Lokalplan 171 Område nord for Toftekærsvej Vadgård kvarter Gladsaxe Kommune 2004
Hvorfor lokalplan? I Gladsaxe Kommune skal der normalt laves en lokalplan når dele af kommuneplanen skal realiseres, når der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af bygninger, og når forældede byplanvedtægter skal moderniseres. Hvad er en lokalplan? En lokalplan består af to dele - en redegørelse for planen og planens juridiske bestemmelser. Formålet med redegørelsen er at orientere kommunens borgere og andre interesserede om den planlagte udvikling. I redegørelsen for planen beskrives de eksisterende forhold i området. Lokalplanens indhold og dens forhold til den øvrige planlægning beskrives. Desuden forklares lokalplanens retsvirkninger. Den juridiske del indeholder de bestemmelser, der efter lokalplanens vedtagelse er bindende for grundejerne og brugerne. Lokalplanens bestemmelser er udformet som paragraffer og suppleret med kortbilag, og kommunen tinglyser lokalplanen på alle ejendomme inden for planens område.
Redegørelse for lokalplan nr. 171 For et område nord for Toftekærsvej i Vadgård kvarter Baggrund Grundejerforeningen for rækkehusene Toftekærsvej 88-166 har anmodet kommunen om at udarbejde en lokalplan for bebyggelsen, som gør det muligt at opføre glasudestuer på husenes sydfacade. Bebyggelsen er i dag omfattet af en deklaration, som fastlægger ensartethedsbestemmelser og forbud mod ændring af husenes profil. Byrådet har vedtaget at imødekomme grundejerforeningens ønsker ved at udarbejde denne lokalplan for bebyggelsen med det formål også at fremme god byggeskik ved tilbygninger, udhuse, garager mv. Lokalplanens område Lokalplanen omfatter rækkehusene Toftekærsvej 88-166, som er beliggende nord for Toftekærsvej. Lokalplanens område er vist på kortbilag 1.
Historie Bebyggelsen er opført i 1949 efter tegninger af arkitekt Valdemar Jørgensen. Bebyggelsen er et godt eksempel på den tids håndværkstradition i boligbyggeriet. Indhold Bebyggelsen er opført som rækkehuse i 5 stokke langs nordsiden af Toftekærsvej og fremtræder som fem huse i samme arkitektur. Kvaliteten ved den ensartede arkitektur er, at den enkelte bolig ikke markerer sig særskilt, men som en del af en helhed. Det skaber et roligt facadeudtryk, som er væsentligt, da boligerne ligger så tæt, som de gør, og derfor er meget synlige for både naboer og genboer. Tage og facader er bebyggelsens ansigt udad til. Det er derfor vigtigt, at disse bygningsdele spiller sammen med bebyggelsens øvrige huse, så ensartetheden i bebyggelsen principielt opretholdes. Der gives i denne lokalplan mulighed for individuelt af bygge glasudestuer, som medfører et brud med det oprindelige ensartethedsprincip i bebyggelsens arkitektur. For at sikre at den enkelte tilbygning arkitektonisk ikke»støjer«for meget i forhold til det ensartede facademønster, fastlægges der et rumligt byggefelt, som skal fyldes helt ud, så tilbygninger kommer til at fremtræde som ensartede volumener. For herudover at sikre at bebyggelsen også i fremtiden fremstår som en attraktiv bebyggelse i en robust arkitektur, fastlægges der bestemmelser for konstruktionsprincipper for glasudestuer, carporte og skure samt farver og materialer, som sikrer et godt samspil med stamhusenes murede facader og teglhængte tage. Facade mod vest Facade mod syd
Markiser skal i deres fremtoning tilpasses bebyggelsens farver og materialer, ligesom hældningen på markiser i udrullet stand skal være den samme som for tagene på glasudestuer. Der fastlægges et rumligt byggefelt A, som angiver den ydre afgrænsning af glasudestuer. Der fastlægges endvidere et rumligt byggefelt B i bebyggelsens sydlige del mod Toftekærsvej til carporte og redskabsskure mv. For enderækkehusene fastlægges herudover et rumligt byggefelt C til et mindre skur, som kan opføres på gavlfacaden. Byggefelterne A, B og C er vist på bilag 3. Legeplads Der fastsættes bestemmelser om, at den kommunale legeplads, som er vist på kortbilag 2, skal være offentlig tilgængelig og ikke må ændre anvendelse. Trafik Området vejbetjenes fra Toftekærsvej og af et internt stisystem, som skal opretholdes i sin nuværende linieføring. Parkeringsforhold Der fastlægges en parkeringsnorm på 1 parkeringsplads pr. bolig. Vejtrafikstøj/støjafskærmning Lokalplanområdet er belastet af vejtrafikstøj fra Buddingevej, som vurderes at overstige 65 db(a). Lokalplanen fastlægger derfor bestemmelser om foranstaltninger overfor vejtrafikstøj ved nybyggeri i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinier. Varmeforsyning Lokalplanområdet er forsynet med naturgas jf. varmedelplanen fra 1983. Ved nybyggeri er der tilslutningspligt til denne kollektive form for varmeforsyning. Afledning af regnvand I Agenda 21-plan 2001-2004 er det overordnede mål at sikre mulighed for fortsat indvinding af grundvand i Gladsaxe Kommune. Grundvandsdannelsen ønskes derfor øget. 5
Kommunen opfordrer derfor til, at tagvand og overfladevand ved nyanlæg nedsives. Befæstede arealer kan eksempelvis udformes som græsarmering. Nedsivning af regnvand fra adgangs- og parkeringsarealer samt tagvand fra større nybyggeri kræver tilladelse efter miljøbeskyttelseslovens bestemmelser. Ved afvanding til kloaksystemet må vandmængden ikke overstige de gældende afløbskoefficienter. Kommuneplan Lokalplanområdet omfatter den del af enkeltområde 12.B.7, som ligger nord for Toftekærsvej. Rammerne for lokalplanlægningen fastlægger følgende bestemmelser: Enkeltområde nr. Betegnelse Max. bebyggelsesprocent Max. antal etager 12.B.7 Tæt-lav boliger 35 1½ Byplanvedtægt Lokalplanområdet er omfattet af byplan nr. 16, tinglyst 17.03.1952, og erstattes af denne lokalplan for så vidt angår de af denne lokalplan omfattede ejendomme. Deklaration Lokalplanområdet er omfattet af deklaration, tinglyst 26.11.1948. Deklarationens bestemmelser om ensartethed og forbud mod yderligere bebyggelse aflyses og erstattes af denne lokalplan. Således aflyses følgende:»yderligere bebyggelse må ikke finde sted. Der må ikke på ejendommene finde sådanne forandringer sted, at helhedsindtrykket ændres. Der må f. eks. ikke af ejere af de enkelte huse opføres karnapper, kviste eller andet, der ændrer husets profil, ligesom facaderne på bygningerne skal bibeholdes ensartet, hvilket også gælder for maling af døre, vinduer og udvendigt træværk«. Principgodkendelse af terrasseoverdækning Lokalplanområdet er omfattet af en principgodkendelse til etablering af terrasseoverdækninger, tinglyst 27.11.1969. Principgodkendelsen aflyses i sin helhed. Lokalplanens fremlæggelse og vedtagelse Forslaget til lokalplan blev vedtaget af Byrådet 04.02.2004 og var fremlagt til offentlig høring i perioden 17.02 til 20.04.2004. Fremlæggelsen gav anledning til 4 tilkendegivelser, hvoraf en gav anledning til præcisering af regler for parkering af campingvogne i lokalplanområdet. Planens endelige vedtagelse blev offentligt bekendtgjort den 22.06.2004 med mindre redaktionelle ændringer. Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse har lokalplanen retsvirkninger som beskrevet i 13. 6
Lokalplan nr. 171 For et område nord for Toftekærsvej i Vadgård kvarter I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 763 af 11.09.2002) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål Denne lokalplan har til formål: At sikre lokalplanområdet som et attraktivt boligområde At fremme god byggeskik i området 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet, som er beliggende i byzone, afgrænses som vist på kortbilag 1. 2.2 Lokalplanområdet omfatter følgende matr. nr. af Buddinge By: 16 fs, 16 ft, 16 fu, 16 fv, 16 fx, 16 fy, 16 fz, 16 fæ, 16 fø, 16 ga, 16 gb, 16 gc, 16 gd, 16 ge, 16 gf, 16 gg, 16 gh, 16 gi, 16 gk, 16 gl, 16 gm, 16 gn, 16 go, 16 gp, 16 gq, 16 gr, 16 gs, 16 gt, 16 gu, 16 gv, 16 gx, 16 gy, 16 gz, 16 gæ, 16 gø, 16 ha, 16 hb, 16 hc, 16 hd, 16 he, 16 li 3 Områdets anvendelse 3.1 Området fastlægges til boligformål, helårsboliger. 3.2 Byrådet kan efter ansøgning i hvert enkelt tilfælde give tilladelse til, at der i beboelsesbygninger drives erhvervsvirksomhed under forudsætning af: at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom, at virksomheden kun optager et bruttoetageareal på højst 25 % af boligens etageareal, at virksomheden ikke i væsentligt omfang opsøges af publikum, og ikke ved støj, trafik og lignende er til gene for de omkringboende, at virksomheden efter Byrådets skøn kan drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres, og at skiltning, oplag eller lignende ikke bryder områdets karakter af boligområde. 3.3 Byrådet kan uden udgift for kommunen med 3 måneders varsel tilbagekalde en tilladelse efter 3.2, hvis det viser sig, at anvendelsen ved til- og frakørsel, ved parkering på ejendom- 7
men eller på vejen, ved ændring af ejendommens udseende eller på anden måde efter Byrådets skøn giver større gener end forudsat ved tilladelsen. 4 Udstykning Der må ikke foretages yderligere udstykning af området. 5 Veje og stier 5.1 Området vejbetjenes af Toftekærsvej. 5.2 Det interne stisystem, som vist på kortbilag 2, skal bevares i sin nuværende linieføring. 6 Byggelinier og parkering 6.1 Eksisterende vejbyggelinie på 5 m fra vejskel mod Toftekærsvej opretholdes uændret. Der må ikke opføres bebyggelse nord for den eksisterende facadelinie mod nord. 6.2 Ved tilbygninger skal væg mod naboer placeres med midten i skel. 6.3 Der skal udlægges areal til parkering til 1 parkeringsplads pr. bolig. 6.4 Inden for lokalplanens område må der ikke ske parkering af lastbiler, busser og større varevogne (totalvægt over 3.500 kg). 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Ny bebyggelse i form af glasudestuer skal opføres inden for det på bilag 3 viste rumlige byggefelt A og skal fylde dette helt ud i hele facadens bredde. 7.2 Markiser skal monteres udelt i hele facadens længde og skal følge hældning samt udstrækning af taget for glasudestuer. 7.3 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 35 for den enkelt ejendom. 7.4 Carporte og udhuse skal opføres inden for det på bilag 3 viste rumlige byggefelt B efter et af Byrådet godkendt principprojekt. 8
7.4.1 På enderækkehusenes gavle må der opføres et skur inden for det på bilag 3 viste byggefelt. Skuret skal fylde hele byggefeltet ud. 7.4.2 Uden for byggefelterne må der opføres et drivhus på højst 10 m 2 på hver ejendom. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Generelle bestemmelser Til udvendige bygningssider samt tag skal der anvendes materialer og farver, som harmonerer med stamhusenes murede facader. 8.2 Glasudestuer Glasudestuer skal opføres i let konstruktion, dog skal væg mod nabo udføres som ydervæg. Facader og tage skal udføres i klart glas eller plane plader med samme fremtoning som klart glas. Tagflader mod naboskel skal udføres uden udhæng. 8.3 Markiser Markiser skal være oprullelige og skal i deres farve harmonere med stamhusets farver og materialer. 8.4 Carporte Carporte skal udføres i trækonstruktion med åbne sider, dog er det tilladt at opsætte beklædning på en side mod nabo. 8.5 Udhuse og skure Udhuse skal være i let konstruktion. 9 Ubebyggede arealer og hegning 9.1 Ubebyggede arealer, som ikke anvendes til parkering eller som tilkørselsareal, skal anlægges og vedligeholdes som have, således at de til enhver tid fremtræder i ordentlig stand. Oplag af materialer og genstande, som efter Byrådets skøn virker skæmmende, må ikke finde sted. Til materialer og genstande henregnes større lystbåde, uindregistrerede biler, campingvogne, affald o.l. Det er dog tilladt at parkere en campingvogn pr. ejendom i campingsæsonen fra påske til og med efterårsferien i uge 42. 9.1.1 For ubebyggede arealer, som efter Byrådets skøn henligger i skæmmende, forsømt eller uordentlig stand, kan Byrådet stille krav om foranstaltninger, der bringer den uønskede situation til ophør. 9
9.2 Den på kortbilag 2 viste legeplads skal være offentlig tilgængelig og må ikke ændre anvendelse. 9.3 Hegn i naboskel og vejskel må kun etableres som levende hegn. Der må dog ved terrasser ved havefacade etableres anden form for hegning. 9.4 Områdets grønne karakter skal sikres gennem grønne forhaver og tilbageholdenhed med træfældning. 9.5 Regnvand skal så vidt muligt afledes til faskiner o.l., som sikrer, at vandet siver ned i grundvandet. 9.6 Der skal ved planlægning af trafikken i lokalplanområdet tages hensyn til fremkommeligheden for bevægelseshæmmede. 10 Antenner og skiltning 10.1 Der må opsættes parabolantenner på terræn i baghave eller på bagfacade i indtil 1,8 m s højde over terræn, hvis placeringen sker mindst 2,5 m fra skel mod naboejendom, og mindst 10 m fra skel mod vej. Andre placeringer af sådanne antenner kræver Byrådets særlige tilladelse i hvert enkelt tilfælde. Småhusreglementets bestemmelser for antenner er i øvrigt gældende. 10.2 Skiltning i forbindelse med erhvervsudøvelse skal godkendes af Byrådet i hvert enkelt tilfælde. 11 Vilkår for ibrugtagen af ny bebyggelse 11.1 Ny bebyggelse må ikke uden Byrådets tilladelse tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning. 11.2 Før ibrugtagning af ny bebyggelse skal det sikres, at støjniveauet på boligernes primære opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a). 12 Ophævelse af lokalplan, byplanvedtægt og deklarationer 12.1 Byplan 16, tinglyst d. 17. 03.1952, aflyses for så vidt angår de af denne lokalplan omfattede ejendomme. 10
12.2 Følgende del af deklaration, tinglyst 26.11.1948, aflyses og erstattes af lokalplanens bestemmelser:»yderligere bebyggelse må ikke finde sted. Der må ikke på ejendommene finde sådanne forandringer sted, at helhedsindtrykket ændres. Der må f. eks. ikke af ejere af enkelte huse opføres karnapper, kviste eller andet, der ændrer husets profil, ligesom facaderne på bygningerne skal bibeholdes ensartet, hvilket også gælder maling af døre, vinduer og udvendigt træværk.«12.3 Principgodkendelsen til opførelse af terrasseoverdækninger af 27.11.1969 aflyses i sin helhed. 13 Lokalplanens retsvirkninger 13.1 Ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, må kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlig anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil, idet lokalplanen ikke medfører en»handlepligt«i form af krav om etablering af de anlæg, som planen muliggør. Ulovligt opført bebyggelse kan kræves lovliggjort. 13.2 Byrådet kan meddele dispensationer til mindre afvigelse fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun finde sted ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 13.3 Private servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Således vedtaget af Gladsaxe Byråd, den 4. februar 2004 Karin Søjberg Holst / Marius Ibsen Lokalplanen er i henhold til planlovens 27 vedtaget endeligt af Gladsaxe Byråd den 9. juni 2004 Karin Søjberg Holst / Marius Ibsen Indført i dagbogen 12588 Gladsaxe Civilret, den 30. juni 2004 Lyst Hjørdis Bach 11
1:2000 Gladsaxe Kommune byplanafdelingen Lokalplan 171 Kortbilag 1 142-138 A-E 211 207 159 136 132 130A 126 128 124 120 134 153 157 116 114 108 112 145 147 149 151 137 133 127 125 119 100 104 106 20 22 29 19 84 86 105 101 113 117 109 103 88 102 104 120 122 138 131 129 123 121 115 111 143C 139A 156 140 135 155 225 221 215 217 227-233 2 166 160 171 151 149 129 4 8 12 14 3 11 15 17 31 35 107 105 127 87 37 34 28 44 46 56 58 22 30 130B 107 158 168-170 16dg 16df 16de 16dd 16dc 16db 16da 16nr 16d 16no 16cø 16cæ 16cz 16cy 16cx 16cv 16cu 16cs 16cr 16cp 16co 16cn 16cm 16cl 16ck 16ci 16ch 16cg 16cf 16cd 16cc 16cb 16ca 16lm 16ll 16lk 16li 16lh 16lg 16lf 16lc 16lb 16la 16kø 16kæ 16kz 16ky 16kx 16kv 16kt 16kp 16kk 16ki 16kg 16kf 16ke 16kd 16kc 16kb 16ka 16iø 16iæ 16iy 16ix 16iv 16iu 16it 16is 16ir 16iq 16ip 16io 16in 16im 16il 16ik 16ii 16ih 16ig 16if 16ie 16id 16ic 16ib 16ia 16hø 16hæ 16hz 16hy 16hx 16hv 16nm 16nl 16nk 16ni 16nf 16hu 16ht 16hs 16hr 16hq 16hp 16ho 16hn 16hm 16hl 16hk 16hi 16hh 16hg 16hf 16hd 16hc 16hb 16ha 16gø 16gæ 16gz 16gy 16gx 16gv 16gu 16gt 16gs 16gr 16gq 16gp 16go 16gn 16gm 16gl 16gk 16gi 16gh 16gg 16gf 16ge 16gd 16gc 16gb 16ga 16fø 16fæ 16fz 16fy 16fx 16fv 16fu 16ft 16fs 16fr 16ea 16dø 16dt 16dn 16dm 16a 117c 16nu 16nt 16km 117b 16ns 16nq 16he 16dp 16np 16le 16ld 16kh 16nv Buddingevej Snogegårdsvej Toftekærsvej Vadbro Grænsevej Gentofte Kommune
Gentofte Kommune Snogegårdsvej Grænsevej Buddingevej Toftekærsvej Vadbro Lokalplan 171 Kortbilag 2 Byggefelt A Byggefelt B Gladsaxe Kommune byplanafdelingen Byggefelt C Legeplads Intern sti
2.4 m Byggefelt A 0,75 m 2,75m 7,6 m 3 m Byggefelt B Vejskel Carport og udhus 1.8 m 8.00 m 5.00 m Byggefelt C 1.5 m 1 m 3.70 m 2.10 m Lokalplan 171 bilag 3