ALTANER I ANDELSBOLIGFORENINGER ABF medlemsmøde 12/5 2016 Advokat Rasmus Juvik (H)
A. INDLEDNING 1. Mulighederne: - Udskiftning af eksisterende altaner - Nye altaner - Alle - Næsten alle - Nogle enkelte 2. Problemerne: - Krav i lokalplaner, bygningsreglement, deklarationer (gårdlaug) - Specielt altaner i gavle - Hvorledes beslutte - Finansiering - Ændring i fordelingstal og andelsprisberegning
B. UDSKIFTNING AF EKSISTERENDE ALTANER 1. Samme størrelse som tidligere 1.1. Simpelt flertal, medmindre vedtægternes grænse for forhøjelse af boligafgift ved simpelt flertal rammes. 1.2. Finansieres af A/B med almindeligt fælles lån. Betales via almindelig boligafgift. 1.3. Ingen ændring af fordelingstal. 2. Nye altaner større end tidligere 2.1. Normalt simpelt flertal - Kvalificeret flertal. - Hvis vedtægterne har bestemmelse om at væsentlig ændring af fællesarealer eller lignende kræver kvalificeret flertal. - Hvis man vil ændre fordelingstallene. - Hvis man vil opkræve altanforhøjelsen særskilt ved siden af boligafgiften (altan tillæg), normalt vedtægtsændring.
2. Nye altaner større end tidligere (fortsat) 2.2. Finansiering Normalt fælleslån, også for udvidelsen. 2.3. Fordelingstal - Normalt uændret, hvis alle har altan. - Problem, for de der ikke har altan, kan løses ved, at de pågældende får en anden forbedring for differencen. - Særskilt forhøjelse for den del af forhøjelsen, der skyldes udvidelsen, kan medføre ændret fordelingstal og/eller ændring af vedtægterne, jf. pkt. 2.1, fx tillæg for altanforhøjelse, og pkt. C.
1. Alle får nye altaner 1.1. Beslutning Normalt simpelt flertal. Kvalificeret flertal: - Hvis vedtægterne har bestemmelse om ændring af fællesbestanddel kræves kvalificeret flertal - Boligafgiftsforhøjelse bliver for stor. - Forslagsstillerne stiller det som betingelse. - Man vil ændre fordelingstal samtidig. - Man vil opkræve altanforhøjelsen særskilt udover boligafgiften uden at ændre fordelingstallene i øvrigt, kræver ændring af vedtægt.
1. Alle får nye altaner (fortsat) 1.2. Finansiering Fælleslån betales via boligafgiften. 1.3 Fordelingstal - Normalt uændrede. - Hvis man vil betale lige for altanerne, kan det være nødvendigt at ændre den fremtidige tilskrivning til andelene efter boligafgift eller areal inkl. altan. Derfor kompliceret.
2. Næsten alle får nye altaner kun de, der fysisk ikke kan få, får ikke, og de får heller ikke andre forbedringer i stedet - fx stueetage, hjørnelejligheder eller taglejligheder. 2.1. Beslutning - Normalt kvalificeret flertal, da fordelingstal eller vedtægter om beregning af boligafgift bør ændres, fx tillægsbolig-/altanafgift. - Alternativt som helt individuel altan/forbedring = tilladelse af forening.
2. Næsten alle får nye altaner (fortsat) 2.2. Finansiering/Fordelingstal. 2.2.1 - Normal fælles finansiering for de der får altaner og ingen forhøjelse for for de, der ikke får. - Forhøjelsen kan betales ved siden af boligafgiften i 20-30 år og uændret fordeling. Men de, der får altanerne, får ingen særlig stigning i andelsprisen på grund af altanen, men har selvfølgelig brugen også efter de 20-30 år lånet løber. Nem løsning som kræver vedtægtsændring = kvalificeret flertal. - Forhøjelsen kan lægges ind i boligafgiften og fremtidigt fordelingstal ændres til boligafgiften. Dette er i overensstemmelse med standardvedtægten, men giver de, der får altaner, en forholdsvis stor fremtidig tilskrivning til andelene. Kræver kvalificeret flertal. Er som regel for kompliceret.
2. Næsten alle får nye altaner 2.2. Finansiering/Fordelingstal (fortast) 2.2.1 - De, der får altan, betaler andelspris for arealet + den boligafgift, der er nødvendig. Fremtidig fordeling efter ny boligafgift. Mere besværlig end ovenfor 2.2.1, men på sigt nok mere retfærdig, men kompliceret og ikke gennemførlig i praksis. Eventuel m2-pris + forbedring for resten.
2. Næsten alle får nye altaner 2.2. Finansiering/Fordelingstal (fortsat) 2.2.2 - Hver andelshaver betaler selv men forening etabler altaner. - Er reelt et ekstraordinært indskud. - Kræver enighed/kvalificeret + at altanerne godskrives andelen forlods ved andelsprisberegning. (Problem i et faldende marked). - Som individuel forbedring der afskrives over 50/30 år ABF vurdering. - Alternativt som indskud som depositum der henstår som uændret værdi/formue
3. Kun enkelte får ny altan (eller mange, men andelshaveren står selv for det) 3.1. Normalt simpelt flertal - Kvalificeret flertal hvis vedtægterne ved ændring af fællesarealet kræver kvalificeret flertal eller bestemmelse om vedligeholdelse. - Kræver ikke samtykke fra stuelejligheder eller nabolejligheder udover byggelovgivningens krav. - Hvis krav fra kommunen at alle i en række får altaner, skal alle i rækken ( stuelejligheder der ikke får) være enige.
3. Kun enkelte får ny altan (eller mange, men andelshaveren står selv for det) 3.2. Finansieres af den enkelte andelshaver som individuel forbedring. Der afskrives over 50 år (tung altan)/30 år (let altan). 3.3 Ingen ændring af fordelingstal. 3.4 Betydning for andelsprisberegningen. Især ved faldende priser. Værdi skal trækkes ud af andelsprisberegningen, jf. U2001/2132V (udestue dom). Hvordan? - Anskaffelsessum - Nedskrevet anskaffelsessum - Merværdien på regnskabstidspunktet 3.5 Ansvaret for altanen samt vedligeholdelse og fornyelse påhviler andelshaveren.