Skoleparken Helhedsplan Bygningsfysiske tiltag Boligselskabet Nordsjælland Karl Henning Sørensen arkitekter as Wissenberg, Rådgivende ingeniører A/S GBL gruppen for by- og landskabsplanlægning aps 2012
SKOLEPARKEN HELHEDSPLAN - BYGNINGSFYSISKE TILTAG DECEMBER 2012 Areal mod Friborgvej Indhold 00 Indledning side 3 01 Facader og gavle 5 02 Altaner afd. 2-3 7 03 Tage 8 04 Indgangspartier og trapperum 9 05 Badeværelser 10 06 Kloak og dræn 13 07 Indvendige afløb og sanitet 13 08 Brugsvandsinstallationer 14 9 Varmeinstallationer 15 10 Ventilation 16 11 El-installation 16 12 Øvrige arbejder 17 13 Stillads 17 14 Tilgængelighed 18 15 Ændring af lejlighedsfordeling 20 16 Aktivitetshus 23 17 Friarealer 26 2
Skoleparken - en bebyggelse i udvikling Bebyggelsen Skoleparken omfatter 3 afdelinger med 426 lejligheder, beliggende i Hillerødholmsallé 17-137, 3400 Hillerød, matr. nr. 1 afb, 1 afd, 1 aff, 1 ase, 1 eq, 1 zf og 1 zp, Ejerlav: Hillerødsholm. Bruttoetagearealet for beboelse udgør 34.790 m 2. Hertil kommer kælderetager, bygninger i terræn m.m. Afdeling 1, Hillerødholmsallé 17-27, matr.nr. 1 zf, er opført i 1958, bestående af 36 lejligheder (2- til 4-rums), fordelt på 1 blok med 6 opgange i 3 etager med kælder. Bruttoetagearealet for beboelse er 2.630 m 2. Hertil kommer 930 m 2 kælderetage og bygninger i terræn. Bygningen er opført med bærende murede tværvægge og fuldmurede gavle og lette facader og sadeltag med bølgeeternitplader. I 1986 blev de lette facader efterisoleret og skalmuret med røde sten, og de oprindelige trævinduer skiftet plastvinduer med termoglas. I 1995 blev de oprindelige franske altaner på bygningens sydfacade erstattet med fritstående altanstuer. Afdeling 2 og 3, Hillerødholmsallé 29-137, matr.nr. 1 zp, 1 eq, 1 ase, 1 aff, 1 afd og 1 afb er opført i perioden 1965 til 1968 som industrialiseret betonelementmontagebyggeri, bestående af 390 lejligheder (1- til 4-rums), fordelt på 9 blokke med 55 opgange i 3 etager med kælder/krybekælder. Bruttoetagearealet for beboelse er 32.160 m 2. Hertil kommer 12.272 m 2 kælderetage samt bygninger i terræn. Blokkene er opført med bærende tværvægge og gavle og facader i sandwichelementer. Tage er sadeltage dækket med røde romertegl. De oprindeligt indstøbte vinduer er i afdeling 3 skiftet til træ-alu vinduer med termoruder, mens vinduerne i afd. 2 ikke er skiftet. Samtlige altaner blev lukket med skydepartier i glas i 1993. 3
Forhistorie. I 2005 konstateredes det, at facaderne i etape 2 og 3 var under alvorlig nedbrydning såkaldt betonsyge. På den baggrund besluttede boligselskabet at iværksætte en samlet tilstandsregistrering af hele bebyggelsen. Tilstandsregistreringen blev udført af Wissenberg, rådgivende ingeniører og forelå i 2006. Beboerne og Landsbyggefonden blev orienteret. Efterfølgende blev der foretaget yderligere supplerende undersøgelser vedrørende asbest og PCB samt røranalyser af brugsvandsrør i etape 1. Den endelig tilstandsrapport forelå i april 2009 og blev herefter fremsendt til Landsbyggefonden. Landsbyggefonden besigtigede bebyggelse i november 2009. Landsbyggefonden bad boligselskabet vurdere muligheden for at indrette en del af lejlighederne til handicapegnede boliger med øget tilgængelighed (elevatorbetjening) og eventuel supplere bebyggelsen med tagboliger, ligesom muligheden for et aktivitetshus skulle belyses. Der blev givet tilsagn til, at tilstandsregistreringen kunne viderebearbejdes til en egentlig helhedsplan, hvor der blev indarbejdet elementer til en fremtidssikring af bebyggelsen, herunder lejlighedssammenlægninger. Beboerne blev orienteret på et beboermøde i februar 2010, hvor der blandt beboerne blev nedsat 3 emnegrupper/fokusgrupper. En vedrørende Altaner/Facader/Badeværelser, en vedrørende Aktivitetshus og endelig en vedrørende Uderummet. Efter en inspirationstur til andre bebyggelser i april 2010 har hver af emnegrupperne arbejdet videre med fremtidssikring af bebyggelsen, hvorefter resultatet blev præsenteret for beboerne ved et afdelingsmøde november 2010. Efter dialog med Landsbyggefonden er helhedsplanen efterfølgende revideret, hvorefter den endelige version blev godkendt af beboerne på afdelingsmødet d. 23.oktober 2012. Skoleparken i dag Skoleparken bærer i dag tydeligt præg af nedslidning. Mest iøjnefaldende er de omfattende skader på facadeelementerne og de uinspirerende friarealer, men der er også problemer med tage, installationer og badeværelser. Hertil kommer at der ikke findes boliger, som er egnede for kørestolsbrugere, samt at der mangler aktivitetsmuligheder i bebyggelsen - ikke mindst for de unge. Hvis Skoleparken også fremover skal kunne tiltrække nye ressourcestærke beboere er det vigtigt, at der rettes op på disse forhold. Nærværende helhedsplan er udarbejdet af rådgivere i samarbejde med byggeudvalg og fokusgrupperne for hhv. udearealer, facade/indretning og aktivitetshus 2010 og revideret af rådgivere og byggeudvalg efteråret 2012. 4
01 Facader og gavle Betonfacader afd. 2-3 fremstår med afskalninger som følge af armeringskorrosion. Se rapport om betonskader. Den eksisterende isolering af ydervæggene er meget ringe i alle 3 afd. Mørtelfuger i afd. 1 smuldrer. Desuden er de elastiske fuger ved altaner og vinduer nedbrudte. Der er skader på betonvægge ved kældernedgange. At stoppe nedbrydning af betonelementer, så yderligere skader undgås. At reducere varmetab, kuldebroer og træk, så bygningerne som minimum tilnærmes bygningsreglementets krav til nybyggeri. At bevare lysindfald bedst muligt i lejlighederne. At give bebyggelsen et udvendigt udtryk, der gør den smuk at se på og rar at opholde sig i. Bygningerne i afd. 2-3 efterisoleres med udvendig isolering og skalmures, hvorved betonelementer indpakkes og yderligere nedbrydning undgås. Hvor der sammenlægges boliger etableres vinduer i gavle, hvorved dagslysforholdene i boliger forbedres betydeligt, og boligernes kvalitet løftes. Vinduer og altandøre skiftes til lavenergi. Kældernedgange renoveres og flyttes samtidig ud pga. den udvendige efterisolering af facader og gavle. 5
Indgangsfacade med vindfang I forbindelse med den udvendige efterisolering af facaderne bearbejdes bebyggelsens arkitektoniske udtryk, så afdelingen fremover fremtræder indbydende og velholdt. De eksisterende facader er meget lange og ensformige. Ved at tilføje vertikale elementer til facaderne brydes de lange facadeforløb op, så bebyggelsen får en mere menneskelig skala. På indgangsfacader etableres derfor nye store vinduespartier til opgangene igennem alle 3 etager, og der skabes en vertikal sammenbinding af vinduerne på de to øverste etager. Med de nye lette vindfang markeres indgangene tydeligt i bebyggelsen, se s. 9. På sydfacader monteres nye lodrette altanelementer. Altanelementerne skyder sig ud fra facadeplanet, og tilfører hermed facaderne den dybde og variation, som har manglet siden altanlukningen. Altaner udstyres med skydejalousi, som giver skygge til altanen, se s. 7. Der er i materialevalget lagt vægt på, at bebyggelsen skal fremtræde lyst og venligt - også i regnvejr i november. Endvidere skal materialer være holdbare og patinere smukt. Skitseprojekt er udarbejdet af rådgiver i dialog med byggeudvalg og fokusgruppen for facader & indretning. 6
02 Altaner afd. 2-3 De eksisterende altanlukninger er meget populære, men giver facaderne et fladt og monotont udtryk. Efter udvendig efterisolering af facaderne er det nødvendigt at øge dybden på altanerne, da de ellers bliver tilbageliggende med reduceret lysindfald og manglende brugsværdi til følge. Nogle boliger har ikke altan. At skabe gode tilgængelige uderum i forbindelse med boligen. At sikre gode dagslysforhold i boligerne. At skabe smukke facader med variation og dybde. At reducere energiforbruget ved udnyttelse af passiv solenergi Der etableres nye dybere altaner, som udstyres med oplukkelige glaspartier og solafskærmende skydejalousier. Til stuelejligheder etableres udgang til private terrasser på terræn gennem aflåselige altandøre. Efter ønske fra beboerne øges dybden på altaner til 200-220 cm, hvilket giver en god møblerbar altan, og samtidig forbedrer anvendeligheden for kørestolsbrugere. Arkitektonisk medfører de nye fremskudte altaner, at det meget monotone facadeudtryk, som bebyggelsen lider under i dag, brydes op, så bebyggelsen fremstår levende og indbydende. De individuelle placeringer af solskodderne og skyggernes bevægelse i løbet af dagen tilfører facaderne dybde og variation. Der etableres franske altaner til boliger uden altan. Havefacade 7
03 Tage Tage i afd. 2-3 er opbygget som sadeltage dækket med romertagsten. Der er der konstateret omfattende problemer med rustne og manglende bindere, hvilket medfører risiko for at tagsten blæser af. Tagrum er utilstrækkeligt isolerede med 100 mm granulat, som ligger ujævnt. I forbindelse med udvendig efterisolering af facader og gavle i afd. 2-3 er det nødvendigt, at udhæng på facader og gavle hæves og øges. Tagrender og nedløb i hele bebyggelsen er udført i pvc og er udtjente. At undgå stormskader samt vandindtrængen i ejendommen. At føre tagfladerne ud over de nye efterisolerede facader. At nedbringe ejendommens varmeforbrug og deraf følgende CO2 udledning. Der udføres nyt udhæng i afd. 2-3. Tagsten på eksist. tagflader i afd. 2-3 efterbindes. Tagrum i hele bebyggelsen efterisoleres. Tagrender og nedløb i hele bebyggelsen skiftes. 8
04 Indgangspartier og trapperum Indgangspartier er nedslidte med rådskader pga. opfugtning. Der er dårlige dagslysforhold i trapperummene, som fremtræder mørke og indelukkede. Der opleves støjgener i boligerne pga. manglende støjdæmpning i trapperummet. Trapperummene er ikke aflåst. I afd. 2-3 er der i flere opgange fugtskader i trappebund. indgangsparti afd. 1 At indgangspartier og trapperum fremtræder lyse og venlige, med tiltalende og robuste overflader. indgangsparti afd. 2-3 At øge trygheden og minimere risiko for kriminalitet i bebyggelsen. Der etableres adgangskontrol i samtlige opgange. I afd. 2-3 etableres nye lette vindfang med postkasseanlæg. Desuden etableres nye store vinduespartier til trapperummene, så dagslyset lukkes ind i opgangen, der om natten står som lysbånd og er med til at oplyse det omgivende terræn. Samtidig forbedres overskueligheden, hvilket giver øget tryghed for beboerne. Trapperum, hvor der udføres tilgængelighedsarbejder, renoveres gennemgribende med malerbehandling af vægge og lofter, etablering af lyddæmpning og ny belysning. Fugtskadede trappebunde repareres i afd. 1 samt blok A1 og A3. Opgang med glasparti og vindfang 9
05 Badeværelser Badeværelser i afdeling 1 er meget små og helt utidssvarende. Vandrør og radiator er placeret ved bruser og derfor udsat for stor vandpåvirkning. Som følge heraf skaller maling af, og der kan desuden konstateres rust på vandrørene. Rørgennemføringer i gulve for vand og varme er udført i selve brusenichen, med følgende risiko for vandskader på underliggende konstruktioner. Ventilering via naturligt aftræk og i nogle boliger oplukkeligt vindue. At skabe tidssvarende badeværelser. At nedsætte vandforbrug. At minimere risiko for vandskader og skimmelangreb. Badeværelser i afd. 1 renoveres gennemgribende. Eksist. skabsgang indlemmes i badeværelset, og der etableres ny afskærmet bruseniche. Samtlige overflader renoveres, og der etableres vådrumssikring efter gældende regler. Installationer og sanitet skiftes til nye vandbesparende typer, og opvarmning ændres til gulvvarme. Der etableres mekanisk udsugning med ventilationsanlæg placeret i loftsrum. 10
Badeværelse A afd. 1 Nyt badeværelse 3 & 4 V-boliger Mål 1: 20 11
Badeværelse B afd. 1 Nyt badeværelse 2V-boliger Mål 1: 20 12
06 Kloak og dræn I forbindelse med efterisolering af facader sløjfes eksist. tagbrønde, som må retableres ved den nye facade. Den eksisterende kloak er i forholdsvis ringe stand med mange forskudte samlinger og enkelte rørbrud. At sikre god afledning af kloak- og regnvand. Tagbrønde flyttes ud. Kloakken spules og stikledninger repareres. 07 Indvendige afløb og sanitet Indvendige afløb er nedslidte med skader og rustgennemtæringer. Faldstammer er slidte. At genoprette afløbsinstallationer. I afd. 1 renoveres afløb fra lejligheder i forbindelse med etablering af nye badeværelser. Faldstammer renoveres i hele bebyggelsen. 13
08 Brugsvandsinstallationer Brugsvandsinstallationer er fra hhv. 1958, 1965 og 1968 med en del skader grundet manglende ionfælder. Den er risikobehæftet og har en begrænset restlevetid. Der er ikke installeret vandmålere. Der er utilstrækkelig varmtvandsforsyning til de enkelte blokke/lejemål. Der er påvist asbest i rørbøjninger. At genoprette bebyggelsens brugsvandsinstallationer. At nedbringe afdelingens vandforbrug. Eksist. brugsvandsinstallationer nedrives. Der installeres nye forsyningsledninger i kældre, kompensator, afspærrings - og reguleringsventiler, spulehane i skarnrum og rør isoleres. Brugsvands- og fordelingsrør skiftes. Der etableres vandmålere, afspærringsventiler og fugtmeldere i køkkener og bad. Rørbøjninger asbestsaneres. Badeværelse afd. 1 14
09 Varmeinstallationer Bebyggelsens varmecentraler er nedslidte med utidssvarende styringsautomatik og uisolerede rør. Rørisoleringen er mange steder defekt. Regulerings- og afspærringsventiler er mange steder groet fast, så betjening ikke er mulig. At reducere varmeudgifterne og co 2-udledningen. Indregulerings-, afspærre- og strengventiler skiftes, og rør isoleres. Varmeanlæg indreguleres efter efterisolering er udført, så det ikke kommer i ubalance. 15