Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 15. januar 2015 Boligbebyggelse, Falstersgade 19 Tilladelse til at opføre ny fritliggende boligbebyggelse et forhus i 6 etager og et baghus i 3 etager 1. Resume Der er søgt om at opføre 2 nye fritliggende boligbebyggelser på Falstersgade 19; et forhus i 6 etager og et baghus i 3 etager. Ejendommen er i dag ubebygget, efter en ældre villa er nedrevet. Projektet fraviger kommuneplanen, idet bebyggelse skal opføres som sluttet bebyggelse i facadelinje. Der må maksimalt opføres byggeri i 5 etager med en husdybde på 10 m. Ny bebyggelse i gårdrum må kun ske efter en samlet plan for gårdarealet. En partshøring har medført indsigelser, hvor der især peges på projektets tilpasning til gadens arkitektur og miljø, byggeriets omfang og højde, byggeri i baggården, lysforhold, indbliksforhold, tab af udsigt, tab af ejendomsværdi, parkering samt byggeprocessen. Projektet vurderes at være tilpasset området bl.a. med hensyn til skala og materialevalg med de tilpasninger, der er nødvendige for stedet, og indvirkningen af projektet skønnes ikke at gå ud over, hvad der må forventes i midtbyområdet. 2. Beslutningspunkter At byrådet godkender det ansøgte projekt og bemyndiger Teknik og Miljø til at meddele de fornødne tilladelser. 3. Baggrund Indstilling fremsendes til byrådet, fordi en partshøring har givet anledning til flere indsigelser. Ny boligbebyggelse, Falstersgade 19 side 1 af 10
4. Sagsfremstilling Der er søgt om tilladelse til at opføre 2 nye fritliggende boligbebyggelser med i alt 20 boliger med et samlet etageareal på 1414 m² på Falstersgade 19; et forhus i 6 etager og et baghus i 3 etager. Den pågældende ejendom har tidligere været bebygget med en fritliggende villa i 2 plan. Ejendommen er i dag ubebygget, efter villaen er nedrevet. Ved siden af ejendommen mod syd ligger en fritliggende daginstitution i 2 etager. Falstersgade er herudover overvejende karakteriseret ved ejendomme på mellem 4 ½ og 6 etager i randbebyggelse. Med projektet ønskes opført et moderne og karakterfuld forhus i rødt tegl med tårne i hjørnerne mod gaden, forskudte teglflader og skråt afskårne hjørner tilpasset i skala til gadens øvrige ejendomme. Forhuset ønskes opført i 6 etager, hvor den 6. etage er en indrykket tagetage (penthouse) mod nordøst. Bygningen nedskaleres mod sydøst og sydvest til 4 henholdsvis 5 fulde etager med tagterrasse ovenpå. Der etableres 16 boliger på i alt 1113 m² etageareal. Baghuset ønskes også opført i rødt tegl og skråt afskårne hjørner. Det vil fremstå i 3 etager, hvoraf en mindre del af 3. etage udgøres at tagterrasser. Der etableres 4 boliger på i alt 301 m² etageareal. Den samlede bebyggelse vil få et opholdsareal på ca. 503 m² svarende til ca. 35 pct. af det samlede boligetageareal. Opholdsareal udgøres af tagterrasser, altaner og ophold på terræn. Projektets materialevalg, facadebearbejdning og detaljerne vil være genstand for yderligere bearbejdning, så der sikres et højt arkitektonisk niveau med varierede tegldetaljer og tekstur. Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan. Kommunen skal foretage en helhedsvurdering af projektets samlede omfang og indvirkning på omgivelserne i Boligbebyggelse, Falstersgade 19 side 2 af 10
overensstemmelse med bestemmelserne i bygningsreglement 2010 kap. 2.3. I helhedsvurderingen skal ifølge bygningsreglementet 2010 kap. 2.3.1. bl.a. indgå følgende forhold: 1. Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssigt i forhold til bebyggelsens anvendelse. 2. Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller det der tilstræbes i området. Kommuneplanen kan være vejledende. 3. Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for bebyggelse og nabobebyggelse. 4. Der skal sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse, herunder opholdsarealer for beboere, brugere og beskæftigede. 5. Det skal sikres, at vinduer, altaner og lignende ikke giver væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrund. I kommuneplanen ligger ejendommen i rammeområde 030107BO, der fastlægger områdets anvendelse til boligformål i form af etagebebyggelse. Det fremgår af de konkrete rammebestemmelser for området, at bebyggelse må opføres med et maksimalt etageantal på 5 og en maksimal husdybde på 10 meter. Bortset fra fritliggende enbolighuse skal bebyggelsen som hovedregel opføres som sluttet bebyggelse i facadelinje med nabobebyggelsen. Af kommuneplanens generelle rammebestemmelser fremgår det, at hensynet til den arkitektoniske helhedsvirkning skal være bestemmende for, hvilket etageantal og hvilken husdybde, der konkret kan tillades på den enkelte ejendom. Såfremt nabobebyggelserne ikke har samme højde eller husdybde, fastlægges den konkrete bygningshøjde eller husdybde på baggrund af en vurdering af områdets generelle træk. Ny bebyggelse i gårdrum kan kun finde sted efter en samlet plan for gårdarealet. Boligbebyggelse, Falstersgade 19 side 3 af 10
Projektet er i overensstemmelse med kommuneplanens anvendelsesbestemmelser og fastholder karakteren af bebyggelse i gadelinje, men ikke som traditionel randbebyggelse. Boligbebyggelse opføres som fritliggende, da grundens placering nødvendiggør dette med den fritliggende 2-etages daginstitution til den ene side og adgangsvej til Falstersgade 21 på den anden side. Projektet afviger fra kommuneplanens fastsatte etageantal og husdybde. Projektet vurderes i forhold til etageantal for forhuset at være tilpasset i skala til eksempelvis Falstersgade 27 og 29. Byggeri i baggården er karakteristisk for området, og baghuset placerer sig i rækken af eksisterende baghuse og tilnærmer sig i skala baghusbebyggelsen på Falstersgade 21. Der er foretaget partshøring af de omboende, som har resulteret i 21 indsigelser, hvoraf nogle indsigelser er afgivet på vegne af flere. De væsentligste indsigelser mod det nye byggeri er: 1. Projektets tilpasning til gadens arkitektur og miljø 2. Byggeriets omfang og højde 3. Nedrivning af villa 4. Baghusbebyggelse 5. Lysforhold 6. Indbliksforhold 7. Udsigtsforhold 8. Tab af ejendomsværdi 9. Adgang til baghuset 10. Parkering 11. Byggeprocessen Ansøger har kommenteret indsigelserne. Ad 1. Projektets tilpasning til gadens arkitektur og miljø Flere peger på, at arkitekturen isoleret set er spændende, men at arkitekturen i denne sammenhæng virker bastant og fremmedartet. Der er ikke taget hensyn til områdets klassiske arkitektur og miljø. Der peges på, at bygningen fremstår høj, dominerende og bastant i facadebilledet. Tårnet fremstår som et element, der bryder linjerne i gadens eksisterende arkitektur. Det anføres, at man bør bevare det specielle præg i Falstersgade, hvor der er både etageejendomme og fritliggende huse, og at man Boligbebyggelse, Falstersgade 19 side 4 af 10
bør bevare lavere bebyggelse i knækket i Falstersgade, der giver lys og luft til gaden. Det foreslås at anvende en anden tagkonstruktion for at tilpasse projektet til gadens øvrige arkitektur. Der efterlyses information om tagmateriale for at sikre, at taget ikke vil give genskin. Der foreslås grønne tage. Projektet er bearbejdet i samråd med stadsarkitekten og Byggeri med henblik på at opnå en god helhedsvirkning i forhold til det omgivende bygningsmiljø. Nybyggeri er ikke en kopi af den eksisterende bebyggelse, men vil fremstå i en nutidig arkitektur, der respekterer omgivelserne i forhold til struktur, skala og materialevalg. Etageantallet er med til at fastholde gadens skala, samtidig med at de forskudte tagflader er med til at give en tilpasning til daginstitutionens skala. Udformningen nyfortolker de tårne og karnapper, som kendetegner mange af ejendommenes historiske byggestil. Med projektet skabes en moderne ejendom med moderne tårne i hjørnerne mod gaden og med mulighed for kik på langs af gaden fra lejlighederne ved hjælp af de skråt afskårne hjørner. Materialevalget tager udgangspunkt i rødt tegl, der kendetegner de nære bygninger i Falstersgade. Ansøger anfører også muligheden for i mindre områder at anvende lyst eller hvid tegl med inspiration fra gadens mange pudsede facader. Det fremgår af ansøgers kommentarer til indsigelserne om tagmateriale, at der givetvis vil blive anvendt tagpap alternativt zinktag, der hurtigt patinerer og derefter ikke giver nævneværdigt genskin. Ansøger vil overveje muligheden for at lave grønne tage. Ad 2. Byggeriets omfang og højde Der peges på, at det er for meget boligmasse at presse ind på den lille grund og i en i forvejen tæt bebygget gade som Falstersgade. Der peges på, at projektet ikke er tilpasset nabobebyggelserne i forhold til bygningshøjden. Projektet bryder med den Boligbebyggelse, Falstersgade 19 side 5 af 10
højdemæssige nedtrapning langs gaden, som naboejendomme i nr. 23, 25, 27 og 29 følger. Det virker unaturligt med et spring opad. Et mere traditionelt byggeri med et bredt forhus med saddeltag og sidebygning tilsvarende andre ejendomme på gaden vil kunne give samme antal boligetagemeter. Det ansøgte forhus er højere end naboejendommen, Falstersgade 23, men det er vurderingen, at projektet skalamæssigt er tilpasset til det samlede gadebillede. Ad 3. Nedrivning af eksisterende villa Der udtrykkes forundring over, at der er givet tilladelse til nedrivning af den tidligere fritliggende villa på grunden. Det anføres, villaen var en gedigen, gammel ejendom, som udgjorde en væsentlig del af gadebilledet og miljøet i Falstersgade. Den tidligere fritliggende villa var ikke udpeget som bevaringsværdig i kommuneplanen. Der er anmeldt og godkendt nedrivning i 2013. Tilladelsen er udnyttet. Ad 4. Baghusbebyggelse Der peges på, at opførelse af baghus er i strid med kommuneplanen. Der udtrykkes bekymring for, at så stort et baghus vil føre til flere opførelser. Der vil blive skabt et mørkt baggårdsmiljø, hvor der i dag er solrige haver. Baghusbebyggelse er karakteristisk for denne side af Falstersgade, og baghuset placerer sig i rækken af eksisterende baghuse. Med fritliggende bebyggelser bevares det åbne og grønne miljø, der i dag præger stedet. Ad 5. Lysforhold Der peges på, at forhuset vil forringe dagslyset og fjerne sol for de omkringliggende ejendomme Falstersgade 10, 10A, 12 og 23. Der udtrykkes bekymring for baghusets virkning på dagslyset i forhold til Falstersgade 29A. Boligbebyggelse, Falstersgade 19 side 6 af 10
Der er udarbejdet skyggediagram, der viser flere ændringer i lysforholdene for de omkringliggende ejendomme. Der vil særligt på de ubebyggende arealer (baggårde) for Falstersgade 21-27 og på egen grund være øget skyggevirkning som følge af forhus og baghus gennem året. Projektet vil generelt set medføre skygge i juni kl. 9, september fra kl. 9-12 og december kl. 12. Falstersgade 23, der har gavlvinduer mod syd mod forhuset samt altan på 4. sal, vil miste noget af det direkte dagslys, men der vil stadig være dagslys gennem vinduerne samtidig med, at ejendommen også har vinduer mod gade og baggård. Falstersgade 10, 10A og 12 vil blive påvirket af øget skyggevirkning fra forhuset i sommerhalvåret afhængig af den konkrete ejendom, etage og tidspunkt. Projektet vil generelt set medføre skygge i juni kl. 15-17 og september kl. 15-17. Projektet vil give ændringer i lysforholdene for de omkringliggende ejendomme, men det vurderes ikke at ligge ud over, hvad der må forventes i midtbyområde, hvor der efter kommuneplanen må opføres byggeri i 5 etager. Det er begrænset, hvad projektets 6. etage medfører af øget skyggevirkning. Ad 6. Indblik Det anføres, at de nye naboer vil have første parket til at følge med i aktiviteterne i haven til Falstersgade 23. Der spørges til, om der kommer indblik til ejendommen Falstersgade 15B. Der vil kunne komme indblik til naboejendommene fra smalle vinduer, mindre altaner samt tagterrasser, der er placeret i skråafskårne hjørner. Det er vurderingen, at der er tale om begrænsede indbliksgener, som ikke går ud over, hvad der må forventes i et område, der er udlagt til boligformål i form af etagebebyggelse. Ad 7. Udsigt Der peges på, at byggeriet vil medføre forringede udsigtsforhold for de omkringliggende ejendomme. Boligbebyggelse, Falstersgade 19 side 7 af 10
Udsigtsforholdene vil ændre sig for nogle af de omkringliggende ejendomme. Forringede udsigtsforhold er imidlertid ikke et hensyn, kommunen lovligt kan inddrage i helhedsvurderingen af projektet. Ad 8. Ejendomsværdi Der peges på, at byggeriet vil medføre tab af ejendomsværdi for de omkringliggende ejendomme bl.a. begrundet i tab af udsigt og forringede lysforhold. Eventuel værdiforringelse af omkringliggende ejendomme er ikke et hensyn, kommunen lovligt kan inddrage i helhedsvurderingen. Ad 9. Adgang til baghuset Der udtrykkes bekymring over gener i form af trafik i indkørslen mellem Falstersgade 19 og 21. Det fremgår ikke tydeligt, hvordan beboerne skal komme til og fra det ansøgte baghus. Adgang til baghuset skal ske på egen grund. Ad 10. Parkering Flere peger på, at byggeriet vil forværre parkeringsforholdene. Flere beskriver den eksisterende parkeringssituation som overbelastet og på tidspunkter kaotisk. Det foreslås at overveje beboerparkering eller bygge parkeringskælder under ejendommen. Der etableres ikke parkeringspladser til biler på ejendommen. Der bliver parkering til cykler i kælderplan. Ifølge kommunens retningslinjer for anlæg af parkeringspladser til biler stilles der ikke krav om parkeringspladser i forbindelse med ikke-lokalplanpligtige projekter inden for Ringgaderne. Der vurderes ikke at være grundlag for at fravige retningslinjerne. Ad 11. Byggeprocessen Der udtrykkes bekymring for trafik og tilgængelighed ved at have en byggeplads i Falstersgade samt bekymring for støj i Boligbebyggelse, Falstersgade 19 side 8 af 10
byggeperioden. Der ønskes oplysning om byggeperioden og de forventede tidspunkter for arbejdet i dagtimerne. Ved ethvert byggeri vil der kunne opstå midlertidige gener for de omkringboende i den tid, byggeriet foregår, og som vanskeligt vil kunne undgås helt. Byggelovgivningen indeholder ikke bestemmelser om eventuelle gener under byggearbejdet. Støj- eller støvfrembringende bygge- og anlægsarbejder skal efter miljølovgivningen anmeldes til kommunen, der normalt fastsætter vilkår om, at genegivende arbejder kun må udføres på hverdage mellem kl. 7 og 18. Hvis der opstår støjgener i forbindelse med byggeriet, skal kommunen påse, at de gældende støjkrav overholdes. Det fremgår af ansøgers kommentarer, at naboerne vil blive orienteret om byggeriet og byggeperioden, når det kendes. Konklusion Med udgangspunkt i ovennævnte gennemgang anbefaler Teknik og Miljø, at Byggeri bemyndiges til at meddele de fornødne tilladelser til det ansøgte. 5. Strategi for borgerinddragelse Alle ejere og lejere i følgende ejendomme er hørt: Falstersgade 10, 10A, 12, 14, 17, 21, 23, 25, 27, 29A Langelandsgade 62 Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Bilag 2: Bilag 3: Bilag 4: Oversigtskort Tegningsmateriale Skyggediagrammer Indsigelser Boligbebyggelse, Falstersgade 19 side 9 af 10
Bilag 5: Bilag 6: Ansøgers kommentarer Helhedsvurdering Sagsnummer: 14/030333-2 Center for Miljø og Energi Tlf.: 89 40 22 13 Lix: 48 Sagsbehandler: Mette Rudbeck Tlf.: 89 40 25 22 E-post: mru@aarhus.dk Boligbebyggelse, Falstersgade 19 side 10 af 10