Forpagtningskontrakt vedr. restaurationsvirksomheden Furesø Marina/Marina Furesøbad

Forpagtningskontrakt vedr. restaurationsvirksomheden Furesø Marina/Marina Furesøbad

Indholdsfortegnelse: 1. Parterne 2. Kontraktgrundlaget 3. Det forpagtede 4. Benyttelse af det forpagtede 5. Ikrafttræden 6. Forpagtningsafgift 7. Forbrugsregnskab (varme og vand) 8. Andre driftsudgifter 9. Depositum og forudbetaling af forpagtningsafgift 10. Vedligeholdelse 11. Ophør 12. Misligholdelse/ophævelse 13. Fraflytning og tilbagelevering af det forpagtede 14. Særlige Vilkår 15. Forudsætning for forpagtningsforholdets indgåelse 16. Samarbejdsmøder 17. Voldgift 18. Eventuelle tillægsaftaler 19. Omkostninger

1. Parterne Mellem undertegnede Furesø Kommune, Stiager 2, 3500 Værløse ( i det følgende kaldet FK) og [FirmaCVR-nr. AdressePostnr og by (i det følgende kaldet forpagter) er herved indgået aftale om forpagtning af restaurationsvirksomheden Furesø Marina på Furesøbad, beliggende Frederiksborgvej 101, 3500 Værløse 2. Kontraktgrundlaget Nærværende kontrakt er indgået efter afholdt nationalt og offentligt udbud. Kontrakten beskriver FKs og forpagterens rettigheder og forpligtelser. Parternes samlede kontraktgrundlag består af følgende dokumenter angivet i prioriteret rækkefølge: 1. Nærværende kontrakt 2. Udbudsmaterialet med bilag 3. Forpagters tilbud af Ved underskrift af nærværende kontrakt forpligter forpagter sig endvidere til at overholde bestemmelserne i lejekontrakt imellem Københavns Skovdistrikt ( nu: Skov- og Naturstyrelsen Østsjælland) og FK underskrevet af daværende direktoratet for Statsskovbruget den 10. marts 1970 med senere tillæg (herefter kaldet lejekontrakten). Der henvises til punkt 12 i lejekontrakten, hvori det er beskrevet, hvilke bestemmelser i lejekontrakten, forpagter er forpligtet til at overholde. 3. Det forpagtede Det forpagtede omfatter brugsretten til følgende lokaler med nedenfor angivne arealstørrelser: 1. Serveringslokaler 241 m2 2. Køkken 71 m2 3. Opbevaringsrum, kontorer m.m. ifm. restauranten 114 m2 4. Konference- og mødelokaler 158 m2 5. Depotrum i stue niveau 22 m2 6. Terasse 1. sal 456 m2 I alt bruttoareal: 606 m2 som herefter er kaldet det forpagtede.

Det forpagtedes udformning og indretning på ikrafttrædelsestidspunktet fremgår af oversigt vedlagt som bilag 1. Det forpagtede omfatter samtlige de i lokalerne installerede maskiner og andet fast inventar. Kiosken beliggende på Furesøbad er ikke omfattet af forpagtningsaftalen, idet kiosken på Furesøbad er bortforpagtet til anden side. I forpagtningen medfølger endvidere alt inventar og service mv. - alt som det nu er og forefindes og som besigtiget af forpagteren. Foreløbig inventarliste er vedlagt som bilag 2 til udbudsmaterialet. Endelig inventarliste udarbejdes efter afholdt afleveringsforretning. Der tages således forbehold for ændringer i inventarlistens indhold, ligesom stk.- priserne ikke er opdaterede. FK indestår for, at samtlige driftsmidler, der hører til det forpagtede, herunder tekniske anlæg og alle installationer er i god og brugbar stand, og forpagter anerkender ved sin underskrift på den endelige inventarliste at have modtaget disse således. Det er forpagters ansvar at vedligeholde samtlige driftsmidler. Ølanlæg, kaffemaskiner og lign., der evt. er udlånt af respektive leverandører indgår ikke i forpagtningen. Forpagter kan selv vælge at indgå lign. aftaler eller opsige disse. I forpagtningen medfølger brugsretten til forretningens telefoner, herunder telefonnummer 4495 6838 (hovednr.), 4495 6858 (kontor ), 44 95 68 07 (elevator) og telefax nummer 4495 6858 på telefonselskabets sædvanlige vilkår. Forpagteren betaler eventuelle overtagelsesgebyrer. Ovennævnte tlfnr. tilhører Furesø Kommune og står således også i Furesø Kommunes navn. Forpagter vil blive opført som bruger og betaler. 4. Benyttelse af det forpagtede Det forpagtede skal benyttes til restaurationsvirksomhed, café/selskabslokale, diner transportable og kursusog konferencevirksomhed under nøje iagttagelse af reglerne i lov om restaurations- og hotelvirksomhed mv., under iagttagelse af politivedtægten og øvrige myndighedsforskrifter. Forpagter har i sit tilbud af bl.a. oplyst, at restaurationsvirksomheden vil blive drevet på følgende måde: Forpagter er generelt forpligtet til at holde restaurationsvirksomheden åben og i forsvarlig drift. Forpagter er i perioden 1. april 30. september som minimum forpligtet til at holde restaurationsvirksomheden åben for almindelige gæster forstået som á la carte gæster med en åbningstid for køkkenet som minimum fra kl. 11.30 22.00. Forpagter kan i denne periode ikke afholde store selskaber eller arrangementer, hvis dette medfører at restauranten ikke kan være åben for almindelige gæster Furesø Kommune har et generelt ønske om, at restaurationsvirksomheden også i vinterhalvåret - dvs. perioden 1. oktober - 31. marts - er mest muligt åben for almindelige gæster. Forpagter er dog alene forpligtet til at holde restaurationsvirksomheden åben til forudbestilte arrangementer/selskaber på 20 deltagere eller mere, der afholdes inden for tidsrummet kl. 11.30-22.00. Furesø Kommune opfordrer dog forpagter til at holde mest muligt åbent i vinterhalvåret. FK ønsker at have mulighed for at benytte det forpagtede til kursus- og konferencevirksomhed efter nærmere aftale.

FK kan forbyde forpagteren at anvende Furesøbad til arrangementer, der ved støj, unødig slitage, anstødelig adfærd eller af andre grunde er til gene for de omkringboende eller kan medføre en forringelse af anvendelsen af Furesøbad i det hele. Der må ikke på Furesøbad afskydes fyrværkeri. Det forpagtede er beliggende i et Natutura 2000 område (Fuglebeskyttelsesområde nr. 109 og Habitatområde nr. 123), og afskydning af fyrværkeri er ikke i overenstemmelse med udpegningsgrundlaget for området. Skov- og Naturstyrelsen, Østsjælland, kan som udlejer af arealet til Furesø Kommune, dispensere fra forbuddet Nytårsaften og Skt. Hans aften. Der henvises til lejekontrakt imellem Københavns Skovdistrikt (nu Skov og Naturstyrelsen Østsjælland) og Furesø Kommune, pkt. 7, 2. afsnit. 5. Ikrafttræden Forpagtningen træder i kraft den 1. oktober 2013 6. Forpagtningsafgift Den årlige forpagtningsafgift udgør kr. Den årlige forpagtningsafgift betales kvartalsvis forud med kr. pr. kvartal, dog første gang for perioden med kr. Til ovennævnte faste forpagtningsafgift erlægges et tillæg, for øgede drifts- og vedligeholdelsesudgifter af det forpagtede. Tillægget for øgede drifts- og vedligeholdelsesudgifter, jf. ovenfor, beregnes på baggrund af bruttoomsætningen eksklusiv moms og tobaksomsætning, som følger: o 8 % af omsætningen fra kr. 6.000.000,- til og med kr. 10.000.000 og o 6 % af omsætningen fra kr. 10.000.000 og opefter. Tillægget for øgede drifts- og vedligeholdelsesudgifter afregnes umiddelbart efter modtagelse af forpagters godkendte årsregnskab/årsopgørelse. Forpagter fremsender senest den 1. juni årsregnskab/årsopgørelse for det foregående år. Den faste forpagtningsafgift samt ovennævnte beløbsgrænser er gældende for 2013 og 2014. Forpagtningsafgiften og beløbsgrænserne forhøjes én gang årligt hver den 1. januar med den procentvise ændring i nettoprisindekset fra oktober forrige år til oktober året før. Forhøjelsen sker således første gang 2015 med den procentvise ændring i nettoprisindekset fra oktober 2013 til oktober 2014. Såfremt nettoprisindekset skulle ophøre med at blive beregnet, er parterne enige om i stedet at anvende et andet eller bestående indeks, der mest muligt svarer til nettoprisindekset. 7. Forbrugsregnskab (varme og vand) FK sørger for levering af varme og vand. Forpagter er pligtig at aftage sit forbrug af varme og varmt vand ved FKs anvisning herom, og forpagter betaler herfor efter nedenstående retningslinier. Forpagter må ikke etablere anden varmeforsyning uden FKs skriftlige samtykke. Endelig opgørelse over udgifter til varme og vand foretages én gang årligt for perioden 1. januar 31. december, dog for 2013 for perioden 1. oktober 2013 31. december 2013. Til dækning af udgifter til varme

og vand betales et årligt à conto beløb på kr. kr., der opkræves kvartalsvis forud sammen med forpagtningsafgiften med kr. pr. kvartal, dog første gang for perioden 1. oktober 2013 31. december 2013 med kr. Efterregulering sker den 1. februar det følgende år. Varmeforbruget beregnes på grundlag af bimåler nr. 4959412. Beregningen af varmeudgifter sker til den til enhver tid gældende fjernvarmepris for Farum Fjernvarme. Vandforbrug kan ikke direkte aflæses og afregnes derfor som et fast gebyr svarende til et forbrug på 600 m3 pr. år. Afregningen sker til den til en hver tid gældende takst for vand og vandafledning ifølge Farum Vandværks takster. 8. Andre driftsudgifter Forpagteren skal udover forpagtningsafgiften afholde alle med forretningens drift forbundne udgifter, herunder personalelønninger, afgifter til det offentlige, forsikringspræmier, abonnementer, renholdelse af afløb mv., telefon, el og gas, renovation og elevatorservice- og reparation. Udgifter til renholdelse af afløb og renovation, telefon, samt elforbrug og forbrug af gas til køkkenet afregnes direkte med leverandøren. Betaling af udgifter til elevatorservice og reparation kan ikke afregnes direkte med leverandøren. Udgifter hertil vil derfor blive betalt af FK og herefter efterfaktureret til forpagter. Udgifterne er pligtige pengeydelser under forpagtningskontrakten. Bygningsforsikring afholdes af FK. 9. Depositium og forudbetaling af forpagtningafgift Forpagter stiller 400.000 kr. i depositum til sikkerhed for ethvert mellemværende mellem forpagter og FK i forbindelse med forpagtningsforholdet, herunder til sikkerhed for opfyldelse af forpagters forpligtelser ved fraflytning. Depositum stilles enten ved kontant betaling eller ved at forpagters bank stiller en bankgaranti på beløbet. Forpagter forudbetaler kontant forpagtningsafgift svarende til ¼ af den samlede faste forpagtningsafgift; i alt kr.. Forpagter stiller depositum og forudbetaler forpagtningsafgift og á conto betaling senest 5 dage efter underskrivelsen af nærværende forpagtningskontrakt. 10. Vedligeholdelse Ad.: Lokaler Forpagteren har pligt til fuld indvendig vedligeholdelse af de forpagtede lokaler. Vedligeholdelsesbegrebet skal forstås således, som det forstås i lejelovgivningen. Såfremt forpagteren ønsker ændring af indretning og/eller udsmykning af det forpagtede, skal dette godkendes af FK. Ad. Løsøre/tekniske anlæg mv. Forpagteren har brugsret til løsøret, som overleveres til forpagteren i god og brugbar stand i henhold til den udarbejdede og underskrevne inventarliste, og har pligt til at vedligeholde og udskifte løsøret i forpagtningsperioden, således at det ved forpagtningsforholdets ophør kan afleveres i samme stand som ved modtagelsen. Ovn, komfur, køleskab og fryser betragtes som løsøre, der ligeledes skal vedligeholdes og

udskiftes i forpagtningsperioden, således at det ved forpagtningsforholdets ophør kan afleveres i samme stand som ved modtagelsen.. Nyanskaffelser tilhører forpagteren, bortset fra erstatningskøb for løsøre omfattet af inventarlisten, idet beholdningen ved forpagtningsforholdets ophør skal svare til beholdningen ved forpagtningsforholdets ikrafttræden. 11. Ophør Forpagtningskontrakten er tidsbestemt og ophører uden opsigelse den 15. februar 2015, således at forpagtningskontrakten er uopsigelig fra FKs side i perioden 1. oktober 2013 15. februar 2015. Forpagteren kan opsige forpagtningen med 6 måneders varsel til en 1. februar det følgende år, første gang 1. februar 2015 12. Misligholdelse/Ophævelse Enhver tilsidesættelse af forpagters forpligtelser i henhold til det samlede kontraktgrundlag, jf. ovenfor undet punkt 2, er en misligholdelse af nærværende kontrakt. Hvis der foreligger misligholdelse fra forpagters side, skal forpagter uden ugrundet ophold meddele FK dette, og forpagter skal ved samme lejlighed underrette FK om, hvad der vil blive gjort for at afhjælpe misligholdelsen, og hvad forpagter vil gøre for at undgå, at tilsvarende misligholdelsessituationer indtræder i fremtiden. FK kan stille krav til den måde, hvorpå misligholdelsen skal bringes til ophør, og til de skridt, der skal tages for at undgå en tilsvarende misligholdelse fremover. FK kan fastsætte en rimelig frist, indenfor hvilken forpagter skal opfylde sine forpligtelser i henhold til nærværende kontrakt. Undlader forpagter herefter at opfylde sine forpligtelser inden for den af FK fastsatte frist, er det at betragte som væsentlig misligholdelse. Det betragtes endvidere som væsentlig misligholdelse af denne forpagtningskontrakt: At forpagtningsafgiften, jf. punkt 6, og andre pligtige pengeydelser ikke betales senest 3 hverdage efter, at skriftligt påkrav er kommet frem til forpagteren, At det forpagtede benyttes til andet brug end forudsat i henhold til forpagtningskontraktens bestemmelser, At forpagteren helt eller delvist overlader brugen af det forpagtede til en anden At forpagter tilsidesætter de bestemmelser i lejekontrakten imellem FK og Københavns Skovdistrikt (nu: Skov- og Naturstyrelsen Østsjælland), som forpagter har forpligtet sig til at overholde, jf. lejekontraktens punkt 12. At forpagteren vanrøgter det forpagtede eller ikke holder det i sædvanlig og forsvarlig drift, jf. aftale mellem Furesø Kommune og Københavns Skovdistrikt (nu: Skov- og Naturstyrelsen Østsjælland), der er vejledende for så vidt angår minimumskrav, der stilles til forsvarlig drift.

At forpagter ikke generelt holder restauranten åben for almindelige gæster forstået som á la carte gæster - i perioden 1. april til 30. september med en åbningstid for køkkenet som minimum fra kl. 11.30 22.00, At forpagteren afholder selskaber og arrangementer, som medfører, at restauranten ikke kan være åben for almindelige gæster i perioden 1. april til 30. september som minimum fra kl. 11.30-22.00, At forpagteren i perioden 1. oktober 31. marts ikke holder restaurationsvirksomheden åben til forudbestilte arrangementer/selskaber på 20 deltagere eller mere, der afholdes inden for tidsrummet kl. 11.30-22.00. At forpagteren ikke holder det forpagtede behørigt tyveri-, brand-, vandskade- og driftstabsforsikret, At forpagter ikke fremsender årsregnskab/årsopgørelse At forpagter modsætter sig, at FK får adgang til det forpagtede At afgifter til det offentlige ikke betales rettidigt, At forpagter mister sit næringsbrev eller alkoholbevilling til det forpagtede, At forpagter standser sine betalinger, træder i likviditation, åbner forhandlinger om tvangsakkord eller bliver taget under konkursbehandling. At forpagter bliver umyndiggjort At forpagteren i øvrigt i gentagne og påtalte tilfælde misligholder sine forpligtelser ifølge denne forpagtningskontrakt eller dens forudsætninger, I tilfælde af utvivlsom væsentlig misligholdelse er FK berettiget til straks og uden varsel at ophæve forpagtningskontrakten til øjeblikkeligt ophør og kræve sig indsat i besiddelsen af det forpagtede ved en umiddelbar fogedforretning, der ikke behøver at blive påbegyndt på forpagterens bopæl, men straks kan iværksættes i restaurationsvirksomheden uden sikkerhedsstillelse fra FKs side. FK er berettiget til at kræve dokumentation for, at afgifter til det offentlige er betalt. 13. Fraflytning og tilbagelevering af det forpagtede Senest kl. 12 på ophørsdagen, hvilket tidspunkt herefter er kaldet ophørstidspunktet og uanset om dette er en helligdag eller dagen før en helligdag skal forpagter tilbagelevere det forpagtede, med hvad dertil hører, i ryddet og rengjort stand og i øvrigt i den stand, det var på ikrafttrædelsestidspunktet. Inden ophørstidspunktet har forpagter ret og pligt til at fjerne inventar/løsøre, som tilhører forpagter. Forpagter har endvidere pligt til at tilbagelevere løsøre/inventar, som tilhører FK i samme stand som på ikrafttrædelsestidspunktet. Forpagter har pligt til at sikre, at beholdningen af løsøre og inventar svarer til beholdningen ved ikrafttrædelsestidspunktet. Det forpagtede skal endvidere- med mindre andet aftales tilbageføre eventuelle ændringer i det forpagtedes indretning, således at det forpagtede fremtræder, som det var indrettet på ikrafttrædelsestidspunktet.

Senest på ophørstidspunktet gennemføres efter indkaldelse fra en af parterne en fælles besigtigelse af det forpagtede (besigtigelsen) for fastsættelse af de mangler ved det forpagtede, som skal afhjælpes. Ved besigtigelsen skal det forpagtede være ryddet og rengjort. Ved afslutningen af besigtigelsen afleverer forpagter samtlige nøgler til det forpagtede, og FK udarbejder herefter en besigtigelsessrapport. Enhver af parterne kan forlange, at besigtigelsen foretages og besigtigelsesrapport udarbejdes af en uvildig opmand udpeget af HORESTA. Udgifterne til en uvildig opmand deles i så fald ligeligt imellem parterne. FK kan efter udarbejdelsen af besigtigelsesrapporten forlange, at værdien af de konstaterede mangler konverteres til et kontantbeløb, som betales til FK. I stedet for konvertering til et kontantbeløb kan FK vælge at kræve manglerne udbedret for forpagters regning og risiko. Efter besigtigelsen er forpagter afskåret fra at foretage egen afhjælpning af mangler i det forpagtede. Bortset fra skjulte fejl og mangler ved det forpagtede, kan FK ikke gøre krav i medfør af denne bestemmelse gældende, hvis der er forløbet mere end 4 uger fra besigtigelsen. De ved besigtigelsen konstaterede mangler, som ikke er konverteret til et kontantbeløb, udbedres af FK for forpagters regning. Er udbedringen ikke tilendebragt på ophørstidspunktet, kan FK kræve betaling for ydelser i henhold til punkterne 6 og 7 samt friholdelse for ydelser i henhold til punkt 8 for den periode, der medgår til istandsættelsen og indtil det forpagtede er gjort i kontraktsmæssig stand. 14. Særlige vilkår a. Navn, skiltning og annoncering I forpagtningsperioden har forpagteren ret og pligt til at benytte virksomhedens navn Furesø Marina eller Marina Furesøbad. Forpagter kan dog ansøge Furesø Kommune om ændring af navnet. En accept heraf vil samtidig kræve Skov og Naturstyrelsen Østsjællands godkendelse. Retten til restaurantens navn(e) tilhører ikke forpagteren. Forpagteren er berettiget til efter nærmere aftale med FK og Skov- og Naturstyrelsen Østsjælland at foretage sædvanlig udvendig skiltning, som dette forstås i lejelovgivningen. b.afståelse Forpagteren har ikke ret til afståelse af forpagtningsforholdet, herunder fremforpagtning. d.bortforpagterens adgang FK har til enhver tid ret til adgang til det forpagtede og har ret til at kræve sig meddelt alle de oplysninger, som er nødvendige for at kunne føre tilsyn med, at driften foregår på forsvarlig måde, og at bestemmelserne i denne kontrakt overholdes. e. Forsikring Forpagter er forpligtet til at tegne driftstabsforsikring. Bliver det bortforpagtede ødelagt ved ildssvåde eller anden ulykke, fortsætter denne aftale mellem parterne, sålænge den af forpagteren tegnede driftstabsforsikring dækker forpagterens forpligtelser efter denne forpagtningskontrakt. Når driftstabsforsikringen ikke dækker længere, bortfalder aftalen uden, at nogen af parterne kan gøre erstatningskrav gældende mod hinanden, bortset fra hvad der måtte følge af dansk rets almindelige regler.

Såfremt det forpagtede retableres ved FKs foranstaltning, har forpagteren ret til at forpagte forretningen på ny. f: Regnskab Forpagter er forpligtet til at lade udarbejde årsregnskab/årsopgørelse ved registreret revisor eller statsautoriseret revisor. Forpagter skal senest den 1. juni hvert år til FK fremsende regnskab/årsopgørelse for det foregående år. FK har herudover ret til at lade forpagters regnskab gennemgå af en af FK valgt registreret eller statsautoriseret revisor, og forpagter skal i så fald stille alle fornødne regnskabsoplysninger og bilag til disposition. Denne gennemgang er for FKs regning, medmindre revisor måtte finde fejl og mangler, der giver sig udslag i en efterbetaling til FK på mere end 50.000,00 kr. I så fald betales revisor af forpagter. g: Dødsfald Såfremt forpagteren måtte afgå ved døden i forpagtningstiden eller blive ramt af vedvarende alvorlig sygdom, har FK ret til straks at ophæve forpagtningsforholdet, med mindre forpagterens ægtefælle eller myndige livsarvinger ønsker at indtræde i kontrakten på uændrede vilkår. 15. Forudsætning for forpagtningsforholdets indgåelse Det er en betingelse for denne kontrakt: At forpagteren kan opnå og opnår næringsbrev som restauratør og hotelvært med alkoholbevilling, At forpagteren kan overtage de til forretningen knyttede tilladelser, herunder eventuel 05-bevilling eller selv opnå samme At alle relevante myndigheder, herunder miljøkontrollen godkender lokalerne til fortsat uændret drift Svigter nogen af betingelserne, bortfalder forpagtningskontrakten, uden at nogen af parterne kan gøre erstatningskrav gældende mod hinanden, bortset fra hvad der følger af dansk rets almindelige regler. 16. Samarbejdsmøder Der afholdes samarbejdsmøder imellem FK og forpagter som minimum 2 gange årligt og i øvrigt efter behov. 17. Voldgift Enhver tvist imellem parterne eller deres boer eller arvinger i anledning af denne kontrakt eller dens rette fortolkning, som ikke kan afklares i mindelighed i forbindelse med samarbejdsmøder, jf. kontraktens punkt 16., skal afgøres ved voldgift Den part, der ønsker tvisten afgjort ved en voldgift, udpeger sin voldgiftsmand og meddeler dette til modparten, der inden 14 dage herefter skal give meddelelse om udpegelsen af sin voldgiftsmand. Sker dette ikke, har den første part ret til at udpege begge voldgiftsmænd. Voldgiftsretten sammensættes af de to voldgiftsmænd, samt en opmand, der skal være jurist, og som udpeges af HORESTA. Voldgiftsretten skal ved sin afgørelse lægge dansk rets almindelige regler og branchens sædvaner til grund. Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for domstolene.

18. Eventuelle tillægsaftaler Enhver aftale mellem parterne, der vedrører dette forpagtningsforhold, der er indgået enten før eller efter underskrivelsen af nærværende kontrakt, skal være skriftlig formuleret som tillæg til denne aftale for at kunne gøres gældende mellem parterne. Såfremt én af parterne finder, at væsentlige forudsætninger for denne kontrakts indgåelse har ændret sig i kontraktsperioden, jf. punkt 11, kan hver af parterne kræver, at der optages forhandlinger. 19. Omkostninger Hver part bærer egne omkostninger i forbindelse med udarbejdelse af denne kontrakt, herunder eventuelle udgifter til egen advokat., den Furesø, den Som forpagter: Furesø Kommune: Borgmester