Organisationsbestyrelsesmøde den 27. maj 2014, kl. 19.00 Avedøre Stationsby Syds Selskabslokaler Trædrejerporten 4, 2650 Hvidovre Organisationsbestyrelsen Bitten Dufour, Jan Lemser, Steen Jørgensen, Vinnie Lyngskjold, Johannes Pleidrup, Per Møller Sørensen, Lone Clausen, Ulla Loren Hansen, Jørgen B. Christensen, Jens Kirkegaard, Afbud Henrik Bjørn Hansen, Rauf Hasanzadeh Fra KAB Revision Henning Bøgh Holtov, Ali Laroub, Jan Poulsen, Jens Elmelund, Christina Tønder Bell Albjerg Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, Pia Søndergaard Indholdsfortegnelse 1. Forretningsorden for organisationsbestyrelsen... 4 2. Referat af organisationsbestyrelsesmødet den 26. september 2013... 4 3. Referat og fortroligt referat af ekstraordinært organisationsbestyrelsesmøde den 3. december 2013... 4 4. Referat af ekstraordinært organisationsbestyrelsesmøde den 21. januar 2014... 5 5. Fortroligt referat af ekstraordinært organisationsbestyrelsesmøde den 20. februar 2014... 5 6. Revisionsprotokol... 5 1/31
Sager til beslutning... 6 7. Regnskab for 2013 for boligorganisationen og afdelingerne... 6 8. Budget for 2015 for boligorganisationen... 9 9. Indstilling til repræsentantskabet om valg af revisor... 10 10. Indstilling til repræsentantskabet om bekræftelse af forretningsførelse... 10 11. Styringsdialog 2014... 10 12. Avedøre Stationsby Syd og Avedøre Stationsby Nord - midlertidig forlængelse af dispensation for opsætning af varmefordelingsmålere... 11 13. Avedøre Stationsby Nord, forhøjelse af beboerindskud... 14 14. Avedøre Stationsby Syd, 40 års jubilæum... 15 15. Store Hus, belysning i Byparken - finansiering... 15 16. Vandregnskab... 16 17. Solcelleanlæg... 17 Sager til orientering... 19 18. Den aktuelle situation i Avedøre Stationsby... 19 19. Social vicevært afsluttende evaluering og regnskab... 20 20. Avedøre for alle afsluttende evaluering og regnskab... 21 21. Avedøre Stationsby Nord, helhedsplan status... 21 22. Store Hus, helhedsplan status... 22 23. Avedøre Tværvej 93, nedrivning status... 23 24. Overdragelse af varmedistributionsledninger i Avedøre Stationsby status... 23 25. Avedøre Stationsby Nord, byggelegepladsen Regnbuen - status... 24 26. Ilt i fjernvarmevand tærede radiatorer... 25 27. Ny anvisningsaftale 2014-2015... 27 28. Hvidovre Kommune, institutionslejemål... 27 29. Bæredygtighedsprofil og bæredygtighedspris... 28 30. Ny honoraraftale med Albjerg Statsautoriseret Revisionspartnerselskab... 29 31. Ejendomsvurdering og betydning for husleje... 30 32. Næste møde... 31 33. Eventuelt... 31 Bilag 1: Forretningsorden for organisationsbestyrelsen... 4 Bilag 2: Regnskab for 2013 for boligorganisationen og afdelingerne er udsendt som bilag 2 i forbindelse med repræsentantskabsmødet 28. maj 2014.... 8 Bilag 3: Revisionsprotokollat er udsendt som bilag 3 i forbindelse med repræsentantskabsmødet 28. maj 2014.... 8 Bilag 4: Budget for 2015 for boligorganisationen er udsendt som bilag 4 i forbindelse med repræsentantskabsmødet 28. maj 2014.... 9 Bilag 5: Styringsrapport for 2014 for... 11 Bilag 6: Styringsrapport for 2014 for Avedøre Stationsby, Syd... 11 Bilag 7: Styringsrapport for 2014 for Avedøre, Store Hus... 11 2/31
Bilag 8: Styringsrapport for 2014 for Avedøre Stationsby, Nord... 11 Bilag 9: Social vicevært afsluttende rapport for 2013... 20 Bilag 10: Social vicevært afsluttende regnskab for 2013... 20 Bilag 11: Avedøre for alle - evaluering... 21 Bilag 12: Avedøre for alle afsluttende regnskab... 21 Bilag 13: Rapport fra FORCE Technology: Undersøgelse af utætte radiatorer... 27 Bilag 14: Notat fra FORCE Technology: Iltmåling i cirkulerende centralvarmevand i ejendommen Bymuren, Avedøre Stationsby... 27 Bilag 15: Anvisningsaftale 2014-2015... 27 Bilag 16: KAB s bæredygtighedsprofil... 29 Bilag 17: Ny honoraraftale med Albjerg Statsautoriseret Revisionspartnerselskab... 30 3/31
1. Forretningsorden for organisationsbestyrelsen Der er ikke foretaget ændringer i forretningsordenen siden den 27. maj 2009. Bilag 1: Forretningsorden for organisationsbestyrelsen at organisationsbestyrelsen tager forretningsordenen til efterretning. Organisationsbestyrelsen tog forretningsordenen til efterretning. 2. Referat af organisationsbestyrelsesmødet den 26. september 2013 Referat af organisationsbestyrelsesmødet afholdt den 26. september 2013 er udsendt den 9. oktober 2013. at organisationsbestyrelsen godkender referatet, der efterfølgende underskrives af formanden. Organisationsbestyrelsen godkendte referatet, der efterfølgende blev underskrevet af formanden. 3. Referat og fortroligt referat af ekstraordinært organisationsbestyrelsesmøde den 3. december 2013 Referat samt fortroligt referat af organisationsbestyrelsesmødet afholdt den 3. december 2013 er udsendt den 13. december 2013. at organisationsbestyrelsen godkender referaterne, der efterfølgende underskrives af formanden. Organisationsbestyrelsen godkendte referaterne, der efterfølgende blev underskrevet af formanden. 4/31
4. Referat af ekstraordinært organisationsbestyrelsesmøde den 21. januar 2014 Referat af ekstraordinært organisationsbestyrelsesmøde afholdt den 21. januar 2014 er udsendt den 3. februar 2014. at organisationsbestyrelsen godkender referatet, der efterfølgende underskrives af formanden. Organisationsbestyrelsen godkendte referatet, der efterfølgende blev underskrevet af formanden. 5. Fortroligt referat af ekstraordinært organisationsbestyrelsesmøde den 20. februar 2014 Fortroligt referat af organisationsbestyrelsesmødet afholdt den 20. februar 2014 er udsendt den 5. marts 2014. at organisationsbestyrelsen godkender referatet, der efterfølgende underskrives af formanden. Organisationsbestyrelsen godkendte referatet, der efterfølgende blev underskrevet af formanden. 6. Revisionsprotokol Der har ikke været indførelser i revisionsprotokollen udover regnskabsprotokollen vedrørende regnskab 2013, der behandles under punkt 7. at organisationsbestyrelsen tager revisionsprotokollen til efterretning. Organisationsbestyrelsen tog revisionsprotokollen til efterretning. 5/31
Sager til beslutning 7. Regnskab for 2013 for boligorganisationen og afdelingerne Boligorganisationen Boligorganisationens regnskab udviser et overskud på 128.116 kr., som er overført til konto 805 arbejdskapital. Overskuddet fremkommer ved opnået nettorenteindtægt forrentning af organisationens egenkapital. Arbejdskapitalen Efter overførsel af årets overskud udgør arbejdskapitalen 3.537.904 kr. Dispositionsfonden Dispositionsfonden udgør 19.849.486 kr. Den disponible del udgør heraf 19.754.486 kr. Den bundne del af dispositionsfonden udgør 95.000 kr., svarende til indskuddet i KAB. Afdelingerne Afdeling 3501 Avedøre Stationsby Syd Årsregnskabet for afdelingen udviser et overskud på 837.750 kr. Overskuddet overføres til opsamlet resultat, indtil det er afgjort, om der bliver bevilget støtte til byggeudgifterne i forbindelse med byggeregnskabet for renoveringen af baderum i Bymuren. Henlæggelse til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser udgjorde i 2013 18.100.000 kr., svarende til 199,11 kr. pr. m². Henlæggelser til tab ved lejeledighed og fraflytning udgjorde 1.223.401 kr. pr. 31. december 2013. Afdelingens tilgodehavender hos fraflyttede lejere udgjorde i alt 2.561.937 kr., hvoraf 877.468 kr. er overgivet til inkasso. Huslejeændringer i regnskabsåret Den gennemsnitlige årlige husleje på balancetidspunktet udgjorde 929,02 kr. pr. m² for familieboliger, 1.297,13 kr. pr. m 2 for ungdomsboliger og 1.073,44 kr. pr. m 2 for ældreboliger. Der har ikke været gennemført lejeændringer i årets løb. Afdelingsmødets godkendelse Regnskabet forelægges til behandling på afdelingsmødet den 19. maj 2014. 6/31
Afdeling 3503 Store Hus Årsregnskabet for afdelingen udviser et underskud på 414.482 kr., der overføres til opsamlet resultat. Henlæggelse til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser udgjorde i 2013 4.117.000 kr., svarende til 120,55 kr. pr. m². Henlæggelser til tab ved lejeledighed og fraflytning udgjorde 970.950 kr. pr. 31. december 2013. Afdelingens tilgodehavender hos fraflyttede lejere udgjorde i alt 1.563.462 kr., hvoraf 665.803 kr. er overgivet til inkasso. Huslejeændringer i regnskabsåret Den gennemsnitlige årlige husleje på balancetidspunktet udgjorde 904,37 kr. pr. m². Der har ikke været gennemført lejeændringer i årets løb ud over den budgetmæssige gennemsnitlige stigning pr. 1. januar 2013 på 5,84 %. Afdelingsmødets godkendelse Regnskabet forelægges til behandling på afdelingsmødet den 22. maj 2014. Afdeling 3504 Avedøre Stationsby Nord Årsregnskabet for afdelingen udviser et overskud på 1.618.596 kr. Heraf benyttes 1.053.256 kr. til afskrivning på egenfinansieringssager og de resterende 586.340 kr. overføres til opsamlet resultat. Henlæggelse til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser udgjorde i 2013 16.500.000 kr., svarende til 199,74 kr. pr. m². Henlæggelser til tab ved lejeledighed og fraflytning udgjorde 1.593.494 kr. pr. 31. december 2013. Afdelingens tilgodehavender hos fraflyttede lejere udgjorde i alt 2.924.823 kr., hvoraf 884.925 kr. er overgivet til inkasso. Huslejeændringer i regnskabsåret Den gennemsnitlige årlige husleje på balancetidspunktet udgjorde 926,05 kr. pr. m² for familieboliger og 992,00 kr. pr. m 2 for ungdomsboliger. Der har ikke været gennemført lejeændringer i årets løb ud over den budgetmæssige gennemsnitlige stigning pr. 1. januar 2013 på 2,83 % for familieboliger. 7/31
Afdelingsmødets godkendelse Regnskabet forelægges til behandling på afdelingsmødet den 21. maj 2014. Afdeling 3505 Børneinstitutionen Ræven Årsregnskabet for afdelingen udviser et overskud på 82.010 kr., overskuddet afvikles budgetmæssigt over de kommende tre år. Henlæggelse til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser udgjorde i 2013 133.000 kr., svarende til 345,45 kr. pr. m². Huslejeændringer i regnskabsåret Den gennemsnitlige årlige husleje på balancetidspunktet udgjorde 1.096,61 kr. pr. m². Afdeling 3506 Børneinstitutionen Haren Årsregnskabet for afdelingen udviser et overskud på 51.348 kr., overskuddet afvikles budgetmæssigt over de kommende tre år. Henlæggelse til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser udgjorde i 2013 82.000 kr., svarende til 232,95 kr. pr. m². Huslejeændringer i regnskabsåret Den gennemsnitlige årlige husleje på balancetidspunktet udgjorde 1.075,43 kr. pr. m². Afdeling 3507 Børneinstitutionen Pindsvinet Årsregnskabet for afdelingen udviser et underskud på 80.198 kr., underskuddet afvikles budgetmæssigt over de kommende tre år. Henlæggelse til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser udgjorde i 2013 47.000 kr., svarende til 124,08 kr. pr. m². Huslejeændringer i regnskabsåret Den gennemsnitlige årlige husleje på balancetidspunktet udgjorde 982,02 kr. pr. m². Bilag 2: Regnskab for 2013 for boligorganisationen og afdelingerne er udsendt som bilag 2 i forbindelse med repræsentantskabsmødet 28. maj 2014. Bilag 3: Revisionsprotokollat er udsendt som bilag 3 i forbindelse med repræsentantskabsmødet 28. maj 2014. 8/31
at organisationsbestyrelsen godkender årsregnskab 2013 for boligorganisation og afdelinger, tager det tilhørende revisionsprotokollat til efterretning samt indstiller årsregnskaberne til repræsentantskabets godkendelse. at organisationsbestyrelsen godkender nærværende oplæg som organisationsbestyrelsens årsberetning for den økonomiske udvikling i boligorganisationen og dens afdelinger jævnfør bestemmelserne i vejledning om drift af almene boliger m.v. Boligafdelingernes årsregnskaber for 2013 er alle godkendt på afdelingsmøderne. Organisationsbestyrelsen godkendte regnskaberne for 2013 og tog det tilhørende revisionsprotokollat til efterretning samt indstillede regnskaberne til repræsentantskabets godkendelse. Organisationsbestyrelsen godkendte oplægget som organisationsbestyrelsens årsberetning. 8. Budget for 2015 for boligorganisationen Budget for 2015 for boligorganisationen balancerer med 15.935.000 kr. I budgettet indgår et budgetteret overskud/budgetreserve på 194.000 kr., som er forudsat henlagt til arbejdskapitalen. Beløbet fremkommer ved en budgetteret nettorenteindtægt svarende til forrentningen af organisationens egenkapital dispositionsfond og arbejdskapital. Budgettets hovedposter: Forretningsførelse i alt 9.435.000 kr. Organisationens øvrige driftsudgifter (vederlag, møde- og kontorholdsudgifter m.v. samt revision) 674.000 kr. Samlede administrationsudgifter 10.109.000 kr. Bilag 4: Budget for 2015 for boligorganisationen er udsendt som bilag 4 i forbindelse med repræsentantskabsmødet 28. maj 2014. at organisationsbestyrelsen godkender budget for 2015 for boligorganisationen. Organisationsbestyrelsen godkendte budgettet for 2015. 9/31
9. Indstilling til repræsentantskabet om valg af revisor På repræsentantskabsmødet den 28. maj 2014 skal der foretages valg af revisor. at organisationsbestyrelsen drøfter en indstilling til repræsentantskabet om valg af revisor. Organisationsbestyrelsen besluttede at indstille genvalg af Albjerg Statsautoriseret Revisionspartnerselskab til repræsentantskabet. 10. Indstilling til repræsentantskabet om bekræftelse af forretningsførelse På repræsentantskabsmødet den 28. maj 2014 skal der tages stilling til bekræftelse af forretningsførelsen. Forretningsføreraftalen fortsætter uændret, indtil der tages skridt med baggrund i opsigelsesbestemmelsen. at organisationsbestyrelsen drøfter en indstilling til repræsentantskabet om bekræftelse af forretningsførelsen. Organisationsbestyrelsen besluttede at indstille en bekræftelse af KAB s forretningsførelse til repræsentantskabet. 11. Styringsdialog 2014 Til brug for styringsdialogmødet med Hvidovre Kommune i sommeren 2014 er der udarbejdet et udkast til styringsrapport omfattende regnskabsåret 2013. Udkast til styringsrapport for afdelinger og organisation er udarbejdet i et samarbejde mellem ejendomsledere og forretningsfører. Til organisationsbestyrelsens behandling og godkendelse vedlægges som bilag udkast til den samlede styringsrapport for 2014. Organisationsbestyrelsens eventuelle ønsker til emner til dialogmødets dagsorden bør endvidere fastlægges. 10/31
Hvidovre Kommune har endnu ikke meddelt præcis dato for mødets afholdelse, men det forventes afholdt i august 2014. Det samlede materiale forventes derfor indsendt til Hvidovre Kommune senest med udgangen af juni 2014. Bilag 5: Styringsrapport for 2014 for Bilag 6: Styringsrapport for 2014 for Avedøre Stationsby, Syd Bilag 7: Styringsrapport for 2014 for Avedøre, Store Hus Bilag 8: Styringsrapport for 2014 for Avedøre Stationsby, Nord at organisationsbestyrelsen behandler og godkender den samlede styringsrapport for 2014, og eventuelt træffer beslutning om ønskede emner til dialogmødets dagsorden. Organisationsbestyrelsen godkendte den samlede styringsrapport for 2014, og ønsker samme dagsorden som tidligere. 12. Avedøre Stationsby Syd og Avedøre Stationsby Nord - midlertidig forlængelse af dispensation for opsætning af varmefordelingsmålere Hvidovre Kommune har gennem en årrække givet boligafdelingerne Avedøre Stationsby Syd og Avedøre Stationsby Nord dispensation for bestemmelserne om individuel varmemåling i henhold til Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 891 af 9. oktober 1996. Dispensationen blev i sin tid ansøgt med henvisning til konklusionen i en rapport fra ingeniørfirmaet Henrik Larsen som viste, at en indførelse af varmemåling ikke ville være privatøkonomisk rentabelt i de 2 boligafdelinger. Ansøgningen blev imødekommet for en 4-årig periode og er efterfølgende forlænget to gange, hver i en 4-årig periode. Den 29. august 2011 meddelte Hvidovre Kommune, at dispensationen for opsætning af varmefordelingsmålere er begrænset til den 1. september 2014, idet man i Hvidovre Kommunes Tekniske Forvaltning har besluttet, at man principielt ikke længere vil give dispensation for opsætning af varmefordelingsmålere. Det er derfor besluttet at iværksætte arbejdet med etablering af individuel måling. Der er i en længere periode arbejdet med at få afdækket de sammensatte problemstillinger der er, når der skal etableres individuel måling i omkring 2000 boliger. Det har været tidskrævende at få præcise anvendelige data for de mange lejlighedstyper. Der er arbejdet med at finde de mest optimale tekniske løsninger, i et marked der hele tiden er under udvikling. Der har været fokus på at sikre god og effektiv måling kombineret med effektive løsninger for administration. 11/31
Det er konstateret at boligafdelingerne ikke lever op til arbejdsmiljøbestemmelserne, hvilket medfører, at der skal etableres nye nødudgange til krybekældrene under bygningerne, før selve anlægsprojektet kan iværksættes. Arbejdet med etablering af varmemålere er således blevet stærkt forsinket af flere forskellige årsager. Det er derfor nødvendigt at anmode Hvidovre Kommune om yderligere tid til at gennemføre projektet. De mange elementer er nu afklaret i en sådan grad, at arbejdet med etablering af individuel måling kan forventes afsluttet i løbet af sommeren 2015. Syd- og Nordafsnittet fælles om arbejdsgrundlag Under henvisning til de to boligafdelingers mange ligheder er indledt et samarbejde omkring etablering af varmemålere samt etablering/udskiftning af vandmålere. Samarbejdet skulle omfatte afklaring af krav og løsningsmuligheder ved etablering af varme- og vandmåling, hvorefter projektering og udførelse skulle ske i den enkelte boligafdeling. Avedøre Stationsby Nord fik i 2005 etableret vandmålere. Avedøre Stationsby Syd har gennem sine ombygnings- og renoveringsprojekter forberedt for etablering af vandmålere i ca. 97 % af alle boligerne i Bymurens 747 boliger, mens der i afdelingens 260 boliger i rækkehusene og 21 boliger i Hovedstihusene ikke forberedt for vandmålere. Sydafsnittet besluttede på afdelingsmødet den 16. maj 2011 etablering af vandmålere. For at sikre et integreret målesystem blev effektueringen af denne beslutning udsat som følge af Hvidovre Kommunes krav om varmemålere. Definering af krav og opstart af projektet Efter en række opstartsvanskeligheder med afklaring af procedure og rollefordeling med videre, lykkedes det i maj 2013 i samarbejde med KAB s Bygge-/energiområde at få valgt og underskrevet en aftale med det rådgivende ingeniørfirma Wessberg A/S. Forinden indgåelse af kontrakten gennemførte ejendomslederne sammen med KAB s energifolk besigtigelse af en række gennemførte projekter i KAB regi, med henblik på at få et indblik i den aktuelle udvikling inden for området samt de praktiske problemer der er forbundet hermed. I forbindelse med definering af krav til projektet har blandt andet brugerforhold for beboere og servicepersonale med videre været drøftet. Endvidere har der været arbejdet på en afklaring af tekniske forhold, herunder anvendelse af lokalt IT-netværk, udstyr m.v. Endelig har lokaladministrationen lagt stor vægt på at sikre, at systemerne kan bidrage med tilstrækkeligt data til påvisning af uhensigtsmæssig brugeradfærd, idet problematikker omkring skimmelsvamp m.v. videre forventes at stige mærkbart med indførelse af varmemålere. I praksis har det vist sig at omfanget af firmaer, som vurderes at kunne løse opgaven tilfredsstillende, er yderst begrænset. 12/31
Krav til datagrundlag Da der skulle fremskaffes datagrundlag til beregningerne af fordelingen for varmeudgifterne, har det taget tid at finde fælles en forståelse for metodik mellem rådgiver og ejendomslederne. Fra ejendomsledernes side har det været et krav, at beregningsgrundlaget altid skal være identificerbart for hver varmefordelingsenhed, der indgår i varmefordelingen, således at man til enhver tid på overskuelig vis, kan foretage de nødvendige rettelser som ombygninger af boliger eller eksempelvis udskiftning af vinduer m.v. kan bidrage til. Afdelingsanalyser Ejendomslederne for hver af de to boligafdelinger er tæt på at være klar med et analyseværktøj, der er udarbejdet for begge boligafdelinger. Værktøjet er en videreudvikling af det værktøj, som efter omprioriteringsløsningen i midten af 90 erne blev anvendt til at sikre en regulering af den indbyrdes leje samt en korrekt lejefordeling mellem boligerne i Sydafsnittet. Arbejdet omfatter blandt andet en registrering af alle facadeelementer i boligafdelingerne og har blandt andet vist, at der er flere varmetekniske varianter af de forskellige boligtyper i Avedøre Stationsby Nord end først antaget. Værktøjet vil også fremover kunne bidrage til sikring af korrekte lejefordelingsarealer og BBR-arealer. Krav til arbejdsforhold Foruden analysearbejdet, arbejdes der tillige på at sikre overholdelse af kravene til arbejdsmiljøforholdene i boligafdelingernes krybbekældre. Ingen af de to boligafdelinger lever i dag op til de krav som forekommer til arbejde i krybekælderene. Afstandskravene til nødudgange overholdes ikke i rækkehusene i begge boligafdelinger, og ikke i Bymuren i Nordafsnittet. Det betyder, at der principielt skal etableres op mod 30 nødudgange i Sydafsnittets rækkehuse, og for Nordafsnittet er tallene henholdsvis 58 nødudgange i rækkehusene og 20 nødudgange i Bymuren. Der er arbejdet med forskellige prototyper i begge afdelinger, hvori der blandt andet er søgt taget højde for eventuelle facaderenoveringer i fremtiden. Udskiftning af radiatorer som følge af tæringer Avedøre Stationsby Syd oplever alvorlige problemer med tæringer i radiatorerne som følge af ilt i fjernvarmevandet. Det skønnes at der i 2013 er anvendt op mod 1.000.000 kr. til udskiftning af radiatorer, og problematikken er accelererende. Problematikken er ikke på tilsvarende måde konstateret i Avedøre Stationsby Nord, men en lignende situation kunne potentielt være på vej. De mange udskiftninger af radiatorerne bidrager på ingen måde til, at det er et gunstigt tidspunkt at få opsat varmefordelingsmålere. at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning, og bemyndiger administrationen til, på vegne af de to boligafdelinger at ansøge Hvidovre Kommune om en forlængelse af dispensationen for opsætning af varmefordelingsmålere frem til den 1. september 2015. 13/31
Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning og bemyndigede KAB, til på vegne af Avedøre Stationsby Syd og Avedøre Stationsby Nord, at søge om forlængelse af dispensationen for opsætning af varmefordelingsmålere. 13. Avedøre Stationsby Nord, forhøjelse af beboerindskud På afdelingsmødet den 21. maj 2014 orienterer bestyrelsen om, at beboerindskuddet ved indflytning forhøjes til 225 kr./m² pr. 1. januar 2015 for alle lejlighedstyper. Beboerindskuddet har blandt andet til formål at udgøre en vis sikkerhed for betaling af fraflytteres andel af udgifterne ved istandsættelse af boligen m.v. ved fraflytning. Der er ikke sket en regulering af indskuddet, siden de første beboere flyttede ind i bebyggelsen, og det opleves i stigende grad, at det indbetalte indskud langt fra dækker beboernes forpligtelser ved fraflytning. Beboerindskuddet har i dag et gennemsnit på kun ca. 130 kr./ m² for de enkelte lejemål. For at minimere risikoen for afdelingens tab i forbindelse med fraflytninger ønskes beboerindskuddet forhøjet, og vil være gældende fra 1. januar 2015 for nye kontrakter. Indskuddet kan forhøjes uden kommunalbestyrelsens godkendelse, da indskuddet efter forhøjelsen ikke overstiger 228 kr. pr. m² (2014), jf. 48 stk. 2 i lov om leje af almene boliger. Beboerindskuddet vil for udvalgte lejemål være som følger pr. 1. januar 2015: 5.256 kr. for et 1-rums 23,36 m² rækkehus (hybel) 13.050 kr. for et 2-rums 58 m² rækkehus 16.200 kr. for et 3-rums 72m² rækkehus 21.375 kr. for et 4-rums 95m² rækkehus 24.075 kr. for et 4-rums 107m² rækkehus 26.550 kr. for et 5-rums 118m² rækkehus 10.125 kr. for en 1-rums 45 m² lejlighed i Bymuren 13.050 kr. for en 2-rums 58 m² lejlighed i Bymuren 17.325 kr. for en 3-rums 77 m² lejlighed i Bymuren 21.600 kr. for en 4-rums 96 m² lejlighed i Bymuren at organisationsbestyrelsen godkender, at der gennemføres en forhøjelse af beboerindskuddet i afdeling Nord pr. 1. januar 2015. Organisationsbestyrelsen godkendte forhøjelse af beboerindskuddet. 14/31
Der er ikke blevet orienteret om dette på afdelingsmødet i Avedøre Stationsby Nord. 14. Avedøre Stationsby Syd, 40 års jubilæum På organisationsbestyrelsesmødet den 3. december 2013 besluttede bestyrelsen en foreløbig budgetramme på 500.000 kr. til hvert jubilæum i de tre afdelinger i de kommende år. Udgifter afholdes af organisationens arbejdskapital. Når arrangementet i Afdeling Syd, søndag den 1. juni 2014, er afholdt og evalueret, træffes nærmere beslutning om budgetramme for de øvrige arrangementer. Afdelingsbestyrelserne er fra Afdeling Syd holdt orienteret om projektets udvikling. Det endelige projekt og tilhørende økonomi er godkendt af formændene. Bestyrelsesmedlemmerne fra Afdeling Syd vil eventuelt på mødet kunne orientere yderligere om projektet. at organisationsbestyrelsen drøfter projektet, og endeligt godkender den deraf følgende økonomi. Organisationsbestyrelsen bekræftede godkendelsen af projektets økonomi, der holder sig indenfor den aftalte budgetramme. 15. Store Hus, belysning i Byparken - finansiering Det eksisterende lysanlæg består af 35 stk. lamper. Anlægget fremstår i en forældet forfatning med energikrævende lyskilder, dårlig støbning af master samt dårlig lyskvalitet. Hele vinterperioden 2013/14 har anlægget virket delvist, med løbende reparationer, og anlægget er nu helt slået fra. Eksisterende kabler i jorden virker ikke aktuelt og er i så dårlig stand, at de skal udskiftes, hvis området skal kunne belyses igen. En samlet plan for stabil drift, tryghed og sikkerhed, samt CO2 besparelse omfatter: Energioptimeret anlæg med god driftsøkonomi Belysningsanlæggets kvalitet og stand bliver løftet Anlægget renoveres og der skabes større tryghed for beboerne i Stationsbyen ved genindførsel af belysning om natten Bedre design og mere æstetisk belysning i Byparken gør området mere attraktivt at besøge, også om aftenen 15/31
Armaturer ændres til ny LED belysning, som samtidig kan udstyres med en automatisk dæmpningsfacilitet Udskiftning af master og kabellægning vil på sigt, give lavere drifts- og vedligeholdelses omkostninger og samtidig forskønne parken Herefter vil belysningsanlægget have fået en energioptimering, der svarer til tidens løsninger indenfor energirigtige lyskilder. Renoveringen vil kunne gennemføres i løbet af sommeren/efteråret 2014. Etableringsudgifter løber op i ca. 600.000 kr., og etableringen kan ikke gennemføres af afdelingens driftsmidler. For at kunne sikre etablering af belysning foreslås denne opgave finansieret af boligorganisationens dispositionsfond. at organisationsbestyrelsen godkender et rammebeløb på 600.000 kr., og bevilger beløbet som et tilskud fra dispositionsfonden. Organisationsbestyrelsen bevilgede et tilskud fra dispositionsfonden på 600.000 kr. til projektet. 16. Vandregnskab I en konkret afgørelse i beboerklagenævnet i Roskilde Kommune, hvor et vandregnskab er blevet kendt ugyldigt grundet fordelingen af ikke målbart vandforbrug i fordelingsregnskabet, har klageren fået medhold i, at der ikke skal ske efterbetaling af udgifter til vandforbrug. Årsagen er, at der stilles meget specifikke krav til dokumentationen af, hvordan dette forbrug er opstået. Dette krav kan være meget vanskeligt at opfylde. Konsekvensen når et regnskab kendes ugyldigt er, at boligselskabet/afdelingen fortaber retten til at inddrive efterbetalinger også selvom disse skyldes et regulært merforbrug på det målte vandforbrug. Disse efterbetalinger havner derfor kollektivt i bebyggelsen. KAB anbefaler derfor, at alle afdelinger fremadrettet i kun afregner målt forbrug i fordelingsregnskabet. Det ikke målte forbrug optages i driftsregnskabet som en udgift. Når disse udgifter medtages i afdelingens driftsudgifter, så fordeles det efter samme principper som alle andre driftsudgifter i afdelingen, og afdelingen eliminerer risikoen for at få underkendt fordelingsregnskabet. Hvad er ikke målt forbrug? Enhver boligafdeling har et afregningspunkt med leverandøren. Alt vand som passerer dette punkt skal der betales for. Der opstår imidlertid ofte en forskel på det vand, der skal betales 16/31
for i forhold til det vand, der forbruges/skønnes forbrugt i boligerne. Dette er definitionen på ikke målt forbrug. Hvorfor opstår denne difference? De fleste boligafdelinger har tappesteder, der ikke er underlagt måling. Det kan være tappesteder på fællesarealerne, i skralderum, containergårde, vaskerum m.m. Men det kan også være vand, der forsvinder som følge af defekter og utætheder i afdelingens distributionssystem. I vedrører dette følgende afdelinger: 3503 Avedøre Stationsby Nord at organisationsbestyrelsen beslutter, at alle afdelinger fremadrettet i kun afregner målt forbrug i fordelingsregnskabet, og det ikke målte forbrug optages i driftsregnskabet som en udgift. Organisationsbestyrelsen besluttede at følge indstillingen. 17. Solcelleanlæg De seneste ændringer i lovgivning om solceller har betydning for rentabiliteten i at opsætte solcelleanlæg til produktion af el i almene boligafdelinger. KAB har derfor indgået en samlet rammeaftale for alle KAB-administrerede boligorganisationer om etablering af solcelleanlæg. Boligorganisationerne vil ved at tiltræde rammeaftalen opnå meget fordelagtige priser samtidig med, at kvaliteten på anlæggene sikres, både hvad angår ydelse og holdbarhed. KAB forventer, at de sidste ændringer i love og bekendtgørelser på området vil blive sat i kraft i fuldt omfang primo 2014. Vi igangsætter derfor rammeaftalens ydelser nu, primo år 2014. Benyttelse af aftalen KAB rammeaftalen omfatter solcelleleverandørens individuelle rådgivning om og projektering samt/og efterfølgende etablering af solcelleanlæg på bygninger i den enkelte afdeling. Når aftalerne skal aktiveres, skal der foretages en kortlægning af bebyggelsens konstruktive forhold og el-tekniske anlæg. Dette skal benyttes i miniudbuddet. Kortlægningen skønnes at kunne gennemføres for 5.000-8.000 kr., og skal udføres af en teknisk rådgiver. Herefter forestår en projektleder fra KAB miniudbuddet. KAB s projektleder udarbejder en indstilling til afdelingen med en samlet økonomioversigt over udbudsomkostninger, etable- 17/31
ringsomkostninger samt udgifter til et teknisk bygherretilsyn sammenholdt med de forventede besparelser. Dette miniudbud udgør beslutningsgrundlaget for afdelingen. Deltagelse og betaling for KAB rammeaftale om solcelleanlæg Når den første boligafdeling træffer beslutning om at benytte aftalen om opsætning af solcelleanlæg, skal boligorganisationen betale et engangsbeløb på 25.000 kr. inkl. moms. Beløbet betales kun en gang pr. boligorganisation. Hvis ingen af boligorganisationens afdelinger ønsker at bruge rammeaftalen, skal boligorganisationen dermed ikke betale noget. Herudover betaler de afdelinger, der benytter aftalen, det sædvanlige beløb på 12.750 kr. inkl. moms til KAB for at få adgang til at gennemføre et miniudbud. Beløbet finansieres i sagen. Deltagelse i rammeudbuddet vil normalt forudsætte et projekt udarbejdet af et rådgivende ingeniørfirma. Rådgiverydelsen vil skulle finansieres i sagen. Projektet skal bl.a. behandle: Myndighedsbehandling Placering af anlæg Tilslutning af anlæg Nødvendige statiske beregninger Indhentning af tilbud fra rammeaftalens leverandører Det sparer afdelingerne Der er krav om EU-udbud, hvis solcelleanlægget koster mere end 1,5 mio. kr. Et sådant udbud tager tid, og der er store krav til udbuddet for at få det ønskede anlæg. Prisen for et EUudbud for et anlæg til 1,5 mio. kr. er ca. 60-65.000 kr. inkl. moms. Derudover kommer udgifter til projektering. Deltagelse i KAB s rammeaftale vil samlet for boligorganisation og boligafdeling maksimalt koste 37.750 kr. inkl. moms. Beløbet udgør boligorganisationens engangsbeløb på 25.000 kr. inkl. moms og afdelingens betaling for gennemførelse af et miniudbud på i alt 12.750 kr. inkl. moms. Hvis blot en af boligorganisationens boligafdelinger benytter KAB s rammeaftale, vil boligorganisationen og afdelingen tilsammen spare ca. 20.000 kr. inkl. moms i forhold til at gennemføre eget EU-udbud. Før deltagelse i KAB rammeaftalen Teknikområdet i KAB hjælper gerne afdelingen med en gennemgang af, om det kan betale sig at opsætte solceller. Gennemgangen omfatter bl.a. vurdering af ejendommens egnethed til installering af solceller, hvor stort et anlæg der kan installeres, anlægssum samt investeringens rentabilitet/tilbagebetalingstid. Teknikområdets ydelse afregnes efter anvendt tid. 18/31
at boligorganisationen beslutter at indgå i KAB s samlede rammeaftale om etablering af solcelleanlæg og vedtager at betale et engangsbeløb på 25.000 kr. inkl. moms, første gang en af organisationens boligafdelinger ønsker at deltage i KAB s rammeudbud om solcelleanlæg. Organisationsbestyrelsen besluttede at deltage i rammeaftalen med deraf følgende betaling. Sager til orientering 18. Den aktuelle situation i Avedøre Stationsby I januar 2014 blev der vedtaget en nul-tolerancepolitik i i et forsøg på at vende den aktuelle negative udvikling. Denne politik blev offentliggjort ved udsendelse af en pressemeddelelse og en beboerinformation. Den 20. februar 2014 blev der afholdt et ekstraordinært bestyrelsesmøde med deltagelse af borgmester Helle Adelborg og politidirektør Kim Christiansen. Der var en god og grundig drøftelse af den aktuelle situation og udviklingen i Avedøre Stationsby. Herunder blev handlemuligheder og samarbejdet mellem kommune, politi og boligselskab, med henblik på at dæmme op for kriminaliteten og forbedre trygheden i Avedøre Stationsby, drøftet. Det blev aftalt, at deltagerne ved dette møde skal mødes igen, til en ny drøftelse af tilstanden i Avedøre Stationsby i løbet af godt et halvt år. Mødet søges afholdt omkring september/oktober 2014. Dit lokalpoliti blev startet op i Avedøre omkring den 1. april 2014. Dette initiativ, der er et selvkørende beredskab, vil formentlig medvirke til at skabe større tryghed for beboere m.fl. Administrationen har i første kvartal 2014 søgt aktindsigt i et par straffesager hos politiet, efter ændringer i Lov om almene boliger og udlejningsbekendtgørelsen. Dette med henblik på at vurdere muligheden for, at kunne iværksætte opsigelses-/ophævelsessager. Sager er endnu ikke iværksat. Der skal forsøges etableret en overordnet styregruppe til den nedsatte netværksgruppe, og netværksorganisationen skal nærmere beskrives. Endvidere skal der undersøges muligheder for eventuel etablering af videoovervågning af Centerstriben fra Avedøre Station. KAB har taget kontakt til kommunen herom, men et møde er endnu ikke aftalt. Det forventes at ske i løbet af foråret 2014. 19/31
Formandskabet og ejendomsledere har i april 2014 haft indledende drøftelser om en kommunikations- og pressestrategi. Der arbejdes videre med dette hen over forår og sommer. Organisationsbestyrelsen bør overveje det aktuelle behov for yderligere tiltag. at organisationsbestyrelsen drøfter sagen, og eventuelt træffer beslutning om yderligere tiltag. Organisationsbestyrelsen drøftede den aktuelle situation, og administrationen orienterede endvidere om status i samarbejdet med Hvidovre Kommune. Herunder blev nævnt, at det nu er aftalt, at funktionen som overordnet styregruppe placeres i Avedøreudvalget, og at forarbejdet til eventuel etablering af videoovervågning af Centerstriben nu igangsættes i et samarbejde mellem KAB, OCM og ejendomskontoret i Store Hus. Finansieringsforslag vil senere blive præsenteret for organisationsbestyrelsen. Det blev endvidere oplyst, at administrationen dags dato har iværksat den første ophævelsessag efter den vedtagne nul-tolerancepolitik. 19. Social vicevært afsluttende evaluering og regnskab Samarbejdsaftalen mellem og Hvidovre Kommune omkring projekt Hybelguide social vicevært i Avedøre Stationsby blev indgået i marts/april 2010. Projektet blev gennemført i perioden 1. maj 2010 til 31. december 2013. Der er for årene 2010, 2011 og 2012 udarbejdet statusrapporter samt årsregnskaber til ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. Disse er samtidig behandlet på organisationsbestyrelsesmøder. Der er primo 2014 udarbejdet en afsluttende rapport og årsregnskab for 2013. Rapport og årsregnskab er fremsendt til ministeriet, og vedlægges som bilag til orientering for organisationsbestyrelsen. Bilag 9: Social vicevært afsluttende rapport for 2013 Bilag 10: Social vicevært afsluttende regnskab for 2013 at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 20/31
20. Avedøre for alle afsluttende evaluering og regnskab Projektet Avedøre for alle blev gennemført i perioden 1. juli 2009 31. juli 2013. Der er i løbet af andet halvår 2013 udarbejdet en afsluttende evalueringsrapport. Rapporten er modtaget fra Hvidovre Kommune i december 2013, og vedlægges som bilag til orientering for organisationsbestyrelsen. Der er i april 2012 udarbejdet en evalueringsrapport som et led i forankringsstrategien for projektet. Det anbefales i denne rapport at udbrede erfaringerne fra Avedøre for alle til hele Hvidovre Kommune, hvilket efterfølgende er sket. Der er den 6. februar 2014 udarbejdet et afsluttende regnskab for 2009-2013 i form af Landsbyggefondens Reguleringskontoskema. Dette udviser et projektoverskud på 244.000 kr., som tilbagebetales til Landsbyggefonden, Hvidovre Kommune og. Regnskabet vedlægges som bilag til orientering for organisationsbestyrelsen. Bilag 11: Avedøre for alle - evaluering Bilag 12: Avedøre for alle afsluttende regnskab at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 21. Avedøre Stationsby Nord, helhedsplan status Helhedsplanen omhandler renovering af badeværelser, lejlighedssammenlægning, ombygning af indgangspartier og tagrenovering. Der er i februar 2014 gennemført udbud og licitation for helhedsplanen i Avedøre Nord. NCC gav det økonomisk mest fordelagtige tilbud som lå ca. 10 % under det i skema A godkendte rammebeløb. På baggrund af dette gode licitationsresultat er der indgået betinget entreprisekontrakt med NCC. Skema B ansøgningen er afsendt i marts 2014, og Hvidovre Kommune har den 29. april 2014 givet deres tilsagn til den indsendte ansøgning. Herefter afventes Landsbyggefondens endelige skema B godkendelse, som forventes i løbet af maj 2014. 21/31
Under forudsætning af at den sidste godkendelse falder på plads, starter den fysiske udførelse af helhedsplanen 1. juni 2014. Arbejderne udføres i etaper, og den samlede helhedsplan er planlagt til at blive gennemført på 24 måneder. Projektet er således afsluttet 1. juni 2016. Tidsplan Projektet søges gennemført efter følgende tidsplan: Skema B-tilsagn fra kommunen 29. april 2014 Skema B-tilsagn fra Landsbyggefonden 31. maj 2014 Opstart helhedsplan (fysisk) 1. juni 2014 Aflevering/afslutning 1. juni 2016 Skema C ultimo 2016 at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 22. Store Hus, helhedsplan status Ansøgning til Landsbyggefonden er fremsendt ultimo 2013. Helhedsplanen er endvidere sendt til Hvidovre Kommune til orientering. Helhedsplanen har et samlet budget på ca. 245 mio. kroner inkl. moms. Med sædvanlig fordeling af de skønnede anlægsomkostninger mellem støttet og ustøttet finansiering er huslejeforhøjelsen på ca. 35 %, så der er som forventet behov for anden støtte fra Landsbyggefonden, for at helhedsplanen kan gennemføres. Seneste byggeudvalgsmøde i afdelingen blev afholdt den 8. januar 2014, og referatet fra mødet er udsendt den 19. januar 2014. Siden da har Landsbyggefonden den 28. februar 2014 meddelt, at ansøgningen er foreløbigt behandlet, og at der kan forventes tilsagn i 2017. Der er mulighed for, at tilsagnet kan rykkes frem, dette blandt andet afhængigt af Landsbyggefondens besigtigelse af afdelingen. Efter kontakt til Landsbyggefonden, har fonden den 28. marts 2014 meddelt, at besigtigelse tidligst kan forventes i efteråret 2014. Afdeling Store Hus oplever aktuelt en voldsom stigning i antallet af vandskader i boligerne. Afdelingsbestyrelsen har derfor besluttet, at den del af projektet der omfatter udskiftning af vandrør og faldstammer, nødvendigvis må fremskyndes. Uanset helhedsplanens finansieringsmodel skal afdelingen selv finansiere udskiftningen af vandrør og faldstammer ustøttet finansiering. 22/31
KAB arbejder nu på at forberede denne del af projektet som en selvstændig og presserende renoveringssag, herunder skal der udpeges en projektleder til sagen, og projektmateriale og økonomi skal udredes fra helhedsplanen. at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 23. Avedøre Tværvej 93, nedrivning status På mødet den 3. december 2013 godkendte organisationsbestyrelsen nedrivning af ejendommen og besluttede at bevilge et tilskud fra dispositionsfonden på 300.000 kr. til nedrivningsarbejder m.v. Afdelingsbestyrelsen for afdeling Nord har endvidere bekræftet beslutning om nedrivning. Der er herudover indhentet godkendelser fra långivende realkreditinstitut, Landsbyggefonden og Statens Administration. Sagen er den 20. januar 2014 sendt til Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter med anmodning om godkendelse af nedrivningen. Efter drøftelse og aftale med ministeriet er sagen den 27. marts 2014 sendt til Hvidovre Kommune med anmodning om, at nedrivningsdeklarationen effektueres, og nedrivning af ejendommen godkendes af kommunalbestyrelsen. Sagen forventes behandlet i maj 2014. at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning med den bemærkning, at sagen forventes behandlet i Hvidovre Kommune i løbet af juni 2014. 24. Overdragelse af varmedistributionsledninger i Avedøre Stationsby status Organisationsbestyrelsen godkendte på mødet den 26. september 2013, at den formelle overdragelse iværksættes, og at der samtidig søges indgået en drifts- og samarbejdsaftale mellem EBO Consult A/S og boligafdelingerne. Dokumentudkast er fremsendt til EBO Consult A/S i begyndelsen af oktober 2013 og behandlet på et bestyrelsesmøde i Avedøre Fjernvarme ultimo november 2013. Der er herefter enighed om de udarbejdede dokumenter. 23/31
Der er i løbet af første kvartal 2014 indhentet underskrifter på deklaration, overdragelsesaftale og tinglysningsfuldmagter, hvorefter dokumenterne er fremsendt til advokat Dorte Ginnerup for det afsluttende arbejde med tinglysning af deklaration. at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 25. Avedøre Stationsby Nord, byggelegepladsen Regnbuen - status Organisationsbestyrelsen er på tidligere møder orienteret om, at bygningen har været præget af mange års slid og en absolut minimal vedligeholdelse. Indvendig vedligeholdelse såvel som udvendig vedligeholdelse påhviler Regnbuen/Hvidovre Kommune i henhold til lejekontrakt fra 1983. Hvidovre Kommune har ved udgangen af 2012 meddelt, at kommunen selv ønsker at forestå istandsættelsesarbejdet og afholde udgifterne hertil i et samlet renoveringsprojekt. Arbejderne udføres i henhold til tilstandsrapport udarbejdet af arkitekt Ebbe T. Høyer. En skurby har igennem ca. 10 måneder tjent som midlertidig institution for alle børnene og de ansatte. Der er afholdt rejsegilde den 12. februar 2014, og tilbageflytning til det renoverede hus er påbegyndt den 24. marts 2014. Skurbyen er nu taget ned, og der udestår en del arbejde med udearealerne, bl.a. retablering af den lille hestefold. Den 9. maj 2014 afholder Hvidovre Kommune indvielse af Byggelegepladsen Regnbuens nye flotte hus. Således har Hvidovre Kommune og afdeling Avedøre Stationsby Nord i fællesskab fået genskabt de fantastiske rammer for institutionen for de næste mange år. at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning. 24/31
26. Ilt i fjernvarmevand tærede radiatorer I løbet af 2011-2012 erfarede driftspersonalet i Avedøre Stationsby Syd en markant stigning i udskiftningen af utætte radiatorer. Tidligere skete udskiftningen i et relativt begrænset omfang, typisk radiatorer på badeværelser i rækkehusene, hvor rust i bunden som følge af opfugtning af radiatorernes ydersider kunne give anledning til utætheder. I forbindelse med stigningen i antallet af utætte radiatorer konstatereres det, at utæthederne kommer indefra, idet utæthederne viser sig som udposningerne under malingen. Da stigningen fortsætter, iværksættes en undersøgelse af en række tilfældigt udvalgte radiatorer fra forskellige steder i boligafdelingen. Undersøgelsen er udført af FORCE Technology i efteråret 2012. FORCE Technology er et højt specialiseret ingeniørfirma med flere specialområder herunder materialeanvendelse, beskyttelse og analyse. Undersøgelsen omfattede i alt fem radiatorer, hvoraf tre radiatorer blev opskåret i udvalgte områder og blandt andet undersøgt i stereomikroskop samt mikroslibning og afsyring. Der kunne konstateres lokal korrosion i og omkring alle punktsvejsninger i radiatorerne samt lettere korrosion omkring tilslutningsrørerne. FORCE Technology vurderede på baggrund af undersøgelserne, at de identificerede problemer sandsynligvis også vil være til stede i boligafdelingens øvrige radiatorer. FORCE Technology konkluderede, at korrosionen skyldes ilt i fjernvarmevandet, idet der ikke blev fundet tegn på materialefejl eller lignende, som kunne være årsag til problematikken. FORCE Technology vurderer endvidere, at radiatorerne har en relativ lang restlevetid under forudsætning af, at der ikke sker en fortsat iltpåvirkning af fjernvarmevandet. FORCE Technology kunne ikke som følge af undersøgelsen eller en gennemgang af de lokale installationer i boligafdelingen, lokalisere en årsag til iltindholdet i fjernvarmevandet. Da opbygningen af varmesystemet i Avedøre Stationsby er sammenhængende betyder dette, at det er samme fjernvarmevand der løber rundt i systemerne i store dele af Avedøre Stationsby. Kun de steder hvor der er indbygget en varmeveksler (eksempelvis i Store Hus som følge af trykforskelle), er der afskærmet fra eventuelle problemer med ilt i fjernvarmevandet. FORCE Technology har herefter taget kontakt til firmaet EBO-Consult som administrator og driftsansvarlig for Avedøre Fjernvarme. EBO-Consult mener ikke, at der er forekommet nogen uregelmæssigheder med hensyn til iltindholdet. På forespørgsel om hvorvidt der er foretaget installationsmæssige ændringer, i den periode hvor EBO-Consult har administreret og drevet systemet, oplyses det at der ikke er foretaget nogen installationsmæssige ændringer i relation til Sydafsnittet. I forbindelse med kontakten til EBO-Consult udleveres kopier af de seneste analyser af fjernvarmevandet. Analyserne indeholder alene oplysninger om PHværdier idet EBO-Consult ikke forventer, at der er ilt i vandet, da det er VEKS (Vestegnens Kraftvarmeselskab I/S), der leverer fjernvarmevandet. Da driftspersonalet i Sydafsnittet fortsat kan konstatere en stigning i udskiftningen af utætte radiatorer, iværksættes yderligere undersøgelser i samarbejde med det rådgivende ingeniør- 25/31
firma Dominia A/S. På et møde med deltagelse af Dominia A/S, og blandt andet en tidligere medarbejder på Varmecentralen i Avedøre Fjernvarme, oplyses det at Avedøre Fjernvarme på et tidspunkt har ombygget fjernvarmeværkets ekspansionsanlæg på Varmecentralen. Den tidligere medarbejders beskrivelse af ombygningen gav grundlag for, at Dominia A/S vurderede at dette kunne være årsag til en iltning af fjernvarmevandet. Som et led i lokaliseringen af årsagen til iltningen i fjernvarmevandet blev det efterfølgende besluttet, at gennemføre iltmålinger i de boilerrum, som er nærmest Varmecentralen i henholdsvis Avedøre Stationsby Syd og Avedøre Stationsby Nord. Iltmålingerne gennemførtes synkront i de 2 boilerrum med et avanceret måleudstyr i december måned 2013 af FORCE Technology. Målingerne viser dels, at iltkoncentrationen periodisk er meget høj, og dels at ilten med meget stor sandsynlighed stammer fra Varmecentralen i Avedøre Fjernvarme, idet målingerne viser, at variationerne i iltindholdet har mange sammenfaldne tendenser på de to målesteder. Målingerne viste tillige, at koncentrationen af ilt er større i fremløbet end i returløbet. Dette betyder, at ilten opbruges undervejs i varmesystemerne i de 2 boligafdelinger. Endelig viste målingerne en tendens til at være større i Nordafsnittet end i Sydafsnittet. Der forekommer derfor en teoretisk risiko for, at man i Nordafsnittet vil opleve lignende problemer med tæringer i radiatorerne, som det sker i Sydafsnittet. En mulig årsag til at en lignende situation ikke har vist sig på nuværende tidspunkt kan skyldes radiatorernes konstruktion. Ejendomslederne i de to boligafdelinger har, som følge af måleresultatet, anmodet KAB om en teknisk vurdering af måleresultaterne samt en juridisk vurdering af situationen. Efter en gennemgang af materialet medio februar 2014 vurderer en af KAB s Energi- og varmekonsulenter, med stort kendskab til hele varmeanlægget i Avedøre Fjernvarme og boligafdelingerne i Avedøre Stationsby, på baggrund af det foreliggende materiale at fjernvarmevandet ikke lever op til Dansk Fjernvarmes vejledning om Vandbehandling og korrosionsforebyggelse i fjernvarmevand. I lighed med FORCE Technology påpeger medarbejderen, at iltindholdet er for højt, samt at ph-værdierne i vandet i perioder ligger meget tæt på den nedre grænse på 9,6. Efterfølgende er KAB s juridiske afdeling anmodet om at fremkomme med en vurdering af, hvorvidt der måtte være grundlag for erstatningskrav i sagen. Der foreligger ikke en redegørelse herom ved denne dagsordens udarbejdelse. Det er endvidere aftalt, at KAB fremsender en officiel henvendelse til EBO-Consult omkring iltproblematikken i fjernvarmevandet. Organisationsbestyrelsen vil blive holdt orienteret om sagens videre forløb. Afdelingsdata Boligafdelingen Avedøre Stationsby Syd har ca. 5.430 radiatorer i boliger og fællesrum. Boligafdelingen Avedøre Stationsby Nord har ca. 5.460 radiatorer i boliger og fællesrum. Avedøre Stationsby Syd har indtil den 1. april 2014 udskiftet ca. 300 radiatorer i afdelingen. Avedøre Stationsby Nord har udskiftet ca. 30 radiatorer. Disse kan dog ikke nødvendigvis relateres til iltproblematikken. 26/31