Foto: Iris guide Maj 2013 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Bliv klædt på til dit huskøb Gør et boli gkup - køb hus nu 16 sider
2 PLUS udgives af Berlingske Media, Pilestræde 34, 1147 København K, Mail: plus@bt.dk, Web: www.bt.dk/plus og www.b.dk/plus, Ansv. chefredaktør: Olav Skaaning Andersen, Redaktør: Mette Bernt Knudsen, Bemærk: Der kan være omtalt forhold, der ikke længere er gældende. Se udgivelsesdato på forsiden af publikationen.
Bolig og økonomi INDHOLD I DETTE HÆFTE: Gør et boligkup - og køb hus nu... 4 Bytteforholdet mellem huse og lejligheder... 5 Bliv klædt på til dit huskøb... 6 Det kan en københavnerlejlighed byttes til... 8 Historisk billigt at være boligejer... 8 Sælger lejlighed og køber et hus... 10 Guide: Hvilket lån skal du vælge?... 14 3
Foto: Iris Gør et boligkup - køb hus nu Har du en lejlighed, men drømm er om en villa, så slå til nu, råder eksperterne Af Louise Kastberg loka@bt.dk Gør et scoop og bliv husejer. Det er nu, du skal slå til, inden prisfesten på ejerlejlighedsmarkedet trækker huspriserne med op. Priserne på ejerlejligheder er de senere år steget så meget, at flere ligefrem taler om 4 en prisfest. I samme periode har huspriserne stort set ikke rykket sig. Det betyder, at man lige nu kan få rigtig mange kvadratmeter hus for pengene sammenlignet med, hvis man køber en lejlighed. Men det er nu, man skal slå til. Historien viser nemlig, at resten af boligmarkedet følger efter, når først den positive udvikling på ejerboligmarkedet for alvor bider sig fast. Det mener Ulrikke Ekelund, cheføkonom i BRF Kredit. Langsom proces - Vi forventer derfor, at parcelhusene snart begynder at stige. Men det er en langsom proces, hvor der sandsynligvis vil komme perioder med
minus. Vores forventning er, at huspriserne i snit vil stige op mod 2 pct. i 2013 og lejlighederne en smule mere, siger hun. På landsplan er ejerlejlighederne siden april sidste år steget med 8,7 pct. ifølge ejendomsmæglerkæden Home og Danske Banks ejerlejlighedsprisindeks. Men det er især alle dem, der sidder inde med en ejerlejlighed i hovedstaden, der har mulighed for at gøre en rigtig god handel. Her er priserne nemlig steget hele 21 pct., siden boligmarkedet nåede bunden i 2009. - Har man en ejerlejlighed og går med drømme om at blive husejer, så er det i øjeblikket et rigtig godt tidspunkt at lade drømmen gå i opfyldelse, siger Ulrikke Ekelund. Historisk har det gennemsnitlige bytteforhold ligget på 1,5, hvilket vil sige, at man har kunnet få en ejerlejlighed på 100 kvm til samme pris som et parcelhus på 150 kvm. Ifølge beregninger, BRF har foretaget for BT, er bytteforholdet lige nu omkring 1,7. - Da bytteforholdet toppede, var det 1,8, hvilket var drevet af de skyhøje ejerlejlighedspriser, lige før finanskrisen satte ind. Når prisstigningerne på ejerlejlighederne har smittet af på det øvrige boligmarked, vil vi se, at bytteforholdet igen nærmer sig det gennemsnitlige 1,5, forklarer Ulrikke Ekelund. Har trådt vande Også relationschef i Home Mads Ellegaard mener, at det er et rigtig godt tidspunkt at slå til, hvis man drømmer om at blive husejer. Og dem er der formentlig en del af. - Den lave salgsaktivitet de senere år tyder på, at mange har trådt vande og ventet med at sælge, selvom de har brug for mere plads. Så der er en del folk derude, hvor det kan være attraktivt at skifte fra lejlighed til villa. Han er dog enig med Ulrikke Ekelund i, at huspriserne næppe kommer til at stige med 21 pct. på lidt over tre år, ligesom ejerlejlighederne er. Man skal derfor ikke købe hus alene for investeringens skyld, som mange gjorde i de glade opsvingsdage før krisen - men fordi man gerne vil bo der. Samtidig fraråder han, at man køber huset, før lejligheden er solgt. - Før krisen var der faktisk penge i at sidde med to boliger i en periode, fordi priserne steg så hurtigt. Det kommer vi ikke til at opleve igen lige foreløbig, siger Mads Ellegaard. 5
BLIV KLÆDT PÅ TIL DIT HUSKØB I stedet for kun at fokusere på, hvornår priserne rammer bunden, skal man huske, at det bedste tidspunkt at købe bolig er, når behovet og økonomien er til det. Lottokupon At købe fast ejendom er en lottokupon - det er umuligt at forudsige, om man vinder eller taber på investeringen. Tidshorisont Har man en kort tidshorisont, bør man leje i stedet, da der er en del omkostninger forbundet med at handle en bolig. Lånegodkendt Det er en god idé at begynde med at blive lånegodkendt, så man ved på forhånd, hvor mange penge man har at gøre godt med. Nedslag Som regel kan man forhandle sig til en bedre pris - de seneste tal viser, at der i gennemsnit blev givet et nedslag på 12 pct. på huse og 7 pct. på lejligheder i 4. kvartal 2012. I takt med at boligmarkedet har fået det bedre, er prisnedslagene dog blevet mindre, og i dag bliver hvert femte hus solgt enten til prisen eller over. Forberedelse Hvis du skal forhandle prisen ned på et hus, er det derfor vigtigt at forberede sig godt. Det kan man blandt andet gøre ved at tjekke, hvad tilsvarende huse i området koster på f.eks. Boliga.dk eller Boligsiden.dk. Foto: Byline 6
Tjek hvor længe huset har været til salg, og hvor mange gange det evt. er sat ned, så du ved, hvor ivrig sælgeren er for at komme af med det. Tjek sælger Det er en fordel at vide så meget om sælgeren som muligt, da du kan bruge informationer om, hvorfor huset skal sælges - familieforøgelse, skilsmisse, to boliger, dødsfald, udlandsophold osv. - til at presse prisen. Det giver også et indblik i, om sælgeren har rigeligt på kistebunden eller har brug for at få så mange penge ud af det som muligt, og hvor travlt sælger har med at komme af med huset. Udnyt sælgers tidshorisont til at tilbyde enten hurtig eller lang overtagelse, hvis han/hun til gengæld går ned i pris. Pokerfjæs Det er vigtigt at få skabt et godt forhandlingsklima, da det er nemmere at forhandle med nogen, man godt kan lide. Men det er også svært, da man som regel køber hus med hjertet frem for med hovedet - så det er en fordel at være god til poker og holde igen med begejstringen. Alternativer Sørg for at udvælge to-tre boliger, du gerne vil have, så du har nogle alternativer i baghånden - ellers risikerer du, at følelserne styrer forhandlingen, så du ender med at betale for meget. Fejl og mangler Hvis tilstandsrapporten er fyldt med fejl og mangler, kan du bruge den til at presse sælger - men du risikerer at blive låst fast på, at I dermed forhandler ud fra udbudsprisen - hvilket i sidste ende kan betyde mindre nedslag. Det kan derfor være en bedre forretning at kræve, at de pågældende fejl og mangler skal være lavet, når du overtager boligen - og holde bud og tilstandsrapporten adskilt. Ekstra bonus Forsøg at få mere med i prisen - som f.eks. havemøblerne eller indholdet af et redskabsskur - eller få sælger til at sætte et nyt køkken i huset. Skambud Pas på med at byde alt for lavt det som i forhandlingssprog kaldes et skambud - da du risikerer at fornærme sælger, som måske ligefrem afbryder forhandlingen. Rådgiver Hvis du ikke er den store forhandler, kan det være en god investering at få en rådgiver på banen, som klare forhandlingerne for dig. 7
Historisk billigt at være boligejer De faste udgifter til ejerboligen har sjældent fyldt så lidt i danskernes budget som nu. Den såkaldte boligbyrde befinder sig på et historisk lavpunkt. I gennemsnit bruger boligejere i dag kun 14 pct. af deres indkomst på boligudgifter, mens det var hele 30 pct. i 2008, da boligbyrden var størst. Det skyldes hovedsageligt de rekordlave renter, der i øjeblikket gør det ekstremt billigt at finansiere en bolig - hvad enten det er med et fastforrentet eller variabelt lån, forklarer Ulrikke Ekelund, cheføkonom i BRF Kredit. - Den lave boligbyrde sammenholdt med, at boliger er blevet markant billigere end før krisen, gør det generelt til et super fint tidspunkt at købe. Men det er svært at sige, hvornår bunden præcis er nået. Det afhænger af, hvor man gerne vil bo, siger hun. Eksempelvis tyder alt på, at løbet med at købe til bund-pris er kørt i København, hvor priserne er steget ti måneder i træk. Dyrere at leje end at eje - Mange har ventet med at købe, til markedet rettede sig. Men nu er det begyndt at gå meget hurtigt i København. Det spiller også ind, at det i dag er dyrere at bo til leje end at eje, siger Ulrikke Ekelund. Afdrag på lån indgår ikke i beregningen af boligbyrden. som er den disponible indkomst fratrukket renteudgifter, bidragssatser, grundskyld og ejendomsværdiskat. Afdrag er ikke en udgift, men en opsparing. 8
Få meget mere indhold på PLUS for 29 kr. per måned Vi publicerer nye guider hver eneste dag året rundt om: Rejser Sundhed Slank Se mere på bt.dk/plus eller b.dk/plus Privatøkonomi Motion 9
Jakob Ugleholdt, Malene Aamand og sønnen Julius på to år. Den lille familier har sat lejligheden i Kastrup til salg. Lige nu kan de nemli få ekstra meget hus for de penge, som de får ind på lejligheden. Foto: Nikolai Linares Sælger lejlighed og køber et hus Jakob og Malene drømmer om et hus med en have til deres lille søn, men først skal lejligheden sælges Af Louise Kastberg loka@bt.dk 10 Lige nu koster en gennemsnitlig ejerlejlighed på 75 kv.m det samme som en villa på 130 kv.m. Derfor er det et rigtig godt tidspunkt at sælge sin lejlighed for at realisere drømmen om hus og have. Og det er netop, hvad 32- årige Jakob Ugleholdt og 29-årige Malene Aamand er i gang med. Parret købte i foråret 2008 en treværelses lejlighed på 77 kv.m i Kastrup for 1.425.000 kr. I mellemtiden har de fået sønnen Julius, der i dag er 2 år, ligesom deres økonomiske situation har ændret sig. Malene Aamand er nemlig blevet færdiguddannet som læge, hvilket betyder, at de nu har to fuldtidsindkomster. - Vi har hørt om, at man kan få meget hus for pengene i øjeblikket, og at renten er lav.
Så vi tænker da over, at det er et godt tidspunkt. Men det er også nu, vi rent økonomisk har muligheden for at gøre det. Vi ville gerne have købt hus i 2008, men havde ikke råd, siger Jakob Ugleholdt, der er pladesmed. De satte lejligheden til salg for tre måneder siden og har netop sænket prisen en smule til 1.545.000 kr. for at fremskynde processen. Beliggenheden vigtigst - Vi vil helst have mellem 120-160 kv.m i prisniveauet 3-3,5 mio. kr. Det afhænger af området, og hvor meget vi kan få for pengene. Vi kigger primært i Kastrup og København S. Men vi har også kigget lidt længere ude i Tårnby og på Vestamager, hvor det er cirka 1 mio. kr. billigere end det område i Kastrup, som vi helst vil bo i. Og i sidste ende betyder det nok mere, at huset har den rigtige beliggenhed, end hvor mange kvadratmeter vi kan få for pengene, siger han. økonomien over et stykke tid. Jeg er heller ikke sikker på, at banken vil synes om det. Familien regner dog ikke med, at de skal ud at købe hus for livet. - Jeg kunne forestille mig, at vi køber et andet hus senere, da vi endnu ikke har råd til det, vi rigtig gerne vil have. Derfor håber vi på at finde et sted, hvor vi kan bo i nogle år, uden at det koster os voldsomt mange penge at få en have, siger Jakob Ugleholdt. Jeg kunne forestille mig, at vi køber et andet hus senere, da vi endnu ikke har råd til det, vi rigtig gerne vil have Selvom sommeren står for døren - og det vil være skønt med en have, som lille Julius kan boltre sig i - er de enige om først at slå til, når lejligheden er solgt. - Vi har ikke lyst til at sidde med to lån, da det vil ødelægge 11
Vi har hørt om, at man kan få meget hus for pengene i øjeblikket, og at renten er lav. Så vi tænker da over, at det er et godt tidspunkt. Men det er også nu, vi rent økonomisk har muligheden for at gøre det. 12
13
Guide: Hvilket lån skal du vælge? Står du foran at købe bolig, og er du i tvivl om, hvilket lån du skal vælge? En analyse fra Realkredit Danmark viser de økonomiske gevinster på lånehylden. F1 versus 3 pct. lån Renten skal stige omkring 2,5 procentpoint inden for det næste år, før den månedlige ydelse på F1eren bliver lige så høj som på det 30-årige fastforrentede lån. Kommer stigningen først om fem år, skal renten stige med over 3 procentpoint, før ydelserne på F1 og 3 procents lånet er ens. F3 versus 3 pct. lån Hvis du vælger et F3-lån, skal renten stige med knap 2,5 procent inden for de kommende tre år, før ydelsen på dit lån svarer til ydelsen på et 3 procents fastforrentet lån. Går der seks år, inden renten stiger, skal stigningen være på knap 3 procentpoint. Sammenligner vi det 3 procents fastforrentede lån med et F5 lån, skal rentestigningen tilsvarende være på henholdsvis 2,2 procentpoint og godt 3 procentpoint på fem og ti års sigt. Mulig gevinst på sigt 3 procents lånet gemmer dog også på en gevinst: Stiger renten, kan en indfrielse af det fastforrentede 3 procents lån medføre en reduktion i restgælden. Dette skyldes, at kursen på lånet falder, når renten stiger. Tager man højde for denne reduktion, skal renten på fem års sigt blot stige med godt 1 procentpoint, før sum- 14 Foto: Scanpix
men af restgælden og dine ydelser er ens på F1-lånet og det fastforrentede 3 procents lån. Tilsvarende for F3eren gælder det, at renten skal stige med henholdsvis 0,6 procentpoint og 1,20 procentpoint på tre og seks års sigt, før summen af restgælden og ydelserne er ens på de to lån. For F5-lånets vedkommende skal renten stige med henholdsvis 0,8 og 1,8 procentpoint på fem og ti års sigt. Dette kræver selvfølgelig, at du er villig til at indfri dit fastforrentede lån. Med andre ord: Der er penge at spare nu og her ved at vælge et fleks-lån. Stiger renten på sigt, kan der dog vise sig at komme en pæn gevinst, fordi kursen på 3 procent-lånet vil falde. For at få den gevinst, skal du dog nok regne med at bo i dit hus i et stykke tid, lige som du de første år må affinde dig med at betale en højere regning, end hvis du havde et fleks-lån. Læs fakta om de forskellige lån på de næste sider. Kilde: Realkredit Danmark Ordbog Flexlån: Et flexlån har du i kort tid ad gangen. På et F1-lån skal du genforhandle din rente efter et år. På et F3-lån skal du genforhandle din rente om tre år og så fremdeles. Fast forrentet lån: Med et fastforrentet lån er du sikret din rente, indtil din gæld er betalt af. Typisk er der en løbetid på 30 år på dine obligationer. Aktuelt er denne såkaldt sikre rente på bare 3 procent. Obligation: En obligation er et gældsbevis. Når du optager et lån, udsteder realkreditinstituttet obligationer på dine vegne og sælger dem på de finansielle markeder. Dit lån er de penge, der er kommet ind fra salget. Kurs: Når du køber en obligation, er der både aftalt en rente og en kurs med investorerne, der køber obligationen. Mener investorerne, at renten er for lav, falder kursen. Er der fuld tilfredshed med renten, vil investorerne typisk gerne give kurs 100. På det aktuelle 3 procents lån er kursen lige nu 97 procent, hvilket betyder, at du selv må til lommerne og betale de sidste 3 procentpoint af lånet for at få kursen op på 100. Dermed kommer din reelle rente til at være lidt over 3 procent. Gevinst: Det er dog også på kursen, du kan hente en gevinst på det fastforrentede lån. Falder kursen til for eksempel 90 procent, kan du indfri dit lån og dermed hugge 10 procentpoint af dit lån. 15
BLIV SUND MED CHRIS PLUS sundhedscoach Chris MacDonald guider dig hver 14. dag til et sundere liv fysisk og psykisk Chris skriver blandt andet om: Skal vi leve som i stenalderen? Brug dine dårlige undskyldninger til noget godt Sådan kommer du af med stressen Sådan holder du fast i dine nye gode vaner. Du kan desuden læse Chris' brevkasse online på bt.dk og stille spørgsmål selv. 16