Vestergade 15-17, Aarhus C Arkitektonisk flot cityejendom sælges Samlet etageareal: 1.285 m² - heraf 892 m² bolig og 393 m² butik / erhverv Årlige lejeindtægter: kr. 1.425.740,- 200 meter fra Magasin Afkast 1. år: 4,3 % 9 boliglejemål og 3 butiks- / erhvervslejemål Pris: kr. 28.250.000,- kontant
Indholdsfortegnelse Ejendommen i hovedtræk... 3 Bygningsarealer... 4 Offentlig vurdering... 4 Salgsvilkår... 5 Likviditetsbudget... 6 Planforhold/offentlige forhold... 6 Tekniske installationer... 7 Driftsudgifter... 8 Købesummens fordeling - Afskrivninger... 9 Handelsomkostninger... 10 Købers kapitalbehov... 10 Startforrentning på kontantbasis... 10 Besigtigelse... 11 Mellemsalg... 11 Lejespecifikation... 12 Fotos... 13 Matrikelkort... 14 Kort... 15
Ejendommen i hovedtræk Beliggenhed Vestergade 15-17 8000 Aarhus C Matr. nr. Kommune 399a Aarhus Bygrunde Aarhus. Grundareal 468 m² - heraf vej 57 m² Område/kvarter Beliggenheden er central i hjertet af Aarhus C - med kun 200 meter til Domkirken og Magasin. Ejendommen er sammenbygget af 2 arkitektonisk flotte bygninger med fine detaljer og består af 9 beboelseslejligheder og 2 butikslejemål i stueplan. Herudover 1 kælderlejemål. Ejendomsbeskrivelse 6 af ejendommens beboelseslejligheder er inden for de seneste år nyindrettet i tidligere erhvervslokaler, hvorfor lejen på disse er baseret på fri huslejedannelse/markedsleje. 3 af lejlighederne (2. tv., 3. tv. og 3. th.) har hele tiden været udlejet / anvendt til bolig. Flere af lejlighederne har udgang til svalegang på bagsiden af bygningen. Gårdrummet vil inden for den kommende tid blive forskønnet, herunder med ny belægning, da der foreligger et boligbyggeprojekt i gården, som sælger er bygherre på. Køber vil kunne få indsigt i og kendskab til projektet, som forventes at starte op i april 2015. Køber skal dog kunne acceptere byggerod og eventuelle gener forbundet med byggeriet i byggeperioden. Køber skal acceptere, at der etableres 12 pulterrum i ejendommens kælder, som de nye beboere i det nye byggeri i gården skal have ubegrænset adgang til. Der tinglyses servitut herom på ejendommen. Der indgås lejekontrakt herom (se lejespecifikation side 12). side 3 af 16
Bygningsarealer Arealer Bebygget areal: 289 m² Erhvervsareal m/ afskrivning: 197 m² Erhvervsareal u/ afskrivning: 890 m² Etageareal i alt: 1.087 m² Sekundære arealer: 298 m² Bygning nr. 1 Opført/ombygget år: 1888/1963 Bebygget areal: 289 m² Anvendelse: Afskrivning: Boligareal 890 m² Bolig Nej Butiksareal, stue 197 m² Butik Ja Port 22 m² Nej Kælderareal 276 m² Nej Der er en divergens på 78 m² imellem arealerne i BBR-meddelelsen og arealerne jf. lejespecifikationen. Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr. 20.500.000,- Heraf grundværdi kr. 3.978.000,- Ejendommen er netop omvurderet i forbindelse med udmatrikuleringen. side 4 af 16
Salgsvilkår Købesum Kontantpris: kr. 28.250.000,- Kapitalbehov Kontantpris kr. 28.250.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 261.613,- - Refusion deposita kr. -324.923,- - Refusion forudbetalt leje kr. -57.129,- Anslået kapitalbehov: kr. 28.129.560,- Startforrentning 4,29 %. Momsfradragsprocent 30,58 % Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. Bevaringsværdig bygning Ejendommen er i henhold til kulturarv.dk noteret med en bevaringsværdi på 4. Lejeindtægter Faktiske lejeindtægter - 1.286 m² kr. 1.413.740,- Anslået lejeindtægt p-plads kr. 12.000,- I alt kr. 1.425.740,- Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen. Deposita/forudbetalt leje Deposita kr. 324.923,- Forudbetalt leje kr. 57.129,- Vedligeholdelseskonti Saldo for hensættelseskonto i Grundejernes Investeringsfond i.h.t. LL 63A pr. 31-12-2013 Beløbet refunderes ikke kr. -513.807,- Tilbudspligt Ejendommen er ikke omfattet af reglerne om tilbudspligt i henhold til lejelovens kapitel 16. Øvrige forhold Momsreguleringsforpligtelse: Evt. momsreguleringsforpligtelse overtages af køber. side 5 af 16
Likviditetsbudget Skattemæssigt Likviditetsmæssigt UDGIFTER Driftsudgifter kr. 85.277,- kr. 218.658,- INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 1.413.740,- kr. 1.413.740,- Lejeindtægter, anslåede kr. 12.000,- kr. 12.000,- 1. år før afskrivning/skat kr. 1.340.463,- Afskrivning 1. år, anslået kr. 222.692,- Skattemæssigt resultat 1. år kr. 1.117.771,- Likviditet 1. år før skat kr. 1.207.082,- Skattevirkning ved skatteprocent på 23,5 % kr. 262.676,- Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 23,5 % kr. 944.406,- Momspligtige driftsudgifterne er angivet inkl. den del af momsen, som ikke kan fradrages, idet momsfradragsprocenten er 30,58. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto varme og el. Planforhold/offentlige forhold Zonestatus Vej Kloakforhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Kloakforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Miljø Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Energimærke Ejendommen er omfattet af Lov af fremme af energibesparelser i bygninger. Ejendommen er energimærket med karakteren D. Olietank Der forefindes ingen olietanke på ejendommen. side 6 af 16
Servitutter 399 a Aarhus Bygrunde 11-06-1840 Dok om ret for skarnudførsel 04-06-1863 Dok om fælles brandmur/gavl mv 26-03-1903 Dok om fælles brandmur/gavl mv 04-08-1947 Lejekontrakt med E Schanrro Nielsen og Mary Jørgensen 05-11-1963 Dok om gårdfællesskab fjernelse af mur, vejret mv. 11-01-1988 Lejekontrakt med Bente og Christian Fallesen, uopsigelig 11-01-1988 Dok om bladforgyldt bagerkringle 12-08-1992 Lokalplan nr. 442 29-06-2014 Deklaration om fællesareal, vej mv Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog. Ovennævnte servitutter er gældende for den samlede ejendom inkl. bagbygningen, som ikke indgår i handlen. Tekniske installationer El Vand Varme Ejendommen forsynes med el fra NRGI. Ejendommen forsynes med vand fra alment vandforsyningsanlæg. Ejendommen opvarmes ved hjælp af fjernvarme. side 7 af 16
Driftsudgifter Ejendomsskat, 2015 - anslået* kr. 70.808,- Renovation, anslået kr. 13.600,- Bygningsforsikring, anslået kr. 12.000,- Fælles el, anslået kr. 6.000,- Administration, anslået kr. 28.000,- Varme/-vandregnskab, anslået kr. 7.500,- Vicevært, anslået kr. 26.400,- Udvendig vedligeholdelse, anslået ca. 1.087 m² á kr. 50,- kr. 54.350,- Driftsudgifter, i alt anslået kr. 218.658,- Momspligtige driftsudgifterne er angivet inkl. den del af momsen, som ikke kan fradrages, idet momsfradragsprocenten er 30,58. Momsfradragsprocenten, der er anslået, er beregnet ud fra arealmomsfradrag. Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. Colliers gør opmærksom på, at ejendommens omsætningsmomsfradragsprocent også kan opgøres og kan ændre beregningerne, jf. ovenfor, forhør evt. nærmere hos Colliers herom. Øvrige forhold Der gøres opmærksom på, at ejendommen er registreret hos Grundejernes Investeringsfond, hvorfor der skal indbetales kr. 23,- pr. m² boligetageareal til GI iht. LL 63A. Eftersom saldoen på LL 63A er negativ med et større beløb, er der alene afsat kr. 50,- pr. m² til udvendig vedligeholdelse. Ejendomsskat, grundskyld er medtaget jf. udleveret driftsbudget 2014 fra sælger. Samtlige lejemål har selvstændige vandmålere. Renovationsudgifter vedrører alene boliglejemålene i ejendommen. side 8 af 16
Købesummens fordeling - Afskrivninger Kontantomregning af købesummen Udbetaling kr. 28.250.000,- Kontantomregnet købesum kr. 28.250.000,- Handelsomkostninger anslået Tinglysningsafgift - skøde kr. 85.580,- Advokatsalær - skøde kr. 150.000,- Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 26.033,- Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 28.511.613,- Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslåede. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger Bygning og installationer Særlige installationer kr. 2.096.550,- Grundens værdi kr. 7.284.500,- Afskrivningsberettigede bygninger kr. 3.419.672,- Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 15.449.278,- Kontantomregnet købesum kr. 28.250.000,- Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Særlige installationer 4,0 % x kr. 2.115.965,- = kr. 84.639,- Afskrivningsberettigede bygninger 4,0 % x kr. 3.451.340,- = kr. 138.054,- Afskrivning 1. år kr. 222.692,- Afskrivningsberegningen er vejledende. Køber henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. side 9 af 16
Handelsomkostninger Købers handelsomkostninger (anslået) Tinglysningsafgift - skøde kr. 85.580,- Advokatsalær - skøde kr. 150.000,- Moms kr. 37.500,- Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 273.080,- Momsrefusion i henhold til anslået fradragspct. på 30,58 kr. 11.468,- Handelsomkostninger anslået ekskl. momsrefusion kr. 261.613,- Købers kapitalbehov Kontantkøb - købers kapitalbehov Kontantpris kr. 28.250.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 261.613,- - Refusion deposita kr. -324.923,- - Refusion forudbetalt leje kr. -57.129,- Investeret kapital omregnet kr. 28.129.560,- Startforrentning på kontantbasis Startforrentning på kontantbasis, 1 år, vejledende Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter mv. i henhold til budget kr. 1.425.740,- Driftsudgifter i henhold til budget kr. 218.658,- Nettoleje til forrentning kr. 1.207.082,- 1.207.082,- x 100 28.129.560,- = 4,29 % (anslået) side 10 af 16
Besigtigelse Henvendelser Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med sælger venligst rettet til: Colliers International Danmark A/S Hans M. Hansen, Erhvervsejendomsmægler, MDE Mobil 61204632 E-mail hmh@colliers.dk Mellemsalg Ret til mellemsalg forbeholdes. side 11 af 16
Lejespecifikation pr. 01-04-2015 for ejendommen Vestergade 15-17, 8000 Aarhus C Lejer Etage Areal brutto m 2 Leje kr. p.a. Leje pr. m 2 Leje reg. Næste reg. Forudbetalt leje Depositum kr. Uopsigelighed Lejer Udlejer 1 In Sport A/S Kælder 133 25.324,- 190,- NPI 2 High End Sport 2 ApS 3 Djarling ApS St.th. og kld. St. tv. 120 236.029,- 1.967,- NPI 140 163.909,- 1.171,- NPI min. 3,0 % min. 3,0 % 4 Udlejet bolig 1. tv. 73 91.547,- 1.254,- TL 7.629,- 22.887,- 5 Udlejet bolig 1. th. 164 133.963,- 817,- TL 35.000,- 6 Udlejet bolig 2. tv. 113 132.000,- 1.168,- TL 11.000,- 33.000,- 7 Udlejet bolig 2. th. 160 153.228,- 958,- TL 38.307,- 8 Udlejet bolig 3. tv. 70 86.100,- 1.230,- TL 7.175,- 21.525,- 9 Udlejet bolig 3. th. 140 135.540,- 968,- TL 18.400,- 27.600,- 10 Udlejet bolig A-B st. 76 93.960,- 1.236,- TL 7.830,- 23.490,- 11 Udlejet bolig 15 A 1. 66 88.500,- 1.341,- TL 22.125,- 3.750,- 01-09-2016 01-09-2016 81.955,- 01-06-2014 01-06-2016 12 Udlejet bolig 15 A-B, 2. 13 1 stk. ledig p- plads, anslået 30 61.140,- 2.038,- TL 5.095,- 15.285,- 12.000,- 14 12 pulterrum i kælder kælder 12.500,- 12.500, - 1.285 1.425.740,- 57.129,- 324.923,- 13 Køber vil først kunne disponere over p-pladsen oktober/november 2015 pga. sælgers byggeprojekt i gården. side 12 af 16
Fotos side 13 af 16
Matrikelkort side 14 af 16
Kort Beliggenheden er central i hjertet af Aarhus C - med kun 200 meter til Domkirken og Magasin. side 15 af 16
LOKAL DYBDE GLOBAL BREDDE Colliers International Danmark kender ingen grænser Specialiseret full-service > Formidling, udvikling, rådgivning og vurdering inden for investerings- og erhvervsejendomme til nationale og internationale kunder > Fokus på kundens ønsker og forventninger. Vi skaber merværdi gennem personlig, engageret og proaktiv adfærd fra branchens mest kompetente og professionelle medarbejdere > Uvildig rådgivning, idet Colliers International Danmark i sin helhed er uafhængig, herunder af banker, realkreditinstitutter m.v. Strategisk alliance > Colliers International Danmark har via sit ejerskab af afdelinger i Stockholm, Göteborg og Oslo mulighed for en optimal servicering af lokale kunder uden for Skandinavien og vice versa > Colliers International Danmark er en del af verdens mest effektive internationale ejendomsmæglerkæde, Colliers International, med mere end 480 kontorer i 61 lande verden over Kvalitet > Kvalitet og professionel service er kernen i samarbejdet med kunder og internt mellem medarbejderne AARHUS Søren Frichs Vej 38 A DK-8230 Åbyhøj Tlf. +45 70 23 00 20 KØBENHAVN Gl. Kongevej 11, 5. sal DK-1610 København V Tlf. +45 70 23 00 20 ODENSE Tagtækkervej 8 DK-5230 Odense M Tlf. +45 70 23 00 20 AALBORG Østre Havnegade 20 DK-9000 Aalborg Tlf. +45 70 23 00 20 VEJLE Den Hvide Facet 1 DK-7100 Vejle Tlf. +45 70 23 00 20 STOCKHOLM Tlf. +46 08-402 36 70 GÖTEBORG Tlf. +46 41-743 00 90 OSLO Tlf. +47 2206 6280 www.colliers.dk Danske Bank 4387 3630 013690 Reg.nr. A/S 214489 SE-nr./CVR 31 77 41 79