Udkast til Forslag til Kommuneplantillæg nr. 5 Ramme 1.2.BE.5 ved Toftevej og Ramsherred i Assens by februar, 2019
Offentlig høring Forslag til kommuneplantillæg nr. 5 er i høring fra den XX. XXXX 2019 til den XX. XXXXX 2019. Du er velkommen til i høringsperioden at indsende ændringsforslag, indsigelser eller bemærkninger i øvrigt til planforslaget. Vi skal have dine bemærkninger senest den XX. XXXX 2019 Du skal indsende dine bemærkninger til Plan- og Kultur som sikker post. Det kan gøres på følgende måder: 1. Via e-boks: Send en besked til Assens Kommune via digital post/e-boks. 2. Via Assens Kommunes hjemmeside: Gå ind på www.assens.dk/kontakt/plan og tryk på linket, hvor der står Send sikker e-mail via borger.dk. 3. Virksomheder sender via den digitale postkasse på www.virk.dk Personer, der er fritaget for digital post, kan sende bemærkninger mv. til: Assens Kommune, Plan og Kultur, Rådhus Allé 5, 5610 Assens. Har du spørgsmål, er du velkommen til at ringe til planafdelingen på 64 74 75 20 eller skrive via sikker post. Forslag til Kommuneplantillæg nr. 5
Indholdsfortegnelse Offentlig høring...2 Kommuneplantillæggets formål...4 Kommuneplantillæggets baggrund....4 Kommuneplantillæggets område...4 Kommuneplanentillæggets indhold....4 Byomdannelsesområde...4 Grundejerforening...4 Lokalplanpligt...6 Nabointeresser...6 Hotel og vandrehjem...6 Internat...6 Ejerens forslag til anvendelser...6 Gældende kommuneplanramme...7 Forslag til ny kommuneplanramme....9 Miljøvurdering...11 Screening...11 Konklusion...11 Retsvirkninger....11 Forslag til Kommuneplantillæg nr. 5
Kommuneplantillæggets baggrund og formål Kommuneplantillæggets formål Tillægget til kommuneplanen reviderer rammeområde 1.2.BE.5 for det blandede bolig- og erhvervsformål ved Toftevj og Buchwaldsvej i Assens by. Kommuneplantillægget udvider anvendelsesmulighederne af Toftevej 31 og 33 i Assens til også at omfatte hotel herunder vandrehjem. Området udlægges desuden som byomdannelsesområde for at kunne stille krav om etablering af grundejerforening i en kommende lokalplan. Kommuneplantillæggets baggrund Den gamle politistation og domhus i Assens er nedlagt og bygningerne har været ubenyttede i flere år. Planlægningen skal fremme, at arealerne kan tages i anvendelse til nye formål. Området er ikke omfattet af en lokalplan bortset for en overordnet lokalplan for Assens midtby, hvis formål er at bevare købstadsmiljøet og dermed de bygningskulturelle værdier. Lokalplanen stiller således krav til udformning af eksisterende bebyggelse. Kommuneplantillæggets område Afgrænsningen af kommuneplanrammen er vist på side 5. Tillægget ændrer ikke områdets afgrænsning. Området, som ligger nær ved Assens centerområde, indeholder to bygninger opført i 1966 og 1967 langs Toftevej og to ældre byhuse mod Ramsherred. Der er desuden mindre udhuse på ejendommene. Området indgår som en del af det bevaringsværdige kulturmiljø Assens bymidte, og bygningerne er udpeget som bevaringsværdige. Kommuneplanentillæggets indhold Kommuneplantillægget reviderer kommuneplanramme nr. 1.2.BE.5 ved at tilføje hotel herunder vandrehjem til de anvendelser, som Toftevej 31 og 33 kan anvendes til. Hotel er selvstændig virksomhed, der modtager overnattende gæster med mulighed for servering fx morgenmad. Det foreslås, derfor at en frentidig lokalplan, der muliggør etablering af hotel herunder vandrehjem skal fastsætte krav om, at hotellet inden for ejendommen skal råde over kostforplejnings- og opholdsarealer, og at hotellet desuden skal tilbyde mulighed for servering, fx morgenmad. Kommuneplanrammen muliggør ligeledes undervisningsformål herunder internat. Internat er et sted, hvor der foregår undervisning, kursusforløb el.lign., og hvor deltagerne samtidig bor og spiser. Det anbefales derfor, at en lokalplan, der muliggør etablering af internat eller højskole, skal fastsætte følgende overordnede krav om at internatet eller højskolen inden for ejendommen skal råde over egnede og tilstrækkelige elevværelser, kostforplejnings- og opholdsarealer, og undervisningslokaler. Byomdannelsesområde Kommuneplanrammen udlægger området som byomdannelsesområde i henhold til Planlovens 11. Udpegning af byomdannelsesområdet sker for at fremme, at området kan finde nye anvendelser. Omdannelse af byområdet kan skabe nye bymæssige muligheder og en værdiforøgelse både økonomisk og for bymiljøet. Som udgangspunkt ydes der ikke offentlig støtte til omdannelsen af området. Grundejerforening Udpegningen som byomdannelsesområde giver mulighed at stille krav om oprettelse en grundejerforening. Hjemlen i Planlovens 15, stk. 2, nr. 13, til at optage bestemmelser i en lokalplan om oprettelse af grundejerforeninger i bl.a. byomdannelsesområder, herunder om medlemspligt og om foreningens ret og pligt til at forestå etablering, drift og vedligeholdelse af fællesarealer og fællesanlæg kan udnyttes bl.a. med henblik på at sikre, at fællesanlæg fastlagt i en fremtidig lokalplan Forslag til Kommuneplantillæg nr. 5
Forslag til Kommuneplantillæg nr. 5
etableres og vedligeholdes. Pligten for grundejerne til medlemskab af grundejerforeningen forudsættes at indtræde, når en fremtidig lokalplans muligheder udnyttes. I grundejerforeningsvedtægterne kan der fastsættes bestemmelser om, at grundejerforeningen skal forestå etablering, drift og vedligeholdelse af fællesanlæg og fællesarealer i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Det samme gælder private fællesveje. Det kan således sikres, at fællesanlæg m.v. etableres, inden der meddeles ibrugtagningstilladelse. Lokalplanpligt Der er i 2018 udstedt 14 forbud mod at ejendommen tages i anvendelse til klubværelser. Assens Kommune skal derfor senest i september 2019 fremlægge et lokalplanforslag for området, der fastlægger den fremtidige anvendelse. Anvendelsen til boliger er lokalplanpligtig af hensyn til kommunens mulighed for at kunne regulere: bebyggelsers omfang, udformning og boligtætheden, udformning, anvendelse og vedligeholdelse af ubebyggede arealer, eventuelle afskærmningsforanstaltninger mod arresthuset, og oprettelse af en grundejerforening, som skal forestå etablering, drift og vedligeholdelse af fællesarealer og fællesanlæg. Der kan desuden være væsentlige hensyn i forhold til naboen arresten, Toftevej 29, hensyn til inddragelse af offentligheden og indpasning af byggeriet og ejendommen i bymiljøet. Den fremtidige anvendelse af bygningen bør ske i tråd med den omgivende bebyggelse. Det vil sige en ombygning til eksempelvis lejligheder eller liberalt erhverv og ikke klubværelser Nabointeresser I følge Kriminalforsorgen er arresten i dvale, og, der er ikke truffet beslutning om en nedlæggelse. De hensyn der skal tages til arresten er ikke ændret siden vedtagelsen af den gældende kommuneplanramme i 2012, men det kan i dialog med forsorgen konkretiseres, hvordan hensynene kan varetages i en lokalplan. Baggrund Ejendommen Toftevej 31 og 33 har med den centrale beliggenhed i Assens by potentiale for flere mulige anvendelser. En udvidelse af anvendelsesmulighederne kan være med til at fremme realisering af konkrete projekter for ejendommene. Den gældende kommuneplanramme for ejendommen muliggør, at den kan anvendes til helårsboliger og erhvervsformål i form af kontor, klinikker, liberale erhverv og mindre ikke- generende værksteder, uddannelsesformål og institutioner uden væsentlige støjgener. Til de førnævnte anvendelser foreslås tilføjet hotel herunder vandrehjem. Hotel og vandrehjem Hotel er selvstændig virksomhed, der modtager overnattende gæster med mulighed for servering, fx morgenmad. 1 Med ændringen af kommuneplanrammen kan der inden for området etableres hotel herunder vandrehjem (almennyttige, Danhostel og andre former for vandrehjem) samt feriehotellejligheder, Internat Internat er et sted, hvor der foregår undervisning, kursusforløb el.lign., og hvor deltagerne samtidig bor og spiser. 2 Ejerens forslag til anvendelser Ejeren har efterspurgt, at en kommende lokalplan bliver bred i mulige anvendelser. En ændret anvendelse til boliger er en investeringstung mulighed, som der på nuværende tidspunkt mangler finansiering til. Ejer har derfor forespurgt til (med henblik på 1 Iht. sommerhuslovens 1, stk. 4 (LBK nr 949 af 03/07/2013) 2 Kilde: https://ordnet.dk/ddo/ ordbog?query=internat, 06-12-2018 Forslag til Kommuneplantillæg nr. 5
Gældende kommuneplanramme Plannummer Plannavn Anvendelse generelt Anvendelse specifik Fremtidig zonestatus Zonestatus 1.2 BE.5 Blandet bolig og erhvervsområde ved Ramsherred og Toftevej Blandet bolig og erhverv Bolig- og erhvervsformål, virksomheds-klasse 1-2 1 i form af kontor, klinikker, liberale erhverv og mindre ikke-generende værksteder, uddannelsesformål og institutioner uden væsentlige støjgener. Byzone Byzone Bebyggelsesprocent Højst 75 % Max antal etager 2,5 Max bygningshøjde Bebyggelsens omfang Opholdsarealer Parkering Særlige bestemmelser 12 m Bebyggelsen langs Ramsherred skal etableres som en sluttet bebyggelse i gadelinie med en dybde på 7 til 10 m. Maximalt 2 etager med udnyttet tagetage. maximalt 12 meter langs Toftevej. Maximalt 10,5 m langs Ramsherred. Bebyggelsesprocent maximalt 75 % for området som helhed. Facadebebyggelse skal opføres med symmetrisk sadeltag 40-50 Der skal etableres opholdsareal svarende til mindst 30% af bruttoetagearealet til boliger, undervisnings- og institutionsformål og mindst 10 % til erhverv inden for området eller den enkelte ejendom. Arealerne, der kan være fælles for flere ejendomme, kan etableres på terræn eller på altaner, tagterrasse o.l., når de er placeret og indrettet, så de er egnet til formålet. Krav til parkering i henhold til de generelle rammebestemmelser. Parkering skal etableres inden for rammeområdets ejendomme. Området er omfattet af tinglyste bevaringsbestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden. Generelle bestemmelser overholdes. 1 jf. Miljøministeriets Håndbog for Miljø og Planlægning - boliger og erhverv i byerne, 2004 Forslag til Kommuneplantillæg nr. 5
realisering på kort sigt), at lokalplanen muliggør anvendelse af bygningerne til vandrehjem. Ejer vurderer, at kommunens nu nedlagte vandrehjem kun havde meget få værelser, var indrettet som sovesale, hvilket ikke fungere i dag. Til sammenligning er der 46 individuelle værelser på Toftevej 31-33, hvilket giver et bedre økonomisk grundlag. En sekundær mulighed som ejer anbefaler er, at lokalplanen muliggør er uddannelsesinstitution med mulighed for overnatning i kortere eller længere tid, dvs. en form for højskole. Det vil sige undervisning og kurser med overnatning for elever og kursusdeltagerne. Administrationen vurderer, at en lokalplan, hvis hotel i form af vandrehjem muliggøres med kommuneplantillægget, vil fastsætte krav om at et vandrehjem (dvs. hotel) inden for ejendommen skal råde over kostforplejnings- og opholdsarealer, og at vandrehjem (dvs. hotel) desuden skal tilbyde mulighed for servering, fx morgenmad. Forslag til Kommuneplantillæg nr. 5
Forslag til ny kommuneplanramme I henhold til planloven (Lov om Planlægning, lovbekendtgørelse nr. 287 af 16. april 2018 med senere ændringer) foreslås følgende rammer for det område, som er vist på kortbilaget.side 5. Plannummer Plannavn 1.2 BE.5 Blandet bolig og erhvervsområde ved Ramsherred og Toftevej Anvendelse generelt Anvendelse specifik Fremtidig zonestatus Zonestatus Blandet bolig og erhverv Bolig- og erhvervsformål, virksomheds-klasse 1-2 2 i form af kontor, klinikker, liberale erhverv og mindre ikke-generende værksteder, hotel herunder vandrehjem, uddannelsesformål og institutioner uden væsentlige støjgener. Byzone Byzone Bebyggelsesprocent Højst 75 % Max antal etager 2,5 Max bygningshøjde Bebyggelsens omfang Opholdsarealer Parkering Særlige bestemmelser 12 m Bebyggelsen langs Ramsherred skal etableres som en sluttet bebyggelse i gadelinie med en dybde på 7 til 10 m. Maximalt 2 etager med udnyttet tagetage. maximalt 12 meter langs Toftevej. Maximalt 10,5 m langs Ramsherred. Bebyggelsesprocent maximalt 75 % for området som helhed. Facadebebyggelse skal opføres med symmetrisk sadeltag 40-50 Der skal etableres udendørs opholdsareal svarende til mindst 30% af bruttoetagearealet til boliger, undervisnings- og institutionsformål og mindst 10 % til erhverv inden for området eller den enkelte ejendom. Arealerne, der kan være fælles for flere ejendomme, kan etableres på terræn eller på altaner, tagterrasse o.l., når de er placeret og indrettet, så de er egnet til formålet. Krav til parkering i henhold til de generelle rammebestemmelser. Parkering skal etableres inden for rammeområdets ejendomme. Generelle rammebestemmelser overholdes. En lokalplan, der muliggør etablering af hotel herunder vandrehjem skal fastsætte krav om, at hotellet inden for ejendommen skal råde over kostforplejnings- og opholdsarealer, og at hotellet desuden skal tilbyde mulighed for servering, fx morgenmad. En lokalplan, der muliggør etablering af internat eller højskole, skal fastsætte krav om, at internatet eller højskolen inden for ejendommen skal råde over egnede og tilstrækkelige elevværelser, kostforplejnings- og opholdsarealer, og undervisningslokaler. 2 jf. Miljøministeriets Håndbog for Miljø og Planlægning - boliger og erhverv i byerne, 2004 Forslag til Kommuneplantillæg nr. 5
Signaturforklaring Boligområde Blandet bolig og erhverv Erhvervsområde Centerområde Rekreativt område Sommerhusområde Offentlige formål Tekniske anlæg Styrelsen for Dataforsyning og Effektivisering, ERST Landområde Forslag til Kommuneplantillæg nr. 5 Andet
Miljøvurdering Som følge af Lov om miljøvurdering af planer og programmer og visse projekter skal planer og programmer, der fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser til projekter, miljøvurderes. Ved planer og programmer, der fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan eller alene indeholder mindre ændringer, skal der kun gennemføres en egentlig miljøvurdering, hvis de antages at kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet. Dette afgøres ved en såkaldt screening. På baggrund af screeningen samt en høring af berørte myndigheder kan der træffes beslutning, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering af lokalplanens påvirkninger på miljøet. kommuneplanens rammedel. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område i kommuneplanen, er udlagt til offentligt formål, eller når området er omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt. Vedtagelsespåtegning Forslaget til kommuneplantillæg er vedtaget til offentliggørelse på byrådets møde den XX. januar 20XX Kommuneplantillægget er endeligt vedtaget på byrådets møde den XX. januar 20XX Screening Kommuneplantillæg nr. 5 omfatter et mindre områder på lokalt plan. Der er derfor foretaget en screening af, om planlægningen kan antages at medfører væsentlige påvirkninger af miljøet. Konklusion Det er vurderet, at virkeliggørelse af kommuneplantillæg nr. 5 ikke medfører væsentlige indvirkninger på miljøet. Da planlægningen desuden ikke berører eller påvirker et internationalt naturbeskyttelsesområde har Assens Kommune vurderet, at der ikke skal foretages en egentlig miljøvurdering. Konklusionen på screeningen er derfor, at der ikke skal gennemføres en miljøvurdering. Retsvirkninger I henhold til planlovens 12 stk. 2 og 3 kan byrådet Inden for byzoner modsætte sig udstykning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område er omfattet af en detaljeret byplanvedtægt eller lokalplan, der er tilvejebragt før kommuneplanen. Inden for byzoner og sommerhusområder modsætte sig opførelse af bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med bestemmelser i Forslag til Kommuneplantillæg nr. 5 Klagevejledning i forhold til beslutning om ikke at udarbejde miljøvurdering Afgørelsen om ikke at gennemføre en miljøvurdering kan påklages. Klagefristen er 4 uger fra den dag, afgørelsen er offentligt bekendtgjort. Eventuelle klager skal indgives via klageportalen til Planklagenævnet. Klageportalen tilgås fra enten www.borger.dk eller www.virk.dk. Vejledning om hvordan man logger på og anvender klageportalen findes på disse hjemmesider. Vejledning om indsendelse af klager til Planklagenævnet kan findes på siden: https://naevneneshus.dk/start-din-klage/ planklagenaevnet/ For behandling af klager opkræver Planklagenævnet et gebyr på 900 kr. for borgere og 1800 kr. for foreninger og organisationer, som skal betales i forbindelse med at klagen indgives. Gebyret tilbagebetales, hvis klagen ikke kan behandles eller klager får helt eller delvist medhold i sin klage. Enhver med retlig interesse i sagen er berettet til at klage.
Plan & Kultur Rådhus Alle 5 Forslag til 5610 Assens Kommuneplantillæg nr. 5