Sløjt boligforår i vente

NR. 2 MARTS 2013 Sløjt boligforår i vente Foråret ser ikke ud til at sprede sol over det trængte boligmarked. Ny prognose viser, at færre danskere er på vej ud at købe hus. De normalt gode forårsmåneder på boligmarkedet tegner dermed til at blive en halvsløj omgang. Køberinteressen er tilbage på et niveau, der ligger en del lavere end i det meste af 2012. Særligt Hovedstadsområdet står til at blive ramt. Det viser Realkreditforeningens prognose for købelysten på boligmarkedet, Køberbarometeret. Markant færre danskere har mod på at skrive under på en slutseddel end tilfældet var i sidste kvartal. Men der er trods alt flere der forventer at købe bolig de kommende seks måneder end på det tilsvarende tidspunkt sidste år. Køberbarometeret cementerer dermed tendensen fra både forbrugertillidsindikatoren og de seneste BNP-tal: danskerne har meget svært ved at få tegnebogen frem og bruge penge i øjeblikket, og det gælder også når vi taler om store investeringer som køb af bolig. Figur 1: Realkreditforeningens Køberbarometer Andel af voksne danskere (pct.) 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 marts 2012 juni 2012 september 2012 december 2012 marts 2013 Overvejer Overvejer måske

2 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 2 MARTS 2013 Hovedstadsområdet har i de tidligere undersøgelser været motoren på boligmarkedet, men i det seneste Køberbarometer ligger købelysten omkring landsgennemsnittet. 4,4 pct. af de adspurgte i Region Hovedstaden overvejer eller overvejer måske at købe hus, lejlighed eller fritidsbolig. Det er 0,1 pct. flere end landsgennemsnittet. Derimod ser ejendomsmæglerne i Region Syddanmark ud til at have mere travlt. 7,3 pct. af syd- og sønderjyderne går i købstanker, hvilket er klart flest i Danmark. I Region Nordjylland og Region Sjælland ligger købelysten på den stille side, og mest stille tegner foråret til at blive i Region Midtjylland. Her agter beskedne 1,9 pct. af indbyggerne inden for det næste halve år at studere salgsopstillinger og gå til åbent hus. 66 pct. af de købsinteresserede danskere vil bruge foråret på at kigge efter et parcelhus, mens 26 pct. går efter en ejerlejlighed. Det traditionelle påske-salg af fritidshuse vil ifølge Køberbarometeret i år kunne mønstre 4 pct. af de købsinteresserede på markedet, mens 6 pct. er i tvivl om, hvilken type bolig de vil købe. 9,0 Figur 2: Realkreditforeningens Køberbarometer, opdelt på regioner Andel af voksne danskere (pct.) 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Hovedstad Sjælland Syddanmark Midtjylland Nordjylland mar-12 jun-12 sep-12 dec-12 mar-13 Realkreditforeningens Køberbarometer er baseret på telefoninterviews med 1161 danskere i den voksne befolkning. Interviewene er foretaget af analyseinstituttet Voxmeter.

3 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 2 MARTS 2013 Stagnation i realkreditudlånet Den danske realkreditsektor er ikke undsluppet krisen. I 2010 stoppede realvæksten helt, og der er, siger Realkreditforeningens direktør, ingen udsigt til nævneværdig vækst i udlånet. Realkreditudlånet er i mange år vokset hurtigere end indkomster og priser, men siden boligpriserne toppede for omkring seks år siden, er tempoet faldet støt, og i 2010 forsvandt realvæksten helt. Stagnationen er tydelig, både når man sammenligner med indkomstudviklingen og med forbrugerpriserne. Man kan sige, at bremselængden for den danske realkreditsektor har vist sig at være meget lang. Krisen slog ikke hårdt og pludseligt igennem fordi realkreditsystemets fordele træder frem, når der er krise, siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. I en usikker situation, hvor både virksomheder og långivere vil sikre deres finansiering, er realkredit en fordel for begge parter. Virksomhederne får et lån der ikke kan opsiges, og långiveren har adgang til at udstede obligationer på et velfungerende, likvidt marked. Ydermere kan der være en fordel i form af lavere renter fordi investorerne generelt søger mod sikre aktiver, hvilket gør realkreditobligationer meget attraktive. Et langsomt fald Udlånet til virksomheder steg kraftigt i perioden 2007-09, navnlig til industrivirksomheder, som udnyttede deres lånemuligheder til at nedbringe deres finansieringsomkostninger. Manglende vækst betød dog, at udlånet også her stagnerede. Krisen har selvfølgelig dæmpet aktiviteten i sektoren. Ejendomspriserne er faldet, og dermed er lånemulighederne mindre. Og en omlægning fra anden finansiering til realkredit kan man jo kun foretage én gang. Det særlige er, at realkredittens fordele har betydet, at tempoet er faldet meget gradvist, forklarer Karsten Beltoft.

4 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 2 MARTS 2013 Begyndte før krisen Vendingen på boligmarkedet satte ind 1-2 år før finanskrisen, og det påvirkede realkreditsektoren. Finanskrisen kom så oveni, og flere år med gældskrise og manglende vækst har så langsomt stoppet væksten i realkreditudlånet. Der er næppe udsigt til stigende udlån før konjunkturerne vender. Et markant fokus på opsparing og gældsnedbringelse og et lavt investeringsniveau er også med til at holde udlånet nede. Krisen har vist sig at være langvarig og så længe den står på, tror jeg, ikke man skal regne med udlånsvækst. Man kan håbe på, at regeringens mere klare satsning på vækst og konkurrenceevne i vækstplanen kan hjælpe til, siger Karsten Beltoft. Figur 1. Realvækst i samlet realkreditudlån 20% 20% 15% 15% årlig vækstrate 10% 5% 10% 5% årlig vækstrate 0% 0% -5% -5% 2000K1 2000K3 2001K1 2001K3 2002K1 2002K3 2003K1 2003K3 2004K1 2004K3 2005K1 2005K3 2006K1 2006K3 2007K1 2007K3 2008K1 2008K3 2009K1 2009K3 2010K1 2010K3 2011K1 2011K3 2012K1 2012K3 år til år kvartal til kvartal

5 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 2 MARTS 2013 Figur 2. Samlet realkreditudlån i forhold til indkomster og priser 210 210 190 190 indeks 1993=100 170 150 130 110 170 150 130 110 indeks 1993=100 90 90 70 70 50 50 1993K1 1993K4 1994K3 1995K2 1996K1 1996K4 1997K3 1998K2 1999K1 1999K4 2000K3 2001K2 2002K1 2002K4 2003K3 2004K2 2005K1 2005K4 2006K3 2007K2 2008K1 2008K4 2009K3 2010K2 2011K1 2011K4 2012K3 I forhold til BNP I forhold til forbrugerpriserne Figur 3. Realkreditudlånet stagnerer 220 200 180 160 140 120 100 80 2001M01 2001M06 2001M11 2002M04 2002M09 2003M02 2003M07 2003M12 2004M05 2004M10 2005M03 2005M08 2006M01 2006M06 2006M11 2007M04 2007M09 2008M02 2008M07 2008M12 2009M05 2009M10 2010M03 2010M08 2011M01 2011M06 2011M11 2012M04 2012M09 index januar 2001=100 220 200 180 160 140 120 100 index januar 2001=100 80 Industri mv. Landbrug Ejerboliger mv.

6 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 2 MARTS 2013 Sommerhussalget begynder før påskefremvisningerne Sommerhusmarkedet er kendt for høj aktivitet fra foråret og hen over sommeren. Nye tal viser, at handelsaktiviteten begynder at stige før de store fremvisninger i påsken. I år falder påsken tidligt (udgangen af marts), men handelsaktiviteten stiger generelt før fremvisningerne i påsken. Foråret bliver ofte betegnet, som det tidspunkt, hvor flest potentielle købere ser på sommerhuse. Det er dog en myte, at det er påskefremvisningerne, der skubber gang i salget af sommerhuse, da historiske tal viser, at salget begynder at stige før påske. Beregningerne ud fra historiske data viser, at aktivitetsniveauet allerede stiger kraftigt i marts, og fremvisningerne giver grobund for et endnu højere aktivitetsniveau, da salget stiger kraftigt i månederne efter. I juni måned topper salget, hvor over 11 pct. af årets handler bliver afsluttet. Realkreditforeningen har fået foretaget beregninger af handelsaktiviteten på månedsbasis ved hjælp af data for ejendomssalg fra Danmark Statistik 1. Og tallene, som er beregnet ud fra handelsmønstrene siden år 2000, er meget klare: Marts måned er normalt en måned, hvor salget er lidt over gennemsnittet, og derved har køberne typisk kigget på sommerhuse i månederne før, da man normalt skal have mulighed for at se og vurdere sommerhuset. Sommerhussalget er altså skudt i gang før påsken, da denne tidligst falder i marts og mange gange i april måned. Figur 1 viser fordelingen i antallet af handler på månedsbasis for sommerhuse. De historiske handler er fordelt på de måneder, hvor købskontrakten er underskrevet. Hvis man forestillede sig, at handlerne var ligeligt fordelt ud over årets 12 måneder, ville hver måned have 8,3 pct. af handlerne (100 pct./12 måneder). 1 Realkreditforeningen udgiver Boligmarkedsstatistikken i samarbejde med Dansk Ejendomsmæglerforening, Realkreditrådet og Finansrådet. Data til denne undersøgelse stammer fra handelstal på månedsbasis fra Danmarks Statistik, der anvender Statens Vurderings Register (SVUR), der har data tilbage til år 1992.

7 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 2 MARTS 2013 Figur 1 Fordeling af handelsaktiviteten for sommerhuse 8,33 = 1/12 salg Januar 5,5 Februar 6,4 Marts 8,6 April 9,5 Maj 10,7 Juni 11,3 Juli 9,4 August 9,6 September 8,8 Oktober 7,9 November 6,8 December 5,6 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 Procent af årlig handel I januar (5,5 pct.) og februar (6,4 pct.) sælges der mindre end i en gennemsnitlig måned, som er på 8,3 pct. Salget begynder at stige til 8,6 pct. i marts måned. I 2. kvartal sælges flest sommerhuse, da der samlet set bliver solgt over 31 pct. af det årlige salg. Maj (10,7 pct.) og juni (11,3 pct.) er de to måneder, hvor handelsaktiviteten er størst. I 3. kvartal bliver der solgt tæt på 28 pct. af årets handler. I 4. kvartal falder handelsaktiviteten igen, og her bliver solgt 20 pct. af sommerhusene, hvor salget aftager jo nærmere vi kommer på årsskiftet. December og januar måned har det laveste salg, hvor der bliver solgt 5,5-5,6 pct.

8 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 2 MARTS 2013 Beltoft: Sommerhussalget stiger før påske "Ofte hører man, at fremvisningerne i påsken sparker gang i salget. Beregninger af handelsaktiviteten viser faktisk, at salget allerede er pænt stigende før påsken. Fremvisningerne i påske kan dog være en spire til at salget tager et spring opad i maj og juni, hvor 22 pct. af årets handler bliver foretaget, " siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. "Sommerhusejere der ønsker at sætte deres sommerhus til salg, vil stadigvæk kunne nå at sælge det i år. Salget af sommerhuse topper i maj og juni, og generelt er der pæn aktivitet i månederne efter. Det er ikke for sent, hvis man ikke har sat sommerhuset til salg, da mange af handlerne bliver foretaget inden for de næste 6-7 måneder, " siger Karsten Beltoft. Udenlandske investorer presser renten i bund Udenlandske investorer ejer i dag danske realkreditobligationer for mere end 400. mia. kr., svarende til ca. 15 pct. af alle realkreditobligationer. Den udenlandske interesse har sendt renterne i bund. Over de seneste tre år har udenlandske investorer øget deres beholdninger af danske realkreditobligationer med ca. 200 mia. kr. Det har været med til at sikre de uhørt lave realkreditrenter for danske boligejere og virksomheder, siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen.

9 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 2 MARTS 2013 450 Udlandets efterspørgsel efter danske realkreditobligationer (6 mdrs glidende gennemsnit) 16% 400 15% 350 14% mia. kr. 300 250 13% 12% 200 11% 150 10% 100 9% 2000M05 2000M10 2001M03 2001M08 2002M01 2002M06 2002M11 2003M04 2003M09 2004M02 2004M07 2004M12 2005M05 2005M10 2006M03 2006M08 2007M01 2007M06 2007M11 2008M04 2008M09 2009M02 2009M07 2009M12 2010M05 2010M10 2011M03 2011M08 2012M01 2012M06 2012M11 Udlandets beholdning af realkreditobligationer (venstre akse) Disses andel af det samlede volumen (højre akse) Før finanskrisen satte ind var der også stor interesse for danske realkreditobligationer, men de udenlandske investorer solgte en del af obligationerne tilbage, da finanskrisen satte ind i 2008. Det var medvirkende til, at presse renterne i vejret. Vi så en slags panik under finanskrisen, hvor ingen investorer havde tillid til noget som helst. Den senere udvikling viste, at de udenlandske investorer nok burde have holdt på deres danske papirer. I så fald havde de oplevet en pæn kursgevinst i takt med, at markederne efterhånden besindede sig på, at realkreditobligationer er meget sikre, siger Karsten Beltoft videre. Sammenlignet med tiden før finanskrisen er udlandets andel af de danske realkreditobligationer nu på nogenlunde samme niveau, men i kroner og øre er beholdningerne større. Obligationstyper Blandt de forskellige obligationstyper på det danske marked er der velkendte typer af obligationer, mens andre typer kun findes her i Danmark.

10 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 2 MARTS 2013 De nul til femårige obligationer, der bruges i forbindelse med rentetilpasningslån, kan betragtes som en standardvare i europæisk sammenhæng. Det eneste, der gør dem lidt specielle, er, at de oftest er udstedt i danske kroner. De 30- eller 20-årige annuitetslån er derimod ret specielle. Alene den lange løbetid gør dem usædvanlige i international sammenhæng. Ydermere afhænger investorernes afkast af, hvor mange låntagere, der benytter sig af konverteringsmulighederne i forbindelse med renteændringer. Denne egenskab skyldes den særlige danske sammenhæng mellem obligationer og udlån match funding. De udenlandske investorer lader sig dog ikke afskrække af de specielle egenskaber, der er forbundet med de lange, danske obligationer. Således er 11 pct. af beholdningen på udenlandske hænder. De lange obligationer er så at sige dansk realkredit classic, men dermed er de også lidt specielle. Jeg synes det er bemærkelsesværdigt, at de alligevel sælger så godt i udlandet, hvor de færreste investorer har samme kendskab til realkreditsystemet som de danske investorer, påpeger Karsten Beltoft. Fordeling af realkreditobligationer på investorer og restløbetid i 2012 1.200 1.000 800 mia. kr. 600 400 200 0 Under 1 år 1 til 5 år 5 til 10 år 10 til 20 år over 20 år Ejet af danske investorer Ejet af udenlandske investorer

11 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 2 MARTS 2013 Udgiver: Realkreditforeningen Redaktion: Karsten Beltoft Martin Kjeldsen-Kragh Flemming Dengsø Nielsen Ansvarshavende redaktør: Karsten Beltoft kab@realkreditforeningen.dk tlf. 30 16 11 11 www.realkreditforeningen.dk