Indsigelsesskema Dispensation for overskridelse af byggefelter af Skovhusene Stisafer 88-110 og 1-11 Lokalplan: HL10 Naboorienteringen samt partshøringen har været fremlagt i perioden: 22.9.2014-08.10.2014 J.nr. 14/17656 Ved indsigelsesperiodens udløb var der indkommet følgende indsigelser: 6 Dato 09.10.2014 Nr. Indsiger Resumé af indsigelser Administrationens bemærkninger 1 Stisager 96 A, Pelle Brydegaard Sørnsen Det at lovliggøre alle overtrædelser kan principielt have medført fordele for de overtrædende og værdiforringelser for deres naboer. Derfor pågældende brev (naboorienteringen) tvivl om lokalplanens nytte og usikkerhed i forhold til fremtidig brug. Besluttes på MTU. Lokalplanen er fortsat gældende Brevet vækker i sig selv utryghed. Dels fordi det dokumenterer hvor lidt Center for Miljø og Teknik har haft styr på bygningsplaceringerne, men også på grund af den opfølgende kommunikation. Der burde vel egentlig være tale om en undskyldning og muligvis tilhørende kompensation for de gener, som den sløje kontrol har medført. Det er beklageligt at der er sket denne overskridelse, som skrevet har GK ikke været bekendt med overskridelsen før klagen. Derfor har GK handlet ud fra den overbevisning, at der ikke var behov for/krav om naboorientering og dispensation i forbindelse med placering af byggerierne. Dette er Natur- og Miljøklagenævnet ikke enige i, hvilket der rettes op på nu. Vil gerne have adgang til den omtalte afgørelse fra Natur og miljøklagenævnet. GK vil gerne eftersende den.
2 Stisager 110, Isma & Usman Syed Under intet tidspunkt har vi fået at vide, at vores byggeri er placereret udenfor byggefeltet, hvilket er vores ret til selv at kunne fastlægge husets placering korrekt. I forbindelse med grovafsætning af huset i uge 33, har vi konstateret, at huset var for tæt på vejen ved Stisager, samt for langt tilbage på vestsiden. Vi kontakter landspektøren og spørger hvorfor og hvad der kræves for at få flyttet placeringen og bliver henvist til kommunen. De siger, at huset er placeret ift. GPS målinger og ikke kan placeres forkert. Kommunen har henvist til LP HL10 kap. 6.20 Den maksimale højde af ny bebyggelse må ikke overstige 10 m og den enkelte bygning må ikke opføres med den højde, der overstiger afstanden til nærmeste hus. Hus nr. 108 er 9,95 meter højt. GK har netop været meget opmærksomme på dette kapitel for at få mest muligt luft mellem husene. Når nr. 108 er 9,95 meter højt, skal der minimum være 9,95 meter mellem husene, derfor overskrider nr. 110 byggefeltet. Der er jf. situationsplanen 10 m mellem 108 og 110. Dette har generelt været et puslespil, specielt for placering af de sidste bygninger, nr. 110 er en af de sidste bygninger. Denne grov fejlbehandling sætter os i en dårlig situation og derfor skal det kompenseres økonomisk. Vores forventning er: Alternativt 1 Den 27/8-2014 har vi skrevet til Louise Valeur omkring opsætning af 2 ekstra fag af de grønne vægge, som er videresendt til Byg. Der er tidligere givet dispensation for disse grønne fag ved Stisager 106B samt ved rækkehusene. Ved Stisager 106B er de i forvejen betalt af kommunen. Da der grundet fejlplacering af vores hus, er frit udsyn til busstopsstedet på modsat side af Birkeskoven, så bedes I venligst opsætte 2-3 ekstra grønne vægge, beplantet, så vi ikke har udsyn til dette. Placering skal være i samarbejde med os, så vi sikrer det løser problemet Der opsættes en færdig bøgehæk med grogaranti, i min. 150cm højde på indersiden af træerne langs Stisager/vores privatzone ifølge aftale med os dette for at sikre der ikke er udsyn til vores hus samt sydterrasse, fra Stisager Udvalgets beslutning. Hegn fremgår ikke af beplantningsplanen, der skal søges dispensation til dette. Jf. anlæg er der tidligere blevet talt om dette, hvor indsiger har fået besked på at dette skal være for egen regning. Rækkehusene har fået dispensation, hegnet er betalt for egen regning. Jf. Anlæg er en bøgehæk ikke en del af skoven, som er det koncept der for området.
De træer som er tæt på vores vestterrasse, omplantes til andre steder, evt. mellem Stisager 108 og 110. Det kan vurderes sammen med os Der plantes x antal ekstra træer foran skuret ved Stisager 108 og på hjørnet af Indgangen til Stisager. Dette for at sikre, at vi ikke skal kigge på grønne støjvægge, men få fornemmelse af noget skovareal. Beplantningsudvalget for Skovhusene skal jf. Anlægsafdelingen, medio januar fremkomme med en plan for placering af 70 træer. Beplantningsudvalget står frit for hvor disse træer skal placeres efter aftale med Anlæg. GK betaler for de 70 træer. Alternativt 2 Kompensere økonomisk med et beløb på kr. 150.000, som kan være med til at dække ovenstående tilpasninger, for at sikre en forbedring af husets placering samt resterende for det økonomisk tab vi vil opleve ved et en ejendomsvurdering og evt. salg. Vi kan således selv igangsætte og stå for arbejdet og sikre det bliver udført korrekt. Vores forventning er at ovenstående skal ske på Kommunens regning og skal ikke erstattes af de allerede bestemte antal eller placeringer af træer, som Grundejerforeningen er ved at udarbejde. Disse krav er alene for at sikre en forbedring af den situation vi er havnet i, fordi Kommunen ikke har gjort os opmærksom på overtrædelsen af byggefeltet og som vi selv har påpeget, som har stor betydning for husets ydre samt vores grundlag for køb af et hjørnegrund. Det er kommunens ansvar at give borgerne rettidigt information og vores ret til at beslutte derefter. 3 Stisager 1A & 1B, 1B:Charlotte Knudsen & Ulrik Nielsen, 1A:Melanie Wraa & Christian Puls Begge huse har som central del af huset en 1. sals stue med store vindues hjørnepartier (panoramavinduer), der netop er placeret i forhold til lokaleplanen og udbudsmaterialet mod træområde, så uanset senere tilkommende bebyggelser, der følger samme lokalplan, så ville stuerne vedvarende kunne benyttes uden direkte indkig og med udsigt til træer og ikke Jf. kap. 8.4 Indenfor alle lokalplanens delområder må etableres en privatzone på indtil 3 m fra boligbebyggelsernes facader, der må benyttes som privat opholdsareal. Privatzonen skal gives en hensigtsmæssig udformning, sådan at eksempelvis runde afskæringer ved
direkte ind i mur på nabohus. De pågældende panoramavinduer udgør således en central del af husenes indretning og særlige værdi, men med flytning af byggefelt på Stisager 11 (matr. 8cc) står der nu bygning ind over det anlagte træområde og direkte foran disse vinduespartier på Stisager 1A og B (matr. 8bc). bygningshjørner undgås. Se tillige eksemplerne side 36.. Der er givet en godkendelse på en privatzone til Stisager 11 mod Stisager 1A & 1B på 1,5 m. Jf. kap. 6.15 Ny boligbebyggelse skal placeres indenfor byggelinier/ -felter som vist på Kortbilag 6 - Lokalplanområdets opdeling etc.. Er ikke opfyldt. Jf. kap. 6.20 Den maksimale højde af ny bebyggelse må ikke overstige 10 meter og den enkelte bygning må ikke opføres med en højde, der overstiger afstanden til nærmeste hus.. Der er henholdsvis 13,5 m fra Stisager 11 til 1A, tilsvarende er der 16 m fra Stisager 11 til 1B. Ligeledes blev terrassedelen i stueplan for Stisager 1A og B (matr. 8bc) placeret efter, at der ikke var andre beboere, der havde direkte indgang foran panoramavinduerne/terrassen til Stisager 1 og B (matr. 8bc), altså at der ville vedvarende ville være en følelse af privatzone ved brug af stue og terrasse, uanset den fortsatte udbygning af område 1A i Lokalplan HL10. (Panoramavinduer og terrasse ses af bilag 1, billede 1) Flytningen af byggefeltet på Stisager 11 på matr. 8cc medfører at beboerne på Stisager 1 A og B (matr. 8bc): 1) Mister følelsen af privatzone ved brug af stue - får direkte indkig i stue fra naboejendom, Stisager 11 (matr. 8bb) på trods af, at bygherre ved design og placering af Stisager 1A og B netop forsøgte at undgå dette ved at designe huset og placering ud fra lokalplan HL10 2) Mister luft og udsigt til det træ-område, som Stisager 1A og B (matr. 8bc) er tegnet og placeret efter i henhold til lokalplan HL10, delområde 1A (ses af vedlagte lokalplan). GK kan ikke bestemme hvor indgangene til bygningerne er placeret så længe at indgangene er placeret indenfor privatzonen jf. kap. 8.4. Der er henholdsvis 13,5 m fra Stisager 11 til 1A, tilsvarende er der 16 m fra Stisager 11 til 1B. Synsfelt fra Stisager 1A og 1B er blevet flyttet længere mod nord da Stisager 3 ligeledes er flyttet tilsvarende mod øst.
3) Har andre beboere gående til og fra deres respektive ejendomme umiddelbart udenfor panoramavinduer og terrasse på Stisager 1A og B (matr. 8bc). Dette vil medføre ekstremt generende indkig i vores privatsfære hver eneste gang beboere og gæster ankommer og forlader matr. 8cc. GK kan ikke bestemme hvor indgangene til bygningerne er placeret så længe at indgangene er placeret indenfor privatzonen jf. kap. 8.4. Samlet set vurderes det, at flytningen af byggefelt på Stisager 11 (matr. 8cc) får konsekvens for brugssituation og salgsværdien af husene på Stisager 1A og B, da flytningen af feltet, samt tilladelse til flytning af indgangsparti ind over tidligere trægrænse bevirker at det designmæssige særkende ved Stisager 1A og B går fra at være udsigtspunkt i huset til at være udstillingspunkt for naboer. Vi er opmærksomme på, at der er flere tilfælde, hvor byggefelterne er overskredet ift. Lokalplanen HL10 dog synes ingen af de øvrige ændringer at være til gene for naboerne, og det må konstateres at de primære overskridelser synes at være i forbindelse med byggerierne af Stisager 11, 9, 7 og 3 altså i bebyggelserne omkring Stisager 1A og B. Der er taget et stort hensyn til bygherren, der bebygger alle tre matrikler på Stisager 11, 9 og 7 (matr. 8cc, 8cd og ce), som vi må konstatere har fået sine ønsker opfyldt, så de tre huse ligger mest fordelagtigt i forhold til hinanden, men klart på bekostning af placeringen mellem Stisager 11 (matr. 8cc) og Stisager 1A og B (matr. 8bc). At Glostrup kommune først er blevet opmærksom på at Matr.nr 8cc er rykket 5 meter i forhold til byggefeltet da de har modtaget klagen, vidner ligeledes om, at der ikke er taget hensyn til luft og frihed i forhold til Matr.nr 8cb. Det er rigtigt, at overskridelserne af byggefelterne er størst på de sidst bebyggede grunde (3,7,9 og 11). GK mener netop at der er taget hensyn til 1A & 1B idet der er kommet større afstand til Stisager 3 (før 6 m nu 10 m). Der bliver 22 m fra 1B til det overskredet byggefelt på Stisager 11, og 16 m fra 1B til det overskredet byggefelt på Stisager 11. Der er 12,2 m mellem Stisager 9 og 11 og 8,2 m mellem Stisager 7 og 9. Da GK har troet at husene lå inden for byggefeltet, har GK henledt sin opmærksomhed til kap. 6.20, afstanden (luften samt beplantningen) mellem husene.
Ydermere har Center for Miljø og Teknik givet dispensation til at omlægge adgangsstierne til matr. 8cc, så de kommer til at gå direkte ind over fællesarealet ved matr. 8cbs sydside. Den planlagte indgang til Matr.nr 8cc ind forbi Matr.nr. 8cb rykket i forhold til udbudspapirerne og dermed ekstremt uhensigtsmæssigt placeret i forhold til privatzonen direkte ind forbi panoramavinduerne fra begge stuer i Matr.nr 8cb. I forhold til Lokalplan HL 10, delområde 1A er det meget tydeligt hvor kommende indgangspartier skal placeres. Mulige løsninger: Med afgørelsen fra Natur- og Miljøklagenævnet må det konstateres, at dispensationen fra Glostrup Kommune til bygherre på Stisager 11 (matrikel 8cc) ikke har fulgt den af lovgivningen definerede proces for dispensation. Det er vores udgangspunkt, at byggeriet på matrikel 8cc flyttes tilbage indenfor byggefeltet og indgangspartierne flyttes som beskrevet i samme lokalplan og udbudsmateriale. Vi mener, at det økonomiske og procesmæssige tovtrækkeri forbundet med ovenstående kan løses ved at få en arkitekt til i samarbejde med beboerne på Stisager 1A og B og Glostrup Kommune at designe og opføre løsninger på husene på Stisager 1A og B, der kompenserer for den tabte brugs- og salgsværdi for beboerne på Stisager 1A og B. Dette forudsætter, at arkitekten udpeges af Stisager 1A og B og at beboerne holdes udgiftsneutrale både hvad angår arkitektbistand, løsning og opførelse. GK har ikke givet dispensation til at omlægge adgangsstien til Stisager 11. GK kan ikke bestemme hvor indgangene til bygningerne skal være placeret så længe at indgangene er placeret indenfor privatzonen kap. 8.4. TMU beslutning TMU beslutning 4 Stisager 7,9,og 11 Resat Dudus 1. Afstanden mellem de anførte byggefelter skulle have været min. 10 m. 2. Stisager 11 skygger ikke mere end hvad Stisager 3 ville gøre hvis denne også var placeret indenfor byggefeltet. Se vedlagt
5 Stisager 108 Gert Abildskov tegning. 3. Det ville være umuligt at designe et dobbelt hus på nr. 3, 7 9 og 11 hvis man skulle bygge indenfor de anførte byggefelter pga. afstanden imellem hver bygning. 4. De anførte byggefelter gør at der fremkommer en ulige balance for hvert selvstændigt Projekt/hus da man skal tilpasse sig de allerede opførte bygninger. 5. Vi mener at der skal gælde lige vilkår for alle. Det vi har vægtet højst er afstanden mellem hver bygning, da det er det som står udtrykkeligt i lokalplan HL10. Konklusion. Indsigelsen fra Stisager 1A og 1B er argumenteret med at Stisager 11 skygger deres udsigt. Vi mener ikke at dette er et holdbart argument da der ikke står noget om skyggevirking i lokalplanen, tværtimod står der i lokalplanen at man vil opnå Skovhuse med høje træer som naturligt vil skygge for bygningerne på længere sigt. Dvs. skygge fra Stisager 11 som er 16 m fra Stisager 1A og 1B vil aldrig være årsag til skygge i fremtiden, men derimod de flotte høje træer som vil skyde op i højden og danne et skovmiljø. Telefonnotat: Har ikke nogen indsigelser til dispensationerne. Hans eget hus er placeret så der er mest muligt luft mellem bygningerne, og for at ikke at skygge for naboens (106B) terrasse. Han mener at det generelt ikke er noget problem. Det
største problem er noget helt andet, nemlig parkeringspladser for alle dobbelt husene. Ikke relevant for dispensationen. GA mener at synsfeltet for nr. 1 er det samme, er blot rykket lidt længere til den ene side. Det er hans overbevisning at der ikke kommer nogen negative indsigelser fra hans naboer nr. 110 og 106, de skulle efter hans overbevisning alle tilfredse. 6 Stisager 98 Karsten Bormann Konstaterer at det er blevet nemmere med tiden at få dispensation. Fik selv nej til dispensation. Stisager 94 har fået dispensation for overskridelse af byggefeltet. Har selv tidligere været voldsomt bekymret over det nr. 96, men fik tolkningen og afsætningen på plads af byggelederen. Vil gerne have bedere borgerinddragelse af Kommunen.