Århus Byråd Rådhuset 8000 Århus C 23-06- 2008 Afslag på fritagelse for offentligt udbud Århus Kommune har i brev af 13. november 2007 søgt om statsforvaltningens samtykke til fritagelse for offentligt udbud ved salg af grundarealet matr.nr. 1151 D, Århus Bygrunde, beliggende Høegh-Guldbergs Gade 4, 8000 Århus C. TILSYNET STATSFORVALTNINGEN MIDTJYLLAND ST. BLICHERS VEJ 6 POSTBOX: 151 6950 RINGKØBING Århus Kommune ønsker at afhænde grundarealet til Pressens Uddannelsescenter I/S, der i dag vederlagsfrit er lejer af arealet ifølge et lejemål af 1957, uopsigeligt til udløb i 2056. Lejer har på grunden opført og ejer bygninger, der bruges til interessentskabets uddannelsesformål mv. I henhold til den tinglyste grundlejekontrakt, pkt. 4, må bygninger, der opføres på grunden, kun anvendes til journalistkursus og sådan virksomhed, som står i naturlig forbindelse hermed, herunder Nordisk journalistkursus, og til institut for presseforskning og samtidshistorie. Lejemålet må ikke af lejer, hverken helt eller delvist, overdrages til tredjemand, uden samtykke fra Århus Kommune, jf. grundlejekontraktens pkt. 7. Når lejemålet ophører, er lejer medmindre andet aftales forpligtet til at fjerne bygningerne og fundamenterne samt ryddeliggøre grunden uden udgift for kommunen 6 måneder efter lejemålets ophør. I modsat fald skal kommunen have ret til at overtage bygningerne uden vederlag, jf. grundlejekontraktens pkt. 8. JOURNAL NR.: 2007-614/68 SAGSBEHANDLER: IMJMID DIREKTE TELEFON: 7256 8552 TELEFON: 7256 8300 TELEFAX: 9732 4517 GIRO: 887 3747 EAN- NR. 5798000362314 midtjylland@statsforvaltning.dk www.statsforvaltning.dk TELEFONTID: MANDAG - ONSDAG: 09.00-15.00 TORSDAG: 12.30-17.00 FREDAG: 09.00-12.00 EKSPEDITIONSTID: MANDAG- ONSDAG 09.00-15.00 TORSDAG 09.00-17.00 FREDAG 09.00-12.00 Kommunen oplyser, at ejendommen som helhed er omfattet af Århus Kommunes lokalplan 376, som er en bevarende lokalplan for universitetsområdet som sikrer, at ejendommen kun kan udnyttes til universitetsformål eller andre højere læreanstalter. Kommunen anfører, at en uopsigelig og vederlagsfri lejekonstruktion med nutidige øjne er uhensigtsmæssig. Kommunen anfører desuden, at i lejers vederlagsfri benyttelse af grundarealet er indeholdt et kommunalt tilskud til lejer, hvilket indebærer, at grundarealet ikke frit vil kunne
overdrages til tredjemand i grundlejekontraktens restløbetid. Det er videre oplyst, at lejer har et aktuelt og konkret behov for erhvervelse af grundarealet, da lejer hverken kan sælge bygningerne (grundet den tinglyste grundlejekontrakt) eller på længere sigt kan foretage belåning af bygningerne på sædvanlige vilkår (grundet udløbet af grundlejekontrakten i 2056). Lejer ønsker at videresælge grundareal og bygninger samlet. Kommunen oplyser, at i praksis vil dette være umuligt, medmindre grundarealet forudgående overdrages til lejer. Lejers formål med at erhverve arealet er således at kunne afhænde dette og bygningerne derpå samlet til Forskningsfondens Ejendomsselskab A/S. Forskningsfondens Ejendomsselskab A/S opfører universitetsrelaterede byggerier og ejer og driver derudover ejendomme til støtte for forskning m.v. ved Århus Universitet samt udvikler projekter med henblik herpå. Afhændelsen skal efter det ansøgte ske til markedspris. Det fremgår af sagens akter, at vurderingen er foretaget af to ejendomsmæglere, henholdsvis DanBolig Erhverv og CB Richard Ellis Cederholm A/S. Da de to vurderinger viste sig at være meget forskellige, valgte de to mæglere at foretage en gensidig gennemgang af hvilke principper de hver især havde benyttet ved vurderingerne. I den forbindelse blev der bl.a. opdaget en regnefejl i den vurdering, der gav den højeste værdi. Herefter kom de to mæglere efter anmodning fra Århus Kommune frem til en fælles vurdering af grundens værdi på 10,7 mio. kr. Det er Århus Kommunes opfattelse, at ovennævnte markedsvurdering er udtryk for markedsprisen. Der er ifølge Århus Kommune store kommunale interesser knyttet til at sikre, at ejendomme i Universitetsparken fortsat kan udnyttes optimalt til uddannelses- og universitetsformål. Dette vil være sikret, såfremt Forskningsfondens Ejendomsselskab A/S overtager såvel grundareal som bygninger. I samme forbindelse bemærker kommunen, at et krav om offentligt udbud af grundarealet vil kunne risikere at bringe udefra kommende investor- eller ejerinteresser ind i Universitetsparken. Statsforvaltningen kontaktede den 19. november 2007 kontorchef Torben Simonsen med anmodning om en begrundelse for, at det vil være generende at få en ny ejer SIDE 2
ind. Statsforvaltningen oplyste, at den i mangel af yderligere oplysninger ville meddele afslag. Århus Kommune meddelte den 27. november 2007, at Århus Kommune ville fremkomme med supplerende skriftlige bemærkninger forventeligt inden for 14 dage. Ved mail af 18. december 2007 oplyste Århus Kommune, at den fortsat agtede at levere skriftlige bemærkninger til sagen og disse kunne forventes fremsendt senest uge 2, 2008. Århus Kommune har i brev af 11. januar 2008 oplyst, at der allerede i sommeren 2007 er gennemført et udbud af grund og bygninger under ét, og at den påtænkte køber er fundet derved. Udbuddet er på vegne af Pressens Uddannelsescenter I/S gennemført af det ene af de to ejendomsmæglerfirmaer, som siden deltog i fastlæggelse af markedsværdien for grunden. Af udbudsprospektet fremgår det, at der har været udbud af bygningerne, alternativt grund og bygninger. Udbudsvilkåret var formuleret således, at der kunne afgives tilbud på to alternativer: Alternativ 1 var overtagelse af bygninger og samtidig overtagelse af grund, dog betinget af bl.a. henholdsvis Århus Byråds godkendelse samt af statsforvaltningens godkendelse af salg af grunden uden offentligt udbud til lejer. Alternativ 2 var overtagelse af bygninger samt indtræden i overenskomst med Århus Kommune om brugsret til grunden (grundlejekontrakten), dog betinget af Århus Byråds samtykke til såvel bortsalg af bygningerne som til købers indtræden i overenskomst om brugsret til grunden (grundlejekontrakten). Selve grundarealet har således ikke været selvstændigt udbudt til salg. Det er kommunens opfattelse, at et krav om offentligt udbud vil kunne lægge hindringer i vejen for salget. Kommunen anfører således i brev af 11. januar 2008, at et krav om offentligt udbud på nuværende tidspunkt vil, når henses til det ovenfor anførte, være unødvendigt, formalistisk og vil kunne lægge hindringer i vejen for salget af grunden til en pris, der modsvarer den tilbudte. Retsgrundlag: Efter 68 i lov om kommunernes styrelse (styrelsesloven lovbekendtgørelse nr. 1060 af 24. oktober 2006 med senere ændringer) må salg af kommunens faste ejendom- SIDE 3
me ikke ske uden forudgående offentligt udbud. Indenrigsog Sundhedsministeren har i bekendtgørelse nr. 472 af 20. juni 1991 fastsat nærmere regler om sådanne udbud. Statsforvaltningen er i bekendtgørelsens 2, stk. 3, blevet bemyndiget til at give et byråd samtykke til i konkrete tilfælde at afhænde kommunal fast ejendom uden udbud. Formålet med reglerne om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme er at sikre, at offentligheden får kendskab til, at kommunale ejendomme er udbudt til salg, og at alle derved på lige fod får mulighed for at komme i betragtning som købere af en kommunal ejendom. Muligheden for købstilbud fra en bredere kreds vil også kunne føre til, at der opnås de for kommunen bedste købstilbud. Desuden vil kommunen kunne sikre sig imod kritik af, at der ved et ejendomssalg skulle være sket en usaglig begunstigelse af køber. Undtagelsesbestemmelsen om samtykke til salg uden udbud anvender statsforvaltningen alene i ganske særlige tilfælde, navnlig hvor det må antages på den ene side, at krav om offentligt udbud vil kunne lægge hindringer i vejen for salget, og på den anden side, at et offentligt udbud ikke vil kunne fremkalde højere købstilbud. Det er en forudsætning for statsforvaltningens samtykke, at salg, der fritages for offentligt udbud, sker til markedsprisen. Dette gælder dog ikke, hvis den skrevne eller uskrevne lovgivning giver mulighed for, at kommunen ved varetagelse af en saglig, kommunal interesse kan sælge ejendommen til en pris, der er lavere end markedsprisen. En fritagelse for offentligt udbud forudsætter, at tilbudsgiveren har en sådan særlig tilknytning til eller interesse i netop den pågældende ejendom, at det vil være ubetænkeligt at afskære andre potentielle tilbudsgivere fra at komme i betragtning. Fritagelse forudsætter endvidere, at tilbudsgiveren har et konkret og aktuelt og ikke blot potentielt behov for erhvervelse af netop den omhandlede kommunale ejendom. Statsforvaltningens afgørelse: Statsforvaltningen meddeler herved afslag på det ansøgte ud fra følgende betragtninger: Særlige forhold: Ifølge udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 3, kan statsforvaltningen i konkrete tilfælde give samtykke til at offentligt udbud kan undlades, men kun hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold. SIDE 4
Statsforvaltningen finder, at det byplanmæssige behov for at sikre fortsat anvendelse af ejendommen i Universitetsparken til universitetslignende formål er et sådant særligt forhold. Det er imidlertid statsforvaltningens opfattelse, at det byplanmæssige behov er sikret qua lokalplan 376, ifølge hvilken ejendommen kun kan udnyttes til universitetsformål eller andre højere læreanstalter, uanset hvem der ejer den. Statsforvaltningen skal ikke bestride kommunens opfattelse af at lejekonstruktionen med nutidige øjne er uhensigtsmæssig, men lægger vægt på, at det i sommeren 2007 foretagne udbud tyder på, at arealet kan sælges, om ikke til den aktuelle køber, så til en anden køber. Det er således statsforvaltningens opfattelse, at disse saglige kommunale formål kan varetages på anden måde, hvorfor disse forhold ikke i sig selv kan begrunde en fritagelse for offentligt udbud. Markedsprisen En forudsætning for statsforvaltningens samtykke til salg uden offentligt udbud er, at salget sker til markedsprisen. Statsforvaltningen har bemærket, at de to vurderinger fra sagkyndige var meget forskellige, hvorfor statsforvaltningen nærer en vis betænkelighed ved at lægge til grund, at markedsprisen derved er fundet. Herved bemærkes generelt, at hvis der skal handles til en vurderet pris, må det være en forudsætning, at den kan anses for markedsprisen med en høj grad af sikkerhed, når henses til de generelle formål, der bærer reglerne om offentligt udbud. Formålet med reglerne om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme er som nævnt at sikre, at offentligheden får kendskab til, at kommunale ejendomme er udbudt til salg, og at alle derved på lige fod får mulighed for at komme i betragtning som købere af en kommunal ejendom. Muligheden for købstilbud fra en bredere kreds vil også kunne føre til, at der opnås de for kommunen bedste købstilbud. Tilbudsgivers tilknytning: Statsforvaltningen har noteret sig, at køber af arealet Pressens Uddannelsescenter I/S - kun skal være ejer midlertidigt og at Forskningsfondens Ejendomsselskab A/S, som er udset til at erhverve arealet med bygninger efterfølgende, ikke ses at have større tilknytning til arealet end andre, fx andre kapitalfonde. Herved bemærkes, at enhver mulig køber vil skulle respektere de planlægningsmæssige bindinger på arealet. Derfor finder statsforvaltningen at et salg uden udbud ikke vil være uden be- SIDE 5
tænkelighed, når henses til de generelle formål, der bærer reglerne om offentligt udbud. Det er i administrativ praksis antaget, at salg af grunde ikke uden videre kan ske til lejer. Det forhold, at en lejer, der ejer en på grunden opført bebyggelse, ved et offentligt udbud risikerer, at en anden tilbudsgiver byder et højere beløb end lejeren og herefter som grundejer eventuelt ønsker at bringe lejeretten til ophør i overensstemmelse med lejekontrakten, kan efter praksis normalt ikke begrunde en undladelse af offentligt udbud. Der henvises til Indenrigsministeriets brev af 2. juni 1997 vedrørende Grenaa Byråds ansøgning om salg til sommerhusejere af nogle sommerhusgrunde uden offentligt udbud. På baggrund af ovenstående betragtninger meddeles som nævnt afslag på ansøgningen om samtykke til fritagelse for offentligt udbud. Klagevejledning: Statsforvaltningens afgørelse kan i henhold til styrelseslovens 52, stk. 2, af byrådet indbringes for Velfærdsministeren, Holmens Kanal 22, 1060 København K. Denne afgørelse vil snarest blive offentliggjort på statsforvaltningens hjemmeside (www.statsforvaltning.dk). Med venlig hilsen Martin Basse kontorchef Inge Maria Frydendahl Jakobsen fuldmægtig SIDE 6