Når du skal købe en andelsbolig Hvordan har udviklingen været inden for andelsboligmarkedet de seneste par år? Hvordan analyserer man sig frem til, om andelsboligforeningen er sund eller dybt forgældet? Hvad skal man passe særligt på med, inden man underskriver købskontrakten? Hvilken finansiering kan bedst betale sig? Er et forældrekøb forsvarligt? Ja, spørgsmålene er mange, når andelsboligen skal findes og købes. Denne guide vil give dig et solidt afsæt, inden du tager springet og underskriver købskontrakten. Forfattere: Philip Sune Dam, Rikke Seidenfaden, Frederik Juel, Marie Joo Kim Jensen, Lars Erik Skovgaard, Simon Nyborg, Claus Iversen, René Poulsen, Henrik Grave, Marie Varming, Lars Andersson, Birgit Straarup, Sten Thorup Kristensen, Sten Thorup Kristensen, Steen Winther Petersen, Søren Damgaard og Kristian Boye. Juni 2012 1
Andelsboligmarkedets udvikling hvad er der i vente?... Først en advarsel: Hver femte københavnske andelsbolig er en gældsfælde 3-27 Sådan analyserer du andelsboligforeningen... Personlige historier om køb af andelsbolig... Debatindlæg... 28-37 35 37 2
Andelsboligmarkedet generelt hvad er der i vente? Hver femte andelsbolig er en gældsfælde Hver femte andelsboligejer i København skylder nu, ud over deres egen gæld, mere end 500.000 kroner væk på grund af andelsforeningens gæld, viser nye beregninger. Typisk oplyses andelen af gælden ikke for køber. Af Philip Sune Dam og Rikke Gredsted Seidenfaden, Bragt i Berlingske Business December 2011 Andelsboligmarkedet er i gældskrise. Andelsforeningernes gæld er vokset så meget de seneste par år, at hver femte andelsboligejer i København - ud over personligt stiftet boliggæld - skylder 500.000 kroner væk, fordi andelsboligforeningen har optaget kæmpelån. For en 100 kvadratmeters andelslejlighed til en attraktiv pris kan man som køber risikere, at ens andel af foreningens gæld løber op i 1,4 millioner kroner, som der skal betales afdrag og renter af. Det viser beregninger, som Andelsbasen. dk har foretaget i samarbejde med Berlingske Research. De har lavet en stor økonomisk analyse af de seneste års regnskaber fra de 100 største andelsboligforeninger i København. I de truede foreninger, der er undersøgt, er næsten halvdelen af andelshaverne underlagt vedtægter, så de hver især kan komme til at hæfte personligt for foreningens bankgæld, hvis andelsforeningen går konkurs.»gælden i andelsboligforeningen medfører, at den enkelte køber nemt kommer til at låne mere end 90 procent af boligens værdi. Hvis prisniveauet på andelsboligmarkedet falder ti procent, som vi har set, er man pludselig teknisk insolvent,«siger Tejs Carstensen fra Andelsbasen. dk. Uigennemsigtige priser Gældsbyrder gør det meget vanskeligt at gennemskue de reelle udgifter i en andelsbolig. Det fremgår nemlig ikke direkte af hverken salgsopstilling eller årsrapporter, hvor stor en andel den enkelte andelshaver har i gælden. Derudover fremgår foreningens lånetyper heller ikke altid. De reelle udgifter burde derfor fremgå meget tydeligere ved køb af andelsbolig, mener en ekspert i boligøkonomi.»der burde være meget mere gennemsigtighed. Der er ikke ordentlig information til køberne. En køber bør have en person med særlig ekspertviden om andelsboliger ved hånden, og der kan være mange konsekvenser af, at man ikke får nok informationer, når man køber en andelslejlighed,«siger boligøkonom Jens Lunde, der er lektor og ekspert i boligøkonomi og finansiering ved Copenhagen Business School. Det bakker underdirektør i BRFkredit Kim Thomsen op om. Det stiller nemlig høje krav til køber, der skal gennemskue, om en bolig er et godt køb eller ej.»man burde oplyse helt specifikt, hvordan man kommer frem til boligafgiften, herunder for lånene. Mange af de boliger, der har en høj gæld, ser jo billige ud uden at være det,«3
siger Kim Thomsen, der er ansvarlig for BRFkredits udlån til andelsboligforeninger. Han mener, at det stiller alt for høje krav til andelskøberen, der både skal kunne gennemskue, om foreningen har gæld, og hvilke lån boligforeningen har.»andelsmarkedet er meget uigennemskueligt, og der er ikke helt klare regler. Som køber skal man faktisk have regnskabsteknisk viden. Du skal ikke kun kende gældens størrelse, men også typen af lån. Er det et kontantlån, et trappelån eller andet? Det kan du ikke se af årsrapporten, som hvis du køber en ejerbolig. I stedet skal du selv spørge ind til det,«siger han. Typisk må man som køber også selv regne ud, hvor stor en andel af foreningens gæld, man overtager og eventuelt kan komme til at hæfte for. Boligminister Carsten Hansen ( S) har tidligere lovet en undersøgelse af andelsboligmarkedet, men over for Berlingske afviser han, at det er nødvendigt at gennemtvinge mere prisgennemsigtighed. Minister afviser gennemsigtighed»der er i dag regler, som sikrer, at andelskøbere har et rimeligt grundlag at basere deres købsbeslutning på. Ifølge Andelsboligloven skal en sælger eksempelvis som minimum udlevere foreningens vedtægter, det seneste årsregnskab samt budget og en opstilling af, hvordan prisen for andelen er beregnet. Årsregnskaberne indeholder altid en opgørelse af foreningens aktiver og passiver, og køberen kan derfor via årsregnskabet få oplysninger om andelsboligforeningens gæld. Umiddelbart mener jeg derfor ikke, at der er behov for nye regler,«lyder det fra boligministeren. Ministeriets undersøgelse af andelsboligmarkedet, der primært handler om finansieringsproduktet renteswap, forventes færdig omkring årsskiftet. B. phda@berlingske.dk rikk@berlingske.dk 4
FAKTA Sådan er du teknisk insolvent Den egentlige værdi af en andelsbolig uden gæld er en million kroner. Foreningen har gæld for 600.000 kroner, så andelskronen er 400.000, hvis der ikke er hensættelse. Dette beløb er belånt i banken med 80 procent, altså med indskud på 80.000 kroner. Gælden i boligen er herefter 920.000 kroner, altså højere end 80 procent af ejendomsværdien, som er reglen for kreditforeningslån. Hvis andelsboligpriserne falder med ti procent, er boligen kun 900.000 kroner værd. Den enkelte andelshaver vil dermed være teknisk insolvent. I foreninger stiftet efter 2008 hæfter den enkelte andelshaver typisk for sin andel af foreningens bankgæld. I meget få tilfælde hæfter andelshaveren desuden for realkreditlånet. Kilde: Andelsbasen, Nykredit. Pas på med andelsboliger Søg professionel rådgivning før du køber en andelsbolig. Så simpelt og præcist er rådet fra flere eksperter, der fortæller, at man risikerer at hæfte for andres gæld. Det virkede som en god idé, da Barbara Kallan og 68 andre lejere i 2007 gik sammen om at stifte andelsforeningen Klostergaarden på Østerbro i København. På det tidspunkt stod deres ejendom til at blive solgt til en ejendomshaj, og beboerne kunne se frem til massive huslejestigninger. Det ville de ikke gå med til. Derfor skød de 25 mio.kr. ind i købet, omdannede ejendommen til en andels boligforening, mens Nordea stod for resten af finansieringen. Problemet er bare, at et andelsboligkøb let kan gå galt og give store tab. Det vender vi tilbage til. Man skal sætte sig grundigt ind i andelsforeningens økonomi, før man skriver under på en købsaftale.»visse andelsboliger burde man have penge for at købe. Sætter man sig ikke ordentligt ind i både økonomi, andelsboliglov og låneforhold, risikerer man at stå med skægget i postkassen og hæfte for andres gæld,«siger lektor Jens Lunde, Copenhagen Business School. De færreste kan gennemskue økonomien i en andelsbolig, hvorfor professionel hjælp er nødvendigt, vurderer lektoren.»at købe en andelsbolig er ikke det samme som at købe brød hos bageren, hvor man kan dufte sig frem. Man er nødt til at søge hjælp hos en fagkyndig,«siger Jens Lunde. Barbara Kallan lod sig dog forføre af duften fra bageriet, da hun og de øvrige 68 lejere stiftede andelsforeningen Klostergaarden. Ejendomsmarkedet var på sit højeste, og mange ting talte for at stifte andelsforeningen.»vi troede, de gode tider på boligmarkedet ville fortsætte, og vi 5
regnede med, at banken ville hjælpe os,«siger Barbara Kallan. Fra optur til nedtur Men glæden varede kort. Finanskrisen gjorde det sværere at sælge andelsboliger. Samtidig viste Klostergaardens boliger sig at være i dårligere stand end først antaget. Andelsforeningen røg ud i en stor gældskrise, og i december 2010 blev alle planer om at hæve boligafgiften droppet og foreningen opløst. I dag er boligerne ikke én krone værd, og beboerne er stavnsbundet til deres lejligheder. Barbara Kallan har mistet sit indskud på 320.000 kr. Vil man undgå at havne i samme situation som Barbara Kallan, gælder det om at være opmærksom på flere ting, før man gør sig til andelshaver. For det første skal der holdes øje med, om andelsforeningen har solidarisk hæftelse.»det betyder, at solvente andelshavere skal betale for andre andelshavere, der ikke betaler deres ydelse til foreningen«siger Kim Valentin, ejer af Finanshuset i Fredensborg. Det vil sige, at man som andelshaver ikke alene skal tænke på, om man selv kan betale en højere ydelse, hvis renten stiger, men også om naboen er i stand til det. Andelshavernes hæftelse er dog begrænset til deres indskud. Så hvis andelsboligforeningen går konkurs, mister de»kun«deres indskud. Hvordan andelsboligforeningen er finansieret, kræver også opmærksomhed.»har foreningen et lån med variabel rente, vil boligafgiften stige, hvis renten stiger. Har foreningen lån uden afdrag og variable renter, vil en rentestigning påvirke boligafgiften endnu mere,«siger Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark. Andre finansieringsregler Forklaringen på, hvorfor det er så svært at gennemskue, om en andelsboligforening er sund eller ej, er bl.a., at salget af andelsboliger ikke er reguleret af samme love og regler som handel med ejerboliger. Sælgere af andels boliger oplyser eksempelvis sjældent, hvor meget indskuddet udgør af den samlede finansiering. Det vil sige, at den samlede salgspris på andelsboligen ikke bliver oplyst.»det er mere besværligt at gennemskue en andelsboligforenings lån og de forpligtelser, der er forbundet med lånet,«siger Kim Valentin. En af fordelene ved at købe en andelsbolig er, at andelshavere ikke betaler den ejendomsværdiskat på en procent, som boligejere skal afregne til skattevæsenet. Til gengæld kan man ikke få et billigt realkreditlån til sin andelsbolig, men er nødt til at tage et dyrere banklån. 6
Samtidig kan renteudgifterne fra andelsboligforeningens realkreditlån ikke trækkes fra i skat. Det betyder, at en andelsbolig til to mio. kr. bliver dyrere at bo i end en ejerbolig til to mio. kr., fordi værdien af rentefradraget er højere end ejendomsværdiskatten. Svært at vide, hvad andelsboliger skal koste De fleste har den opfattelse, at en andelsbolig er en billig boligform, men det er langtfra altid tilfældet. Især nye andelsboliger kan let være markant dyrere end en ejerbolig. Men det kræver en del regnearbejde at gennemskue, om en andelsboliger er dyr eller billig. For at kaste mere lys over, hvad en andelsbolig egentlig bør koste for at være et godt køb, har Berlingske Business bedt Danske Bank fremstille et skema, som sammenligner andelsboliger med ejerboliger. Hvor meget ejerbolig får du for en andelsbolig? I Danske Banks skema kan man blandt andet se, at en andelslejlighed til en million kroner med en månedlig boligafgift på 6.000 kr. svarer til en ejerbolig på 2.232.000 kr.»vurderer man, at andelsboligen er mindre værd end det, er det som udgangspunkt et dårligt køb,«siger økonom i Danske Bank Las Olsen. Danske Bank er gået ud fra, at 1.000 kr. af den månedlige andelsboligafgift går til andre udgifter end renter og afdrag, og at man også i en ejerbolig har samme udgift til fællesudgifter. Samtidig har man taget højde for, at folk med en ejerbolig kan trække renteudgifter fra i skat. Vær opmærksom på risici Inden man kaster sig ud i et boligkøb, skal man tage højde for en række risici. For det første vil det normalt være dyrere at låne til køb af andelsbolig end til køb af ejerbolig, fordi andelshaveren ikke kan få et realkreditlån det kan kun selve andelsboligforeningen. Om det er afgørende, afhænger selvfølgelig af, hvor man mange penge man har med i forvejen. For det andet er der risikoen for, at boligafgiften i andelsboligen kommer til at stige markant. Det kan være, hvis der ikke er sat penge af til vedligeholdelse, ikke bliver af draget på gælden, eller hvis andelsboligforeningen har lån med variabel rente eller andre lån med stigende udgift. Regler skal ændres Det er altså ikke nok at se på, hvad boligafgiften er lige nu, man skal også vurdere, hvordan den vil udvikle sig i fremtiden. For det tredje findes der en maksimalpris for, hvad andelsboliger må koste ofte omtalt som andelskronen. Mange andelsboligforeninger kan blive nødt til at sænke maksimal prisen, hvis prisen på udlejningsejendomme falder.»det kan lyde ulogisk, men sådan er loven. Ejere af andelsboliger risikerer derfor, at de ikke kan sælge andelen til det samme, som de har givet for den også selv om de kan finde nogen, der egentlig gerne vil betale det. Den risiko er mange købere af andelsboliger ikke opmærksomme på,«siger Las Olsen. Danske Bank skønner, at prisen på andelsboliger er for høj i omkring en tredjedel af alle handler. Det vil sige, at andelen ikke lovligt kan sælges igen til samme pris, hvis der laves en realistisk vurdering. Minister for by, bolig og landdistrikter Carsten Hansen (S) vil som omtalt på forsiden af Business gøre andelsboligkøb mere gennemskuelige. Initiativet bliver mødt positivt af Jan Hansen, direktør for Andelsboligforeningernes 7
Fællesrepræsentation (ABF).»Alt, der kan hjælpe med at gøre køber mere oplyst, er godt,«siger Jan Hansen, som mener, at der med en regnskabsvejledning allerede er taget et skridt i den rigtige retning.»den giver mere information om andelsboligernes regnskab og gør det dermed nemmere for købere at se, om økonomien er i orden,«siger han. Jan Hansen tilføjer dog, at det er svært at vurdere en andelsboligforenings økonomi ud fra en annonce. Lektor Jens Lunde fra Copenhagen Business School mener, det er»glimrende«med strammere regler.»men det betyder ikke, at man som menigmand kan vurdere, hvilke regnskabsprincipper andelsboligforeningen har brugt,«siger han. Jens Lunde påpeger, at det samtidig er vigtigt, at man gør sig klart, hvem de øvrige andelshavere er.»kommer man til at bo i andelsboligforening med en gruppe af folk, som ikke betaler deres boligydelse, kan man risikere at skulle betale for dem,«fortæller Jens Lunde.»Forklaringen er, at der i nogle andelsbolig foreninger er solidarisk hæftelse, og det betyder, at långiver kan gå efter de solvente andelshavere.«danske Banks råd, når du skal købe andelsbolig Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom hos Realkredit Danmark, giver her seks gode råd om, hvad man skal være opmærksom på, inden man køber andelsbolig. 1. Sæt dig godt ind i andelsboligforeningens økonomi og undgå fremtidige ubehagelige økonomiske overraskelser. Forstå også lånene i andelsboligforeningen, så du er klar over den risiko, du påtager dig. 2. Hvis dit udgangspunkt i boligjagten er et boligbehov og du dermed ikke har en præference for andelsbolig i forhold til ejerbolig så skal du huske at sammenligne de samlede månedlige udgifter i de to boligformer på baggrund af ens finansiering. Ellers sammenlignes pærer og bananer. 3. Selv inden for andelsboligmarkedet skal man passe på med kun at sammenligne den månedlige boligafgift og andelsindskuddet. Den andelsbolig, der ser billigst ud på papiret, vil ikke nødvendigvis være det grundet forskelle i foreningernes lånevalg, gælds sætning, hensættelser og behovet for fremtidig vedligeholdelse. 4. Tag højde for din egen økonomiske situation. Har du ikke den store opsparing, kan det blive relativt dyrere at købe sig ind i en andelsboligforening med lille gældssætning, da du alt andet lige skal betale et større andelsindskud, der skal finansieres via andelsboliglån til en noget højere rente end på et realkreditlån. 5. Generelt er det et mere kompliceret marked end ejerboligmarkedet. Søg derfor altid professionel rådgivning, der kan hjælpe dig med at se nærmere på foreningens økonomi og finansiering. 6. Lad dig ikke skræmme af de til tider mange dårlige historier om andelsboligmarkedet. Generelt har de fleste andelsboligforeninger en sund økonomi, men man skal som sagt 8
se sig godt for og gøre sit hjemmearbejde før køb. Andelen er den farlige joker Pas på. En andelsbolig kan være et rigtig godt køb, men det gælder for alvor om at se sig for. af Frederik M. Juel, Berlingske Business 19. juni 2012 Gå vejen mellem at eje eller leje og køb en andelsbolig. Når det gælder andelsboligerne er det muligt at gøre et rigtig godt køb, men det er også på den del af markedet, man for alvor kan brænde fingrene. Sådan lyder det fra Danske Bank og netportalen andelsbasen. dk. Danske Bank har beregnet, hvor meget det koster at henholdsvis leje og at købe en ejer-eller andelslejlighed. Sidstnævnte kommer umiddelbart ud som dyrere end ejer, men billigere end leje på det frie marked. Men der er udelukkende tale om de månedlige udgifter, og når det gælder andelsboliger, er det uhyre vigtigt også at se dybt i foreningens økonomi. På det punkt kan man få sig nogle slemme forskrækkelser, og så er andelskøbet ikke særlig godt.»flertallet af andelsforeningerne har en sund økonomi, og det kan sagtens lade sig gøre at gøre et rigtig godt køb, når det gælder andelsboliger. Men det er samtidig det marked, hvor der er størst risiko for at købe katten i sækken, så det er med at se sig for,«siger privatøkonom Las Olsen fra Dansk Bank. Sparet for meget Andelsbasen.dk arbejder med analyser af andelsboligmarkedet. Medindehaver Tejs Volfsberg Carstensen påpeger, at omkring to tredjedele af andelsforeningerne i hovedstaden har en fin økonomi. Køber man en bolig i en formuestabil forening, er det næsten som at købe en ejerbolig, mens det i de truede foreninger nærmer sig lejeboliger. Andelsbasen. dk er i øjeblikket i gang med at analysere regnskaberne for foreningerne i København, og Tejs Volfsberg Carstensen mener, at en lang række af dem kan blive tvunget til at sætte boligafgiften op i de kommende år.»boligafgiften vil stige primært på grund af stigende udgifter til grundskyld, øgede miljøafgifter samt at en del foreninger nu skal til at afdrage på deres gæld. En rentestigning vil også have negativ effekt for en del foreninger,«siger Tejs Volfsberg Carstensen, der påpeger, at vedligeholdelsen også er et område, som er værd at bemærke, da en del foreninger har sparet på den konto for at fastholde en lav boligafgift.»analyser viser, at man ikke kan spare på dette område. Regningen vil komme på et tidspunkt,«siger Tejs Volfsberg Carstensen.»Hvis foreningen konstant har lappet på taget, kommer der pludselig en stor omkostning, når foreningen bliver tvunget til at skifte det ud. Det er bedre, hvis foreningen løbende afsætter de nødvendige midler til vedligholdelsen,«siger Tejs Volfsberg Carstensen. På sitet Bolius Boligejernes Videncenter står der, at hvis man skal vælge mellem en ejer-og en andelslejlighed, er det en god idé at søge råd hos ens bank eller en uvildig finansiel rådgiver.»en reel sammenligning mellem en ejerlejlighed og andelslejlighed kræver nemlig, at du tager højde for den udgift, der er knyttet til andelsforeningens gæld, og ser på, hvor meget ejerbolig du alternativt kunne have købt for den samme udgift,«skriver Bolius. B. fmj@berlingske.dk FAKTA OG GODE RÅD 9
Det skal du være opmærksom på, når du køber andelsbolig - Prisen for en andelsboligs samlede værdi består af din andel af foreningens gæld samt friværdien (andelskronen). 150.000 kr. for en bolig er altså ikke hele prisen. - Tjek, hvilken metode foreningen benytter til at værdiansætte sig selv. Benytter de anskaffelsessummen, bør du være påpasselig og undersøge det nærmere, fordi metoden kan bruges til at oppuste værdien. Benytter de offentlig vurdering eller valuarvurdering giver det oftere et mere korrekt billede af foreningens reelle værdi. - En tommelfingerregel er, at gælden i en forening aldrig bør ligge over ca. 2/3 af foreningens samlede værdi. - Tjek, hvilke lånetyper foreningen benytter - har foreningen renteswap eller trappelån, bør man overveje sit køb en ekstra gang. - Beregn boligens reelle kvadratmeterpris - sammenlign den med tilsvarende ejerboliger i området. Et godt udgangspunkt er, at prisen bør være mindst 20% lavere end på en ejerbolig i området. Pris på andel kontra ejerlejlighed Du kan ikke ud fra salgsopstillinger sammenligne andelsboliger med ejerboliger. Men det kan med nedenstående regnemetode. Med metoden får du en sammenlignelig pris for andelsboligen, som er lige til at sammenligne med kvadratmeterprisen i en ejerbolig. Sammenlignelig pris=(andelskronen pr. kvm. + Gælden pr. kvm. + eventuelle forbedringer i boligen) (+ 25 procent i præmie ift ejerboligmarkedet). Eksempel: En andelsboligen på 60 m2 koster 180.000 kr for indskuddet svarende til 3.000 pr. kvm. Gælden udgør 1,14 mio. kroner svarende til 19.000 pr. kvm. Den samlede pris bliver 22.000 pr. kvm. + evt. forbedringer. Det kan sammenlignes med en ejerbolig i samme område område til 27.500 pr. kvm. Forskelle i beløbene skyldes, at risikoen ved at købe andelsbolig er større, eksempelvis når det drejer sig om valg af finansiering. Kvadratmeterprisen for din andelsbolig bør derfor ligge ca. 20% under en tilsvarende ejerbolig i samme område. Læs mere på www.andelsbasen.dk KILDE: ANDELSBASEN. DK. Eje kontra leje EJERLEJLIGHED Fordele: - Lejligheden kan i almindelighed fungere som opsparing. Medmindre du vælger et afdragsfrit lån, vil en stor del af den månedlige husleje være afdrag på gæld i kreditforening og bank. - Hvis lejligheden stiger tilstrækkeligt i værdi til at opveje mæglersalær og øvrige handelsomkostninger, kan du høste en nettogevinst ved salg. - Du kan optage ekstra lån med sikkerhed i eventuel friværdi i ejerboligen. Det giver en vis økonomisk fleksibilitet. - Du har meget stor indflydelse på, hvordan lejligheden skal indrettes og/ eller anvendes. 10
Ulemper: - For både køber og sælger er der en del omkostninger forbundet med handlen. - Du løber risikoen for, at værditab på ejendommen eller lejligheden påfører dig et økonomisk tab. Det kan også betyde, at du i værste fald kan blive stavnsbundet til lejligheden for en periode, hvis du ikke kan sælge til den pris, du ønsker eller har behov for at opnå. - Har du behov for at låne penge til køb, skal bank og/ eller realkreditinstitut godkende dig som køber og acceptere det opstillede budget. - Du kan ikke få boligsikring, hvis du ejer en lejlighed. BO TIL LEJE Fordele: Du har ikke ansvar for den udvendige vedligeholdelse af ejendommen. Du skal ikke binde et større beløb i lejligheden og behøver derfor sjældent at optage lån. Du har mulighed for at få boligsikring. Du kan flytte fra lejligheden inden for den varslingsperiode, der står i din lejekontrakt, uden at skulle bekymre dig om et salg. Ulemper: - Som lejer har du ingen opsparing i lejligheden. - Du har ikke den fulde bestemmelsesret vedrørende lejligheden. - I kommuner, hvor boligreguleringsloven ikke gælder for private lejelejligheder, kan du risikere at skulle betale en høj husleje. Billedtekst: Det er dyrt at sælge ejerbolig. Udgifter til advokat, mægler og stempelafgifter, forsikringer, tilstandsrapporter og energimærke løber op i mindst seks procent af købsprisen, så hvis man ikke har planer om at bo længe i lejligheden, kan det måske bedre betale sig at leje. Arkivfoto: Christian Als KILDE: BOLIUS BOLIGEJERNES VIDENCENTER. 11
Så farligt er andelsboligmarkedet Duegården, Møllegården, Ringertoften, Klostergården, Kildegaarden, Lørups Ridehus. Listen over andelsboligforeninger, der er eller har været i økonomisk krise, er lang. Og den kan blive endnu længere og medføre en stribe af konkurser i fremtiden. 10 pct. usunde Flere eksperter, som B.T. har talt med, anslår således, at mindst 10 procent af andelsboligforeningerne er stiftet på et så urealistisk grundlag, at det kun kan ende på en måde, nemlig galt. Det er først og fremmest foreninger, der er stiftet efter 2004-05, som i dag reelt er teknisk insolvente. Fordi de bygger på urealistiske budgetter, euforiske lån fra kreditforeninger og forkerte råd fra advokater. Urealistiske lån Det er først og fremmest urealistiske lånetyper, som renteswap og rentetilpasningslån uden afdrag, og oppustede værdiansættelser, der har sendt mange andelsboligforeninger på økonomisk katastrofekurs. I en sådan grad, at andelene reelt er usælgelige, alt imens andelshavere flytter på grund af stigende husleje, hvorefter foreningen får yderligere likviditetsproblemer på grund af tomme lejligheder og således kommer ind i en ond spiral. - Problemet er, at mange af de her lån reelt blev optaget, da alt kunne sælges. Nu er de foreninger så havnet i en ond cirkel. Så vi har kun set toppen af isbjerget endnu. Der vil komme mange andelsboligforeninger med alvorligt ondt i økonomien, konstaterer Dorthe Madsen Westerdahl, indehaver og advokat i Ret & Råd Køge og en af de få jurister, der har specialiseret sig i andelsboliglovgivningen. Forstår ikke lånene - Jeg sætter således spørgsmålstegn ved 90 procent af de andelsboliger, jeg får over mit bord. Og jeg råder folk til ikke at købe andelen i 25 procent af tilfældene. Men når folk først er forhippede på en lejlighed, så hjælper det ofte ikke så meget med mine gode råd, erklærer Dorthe Madsen Westerdahl. - Problemet er, at folk simpelthen ikke forstår de bagvedliggende lån, som en forening har optaget. Lån, der er givet på et tidspunkt, hvor kreditforeningerne var overoptimistiske, som alle vi andre i øvrigt, fortsætter Dorthe Madsen Westerdahl, der derfor opfordrer alle til at søge seriøs rådgivning, hvis man overvejer at købe en andelslejlighed. Råb om hjælp De voldsomme problemer i andelsboligforeningerne fik da også Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation til i september at efterlyse et politisk indgreb, der kunne redde de økonomisk trængte andelsboligforeninger fra en rullende konkurslavine. Ved den lejlighed udtalte direktør Jan Hansen til Jyllands-Posten: - Hvis vi ikke gør noget særligt for at redde foreninger i denne situation (de såkaldte renteswaps, red.), kan det være for sent for mange af dem. Grib ind Han og fællesrepræsentationen opfordrede derfor regeringen og politikerne til at gribe ind foreløbig dog uden held. 12
Ejendomsmæglerkæden Home opfordrer sælgere af andelsboliger til at skrue prisen yderligere ned. (Foto: Scanpix) B.DK/PLUS Derimod er de første sager begyndt at rulle såvel i retssystemet som i Pengeinstitutankenævnet. I september fik en andelshaver i Ringertoften således Østre Landsrets ord for, at sælgeren skulle tilbagebetale 450.000 kroner ud af en for højt sat salgspris på 500.000 kroner. Travl fremtid I samme måned faldt der afgørelser i Pengeinstitutankenævnet i sager om påstået dårlig rådgivning af andelsboligforeninger i forbindelse med indgåelse af renteswapaftaler. I de fleste tilfælde blev sagerne afgjort til foreningernes fordel problemet er blot - at man ikke er forpligtiget til at efterleve afgørelserne, der derfor må videre til retssystemet. Dermed kan både Pengeinstitutankenævnet og de civile retter se en travl andels-fremtid i møde: - Vi vurderer, at der netop nu nok er en håndfuld lignende sager på vej til os, siger Thomas Brenøe, direktør i Pengeinstitutankenævnet. Home: Andelsboliger skal ned i pris Der skal skæres 20 procent af priserne, hvis en andelsbolig skal sælges i dagens marked, vurderer landets største mæglerkæde, Home. Bragt i Boligen Søndag i Berlingske Tidende 21. juni 2009 Markedet for andelsboliger har ændret sig radikalt med frigivelsen af andelskronen og under den nuværende finanskrise. Tidligere blev de blot afhændet til den første på ventelisten, men nu bliver de sat til salg hos ejendomsmæglerne, der ifølge Home har fordoblet antallet af andelsboliger på hylderne til 3.471.»Ingen tvivl om, at det er blevet sværere at sælge sin andelslejlighed i forhold til i 2003 og 2004, men sådan er markedsøkonomi. Når man fordobler prisen på en vare, så falder antallet af købere. Men man kan sagtens sælge andelsboliger i dag, men det kræver en beregning, hvor meget andelen kan koste, hvor andelslejligheden stadig kan konkurrere med 13
ejerlejligheden,«siger kommunikationschef Niels Carstensen fra Home. Ifølge Home skal andelshaverne skære 20 procent af andelskronen, hvis de gerne vil have solgt i det nuværende marked.»men det er en individuel vurdering fra bolig til bolig. Ældre andelsboliger med lille gæld kan ofte sælges til prisen, mens nye andelsboliger med stor gæld skal sælges væsentligt under den vurdering, det offentlige har fastsat som maksimalpris - også kaldet andelskronen,«vurderer Niels Carstensen. Priserne på andelslejligheder har ikke givet sig i nær samme grad som prisen på ejerlejligheder. Men det kan være en stakket frist. For eksempel vurderede Nordeas cheføkonom Helge Pedersen forleden, at det formentligt kun er et spørgsmål om få kvartaler, før kurverne vender for andelsboligerne, fordi priserne har oplevet enorme stigninger og holdt prisen uden samme fald, der har kendetegnet andre boligtyper. Andelshavere sænker prisen hurtigst Der går ikke lang tid, fra en andelsbolig bliver sat til salg, til ejeren sænker prisen første gang: Kun 75 dage i gennemsnit er en andelsbolig til salg, før prisen bliver sat ned. Bragt i Boligen Søndag i Berlingske Tidende 26. juli 2009 Andelshaverne er dermed den gruppe på boligmarkedet, der er mest utålmodige med hensyn til at vente på, at en køber vil betale den oprindelige udbudspris. Og der er langt ned til nummer to på listen, viser en analyse fra boligsiden Boliga.dk. Rækkehuse med prisfald ligger gennemsnitligt 124 dage på markedet, eller det der svarer til cirka fire måneder, før de bliver sat ned i pris (Foto: Liselotte Sabroe) første gang. Sammenlignet med sommerhusejerne er andelshavernes utålmodighed dog endnu mere tydelig: Et fritidshus, hvor prisen er sat ned, har nemlig i gennemsnit været til salg i 206 dage, før prisen sættes ned første gang, mens ejerlejligheder 132 dage, villaer 142 dage og landejendomme 161 dage ligger midt imellem. Landets allermest utålmodige boligsælgere bor i andelslejlighed i Valby. Her vælger andelshavere nemlig at sænke prisen første gang efter 51 dage. På Nørrebro i København går der en dag mere, før en prissænkning sættes i værk. Man skal ned på plads nummer 16 på listen, før man finder det første jyske postnummer i form af Århus C, hvor andelshaverne i snit venter i 77 dage, før de første gang barberer kroner af prisen. Læs statistik for de enkelte postnumre på www.boliga.dk. Umuligt at sælge andelsboliger 14
For ti år siden var en ledig andelslejlighed afsat hurtigere, end det tog andelsforeningens formand at finde ventelisten frem. I dag overstiger antallet af andelsboliger til salg hos de københavnske ejendomsmæglere for første gang antallet af ejerboliger. Bragt i Boligen Søndag i Berlingske Tidende 17. januar 2010 Men selv hvis køberen står med kuglepennen klar til underskrift, er det ifølge Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) nærmest umuligt at sælge en andelsbolig i øjeblikket.»pengeinstitutterne har gradvist trukket sig ud af markedet, og vi ser flere køb gå i vasken, fordi bankerne ikke vil yde lån til andelskøb. Situationen er akut og alvorlig,«siger direktør i ABF Jan Hansen til 24timer. Bankernes forhold til andelskøb gik i efteråret fra lunkent til iskoldt, da Østre Landsret slog fast, at en bank ikke kan købe en andelsbolig på tvangsauktion. I en ejerbolig har banken sikkerhed i mursten, men sikkerheden på en andelsbolig står i pant på andelsbeviset. For at sikre sig mod tvangsauktion må banken købe andelsbeviset, og det må den ifølge de fleste foreningers vedtægter ikke. Finansrådet bekræfter, at flere banker helt har lukket for udlån til andelsboliger.»bankerne føler ikke, at de har mulighed for at varetage deres interesser i tilfælde af en tvangsauktion, før der kommer en afklaring på en eventuel lovændring. Vi kan ikke leve med, at man ikke ved, om man har sikkerhed for sine penge,«siger kontorchef Rikke Friborg. (Foto: Liselotte Sabroe) Låneivrige banker bag andelsbolig-boble Danske pengeinstitutter har i stor stil lånt til nystiftede andelsboligforeninger trods urealistiske budgetter og tvivlsomme vurderinger. Mange er nu i krise, mens bankerne har smækket kassen i Skrevet af Simon Nyborg Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 30. marts 2010 En række banker og realkreditinstitutter har villigt spillet med og ydet store lån, når lejere i hovedstaden er sprunget ud som andelshavere og har købt deres ejendom - også selv om det har været tæt på fast praksis de seneste år, at ejendommene er blevet skrevet op i værdi i strid med ejendomsmæglernes egen vejledning. De efterfølgende prisfald har i kombination med risikable lån og overoptimistiske budgetter efterladt mange af de nyere andelsboligforeninger på randen af økonomisk ruin. Hidtil har kritikken primært rettet sig mod de rådgivere, som har stiftet foreningerne, men uden pengeinstitutternes finansiering kunne det ikke være kommet så vidt, og de udhængte rådgivere kan derfor med nogen ret dække sig ind bag bankernes kreditafdelinger. En af dem, der undrer sig over bankernes adfærd, er Århus-advokaten Torben Winnerskjold, der nu repræsenterer flere kriseramte andelsboligforeninger i København. 15
»Bankernes kreditafdelinger har været i et fantastisk optimistisk miljø. Hvorfor de har ydet lån til foreninger med et meget spinkelt kapitalgrundlag, ved jeg ikke, men i adskillige tilfælde afslører blot en simpel gennemlæsning, at budgetterne ikke hænger sammen. For eksempel når der er budgetteret med likviditet fra fremtidige salg af andele, som jo aldrig kan tælles med som penge i hånden,«siger Torben Winnerskjold, partner i Abel & Skovgård Larsen. sige:»jeg var skeptisk, men de sagde, alt var i orden nede i banken.«jeg tror - og det er den positive udlægning - at bankerne i mange tilfælde slet ikke har været inde i en ordentlig granskning af økonomien, før de har ydet lån,«siger Torben Winnerskjold. Det var ved redaktionens slutning ikke muligt at få en kommentar fra Finansrådet. Ukritiske lån Efter et par år med en stribe bankkrak og store konkurser i ejendomsbranchen er det tydeligt, at pengeinstitutternes kreditvurderinger ikke er ufejlbarlige. Men hvor det hidtil har været en sag mellem professionelle aktører, er det nu også helt almindelige mennesker i andelsboligforeninger, der er kommet i klemme efter de euforiske år på ejendomsmarkedet.»der er for mig at se ingen tvivl om, at pengeinstitutter fuldstændig ukritisk har lånt ud. Man har i tre årtier været vant til, at det var uproblematisk og helt sikkert at låne til køb af andelsboliger - men nu er situationen vendt rundt, fordi mange har brændt nallerne på de senere års udlån,«siger Jan Hansen, direktør i ABF, der er en interesseorganisation for andelsboligforeninger. Det skifte i udlånspolitikken gør det samtidig sværere at redde kriseramte foreninger, hvis der er behov for refinansiering. Ifølge Jan Hansen er der hidtil kun én forening, der er gået konkurs, men flere kan være på vej. Bankernes rolle i miseren begrænser sig dog ikke til lån til foreningerne, der typisk er placeret i erhvervsafdelingerne. Den ukritiske kreditpolitik genfindes også i rådgivningen af privatkunder. Bankernes uheldige rolle»flere banker har spillet en uheldig rolle, når det kommer til rådgivningen af de enkelte andelshavere. Jeg har utallige gange hørt folk 16
17
Antallet af andelsboliger til salg eksploderer Antallet af andelsboliger til salg i København er steget 517 pct. på godt to år. I samme periode er udbudspriserne raslet ned - men det har lokket køberne ud af busken. Skrevet af Claus Iversen Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 15. april 2010 Da rådhusklokkerne ringede år 2008 ind, havde sultne boligsøgende i Københavnsområdet kun 284 andelsboliger at vælge mellem. I februar 2010 var tallet vokset til 1.751 - en stigning på 517 procent. Og når man efterhånden ikke kan se skoven for bare træer, skulle man tro, at det er blevet meget sværere at få lokket en underskrift ud af køberne. Faktisk forholder det sig lige modsat. I dag tager det nemlig kun gennemsnitligt 123 dage at få solgt sin andelsbolig i København, mens der i januar 2008 i gennemsnit gik 217 dage. Det hænger i høj grad sammen med, at andelsboligindehaverne har været hurtige til at se livets barske realiteter på boligmarkedet i øjnene - altså de hastigt faldende boligpriser. Det udmønter sig konkret i, at den gennemsnitlige udbudspris for en andelsbolig i hovedstaden er dykket fra 1,4 millioner kroner til 865.000 kroner - et fald på 38 procent. Det viser tal fra ejendomsmæglernes boligportal, boligsiden.dk. Mæglerne jubler Ejendomsmæglerne mærker da også, at københavnerne igen er begyndt at forelske sig i andelsboligerne:»det går faktisk rigtigt godt med salget. For få år siden udgjorde salget af andelslejligheder kun to procent af det samlede salg. I dag er tallet 35 procent og stadigt stigende,«siger kommunikationschef i ejendomsmæglerkæden Home Niels H. Carstensen. Han regner endda med, at andelen kan vokse endnu mere og måske komme til at udgøre halvdelen af det samlede salg af lejligheder i København. Nogle af de mest populære andelsboliger i København er de to- og treværelseslejligheder - til den rigtige pris, vel at mærke:»en toværelseslejlighed til en pris på op til 550.000 kroner med en månedlig afgift til andelsforeningen på 3.000 kroner er en rigtig attraktiv vare, der ikke samler støv på hylden,«siger Niels H. Carstensen. Det samme gør sig gældende for en treværelseslejlighed med et prisskilt på maksimalt 800.000 kroner, hvor boligafgiften ikke overstiger 5.000 kroner. Lav boligydelse attraktiv Det skal dog ikke afholde indehaveren af en andelslejlighed med tre værelser i et attraktivt område i København fra at banke på døren til Homes forretninger, selv om prisen lyder på 1,2 millioner kroner:»hvis boligydelsen til gengæld er lav, så er det også en attraktiv bolig,«siger Niels H. Carstensen. Selv om priserne på andelsboliger i København de seneste to år kun har bevæget sig mod syd - endda i et tempo, der var Tour de France-feltet værdigt - er der lys forude for sælgerne af andelsboligerne:»de seneste og helt dugfriske tal viser faktisk, at der har været en stigning den seneste måned. Den er ikke stor, men den er der,«siger Niels H. Carstensen. 18
Andelskrak rammer skævt Standsning af betalinger kan være en attraktiv udvej for nye andelsboligforeninger med presset økonomi. Den første forening har givet op, og langt flere overvejer krakket for at få en frisk start. Men konkurser rammer skævt hos de forskellige andelshavere. Skrevet af Simon Nyborg Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 26. juni 2010 I flere andelsboligforeninger drøfter man nu helt at standse betalingerne. Berlingske Business kender til adskillige foreninger, der enten overvejer at kaste håndklædet i ringen, eller som allerede har meddelt kreditorerne, at de ikke kan betale og derfor har fået en ny låneaftale. Dermed løber foreningerne en risiko for konkurs og tvangsauktion, og det kan faktisk være attraktivt frem for at stå med en bolig, som andelshaveren skal betale for at slippe af med. Det bekræfter flere rådgivere og eksperter over for Business. De advarer dog samtidig om, at juraen ikke er på plads, og at en konkurs rammer meget skævt blandt andelshaverne.»jeg kender til flere foreninger, der overvejer helt at give op. Selv i foreninger, der ikke bruger ordet betalingsstandsning, går diskussionerne på, at der ikke er nogen udvej, hvis ikke de slipper af med noget af gælden,«fortæller Tejs Carstensen, uafhængig rådgiver om økonomi- og risikostyring i andelsboligforeninger. Den slags overvejelser følger af, at der under højkonjunkturen blev stiftet foreninger i dyrt indkøbte ejendomme og med meget lidt egenkapital. Samtidig har realkreditinstitutterne ofte fraveget det traditionelle krav om personlig hæftelse fra andelshaverne, og det kan gøre et krak til det mindst ringe alternativ. Frisk start I andelsboligforeningen Thyra Danebod på det ydre Frederiksberg har et flertal allerede valgt at standse betalingerne frem for at være bundet til andele med negativ værdi. Dermed har kreditorerne - Nykredit og Nykredit Bank - mulighed for at begære konkurs, men det er endnu ikke sket ifølge Business' oplysninger. Spørgsmålet er også, om konkursbegæringen vil komme, for det er pengeinstitutterne, der står til at blive den største taber ved en tvangsauktion, mens de fleste andelshavere blot vil miste et relativt lille indskud og ydermere skal tilbydes lejlighederne som lejere. Det valg står flere andre foreninger også overfor:»én af løsningerne er en konkurs. Det er især oplagt, hvis andelshaverne dermed kommer ud af hæftelsen og kun mister det oprindelige indskud. Det store spørgsmål er dog, om andelshaverne kan blive boende som lejere, og det spørgsmål skal foreningen have helt styr på inden konkursen,«siger Kim 19
Valentin fra Finanshuset Fredensborg, der har flere andelsboligforeninger blandt kunderne. Også advokat Timmy Lund Witte fra Ejendomsforeningen Danmark, der bl.a. repræsenterer administratorer af andelsboligforeninger, vurderer, at det for nogle foreninger ser fordelagtigt ud at rulle hele andelskonstruktionen tilbage, slippe for gælden og fortsætte som lejere. Splittelse Konkursen er dog kun en god udvej for de oprindelige stiftere af foreningen, som blot har et lille indskud på spil. Har man købt efter stiftelsen eller belånt sit andelsbevis, kan det blive en katastrofe. Tejs Carstensen kender til en mindre forening, der er langt i overvejelserne, men hvor spørgsmålet splitter andelshaverne.»et flertal af familierne vil komme billigt ud af en konkurs, og for dem vil et krak betyde, at de kan komme godt videre i livet. Omvendt vil det ramme andre meget hårdt og true både deres økonomi og boligsituation. Det er et meget svært valg, og det er naturligvis ubehageligt med den slags interessekonflikter i en lille forening,«siger Tejs Carstensen. Heller ikke for realkreditinstitutterne er konkurs en god løsning, og derfor vurderer han, at der bliver arbejdet stenhårdt på alternative modeller som f. eks. at indgå en akkordordning, hvor en del af gælden bliver udskudt til bedre tider og en ny løsning kan forhandles på plads. Tvivlsom jura ved andelskrak Selv om en konkurs kan virke fristende for kriseramte andelsboligforeninger, er det en rejse ind i ukendt land. Der er næsten ingen juridisk praksis på området Skrevet af Simon Nyborg Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 26. juni 2010 Umiddelbart kan et stop for betalingerne virke som en oplagt vej ud for trængte andelshavere. Men der er flere muligheder for at fare vild i et område, som få har begivet sig ud i før. Mange nyere andelsboligforeninger står over for stigende boligafgifter, samtidig med at andelene er usælgelige. Men ved en konkurs vil de oprindelige andelshavere ofte kun miste deres beskedne indskud. Og de kan ydermere se frem til at blive i boligen som lejere til en billigere ydelse. Valget er dog ikke helt så simpelt ifølge advokat Timmy Lund, jurist i Ejendomsforeningen Danmark, der både repræsenterer administratorer af andelsboligforeninger og de investorer, der kan ske at overtage andelsforeninger på tvangsauktion.»andelsloven er helt klar: Hvis foreningen opløses, har andelshavere krav på at fortsætte som lejere. Problemerne opstår, når det kommer til, hvilke vilkår andelshaverne skal have, når de bliver lejere. Her mangler der simpelthen en retspraksis,«siger han. Risiko for høj leje Rent praktisk kan en betalingsstandsning komme i stand ved, at generalforsamlingen sætter boligydelsen så lavt, at foreningen ikke kan betale ydelserne til lånene. I det tilfælde er det op til kreditorerne at begære en konkurs. Men faktisk kan et lille mindretal også presse en betalingsstandsning igennem ved at»stemme med fødderne«: I den aktuelle betalingsstandsning i Thyra Danebod på Frederiksberg flyttede en gruppe andelshavere simpelthen, og så var der kun de tilbageværende til at betale - hvilket et flertal altså valgte ikke at gøre. Man slipper naturligvis ikke for forpligtelserne ved at flytte, men foreningen kan kun inddrive pengene med et søgsmål, hvilket tager tid. Og i mellemtiden kan foreningen altså gå ned. 20
Ender det i konkurs og tvangsauktion kan andelshaverne fortsætte som lejere, men praksis for lejeniveauet er ikke klart, da der kun er én landsretsdom fra 1989.»Det rejser bl.a. spørgsmålet om, hvad der sker med de forbedringer som andelshaverne har lavet. Lige nu ligger det til, at lejerne skal betale ekstra for dem, selv om de selv bekostede dem, mens de var andelshavere. Et andet stort spørgsmål er, hvor mange særkrav den nye udlejer kan indføje i kontrakten. Der mangler klare domme i de her spørgsmål,«siger Timmy Lund. (Foto: Keld Navntoft) Andelshavere sælger boligen uden mægler Skrevet af Birgit Straarup Bragt i Boligen Søndag i Berlingske Tidende 26. september 2010 En undersøgelse på boligønsker.dk viser, at sælgere af andelsboliger i langt højere grad end sælgere af ejerboliger, selv sælger deres bolig eller deltager i salget. Undersøgelsen omfatter cirka 2.000 sælgere af boliger, der har oprettet sig på boligønsker.dk over de sidste to måneder. 21
»Omkring halvdelen af sælgerne på boligønsker.dk har en andelsbolig til salg. Og da der generelt er færre andelsboliger til salg end ejerboliger, så tyder meget på, at ejere af andelsboliger i højere grad selv sælger deres boliger eller selv er involveret i salget af deres boliger,«siger Thomas Barfod fra boligønsker.dk i en pressemeddelelse. Han vurderer, at der er to forklaringer på tendensen:»for det første er mange andelsboligejere vant til selv at sælge deres bolig igennem ventelister og kun bruge 5.000 kroner på advokatbistand, så der er langt til et mæglersalær på 50.000-100.000 kroner. En anden forklaring kan være, at mange af de andelsboliger, der er sat til salg via mæglere, er sat til for høj en pris og derfor ikke bliver solgt. Det kan gøre sælgere utålmodige, og derfor går de selv ind i salgsprocessen,«siger han. Undersøgelsen viser også, at en stor andel af køberne både er interesseret i andels- og ejerboliger. For eksempel vil 80 procent af de, der har søgt lejligheder i København over de seneste fire måneder gerne have tilbudt både andels- og ejerlejligheder. Skat redder andelsboligejere Nærmest sensationelt fastholder Skat i sin nye vurdering, at boligudlejningsejendomme i København holder priserne, fra før ejendomsboblen bristede. Det redder mange andelsboligforeninger fra teknisk insolvens. Men regningen bliver betalt af de kommende købere. 22
Af Sten Thorup Kristensen Bragt i Business-sektionen i Berlingske Tidende 15. januar 2011 En stribe ejendomsselskaber er gået ned og har revet et par håndfulde banker med sig i faldet. Og der har været lange køer ved fogedretterne, der behandler tvangsauktioner over udlejningsejendomme. Alligevel fastholder Skat i den vurdering, der i de kommende måneder bliver sendt ud til ejendomsbesidderne, at prisen på boligudlejningsejendomme i hovedstaden er uændret i forhold til seneste vurdering fra oktober 2008 - lige før finanskrisen for alvor væltede læsset i ejendomssektoren. Det oplyser Skat. Med den opsigtsvækkende udmelding kan en lang række andelsforeninger - og deres medlemmer - ånde lettet op. De slipper for at får barberet toppen af formuen, eller måske endda at få den helt fjernet, så de var blevet tekniske insolvente. En situation, der kunne have tvunget medlemmerne af andelsforeningerne til enten at lade gå foreningerne konkurs, eller at betale penge til»køber«, når de enkelte anparter skifter ejer. Men Skats udmelding vækker dyb forundring blandt de professionelle valuarer. Skat vurderer erhvervs- og udlejningsejendomme pr. 1. oktober i lige år. Det vil sige, at den vurdering, der nu er på trapperne, er foretaget pr. oktober sidste år, mens den forrige er fra oktober 2008. Dengang var priserne på erhvervsejendomme så småt begyndt at falde, og Skat nedskrev udlejningsejendomme i København og på Frederiksberg med cirka ti procent i forhold til 2006-vurderingen. Kunstigt høje vurderinger Problemet er, at valuarerne anslår, at priserne på boligudlejningsejendomme i de kommuner snarere er faldet med 30, 40 eller 50 procent. Holder den vurdering stik, er skattevurderingerne af bl.a. andelsejede ejendomme kunstigt høje. Mikael Hartmann fra erhvervsmægleren DTZ hører til dem, der nu står dybt forundrede tilbage.»jeg har ikke hørt om nogen, der mener, at priserne har holdt sig siden 2008,«siger han, og får opbakning fra direktør Jakob Dalhoff fra DN Erhverv. For Skat afværger den uændrede vurdering et penibelt problem. Havde man sat vurderingen ned, havde man bragt mange af de foreninger, der er højt belånt, og som har valgt at værdisætte deres ejendomme efter skattevurderingen, i problemer. Værdien af den enkelte andel er sat ud fra ejendommens friværdi, og hvis f. eks. en forening har en friværdi på 20 procent af ejendommens samlede værdi, ville en nedskrivning på ti procent betyde, at hvert medlem mistede halvdelen af sit indskud. Men det er ikke nogen gratis fest. Regningen tilfalder bl.a. de kommende købere, hvis de ikke er meget opmærksomme på, at de værdier der står i salgsdokumenterne, kan være uden forbindelse til realiteterne. Samtidig mister køberne i praksis beskyttelsen fra maksimalpriser på andelsboliger. Maksimalpriserne er beregnet ud fra ejendommens værdi, men hvis den er voldsomt overvurderet, er den reelt uden betydning. Muligheden for at erhverve en bolig til en lavere pris end en ejerbolig er en af grundene 23
til, at andelsboligformen er populær på Christiansborg. Overvurderingen har allerede været realitet, siden prisfaldet indtraf. Men det var ventet, at Skat ville hale ind på hjulet med den nye vurdering.»nu har man i praksis givet markedet frit i København og på Frederiksberg. Det forvirrer måske nu, men jeg synes det er fint, at folk lærer at forholde sig til realiteterne og tænke sig om, når de køber en andelsbolig,«siger Rasmus Juvik, advokat med speciale i andelsboliger ved advokatfirmaet Gangsted- Rasmussen. Mange tvangsauktioner Den tekniske forklaring på, at Skat kan holde sine vurderinger uændrede, er, at de fortages ud fra konstaterede handler. I de forløbne to år har der været mange tvangsauktioner, og nødlidende ejendomme er blevet handlet som led i større aftaler med banker, der er brændt inde med ejendommene. Men der har stort set ikke været almindelige handler i et åbent marked i hovedstadskommunerne.»vi har simpelthen intet sagligt belæg for at sige, at priserne skulle være faldet siden oktober 2008,«siger skattedirektør Jens Perch Nielsen. Har I på nogen måde fået politiske opfordringer til at holde vurderingerne af boligejendomme uændrede?»overhovedet ikke. Det er en ren embedsmandsbeslutning, og vi har ikke spurgt ministeren om hans mening,«siger Jens Perch Nielsen. Skat vil sænke vurderingen af erhvervsejendomme, så hvis der f. eks. er en butik i en andelsforening, vil det trække ned på den samlede vurdering af ejendommen. Andelsbolig kan fortsat være et fornuftigt valg Hver tredje af Danmarks 200.000 andelsboliger ligger i hovedstadsområdet, hvor efterspørgslen på billige boliger indtil for få år siden gjorde dem til en yderst eftertragtet boligform. Skrevet af Søren Damgaard, advokat Bragt i Berlingske Tidende 4. maj 2011 De voldsomme værdistigninger på ejendomsmarkedet efterfulgt af finanskrisen har også påvirket andelsboligmarkedet. Konkurstruede andelsboligforeninger har præget mediebilledet, hvilket har resulteret i, at mange boligsøgende slet ikke overvejer at købe en andelslejlighed. Det er en skam, da størstedelen af de eksisterende andelsboligforeninger er sunde og veldrevne andelsboligforeninger. Andelsboligen kan derfor stadig være et godt og billigt alternativ til en ejerlejlighed. Inden man beslutter sig for at købe en andelsbolig kræver det imidlertid, at man gør sit hjemmearbejde og særligt har fokus på andelsboligforeningens økonomiske forhold. Valget mellem en andelsbolig og en sammenlignelig ejerlejlighed vil naturligvis altid være betinget af, hvad der økonomisk set bedst kan svare sig. Man vil som potentiel andelsboligkøber ofte tage udgangspunkt i den samlede månedlige ydelse, hvis man henholdsvis skal finansiere en andelsbolig eller en ejerlejlighed. Finansiering af andelsboligen Andelsbeviset til andelslejligheden skal betales kontant på overtagelsesdagen. Hvis man ikke kan betale andelsbeviset kontant, kan dette finansieres ved et banklån. Det bemærkes, at 24