Ejendomme Finansiering Formuepleje SVANEN MARKEDSRAPPORT BERLIN Tyskland 2009 MARTS 2009
SVANEN markedsrapport Berlin 2009 Snart 20 år efter murens fald er byen Berlin og dens økonomi stærkere end nogensinde. Trods finanskrisens indtog i 2008 fortsætter den positive udvikling i erhvervslivet i Berlin også i 2009. De seneste års strukturelle ændringer i økonomien med større fokus på tertiære erhverv har ikke bare rustet Berlin til fremtiden men også sikret en modstandsdygtighed i nedgangstider. En stor satsning på forskning og innovation har medført en stor tilstrømning af viden og fremtidens industrier til byen, hvilket både på kort og lang sigt er en styrkelse af økonomien og derved byen Berlin. Attraktiviteten af Berlin er stadigt stigende hvilket afspejles i både den stigende tilflytning og antallet af turister der hvert år vælger at komme til byen. Med lave kvadratmeterpriser, en stadig faldende arbejdsløshed og et kulturliv uden sidestykke forstår man hvorfor. Berlin er kendt for sit kulturliv som tydeligt kommer til udtryk i dens mangfoldighed og åbenhed og af mange bliver beskrevet som en Weltdorf hvilket på fin vis afspejler den nuværende globale landsby, hvor mennesket på en gang lever både lokalt og globalt. Der er ikke helt uden grund at Berlins borgmester beskriver byen i følgende roser: "Berlin er en attraktiv, spændende og dynamisk metropol med en glødende fremtid" Lidt fakta om Berlin 3,4 mio. indbyggere i Berlin, hvilket er mere end Hamburg og München til sammen. Areal 892 km 2 hvilket er dobbelt så stort som region hovedstaden i Danmark (455,6 km 2 ) Berlin er Tysklands hovedstad og derved politisk magtcentrum Mere end 150 Ambassader og konsulater BNP 87,519 mio. svarende til 37,5 % af den samlede danske BNP Med næsten 8 mio. turister og 17,78 mio. overnatninger i 2008, er Berlin en af Europas mest besøgte rejsemål Faldende arbejdsløshed (243.284), 14,4 % Marts 2009) Positiv befolkningstilvandring for fjerde år i træk Stort velfungerende og veludbygget kollektiv transportnetværk bestående af S-, & U-Bahn samt sporvogne og buslinjer I 2009 kåret til Europas 9. mest attraktive by at foretage ejendomsinvesteringer i af PriceWaterhouseCoopers Højeste investeringsvolume i Tyskland i 2008 (2,3 mia. ) Europas kulturhovedstad med flere verdenskendte institutioner Over 170 museer og 380 gallerier Værtsby for den internationale filmfestival Berlinalen Tysklands største uddannelses- og forskningsby med 4 universiteter og mere end 130.000 studerende Har åbnet verdens 15. største videnskab og teknologipark med mere end 400 forskningsvirksomheder Har Europas største og mest moderne hovedbanegård og åbner i 2011 en helt ny lufthavn kun 20 min fra centrum med en årlig kapacitet på 25 mio. rejsende. Hovedsæde for flere store virksomheder bl.a. Deutsche Bahn, Osram, Axel Springer samt tysk eller europæisk hovedsæde for Microsoft, Coca Cola, Sony, Vattenfall og Universal Music.
Bruttonationalprodukt Berlin oplevede i 2008 en stigning i BNP på 3,16 % hvilket er en meget flot performance set i lyset af en stærkt ramt produktionsindustri ultimo 2008. Denne industri har dog allerede i januar 2009 vist en flot fremgang i både omsætning og beskæftigelse. Usikkerheden om udviklingen i bruttonationalproduktet for 2009 er stor og ingen tør på nuværende tidspunkt spå om fremtiden. Dog er den overvejende trend et svagt faldende BNP i 2009. Nærmere bestemt forudsiger Investitions-bank Berlin et fald i BNP på op til 2 %. Når det er sagt viser tegn fra primo 2009 at de store service og forskningsindustrier er uanfægtet af krisen og kombineret med en stor offentlig sektor menes Berlin at være godt rustet. Strukturændringerne i erhvervslivet har igennem det seneste årti flyttet hundredtusindvis af arbejdspladser fra de stærkt konjunkturfølsomme produktionsindustrier til service, forskning og udviklingsindustrier. Denne transformation har vist sig vital for Berlin og har eftertrykkeligt sat en tyk streg under den fortsat stigende betydning Berlin har i Tyskland og omverdenen. Berlin har i en lang årrække haft et efterslæb i forhold til byer som Hamborg og München på det økonomiske plan. Dog har udviklingen siden 2004 været gunstig for Berlin med en procentuel stigning i BNP per indbygger i samme niveau som de førnævnte byer. Det indikerer ikke bare et nyt kapitel for Berlin, men også en økonomi der udvikler sig i samme takt som de førende byer i Tyskland.
Befolkningstilvæksten i Berlin I takt med en stigende BNP er befolkningstilvæksten i Berlin også stigende hvilket endda skal ses i lyset af en faldende naturlig befolkningsudvikling. Berlin har pr. 30. september 2008 3.429.870 registrerede indbyggere hvilket gør Berlin til den anden største by i Europa næst efter London og man skal helt tilbage til årene 1996//1997 for at finde et tilsvarende indbyggertal i Berlin. Berlin er kendt for sin multietnicitet og havde ultimo 2008 mere end 480.000 registrerede indbyggere fra 186 forskellige nationer. Befolkningsudviklingen har igennem mange år været præget af fraflytning af tyskere og tilflytning af udlændinge, herunder specielt ufaglærte. Denne udvikling er dog vendt nu med en positiv vandringssaldo og en proportionalt set stærkt faldende andel af ufaglærte udlændinge som tilflyttere. Det betyder at den vidensflugt af specielt veluddannede tyskere Berlin har oplevet siden murens fald langt om længe er vendt og Berlin nu igen oplever tilvandring af tyskere. Denne tilvandring er heller ikke som tidligere præget hovedsagligt af tilflyttere fra de omkringliggende områder men nu i stigende grad influeret af en tilstrømning af intellektuel arbejdskraft fra hele Tyskland.
Erhvervsstruktur Erhvervsstrukturen i Berlin har i mange år været præget af sekundære erhverv hvor fremstilling og produktion af biler, kemikalier og tobaksvarer har vægtet tungt. Siden murens fald og tilbageflytningen af det tyske parlament har byens erhvervsstruktur gradvist flyttet sig mere mod tertiære erhverv såsom tjenesteydelser og finansielle ydelser. Denne udvikling forventes yderligere forstærket de kommende år. Ved en fortsat forværring af det økonomiske klima forventes erhvervsstrukturen i Berlin gradvist ændret i takt med en skrumpende produktionsindustri. Den samlede arbejdsløshed udviklede sig positivt igennem hele 2008 hvilket specielt kan tilskrives videns og teknologisektoren, byggesektoren samt hotel og restaurationsbranchen. Dog er der en vis usikkerhed relateret til prognoserne for arbejdsløsheden i 2009 da en økonomisk stagnation eller mulig nedgang ofte har en forsinket indvirkning herpå. Dog viser de første tal fra 1. kvartal 2009 en faldende arbejdsløshed der dog delvist forklares af sæsonarbejde. Hotel og restaurationsbranchen oplevede i 2008 endnu et fremragende resultat med fortsat høje vækstrater. Berlin oplevede for femte år i træk en tangering af tidligere rekorder med 4,2 % flere besøgende end i 2007. Denne udvikling forventes yderligere forstærket i 2009 i takt med meget stærke tal fra januar måned 2009 med en fremgang på 4,0 % flere besøgende og 7,2 % flere overnatninger end januar måned 2008. Denne udvikling forklares med en øget fokus på billige indlandsrejser hvilket også tydeligt illustreres i en fremgang af tyske turister på 5,9 % med 8,4 % flere overnatninger i januar måned. Ejendomsmarkedet Gennemsnitlig udbudspris pr. m2 (median) 4 Q 2006 4 Q 2007 4 Q 2008 2006-2008 2008 München 2.907 2.924 2.923 0,55% Frankfurt/Main 2.222 2.208 2.182-1,80% Hamborg 2.056 1.987 1.976-3,89% Köln 1.811 1.870 1.831 1,10% Berlin 1.506 1.529 1.520 0,93%
Berlin er først og fremmest en by for lejere. Kulturelt er berlinerne præget af lav incitament til ejerskab hvilket skyldes byens historik og de tilgængelige finansieringsmuligheder. Med en ejerandel omkring de 15 % ligger Berlin også væsentligt under snittet for Tyskland med 41,6 %. Denne karakteristika gør udviklingen i lejepriser vital for boligmarkedet i Berlin. Lejepriserne har i de senere år oplevet en stigende tendens set over en bred kam. men er dog i takt med den økonomiske udvikling modereret. Den største trussel mod boligmarkedet er stigende problemer i de ufaglærte industrier hvilket på sigt kan betyde en faldende købekraft til fare for boligmarkedet. Denne udvikling forventes dog at ramme hårdest i de i forvejen udsatte områder i øst og syd Berlin da en stigende arbejdsløshed og faldende udlejningsprocenter vil medføre en forskydelse i negativ retning på udbud/efterspørgselskurven og derved faldende lejepriser. Lejepriserne i attraktive områder såsom Mitte og Friedrichshain fortsætter deres optur dog med en indikation af en faldende stigningsrate i takt med en svagere udlejningshastighed. Et lyspunkt i disse områder er et kraftigt fald i nybyggeri der på sigt resulterer i et mindre udbud og derved højere lejepriser Næst efter en faldende gennemsnitsindkomst er der i Berlin stor usikkerhed relateret til udbudssiden. Berlin har siden 2005 oplevet store ejendomsinvesteringer fra hovedsagligt udenlandske institutionelle investorer. Udviklingen på de finansielle markeder har betydet en stigende usikkerhed relateret til rentabiliteten af disse ejendomme og der er derfor sat spørgsmålstegn ved udviklingen på udbudssiden i 2009. Dog forventes flere indenlandske institutionelle investorer at foretage store investeringer i tyske ejendomme over en kommende årrække grundet større fokus på stabile og inflationssikre investeringer. Denne udvikling kan have en afbødende eller direkte positiv effekt på ejendomsmarkedet, også i Berlin. PriceWaterhouseCoopers offentliggjorde en rapport primo 2009 der kårede Berlin til den 9. mest attraktive by i Europa at foretager ejendomsinvesteringer i. Kåring baseres på baggrund af mange faktorer herunder udviklingen i alle former for ejendomme. Hvis man kigger på boligejendomme isoleret set vil Berlin befinde sig i top 5 med en købsanbefalingsprocent på 33 %. Investeringsvolumen i Berlin udgjorde i 2008 2,3 mia. hvilket er en nedgang på 67 % set i forhold til 2007 med en volumen på 6,7 mia.. Trods nedgangen er Berlin stadig den by i Tyskland med den højeste investeringsaktivitet med Hamborg, München og Frankfurt på de efterfølgende pladser. Historisk set er 2008 også det 4. højeste rangerende år hvilket illustrerer at trods nedgangen er der stadig masser af aktivitet i Berlin. Som allerede aktiv investor eller potentiel kommende investor er Berlin stadigvæk attraktiv. Uafhængig af den økonomiske udvikling i verdensøkonomien er Berlin fremtidens by med et fortsat stort potentiale. For den langsigtede investor med en velbeliggende ejendom og en fornuftig drift er afkastudsigterne meget favorable.
Gennemsnitlig kvadratmeterpris for ejerlejligheder i Berlin i 2008 Ovenstående data er hentet fra empirica prisdatabank der grafisk illustrerer de geografiske forskelle i prisniveauet i Berlin. Data er hentet på baggrund af 26.000 udbudte ejerlejligheder og middelværdien for 4. kvartal 2008 er 1.520. Områder som Mitte, Potsdamer Platz, dele af Prenzlauer Berg og Charlottenburg viser et niveau over 2.400 pr m 2. De resterende dele af Prenzlauer Berg og Chalottenburg samt Friedrichshain viser et niveau mellem 2.000 og 2.400 pr m 2. Lejepriser Berlin Husleje i EUR pr. m2 Berlin 2005 2006 2007 2008 Trend God 5,00-9,00 5,00-9,00 6,00-10,00 6,50-10,00 Opadgående Gennemsnitlig 3,70-6,90 3,70-6,90 4,00-8,00 4,50-8,00 Opadgående Basis 3,00-6,00 3,00-6,00 3,00-6,00 4,00-5,50 Uændret Lejepriser i Tyskland Gennemsnitlig udbudsleje pr. m2 (median) 4 Q 2006 4 Q 2007 4 Q 2008 2006-2008 2008 München 10,98 11,17 11,58 5,46% Frankfurt/Main 9,38 9,86 10,00 6,61% Hamborg 7,66 8,02 8,25 7,70% Köln 8,11 8,06 8,03-0,99% Berlin 5,52 5,55 5,63 1,99%
Bydelsoversigt Berlin, befolkningsudvikling 2007-2008 2007 Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 Mitte 327.129 327.080 327.494 328.428 329.078 329.564 329.326 0,67% Friedrichshain- Kreuzberg 266.236 266.845 267.263 267.919 268.323 269.386 269.767 1,31% Pankow 359.318 360.609 362.051 363.301 365.019 366.239 367.475 2,23% Charlottenburg- Wilmersdorf 315.680 315.629 316.198 316.887 317.190 317.204 317.803 0,67% Spandau 224.236 224.100 223.768 223.652 223.862 223.569 223.579-0,29% Steglitz-Zehlendorf 288.522 288.727 289.417 290.305 290.503 290.598 291.348 0,97% Tempelhof- Schoneberg 331.844 331.589 331.905 331.790 331.764 332.032 332.328 0,15% Neukolln 305.664 305.794 305.979 306.713 307.395 307.965 308.954 1,07% Treptow-Kopenick 236.271 236.400 237.102 237.777 238.290 238.831 239.471 1,34% Marzahn-Hellersdorf 249.770 249.617 249.531 249.351 249.140 248.846 248.696-0,43% Lichtenberg 257.743 257.270 257.539 258.098 258.473 258.877 259.087 0,52% Reinickendorf 242.008 241.682 241.900 241.734 241.746 241.690 242.036 0,01% Total 3.404.721 3.405.342 3.410.147 3.416.255 3.420.786 3.424.801 3.429.870 0,73% Data er udfærdiget på baggrund af offentligt tilgængeligt materiale marts 2009 og eftertryk er tilladt med kildeangivelse SVANEN Gruppen, Gødvad Bakke 4, 8600 Silkeborg, Tlf. 87224545 www.as-svanen.dk