Strategi for nyt alment byggeri i Odense

Strategi for nyt alment byggeri i Odense

Indhold Forord 1 Hvad er den almene sektor 2 Hvorfor en strategi for nyt alment nybyggeri 6 Hvordan bygger vi nyt alment byggeri 10 Forskellen på almene boliger og andre boligformer 1) Der er ingen privatpersoner, der tjener penge på at eje eller sælge almene boliger. Det er afdelingen som fællesskab, der ejer boligerne og det er beboerne i afdelingen, der i fællesskab beslutter, hvad deres husleje skal bruges til. 2) Lovgivningen sikrer et stærkt beboerdemokrati, hvor beboerne som gruppe har mulighed for at få meget stor indflydelse på, hvordan afdelingen og det boligselskab, afdelingen er en del af, bliver drevet og udvikler sig. Forsidefoto: Familieboliger på Odense havn, Fyns almennyttige Boligselskab Friarealet skaber liv til både bebyggelse og havnepromenaden

Forord lle har brug for et sted at bo. Et sted, hvor vi trives og holder af at være. I Odense har vi et varieret boligmarked, og det ønsker vi fortsat at have. Der skal være gode og sunde boliger til alle, såvel ejersom lejeboliger, og boliger til alle uanset alder, indkomst eller sociale forhold. Boligorganisationerne ejer i dag omkring 25 % af samtlige boliger i Odense og er en central spiller i udviklingen af Odense fra stor dansk by til dansk storby. Den almene sektor er særlig ved, at den nyder godt af offentlig støtte til opførelse af byggeriet. Derfor skal sektoren leve op til nogle særlige forpligtigelser, som dels er fastlagt via lovgvning, men også i forhold til ønsker og forventninger, som byrådet har formuleret til byens udvikling. De kommende år er byrådet fokuseret på, at vi sikrer Odense i en position, som en attraktiv uddannelsesby - ligesom vi har fokus på Med strategien skaber vi rammerne for fremtidige almene boliger, der er til glæde og gavn både for de fremtidige beboere og for byen som helhed. udvikling af strategiske områder i byen, som vil generere vækst og bykvaliteter. Derfor har byrådet tildelt støtten til nybyggerier af ungdomsboliger i og omkring bymidten i år og næste år. Gennem årene har boligorganisationerne og Odense Kommune udviklet et godt samarbejde. Et samarbejde, som vi med dette strategiforslag for nybyggeri, ønsker at understøtte og videreudvikle ved blandt andet at tydeliggøre processen for samarbejdet og for den politiske prioritering af støttetildelingen. Vi inviterer nu til dialog om strategiforslagets indhold med boligorganisationerne, men også med andre parter i byggesektoren, som fungerer under andre markedsforhold. Det er vigtigt, at den almene sektor supplerer og tænkes sammen med byggeriet i den private sektor. Strategien for nybyggeri af almene boliger bliver den første del af en overordnet samarbejdsstrategi for hele den almene sektor, som boligorganisationerne, Fyns Politi og Odense Kommune i fællesskab vil udarbejde i løbet af 2013/2014. Jeg ser frem til en konstruktiv og positiv dialog. Det er mit håb og ønske, at strategien bliver en fælles platform for dialog og udvikling af nyt alment boligbyggeri i Odense i fremtiden. Steen Møller, rådmand 1

Hvad er den almene sektor København i 1860 erne: Byggeforeninger opstår. Ved at betale afgift gennem mange år kunne man opnå at eje egen bolig. De første blivende boligorganisationer dannes. 1860 erne 1910 erne Første boligorganisation dannes i Odense - rbejdernes Boligforening. 1916 De almene boligselskabers rødder går tilbage til midten af 1800-tallet. I den periode vokser de store danske byer stærkt, fordi mange flytter fra landet til byerne. Fra slutningen af 1800-tallet kommer de første love, hvor staten giver økonomisk støtte til, at boligorganisationerne kan bygge gode boliger til dem, der ikke har råd til at leje eller købe en ordentlig privat bolig. 1917 Første boligstøttelov. Efter nden Verdenskrig bliver den offentlige støtte til boligbyggeri udvidet flere gange. Under skiftende regeringer er der i mange år bred opbakning til den grundlæggende idé, at alle skal have mulighed for at få en ordentlig bolig. Det fører skridt for skridt frem til den lovgivning om almene boligorganisationer, vi har i dag. Grundideen med almene boligorganisationer har altid været og er fortsat, at de skal være med til at løse boligmanglen ved at bygge gode boliger til en pris, alle kan betale der, hvor der er behov for det. 1919 1945 Boligkommissionen nedsættes skulle undersøge, hvordan den omfattende bolignød kunne afhjælpes. Fællesorganisationen senere Boligselskabernes Landsforening, BL - oprettes. Bebyggelen ovenfor ligger i Ørstedsgade og er opført af rbejdernes Boligforening i 1919-25. Betænkningen Det fremtidige boligbyggeri Det fremtidige boligbyggeri skulle være tidssvarende. I 1945 er der ca. 20.000 almene boliger. 2

Opførelsen af almene boliger har udviklet sig i takt med udviklingen og behovene i samfundet. Fra at have opført store elementbyggerier i 1960 erne og 1970 erne, til i dag at bygge miljøvenlige boliger, der imødekommer såvel nutidens som fremtidens boligbehov. Den almene sektor er karakteriseret ved at være reguleret af lovgivning. Frem til 1992 var det staten, der gav tilsagn til alment byggeri. I 1992 blev det en kommunal opgave. Det er således kommunen, der regulerer det lokale almene byggeri inden for rammerne i boliglovgivningen. lmene boligorganisationer har til formål at stille passende boliger til rådighed for alle med behov herfor til en rimelig husleje samt at give beboerne indflydelse på egne boforhold. lmenboligloven lment byggeri er i dag den eneste type byggeri, der kan få offentlig støtte. Opførelse af nye almene boliger finansieres dels af lån, kommunal 1942-56 1951-55 grundkapital og beboerindskud. Det er en forudsætning for tilsagn om støtte, at kommunen garanterer for lånet. 1947 Boligministeriet og Statens Byggeforskningsinstitut oprettes. 1952 Første permanente lov om boligstøtte træder i kraft. Folkebo opføres vest for Hjallesevej. 1950 erne boligmangel, montagebyggeri. Korsløkkeparkens punkthuse på Jens Juels Vej set fra Nyborgvej i 1957. 3

1960 erne I perioden 1960-1975 opførtes 182.100 almene boliger I perioden 1995-2010 opførtes 63.800 almene boliger Gennembrud for elementbyggeri, boligerne bliver større, parcelhusbyggeri eksploderer. 1965 er der ca. 152.000 almene boliger. 1970 erne Gennem tiden har nybyggeri i den almene sektor været brugt som konjunkturregulator. For at øge vækst og beskæftigelse i byggesektoren i perioder med lavkonjukturer har staten med økonomiske midler gjort det mere attraktivt for kommunerne at igangsætte alment nybyggeri. 1980 erne 2000 erne For Odense Kommune er det endvidere vigtigt, at nye almene boliger opføres som en del af den overordnede strategiske og planmæssige udvikling i byen. Oliekrise og opbremsning i boligbyggeriet. Efterspørgselen på almene lejligheder svækkes, Hr. og Fru Danmark flytter i parcelhus, fremmedarbejderne flytter ind, kritik af storbyggerier, byggeskader begynder at vise sig. Første store renoveringsbølge med udbedring af byggeskader og fysiske miljøforbedringer. 1985 omprioriteringsloven vedtages for at sikre de økonomisk hårdest ramte afdelinger. 1990 erne Udvikling af bypolitiske initiativer som kvarterløft og byudvalg, ophobning af sociale problemer i udsatte boligområder bliver et landspolitisk tema. Fokus på bredere beboersammensætning i nybyggeriet, boligerne bygges større og med højere kvalitet og appellerer til en bredere målgruppe. Herover ses Casa Nova på Ørstedsgade opført i 2001. 2010 Fra kommunal tilsynsforpligtelse til samarbejde og dialog mellem parterne. I 2011 er der ca. 540.000 almene boliger. Knap 1 mio. mennesker bor i almene boliger. 4

Godsbanen - nyt alment byggeri i midtbyen, som ligger under samme tag som ejerboliger og butiksudlejning. Odense havn - byomdannelsesområde, en del af den nye bebyggelse er almene boliger. Bolbro har mange almene boliger. Her ses Højstrupparken fra 1955, Fyns almennyttige Boligselskab. Vollsmose opført fra 1960 erne og frem til først i 1980 erne. Kortet viser de almene boligområder i Odense Kommune, samt eksempler på tidstypiske byggerier I forgrunden Korsløkkeparken fra 1949 og i baggrunden Korsløkkeparken C fra 1957 Fyns almennyttige Boligselskab. Korsløkkeparken står over for en renovering for omkring 1 mia. kr. 5

Hvorfor en strategi Strategien skal danne grundlag for en mere strategisk tilgang til fordeling af midler til nyt alment byggeri i relation til kommunens overordnede byudvikling. Samtidig skal strategien være et redskab til et mere dialogbaseret samarbejde med boligorganisationerne og en mere gennemsigtig fordeling og prioritering af nyt alment byggeri i Odense Kommune. Byens boligorganisationer har projektidéer til at gennemføre langt flere byggerier, end byrådet med sit budget for almene boliger kan give tilsagn til. Derfor er der brug for et redskab til at prioritere. Odense Kommune ønsker med strategien at skabe gennemsigtighed i kommunens prioritering og tildeling af midler til nybyggeri, og dermed skabe en platform for formaliseret dialog om, hvordan alment byggeri kan understøtte kommunens strategiske byudvikling. Samtidig skal det være klart for boligorganisationerne, hvilke rammer, de skal arbejde indenfor, når de søger om tilskud til nyt alment byggeri. Det almene byggeri kan med det udgangspunkt spille en aktiv strategisk rolle i forhold til byens udvikling ved at løse et boligbehov for en specifik målgruppe, kickstarte en udvikling i et bestemt byudviklings-/byomdannelsesområde, og ved at understøtte de mål, som byrådet har formuleret i relevante politikker og strategier: Rækkehusbebyggelser i Golfparken, Neder Holluf, opført 2011, Boligforeningen Kristiansdal 6

Kortet viser kommuneplanens byudviklings-, byvækst- og byomdannelsesområder, samt letbanens linjeføring 7

Planstrategi 2011 Odense Kommune har med Planstrategi 2011 sat et pejlemærke: Byen skal transformeres fra en stor dansk by til en bæredygtig dansk storby. Odense skal fortættes. En tættere by er en mere bæredygtig by. Når man bor tættere, er der bedre mulighed for social interaktion og større tryghed, hvilket gavner den sociale bæredygtighed. Ved at bygge tættere kommer flere til at bo nærmere byens tilbud for eksempel kultur, kollektiv trafik og offentlig service og så er der større tilskyndelse til at gå eller tage cyklen frem for at køre i bil ved lokal transport. Det er en fordel for naturen, miljøet og sundheden, og det skaber en mere levende by. Risingparken opført 1954, Fyns almennyttige Boligselskab Kommuneplan 2009-2021 Planstrategiens mål om en bæredygtig storby er fulgt op i kommuneplanens temaplan om byudvikling, hvor der er fokus på byfortætning og byomdannelse i byens centrale områder samt i Campusområdet. Kommuneplanens mål om styrkelse af bymidtens byliv og butiksliv betyder, at Odense Kommune nu og de næste 4 år prioriterer, at det almene nybyggeri fokuserer på ungdomsboliger i bymidten alternativt i Campusområdet. Kommuneplanen lægger vægt på, at byfortætning og byomdannelse i høj grad skal ske stationsnært i forhold til letbanen. Hensigten er at skabe grundlag for en optimal udnyttelse af letbanen og samtidig Skt. Klemensparken opført 1978-79, rbejdernes boligforening minimere bl.a. den private bilisme i Odenses centrale områder (tætbyen). Dette vil både tilgodese den miljømæssige, sociale og økonomiske bæredygtighed. Der lægges vægt på en alsidig beboersammensætning i byens forskellige områder. Derfor skal vi tilstræbe en blanding af boligtyper og boligstørrelser, som netop kan understøtte mangfoldigheden i byen. Kommuneplanen fastlægger byudviklings- og byomdannelsesområder i kommunen og en rækkefølge for disse hvert 4. år efter en revision af planstrategien, som fastlægger visionen for kommunens fremtidige udvikling. 8

Bosætningsstrategi Odense Kommunes bosætningsstrategi har som mål: at fastholde og udvikle det odenseanske boligmarkeds styrkepositioner (relativt billige boliger til førstegangskøbere/netop færdiguddannede, tilgængelige boliger til studerende og tilflyttere), at skabe boligrammer for børnefamilierne i byomdannelsesområder, som lever op til disses forventninger og krav og arbejde med bæredygtighed i boligen, at gøre den almene sektor til et aktiv for en bred målgruppe. Erhvervs- og vækstpolitik Odense Kommunes Erhvervs- og vækstpolitik skal medvirke til: at sikre optimale rammer for erhvervs- og vidensudvikling, samt at sikre høj permanent beskæftigelse for både højtuddannede og folk med lavere eller ingen uddannelse, at sikre optimale rammer for gode bosætningsforhold, attraktive erhvervsgrunde og velfungerende infrastruktur, samarbejde på mange fronter, servicering af virksomheder, branding og markedsføring mv. at skabe en attraktiv by med bosætningsmiljøer, som borgerne og hermed virksomhedernes medarbejdere ønsker at bo i. Miljøpolitik 2012 Vi vil: skabe bæredygtig udvikling sammen og gør det til en del af byens vækst, koble den miljømæssige, den sociale og den økonomiske dimension af bæredygtighed, arbejde målrettet med energibesparelser i bygninger, forpligtende aftaler og samarbejder med den almene boligsektor, erhvervslivet og borgerne. 9

Hvordan bygger vi nyt alment 4-årig ramme for alment byggeri og rullende planlægning 70 % af al ny byudvikling skal ske ved byomdannelse og fortætning Odense Kommunes Planstrategi 2011 Kommuneplanen udstikker rækkefølgen for byudvikling og byomdannelse i Odense. På baggrund af dette udarbejdes en 4-årig ramme for, hvilke geografiske områder eller afgrænsede ejendomme, der skal understøttes med alment boligbyggeri. Prioritering af almene byggeprojekter Kommunen skal spille en aktiv rolle i forhold til alment byggeri. Dels ved at udvikle byggeprogrammer, som danner grundlag for konkurrence mellem boligorganisationerne, og dels ved at sikre det rigtige samspil med den private boligsektor. Modellen for prioritering af nye almene byggeprojekter ser således ud: Byggeprogram Politisk prioritering Konkurrence Udvælgelse af projekt Byggeprogrammer udarbejdes for det første år af en 4-årig periode. I byggeprogrammet konkretiseres, hvilken målgruppe de enkelte projekter skal henvende sig til, hvilke områdespecifikke hensyn, der skal tages, samt hvilke kvalitetskriterier eller særlige forhold ved bebyggelsen eller boligtypen, der specifikt ønskes tilgodeset. Rækkehusbebyggelser i Golfparken opført 2011, Boligforeningen Kristiansdal Kriterierne vil tage udgangspunkt 10

I D É & P R I O R I T E R I N G B Y G H E R R E - K O N K U R R E N C E P R O J E K T E R I N G & U D B U D G E N N E M F Ø R E L S E R E L I S E R E T O V E R O R D N E T S K I T S E F O R U D V I K L I N G F N Y T L M E N T B Y G G E R I!? I D É & P R I O R I T E R I N G B Y G H E R R E - K O N K U R R E N C E P R O J E K T E R I N G & U D B U D G E N N E M F Ø R E L S E R E L I S E R E T i kommuneplanen og bosætningsstrategiens overordnede målsætninger for boligudbygningen. Kriterierne vil blive specifikt udformet og udfoldet i byggeprogrammerne for de enkelte områder. Byggeprogrammerne danner grundlaget for den politisk prioriteringen af, hvilke projekter, der ønskes gennemført. Herefter kan boligorganisationerne byde ind med deres forslag til, hvordan projektet bedst realiseres. Kommunen kan så, eventuelt i samarbejde med private aktører, udvælge det forslag, som bedst lever op til ideerne og intentionerne i byggeprogrammet. Fem måder, at gribe et udbud an på De byggeprogrammer, der udarbejdes, kan ikke alle laves ud fra ovenstående model. Projektidéer skal og kan udvikles i mange fora. Den dynamik det skaber for boligbyggeriet skal denne strategi ikke forhindre. I det følgende præsenteres fem udbudsmodeller, som skal kunne fungere i samspil med en løbende dialog mellem boligorganisationer og kommune. Det skal sikres, at også den skæve idé eller den uforudsete mulighed, som måske opstår hos markedets private aktører og boligselskaber, kan opfanges og udnyttes positivt. Remisen med familie- og ungdomsboliger opført 2011, rbejdernes Boligforening 11

Det lille projekt lmene ombygningsprojekter i tilknytning til eksisterende afdelinger - én bygherre Vi bygger, som vi selv gerne vil bo. Bent Bøllingtoft, Direktør Fyns almennyttige Boligselskab Denne projektform omfatter mindre om- og tilbygningsprojekter i eksisterende afdelinger. Der vil typisk være tale om ombygning af eksisterende butiks- og erhvervsarealer indenfor den enkelte boligafdeling, perifert beliggende ungdomsboliger, eller udnyttelse af ubebyggede arealer på egen matrikel. Disse projekter er ofte meget begrænsede i omfang, og det er den eksisterende ejer, der skal fungere Skibhus Skovly opført 2009, Højstrup Bolig som bygherre. Projekterne vil sjældent have betydning i forhold til byudviklingen. De kan derimod have stor betydning for at forbedre forholdene i boligområdet, herunder også økonomien i den enkelte afdeling. Det er derfor væsentligt, at der fortsat er plads til denne type projekter. Det traditionelle almene byggeprojekt lment nybyggeri i rene boligområder - én bygherre Dette kan siges at være det klassiske almene byggeprojekt, som er kendetegnet ved, at der bygges på et areal, hvor der alene opføres almene boliger. Både historisk og i de senere år har dette været den mest anvendte projektform. Denne projektform er fortsat den mest simple og er anvendelig på arealer, hvor der kun skal opføres boliger, og hvor der er tale om klar afgrænsning mellem forskellige byggerier i området. Der kan meget 12

P R I V T I N V E S T O R S K I T S E F O R P R I V T B Y G H E R R E S O M S Ø G E R M E D F I N N S I E R I N G P P P + P R I V T + I D É K O M M U N E L M E N E S E L S K B E R P R I V T + L M E N T S E L S K B F Æ L L E S P R O J E K T nemt afholdes konkurrence mellem forskellige almene bygherrer, hvor de byder ind med hver deres projekt. I takt med at en stigende del af byvæksten skal ske ved byfortætning og byomdannelse, vil denne model sandsynligvis træde mere i baggrunden. Stjerneæblehaven opført 2012, Fyns almennyttige Boligselskab Den private bygherre søger medfinansiering lmene projekter som katalysatorer ved byfortætning og byomdannelse - flere bygherrer Denne projektform er karakteriseret ved flere bygherrer, der samarbejder i et byudviklingsområde. lment byggeri er en solid partner ved byggeri i byudviklingsområder. lment byggeri er ikke alene en sikker finansiering. Det betyder også en sikker og professionel drift af boligerne. Private bygherrer efterspørger derfor ofte almene boligorganisationer, der vil indgå som partnere ved opførelsen af større byggeprojekter. Ved at tilbyde almene boliger, som en del af finansieringen ved større byggerier, kan kommunen medvirke til at fremme gennemførelsen af sådanne projekter. Det er vigtigt, at der kan sikres en lige og gennemsigtig konkurrence om deltagelsen i sådanne projekter mellem de almene boligorganisationer. Det bør derfor være kommunen, som indleder dialog med den enkelte bygherre og aftaler de overordnede rammer for det almene byggeris medvirken i projektet. Den private bygherre og kommunen kan herefter i fælles- 13

S K I T S E F O R E T F U L D T I N T E G R E R E T P R I V T O G L M E N T B Y G G E R I + P + P P K O M M U N E + I D É + P L M E N E S E L S K B E R + P R I V T I N V E S T O R F Æ L L E S F T L E F O R S M L E T P R O J E K T skab gennemføre konkurrence for Fuldt integreret privat og indgå som partner for en investor, de S K almene I T S E boligorganisationer F O R P R I V T B Y og G H E R R alment E S O M S byggeri Ø G E R M E D F I N N S I E R I N som G ønsker at etablere sig i byen, udvælge den boligorganisation, men som ikke kan opnå tilstrækkelig som vil være den bedste partner på volumen i forhold til den projektet. fremtidige drift. Private investorer og boligorganisationer kan altså P P R I V T + I D É K O M M U N E Skt. Jørgens Have opført 1984, Højstrup Bolig Et andet scenarie er, hvis den almene bygherre selv medvirker til at tiltrække nye investorer. indgå i et forpligtende samarbejde Selvom alment byggeri indtager en + om både opførelsen og driften af fremtrædende rolle i byudviklingen byggeriet. i de kommende år, så forudsætter visionerne først og fremmest, at Det er en forudsætning for en P R I V der kan tiltrækkes private investorer til boligbyggeriet. en projektkonkurrence, at de kan boligorganisations T F Æ L deltagelse L E S P R i O J E K T + L M E N T S E L S K B L M E N E tiltrække en eller flere private investorer til projektet. S E L S K B E R Ved byggerier, hvor privat og alment byggeri er integreret, kan boligorganisationen stille deres Modellen kan især anvendes ved driftsorganisation til rådighed. større projekter, hvor kommunen Boligorganisationen kan dermed i forvejen spiller en aktiv rolle i projektudviklingen. P P 14

Åben konkurrence for et område En femte model i byudviklingsområder er en åben konkurrence inden for et større geografisk afgrænset område. Her indbydes boligorganisationerne til at komme med projektforslag inden for byudviklingsområdet, men uden, at der er defineret en præcis ejendom. Det er derfor op til den enkelte boligorganisation at forhandle med potentielle grundejere i området. Kommunen skal på forhånd opstille en række kriterier for projekterne, som f.eks. definerer målgruppe og omfang. Herudover skal der opstilles vurderingskriterier, så boligorganisationerne ved, hvad der vil blive lagt vægt på, når den endelige udvælgelse skal finde sted. Tømmergården opført 2012, Højstrup Bolig og Boligforeningen Kristiansdal Enkelte farver til afskærmning på altanerne giver et fint og enkelt spil på den hvide bygning. Her fra havnen i Odense, som er et byomdannelsesområde Opført 2012, Boligforeningen Kristiansdal 15

Vil du vide mere... Håndbog om almene boliger, 2011 lmenboligloven Den almene boligsektors fremtid, 2006 www.odense.dk Tekst: Odense Kommune Layout: Odense Kommune Foto/illustrationer: KB, www.3b.dk, CS Entreprise a/a Odense Kommune, sbs rådgivning a/s 16

Rækkehusbebyggelsen Skovbrynet i Skibhuskvarteret, Odense, Fyns almennyttige Boligselskab Præmieret med Odense Kommunes arkitekturpris i 2013