det en god ide at kontakte andre beboere i opgangen samt i gentagelsestilfælde, skrive under på en samlet klage til bestyrelsen. Herudover skal vi opfordre beboerne til at vise hensyn ved benyttelse af udendørsarealer ved sammenkomster i haven. Periodevis udfald på enkelte internetforbindelser En konflikt på de IP-adresser, abonnenterne tildeles, når de logger på. Problemet opstår, fordi der er en bruger i ejendommen, der manuelt konfigurerer og fastholder IPadresser, som er forbeholdt andre brugere. Det nødvendige tekniske udstyr er blevet installeret i uge 21. Parkering i gården Der er totalt parkeringsforbud i gården uden for de afmærkede båse. Det er specielt vigtigt under metrobyggeriet. De to store, med gult afmærkede, parkeringsbåse ved varmecentralen og nr. 24, er afmærket af brandvæsenet og beregnet til redningskøretøjer. Lån i lejlighed Bestyrelsen har undersøgt muligheden for omlægning af lån i viceværtlejligheden samt etablering af supplerende lån på fordelagtige rentemæssige vilkår, således at der kan tilvejebringes en passende likviditetsreserve. Vi vurderer løbende om tilbuddet skal effektueres. Tilbud på nye hoveddøre Der er indhentet tilbud på, hvad det ville koste at udskifte samtlige hoveddøre. Vi skal senere på dagsordenen beslutte om det er i år samtlige hoveddøre skal udskiftes. De nye døre er lavet af aluminium og vil derfor være lettere at åbne. Vi har indhentet en pris på 362.000 kr. inkl. moms. Prisen indbefatter afsluttende elektriker- og snedker-arbejde. Vi vil gerne høre jeres mening her i aften. Efter enkeltstående spørgsmål samt uddybende kommentarer blev beretningen taget til efterretning. Ad 2. Bestyrelsens forelæggelse af årsregnskab og status med revisors påtegning til godkendelse Advokat Jens Anker Hansen gennemgik herefter det af foreningens revisor udfærdigede årsrapport med behørig dokumentation af de væsentligste enkeltposter i årsrapporten. Det blev i den forbindelse præciseret, at bestyrelsen fortsat efterlever det på sidste års generalforsamling fastsatte ambitionsniveau om, at foreningen forhåbentligvis vil kunne tilvejebringe en positiv egenkapital ultimo 2012. 4
På den baggrund har der fortsat været dyb fokusering på alle udgiftskrævende omkostninger i foreningen til tilsikring af, at dette ambitionsniveau kunne opfyldes. Årets resultat er positivt påvirket af, at udgifter til installation af porttelefonanlæg og overvågningsudstyr er aktiveret og afskrives over en 5-årig periode. Herudover indeholder regnskabet en ikke ubetydelig reserve, idet den til foreningen tilhørende viceværtlejlighed alene er optaget til anskaffelsessummen. Foreningens bestyrelse vurderer løbende, hvorvidt der om nødvendigt forefindes behov for etablering af nyt lån baseret på en kortvarig rente, der p.t. er ganske beskeden. Bestyrelsen vil vurdere udnyttelse af denne mulighed, såfremt behov herfor måtte opstå. Regnskabet udviste i øvrigt et årsoverskud på i alt kr. 485.000, således at egenkapitalen herefter var nedbragt til negativt ca. kr. 190.000. Der forelå i øvrigt herudover i det væsentligste balance mellem de budgetterede og realiserede beløb. Det er yderligere for regnskabet positivt, at konstatere at ejendommen samlede el-forbrug havde været faldende samt at vandforbruget stort set har været stationært. Lån På forespørgsel oplyste dirigenten, at renteudgifter til administrator vedrører likviditetstræk hos administrationen på sædvanlig bank-lignende vilkår, hvor gennemsnits renten har været ca. 6,0% til midlertidig mellemfinansiering af foreningens negative egenkapital, dog uden lånesagsomkostninger m.v. Balancen er løbende nedbragt i forbindelse med den kvartalsvise opkrævning af fællesudgifter, hvilket nedbringer dette likviditetstræk. Diverse regninger: Foreningens medlemmer ønskede om muligt en opsplitning af anden gæld, note 21 vedrørende Diverse regninger, idet det efterfølgende kan oplyses, at disse udgifter i det væsentligste kan henføres til: Frederiksberg Forsyning kr. 688.401 og Paul Klingsey ApS kr. 70.551. Efter enkeltstående spørgsmål samt yderligere uddybende kommentarer fra bestyrelsen og administrators side blev årsregnskabet enstemmigt godkendt. Ad 3. Bestyrelsens forelæggelse af budget for det løbende regnskabsår til godkendelse Advokat Jens Anker Hansen gennemgik det af foreningens bestyrelse i samarbejde med administrationen udarbejdede budget for indeværende regnskabsår udvisende uforandrede fællesudgifter, svarende til i alt kr. 272,26 pr. fordelingstal pr. år eller kr. 68,06 pr. kvartal. 5
Budgettet svarer til det, der overfor medlemmerne tidligere er tilkendegivet, som værende nødvendigt for at bringe balance i foreningens økonomiske forhold, herunder at tilvejebringe en mere langsigtet og holdbar økonomisk situation efter afvikling af de tidligere ganske omkostningskrævende renoveringsarbejder vedrørende ejendommens tag og facader. På forespørgsel oplyste bestyrelsen, at man fortsat arbejder med tilvejebringelse af en løbende primært 5-årigt turnus/vedligeholdelsesplan, men at man som det er gengivet i talrige tidligere referater, er bekendt med, at der på den korte bane fortsat påhviler ejerforeningen betydelige omkostninger til gennemførelse af løbende radiatorudskiftning, renovering af faldstammer, renovering af stigestrenge og hovedforsyningsledninger samt hovedistandsættelse af hoved- og bitrapper. Herudover fremsættes der senere på generalforsamlingen, forslag vedrørende forbedring af adkomstforholdene, som en række medlemmer har anmodet bestyrelsen om at undersøge på tidligere generalforsamlinger. Efter enkeltstående spørgsmål samt uddybende kommentarer blev budgettet taget til efterretning. Ad 4. Valg af formand for bestyrelsen, for så vidt vedkommende afgår Ole Møller blev genvalgtes med akklamation for en 2-årig periode. Ad 5. Valg af medlemmer til bestyrelsen Til bestyrelsen ny/genvalgtes: Bente Schwartz for en 2-årig periode. Ad 6. Valg af suppleanter til bestyrelsen Til suppleanter valgtes henholdsvis Alice Juhl for en 2-årig periode og Michael Graae for 1 år. Bestyrelsen er herefter sammensat således: Formand Ole Møller Aksel Møllers have 14, 7.tv. 2000 Frederiksberg På valg i 2014 Henriette Bech Aksel Møllers have 30, 4.tv. 2000 Frederiksberg På valg i 2013 Asta Wendt-Larsen Aksel Møllers Have 9, 2.tv. 2000 Frederiksberg På valg i 2013 Bente Schwartz Aksel Møllers Have 16,5.th. 2000 Frederiksberg På valg i 2014 Anne Marie Bowen Godthåbsvej 37, 1.th. 2000 Frederiksberg På valg i 2013 Suppleanter: 1. suppl. Alice Juhl Aksel Møllers Have 12, 1.tv. 2000 Frederiksberg På valg i 2014 6
2. suppl. Michael Graae Aksel Møllers Have 4, 6. tv. 2000 Frederiksberg På valg i 2013 Ad 7. Valg af revisor Til revisor genvalgtes revisionsfirmaet AP Statsautoriserede Revisorer. Ad 8. Valg af administrator Til administrator genvalgtes med akklamation Qvortrup Administration A/S. Ad 9. Behandling af forslag fra bestyrelsen 9.1 Udskiftning af hoveddøre Ole Møller redegjorde for det fremsatte forslag. Bestyrelsen har på baggrund af beslutning truffet på sidste års generalforsamling fået gennemført prøveopsætning af en ny hovedindgangsdør i nr. 30, med henblik på medlemmernes stillingtagen til, hvorvidt denne løsning var en hensigtsmæssig erstatning for de tidligere hoveddøre, der for en række beboere, især ældre medlemmer, løbende har været til besvær. Herudover oplyste Ole Møller, at de eksisterende pumper løbende skal justeres af foreningens ejendomsfunktionærer, ligesom dørene ikke lukker tæt. Ejerforeningen har modtaget tilbud på gennemførelse af de pågældende arbejder inkl. diverse følgearbejder til en samlet pris af i alt ca. kr. 362.500 inkl. moms. Udgiften foreslås finansieret via foreningens driftsbudget i år 2013, hvor udgiften til gennemførelse af arbejderne vil blive opkrævet over driften. Der udspandt sig herefter blandt medlemmerne en længere drøftelse for og imod det fremsatte forslag. En række medlemmer fandt, at den isatte prøvedør ikke i tilstrækkelig omfang faldt ind i ejendommens arkitektur. Ole Møller oplyste, at ejendommens facade er underkastet facadecensur, og at planer, bygningstegninger og beskrivelse af dørene, nøje havde været forelagt Frederiksberg kommune, der havde meddelt tilsagn til den foreliggende løsning. Andre løsningsforslag er tidligere vurderet for værende for dyre set i forhold til den nuværende løsning, der er af samme producent som dørene mod gården. Efter yderligere drøftelse satte dirigenten forslaget til skriftlig afstemning og kunne i den forbindelse konstatere, at ca. 2/3 af de afgivne stemmer efter fordelingstal stemte for forslaget, mens 1/3 stemte imod. 7
Idet der er tale om almindelig vedligeholdelsesarbejde, kan beslutningen træffes med almindelig stemmeflertal, på hvilken baggrund dirigenten konstaterede, at forslaget var endeligt vedtaget. 9.2 Elforsyning i garager Ole Møller redegjorde indledningsvis for det fremsatte forslag. Bestyrelsen har herefter anmodet advokat Jens Anker Hansen om at udfærdige nærværende forslag til en hensigtsmæssig løsning på den opståede problemstilling, efter at Restejendommen, der ejer garagerne i ejendommen er begyndt at sælge disse enkeltvis. Advokat Jens Anker Hansen oplyste, at ejerforeningen ikke kan forpligtes til at tilvejebringe særlige opkrævnings- eller administrationsordninger for enkeltstående medlemmer af ejerforeningen. I lighed med de enkelte beboelseslejligheder, skal der indgås direkte aftale mellem forsyningsleverandøren og den enkelte ejerlejlighedsejer, hvilket tilsvarende gør sig gældende for så vidt garageejerlejlighederne. I det omfang garageejerlejlighedsejerne imidlertid kan blive enige om at foretage en individuel administrations- og fordelingsnøgle i relation til det samlede forbrug, kan man nøjes med at etablere en hovedmåler, der alene registrerer forbruget i garagerne og herefter fordeles internt blandt garagelaugets medejere. En sådan løsning vil udover forbruget alene indebære en årlig registreringsudgift til målerafgift, svarende til ca. 25 kr. pr. garageejerlejlighed, hvilket bestyrelsen finder er en hensigtsmæssig løsning. Flere garageejerlejlighedsejere fandt grundlag for at påpege, at man ikke kunne tilslutte sig det fremsatte forslag, idet man bl.a. fandt det rimeligt, at foreningen foretager den praktiske gennemførelse af el-leverance til de individuelle ejerlejlighedsejere samt administrerer denne ordning på de pågældende ejeres vegne. Der fremkom herefter en livlig drøftelse i relation til det principielle forhold samt konkret i forhold til de enkeltstående garageejerlejlighedsejere, hvor det formentlig kan konstateres, at det årlige forbrug står i misforhold til en evt. hovedmålerafgift til Dong/Frederiksberg Forsyning. Ole Møller påpegede, at man på den baggrund blot kunne vælge det det af bestyrelsen alternativt fremsatte forslag. Efter en yderligere livlig drøftelse blandt medlemmerne af det fremsatte forslag, satte dirigenten det til skriftlig afstemning og kunne i den forbindelse konstatere, at medlemmer med fordelingstal 2.604 stemte for forslaget, og at medlemmer med fordelingstal 3.056 stemte imod. På den baggrund kunne dirigenten konstatere, at forslaget var bortfaldet. 8
Ad 10. Behandling af indkomne forslag fra medlemmer Hans Burgaard redegjorde for det fremsatte forslag, jfr. i øvrigt hovedindholdet af de drøftelser der havde fundet sted under pkt. 9.2. Forslagsstilleren, som ejer en garageejerlejlighed, fandt det rimeligt, at man tilskønnede til gennemførelse af det pågældende forslag i konsekvens af, at el-forbruget for den enkelte garageejerlejlighedsejer var af et beskedent niveau samt, at det burde være muligt at ejerforeningen ville forestå administrationen heraf. Advokat Jens Anker Hansen præciserede, som juridisk rådgiver for foreningen, at der i overensstemmelse med de nugældende vedtægter ikke forefindes hjemmel til bl.a. inddrivelse af eventuelle restancer via den af medlemmerne til ejerforeningen stillede sikkerhed, idet disse udgifter ikke er omfattet af den generelle forpligtelse der fremgår af foreningens vedtægter. Dirigenten tilkendegav, at en ændring af den økonomiske fordelingsnøgle samt administrative byrder blandt foreningens individuelle medlemmer, som hovedregel kræver principiel enstemmighed subsidiært vedtagelse med et kvalificeret majoritet. Under henvisning til den tilkendegivelse, der var afgivet under punkt 9, kunne forslaget ikke forventes at kunne blive vedtaget, idet dette krav ikke kunne anses for opfyldt. I konsekvens af denne redegørelse kunne dirigenten konstatere, at også dette forslag i sin helhed var bortfaldet. El-forsyning til garagerne vil således blive afbrudt, som meddelt i forbindelse med opsigelse af den gensidige leveringsaftale pr. 1. juli 2012. Ad 11. Eventuelt Vedligeholdelsesplan Det blev fra enkeltstående medlemmers side henstillet, at bestyrelsen om muligt tilvejebringer en mere overordnet handlingsplan vedrørende størrelsen af de fremtidige vedligeholdelsesopgaver på ejendommen indenfor en kortere tidshorisont eventuelt en 10-årig periode. Bestyrelsen henviste til det på generalforsamlingen under budget- og regnskabsgennemgang anførte. Salg af garageejerlejligheder Flere medlemmer påpegede, at man fandt det uhensigtsmæssigt og kritisabelt, at garagerne frit kunne sælges til tredje mand også udenfor foreningen. 9
Dirigenten oplyste, at der efter hans vurdering ikke kan gennemføres indskrænkninger i den ejendomsret ejeren af de usolgte garagerlejligheder besidder, hvorfor det i lighed med beboelseslejligheder er fuldt legalt at sælge garageejerlejlighederne. Hjemmesiden Bestyrelsen vil løbende arbejde videre med administration af hjemmesiden, idet arbejdet eventuelt uddelegeres blandt bestyrelsens medlemmer. Elektroniske nøgler Ole Møller oplyste, at foreningen fortsat arbejder videre med over tid at gennemføre udskiftning af nøgler til elektroniske nøgler. ---oo0oo--- Idet der ikke forelå yderligere punkter til drøftelse, hævede dirigenten generalforsamlingen. København, den../. 2012 København, den../. 2012 Som dirigent: Som formand for bestyrelsen: Jens Anker Hansen Advokat Bestyrelsen 10