Helhedsplan 346_Lynge-Uggeløse Boligforening 003_Langkæret 2-62 Denne Helhedsplan er udarbejdet til Allerød Kommune som grundlag for ansøgning om nedlæggelse af 5 ungdomsboliger i Lynge-Uggeløse Boligforening. 04-09-2012
Foreløbig helhedsplan - 2 Kolofon Titel: Udgave: Selskab: Afdeling: Helhedsplan 1. udgave 346 Lynge-Uggeløse Boligforening 003 Langkæret Dato: 4-9-12 Helhedsplanens parter: I arbejdet med helhedsplanen har boligforeningen deltaget ved: Torben Silving, afdelingsbestyrelsesformand Poul-Erik Reitz, afdelingsbestyrelsesmedlem Jennifer P. Stretch, afdelingsbestyrelsesmedlem Linette Duus, afdelingsbestyrelsessuppleant Ovennævnte har beslutningskompetencen for helhedsplanen. Forretningsfører: Svend Aage Hansen, driftschef, Tonny Bjørn, forretningsfører, Byggeforretningsfører: s byggeafdeling v. Ellen Bisgaard, projektleder Udarbejdelse af Helhedsplan Maria Jensen, projektleder, BDK Ellen Bisgaard, projektleder, BDK
Foreløbig helhedsplan - 3 Indholdsfortegnelse Indledning... 4 Overordnet vision... 4 Afdelingens aktuelle situation... 5 Omverden, by og nærområder... 5 Bygningerne... 5 Afdelingens fælles- og udearealer... 6 Boligerne... 6 Boligsocialt... 7 Problemstillinger - sammenfatning... 10 Fremtidssikring... 11 Virkemidler nødvendige tiltag og aktiviteter... 11 Budget og finansiering... 15 Huslejekonsekvens... 15 Anmodning... 15 Bilagsliste... 16
Foreløbig helhedsplan - 4 Indledning Denne helhedsplan er udarbejdet som grundlag for ansøgning til Allerød Kommune om løbende ombygning og sammenlægning af 5 ungdomsboliger med de tilstødende familieboliger, i Langkæret, Lynge. Helhedsplanen beskriver indledningsvis en vision for afdelingen. Derefter redegøres for afdelingens aktuelle situation, med hovedvægt på årsager til at afdelingen ønsker at nedlægge ungdomsboligerne. Dernæst redegøres for planerne om sammenlægning og nedlæggelse af ungdomsboligerne, som en del af en samlet fremtidssikring af afdelingen. Afslutningsvis er medtaget et afsnit som beskriver økonomien bag et fremtidigt sammenlægningsprojekt. Overordnet vision For at fremtidssikre afdelingen vil det være nødvendigt: At sikre ro og stabilitet i foreningen At mindske fraflytningsprocenten, og styrke ventelisten. At sikre boliger der fortsat kan lejes ud til familier At sikre en bedre livskvalitet ved større og flere rum At sikre gode, vel vedligeholdte boliger At huslejen er konkurrencedygtig også på sigt At afdelingens samlede økonomi kan leve op til de krav lovgivningen stiller til henlæggelser; både vedr. vedligeholdelse og tab. Som en del af afdelingsbestyrelsens arbejde med helhedsplanen er anvendt Almennets spørgeskema i hæftet Fremtidsanalyse af almene boligafdelinger. En sammenskrivelse af besvarelserne er vedlagt som bilag til denne helhedsplan. Besvarelserne danner desuden til dels grundlag for afsnittet om afdelingens aktuelle situation, som yderligere tager udgangspunkt i bl.a. analyser af venteliste og fraflytninger.
Foreløbig helhedsplan - 5 Afdelingens aktuelle situation Omverden, by og nærområder Langkæret er beliggende i udkanten af Lynge, øst for Hillerødvej. Afdelingen er en del af Lynge-Uggeløse Boligselskab, som i alt har 126 boliger fordelt på 4 afdelinger. Adresserne er Langkæret 2-62, 3540 Lynge. natur, og så ligger kommunens største skole i Lynge, med i alt 700 elever. Nærområdet har få faciliteter for unge. Der er begrænsede underholdningstilbud. Der er en biograf i Allerød, en open air bio, men ingen fest steder i nærheden. Samtidig er der begrænset offentlig transport til de omkringliggende større byer og ikke eksisterende ungdomsuddannelsesinstitutioner. Der er offentlig transport, busser, indenfor rimelig afstand, men dårlige forbindelse i de sene aftentimer og ingen busdrift om natten. Der er mange tilsvarende boliger i området, og også inden for selve boligselskabet. Alle selskabets boliger er rækkehuse og parcelhuse. Selskabet har boliger i mange forskellige størrelser fra 29-110 m2 og på ml. 1-5 værelser. Der findes ikke større boliger i selskabet end dem på 110 m2, og man har derfor ikke et tilbud til de helt store samt sammenbragte familier. Langkæret har 4 ældreboliger mens de resterende boliger er i 2 plan og derfor ikke særlig ældre egnet. Selskabets ældre beboere bor derfor primært i afdeling 4, Gladgårdsvænge, som er 1-plans rækkehuse, og derfor mere ældreegnet. Bygningerne Langkæret er 2-plans rækkehuse i 4 længer opført i 1984, og rummer familieboliger, ældreboliger og ungdomsboliger imellem hinanden. De 31 boliger udgør i alt 2.328 m2. Konkurrenceevne og attraktionsværdi Afdelingen er på nuværende tidspunkt særlig attraktiv for unge familier med mindre børn, for singler og for ældre, men dette har i høj grad at gøre med boligernes størrelse og indretning. Hvad selve området angår, er det attraktivt for både familier med småbørn og skolebørn, samt seniorer og ældre. Afdelingen ligger tæt på institutioner, idrætsforeninger, indkøbsmuligheder, posthus og Husene har murede gule teglfacader og rødt vingetegltag med høj rejsning. Gavltrekanter, skure og trapper er i træ. Der er løbende foretaget almindelig vedligehold, særligt på træværk. Desuden er der udskiftet gasfyr i 2008 og alle døre er skiftet. Der foreligger en 10-årsplan for løbende udskiftning ovenlys og vinduer.
Foreløbig helhedsplan - 6 Alle blokkene er i god stand både udvendigt og indvendigt, og bærer ikke præg af synlige og kritiske defekter, udover forventelig slidtage. Type rum Beliggenhed antal m2 Brutto m2 Ældre 2 I stueetage 4 65 260 Familie 2 I to plan 5 69 345 Familie 2 I tagetage 2 69 138 Familie 3 I to plan 8 85 680 Familie 4 I to plan 5 107 535 Familie 4 I to plan 2 110 220 Ungdom 1 I stueetage 5 30 150 I alt 31 2328 Ungdomsboligerne ligger i stueetagen enkeltvis imellem familieboligerne. Afdelingens fælles- og udearealer I hver ende af bebyggelsen er der parkeringsarealer som er forbundet med en fælles gangsti, hvorfra der er adgang til de enkelte boliger. På adgangsstien afskærmer små skurbygninger forhaverne fra stien, mens baghaverne mod syd / øst åbner sig mod det grønne areal. Der er én p-plads pr bolig, men der mangler flere pladser. Der er evt. plads til 3-4 pladser mere på grunden. Der er intet fælleslokale i afdelingen, men i afd. 4 som ligger 200-300 meter væk er der et festlokale som fungerer fint, og som bebeorne i Langkæret benytter sig af og til. Boligerne De fleste boliger er i 2 etager med indvendig trappe, desuden findes stuelejligheder og enkelte taglejligheder. De ydre rammer om køkkenerne er gode, og de er udmærket integrerede i boligen og har en god indretning og størrelse, men er lidt slidte da de er fra 80 erne hvor bebyggelsen blev opført. Der sker i øjeblikket løbende udskiftning af køkkener via råderet og ved fraflytninger. Der er installation til vaskemaskine i alle boliger. Nogle har kondens tørretumbler. De 31 boliger fordeler sig på følgende boligtyper:
Foreløbig helhedsplan - 7 Boligsocialt Naboskab og sociale forhold Beboersammensætningen er meget varieret, både enlige og familier, ældre og unge og en enkelt af anden etniske herkomst. Både arbejdsløse, alderspensionister og andre på overførselsindkomst og folk i arbejde. Historisk har ungdomsboligerne altid skabt problemer i afdelingen. Især indenfor de seneste år har man oplevet en eskalerende grad af problemer grundet beboerne i ungdomsboligerne, som ligger enkeltvis imellem familieboligerne. Udlejningssituationen Langkæret er den afdeling med højest fraflytningsprocent i Lynge- Uggeløse Boligforening. Generelt set har den dog de senere år ligget på et nogenlunde acceptabelt niveau. Ser vi på udviklingen i hhv. ungdomsboliger og familieboliger, ligger fraflytningsprocenten for ungdomsboliger ikke overraskende langt højere end hos de resterende boligtyper, hvilket er naturligt pga. den kortere boperiode. Herudover skal der ikke mange fraflytninger til at forhøje fraflytningsprocenten med kun 5 ungdomsboliger i alt. Når ungdomsboligerne udlejes via kommunens anvisning opleves det ofte negativt af de øvrige beboere, da ikke alle de kommunalt anviste unge opfører sig lige acceptabelt i forhold til den ellers rolige og gode atmosfære der er i afdelingen. Hovedsageligt opstår uoverensstemmelserne i afdelingen når nogle af beboerne i ungdomsboligerne ikke tilpasser sig den øvrige afdeling ifht opførsel, affaldshåndtering, overholdelse af husorden, slagsmål og larm. Ca. 8-9 af de 30 boliger deltager i afdelingsmødet, og det er svært at vælge bestyrelse. Der er dog problemer med genudlejning af de ledige ungdomsboliger, da unge ikke frivilligt flytter til Lynge grundet begrænsede underholdningstilbud, begrænset offentlig transport til de omkringliggende større byer, og ikke eksisterende ungdomsuddannelsesinstitutioner. Der er stort set ingen ventetid på ungdomsboligerne tværtimod er det forholdsvis nemt at komme ind lige fra gaden uden at have skrevet sig op i forvejen. Det vidner om at de få, der står på ventelisten til ungdomsboligerne ikke er akut boligsøgende, men nærmere står på ventelisten for en sikkerheds skyld. I afdelingens 5 ungdomsboliger har der fra 2006-2008 været 6 opsigelser, hvor 1 blev genudlejet udenom ventelisten. Ud af de 4
Foreløbig helhedsplan - 8 opsigelser der var på de 5 ungdomsboliger i 2009-2011 blev kun 1 udlejet via ventelisten, og de 3 øvrige måtte udlejes via kommunens anvisning, hvorfor man anser problemet for stigende. 4 3 4 3 2 2 1 Antal opsigelser/ år Kommunen anviser 1 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2 vær. opsigelser/ år ud af 7 boliger 2 vær. Kommunen anviser 3 vær. opsigelser/år ud af 8 boliger 3 vær. Kommunen anviser 4 vær. opsigelser/år ud af 7 boliger 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Desuden er der beboere i ungdomsboligerne som bor der længere end de er berettiget til, blot for at undgå udlejningsproblemer og minimere den høje fraflytningsprocent. Ud af afdelingens 22 familieboliger har der siden 2006 været 25 opsigelser, hvoraf de 6 er genbesat via kommunens anvisning. Af grafen til højre ses at hovedparten af boliger som ikke genudlejes via ventelisten er de 2 værelseslejligheder. Kommunen har 25 % anvisningsret i afdelingen. Folk fraflytter typisk på grund af ønsker om mere plads, flere skabe og opbevaringsplads, typisk i forbindelse med at man får flere børn. Der er en forholdsvis stor andel af 2 værelses boliger og lille andel af 4 værelsesboliger. Desuden er halvdelen af alle boligerne beliggende på 1. sal, hvorfor det grundet de skrå lofter er svært at udnytte gulvfladen optimalt og de mindste boliger fylder den interne trappe i boligen meget gulvareal. Andre flytter fordi toiletterne i størstedelen af boligerne er placeret på 1. sal og ikke i stueetagen, hvilket hverken er attraktivt for ældre og gangbesværede eller for småbørnsfamilier. Selvom fraflytningsprocenten ikke er alarmerende høj i Langkæret, bør det altid være et mål at få den reduceret af hensyn til afdelingens langsigtede trivsel, såvel økonomisk som socialt. Mange fraflytninger betyder f.eks. større udgifter for afdelingen til istandsættelse af de ledige lejemål samt at det er sværere at få beboerne til at engagere sig i beboerdemokratiet. Hvad kan man gøre for at reducere fraflytningsprocenten? Det gælder om at tilpasse boligudbuddet den efterspørgsel, der er gældende for boligerne på Langkæret. Derfor ser vi lidt nærmere på, hvem der efterspørger boligerne på Langkæret. Langkæret har i dag mellem 350 og 400 på venteliste, hvoraf ca. 175 er aktive. Langt størstedelen efterspørger de større familieboliger på 3 rum eller derover.
Foreløbig helhedsplan - 9 Kun 16 personer står i øjeblikket på venteliste til en ungdomsbolig i Langkæret. Lidt flere har ønsket at blive skrevet op til 1+, dvs. flere boligtyper på én gang, men efterspørger i realiteten sjældent en 1-rums bolig, når det kommer til stykket. De helgarderer sig i stedet for ved at vælge flere boligtyper ved opskrivningen. Ud fra et samlet syn på afdelingens venteliste, er der således kun ganske få procent, der specifikt efterspørger en ungdomsbolig. For både familieboligernes og ungdomsboligernes vedkommende er det primært lokalbefolkningen, der er medlem af boligforeningen og står på ventelisten. For familieboligerne kommer næsten 70% af personerne fra Lynge eller Allerød (primært Lynge). For ungdomsboligernes vedkommende kommer 63% fra Lynge eller Allerød. Ser vi lidt nærmere på områdets konkurrenceevne i forhold til huslejeniveauet, ligger Langkærets lejeboliger langt under markedsniveau. Langkæret kan tilbyde ungdomsboliger på 30 m2 til kr. 1.920 i mdr. husleje ekskl. forbrug, 2-vær. boliger på 65 m2 til kr. 5.100-5.500 i mdr. husleje ekskl. forbrug, 3-vær. boliger på 85m2 til kr. 6.240 i mdr. husleje ekskl. forbrug samt 4-vær. boliger på 110 m2 til kr. 7.600 i mdr. husleje ekskl. forbrug. Til sammenligning løber en ejerbolig, rækkehus 42m2 for tiden op i kr. 6.280 netto pr. mdr. eller et 4-vær. rækkehus på 88 m2 op i kr. 9.268 netto pr. mdr. Set ud fra et større boligmarkedsperspektiv er det således ikke huslejeniveauet, som burde bremse efterspørgselen efter Langkærets boliger.
Foreløbig helhedsplan - 10 Problemstillinger - sammenfatning Selvom fraflytningsprocenten er forholdsvis høj blandt Langkærets ungdomsboliger, ses der ikke tendens til en vedvarende negativ ændring i fraflytningsmønstret. Det ændrer dog ikke ved, at den højere fraflytningsfrekvens i forhold til områdets familieboliger tærer på afdelingen såvel økonomisk som socialt. Når ungdomsboligerne bliver ledige, er der ikke den store efterspørgsel efter dem. Kun ganske få efterspørger i dag specifikt ungdomsboligerne i Langkæret på ventelisten. Og de få der står på ventelisten til ungdomsboligerne er ikke akut boligsøgende, men står nærmere på ventelisten for en sikkerheds skyld. Derfor sendes der mange tilbud ud, men kun ganske få responderer, og stort set ingen responderer positivt på tilbuddene. Enkelte af ungdomsboligerne beboes i strid med hensigten af flere personer, af personer som ikke er under uddannelse og der forekommer endvidere husdyrhold. Den primære efterspørgsel i Lynge-Uggeløse Boligforening er på 3- rumsboligerne og derover, herefter 2-rumsboligerne. Der vil således være et potentiale i at lægge ungdomsboligerne til nogle af familieboligerne for at forøge det efterspurgte boligareal. Set ud fra et større boligmarkedsperspektiv burde der være rum til huslejestigninger som følge heraf.
Foreløbig helhedsplan - 11 Fremtidssikring Virkemidler nødvendige tiltag og aktiviteter Sammenlægning af lejligheder Ved at nedlægge ungdomsboligerne og sammenlægge rummene med de tilstødende boliger, opnås en forbedring af de eksisterende familieboliger og problemerne med høj fraflytning og problematisk genudlejning af ungdomsboligerne forhindres. Med sammenlægningen øges udbuddet af store boliger, som i dag er de boligtyper der er størst efterspørgsel efter. 3 af afdelingens boliger vil blive på 137 m2 fordelt på 6 rum, tiltænkt familier med mange børn, f.eks. sammenbragte familier, som selskabet i dag ikke kan tilbyde en tilstrækkelig stor bolig. Samtidig vil man efter sammenlægningen kunne tilbyde boliger med toilet både i stueetage og på 1. sal hvilket efterspørges allerede i dag. Desuden vil en forøgelse af boligens udeareal for nogle lejere medføre en værdiforøgelse af boligen. Eksisterende boligudbud: Type rum Beliggenhed antal m2 Brutto m2 Ældre 2 I stueetage 4 65 260 Familie 2 I to plan 5 69 345 Familie 2 I tagetage 2 69 138 Familie 3 I to plan 8 85 680 Familie 4 I to plan 5 107 535 Familie 4 I to plan 2 110 220 Ungdom 1 I stueetage 5 30 150 I alt 31 2328 Man vil ved sammenlægning af de små 30 m2 store ungdomsboliger med de tilliggende boliger få følgende lejlighedsfordeling i afdelingen: Type Rum Beliggenhed Antal m2 m2 brutto boliger Ældre 2 I stueetage 4 65 260 Familie 2 I to plan 3 69 207 Familie 2 I tagetage 2 69 138 Familie 3 I to plan 8 85 680 Familie 4 I to plan 2 107 214 Familie 4 I to plan 2 110 220 Familie 4 I to plan 2 99 198 Familie 6 I to plan 3 137 411 I alt 26 2328 Markedsføring I forbindelse med sammenlægningen, vil Lynge-Uggeløse Boligforening arbejde for en større synliggørelse af boligudbuddet i lokalsamfundet. Dette med henblik på at fremme efterspørgselen og antallet på venteliste, når/hvis Langkærets boligudbud i højere grad tilpasses efterspørgselen.
Foreløbig helhedsplan - 12 Ungdomsbolig 30 m2 Familiebolig 69 m2 Familiebolig 107 m2 Ny familiebolig 137 m2 Ny familiebolig 99 m2
Foreløbig helhedsplan - 13
Foreløbig helhedsplan - 14
Foreløbig helhedsplan - 15 Budget og finansiering Foreløbigt vurderes det at anskaffelsessummen for ombygning af en bolig ligger omkring 350.000 kr. inkl. omkostninger. Se endvidere anlægsbudget vedlagt som bilag til helhedsplanen. Man påtænker at ombygningen vil skulle ske frivilligt og fortløbende efterhånden som de pågældende ungdomsboliger fraflyttes og når den tilliggende boliglejer ønsker en udvidelse. Huslejekonsekvens Den månedlige husleje ekskl. forbrug er i dag: Anmodning Afdelingen vil efter boligforeningens vurdering, efter gennemførelsen af helhedsplanen have bedre muligheder for at fortsætte som en velfungerende og attraktiv boligbebyggelse for familier og ressourcestærke lejere som man ønsker at fastholde i bebyggelsen i flere år end det i dag er muligt. På baggrund af nærværende helhedsplan anmodes Allerød Kommunens om tilladelse til løbende ved fraflytning at nedlægge afdelingens 5 ungdomsboliger. Ungdomsboliger på 30 m2 til kr. 1.920 2-vær. boliger på 65 m2 til kr. 5.100-5.500 3-vær. boliger på 85m2 til kr. 6.240 4-vær. boliger på 110 m2 til kr. 7.600 En ombygning af én ungdomsbolig vurderes at medføre en huslejestigning på 12 kr/m2 år hvilket medfører en huslejestigning på 108 kr /mdr for de nuværende boliger på 110 m2. Huslejen vil ca. blive 7.200 kr for en bolig på 107 m2 og ca 9.200 kr for en bolig på 137 m2. Mens en ombygning af alle 5 ungdomsboliger vurderes at medføre en huslejestigning på 46 kr/m2 år hvilket medfører en huslejestigning på 424 kr /mdr for de nuværende boliger på 110 m2. Huslejen vil ca. blive 7.600 kr for en bolig på 107 m2 og ca 9.750 kr for en bolig på 137 m2. Ovennævnte niveau finder boligforeningen rimeligt ifht lejlighedernes stand og indretning.
Foreløbig helhedsplan - 16 Bilagsliste Tegninger af eksisterende bebyggelse. Tilstandsrapport + Drifts- og vedligeholdelsesplan, BDK, 1. juli 2011 Udlejningsrapport - Lynge Uggeløse, april 2012, BDK Lynge-Uggeløse oversigt over kommunal-anvisning Konklusioner på afdelingsbestyrelsens besvarelser på Almenets spørgeskema til fremtidssikringsanalyse. Anlægsbudget