Orienteringsmøde DOMI Bolig - afd. 7, Kildegårdsparken/Parkvej, Odder Torsdag den 4. april 2019 kl. 19.00 Spektrum - Odder
Dagsorden Velkomst og præsentation v. afdelingsbestyrelsen 1. Hvorfor inddrage Landsbyggefonden, der vil støtte sagen økonomisk a. Historik v. Ole Berg, DOMI Bolig b. Landsbyggefonden (LBF) v. Ole Berg, DOMI Bolig 2. Bebyggelsens tilstand og behov for renovering v. Birgitte Hansen, D.A.I. A/S 3. Videre forløb tidsplan v. Ole Berg, DOMI Bolig
1. Hvorfor inddrage Landsbyggefonden, der vil støtte projektet økonomisk? a. Historik: Afd. 7 er opført i 1954 (blok A, B, C) og i 1959 (Blok D og E). Afdelingen er igennem årene vedligeholdt, men med en alder på 65/60 år er der snart behov for en mere gennemgående bygningsmæssig renovering og vedligeholdelse. Der er lavet en omfattende tilstandsrapport - og en ansøgning om støtte er fremsendt til Landsbyggefonden i august 2016. I november 2017 var Landsbyggefonden på besøg i afdelingen. Siden er der udført nogle supplerende undersøgelser og ellers har sagen ligget på venteliste hos Landsbyggefonden. Lige nu ser det ud til, at tilsagn fra Landsbyggefonden kan opnås i 2021 eller senere.
b. Landsbyggefonden (LBF) Hvad er LBF? LBF er en selvejende institution, der er stiftet af de almene boligorganisationer. LBF s økonomiske indtægt stammer fra boligafdelinger i den almene sektor. LBF har til formål at støtte og udvikle boliglivet i den almene sektor. LBF yder økonomisk støtte til: o Fysisk opretning og udbedring af byggeskader. o Etablering af tilgængelige boliger. o Miljøforbedringer i fællesområder. LBF yder ikke støtte til moderniserings- og vedligeholdelsesarbejder! Hvorfor inddrage LBF i en renoveringssag? Landsbyggefonden giver nogle helt specielle, såkaldt støttede lån, hvilket medvirker til at holde huslejen nede. Afdelingen har igennem årene indbetalt til Landsbyggefonden via huslejen og kan nu få mulighed for at hente lidt hjem igen. Ulempen er, at der desværre er meget lang ventetid på støtten fra LBF, så man skal væbne sig med stor tålmodighed, men nu er der allerede gået næsten 3 år siden ansøgningen blev sendt.
2. Bebyggelsens tilstand og behov for renovering Eksisterende forhold Oversigtsfoto af afdeling 7.
Plan af etagerne, 1. salsplan blok C. Plan af etagerne, stueplan blok D.
Snit i blok.
Kælderydervægge Ingen fugtisolering - Afskallende puds samt fugtskader.
Udefrakommende vand ind gennem sokkel. Kældernedgange er stejle og smalle. Begroninger pga. fugt og skygge. Manglende betonsokkel. Løsning Udvendig efterisolering, tætning og nyt effektivt omfangsdræn. Etablering af betonsokkel og evt. anlæg af ny og mindre stejl rampe samt forbedret belysning i kældernedgange.
Ydervægge Gavle og facader uden altaner er opbygget med teglsten i både for og bagmur. Der er massive felter omkring vindues- og dørhuller, som udgør kuldebroer. Der er 80 mm hulmur, isoleret med lecanødder eller pu-granulat. Altanfacader er udført med formur/-plade i beton, 40 mm isoleret hulmur og bagvæg i lecasten. Der er massive felter omkring vindues- og dørhuller, som udgør kuldebroer. Der ses forskellige skader i form af: Revner Løse og udfaldene fuger Afskalninger af pudsede felter Defekte tegloverliggere pga. rusten armering Murbindere er mangelfulde både mht. antal og rust Elastiske fuger utætte Kuldebroer og mangelfuld isolering
Fugtbelastet murværk under indbyggede blomsterkasser. Begyndende nedbrydning.
Pudsede vinduesfalse. Revner og afskalning. Defekt tegloverligger.
Afskalning af pudsede felter pga. fugt og manglende betonsokkel. Udfaldene fuger og afskallet murværk pga. vejrlig og manglende udhæng.
Revne i murværk. Løsning Indbyggede blomsterkasser fjernes Vinduesfalse beklædes med nye robuste betonfalse Revner samt porøse og forvitrede fuger udbedres/udskiftes Oprindelige tegloverliggere udskiftes Elastiske fuger udskiftes Betonsokkel etableres Supplerende murbindere iht. gældende regler Supplerende hulmursisolering + efterisolering af gavle - Eller optimalt set: Nye facader og gavle med ny udvendig efterisolering og nye skalmure placeret på påstøbte fundamenter.
Altaner Altanplader og altanbrystning er betonkonstruktioner. Altanplade er sammenstøbt med etagedæk kuldebro. Revner og udludning i underside af altandæk. Revner i overside af altandæk. Afskallet beton og rusten armering. Afskallet beton og rusten armering. Løsning Omfattende betonrenovering Nye brystninger/værn, der ikke er indstøbt i murværk En altanudvidelse bør overvejes og indtænkes i en renovering
Tagkonstruktion Træspær. Oprindeligt med tagbeklædning af naturskiffer. I 1990 er tagkonstruktionen renoveret med 1 lag tagpap på de oprindelige naturskiffere. Fremstår i fornuftig stand med kun enkelte skader. Tagrum Enkelte steder med forhøjet fugtindhold i spær pga. tidligere fugtskader ved svævende ventilation ved tagrygning. Efterisoleret med 350 mm granulat. Ingen bindere imellem gavlspær og muret gavl. Risikabel adgang til loftrum via luge øverst i væg.
Løsning Stabilitet af murede gavltrekanter skal sikret iht. gældende anvisninger. Opfugtede konstruktionsdele udskiftes og der sikres tilstrækkelig ventilation af tagrum. Adgang til tagrum skal ændres så det sker via en sikker adgang. Tagrum skal opdeles i brandsektioner pr. opgang. Tagpaptag fornys. Når renovering går i gang er det eksisterende tagpap 30-35 år gammelt og levetiden ved at være opbrugt.
Vinduer og døre Vinduer og terrassedøre er i 1992 udskiftet til hvide Centrum trævinduer. Vinduer fremstår i fornuftig stand dog med begyndende råd i glaslister. I baderum med stor fugtbelastning er der registreret råd i indvendig side af vinduesramme. Der er generelt utætheder/trækgener omkring vinduespartier utætte fuger. Løsning Vinduer og døre udskiftes til nye træ/alu vinduer med super lavenergiruder.
VVS-, kloak- og ventilationsinstallationer Varmecentral og teknikrum renoveret i 2014. Radiatorer udskiftet i 2005 (ifm. køkken og badrenovering). Forsyningsrør til brugsvand udskiftet i 2005 (ifm. køkken og badrenovering). Indv. afløbsrør udskiftet i 2005 (ifm. køkken og badrenovering). Ikke umiddelbart problemer med kloaksystemet men der bør foretages TVinspektion. Udsug fra køkken og bad etableret i 2005 (ifm. køkken og badrenovering). Løsning Vvs-, kloak- og ventilationsinstallationer fremstår i fin stand. Mangelfuld isolering af rør i teknikskab skal udbedres. For at sikre et sundt og godt indeklima bør udsugningsanlæg udskiftes med et balanceret ventilationsanlæg. Det betyder i praksis, at der udsuges fugtig luft fra køkken og bad, mens den friske, genopvarmede luft blæses ind i opholdsrummene. I dag etableres der ofte individuelle ventilationsanlæg bolig for bolig.
EL-installationerne Lysinstallationer er de oprindelige Stofledninger er udskiftet Teknikinstallationer er løbende forbedret og tilpasset nye behov og krav. Ny gruppetavler med HPFI afbrydere- dog 30 stk. med HFI afbrydere. Hovedtavler er de oprindelige støbejernstavler Målertavler er nyere Gruppetavler, blok D og E. Måler og gruppetavle blok A, B og C. Oprindelig hovedtavle i støbejern. Afbrydermateriel.
Løsning Ældre gruppetavler udskiftes Lysinstallationer i lejligheder opdateres Omfang af antennestik og internetstik bør opdateres Hovedtavler udskiftes Der kan installeres dørtelefonanlæg som tryghedsskabende foranstaltning
Baderum Renoveret i 2005/6. Smalle baderum og bruseniche foran vindue.
Køkkener Køkkenrenovering i 2005/6. Nye køkkenelementer og hårde hvidevarer. Hovedparten af køkkenerne er smalle rum.
Udearealer og garageanlæg Parkeringsareal ved boliger. Garageanlæg bag grønt område Skadet murværk under nedbrydning. Skadet murværk under nedbrydning. Stort grønt område. Løsning Betonsokkel med korrekt aftrapning ved terræn. Murværk ommures/omfuges. Tagrender og nedløb udskiftes Sternbrædder udskiftes Evt. etablering af tagudhæng Evt. optimering af udendørs belysning
Mulighed for etablering af tilgængelige boliger Ved LBF s besigtigelse af afdelingen foreslog LBF at afdelingen arbejder med mulighederne for etablering af tilgængelige boliger. Hvad er en tilgængelig bolig? Principielt en ny lejlighed med: o Ny tidssvarende indretning o Nye køkkener o Nye baderum o Nye gulve o Nye vinduer, døre o Nye installationer og ventilationsanlæg o Nymalet I opgange etableres elevator, fra kælder til øverste etage.
Hvorfor tilgængelige boliger? Bedre boliger for nuværende beboere Fremtidssikring af boligerne og sikring af fortsat udlejning LBF har fokus på etablering af tilgængelige boliger og yder stor økonomisk støtte hertil DVS. mulighed for at få udført moderniseringsarbejder med LBF-støtte. Hvordan? Længere henne i processen skal afdelingen tage stilling til, om man vil have tilgængelighed eller ej. Hvis man ikke ønsker tilgængelighed er det også i orden med Landsbyggefonden. Så bliver den samlede støtte blot mindre. Tilgængelighedsombygning kræver genhusning under renoveringen af de berørte boliger. Øvrige byggearbejder kræver ingen genhusning.
3. Videre forløb - tidsplan Forudsætningen nedenfor er tilsagn i 2021. Landsbyggefonden udmelding er pt. 2021 eller senere 2019: - Orienteringsmøde med hele afdelingen. - Det supplerende materiale fremsendes til LBF. 2020/21: - Forhandling med LBF om det endelige renoveringsomfang og fordeling af støttede og ustøttede arbejder. - Finansieringsskitse fra Landsbyggefonden, huslejegrundlag fastlægges, ultimo 2020 el. primo 2021. 2021: - Skema A udarbejdes og indsendes til Odder Kommune og Landsbyggefonden, medio. - Skema A behandles og godkendes af Odder Kommune og Landsbyggefonden, ultimo. - Beslutningsmateriale udarbejdes og fremlægges på ekstraordinært afdelingsmøde, ultimo. 2022: - Udbudsfase, tilbudsindhentning og licitation, ultimo. - Skema B udarbejdes og indsendes til Odder Kommune og Landsbyggefonden, ultimo. - Skema B behandles og godkendes af Odder Kommune og Landsbyggefonden, ultimo. - Kontrakt indgås med hovedentreprenør, ultimo. 2023: - Byggestart, foråret 2024: - Byggeslut, ultimo