1 København, den 14. april 2011 KENDELSE Klagerne ctr. DanBolig Henrik Dreyer & Brian Dreyer Larsen A/S Centrumgaden 14 2750 Ballerup Nævnet har modtaget klagen den 6. oktober 2010. Klagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klagerne som følge af, at den af klagerne købte ejendom, viste sig at være et pudset træhus på et
2 opklodset fundament. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Af BBR-ejermeddelelse af 17. juni 2009 fremgår, at ejendommen var opført i 1961, og at ydervæggene var mursten. Det fremgik af tilstandsrapport af 23. januar 2010, at diverse overdækninger, havestue og skur ikke var anført på BBR-ejermeddelelse, og at disse bygninger samt garage var i så ringe stand, at der ikke var foretaget og udfærdiget tilstandsrapport. Sælgers oplysninger om ejendommen var ikke udfyldt i tilstandsrapporten. Det fremgik af en note, at sælger var på plejehjem. Det fremgik ikke af tilstandsrapporten, at ejendommen delvist var et pudset træhus. Energimærke var ligeledes dateret 23. januar 2010. Det fremgik heller ikke af denne rapport, at ejendommen delvist var et pudset træhus. bilag 55 Den 4. marts 2010 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen til en kontantpris på 1.950.000 kr. med overtagelse den 1. maj 2010. Det fremgik af købsaftalen, at klagerne bl.a. fik udleveret BBR-ejermeddelelse af 17. juni 2009, tilstandsrapporter af henholdsvis 4. juli 2007 samt 23. januar 2010, energimærke af 23. januar 2010, bygningstegninger, afslag på ejerskifteforsikring, bygningsattester af henholdsvis 23. juni 1970, 25. maj 1967, 5. december 1963 samt 8. november 1962. Det fremgik videre af købsaftalen bl.a.: [ ] [ ]
3 [ ] Det fremgik af bygningstegninger udleveret til klagerne i forbindelse med underskrivelse af købsaftalen bl.a.:
4
5
6 Det fremgik af afslag på ejerskifteforsikring, som klagerne ligeledes fik udleveret i forbindelse med underskrift af købsaftalen bl.a.: Vi har gennemgået tilstandsrapporten og finder på baggrund af en samlet vurdering, at det er nødvendigt at tage så mange forbehold, at der ikke vil være noget reelt dækningsområde tilbage for en ejerskifteforsikring. Det vil derfor stride mod Trygs værdier at tilbyde en ejerskifteforsikring og modtage præmie herfor, når der reelt ikke vil være nogen dækning på forsikringen. Det fremgik af den til købsaftalen hørende salgsopstilling dateret 3. marts 2010, at ejendommen var opført i 1961 og trængte til modernisering/renovering. Det fremgik endvidere, at ydermur var skalmur/letbeton/mursten. Klagerne har til sagen oplyst, at de efter overtagelse af ejendommen konstaterede, at dele af ejendommen viste sig at være et pudset træhus, og at dele af ejendommen var uden fundament. Klagerne indhentede herefter yderligere dokumenter om ejendommen. Af ansøgning om tilladelse til opførelse af tilbygning og garage af 2. marts 1961 fremgik bl.a.: Undertegnede tillader sig herved for ejeren af ejendommen [ejendommens adresse og matr.nr. samt ejerens navn], at ansøge om tilladelse til at opføre den på vedlagte tegning viste tilbygning og garage. Det eksisterende hus, der er opført af bindingsværk med pudset træbeton, skal mures med 11 cm. gasbeton, og hele bygningen tækkes med bølgeeternit. Klagerne har fået udført diverse renoveringsarbejder på ejendommen og har til sagen fremsendt fakturaer vedrørende disse arbejder. Klager har opgjort udgifter til betonfirma med 59.794,91 kr., materialer til genopbygning til 179.839,70 kr., udgifter til murerarbejde i forbindelse med opførsel af sokkel til 15.325 kr., murerarbejde til vægge og gavl til 79.062,50, og vinduer og dør til 17.692,23 kr., eller i alt 351.714,34 kr. Klagerne har oplyst, at der vil komme yderligere udgifter til færdiggørelse af ejendommen. Klagerne anslår, at udgifterne i alt vil beløbe sig til 375.000 kr. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klagerne.
7 Indklagede har undladt at udlevere dokumenter til klagerne. Det må være indklagedes pligt at udlevere alt offentligt tilgængeligt materiale til købere af ejendommen. Den pligt har indklagede misligholdt. Klagerne ville ikke have købt ejendommen, såfremt klagerne var blevet oplyst om, at ejendommen var et tidligere fritidshus opført i træ, som stod opklodset på betonklodser i stedet for et fast fundament. Indklagede har hentet oplysninger på internethjemmesiden wwww.weblager.dk for at finde byggetegninger, som blev sendt til klagerne den 23. februar 2010. På denne hjemmeside findes endvidere den første byggesag fra 1948, og her findes det materiale, som viser, at fritidshuset oprindelig var opført i 1948 som et træhus, og først i 1961 ombygget til helårshus. Materialet viser endvidere, at der ikke er fundament under en del af huset. I salgsopstillingen var det anført, at ejendommen var opført i 1961. Det burde imidlertid have været anført, at ejendommen var opført i 1948/1961. Det er korrekt, at den ene klager har håndværksmæssig erfaring. Det er endvidere korrekt, at klagerne var klar over, at ejendommen skulle gennemgå en renovering på grund af den dårlige stand, den var i. Men klagerne kunne ikke forvente, at halvdelen af ejendommen skulle fjernes på grund af det manglede fundament, og at det oprindelige træhus var indkapslet i mursten/letbeton. Det kan ikke fritage indklagede for ansvar, at den byggesagkyndige heller ikke har konstateret, hvorledes fritidshuset var konstrueret. Indklagede skal betale erstatning til klagerne med i alt 375.000 kr., som udgør klagernes udgifter i forbindelse med nedrivning og opbygning af halvdelen af ejendommen. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klagerne. Indklagede har ikke bevidst undladt at udlevere dokumenter, som ville have været belastende i forhold til at få ejendommen solgt. Indklagede har udleveret 2 tilstandsrapporter, energimærke, bygningstegninger og diverse bygningsattester på ejendommen. Indklagede har endvidere i salgsopstillingen anført, at ejendommen trængte til modernisering/renovering. Klagerne har fået udleveret afvisning af tilbud om ejerskifteforsikring med diverse forbehold.
8 Den ene af klagerne er selv håndværker, og han har set ejendommen sammen med flere af sine bekendte, som også var håndværkere. Klagerne har ved flere fremvisninger af ejendommen oplyst, at de ville foretage en kraftig renovering af ejendommen, hvorfor indklagede havde tiltro til, at klagerne var bevidst om, hvilken ejendom de købte. Klagerne var endvidere repræsenteret ved advokat. Klagerne har anført, at indklagede har begået en fejl i salgsopstillingen ved at anføre 1961 som byggeår. Indklagede mener ikke, at der er begået en fejl, idet der alene på BBR-ejermeddelelsen var anført som 1961 som byggeår, og da indklagede i salgsopstillingen har henvist til, at byggeåret var angivet ifølge BBR-ejermeddelelsen. Det er indklagedes opfattelse, at det på baggrund af de udleverede byggeattester kan udledes, at der tidligere end 1961 har været opført en anden bygning på grunden. Indklagede mener dog ikke, at indklagede på baggrund af diverse tilgængeligt materiale om ejendommen har kunnet udlede, hvor eller hvor lidt der var tilbage af den tidligere bygning, og dermed heller ikke, om der var blevet ændret ved fundament, ydervægge og tagkonstruktion. Området, hvor ejendommen er beliggende, er et tidligere sommerhusområde, og derfor var det naturligt, at der tidligere har ligget et sommerhus. Imidlertid gav BBRejermeddelelsen ikke anledning til at undersøge den gamle byggesag, idet det oftest er sådan, at de tidligere sommerhuse blev revet ned i forbindelse med, at der blev opført et helårshus. I salgsopstillingen har indklagede angivet, at ydervæggene er skalmur/letbeton/mursten, hvilket er i overensstemmelse med, hvad der kunne konstateres ved en visuel gennemgang af ejendommen. Dette underbygges af, at hverken tilstandsrapport eller energimærke anfører, at en del af ejendommen var opført som pudset træ. Det skal bemærkes, at det er sælger, som har valgt bygningssagkyndig. Den første tilstandsrapport var endvidere udarbejdet, inden indklagede indgik formidlingsaftale med sælger. Indklagede har tilbudt klagerne 25.000 kr. som kompensation for deres uforudsete udgifter til renovering af ejendommen. Indklagede har over for klagerne understreget, at den tilbudte kompensation ikke skyldes, at indklagede mener, at indklagede har begået fejl, men derimod er tilbudt for at undgå en klagesag, som altid vil være tidskrævende for begge parter, og som et signal til klagerne om indklagedes forståelse for klagernes økonomiske situation. Klagernes erstatningsopgørelse må afvises. Klagerne har ikke lidt noget tab. Klagerne har fået det, som de har købt. Indklagede var i tvivl om, hvorvidt ejendommen skulle sælges til nedrivning eller som et håndværkertilbud til istandsættelse. Indklagede gør endvidere gældende, at såfremt klagerne får dækket udgifterne til istandsættelse vil der være tale om berigelse, idet klagerne dermed får nyt tag, nye vinduer og nyt
9 fundament, hvor det købte var gammelt. Nævnet udtaler: Nævnet finder, at det af ejendommens BBR-ejermeddelelse sammenholdt med bygningstegning fra 3. marts 1961 fremgår, at der var uoverensstemmelse mellem BBR-ejermeddelelsens oplysning om, at hele ejendommen var opført i 1961 og oplysningen på bygningstegningen om, at der var en eksist. bebyggelse. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede herefter ikke hos kommunen eller på weblager.dk foretog en nærmere undersøgelse af ejendommens dokumenter. Spørgsmålet, om hvorvidt klagerne har lidt et tab og i givet fald, hvordan tabet kan opgøres, skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling Nævnet må derfor afvise at tage stilling til, om indklagede skal betale erstatning til klagerne. Konklusion: Nævnet udtaler kritik af indklagede, men må afvise at tage stilling til om indklagede skal betale erstatning til klagerne, da afgørelsen af dette spørgsmål kræver en bevisførelse, der ligger uden for rammerne at en nævnsbehandling. Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand