Retten i Hillerød Udskrift af domben DOM Afsagt den 15. september 2015 i sag nr. BS 45-1085/2013: 2765 Smørum Ledøje Ledøje 2765 Smørum mod Vejdirektoratet Niels Juels Gade 13 1022 København K Sagens baggrund parternes påstande Denne sag vedrører prøvelse af den ekspropriationserstatning, som Taksationskommissionen for Sjælland mv. tilkendte sagsøgerne ved kendelse af 22. februar 2013 på baggrund af ekspropriation af en del af ejendom. har nedlagt endelig påstand om, at sagsøgte Vejdirektoratet tilpligtes at betale 524.400,00 kr. med procesrente fra sagens anlæg. Vejdirektoratet har nedlagt påstand om frifindelse. Oplysningerne i sagen Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens 218 a, stk. 2. Taksationskommissionen for Sjælland mv. tilkendte ved kendelse af 22. februar 2013 i alt 482.800,00 kr. i erstatning på baggrund af ekspropriation af 23.780 m 2 fra ejendommen beliggende Ledøje, 2765 Smørum. Beløbet var inklusiv skattekompensation godtgørelse for indhentelse af panthaversamtykke. Arealerstatningen udgjorde i alt 475.600,00 kr. Ejendommen var på ekspropriationstidspunktet noteret som landbrugsejendom beliggende i landzone med et samlet areal på 70.780 m 2.
Side 2/15 I Taksationskommissionens afgørelse indgik ikke eventuel erstatning for værditab som følge af støj andre konkrete gener fra motorvejen. Afgørelse herom blev udskudt indtil motorvejen tages i brug. Af Taksationskommissionens kendelse af 22. februar 2013 fremgår blandt andet: "... For så vidt angår erstatningen for arealafståelsen finder Taksationskommissionen, at prisen for landbrugsjord med den pågældende beliggenhed tæt på København for en ejendom, der har karakter af lystejendom, passende er fastsat til 20 kr. pr. m 2. Taksationskommissionen stadfæster derfor Ekspropriationskommissionens erstatning for arealafståelsen på i alt 475.600 kr. Taksationskommissionen finder ikke, at arealreduktionen har betydning for fortsættelsen af den hidtidige drift af ejendommen, der er sket ved bortforpagtning. Taksationskommissionen lægger herved vægt på, at der ikke på ejendommen er driftsbygninger eller andet, der nødvendiggør tilstedeværelsen af et jordtilliggende af en vis størrelse. Som følge heraf finder Taksationskommissionen, at erstatningen for arealafståelsen udgør fuld erstatning for ekspropriationsindgrebet, at der ikke er grundlag for at yde erstatning for ejendomsværdiforringelse som følge af anlægget. Erstatningen fastsættes herefter således: For afståelse af areal, 23.780 m 2 a 20 kr....475.600 kr. Skattekompensation...2.200 kr. For selv at indhente panthaversamtykke...5.000 kr. I alt...482.800 kr...." Der er under sagen foretaget syn skøn. Af skønsrapport af 8. oktober 2014 udarbejdet af ejendomsmægler MDE, cand. agro fremgår blandt andet: "... Spørgsmål 1. Er der sket en ejendomsværdiforringelse som følge af anlæg af motorvejen på tværs over den ejendommen tilhørende landbrugsjord, udover den allerede tilkendte erstatning kr. 482.800,00. Spørgsmål 2. Skønsmændene bedes meddele om i bekræftende fald, hvilke driftsmæssige begrænsninger ekspropriationen har affødt for fremtidigt hestehold på ejendommen. Spørgsmål 3. Efter ekspropriationen er landbrugsjorden reduceret med ca. 50 %. Skønsmændene bedes meddele, om arealreduktionen har øvrige begrænsninger i de fremtidige anvendelsesmuligheder, herunder reducerede forpagtningsafgifter pr. arealenhed i tilfælde af bortforpagtning af landbrugsjord,
Side 3/15 manglende jagtindtægter reduceret herlighedsværdi. Spørgsmål 4. Skønsmændene bedes anføre om ejendommens reduktion fra 70.780 m 2 til 47.088 m 2 vil afføde ændret ejendomsstatus i relation til offentlig vurdering. Såfremt ejendommen ændrer status, bedes skønsmændene meddele konsekvenserne heraf. Spørgsmål 5. Skønsmændene bedes angive den samlede forskel på markedsværdierne af ejendommen Ledøje By, Ledøje, beliggende Ledøje, 2765 Smørum, umiddelbart før ekspropriationen den 1. marts 2012, hvis der bortses fra det planlagte motorvejsprojekt, restejendommen af matr. nr. Ledøje By, Ledøje, umiddelbart efter ekspropriationen den 1. marts 2012. Ved besvarelse af spørgsmål 1-5 bedes skønsmændene beskrive den mest almindelige køberprofil til omhandlede ejendom, henset til størrelsen placeringen i området. Ved besvarelse af spørgsmål 1-5 bedes skønsmændene oplyse, om skønsmændenes svar er baseret på oplysninger om sammenlignelige ejendomshandler i området gennemførte ekspropriationer i området. I bekræftende fald bedes skønsmændene oplyse, hvilke handler/ekspropriationer der drejer sig om, med angivelse af matr.nr. salgsdato for de pågældende arealer. Ved besvarelse af spørgsmål 1-5 skal skønsmændene være opmærksomme på, at erstatningen ikke skal indeholde evt. værditab som følge af støj andre konkrete gener fra motorvejen i forhold til ejendommens beboelse, idet dette er udsat til efter anlæggets udførelse, jf. ekspropriationsproceslovens 18. I besvarelsen skal det anføres, hvorvidt den planlagte motorvejs nærhed har betydning for anvendelse af ejendommen til hestehold eller anden erhvervsmæssig anvendelse.... BESVARELSE Spørgsmål 1. Ja. Spørgsmål 2. Begrænsning i størrelse af erhvervsmæssigt dyrehold. Forringet harmoni mellem dyrehold areal. Bortkørsel af husdyrgødning p.g.a. af manglende areal. Ikke mulighed for at være selvforsynende med hø. Mere kostbar hegning omkring folde. (Heste på motorvej) Spørgsmål 3. Reduceret forpagtningsafgift. Reduceret jagtindtægter. Spørgsmål 4. Det er sædvanligt, at ejendomme under 5,5 ha ændre vurderingskode til 01, beboelseskoden. Dette medføre større ejendomsskatter, idet
Side 4/15 jordtilliggende bliver vurderet højere. I øvrigt vil, der sædvanligvis ikke skulle betales ejendomsavanceskat ved salg, såfremt der ville være en fortjeneste på erhvervsdelen. (jord driftsbygninger. Stuehuset er sædvanligvis skattefrit). Spørgsmål 5. Vi skønner, at den samlede forskel på markedsværdien pr. 1. marts 2012 efter ekspropriationen, udgør 625.000,00 kr.... Den mest almindelige køberprofil er en køber, der vil på landet tæt på København. Eventuel en mindre håndværksvirksomhed. Vores svar er ikke baseret på sammenlignelige ejendomshandler i området eller gennemførte ekspropriationer...." Af supplerende skønserklæring af 10. marts 2015 fremgår: "... Supplerende spørgsmål fra Kammeradvokaten. Ved besvarelse af spørgsmål 2 har skønsmændene angivet, at der ville være følgende driftsmæssige begrænsninger for fremtidigt hestehold på ejendommen: a) Begrænsning i størrelsen af erhvervsmæssigt dyrehold. Forringet harmoni mellem dyrehold areal. b) Bortkørsel af husdyrsgødning pga. manglende areal. c) Ikke mulighed for at være selvforsynende med hø. d) Mere kostbar hegning omkring folde. (Heste på motorvej) Ved besvarelsen af spørgsmål 3 har skønsmændene for så vidt angår øvrige begrænsninger i ejendommens fremtidige anvendelsesmuligheder angivet følgende forhold: e) Reduceret forpagtningsafgift. f) Reduceret jagtindtægter. (Mine litreringer) Skønsmændene bedes for hvert af de nævnte forhold (a - f) angive, om dette forhold har en betydning for besvarelse af spørgsmål 5, i bekræftende fald vurderer den økonomiske betydning i kr. af det pågældende forhold. Besvarelse: Ja, det har en betydning, for besvarelse af spørgsmål 5. Vi anser det ikke muligt at sætte et beløb på hvert enkelt forhold, men i vores besvarelse af spørgsmål 5, har vi skønnet et beløb på kr. 100.000,00. Supplerende spørgsmål fra advokat John Jantzen. Supplerende/uddybende spørgsmål til skønsmændenes besvarelse af spørgsmål 4:
Side 5/15 Spørgsmålene lyder således: "Som bilag 8 Fremlægges ejendomsskattebillet for 2014, hvoraf der fremgår et vurderet areal på 70.788 kvm., svarende til arealet før ekspropriationen. Ejendomsværdien udgjorde kr. 5.300.000,00 de samlede ejendomsskatter udgjorde i henhold til bilag 8 kr. 3.185,55. Som bilag 9 fremlægges ejendomsskattebilletten 2015, hvoraf fremgår, at ejendomsværdien er faldet med kr. 1.000.000,00 til kr. 4.300.000,00 med en samtidig forhøjelse af grundværdien. Ejendomsskatterne er i henhold til bilag 9 steget til kr. 50.861,58. Som bilag 10 fremlægges ejendomsvurdering for 2013, hvoraf det fremgår, at status nu er: "01 Beboelsesejendom med 2 Lejligheder". Under hensyn til den offentlige ejendomsværdinedsættelse, de øgede ejendomsskatter den forventede øgede ejerværdiskat (ejendomsværdiskat), bedes skønsmændene meddele, hvilke økonomiske konsekvenser disse forventelige forhold har haft ved fastsættelse af skønsmændenes samlede skøn af den samlede forskel på markedsværdi før efter ekspropriationen". Besvarelse: Vi har for den forventede stigning i ejendomsskatterne skønnet en forskel i markedsværdien på kr. 225.000,00. Vi har ikke taget hensyn til stigningen i ejendomsværdiskatten, som naturligvis har betydning for markedsværdien. Vi mener ikke, at selve nedsættelsen af den offentlige ejendomsværdi har betydning for markedsværdien. Tillæg til sagsøgers supplerende/uddybende spørgsmål til Syn- Skønsrapport af den 8. oktober 2014. Spørgsmål 1: Skønsmændene bedes meddele, om de nu konstaterede øgede ejendomsskatter øgede ejerværdiskat (ejendomsværdiskat) var forventede fuldt ud medtaget, da skønsmændene udarbejde skønsrapporten af den 8. oktober 2014. Besvarelse: Nej, det var de ikke. Spørgsmål 2: I benægtende fald bedes oplyst, hvilke forventninger til øgede ejendomsskatter øgede ejerværdiskat (ejendomsværdiskat) skønsmændene medt i beregningen af den samlede forskel på markedsværdien pr. 1. marts 2012 efter ekspropriationen, ligesom skønsmændene bedes oplyse den samlede forskel på markedsværdien pr. 1. marts 2012 efter ekspropriationen med de faktiske oplysninger, der nu foreligger, jf. De nu fremlagte bilag 8, 9 10. Besvarelse: Vi forventede i vores beregning, at ejendomsskatterne ville stige med skønnet kr. 17.000,00. Vi har ikke medtaget nen stigning i ejendomsværdiskatten.
Side 6/15 Vi skønner at den samlede forskel på markedsværdien pr. 1. marts 2012 efter ekspropriationen med de faktiske oplysninger, der nu foreligger jf. de nu fremlagte bilag 8, 9 10, vil være kr. 1.000.000,00...." Sagen er anlagt den 22. august 2013. Forklaringer Der er under hovedforhandlingen afgivet forklaring af har forklaret blandt andet, at han sammen med sin bror ejer to Flügger butikker den omhandlede ejendom, som de har ejet i 12 år. Ejendommen bruges både privat erhvervsmæssigt. Da de købte ejendommen, var de klar over, at der var mulighed for, at der ville blive bygget en motorvej, men de håbede, at den ikke blev bygget. Da ejendomsskatterne efter ekspropriationen er steget væsentlig, kan det ikke længere betale sig for dem at bortforpagte jorden, de må derfor stoppe bortforpagtningen af jorden. De får ikke længere net ud af at have jorden liggende som mark. De vil i stedet have hestehold. De bliver nu nødt til at have en mere intensiv drift på ejendommen på grund af de høje ejendomsskatter. De har ikke ændret net på ejendommen siden ekspropriationen. De er ikke i gang med net, der kræver byggetilladelse eller ny ejendomsvurdering. Ejendommen er på grund af ekspropriationen blevet væsentligt forringet. Der er ikke længere den fred, som der var tidligere. Det er sjældent, at han i området ser ejendomme, der er til salg. På et tidspunkt blev gennaboejendommen solgt, men ellers har ikke kendskab til ejendomme i området, der er blevet solgt. Parternes synspunkter har i det væsentligste procederet i overensstemmelse med påstandsdokument af 27. marts 2015, hvoraf fremgår: "... Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at der ikke er ydet fuld erstatning ved den samlede erstatningsopgørelse på kr. 482.800,- - så henset til, at erstatningen ikke omfatter evt. værditab som følge af støj andre konkrete gener fra motorvejen i henhold til ejendommens beboelse, at landbrugsjordens midlertidige bortforpagtning er uden betydning for erstatningsfastsættelse,
Side 7/15 at arealindskrænkningen medfører driftsmæssige begrænsninger for planlagt hestehold på ejendommen, at ejendommen før ekspropriationen var velegnet til hestehold, at eksisterende bygninger til hundekennel samt de ikke udlejede erhvervsbygninger lovligt kunne ændres til hestestalde, at der i øvrigt lovligt kunne opføres bygninger til hestestald på ejendommen, at den foretagne ejendomsreduktion, hvor landbrugsjorden er reduceret med ca 50% har medført betydeligere reduktioner i ejendommens fremtidige anvendelsesmuligheder i øvrigt, at ejendommens vurderingsgrundlag efter ekspropriationen er ændret fra landbrugsejendom til beboelse, med den virkning, at ejendomsskatter er steget fra kr. 3.185,65 for kalenderåret 2014 til kr. 50.861,58 for kalenderåret 2015. Det gøres således gældende, at ejendommens forringelse som følge af ovennævnte arealreduktion vil udgøre et beløb, der overstiger det påståede beløb kr. 524.400. Som bevisførelse har der været udmeldt syn skøn det gøres gældende, at skønsmændenes besvarelse på skønstema tillægsspørgsmål dokumenterer det af sagsøgerne postulerede tab. Sagsøgte har gjort gældende, at det gennemførte syn skøn - herunder skønsmændenes besvarelse af parternes supplerende spørgsmål - ikke udgør det fornødne sikre grundlag for at fastslå, at Taksationskommissionens værdiskøn/erstatningsudmåling ikke er korrekt. Til denne påstand gør sagsøger gældende, at sagsøgtes krav til skønsmændenes faglige kompetence er opfyldt. Sagsøgte har i svarskriftes side 5 anført: "Der skal herefter udmeldes to skønsmænd, hvoraf den ene udmeldes efter indstilling af Dansk Ejendomsmæglerforening, den anden efter indstilling fra Realkreditrådet - eller Realkreditforeningen, såfremt realkreditinstitutterne under Realkreditrådet anser sig for inhabil i sagen. De foreslåede institutioner bør hver mindst stille to personer i forslag, hvis kompetencer dokumenteres med et aktuelt CV. " Kravene til skønsmændenes nødvendige faglige kompetencer har været genstand for 2 telefonretsmøder efter at de foreslåede institutioner har bragt skønsmænd i forslag med CV, har sagsøgte tiltrådt de to af retten efterfølgende udmeldte skønsmænd. Det gøres således gældende, at skønsmændenes kvalifikationer ikke kan anfægtes. For så vidt angår skønstema gøres det gældende, at sagsøgte i svarskrift efterfølgende korrespondance forlangte en ændring af det af sagsøger foreslåede skønstema til: "Spørgsmål 1: Hvad var markedsværdien af ejendommen matr.nr. Ledøje
Side 8/15 By, Ledøje, beliggende Ledøje, 2765 Smørum, umiddelbart før ekspropriationen den 1. marts 2012, hvis der bortses fra det planlagte motorvejsprojekt? Skønsmændene bedes i svaret nærmere beskrive den mest almindelige køberprofil til en ejendom af denne karakter på det pågældende tidspunkt samt redegøre for, om den vurderede markedsværdi svarer til den pris, som man mest sandsynligt kunne forvente ved en handel med en kyndig person, der opfylder den beskrevne køberprofil. Spørgsmål 2: Hvad var markedsværdien af restejendommen matr.nr. Ledøje By, Ledøje, beliggende Ledøje, 2765 Smørum, umiddelbart efter ekspropriationen den 1. marts 2012, hvis der bortses fra det planlagte motorvejsprojekt? Skønsmændene skal ved besvarelsen være opmærksomme på, at der med spørgsmålet ønskes en vurdering af markedsværdien, der ikke indeholder den ejendomsforringelse, som efter skønsmændenes vurdering måtte følge af den planlagte vejs nærhed, herunder potentielle støjgener. Skønsmændene bedes i svaret endvidere beskrive den mest almindelige køberprofil til en ejendom af denne karakter på det pågældende tidspunkt samt redegøre for, om den vurderede markedsværdi svarer til den pris, som man mest sandsynligt kunne forvente ved en handel med en kyndig person, der opfylder den beskrevne køberprofil. Spørgsmål 3: Er skønsmændenes svar på spørgsmål 1 2 baseret på oplysninger om sammenlignelige ejendomshandler i området? Skønsmændene bedes i bekræftende fald oplyse, hvilke handler der drejer sig om med angivelse af matr.nr. salgsdato for de(t) pågældende areal(er)." Sagsøger tiltrådte efter forhandling den overordnede besvarelse for den skønnede, samlede forskel på markedsværdien før efter ekspropriationen det gøres gældende, at skønsmændene ved deres besvarelse har taget grundlag i den mest almindelige køberprofil til omhandlede ejendom, henset til størrelsen placeringen i området således ikke til nuværende ejeres planer om ejendommens anvendelse. Sagsøgte har gjort gældende, at skønserklæringen af den 8. oktober 2014 samt tillægsbesvarelsen af den 10. marts 2015 ikke fremstår hverken velbegrundet eller velunderbygget, ligesom skønserklæringen ikke er baseret på
Side 9/15 sammenligningshandler. Det gøres gældende, at sagsøgte har haft mulighed for at stille alle relevante tillægsspørgsmål, ligesom det må antages, at skønsmændene har besvaret samtlige spørgsmål ud for et korrekt tilstrækkeligt erfaringsgrundlag. Sagsøgte har gjort gældende, at skønsmændene har lagt udokumenterede oplysninger om faktuelle forhold til grund for besvarelsen af skønstemaet de supplerende spørgsmål for parterne bl.a. anført, at bolig nr. 2 ikke blev besigtiget under syn skønsforretningen. Lejeren af landbrugsejendommens bolig nr. 2 var ikke hjemme på besigtigelsestidspunktet bolig nr. 2 kunne derfor ikke besigtiges. Det gøres gældende, at skønsmændene har konkluderet, at denne boligs værdi ikke blev påvirket af det ekspropriative tiltag således ikke udgjorde en del af en forskelsværdi. Sagsøgte har gjort gældende, at "Begrænsning i størrelsen af erhvervsmæssigt dyrehold. Forringet harmoni mellem dyrehold areal", "Bortkørsel af husdyrgødning pga. af manglende areal", "Ikke mulighed for at være selvforsynende med hø", "Mere kostbar hegning omkring folde. (Heste på motorvej)", "ikke er udtryk for erstatningsberettigede driftsmæssige begrænsninger for sagsøgernes ejendom" Sagsøgte har anført, at en del af ejendommen udlejes til autoværksted. Det kan bekræftes, at en del af landbrugsejendommens tilhørende værksted udlejes, hvilket er i overensstemmelse med landbrugsloven. Det gøres gældende, at skønsmændene skal tage samtlige forhold der relaterer sig til ejendommen ejendommens drift i betragtning ved bedømmelsen af den samlede forskel på markedsværdierne af ejendommen umiddelbart før ekspropriationen den 1. marts 2012 restejendommen umiddelbart efter ekspropriationen den 1. marts 2012, set i relation til den mest almindelige køberprofil. Sagsøgte har bestridt, at sagsøgernes anførte skatteforhold skyldes den gennemførte ekspropriation dette ikke er dokumenteret ved de fremlagte bilag 8-10. Bilag 8-10 beskriver klart den øgede ejendomsbeskatning fra kr. 3.185,65 i 2014 til kr. 50.861,58 i 2015, ligesom bilag 10 anfører, at ejendommens benyttelse herefter er "beboelsesejendom med 2 lejligheder" med et vurderet areal 47.008 m2, ligesom det er anført, at den offentlige ejendomsværdi herefter er kr. 4.300.000. Sagsøgte har ved fremlæggelse af bilag M dokumenteret ejendomsværdier grundværdier af de vurderede arealer samt den vurderingsmæssig benyttelse fra årene 2003 til 2014. Fra 2003 til med 2012 er ejendommens benyttelse anført som "Landbrug, bebygget, mindst 0,55 ha." I 2013 2014 er ejendommens benyttelse ændret til "Beboelsesejendom". Sagsøgte har bl.a. anført, at beboelsesejendom nr. 2 først er registreret fra med 2012. Til dette gør sagsøger gældende, at en landbrugsejendom må indeholde 1-2 beboelseslejligheder at dette forhold ikke medfører en ændret status, hverken i henhold til landbrugsloven eller skattelovgivningen.
Side 10/15 Det er sædvanlig praksis, at ejendomme på mindre end 5,5 ha. registreres beskattes som beboelsesejendomme ikke landbrug. Det gøres således gældende, at det er ekspropriationen, der har affødt den ændrede benyttelsesstatus skattestatus fra med vurderingsåret 2013, idet ekspropriationen reducerede ejendommens areal fra ca. 7,1 ha. til ca. 4,7 ha.. Sagsøgte har gjort gældende, at der ikke er klaget over den ændrede ejendomsvurdering den således ikke nødvendigvis er en endelig vurdering. Det gøres gældende, at der ikke er grundlag for at klage over ejendommens nye status, da det samlede areal incl. have bygninger efter ekspropriationen kun udgør 4,7 ha.- et areal, der ligger langt under den praktiserende grænse på 5,5 ha. Det bemærkes, at OIS-rapporten, sagens bilag M, er ufuldstændig set i relation til udsendte vurderingsmeddelelse. Som dokumentation fremlægges ejendomsvurderingen for 2012, hvor der står anført: "Landbrugsejendom mellem 5 ha. 15 ha." - bilag 14. Sagsøgte har gjort gældende, at skønsmændenes beregnede yderligere værditab på kr. 375.000 ikke er korrekt. Det gøres gældende, at der ikke er grundlag for at bestride skønsmændenes beregningsgrundlag resultat. Sagsøgte har gjort gældende, at bilag 5 vedrører en anden ejendom, ejendommen Margrethelund 5. Dette er korrekt, men bilag 5 viser kommunens efterlevelse af kommuneplanen. De relevante dele af kommuneplanen er fremlagt som bilag 6 11, hvor det fremgår, at såvel ejendommen Margrethelund 5 som omhandlede ejendom er beliggende i fritidszone 2, hvor der åbnes mulighed for at indpasse arealkrævende friluftsanlæg, eksempelvis golfbaner rideanlæg. Det skal endvidere anføres, at ejendommen Margrethelund 5 efter ekspropriationen har et areal på ca. 8,9 ha. således har bevaret vurderingsmæssig skattemæssig status som landbrug, i modsætning til omhandlede ejendom...." Vejdirektoratet har i det væsentligste procederet i overensstemmelse med påstandsdokument af 31. marts 2015, hvoraf fremgår: "... Anbringender Taksationskommisisionens afgørelse Overordnet gør Vejdirektoratet gældende, at der ved Taksationskommissionens kendelse af 22. februar 2013 (bilag 2) er tilkendt sagsøgerne fuldstændig erstatning for den ekspropriative afståelse af i alt 23.780 m 2. Taksationskommissionen har med sin sammensætning erfaring igennem mange års behandling af et stort antal sager en særlig sagkundskab inden for udmåling af ekspropriationserstatning. Taksationskommissionen træffer afgørelse som et uafhængigt tvistløsningsorgan under betryggende processuelle
Side 11/15 former, herunder efter høring af parterne efter besigtigelse af den pågældende ejendom. Det påhviler den part, der anfægter Taksationskommissionens erstatningsudmåling, at påvise det fornødne sikre grundlag for, at domstolene kan tilsidesætte afgørelsen. Vejdirektoratet gør hertil gældende, at der ikke er fremkommet væsentlige nye oplysninger i forhold til Taksationskommissionens afgørelsesgrimdlag, at sagsøgerne herved ikke har påvist et grundlag for at tilsidesætte Taksationskommissionens erstatningsopgørelse. Ekspropriation af fast ejendom skal som en altovervejende hovedregel erstattes med det afståedes værdi i handel vandel på ekspropriationstidspunktet. Hermed forstås det beløb, som den afståede ejendom kunne have indbragt ved salg på markedsvilkår til en kyndig erhverver,jf. UfR. 1998, side 1276 H. Taksationskommissionen har med rette tilkendt sagsøgerne en erstatning på kr. 475.600 for arealafståelsen med rette fundet, at restejendommen ikke er påført en værdiforringelse som følge af selve arealreduktionen. Sagsøgernes ejendom Det fremgår af Taksationskommissionens kendelse (bilag 2), at den hidtidige drift af ejendommens arealer er foregået ved bortforpagtning. I Ekspropriationskommissionens kendelse af 22. oktober 2012 (bilag l) beskrives bl.a. sagsøgernes ejendom som en ejendom, der overvejende har karakter af fritidslandbrug l hobbylandbrug. Efter sagsøgernes egne oplysninger er dele af ejendommen indrettet som autoværksted (bl.a. stævningens side 2). Det fremgår endvidere af bilag F (BBR), at ejendommens bygninger er registreret som beboelsesbygning (stuehus), hundestald, hundebokse, løbegård, udhus carport. Det af sagsøgerne anførte om ejendommens fremtidige anvendelse som hesteejendom (hestepension) er ikke dokumenteret, kan derfor ikke lægges til grund ved afgørelsen af nærværende sag. Der var således ikke hestehold på ejendommen på ekspropriationstidspunktet, arealernes drift foregik ved bortforpagtning. Taksationskommissionen har lagt vægt på, at der ikke på ejendommen var driftsbygninger eller andet, der nødvendiggjorde tilstedeværelsen af et jordtilliggende af en vis størrelse, Vejdirektoratet gør derfor gældende, at arealreduktionen af ejendommen ikke har betydning for fortsættelse af den hidtidige drift anvendelse af restejendommen (dvs. sagsøgernes ejendom efter ekspropriationen). Endvidere bemærkes, at restejendommen udgør en sammenhængende ejendom, jf. ekspropriationsplanen (bilag D), på cirka 4, 7 ha. Der er ingen oplysninger om, at en ejendom af denne størrelse ikke ville kunne drives som en hestepension svarende til efterspørgslen herfor i det pågældende område, såfremt nødvendige myndighedstilladelser hertil kunne opnås. Vejdirektoratet bemærker for en ordens skyld hertil, at den af sagsøgerne
Side 12/15 fremlagte landzonetilladelse til hestepension, ridehal ridebane (bilag 5) vedrører en anden. ejendom i området. Nærmere oplysninger om denne ejendom fremgår bl.a. af bilag O, herunder at ejendommen - til forskel fra sagsøgernes - var indrettet til hestehold på ekspropriationstidspunktet. Det gennemførte syn skøn Det gennemførte syn skøn - herunder skønsmændenes besvarelse af parternes supplerende spørgsmål - udgør ikke et fornødent sikkert grundlag for at fastslå, at Taksationskommissionens værdiskøn ( erstatningsudmåling) ikke er korrekt. Overordnet er det Vejdirektoratets opfattelse, at skønserklæringen af 8. oktober 2014 samt tillægsbesvarelsen af 10. marts 2015 ikke fremstår hverken velbegrundet eller velunderbygget. Som det fremgår af skønserklæringen, side 5,. er skønsmændenes besvarelse da heller ikke baseret på sammenligningshandler. Det er endvidere Vejdirektoratets opfattelse, at skønsmændene har lagt udokumenterede oplysninger om faktuelle forhold til grund for besvarelsen af skønstemaet de supplerende.spørgsmål fra parterne. Skønsmændenes besvarelse bygger desuden på oplysninger (forudsætninger), der under ingen omstændigheder udgør bevis for erstatningsberettigede tab som følge af det ekspropriative indgreb. Hertil gøres det endvidere gældende, at spørgsmålet om begrænsninger for "fremtidig hestehold", jf. spørgsmål 2, udgør et hypotetisk spørgsmål, at skønsmændenes besvarelse heraf ikke kan føre til en tilsidesættelse af Taksationskommissionens afgørelse. De af skønsmændene oplistede driftsmæssige begrænsninger er således ikke udtryk for erstatningsberettigede driftsmæssige begrænsninger for sagsøgernes ejendom, der på ekspropriationstidspunktet ikke blev anvendt som "hesteejendom" eller til andet erhvervs-mæssigt dyrehold. Endvidere er de under besvarelsen af spørgsmål 3 angivne forhold ("reduceret forpagtningsafgift'' "reduceret jagtindtægter") udokumenterede, må desuden ligeledes opfattes som hypotetiske begrænsninger af ejendommen. Vejdirektoratet gør på baggrund af indholdet karakteren af de tilvejebragte besvarelser fra skønsmændenes derfor gældende, at skønsmændenes værdiskøn ikke kan.lægges til grund som et mere korrekt værdiskøn end Taksationskommissionens (jf. bilag 2), at der derved ikke er tilvejebragt bevis for, at den udmålte erstatning ikke er korrekt. Vejdirektoratet bemærker yderligere hertil, at skønsmændene har anslået de i besvarelsen af spørgsmål 2 3 oplistede forhold til at påvirke værdien med kr. 100.000,-, jf. den supplerende besvarelse af 10. marts 2015 (bilag 13).
Side 13/15 Når værdien af de hypotetiske, udokumenterede /eller ikke-erstatningsberettigede forhold fratrækkes det oprindeligt skønnede værditab på kr. 625.000,-, er der tale om en afvigelse i forhold til Taksationskommissionens værdiskøn med under kr. 50.000,-. Såfremt de rette faktuelle forudsætninger lægges til grund, afviger skønsmændenes oprindelige værdiskøn således kun i et beskedent omfang fra Taksationskommissionens afgørelse. En faglig uenighed i denne størrelsesorden må falde inden for den skønsmargin, der er ved værdiansættelse af fast ejendom, kan ikke føre til en forhøjelse af erstatningsbeløbet. For så vidt angår besvarelsen af parternes supplerende spørgsmål gør Vejdirektoratet gældende, at det af skønsmændene angivne yderligere værditab på kr. 375.000,-, som følge af de fremlagte bilag 8, 9 10, ikke kan lægges til grund. Vejdirektoratet bestrider således, at de af sagsøgerne anførte skattemæssige forhold skyldes den gennemførte ekspropriation. Dette er da heller ikke dokumenteret ved de fremlagte bilag, eftersom det bl.a. ikke fremgår af de fremlagte bilag hvilke forhold, der har afstedkommet en omvurdering af ejendommen. Bilag L M viser endvidere, at så andre forhold kan have haft betydning for omvurderingen af ejendommen. Det bemærkes yderligere hertil, at det af bilag 10 (side 2) fremgår, at "ejendommen er årsomvurderet iht. vurderingslovens 3 nr. 10". I vurderingslovens 3, nr. 4, er der hjemmel til omvurdering af ejendomme, fra hvilke der er eksproprieret areal. Vejdirektoratet gør endvidere gældende, at der ikke nødvendigvis er tale om en endelig ejendomsvurdering for 2013, idet sagsøgerne fortsat har mulighed for at klage, jf. bilag 10, side 2. Det er i den forbindelse uden betydning, at skønsmændene de facto har lagt disse oplysninger til grund ved besvarelsen af de supplerende spørgsmål, at oplysningerne herefter har medført en ændring i skønsmændenes værdiansættelse. Dette udgør ikke et bevis for, at de skattemæssige ændringer (alene) skyldes den gennemførte ekspropriation, eller at der i øvrigt er tale om et forhold, som der skal ydes erstatning for. I forhold hertil bemærker Vejdirektoratet desuden, at det af skønsmændenes supplerende besvarelse fremgår, at skønsmændene ved den første værdifastsættelse, jf. skønserklæringen af 8. oktober 2014, havde medregnet en forventet stigning i ejendomsskatterne med kr. 17.000,-. Det yderligere værditab på kr. 375.000,- er efter skønsmændenes opfattelse således alene en følge af en ejendomsskattestigning på ca. kr. 30.000,- mere end den forventede stigning. Dette forekommer efter Vejdirektoratets opfattelse ikke korrekt er da heller ikke nærmere begrundet...."
Side 14/15 Rettens begrundelse afgørelse Det er ubestridt, at der ikke var hestehold på den omhandlede ejendom på ekspropriationstidspunktet. Retten finder det ikke godtgjort, at på ekspropriationstidspunktet havde planlagt hestehold på ejendommen. Retten lægger efter det oplyste til grund, at der ikke er fremkommet væsentlig nye oplysninger om ejendommen for skønsmændene end de oplysninger som forelå for Taksationskommissionen. Det fremgår af skønserklæringerne, at skønsmændenes besvarelse ikke er baseret på sammenligningshandler. Taksationskommissionen har ved fastsættelsen af erstatningen foretaget et skøn. Taksationskommissionen har vurderet, at arealreduktionen ikke har haft betydning for fortsættelsen af den hidtidige drift af ejendommen anvendelsen af restejendommen. Der er ikke holdepunkter for at statuere, at Taksationskommissionens skøn hviler på et ufuldstændigt eller fejlagtigt grundlag. Retten finder det ikke ved det foretagne syn skøn godtgjort, at skønsmændenes ansættelse af ejendommens handelsværdi er mere korrekt end Taksationskommissionens ansættelse. Der er således ikke tilvejebragt tilstrækkeligt grundlag for at tilsidesætte Taksationskommissionens erstatningsfastsættelse. Efter de foreliggende oplysninger finder retten det ikke godtgjort, at det af anførte vedrørende de skattemæssige forhold skyldes den gennemførte ekspropriation. Herefter, idet det af yderligere anførte, ikke kan føre til andet resultat, finder retten, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Taksationskommissionens erstatningsfastsættelse vedrørende ejendommen. Vejdirektoratets påstand om frifindelse tages derfor til følge. Sagsomkostninger Ved fastsættelse af sagens omkostninger har retten lagt vægt på, at Vejdirektoratet er blevet frifundet for den nedlagte påstand. Der er herudover lagt vægt på sagens karakter forløb. Med udgangspunkt i de af landsretten fastsatte retningslinjer for sagsomkostninger er de skønsmæssigt fastsatte omkostninger til advokatbistand herefter fastsat til 60.000 kr. inkl. moms. Henset til forløbet udfaldet af det foretagne syn skøn sammenholdt med sagens resultat, finder retten, at Vejdirektoratet skal afholde 20.000 kr. inkl. moms af udgifterne til skønsmændene, samt at endeligt skal afholde resten af udgifterne til skønsmændene. Herefter skal der foreløbigt har
Side 15/15 afholdt udgifterne til skønsmændene, derfor betale 40.000 kr. inkl. moms i sagsomkostninger til Vejdirektoratet. Thi kendes for ret: Vejdirektoratet frifindes. skal inden 14 dage betale sagens omkostninger med 40.000 kr. inkl. moms til Vejdirektoratet. Margrete Nissen dommer Udskriftens rigtighed bekræftes. Retten i Hillerød, den 15. september 2015. Christina Bjerregaard, Kontorfuldmægtig