Strategi for lån A/B Lindstrand Senest opdateret efter rentetilpasning oktober 2013 og generalforsamling marts 2014
Indholdsfortegnelse Indledning... 3 Formål... 3 Foreningens lån i hovedtræk... 3 Grundprincipperne for foreningens låneoptagelse... 6 Afdragsfrihed... 9 Rentebuffer... 10 Rentebuffer i 2014... 10 Følsomhedsberegninger... 11 Strategi 2013-2015... 15 Strategi 2013-2015 opsummering... 16 Strategi 2016... 17 Strategi 2016 opsummering... 18 Bestyrelsens mandat... 19 Bilag 1 Konverteringsmuligheder... 20 Bilag 2 Oversigt over indfriede og eksisterende lån... 21 2
Indledning A/B Lindstrand havde i en ca. 15-årig periode fra stiftelsen og frem til 2012 et stort behov for renovering af ejendommen. Projekterne medførte løbende låneoptagelse og omlægning af lån. Foreningen går nu ind i en ny periode, hvor projekter har længere udsigter (eksempelvis udskiftning af varmeanlæg). Dette giver bestyrelsen nye muligheder for at koble låneoptagelse og gældspleje sammen med foreningens investeringsplan. Vi får dermed mulighed for at lave en langsigtet plan og herunder medtage netop de fremtidige projekter samtidig med at dette også giver også mulighed for at planlægge afdrag på foreningens gæld på en sådan måde, at de modsvarende stigninger i boligydelsen fortsat bliver så lempelige som muligt. Generelt er det bestyrelsens politik, at boligydelsen kun skal stige af tre årsager: 1. så boligafgiften år for år overordnet set holdes inden for prisudviklingen i samfundet 2. som følge af rentestigninger på foreningens variabelt forrentede lån eller 3. som planlagt og begrundet i investeringsplanen. Ved at skabe større sammenhæng mellem punkt 2 og 3 får foreningen bedre mulighed for at planlægge stigninger i boligydelsen i form af eksempelvis opsparing til projekter eller opsparing til afdrag, når afdragsfrihed på lån ophører. Formål Formålet med dette dokument er at beskrive bestyrelsens strategi for foreningens lån i de kommende år, hvor afdragsfriheden ophører for ca. 40 % af lånene. Foreningens økonomi skal tilpasses afdragsfrihedens ophør, og der skal besluttes en langsigtet strategi for foreningens variabelt forrentede lån. Både afdragsfrihedens ophør og afdækning af risikoen for stigende renter på den variable del af foreningens lån har optaget generalforsamlingen de senere år. Det blev på generalforsamlingen 2012 derfor besluttet at opbygge en buffer mod stigende renter. Læs mere under afsnittet Rentebuffer. Strategien vil blive tilpasset, i takt med udviklingen på lånemarkederne og vil efter behov blive præsenteret på foreningens generalforsamling. Strategien er tiltænkt andelshavere, der ønsker en mere detaljeret indsigt i foreningens lån, og generelt ønsker at vide, hvordan foreningens lån vil, eller måske rettere sagt kan, påvirke deres boligydelse. For denne strategi er baseret på en række helt centrale forudsætninger, hvor anderledes forudsætninger vil medføre en anden påvirkning. Foreningens lån i hovedtræk Foreningens lån kan af historiske årsager opdeles i to. Den første del består af lån til overtagelsen af ejendommen ( hovedlån 1+2 ) og den andel del af løbende låneoptagelse i perioden 2004-2012 til finansiering af facaderenovering, vinduesudskiftning, elevatorrenovering, vvs-udskiftning, istandsættelse af opgange, renovering af tag m.m. ( projektlån 1+2 ). Hovedlånene var oprindeligt fastforrentede, mens projektlånene blev optaget med variabel rente. 3
Fordeling af foreningens samlede lån efter hovedstol (mio.kr) efter den seneste låneomlægning medio 2012 med forøgelse af lån på 1,5 mio.kr. Projektlån 2 (14 %) 4,6 mio. kr. Projektlån 1 (24 %) 7,8 mio. kr. Hovedlån 1+2 (62 %) 20,3 mio. kr. 4
Fordeling af foreningens samlede lån efter låntype F3 38 % F2 62 % NB: foreningen foretog pr. 1. april 2013 omlægning af de to hidtidige F1 lån til F3. 5
Grundprincipperne for foreningens låneoptagelse Foreningens låneoptagelse er baseret på fire grundprincipper: Fastforrentede lån Afdrag Principper Boligydelse Løbetid Fastforrentede lån Foreningen optager som udgangspunkt fastforrentede lån. Dette giver bestyrelsen bedre mulighed for at planlægge foreningens økonomi langsigtet i forhold til investeringsplanen. Afdrag Foreningen afdrager på sine lån for at skabe friværdi. Friværdi vil muliggøre fremtidig låneoptagelse og modvirke eller mindske eventuelle nedskrivninger af andelskronen som følge af fald i foreningens ejendomsværdi. Foreningen anvender dog afdragsfrihed på eksisterende lån i perioder, hvor økonomien skal konsolideres, eller der skal optages nye lån. Det er bestyrelsens holdning, at lån til et givent renoveringsprojekt skal afdrages, inden renoveringsprojektet bliver aktuelt igen. Boligydelsen Stigning i boligydelsen som følge af afdrag på foreningens lån ønskes foretaget så lempeligt som muligt og dermed i videst mulige omfang over en længere årrække, så alle beboere har mulighed for at følge med og planlægge egen økonomi. Løbetid Da foreningen har en forholdsvis lav gældsætningsgrad er det ikke i sig selv en prioritet at afdrage lånene fuldt ud. Tiden vil øge vores købekraft og udhule værdien af lån. Derfor optages som udgangspunkt lån med 30 års løbetid. 6
Bestyrelsens forvaltning af foreningens økonomi har de seneste 5 år udmøntet sig i visse afvigelser fra grundprincipperne. Lån Fast Variabel Tidligere strategi Ny strategi Afdrag 30 år - Afdrag Foreningen kørte fra stiftelsen og frem til 2008 kun med fastforrentede lån og det meste af perioden med fuldt afdrag. 2008 signallerede et delvist kursskifte, idet finanskrisens medførte et udvidet spænd mellem den lange og den korte rente 1 i et sådant omfang, at finansieringen af projekter med fastforrentede lån havde betydet en stor stigning i boligydelsen, der ville have været uoverkommelig for mange andelshavere. Derfor valgte foreningen at optage variabelt forrentede lån. Foreningen har siden 2004 løbende udnyttet muligheden for afdragsfrihed, og fra medio 2012 er der afdragsfrihed på alle lån. Afdragsfriheden har, i kombination med en reduktion af posterne til løbende vedligeholdelse, givet foreningen luft til at følge med de øgede renteudgifter. 1 Se figur på efterfølgende side for illustration 7
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Rentespændet kan illustreres ved nedenstående figur. Udvikling i kort og lang rente Pct. 9 8 7 6 F 1 2010 5 4 3 2 1 0 F 1 2009 F 2 2012 Kort rente Lang rente Kilde: www.bankinfo.dk/renteudvikling.htm 8
Afdragsfrihed Hovedlån 1+2 er afdragsfrit indtil 2022, og projektlånene er afdragsfrie indtil 2019-2020. Afdragsfriheden ophører som vist i nedenstående figur 2020 Projektlån 2 2022 Hovedlån 1+2 2019 Projektlån 1 Læs mere om afdrag under afsnittet Strategi 2016. 9
Rentebuffer Indtil 2012 var det bestyrelsens strategi at risikoafdække ved at holde hovedlånet på en fast rente. I perioden indtil 2012 opnåede foreningen dermed ikke den fulde besparelse, foreningen kunne have fået, såfremt vi alene havde haft lån med rentetilpasning. Til gengæld havde foreningen bedre mulighed for at følge med økonomisk ved fremtidige rentestigninger, da disse kun ville ramme under halvdelen af foreningens lån. Som følge af den økonomiske afmatning og de vedvarende lave renter besluttedes det på generalforsamlingen i 2012 imidlertid, at foreningen skulle udnytte den lave rente fuldt ud dog med samtidig opbygning af en rentebuffer. Dette betyder, at der på foreningens budget fortsat opkræves boligydelse svarende til renten på de faste lån samt variable lån primo 2012 (den samlede budgetterede renteomkostning i budget 2011). Altså hvor ca. 60 % af foreningens lån var med fast rente på 5 %. I de år, hvor renten på foreningens lån er lavere end den budgetterede renteomkostning, indsættes besparelsen på en særskilt konto ved årets udgang og indregnes som en særskilt reserve i årsregnskabet. I år med rentestigninger anvendes af bufferen, indtil denne er opbrugt og fortsatte rentestigninger kræver en stigning i boligydelsen. Rentebuffer i 2014 Nedenstående tabel viser, hvor meget buffer, foreningen opbygger i 2014, hvor renten ligger fast. Rentebesparelsen for dette år sammenlignes med 2011, der som det sidste hele år med fast rente udgør indeksåret. Renter, bidrag og afdrag 2011 (indeksår)* 2014** Ændring i kroner Renter fastforrentede lån 5 % 940.128 0-940.128 Renter F1/F3 lån 176.504 96.149-80.355 Renter F2 lån 0 142.691 +142.691 Bidrag 148.368 182.346 +33.978 1.265.000 421.186-843.814 Afdrag 43.000 0-43.000 I alt 1.308.000 421.186-886.814 * tal er taget fra budget 2011, som boligydelsen er baseret på. Der er afvigelse i forhold til realiserede tal i årsrapport 2011 på ca. 65.000 kr. ** baseret på en F3 rente på 0,78 (refinansiering pr. 1. april 2013) og en F2 rente på 0,70 (rentetilpasning pr. 1. oktober 2013). Alle tal i kolonnen er annualiserede, dvs. beregnet for 12 måneder. 10
Rentebuffer 2012+2013 Nedenstående tabel viser, hvor meget buffer, foreningen opbyggede i 2012 og 2013. Renter, bidrag og afdrag 2011 (indeksår) 2012 Ændring i kroner Renter fastforrentede lån 5 % 940.128 470.205-469.923 Renter F1/F3 lån 176.504 145.092-31.412 Renter F2 lån 0 61.880 61.880 Bidrag 148.368 177.428 29.060 1.265.000* 854.605-410.395 Afdrag 43.000* 22.283-20.717 I alt 1.308.000 876.888-431.112 Renter, bidrag og afdrag 2011 (indeksår) 2013** Ændring i kroner Renter fastforrentede lån 5 % 940.128 0-940.128 Renter F1/F3 lån 176.504 99.269-77.235 Renter F2 lån 0 129.392 +129.392 Bidrag 148.368 182.346 +33.978 1.265.000* 411.007-853.993 Afdrag 43.000* 0-43.000 I alt 1.308.000 411.007-896.993 * tal er taget fra budget 2011, som boligydelsen er baseret på. Der er afvigelse i forhold til realiserede tal i årsrapport 2011 på ca. 65.000 kr. ** baseret på en F3 rente på 0,78 (refinansiering pr. 1. april 2013) og en F2 rente på 0,70 (rentetilpasning pr. 1. oktober 2013). Alle tal i kolonnen er annualiserede, dvs. beregnet for 12 måneder. Rentebufferen bogføres på en særskilt konto. Den seneste årsrapport indeholder yderligere oplysninger. Følsomhedsberegninger Rentebufferen er en opsparing. Foreningen skal bruge af bufferen, når et års renteomkostninger overstiger indeksåret 2011. Når rentebufferen er opbrugt, vil det medføre en stigning i boligydelsen isoleret set. Rentebufferen opbruges således af stigende renter, men også stigende bidragssatser reducerer den årlige besparelse. I 2011 var det samlede bidrag til foreningens realkreditinstitut ca. 148.000 kr. I 2012 steg bidraget til ca. 177.000. Foreningens nuværende F3 rente fastsættes hver tredje år 1. april, og F2 renten 1. oktober hver andet år. Derfor vil effekten af en stigende eller faldende rente i et givent år ikke påvirke hele året men kun 9 henholdsvis 3 måneder. På generalforsamlingen 2012 præsenterede bestyrelsen følsomhedsberegninger lavet af foreningens revisor. De viser, hvornår en rentestigning vil betyde, at bufferen er opbrugt, og en stigning i boligydelsen er nødvendig. 11
Omlægning af bestående lån Ingen Med Helt år omlægning omlægning omlagt Restgæld renter renter renter 31.12.2011 år 2012 år 2012 år 201x 1. Nyk. 5 % obl. lån år 2035 16.696.000 926.628 614.413 302.198 2. Nyk. 5,1 % kontant år 2038 2.127.210 119.762 79.132 38.503 3. Nyk. 2,1 % F1- årligt tilpasningslån 7.834.000 157.322 157.322 141.795 4. Nyk. 2,1 % F1- årligt tilpasningslån 4.563.000 91.634 91.634 82.590 31.220.210 1.295.346 942.502 565.086 NB: besparelsen er forskellen mellem de to markerede tal. Beregningerne er baseret på følgende forudsætninger: Rentesats for F1 lån pr. 1/4/2012 og F2 lån pr. 1/7/2012 på 1,260 % Bidragssats for alle lån på 0,550 % 12
Pr. måned for Buffer ved Rentestigning omlægning pr. m²/mdr 88m² Renten stiger med 1 % til 2,26 % 11-5 - Renten stiger med 2 % til 3,26 % 6-5 - Renten stiger med 3 % til 4,26 % 1-5 352 Renten stiger med 4 % til 5,26 % -4-5 792 Renten stiger med 5 % til 6,26 % -9-5 1.232 Ovenstående viser, at såfremt renten stiger med 3 % point til en rente på 4,26 %, så vil det være nødvendigt med en boligafgiftsstigning på kr. 4 pr. m², svarende til kr. 352 pr. måned for en andel på 88 m². Pilen viser, at vi med bufferen gerne vil kunne klare, at renten stiger op til 6 %. Forventning til bufferens størrelse Det er bestyrelsens holdning, at bufferen til enhver tid skal kunne modsvare en rente på 6 % (det historiske loft på F1 renten) på alle foreningens lån i en periode på 2 år. Den følgende tabel viser, at foreningen i 2014 når den ønskede buffer. Indeksår 2011 6 % scenarie Samlede renter + afdrag 2011 (indeksår) 1.159.632 1.964.340 Samlede renter 6 % på alle lån Bidrag 2011 148.368 182.346 Bidrag 2013/14 1.308.000 2.146.686 Stigning i 2 år (buffermål) 1.677.372 Opsparet buffer 2012-2014 Anvendt til tagrenovering* Anvendt til inddækning af omkostninger med låneoptagelse* Opsparet buffer i alt 2.214.919-450.000-85.000 +2.547 Mål nået i 2014 *Jf. generalforsamlingsbeslutning marts 2014 anvendes en del af den opsparede rentebuffer i 2014 til tagrenovering i Lindenovsgade samt inddækning af omkostninger ved optagelse af lån i 2012. Dette betyder, at der ultimo 2014 sættes 450.000 kr. + 85.000 kr. mindre til side på den særskilte konto. 13
Historisk rentetabel for foreningens lån Rentesats 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 F1 (7.834.000) optaget 2009 2,7 1,7 2,1 0,87 Ændret til F3 i 2013 0,87/ 0,78 0,78 0,78 0,78 F1 (4.563.000) optaget 2010 1,4 2,1 0,87 Ændret til F3 i 2013 0,87 0,78 0,78 0,78 0,78 F2 (20.342.000) optaget 2012 0,61 0,61/ 0,70* 0,70 0,70 * Rentetilpasset pr. 1. oktober 2013. 14
Strategi 2013-2015 Fortsat afdragsfrihed Bestyrelsen har ingen planer om at påbegynde afdrag af hovedlån 1+2 inden for en overskuelig årrække. Foreningen har via låneomlægning forlænget perioden med afdragsfriheden på hovedlån 1+2 fra det oprindelige udløb i 2015 med yderligere 10 år frem til 2022. Foreningens budget rummer kun rentebetalinger og giver ikke plads til afdrag. For projektlån 1+2 har bestyrelsen planer om påbegyndelse af afdrag fra 2016. Læs mere under afsnittet Strategi 2016. Ingen ændring i det nuværende antal lån Grundet de relativt høje omkostninger ved optagelse af F1 lån på 100.000 kr. i både 2009 og 2010 ønsker bestyrelsen ikke at afdække mindre lånebehov fremadrettet ved særskilt låneoptagelse men i stedet ved omlægning af eksisterende lån i kombination med udbetaling af et nettoprovenu. Bestyrelsen ser desuden en fordel i at have flere lån med forskudt ophør af afdragsfrihed og rentefastsættelse i forhold til stigninger i boligydelsen. Fortsat variabelt forrentede lån Foreningen skal fortsætte med at drage fordel af den historisk lave korte rente. Bestyrelsen vil først aktivt overveje omlægning til fast rente, når en 3 % obligationsserie ligger i en høj kurs, eller hvis den korte rente begynder at stige kraftigt over en længere årrække. Omlægning af lån i 2013 Projektlån 1+2 holdes uændret som variabelt forrentede lån men er omlagt pr. 1. april 2013 fra F1 til F3. Bestyrelsen ønsker at sikre en lav rente i nogle år men vil samtidig have mulighed for at reagere i forhold til udviklingen på lånemarkederne ved ikke at binde foreningen for en længere periode. Afdragsfriheden på disse lån fortsætter uændret. Hovedlån 1+2 holdes uændret som variabelt forrentet lån (F2). Eventuel låneoptagelse i 2015 Det er bestyrelsens vurdering, at foreningen intet behov har for låneoptagelse før tidligst i efteråret 2015. Bestyrelsen vil arbejde med en projektering af elevatorer i nr. 64 til drøftelse på generalforsamlingen i 2015. I fald dette projekt godkendes, vil foreningen have behov for låneoptagelse i 2015. Baseret på mundtlige tilkendegivelser fra entreprenørfirma skønnes et elevatorprojekt i nr. 64 at koste 2-3 mio. kr. Projektet er stadig meget usikkert, og eventuelt låneoptagelse enten særskilt eller ved omlægning af eksisterende lån er derfor ikke medtaget i beregningerne i dette dokument. Bestyrelsen vil dog ved forlængelse af hovedlån 1+2 i efteråret 2013 med forventeligt en ny toårig periode holde muligheden åben for, at låneoptagelse til elevatorer i efteråret 2015 kan ske ved omlægning af dette lån. 15
Strategi 2013-2015 opsummering 2013 Omlægning F1 til F3 samt fortsat F2 2015 Eventuel låneoptagelse 2013-2015 Variabel rente på alle lån 2013-2015 Opbygning af rentebuffer 2013-2015 Fortsat afdragsfrihed 16
Strategi 2016 Afdrag af projektlånene/omlægning af lån Bestyrelsen har de sidste par år ikke kunne lægge en konkret strategi for afdrag, da der var usikkerhed om det økonomiske råderum hos andelshaverne, fordi det også kunne komme på tale med stigninger i boligydelsen til opbygning af rentebuffer og et fælles altanprojekt for hele foreningen. Rentebufferen er nu under opbygning, uden at det har krævet stigninger i boligydelsen, og altanprojektet kommer ikke til at ramme alles økonomi. Desuden har det i en længere periode med låneoptagelse heller ikke givet mening for foreningen at afdrage samtidig med, at der lånes penge. Da bestyrelsen ikke ser behov for større låneoptagelse de kommende år, er dette heller ikke en hindring for, at der kan lægges en konkret strategi for afdrag. Hvis foreningen jf. strategien for afdrag af projektlån skal afdrage disse over projekternes levetid, så skal F3 lånene (12.397.000 kr.) være tilbagebetalt ved oprindeligt udløb. Dette betyder, at der som udgangspunkt skal påbegyndes afdrag i 2019 og 2020 frem for omlægning med ny periode med afdragsfrihed. Dette ville betyde, at der årligt skulle afdrages 619.850 kr., medførende en årlig stigning i boligydelsen på 108,45 kr. pr. m 2. Omregnet til en månedlig stigning på henholdsvis ca. 800 kr. (Lindenovsgade 86 m 2 ) og ca. 1.500 kr. (Strandboulevarden 64 165 m 2 ). For at undgå en så stor stigning i boligydelsen, vil bestyrelsen derfor i 2016 foretage omlægning til nyt lån med afdrag, således at afdrag foretages over en 30-årig periode*. Dette vil betyde årlige afdrag på 400.000 kr. Bestyrelsen har ikke besluttet, om lånet skal være med fast eller variabel rente. Da foreningens budget ikke rummer plads til afdrag, skal der skabes plads via et overskud på driften. Bestyrelsen mener, at det fra 1. januar 2014 er realistisk at kunne realisere en årlig forbedring af budgettet på 100.000 kr. som følge af øget lejeindtægt ved udlejning af tomme erhvervslejemål samt besparelser på budgettet. De resterende 300.000 kr. skal findes via stigninger i boligydelsen. Dette vil betyde en årlig stigning i boligydelsen på 52,48 kr. pr. m 2. Omregnet til en månedlig stigning på henholdsvis ca. 375 kr. (Lindenovsgade 86 m 2 ) og ca. 720 kr. (Strandboulevarden 64 165 m 2 ). Stigningen foreslås vedtaget på generalforsamlingen 2016*. Grunden til, at bestyrelsen ikke foreslår omlægning allerede i 2013 er dels, at andelshaverne får tid til at indrette deres økonomi til stigningen og dels, at foreningen med yderligere 3 år med variabel forrentning kan øge opsparingen til rentebufferen. En lav rente frem til 2016 er sikret ved omlægning fra F1 til F3 i april 2013. * dette er med forbehold for udviklingen i opbygningen af bufferen. Hvis foreningen i 2016 stadig opbygger en væsentlig buffer hvert år, så ser bestyrelsen det som en mulighed, at bufferen bruges til afdrag frem for en stigning i boligydelsen. 17
Strategi 2016 opsummering Låntype? Træk på rentebuffer? Variabel rente på alle lån? Start på afdrag af projektlånene? 18
Bestyrelsens mandat Bestyrelsen opnåede på generalforsamlingen 2011 mandat til at foretage omlægning af foreningens lån i tiden frem til næste ordinære generalforsamling, såfremt dette er økonomisk fordelagtigt for foreningen. Bestyrelsen har ved senere års låneomlægning fokuseret på at skabe plads i foreningens budget ved at fokusere på en lavere årlig ydelse på foreningens lån frem for omlægning for at restgældsreducere, læs mere under bilag 2. Mandatet er senest fornyet i 2013, gældende for dette år. 19
Bilag 1 Konverteringsmuligheder Konvertering at lån består i, at foreningen opsiger og indfrier eksisterende lån og samtidig optager nye lån. Konvertering kan foretages til en lavere rente end eksisterende lån (nedkonvertering) eller en højere rente (opkonvertering). Der kan ligeledes konverteres fra fast til variabel rente eller omvendt. Nedkonvertering Den økonomiske fordel ved nedkonvertering består i, at foreningen kan indfri obligationsrestgælden på eksisterende lån til kurs 100 samtidig med at der kan optages et nyt lån til en lavere rente med en kurs tæt på 100. Resultatet er en øget restgæld (forskellen mellem de to kurser) men til gengæld til en lavere rente. Foreningen har benyttet denne mulighed ved flere lejligheder. Opkonvertering Den økonomiske fordel ved opkonvertering består i, at foreningen kan indfri obligationsrestgælden på eksisterende lån til under kurs 100 samtidig med at der optages et nyt lån til en højere rente med en kurs under 100. Resultatet er en lavere restgæld (forskellen mellem de to kurser) men til gengæld til en højere rente. Den økonomiske fordel ved opkonvertering afhænger af kursen mellem de to lån, men i højere grad af muligheden for en senere nedkonvertering. Der er desuden en større kursrisiko forbundet med opkonvertering, idet foreningen skal opkøbe obligationer til indfrielse af eksisterende lån samtidig med at der købes nye obligationer til optagelse af nye lån. Og foretages dette ikke samtidig ved fastlåsning af begge kurser på samme tidspunkt, kan det medføre et tab, da kurserne på køb og salg af obligationer vil udvikle sig forskelligt alt efter renteudviklingen. Ved opkøb af obligationer er foreningen interesseret i så lav en kurs som mulig, hvorimod foreningen ved salg af obligationer er interesseret i en så høj kurs som mulig. Foreningen har ikke benyttet muligheden for opkonvertering endnu. 20
Bilag 2 Oversigt over indfriede og eksisterende lån Grundejernes Investeringsfond (GI) Foreningen optog i marts 1999 et 4 % obligationslån i Grundejernes Investeringsfond med hovedstol på 835.000 kr. Lånet blev indfriet i juni 2010 ved optagelse af 30-årigt F1 rentetilpasningslån. BG Bank Foreningen optog i december 1997 et variabelt forrentet obligationslån i BG Bank med hovedstol på 2.573.000 kr. og udløb i 2024. Lånet blev optaget som et sælgerpantebrev for at finansiere den del af ejendomskøbet, der oversteg 80 % af ejendommens værdi. Lånet blev indfriet i marts 2006 ved optagelse af et 5 % kontantlån i Nykredit. Nykredit A/B Lindstrand optog i 1997 et 6 % obligationslån med hovedstol på 13.845.000 kr. til køb af ejendommen fra den tidligere udlejer. I september 2001 blev lånet konverteret til et nyt 6 % obligationslån med hovedstol på 16.209.000 kr. grundet finansiering af facade- og vinduesrenovering af gadesiden Lindenovsgade. I januar 2003 blev lånet konverteret til et 5 % obligationslån med hovedstol på 16.568.000 kr. I august 2004 blev lånet konverteret til et nyt 5 % obligationslån med hovedstol på 16.696,00 kr. Lånet var afdragsfrit i perioden 2005-2015. I august 2004 optog foreningen et 3 % 10-årigt tillægsobligationslån med hovedstol på 3.213.000 kr. til delvis finansiering af facade og vinduesrenovering af gårdsiden Lindenovsgade og Strandboulevarden 64. Dette lån blev indfriet i maj 2009 ved optagelse af 30-årigt F1 rentetilpasningslån for at skabe afdragsfrihed på størstedelen af foreningens lån. I marts 2006 optog foreningen et 30-årligt 5 % tillægskontantlån med hovedstol på 2.306.000 kr. til indfrielse af lånet i BG Bank. I maj 2009 optog foreningen et 30-årigt F1 rentetilpasningslån til indfrielse af 3 % 10-årigt tillægsobligationslån samt finansiering af opgangsrenovering, vvs-renovering i Strandboulevarden 64 samt elevatorrenovering. I juni 2010 optog foreningen yderligere et 30-årigt F1 rentetilpasningslån til indfrielse af lånet i GI på ca. 0,5 mio.kr. og finansiering af vvs-renovering i Lindenovsgade samt udskiftning af elhovedtavler. 21
I juni 2012 optog foreningen et 30-årigt F2 rentetilpasningslån med hovedstol på 20.342.000 kr. til indfrielse af 5 % obligationslån med hovedstol på 16.696,00 kr. og 5 % tillægskontantlån med hovedstol på 2.306.000 kr. samt yderligere låntagning af 1.5 mio. kr. til renovering af tag m.m. I april 2013 foretog foreningen omlægning af F1 lånene til F3. Foreningen har således fra 2013 og frem 3 lån i Nykredit: 1. F2 rentetilpasningslån med udløb i 2042. Lånet er afdragsfrit i perioden 2012-2022. Benævnes hovedlån 1+2. 2. F3 rentetilpasningslån med udløb i 2039. Lånet er afdragsfrit i perioden 2009-2019. Benævnes projektlån 1. 3. F3 rentetilpasningslån med udløb i 2040. Lånet er afdragsfrit i perioden 2010-2020. Benævnes projektlån 2. Foreningens lån opstillet skematisk: Prioritetsgæld Hovedstol Låntype Afdrag Rentesats 2013-2015 (F2) 2013-2016 (F3) Restgæld pr. 31. december 2012 Nykredit 2042 (hovedlån 1+2) Nykredit 2039 (projektlån 1) Nykredit 2040 (projektlån 2) 20.342.000,00 F2 rentetilpasningslån Afdragsfrihed til 2022 7.834.000,00 F3 rentetilpasningslån Afdragsfrihed til 2019 4.563.000,00 F3 rentetilpasningslån Afdragsfrihed til 2020 0,70 % 20.342.000,00 0,78 % 7.834.000,00 0,78 % 4.563.000,00 22