Referat af ekstraordinær generalforsamling d. 16/8-2010 Deltagere på mødet: 40, st. Labano Morten Labæk 40, 1. tv. Helle Breinholdt og Michael Isachsen 40, 2. th. Anders Abild 40, 2. tv. Hans Peter Hartsteen 40, 3. th. Christina og Thomas Ditzel 40, 3. tv. Pernille og Jakob Preisler 40, 4. th. Tine og Morten Skovgaard 42, st. th. Chriistofer Iversen (Ved fuldmagt til Niklaus) 42, st. mf. Niklaus Sonne 42, 1. th. Espen og Rikke Hjøllund 42, 1. Ægir Michael Kofoed 42, 2. th. Sara Bengtsson og Morten Bergstedt 42, 3. th. Niels-Otto Fisker 42, 4. th. Signe Kongebro og Martin Stahl 42, 5. tv Ulrik Sorber Herudover deltog administrator Thomas Marker, revisor Per Larsen og Michael Schau fra BRFkredit. Under eksklusion: 40, 1. th. Cecilie Vedel 42, st. th. Vinbaren
1- Valg af dirigent og referent Punktet udsættes til efter gennemgang af BRFkredit. Frem til dette er Thomas Marker ordstyrer. 2- BRFkredit Gennemgang af vores nuværende lån: - Cirka halvdelen af vores lån er i et traditionelt obligationslån på 5 % - Den anden halvdel er i et rentetilpasningslån på 2,28 % - Der afdrages ikke på nuværende tidpunkt. BRF gennemgik de forskellige muligheder og samlede op på deres anbefalinger. Vores 5 %-lån vil de anbefale bliver ændret til to omtrent lige store 4 %-lån, hvoraf det ene er med afdrag, og det andet er afdragsfrit. Den årlige ydelse vil være omtrent det samme. Vores rentetilpasningslån anbefales omlagt til et femårigt lån, hvor øjebliksrenten er på 2,36 %. (Der blev udleveret en liste med rentesatser for de forskellige F-lån) BRF kan godt lide vores fordeling mellem faste og variable lån, men vil gerne starte på at have afdrag på de enkelte lån. Anbefalingen var også, at der skulle arbejdes mod en løsning frem mod årets udgang. BRFkredit fremsender efter forespørgsel tilbud på den samlede omlægning af alle lån, således at vi kan vurdere den samlede stigning i andelsafgift. Der blev talt om vores obligationsbeholdning, og det blev fremhævet, at vi betaler omkring 0,7 % i bidrag på denne beholdning. Overordnet set blev det fremhævet af både revisor og BRFkredit at foreningen har en sund og fornuftig økonomi, der er forvaltet på en ansvarlig måde.
Foreningen bør træffe en afgørelse i forhold til de tre hovedspørgsmål: a- Hvad vil man gøre med sine 5 %-lån? b- Hvad vil man gøre med sine variable lån? c- Hvad vil man gøre med sine obligationer? 1- Punktet fortsat, efter at BRFkredit har forladt mødet Der var en kort diskussion om, hvorfor og hvordan den første ekstraordinære generalforsamling blev aflyst. Niklaus var utilfreds med, at den oprindeligt indkaldte generalforsamling blev flyttet. Bestyrelsen fremhævede, at de netop flyttede datoen for, at Niklaus kunne deltage. Efter en kort diskussion blev det fremhævet, at det vigtige lige nu var at se på indholdet af de enkelte punkter. Thomas Marker blev valgt til dirigent. Morten Bergstedt blev valgt til referent. 3- Krav om fremlæggelse af alle lånedokumenter og lånebilag fra 2008-2009. Punktet drejede sig om låneomlægningen efter den ekstraordinære generalforsamling i december 2008 og den ordinære generalforsamling i 2009. Niklaus forklarede, at han havde udbedt sig dokumentation flere gange og stadig ikke vidste, hvad der var sket. Niels-Otto forklarede, at vi allerede havde gennemgået låneomlægningen efter den ekstraordinære GF i december 2008 ved den ordinære GF i 2009. Bestyrelsen, revisor og administrator forklarede, hvilke dispositioner der var blevet valgt i forbindelse med låneomlægningerne i 2008 og 2009. Der kunne ikke konverteres til F1-lån i december 2008, da dette skulle have været gennemført ultimo november 2008. Niklaus mente, at bestyrelsen burde have gennemført konverteringen primo januar 2009. Man oplevede et kurstab i forbindelse med omlægning i juni 2009, hvilket blev forklaret af revisor, da man samlede op til 50 % af lånene i F1, men oplevede samtidig en stor besparelse på de årlige renteudgifter.
Niklaus og Ulrik mente, at referatet fra december 2008 er forkert, og at foreningen har mistet penge ved gennemførelsen af punkterne. Diskussionen bevægede sig videre, og Ulrik ville gerne have en undersøgelse af, om bestyrelsen har levet op til deres forpligtelser. Niklaus, Ulrik og andre blev tilbudt at komme ind hos Thomas Marker og se på dokumenterne. Ulrik vil gerne se, hvor det står, at man ikke kan ændre på et rullende lån efter 30. november. Der blev opfordret til, at Niklaus og Ulrik formulerer deres spørgsmål, således at bestyrelsen kan finde svarene på dem. Niklaus mente ikke selv, at han har været med til at vedtage den faktiske konvertering, som har givet et kurstab. 4- Politik for lånesammensætningen, fejlagtig eller ej. Niklaus havde taget punktet med fordi han gerne ville have ændret reglerne for, hvordan der må ned- og opkonverteres. Morten Bergstedt kom med en forklaring af bestyrelsens forslag 9 og 10. Thomas Marker forklarede, at man kunne fjerne alle regler om, hvem der kan varetage konvertering af lån fra vedtægterne, og indføje et ekstra fast punkt til dagsordenen for generalforsamlingerne, hvor det kommende års konverteringspolitik skal vedtages. Der var generel enighed om dette, og Niels-Otto samlede op på forslaget og kom med følgende forslag: Ændring af vedtægter Paragraf 28.2 bliver slettet fra vedtægterne. Der indføjes et nyt punkt 5 under paragraf 24.2 om fast dagsorden for generalforsamlingen: Fastlæggelse af foreningens politik for optagelse, afvikling og omlægning af lån frem til førstkommende generalforsamling Alle var enige i forslaget, der dermed er vedtaget.
Fastlæggelse af rammer for konvertering i 2010 Bestyrelsen arbejder på en omlægning inden for følgende rammer: - Foreningens 5 %-lån omkonverteres til to tilnærmelsesvist lige store 4 %- lån, det ene med og det andet uden afdrag. Omlægningen skal foretages hurtigst muligt med en kurssikring hos BRF. Sammensætningen skal aftales således, at den samlede ydelse for de to nye lån ikke væsentligt overstiger ydelsen på det gamle 5 %-lån - Foreningens flexlån omlægges til et F5-flexlån, hvis renten ligger på 2,36 % eller lige deromkring, således at ydelsen kommer til at ligge på omkring samme ydelse som vores nuværende flexlån. Hvis forudsætninger ændres i forhold til ovenstående, indkalder bestyrelsen til ekstraordinær GF tidsnok til, at en alternativ låneomlægning kan vedtages og gennemføres. Alle var enige i forslaget, der dermed er vedtaget. 5- Genfremsættelse af Niklaus' fulde forslag om lånestyring og tilladte lånetyper samt krav til højst mulige kuponrente, således at yderligere gældsforhøjelser forhindres. 6- Alternativ fremsættelse af forslag om, at TAGAHUS kun kan optage lån i længst mulige konverterbare realkreditobligationer. 7- Forslag om udskiftning af vores revisor og administrationsselskab med øjeblikkelig virkning. Forslaget blev trukket tilbage af Niklaus.
8- Information fra bestyrelsen om arbejde. Inden generalforsamlingen havde bestyrelsen udsendt en gennemgang af de seneste måneders arbejde. Punktet blev debatteret under eventuelt. Der var generel opbakning bag bestyrelsens arbejde for at nedbringe størrelsen på foreningens tilgodehavender blandt dens medlemmer. 9- Forslag til vedtægtsændring Bestyrelsen foreslår, at en ny paragraf 28.3 bliver indføjet i vedtægterne. Idéen er, at rammer for låneomlægning kan vedtages ved almindeligt flertal på generalforsamlingen, og at bestyrelsen herefter skal følge disse. Vedtages der ikke noget, skal bestyrelsen i samarbejde med administrator kunne tage stilling: Bestyrelsen er i samråd med administrator kompetent til at varetage omprioritering af foreningens lån i ejendommen uden særskilt generalforsamlingsgodkendelse. Generalforsamlingen kan dog ved almindeligt flertal beslutte, inden for hvilke rammer bestyrelsen i samråd med administrator kan omprioritere. En sådan beslutning vil være gældende indtil førstkommende ordinære generalforsamling, eller indtil andre rammer vedtages på en eventuel ekstraordinær generalforsamling. Bestyrelsen skal, for så vidt det er lovligt og gennemførligt, følge generalforsamlingens afgørelse. 10-Forslag til vedtagelse af rammer for omprioritering. Bestyrelsen foreslår følgende ramme vedtaget for omprioritering af lånene frem til generalforsamlingen i 2011: Bestyrelsen er frem til førstkommende generalforsamling bemyndiget til at omprioritere foreningens lån, som det skønnes bedst muligt under forudsætning af, at den månedlige andelsafgift ikke stiger som resultat af omprioriteringen. Ydermere må der ikke omprioriteres i tilfælde af, at en eventuel gevinst på renten tabes på baggrund af en dårlig kurs.
11-Eventuelt Fullerton har opsagt sin lejlighed til udgangen af oktober 2010. Det blev vedtaget, at der arbejdes mod et salg af lejligheden. Kan der ikke indhentes en ordentlig pris, skal mulighederne for at udleje lejligheden til en eventuel vicevært undersøges. Arbejdsweekend den 11. september Den 11. september er der arbejdsweekend i foreningen. Folk bedes sende forslag om opgaver til bestyrelse@tagahus.dk Lås til Porten Der er indkøbt og opsat lås på porten, således at der kan låses af for uvedkommende. Den almindelige hoveddørsnøgle kan bruges til at åbne hængelåsen med. Det er aftalt, at porten må stå åben hver morgen fra omkring kl. 07:00 09:00 og igen fra kl. 15:30 17:30, da det meste trafik foregår på dette tidspunkt. Oplever du problemer med din nøgle, bedes du kontakte bestyrelsen. Drifts- og vedligeholdelsesplan samt energimærkning. Der skal udarbejdes en drifts- og vedligeholdelsesplan for ejendommen. Denne plan foreslås udarbejdet i forbindelse med vores energimærkning. Bestyrelsen igangsætter dette arbejde hurtigst muligt.