Forslag. Lokalplan 173 Område mellem Buddinge Hovedgade og Ærtemarken i Gladsaxe kvarter

Transkript

1 GLADSAXE Forslag Lokalplan 173 Område mellem Buddinge Hovedgade og Ærtemarken i Gladsaxe kvarter

2 Redegørelse for forslag til lokalplan nr. 173 Område mellem Buddinge Hovedgade og Ærtemarken i Gladsaxe kvarter Hvorfor lokalplan? I Gladsaxe Kommune skal der normalt laves en lokalplan når dele af kommuneplanen skal realiseres, når der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af bygninger, og når forældede byplanvedtægter skal moderniseres. Hvad er en lokalplan? En lokalplan består af to dele - en redegørelse for planen og planens juridiske bestemmelser. Formålet med redegørelsen er at orientere kommunens borgere og andre interesserede om den planlagte udvikling. I redegørelsen for planen beskrives de eksisterende forhold i området. Lokalplanens indhold og dens forhold til den øvrige planlægning beskrives. Desuden forklares lokalplanens retsvirkninger. Den juridiske del indeholder de bestemmelser, der efter lokalplanens vedtagelse er bindende for grundejerne og brugerne. Lokalplanens bestemmelser er udformet som paragraffer og suppleret med kortbilag, og kommunen tinglyser lokalplanen på alle ejendomme inden for planens område. Indsigelsesfrist For at sikre borgernes indsigt og medindflydelse i planlægningen fremlægges hermed et forslag til lokalplan. Forslaget er fremlagt i perioden Har De indsigelser eller ændringsforslag til lokalplanforslaget, skal De skrive til: Gladsaxe Byråd, Rådhus Allé, 2860 Søborg eller pr. e-post: kommunen@gladsaxe.dk Fristen for indsendelse af indsigelser og ændringsforslag er fastsat til den Før en lokalplan vedtages endeligt, behandler byrådet de modtagne, skriftlige tilkendegivelser og beslutter, i hvilket omfang ændringsforslag og indsigelser skal imødekommes i den færdige lokalplan. Byrådet bekendtgør herefter lokalplanens endelige vedtagelse i den lokale presse, og lokalplanens bestemmelser tinglyses på de berørte ejendomme. Eventuelle yderligere oplysninger om lokalplanforslaget kan fås ved henvendelse til: Byplanafdelingen, Rådhuset, tlf Baggrund I forbindelse med planlægning af støttet bygningsfornyelse af ejendommen Ærtemarken 6-10 har ejeren ansøgt om tilladelse til at etablere 2 taglejligheder i ejendommen, der i dag anvendes som udlejningsejendom med 8 boliger. Økonomiudvalget har besluttet at imødekomme ansøgningen ved at udarbejde dette forslag til lokalplan. Lokalplanens område Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 af Buddinge Hovedgade, Ærtemarken, skellet til rækkehusene omkring Ærtekrogen samt skellet til ejendommen Alsikemarken Indhold Lokalplanens overordnede formål er at fastlægge retningslinier for udvikling af et boligområde, som har en åben karakter af parkbebyggelse, hvor bebyggelsen placeres mod de omgivende veje og afskærmer de bagved liggende friarealer. Der bliver hermed mulighed for, at der kan etableres en fælles grønning i den centrale del af lokalplanområdet. Området er præget af etagehuse i 2 etager i en åben struktur. Denne struktur søges fastholdt og udviklet blandt andet ved, at der bliver mulighed for, at der kan etableres boliger i tagetagen. Den åbne bygningsstruktur i lokalplanområdet betyder, at husene hver for sig og samlet indgår i et arkitektonisk samspil, som præger miljøet. Dette motiv bør fastholdes og udvikles. Derfor bør samspillet mellem områdets bygninger tillægges stor vægt ved opførelse af ny bebyggelse samt vedligeholdelse og ændring af bestående bebyggelse. Målet for områdets udvikling er derfor, at den åbne bebyggelsesstruktur udvikles, så mulighederne for leg og udeophold forbedres, og der åbnes mulighed for etablering af hensigtsmæssige parkeringsforhold. Trafik Lokalplanområdet vejbetjenes af Buddinge Hovedgade, Ærtemarken og Alsikemarken. Lokalplanens formål Det er formålet med denne lokalplan at sikre området som et attraktivt boligområde med et åbent, parkagtigt præg. Ny og eksisterende bebyggelse skal tilsammen give mulighed for at der kan etableres en grønning i midten af lokalplanområdet. Formålet er herudover at give mulighed for at der enten kan etableres loftsetager på de eksisterende huse i 2 etager eller ved nybyggeri at opføre huse i 21 2 etage Eksempel på områdets åbne karakter 3

3 Parkeringsforhold Der fastlægges en parkeringsnorm på én P-plads pr. bolig. For at sikre en hensigtsmæssig disponering af områdets friarealer gives der mulighed for, at parkeringspladser kan etableres efter en samlet planlægning af friarealerne for flere ejendomme. Vejtrafikstøj / Støjafskærmning Lokalplanområdet er belastet af vejtrafikstøj fra Buddinge Hovedgade, som vurderes at overstige 55 db(a). Lokalplanen fastlægger derfor bestemmelser om foranstaltninger over for vejtrafikstøj ved nybyggeri i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinier. 3 4Snit og facadetegning af ombygning af Ærtemarken 6-10 Varmeforsyning Lokalplanområdet er forsynet med naturgas jf. varmedelplanen Ved nybyggeri er der tilslutningspligt til denne kollektive form for varmeforsyning. Afvandingsforhold Det er kommunens målsætning at fremme grundvandsdannelsen. Der opfordres derfor til, at tagvand nedsives, såfremt jordbunds- og forureningsforhold tillader det. Befæstede arealer kan eksempelvis udføres som græsarmerede flader. Nedsivning af regnvand fra veje og parkering, tagvand fra større byggeri og erhvervsbygninger kræver tilladelse efter miljøbeskyttelseslovens bestemmelser. Spildevand og evt. regnvand skal afledes til kommunens offentlige spildevandssystem i overensstemmelse med kommunens spildevandsplan. Det samlede afløb må ikke overstige den vandmængde, der svarer til de gældende afløbskoefficienter. Hidtidige rammer Enkeltområde 11.B.16 Betegnelse Klintemarken 2-14 Buddinge Hovedgade Områdets anvendelse Tæt-lav boliger Max bebyggelsesprocent 35 Max antal etager 11 2 Forslag til nye rammer 4 Enkeltområde 11.B.18 Betegnelse Buddinge Hovedgade / Ærtemarken Områdets anvendelse Etageboliger Max bebyggelsesprocent 40 Max antal etager 21 2 Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet i den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet under visse forudsætninger give tilladelse til udnyttelse af de omfattede ejendomme i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst 1 år efter forslagets offentliggørelse. Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse har lokalplanen retsvirkninger som beskrevet i 14. Lokalplan nr. 173 Eksempler på åben parkagtig struktur i området. Vandforsyning Lokalplanområdet ligger i Gladsaxe Kommunes vandforsyningsområde. Å Kommuneplan Det er en forudsætning for, at denne lokalplan kan vedtages, at rammerne for lokalplanlægningen ændres som beskrevet til venstre. Det nuværende enkeltområde 11.B.16 opdeles i to områder, henholdsvis 11.B.16 og 11.B18. Enkeltområde 11.B.16 omfatter rækkehusbebyggelsen omkring Ærtekrogen som fastholdes som tæt-lav boligområde. Enkeltområde 11.B.18 udskilles som et nyt enkeltområde som fastlægges anvendt til etageboliger i overensstemmelse med hovedparten af den nuværende bebyggelse. Lokalplan Lokalplanområdet omfatter underområde 4 i lokalplan 65 og erstatter bestemmelserne i denne for så vidt angår de af denne lokalplan omfattede ejendomme. 5

4 Lokalplan nr. 173 Område mellem Buddinge Hovedgade og Ærtemarken i Gladsaxe kvarter 5.3 Ved om- og tilbygninger skal de efter Byrådets vurdering betydende arkitektoniske træk ved den enkelte bygning såvel som ved de omgivende bebyggelser respekteres, hvad angår placering, proportioner og materialevalg. 9.3 Beplantning skal foregå efter en af Byrådet godkendt samlet plan der sikrer lokalplanområdets karakter af parkbebyggelse. Hegning må kun etableres som levende hegn i højst 1,8 m over terræn. 6 Veje og overkørsler Området vejbetjenes fra Buddinge Hovedgade og Alsikemarken. 7 Byggelinier og parkering 9.4 Skure og udhuse kan placeres efter en af Byrådet godkendt friarealplan for en eller flere ejendomme, jf Oplag af materialer og genstande, som efter Byrådets skøn virker skæmmende, må ikke finde sted. Til materialer og genstande henregnes større lystbåde, uindregistrerede biler, campingvogne, affald og lignende. I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 763 af ) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål Denne lokalplan har til formål: At sikre området som et attraktivt boligområde med karakter af parkbebyggelse At give mulighed for udnyttelse af tagetagen til boliger At fremme arkitektonisk kvalitet for bygninger og den helhed, de indgår i At sikre gode og hensigtsmæssige arealer til ophold og leg 4 Bebyggelsens omfang og placering 4.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige Ny bebyggelse må højst opføres i 2 etager med udnyttelig tagetage. 4.3 Ny bebyggelse og etablering af udnyttelige tagetager skal opføres med symmetriske saddeltage, hvis højeste punkt ikke må være mere end 10 m over terræn. 4.4 Mod havesiden må der påbygges tårne til køkkener og badeværelser med et største fremspring fra facaden på 2,10 m. Karnapper må tilsammen have en udstrækning på max. 50 % af facadens samlede længde. 7.1 Vejbyggelinien mod Ærtemarken og Alsikemarken fastlægges til 5 m fra vejskel. 7.2 Langs Buddinge Hovedgade gælder den til enhver tid af vejmyndigheden fastlagte byggelinie. 7.3 Der skal udlægges areal til 1 parkeringsplads pr. bolig. Parkering kan etableres efter en af Byrådet godkendt samlet friarealplan for flere ejendomme samlet. 7.4 Inden for lokalplanområdet må der ikke ske parkering af større køretøjer (totalvægt over kg). 8 Udstykning Ingen grund må udstykkes under m². 9.6 Der skal ved planlægningen af friarealerne tages hensyn til fremkommeligheden for bevægelseshæmmede i lokalplanområdet. 10 Antenner Der må opsættes parabolantenner på terræn i baghave eller på bagfacade i indtil 1,8 m højde over terræn under forudsætning af, at parabolantennen ikke er til synsmæssig gene for beboerne i området. Andre placeringer af sådanne antenner kræver Byrådets særlige tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 11 Afvandingsforhold 11.1 Ved afvanding til kloaksystemet må den maksimale vandmængde ikke overstige de gældende afløbskoefficienter. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet, som er beliggende i byzone, afgrænses som vist på kortbilag Lokalplanområdet omfatter følgende matr. nr., alle af Buddinge 11 dk, 11 mz, 14 br, 14 bs, 14 bt, 14 bu, 14 bx, 14 by, 14 bz, 14 bæ, 14 bø, 14 ca, 14 dg, 14 gi. 3 Områdets anvendelse Området fastlægges anvendt til etageboliger til helårsbeboelse. 4.5 Mod Buddinge Hovedgade og Ærtemarken skal ny bebyggelse opføres i vejbyggelinien. 5 Bebyggelsens ydre fremtræden 5.1 Til udvendige bygningssider må kun anvendes murværk, som eventuelt kan pudses eller vandskures. Andre facadematerialer, som efter Byrådets vurdering harmonerer med murværk og områdets øvrige bebyggelse, vil i særlige tilfælde kunne tillades. 5.2 Til tagbelægning må kun anvendes materialer, som efter Byrådets vurdering harmonerer med facadens materialer. 9 Ubebyggede arealer og hegning 9.1 Området skal sikres et grønt præg, og ubebyggede arealer, som ikke anvendes til parkering eller tilkørselsareal, skal anlægges og vedligeholdes som have, således at de til enhver tid fremtræder i ordentlig stand. 9.2 Fælles friarealer for flere ejendomme kan planlægges og anlægges efter en af Byrådet godkendt plan, som sikrer, at området får karakter af parkbebyggelse med gode muligheder for ophold og leg. Planen skal give mulighed for, at der kan etableres en fælles grønning for flere ejendomme Regnvand kan nedsives på nærmere angivne vilkår, såfremt jordbunds- og forureningsforhold tillader det. 12 Vilkår for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse må ikke uden Byrådets tilladelse tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning, naturgas Før ibrugtagning af ny bebyggelse skal det sikres, at støjniveauet på boligernes primære opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a). 6 7

5 12.3 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før områdets beplantning er etableret efter retningslinierne i 9.1, 9.2, 9.3 og 9.4, eller der er stillet sikkerhed for at dette vil finde sted. 13 Ophævelse af lokalplan, byplanvedtægt og deklarationer Lokalplan nr. 65, tinglyst den , ophæves for de ejendomme, der er omfattet af denne lokalplan. 14 Lokalplanens retsvirkninger 14.1 Ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, må kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlig anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil, idet lokalplanen ikke medfører en»handlepligt«i form af krav om etablering af de anlæg, som planen muliggør Byrådet kan meddele dispensationer til mindre afvigelse fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun finde sted ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Private servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Således vedtaget af Gladsaxe Byråd, den 8. september 2004 Karin Søjberg Holst / Marius Ibsen 8