ETABLERING ØKONOMI MULIGHEDER OG PERSPEKTIVER Morten Dahl Thomsen Cheføkonom og virksomhedsrådgiver
Agenda Kom godt i gang som selvstændig i landbruget Selvstændig? Personlige overvejelser. Hvornår og hvordan? Den aktuelle økonomi Økonomi forventninger til indtjeningen Prisdannelse på fødevarer Ejendomsmarkedet Ejerformer Finansiering Sammendrag landbrug et godt erhverv?
Selvstændig i landbruget - et erhverv med udfordringer og muligheder Klar til ejerledelse være på egne ben Mål og strategi med etablering og virksomhed Hvad skal der til for at få succes?
Grundlag for succes Uddannelse og erfaring Åbenhed og forandringsvillighed Personlighed Forretningsmæssig tilgang Vilje, lyst og ambitioner Et solidt købsprojekt
Fremtiden Hvordan ser landbrug ud om 25 år? Ingen kender svaret! Men omstillingsparathed er nøgleordet til succes
Den aktuelle økonomi Svag økonomi i 2016 konkurser og tvangssalg?? Det ser vanskeligt ud stor risiko tør jeg? I en krise skabes nye muligheder
Forventninger til indtjening
Forventninger til indtjening 1500 Driftsresultat konventionel mælkeproduktion 240-320 årskøer 1000 500 0 2016 2017-500 -1000 Bedste tredjedel Gennemsnit
Forventninger til indtjening 1400 1200 Driftsresultat økologisk mælkeproduktion 80-160 årskøer 1000 800 600 400 200 0 2016 2017 Bedste tredjedel Gennmsnit
Forventninger til indtjening Smågriseproducenter 360 søer + 180 ha 2500 2000 1500 1000 500 0 2015 2016 2017-500 Bedste tredjedel Gennmsnit
BYTTEFORHOLDET VIL BUNDE I 2016 Bytteforholdet bliver gradvist genoprettet 140 Bytteforhold Indeks 2011 = 100 via lavere produktion 130 120 110 100 90 80 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Alle Kvæg Svin Planter
PRISDANNELSE PÅ FØDEVARER ANDRE FAKTORER Politiske forhold EFTERSPØRGSEL Befolkning Økonomisk vækst PRISDANNELSE FØDEVARER UDBUD Udbytte Areal Klimaudvikling ANDRE FAKTORER Valutaforhold
EFTERSPØRGSEL PÅ FØDEVARER VIL VÆRE STIGENDE Verdens befolkningstal har passeret 7 mia. BEFOLKNINGSUDVIKLINGEN Mia. mennesker FN forventer, at verdens befolkningstal i 2050 vil være 9,1 mia. En vækst på 30% i forhold til det nuværende niveau Befolkningstilvæksten vil primært finde sted i udviklingslandene
FORUDSÆTNINGER FOR LANDBRUGETS ØKONOMISKE HOLDBARHED Produktpriser Anslåede langsigtede prisniveauer (inkl. efterbetaling): Svinekød: 11,00 kr./kg. Mælk: 2,75 kr./kg. Økotillæg: 0,75 kr./l Korn (hvede): 120 kr./hkg. Minkskind: 350 kr./skind Soja: 270 kr./hkg. Oksekød 23,91 kr./kg. Finansiering/renter, inkl. omk. Realkredit DKK variabel: 2,70 pct. Realkredit Valuta variabel: 2,60 pct. Realkredit DKK fast: 4,50 pct. Pengeinstitut: 6,25 pct. Kassekredit: 7,75 pct. Udlandslån: 6,25 pct. Raps: 240 kr./hkg. Kartofler: K: 50, I: 80 Æg: 0,969 kr./stk. Fjerkræ: 6,80 kr./kg. Diesel: 6,50 kr./l Gødning: Indeks175 M.fl. EU-støtte Reduktion iht. CAP2020. Afdrag Afdragsfrit lån svarende til værdi af jord og besætning. Investeringer Afdrag/reinvesteringer på resten af lånene svarende til værdiforringelse/afskrivninger. Jord, bygninger og inventar mv. Bogførte værdier. Ejeraflønning Private udtræk til privatforbrug, skat og opsparing. Ægtefælleindkomst Inkluderes i likviditet. Ekstraordinære forhold Justering for ekstraordinære poster (eks. værdiændringer på besætning og beholdning, unormale høstudbytter mv.)
Budgetforudsætninger etablering Mælkepris 2,40-2,50 med efterbetaling Svinenotering 9,50 kr. + efterbetaling Kornpris 110 kr./hkg Mink 350 kr./skind Fast rente 50% 3% + bidrag 1,40% Kort rente 50% 1% + bidrag 1,50%
Ejendomsmarkedet er det nu der skal købes? Stort udbud af ejendomme åbne salgsprocesser og stille salg. Mange nødlidende ejendomme til salg. Salgsstrategier i den finansielle sektor hvad kan markedet holde til? Få frie salg i det nuværende marked. Prisudvikling på ejendomme? Hvad er vores forventning?
PRISPRES PÅ EJENDOMME Stort udbud mange til salg og priserne er nedadgående. Hvem skal overtage ejendommene? UNGE NYETABLEREDE EKSISTERENDE LANDMÆND SAMDRIFT PENSIONSKASSER OG ANDRE INVESTORER UDENLANDSKE INVESTORER (LAVT PRISNIVEAU KONJUNKTUR AFKAST)
MULIGHED 1: OPTIMAL TIMING I FORHOLD TIL AFREGNINGSPRISER Timing for etableringstidspunkt Afregningspris Langsigt - niveau + GAB GAB Påvirker prisen på ejendommen i opadgående retning Aktuelt - niveau På virker prisen på ejendommen i nedadgående retning År 0 År 1 År 2 År 3
VÆRDIEN AF ET LANDBRUG FORRETNING/AFKAST SPEKULATION DEN KONKRETE EJENDOM INDTJENING/PERSPEKTIVER RAMMEVILKÅR (16 PUNKTS PLAN) FINANSIERINGSVILKÅR NYE INVESTORER PÅ VEJ? GENERATIONS SKIFTE ALDERSFORDELING UDBUD/EFTERSPØRGSEL PRIS/VÆRDI
Valg af forudsætninger betydning for hvad jeg kan give for ejendommen JORDPRIS - RENTENIVEAU - INDTJENING Rest til jordleje inkl. EU støtte 1.500 2.500 3.500 Rente Jordpris 1 % 250.000 150.000 350.000 2 % 125.000 75.000 175.000 3 % 83.333 50.000 116.666 4 % 62.500 37.500 87.500 5 % 50.000 30.000 70.000 Muligheder for rentable køb nu
Ejerformer Selveje Selveje og samarbejde I/S personlig regi Selskabsform A/S, P/S Kombination aktiver i personlig regi og leje af aktiver fra selskab Fondsmodel (AP Pension ) Investormodel Åbenhed for alternative muligheder
Finansieringsmuligheder Den finansielle sektor holdning til finansiering af ejendomskøb?
Finansieringsmuligheder Realkredit belåningsprocent Vækstfond Etableringslån (ansvarligt lån) Vækstlån Pengeinstitut Anlægslån Driftskredit Ekstern kapital
Egenkapital Krav til egenkapital 2% - 5% Vækstfond 2-3% ( EK + etableringslån = 10%) Egenkapital kan bestå af Egne midler Ansvarlig lånekapital Midler/indskud som ikke er budgetbelastende
Ansvarlig lånekapital hvad er det? Lånekapital med tilbagetrædelseserklæring. Långiver skriver under på altid respekt af anden gæld altid villig til at stå sidst. Pengeinstitutter er interesseret i, at der indgår ansvarlig lånekapital tager den yderste del af risikoen. Ansvarlig lånekapital kan medregnes i egenkapital.
Ekstern kapital Familielån evt. som ansvarligt lån Sælgerfinansiering Pensionskasse Eksterne investorer
Økonomiske nøgletal Det solide budget EBIT/Afkastningsgrad 6-7% Resultat før skat 500.000 kr. v. investeringssum 25 mio.kr. Nulpunktpriser / Resultat før skat = 0 Mælkepris 2,15-2,20 kr. m. efterbetaling Svinenotering 8,75 kr. + efterbetaling Minkpris 325 kr. pr. skind
Investeringssum og indtjening 3.500.000 Indtjening 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 Investering 25.000.000 50.000.000 75.000.000 100.000.000
Den samlede pakke 5 hovedelementer 1. Pris og stand på/af virksomheden 2. Belåning sammensætning og afdragsforløb 3. Kreditvilkår rente- og bidragssatser 4. Finansiering af nødvendige investeringer 5. Likviditetsrammer Rentabilitet og chashflow
Sammendrag Perspektiver og udfordringer i erhvervet Ejerledelse brug for alle facetter Se risiko som udfordringer der vil komme bump på vejen Mulighed for at sikre et solidt købsgrundlag (lavkonjunktur) Langsigtede positive afregningspriser (befolkningsudvikling / klima) Markedet for køb af landbrug ser fornuftigt ud nu og i den nærmeste fremtid (1-2 år)
Er landbrug et godt erhverv at etablere sig i? JA - ved rette timing og grundighed i købsprocessen Tak for ordet