Endelig vedtagelse af lokalplan 339 Boliger på Jens Kromanns Vej, Snoghøj

6. juli 2016 Sags id.: 15-6776 Gitte Frank Andresen Endelig vedtagelse af lokalplan 339 Boliger på Jens Kromanns Vej, Snoghøj Fredericia Byråd har på mødet den 22. juni 2016 endeligt vedtaget Lokalplan 339 Boliger på Jens Kromanns Vej, Snoghøj. Den endelige vedtagelse er offentligt bekendtgjort den 6. juli 2016 på kommunens hjemmeside. Luftfotoet viser lokalplanområdets afgrænsning og beliggenhed syd for Gl. Færgevej og nordvest for Den Gamle Lillebæltsbro. Lokalplanen er udarbejdet for at forhindre flere boliger på samme grund. Lokalplanen giver samtidig mulighed for at udstykke én yderligere grund. Teknik & Miljø DK-7000 Fredericia Tlf. 72 10 77 79 gitte.andresen@fredericia.dk www.fredericia.dk

Lokalplanområdet omfatter et eksisterende boligområde med 19 ejendomme, som ligger i byzone ved Jens Kromanns Vej og omfatter en del af grundstykke/matrikel numrene 2a, 2ar, 2as, 2aq, 2ax, 2by, 2bæ, 2be, 2bg, 2bh, 2bp, 2bo, 2br, 2ce, 2cf, 2cl, 2ck, 2cn, 2cs, 2cu, 2cy, 2dc, 2dæ, Erritsø By, Erritsø, samt del af matrikel nr. 2fp, Erritsø By, Erritsø. Området udgør ca. 2,330 ha og afgrænses mod øst af boliger, og længere mod øst ligger Kolding Landevej og Den Gamle Lillebæltsbro. Mod nord-øst ligger Trinity Hotel og Konference Center. Mod vest afgrænses området af Snoghøj Folkehøjskoles bygninger og rekreative arealer samt et boligområde. Mod syd grænser området ud mod Lillebælt. De første boliger blev opført i 1930 erne som boliger for de arbejdere som skulle opføre Lillebæltsbroen. Flere af de oprindelige arbejderboliger er med tiden revet ned for at gøre plads til større parcelhuse. Området er siden udstykket og bebygget løbende. De nyeste huse er opført indenfor de seneste 10-15 år. Lokalplanen muliggør Udover at fastlægge områdets anvendelse til boligområde, fastlægger lokalplanen, at der ikke må etableres mere end 1 bolig pr. grund/ejendom, og at grundene i området skal være mindst 800 m 2. Grundstørrelsen på mindst 800 m 2 giver mulighed for, at ejendommen Jens Kromanns Vej 12 kan udstykkes i to ejendomme. De øvrige 18 ejendomme på Jens Kromanns Vej er for små til at kunne udstykkes med kravet om en mindste grundstørrelse på 800 m 2. Fremover vil der derfor kunne blive i alt højest 20 grunde inden for lokalplanområdet. Bebyggelsen på 4 ejendomme, Jens Kromanns Vej 1, 4, 20 og 22 er registreret og vurderet som bevaringsværdige. Lokalplanen fastlægger, at de derfor kun med tilladelse fra Byrådet må nedrives, ombygges eller på anden måde ændres. Det betyder, at de bevaringsværdige bygninger skal bevares og restaureres/istandsættes i overensstemmelse med husets oprindelige arkitektur og byggestil. Baggrund for lokalplanen Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af Fredericia Kommunens beslutning den 23. september 2014, om at nedlægge et forbud mod opdelingen af bebyggelse på Jens Kromanns Vej 12 i 2 boliger i henhold til planlovens 14. Aflysning af lokalplaner Området har hidtil været omfattet af Byplanvedtægt nr. 1 for et område af Erritsø" fra 1948, som med vedtagelsen af denne nye lokalplan aflyses for det område, som er omfattet af denne nye lokalplan. Høring Lokalplanforslaget har været i offentlig høring i perioden fra den 11. august 2015 til den 6. oktober 2016. I høringsperioden indkom 5 henvendelser. 2

En foreslået ændring af 8.2 og 8.3 har efterfølgende været i en supplerende høring hos ejerne af de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, i perioden fra den 8. april til den 21. april 2016. Ved den supplerende høringens udløb var der indkommet yderligere i alt 4 henvendelser. Møde med beboerne I forbindelse med den offentlige høring inviterede Teknik & Miljø beboerne på Jens Kromanns Vej til et møde den 30. september 2015. Konklusionen fra mødet blev bl.a. følgende: Naboerne var generelt kede af at der skal bygges et hus mere. Det vil tage udsigt, lys og luft og medføre øget trafik. Ejerne af Jens Kromanns Vej 12 har jf. ejendomsskatteregistret 2 byggeretter. De vil gerne i dialog med naboerne om en god løsning. Det vil være mest harmonisk for området med to grunde og to mindre huse. Da grundejerne er medlem af grundejerforeningen har de ifølge grundejerforeningens vedtægter ret til vejret til en ny grund, der udstykkes. Fredericia Kommune anbefaler, at dette drøftes i grundejerforeningen, og at grundejerforeningen finder en løsning. Hvis der ikke kan blive enighed om vejretten og betingelserne herfor, kan kommunen (vejmyndigheden) tildele vejret i forbindelse med udstykningen og stille vilkår om deltagelse i driften af vejen. Hvis Kommunen ikke vil give vejret, kan der rejses en privat retssag, men der findes mange afgørelser hvor udstykker får medhold. De i alt 9 henvendelser, som indkom ved de to høringer, omhandler: Redaktionelle forhold Afgrænsningen af området er tegnet lidt forkert på forsidekort og i redegørelsen. Der er byttet rundt på 2 billedtekster i redegørelsen, og der er under afsnittet om eksisterende forhold nævnt én grund for lidt. (Der er 19 eksisterende grunde, hvoraf de 18 er bebygget, og 1 er ubebygget. Efter udstykningen vil der være 20 grunde). Processen Forslag om yderligere dialog og hjælp fra kommunen til vejret. Ros til kommunen for at tage ansvar og medvirke til en løsning. Naboerne ser frem til den ny lokalplan og glæder sig til at sagen snart er slut. Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer. Trafikale forhold Naboernes bekymring for øget trafikbelastning, fremtidig vedligeholdelse af vejen og opfyldelsen af lokalplanens krav til kørebanebredde på 4 m på den sidste del af vejen. Kørebanebredden er fastsat for at sikre tilstrækkelig manøvreplads. Den trafik, som lokalplanen muliggør, er normalt i et boligområde. Hvis grundejerne ikke selv kan finde frem til en aftale om fordelingen af vejbidrag vil kommunen gerne hjælpe. Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer. 3

Terrænregulering Ønsker om, at lokalplanen muliggør, at der kan fjernes jord, som tidligere er fyldt på, og at der kan skabes adgang med større hældning end fastlagt i 12.3 til garage/carport i kælderplan for at forbedre naboers udsigtsmulighed. Der er mulighed for at tilbageføre terrænet til dets oprindelige højde. 12.3 omhandler alene ramper for gående færdsel. Det præciseres i lokalplanen. Bemærkningerne herudover giver ikke anledning til ændringer. Beplantning Ønske om bestemmelse, som fastlægger beskæring af store træer. Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer, da forholdet er reguleret af anden lovgivning. Varmeforsyning Ønske om mulighed for alternativ varmeforsyning. Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer, da muligheden er til stede. Skiltning Bekymring for reklameskiltning. Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer, da lokalplanen indeholder ret restriktive bestemmelser om skiltning. Afstand til skel/byggelinjer Spørgsmål om, hvor tæt bebyggelse kan opføres på naboskel og vejskel, herunder byggelinje fra Gl. Færgevej. Fremover må bebyggelse ikke sammenbygges i skel, men skal holdes 2,5 m fra skel. Dette gælder også småhuse. Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer. Påvirkning af bevaringsværdige huse Undren over, at 2 små huse bevares, når der samtidig gives lov til et stort nyt hus lige bagved. Bygningerne ønskes sikret som vidnesbyrd om områdets opståen og tidligere anvendelse, men området er ikke udpeget som bevaringsværdigt kulturmiljø, og der er i forvejen tæt liggende store huse. Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer. Bebyggelsens fremtræden Forespørgsel på om, glans på tagsten er reguleret af lokalplanen. 4

Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer, da forholdet er reguleret. Opdeling af boligen eller udstykning Synspunkter vedr. dobbelt byggeret og beskatning heraf og undren over, hvilken forskel opdeling eller udstykning gør. Der er et generelt ønske for kystområdet ved Erritsø/Snoghøj om, at der ikke må være flere boliger på den samme grund, men Jens Kromanns Vej har siden 1998 har haft og har været beskattet af 2 byggeretter. Inden da bestod ejendommen af 2 grunde med hver sin byggeret. Lokalplanen muliggør derfor, at grunden igen kan udstykkes til 2 grunde. Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer. Boligtæthed Ønske om, at lokalplanen ikke muliggør en bolig mere på grund af bekymringer om konsekvenser ved øget fortætning i form af øgede indbliksgener og skyggevirkninger, faldende huspriser, manglende oplevelse af lys og luft og udsigt, der kan forsvinde. Bebyggelsestætheden og indbliksgener vil ikke blive anderledes, end hvad der normalt må forventes i et boligområde bestående af enfamilieboliger opført løbende gennem flere årtier. Bebyggelsesprocenten ændres ikke i forhold til det tidligere plangrundlag. Bebyggelsesomfang ændres derfor heller ikke, selvom der bliver tale om 2 grunde i stedet for 1. Bygningsreglementet fastlægger afstande til skel, som skal overholdes, og lokalplanen fastlægger maksimale bygningshøjder. Derved er der taget behørigt hensyn til andre. Bemærkningerne giver derfor ikke anledning til ændringer. Princip for udstykning Forslag om, at lokalplanen ikke detaljeret fastlægger, hvordan en ny grund kan udstykkes. Lokalplanens princip for udstykning fastholdes af hensyn til de omkringboendes vished. Kortbilag 5 ændres dog redaktionelt, så den nye skellinje vises i en afstand af 2,5 m fra den eksisterende bebyggelse. Grundstørrelse Forslag om, at mindste grundstørrelse ændres fra 800 m 2 til 700 m 2, idet det så bliver ligesom i resten af Snoghøj, så kan flere grundejere tilgodeses med en udstykningsmulighed. En ny grund vil genere lige meget om den er 700 m 2 eller 800 m 2. Opfordring til, at der ikke gives mulighed for udstykning, med henvisning til kommuneplanens mål om, at området struktur og bebyggelsestæthed ønskes fastholdt, og at udstykning vil være i strid med dette og kun være muligt for en grundejer. 5

Kommuneplanens rammebestemmelse for området tilsigter ganske vist, at områdets struktur og bebyggelsestæthed skal søges fastholdt, og at der derfor ikke må udstykkes nye grunde til selvstændig bebyggelse, men der gives samtidig mulighed for grundstørrelse på min. 700 m², idet der dog kun må kun være en bolig pr. grund. Kommuneplanens mål er ikke som sådant bindende, men er et mål, der skal tilstræbes opfyldt, hvis dette muligt. Området ved Jens Kromanns Vej har imidlertid også hidtil været omfattet af Byplanvedtægt 1, som bindende giver mulighed for udstykning, og som fastlægger, at grundstørrelsen skal være mindst 700 m 2. Ifølge det hidtil gældende plangrundlag har Jens Kromanns Vej 12 derfor haft mulighed for at stykke en grund fra. Formålet med det nedlagte 14 forbud og denne efterfølgende lokalplan, er at sikre, at der kun bliver én bolig pr. grund. Intentionen har ikke været at tilsidesætte hverken byggeretten eller udstykningsretten på Jens Kromanns Vej 12. Da både byplanvedtægten og kommuneplanen angiver en ens mindste grundstørrelse, vurderes det, at det er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelse at fastholde udstykningsmuligheden med lokalplanen. For også - i videst muligt omfang - at imødekomme målet om at fastholde områdets struktur samt et generelt ønske for kystområdet ved Erritsø om, at grundene tilsigtes fastholdt på sædvanlig (nuværende) størrelse, er kommuneplanens grundstørrelse dog blevet indskærpet i lokalplanen, så grundstørrelsen herefter skal være mindst 800 m 2. Målet er endvidere fulgt op med bestemmelse om, at der herefter ikke må dannes flere nye grunde. Bemærkningerne giver herefter ikke anledning til ændringer. Etageantal Forslag om, at muliggøre bebyggelse i 2 etager med flade tage, for at forbedre naboers udsigtsmulighed ved at minimere byggehøjden fra 8,5 m til 6,5 m. Forslaget støttes ved underskrifter fra 9 grundejere. Efter en supplerende høring har i alt 11 ud af 19 grundejere vist sig positive overfor ændringsforslaget, mens 1 grundejer ikke ønsker ændringsforslaget gennemført. Herudover er der udtrykt forundring over, at to af de nyere opførte huse med flade tage ikke allerede er i 2 etager, da de syner sådan. Ifølge BBR er de i 1 etage med høj, delvis frilagt kælder. Det er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelse, at bygge i 2 etager. Ifølge planlovens 27, stk. 2 kan lokalplanen dog først vedtages endeligt med ovenstående ændringer efter en forudgående høring af borgere, som ikke har foranlediget ændringen, men som på væsentlig måde kan blive berørt af denne. Fredericia Kommune har derfor foretaget en supplerende høring, som viste, at Jens Kromanns Vej 14 fortsat er imod ændringen, da de frygter øget indbliksgener og værdiforringelse af deres ejendom. Genevirkningerne vurderes dog ikke at være væsentlig anderledes, end hvis lokalplanen ikke vedtages, og det tidligere påtænkte projekt realiseres med ombygning og udnyttelse af tagetagen på den eksisterende bolig. Bemærkningerne giver sammenholdt anledning til, at, at 8.2 og 8.3 ændres, så det bliver muligt at opføre bebyggelse i 2 etager i højest 6,5 m (der må fortsat bygges 1½ etage i 8,5 m). 6

Ændringer i forhold til det offentliggjorte planforslag Indsigelserne / bemærkningerne til planforslaget blev behandlet af byrådet den 22. juni 2016. Byrådet har på baggrund heraf besluttet at indarbejde følgende ændringer: 8.2 Bebyggelsen må højest opføres i 1½ etager. Ændres til: Bebyggelsen må højest opføres i 2 etager. 8.3 Bebyggelsen må højest have en højde på op til 8,5 m. Ændres til: Bebyggelse i 1½ etager må højest have en højde på op til 8,5 m. Bebyggelse i 2 etager må højest have en højde på op til 6,5 m. Forskellen i den tilladte maks. højde er i overensstemmelse med den generelle praksis. Baggrunden er, at 2 etager med fladt tag virker mere massivt og tager mere udsyn fra naboerne end 1½ etage med sadeltag. 12.3 Til udligning af eventuel terrænforskel mellem vej/sti og eksisterende terræn, kan der reguleres med mere end +/- 0,5 m, hvis det er nødvendigt for at give en jævn hældning på makismalt 1:4. Ændres til: Til udligning af eventuel terrænforskel mellem vej/sti og eksisterende terræn på grunden ved overkørslen kan der reguleres med mere end +/- 0,5 m, hvis det er nødvendigt for at give en jævn hældning på makismalt 1:4. Herudover anbefaler Teknik & Miljø følgende ændring, på baggrund af drøftelser på mødet den 30. september, Efter 5.4 tilføjes en ny bestemmelse: Overkørsel fra ny grund, som udstykkes fra Jens Kromanns Vej 12, må kun etableres på strækningen til eksisterende vej A B, som vist på kortbilag 4. Bestemmelsen tilføjes, for at overfladevand tilbageholdes på grunden og ikke løber ned til bl.a. de bevaringsværdige bygninger. 7

Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsen af lokalplanen betyder, at lokalplanen herefter er bindende for de berørte ejendomme. Området må fremover kun anvendes i overensstemmelse med planen. Eksisterende lovlig anvendelse kan dog fortsætte som hidtil. Se mere om retsvirkningerne i lokalplanen. Lokalplan 339 er indberettet til Plansystem.dk og kan ses her: på www.fredericia.dk og www.plansystemdk.dk på Rådhuset i Borgerservicecentret, Gothersgade 20, 7000 Fredericia på Fredericia Bibliotek, Prinsessegade 27, 7000 Fredericia. Klagevejledning Det er muligt, at klage over byrådets endelige vedtagelse af lokalplanen. Det er kun retlige spørgsmål, der kan påklages. Det vil sige, at der kan klages over spørgsmål om planens lovlighed, herunder dens lovlige tilvejebringelse. Der kan derimod ikke klages over planens hensigtsmæssighed eller rimelighed eller over, at byrådet burde have truffet en anden afgørelse. Hvis du ønsker at klage over den endelige vedtagelse af lokalplanen, kan du klage til Natur- og Miljøklagenævnet. Du klager via Klageportalen, som du finder et link til på forsiden af www.nmkn.dk. Klageportalen ligger også på www.borger.dk og www.virk.dk. Du kan logge på www.borger.dk eller www.virk.dk, f.eks. med NEM-ID. Klagen sendes gennem Klageportalen til den myndighed, der har truffet afgørelsen. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen inden klagefristens udløb. Når du klager, skal du betale et gebyr på 500 kr. Du betaler gebyret med betalingskort i Klageportalen. Det vil sige, at klager skal have godkendt og betalt gebyret eller have bestilt en faktura i Klageportalen inden midnat, den dato klagefristen udløber. Natur- og Miljøklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der ikke indsendes via Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til det. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du snarest og senest en uge inden klagefristens udløb sende en begrundet anmodning til os. Vi videresender herefter anmodningen til Natur- og Miljøklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. Klagefristen er 4 uger fra offentliggørelsen af lokalplanen på kommunens hjemmeside. Det vil sige, at fristen for at klage er den 3. august 2016. Kommunens afgørelse kan også indbringes direkte for domstolene. Det skal ske inden 6 måneder efter offentliggørelsen af den endelige vedtagelse af planen. Se mere om klageregler, herunder hvad der kan klages over, og hvem der kan klage, på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside www.nmkn.dk. 8

Yderligere oplysninger Har du spørgsmål til klagevejledningen eller andet i dette brev, kan du kontakte planlægger, Gitte Frank Andresen, Teknik & Miljø på Rådhuset, Gothersgade 20, 7000 Fredericia på tlf. 72 10 77 79. Med venlig hilsen Fredericia Kommune 9