Fondsbørsmeddelelse nr. 14-2008. Indberettet den 19.08.2008. PERIODEMEDDELELSE 3. KVARTAL 2007/2008
PERIODEMEDDELELSE KONSOLIDERING I ET SVAGT MARKED ASGAARD GROUP A/S orienterer herved om udviklingen i selskabet i perioden efter halvårsrapportens afslutning pr. 31. marts 2008 og frem til i dag. ASGAARD GROUP A/S forventer en forøgelse af aktivitetsniveauet med fortsat fokus på udvikling af detailhandelsejendomme i Danmark og Sverige. Investeringen i 51 % af Nordic Development Group Holding ApS tegner meget lovende. UDVIKLING I AKTIVITETER 3. KVARTAL Kontor/Logistik ASGAARD GROUP A/S har fortsat positive forventninger til markedet for kontor/logistik-ejendomme, der er præget af dels en stærk efterspørgsel fra brugere, mens investorinteressen er reduceret i forhold til det hidtidige høje niveau, hvilket har ført til forøgede afkastkrav. Disse forøgede afkastkrav er for langt hovedpartens vedkommende indarbejdet i vore kalkulationer på igangværende projekter. Der arbejdes målrettet på at øge aktivitetsniveauet i dette segment, men det er p.t. svært at finde projekter, der med tilstrækkelig sikkerhed opfylder vore afkastkrav, idet sælgerne i stort omfang ikke har erkendt de nugældende prisniveauer fuldt ud. Der er derfor ikke i perioden erhvervet yderligere udviklingsejendomme i dette segment. Selskabet ejede på tidspunktet for halvårsrapportens aflæggelse 6 projektejendomme i dette segment, på i alt ca. 28.000 m². Ejendommen Valhøjs Allé, Rødovre på ca.12.000 m² er færdiggjort, men i første halvår er der indgået aftale med en større lejer om dennes fraflytning inden uopsigelighedsperiodens udløb mod kompensation, hvorved godt 2.800 m² af ejendommens areal blev ledigt. Genudlejning er i fuld gang og der er genudlejet ca. 20 % af det ledige areal. Ejendommen forventes igen at være fuldt udlejet inden udgangen af næste regnskabsår. Ejendommen Lyskær, Herlev på ca. 3.000 m² er i juli 2008 fuldt udlejet med køberet for lejeren, på særdeles gunstige vilkår og vil når køberetten udnyttes eller ejendommen sælges som investeringsejendom bidrage med det budgetterede resultat. Det forventes dog ikke, at ejendommen afhændes og avancen dermed realiseres, i indeværende regnskabsår. Ejendommen Hvidkærvej, Odense på ca. 3.000 m² er, ligeledes i juli 2008, solgt til en bruger, med overtagelse 1. september 2008 og bidrager som forventet til resultatet i 2007/2008. De øvrige projekter omfattende bestående (ikke nyopførte) ejendomme, forløber ligeledes planmæssigt og udlejningsbestræbelser er i fuld gang på begge ejendomme. I ejendommen Borupvang (tidl. Solvang), Allerød, er indgået kontrakt om yderligere ét lejemål, omfattende ca. 13 % af ejendommen og indretning heraf pågår. I ejendommen Borupvang, Allerød Side 2 af 8
PERIODEMEDDELELSE Formervangen, Glostrup, er ét lejemål, omfattende 1/3 af ejendommen, indrettet og afleveret i perioden og udlejning af de resterende lejemål pågår. Projektet Kastaniehaven, Holbæk, der oprindeligt var indkøbt med henblik på gennemførelse af et boligprojekt, har vi sidst i perioden fået accept fra Holbæk Kommune på, at man vil være indstillet på at ændre lokalplanen for projektområdet, således at anvendelsen bliver kontor i stedet for bolig. Der vil således blive mulighed for ca. 4.000 m² kontorbyggeri på ejendommen og qua ejendommens centrale og synlige beliggenhed, samt en ganske stærk efterspørgsel efter kontorer i Holbæk, forventer vi at udvikle et særdeles interessant erhvervsprojekt på arealet, med forventet byggestart sidst i det kommende regnskabsår. Detailhandel Detailhandelssegmentet er i Danmark præget af en god efterspørgsel fra især de dominerende kæder og et begrænset udbud af detailhandelsmuligheder, som følge af bl.a. restriktive planforhold. Dog er efterspørgslen fra lejerside p.t. aftaget lidt, formentlig på baggrund af den generelle økonomiske afmatning, der påvirker detailhandlen. Til trods for dette, har selskabet fortsat ret positive forventninger til dette segment og forstærker løbende indsatsen indenfor segmentet, herunder i det jysk/fynske område, hvor vi ser betydelige muligheder. Også i detailhandelssegmentet opleves stigende afkastkrav fra slutinvestorernes side, uden at det endnu er fuldt erkendt af sælgerne, som vi skal erhverve byggeretterne fra heller ikke her er der således gennemført nyindkøb i kvartalet. Selskabet oplever desuden gunstige muligheder for udvikling af detailhandelsprojekter i Sverige, der har en mindre restriktiv planlovgivning end den danske og en betydelig efterspørgsel fra både svenske og internationale detailhandelskæder. Selskabet har i perioden etableret et svensk datterselskab og et fysisk kontor i Malmö, i forbindelse med ansættelsen af en svensk projektudvikler, der er tiltrådt 1. maj 2008. Vi er således nu fast etableret på det svenske marked og der arbejdes p.t. med 6 konkrete projekter på tilsammen over 25.000 m². I Danmark har selskabet udviklet projekt Lejre Butikstorv, der er udlejet til Fakta A/S. Opførelsen forløber planmæssigt og salgsarbejdet af den færdigudviklede ejendom er i gang det er forventningen, at denne vil blive solgt i indeværende regnskabsår. Selskabet har erhvervet en velbeliggende projektejendom i Fredericia, hvor der udvikles et særdeles spændende detailhandelsprojekt, Fredericia Megacenter. Erhvervelsen af ejendommen er sket betinget af, at der opnås en lokalplan, der giver mulighed for et detailhandelsareal af en given størrelse. Lokalplanarbejdet pågår planmæssigt og lokalplanen er sendt i høring medio juli 2008. Selskabet har - ligeledes betinget via mageskifte erhvervet en nabogrund, hvorved projektet er forøget til ca. 13.000 m² detailhandel og ca. 2.000 m² på 1. sal. Udlejningsarbejdet er i gang og de hidtidige præsentationer er blevet modtaget med meget stor interesse fra detailhandlens side. Vi forventer at have indgået de første betingede lejekontrakter inden udgangen af regnskabsåret, idet der p.t. forhandles konkret med lejere svarende til ca. 1/3 af ejendommen. Der arbejdes desuden med flere meget interessante projektmuligheder indenfor samme segment. Boligmarkedet Boligmarkedet i Danmark, har som forventet fortsat sin negative udvikling, med meget lille omsætning og fortsat faldende priser. I konsekvens heraf påbegynder selskabet således for nærværende ikke nye projekter i dette segment, men fokuserer på gennemførelse af allerede indkøbte projekter og herunder er det som nævnt under afsnittet om kontor/logistik lykkedes at få kommunens accept af at ændre anvendelsen for projektet Kastaniehaven i Holbæk, fra bolig til kontor. Selskabets eksponering mod det danske boligmarked er derved yderligere begrænset. Selskabets resterende boliger i projekt SagaPark, Lejre viser markant længere salgstider end forventet og der er i perioden kun afleveret én bolig i projek- Side 3 af 8
Visualisering, Fredericia Megacenter Visualisering, Fredericia Megacenter Side 4 af 8
PERIODEMEDDELELSE tet. Der resterer således 6 usolgte rækkehuse, der alle er færdiggjort. Priserne er reduceret betydeligt og det er forhåbningen, at det vil kunne fremme salgsbestræbelserne dog er det nu forventningen, at de sidste boliger først vil være solgt i næste regnskabsår. For så vidt angår projektet Højmosehus i Emdrup, der omfatter 4 rækkehuse á 125 m² er byggeriet forløbet som planlagt og boligerne var færdige i begyndelsen af kvartalet. Salgsarbejdet er intensiveret, men der er endnu ikke solgt nogen boliger. I konsekvens heraf er der netop foretaget en væsentlig prisnedsættelse og køberreaktionerne herpå giver en begrundet forventning om, at boligerne vil blive solgt i løbet af de kommende 3-6 måneder. Selskabet har indgået optionsaftale om erhvervelse af et areal i Slangerup, betinget af at arealet kan overføres til byzone og at der opnås lokalplan til boligformål. Samlet vil arealet kunne rumme mulighed for opførelse af 130 boliger og selskabet er i løbende dialog med planmyndighederne herom. Det forventes, at arealet medtages i den kommende kommuneplan, der fremlægges primo 2009. Selskabet besidder 65 % af aktierne i typehusfirmaet Formation A/S, der er et nyetableret typehusfirma, som har udviklet og fortsat udbygger en særdeles interessant portefølje af enfamilieshuse i flot og funktionel arkitektur. Selskabet har opført og solgt sine første huse, men salget er noget lavere end det oprindeligt forventede. Dermed er ambitionsniveauet for selskabet på kort og mellemlang sigt ligeledes reduceret og vil for en stor dels vedkommende bero på en bedring af det marked som selskabet opererer i. Selskabets faste omkostninger er nedbragt betydeligt og de seneste måneder har salget udvist lidt bedre takter og der er således en forhåbning om, at selskabets drift i i det kommende regnskabsår kan nå break-even. I indeværende regnskabsår vil selskabet bidrage negativt til koncernens resultat. Formation A/S adresserer primært privatmarkedet for så vidt angår selskabets enfamilieshuse, mens de række-/klyngehus-koncepter der er udviklet, primært sigter mod det professionelle marked (developere etc.), herunder til anvendelse i eventuelle kommende projekter fra ASGAARD GROUP A/S. Dette marked er det p.t. ikke relevant at bearbejde. NORDIC DEVELOPMENT GROUP A/S Koncernen har siden 1. april 2008 besiddet en 51 % ejerandel i selskabet Nordic Development Group Holding ApS, der igen ejer selskabet Nordic Development Group A/S. Nordic Development Group A/S er et forholdsvis nystiftet ejendomsudviklingsselskab primært med fokus på boligbyggeri i Øst- og Sydøsteuropa og sekundært på ferieboligprojekter. Man arbejder således med markeder, der oplever en stærk, strukturelt betinget, efterspørgsel efter boliger i en tidssvarende standard, som forventes at være rimeligt robust overfor udviklingen i verdensøkonomien, herunder finans- og kreditkrise m.v. Forretningsplanen er i sin korthed at købe eller opnå option på velbeliggende byggejord til boligbyggeri i 3-4 udvalgte storbyer. Der etableres en organisation bestående af både danske og lokale medarbejdere til at forestå projektudvikling og projektgennemførelse. I opstartsfasen vil projekterne i visse tilfælde blive gennemført med lokale samarbejdspartnere. Det tilstræbes, at der kun erhverves jord med en udviklingstid til påbegyndelse af projektsalg på maksimalt 6 måneder og byggestart inden for 12 måneder. Byggeri udover prøvehuse, igangsættes som hovedregel først når der er realiseret minimum 50 procent i forsalg. Der er p.t. købt byggejord til boligbyggeri i Chania i Grækenland og i Varna i Bulgarien med et samlet byggeretsareal på i alt 35.000 etagemeter og indgået optionsaftale om yderligere 10.000 etagemeter. 12.000 etagemeter af den erhvervede jord udvikles i partnerskab med en lokal partner. Byggeri af prøvehuse i Grækenland og Bulgarien forventes påbegyndt i 3. kvartal 2008. Projektsalg indledes i 3. kvartal 2008, men salgsresultaterne forventes først at manifestere sig i 4. kvartal 2008. Forløber salget som forventet, påbegyndes byggeri primo 2009 og de første huse vil kunne afleveres til slutbruger inden udgangen af regnskabsåret 2008/09. Indtægterne fra selskabets aktiviteter vil dog først påvirke koncernens resultater positivt i større omfang i regnskabsåret 2009/10, da der først indtægtsføres ved aflevering til slutbruger. Side 5 af 8
PERIODEMEDDELELSE Nordic Development Group A/S har pr. 30. juni 2008 10 medarbejdere, hvoraf 3 arbejder fra kontoret i Aalborg, 4 fra kontoret i Varna og de resterende 3 i de øvrige bestående og kommende projektområder. Der forhandles om en række konkrete projekter både i de allerede etablerede områder, Grækenland og Bulgarien, samt i 2 nye områder. Såfremt disse forhandlinger afsluttes med et positivt resultat, vil det væsentligt forøge antallet af byggeretskvadratmeter som Nordic Development Group A/S råder over. FORVENTET UDVIKLING Med baggrund i det træge salg af koncernens resterende boliger og den aftagende efterspørgsel efter investeringsejendomme, der fører til længere salgstider for disse, reduceres selskabets resultatforventninger for indeværende regnskabsår fra de hidtidige DKK 50-55 mio. før skat til DKK 30-35 mio, ligeledes før skat. Reduktionen skyldes primært, at projekterne SagaPark, Lyskær og Kærvej nu først forventes solgt i regnskabsåret 2008/2009. Den forventede avance på salget af aktierne i Intervare A/S, indgår i resultatforventningerne med ca. DKK 10 mio. ASGAARD GROUP A/S oplever en ganske stærk udvikling om end påvirket af det p.t. turbulente ejendomsmarked og forventer en betydelig forøgelse af aktivitetsniveauet i de kommende regnskabsår, ligesom det er forventningen, at selskabets resultater vil forøges signifikant. Fokus vil være på profitabel vækst og vil primært være båret af den forstærkede satsning på detailhandelsprojekter i Danmark og - ikke mindst - Sverige, samt aktiviteterne indenfor kontor og logistiksegmentet i Danmark. Den gode brugerefterspørgsel i Danmark i begge segmenter og på det svenske marked indenfor detailhandelssegmentet forventes at fortsætte i adskillige år fremover, mens der p.t. opleves ret væsentlige stigninger i investorernes afkastkrav, hvilket betyder at priserne på investeringsejendomme er faldet noget dette er der gennemgående taget fuld højde for i selskabets projektkalkulationer og det truer ikke selskabets forretningsmuligheder. Det forventes, at det turbulente ejendomsmarked på kort sigt vil have en negativ afsmitning på selskabets resultater, men netop denne markedssituation, i sammenhæng med selskabets gode likviditet, vil medføre mulighed for særdeles interessante projektindkøb, der vil understøtte selskabets vækst- og indtjeningsambitioner i de kommende år. Herudover er der særdeles positive forventninger til bidraget fra Nordic Development Group A/S, om end dette selskab som nævnt under afsnittet herom først forventes at bidrage signifikant positivt til koncernens resultater i regnskabsåret 2009/2010. Indenfor boligsegmentet i Danmark forventes fortsat en beskeden udvikling, under hensyntagen til de herskende markedsforhold. ORGANISATION Siden begyndelsen af regnskabsåret, har ASGAARD GROUP A/S fortsat styrkelsen af organisationen. Der er i perioden foretaget følgende nyansættelser: Johan Rosén er ansat som Projektudvikler i selskabets nyetablerede kontor i Malmö. Johan har en bred kommerciel baggrund og har relevant erfaring med ejendomsudvikling fra tidligere stillinger. Jan Bonafede er ansat som CFO. Jan kommer fra en stilling som økonomichef hos Rohde Nielsen A/S og har en uddannelse som Cand.merc.aud. samt en solid baggrund fra revisionsbranchen Camilla Bang Hansen er ansat som Controllerassistent. Camilla har en regnskabsmæssig baggrund og læser HD i regnskab. AKTIONÆRSTRUKTUR/ INVESTOR RE- LATIONS Den samlede aktiekapital i ASGAARD GROUP A/S udgør 1.320.000 aktier á DKK 10, svarende til nominelt DKK 13.200.000. Købstædernes Forsikring besidder godt 5 % af aktiekapitalen. Selskabets hovedaktionær, Stensdal Group A/S, besidder ca. 78 % af aktiekapitalen. Selskabet er i perioden optaget til analysedækning hos Gudme Raaschou Bank A/S kontaktperson er Stig Nymann. Side 6 af 8
PROJEKTPORTEFØLJE ASGAARD GROUP A/S PROJEKTPORTEFØLJE ASGAARD GROUP A/S portefølje af igangværende udviklingsprojekter fremgår af nedenstående projektoversigt: Opsøgning/ Myndigheder Projektudvikling Udlejning Salg Forventet afslutning Opførelse/ Renovering Projektværdi DKK Mio Detail Lejre Butikstorv, 1.200 m² 2007/2008 14 Helsingborg, Sverige, 1.000 m² 0 % 2008/2009 15 Nässjö, Sverige, 4.100 m² 0 % 2008/2009 40 Kinna, Sverige, 4.500 m² 0 % 2009/2010 45 Vejlevej, Fredericia, 15.000 m² 0 % 2009/2010 180 Anelystparken, Tilst, 1.000 m² 2007/2008 15 Anelystparken, Tilst, 500 m² 2007/2008 9 Kontor/Logistik Valhøjs Allé, Rødovre, 12.000 m² 81 % 2008/2009 95 Formervangen, Glostrup, 4.000 m² 32 % 2008/2009 25 Borupvang, Allerød, 4.000 m² 36 % 2008/2009 50 Lyskær, Herlev, 4.000 m² 2008/2009 20 Telefonvej, Søborg, 2.200 m² 2007/2008 17 Kærvej, Hørsholm, 1.800 m² 2008/2009 22 Hvidkærvej, Odense, 3.000 m² 2007/2008 13 Kastaniehaven, Holbæk, 4.000 m² 2009/2010 100 Boligprojekter SagaPark, Lejre, 29 boliger I.R. 90 % 2008/2009 85 Annebergparken, Nykøb. Sj, 14 boliger 2007/2008 29 Højmosehus, Emdrup, 4 boliger I.R. 0 % 2008/2009 12 Nordsjælland, op til 130 boliger 2009/2010 Op til 250 Samlet projektværdi 1.036 Gennemført I gang I.R. = Ikke relevant Side 7 af 8
Eventuelle henvendelser vedrørende denne meddelelse: Lene Lund, Kommunikationsansvarlig E: ll@asgaardgroup.com T: (+45) 3311 0024 ASGAARD GROUP A/S Valhøjs Allé 174-176 DK-2610 Rødovre ASGAARD GROUP A/S Lokesvej 4 DK-8230 Åbyhøj ASGAARD GROUP SVERIGE AB Skeppsgaten 19 S-211 19 Malmö T: (+45) 3311 0024 F: (+45) 3311 0036 T: (+45) 3311 0024 F: (+45) 3311 0036 T: +46 (0) 40 627 14 01 F: +46 (0) 40 627 14 09 info@asgaardgroup.com www.asgaardgroup.com info@asgaardgroup.com www.asgaardgroup.com info@asgaardgroup.com www.asgaardgroup.com Side 8 af 8