Beretning og regnskab 2012/2013 ARBEJDERNES BOLIGSELSKAB I GLADSAXE 1
Indholdsfortegnelse Forord Bestyrelsens beretning... 3 Boligpolitik... 4 Styringsdialog... 7 Mission, Visioner og Værdier... 10 Byggesager... 12 Høje Gladsaxe Helhedsplan og fleksibel udlejningsaftale... 14 De større renoveringssager... 16 Energi og Miljø... 19 Administrativ udvikling af serviceydelser... 22 Personaleforhold.... 24 Bestyrelsen og udvalgene... 25 Selskabets regnskab 2012/13... 29 Resultatopgørelse for tiden 1. oktober 2012 til 30. september 2013... 31 Balance pr. 30. september 2013... 32 Noter... 33-38 Revisionspåtegning... 39-40 Nøgletal... 41-47 Redaktion: Jesper Loose Smith. Forsidefoto: Buddingeparken (Buddingevej 203). Grafisk tilrettelæggelse og produktion: Grafia. 2
Bestyrelsens beretning For perioden 1. oktober 2012-30. september 2013 Beboerdemokratiet er det vigtigste omdrejningspunkt i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe, og beboerdemokratiets øverste politiske ledelse er Repræsentantskabet. Det er her, at de aktive beboerdemokrater udstikker rammerne for boligselskabet. Så betydningen af, at der på Repræsentantskabsmødet deltager så mange aktive beboerdemokrater som muligt, kan næsten ikke beskrives. Det er derfor vigtigt, at du, som aktiv beboerdemokrat, deltager i det årlige Repræsentantskabsmøde mandag den 17. marts 2014, som noget nyt i år afholdes på Grønnemose Skole (tidl. Høje Gladsaxe Skole). Repræsentantskabsmødets dagsorden dikteres af vedtægterne, der foreskriver, at bestyrelsen skal orientere om selskabets drift i det forløbne år. Det gør vi i vores beretning. Vi har i bestyrelsen altid anset det for vigtigt at følge udviklingen og begivenhederne tæt, hvilket vi gør ved at følge op på de enkelte sager, som vi behandler og drøfter på vores månedlige bestyrelsesmøder. Vi vil her i beretningen forsøge at fremdrage de væsentligste elementer, ligesom vi vil orientere om hovedlinjen i den boligpolitiske udvikling for vores sektor. Den skriftlige beretning vil naturligvis blive fulgt op af en supplerende mundtlig beretning på Repræsentantskabsmødet. Repræsentantskabsmødets dagsorden indeholder også valg til bestyrelsen og forskellige udvalg, så hvis du, som aktiv beboerdemokrat, vil have mere indflydelse på boligselskabet, så er det her, du bliver valgt til at deltage aktivt i dialogen og beslutningerne. Bestyrelsen håber, at denne beretning vil være et aktiv i den beboerdemokratiske proces i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe. Vi ønsker dig god læselyst med beretningen, hvor vi bl.a. kommer ind på fremtidens renoveringsbehov: Buddingeparken og Triumfvej 47 blev færdige, beboervenligt budget, tab ved fraflytning dækkes af dispositionsfonden, det boligpolitiske år i arbejdstøjet, hvad sker der i Høje Gladsaxe, undersøgelse af styringsdialogen, ny affaldsordning, hvad har udvalgene arbejdet med, det nye tiltag omkring Mission-Visioner-Værdier, og hvor stort blev overskuddet i selskabet, og vi kunne blive ved, men alt det og meget mere står på de efterfølgende sider så rigtig god læselyst! Januar 2014 Vi har i bestyrelsen opstartet arbejdet med Mission, Visioner og Værdier, for det skal fremover være helt klart, hvad det er vi arbejder med og hvor vi vil hen, ikke fordi vi skal til at opfinde helt nye ting, men vi skal have nedskrevet det, så det er klart for alle. 3
Boligpolitik Et år i arbejdstøjet Hvis man skal sætte én sætning på det forløbne år, så er det Et år i arbejdstøjet. Renoveringerne er kommet op på et historisk højt niveau med tilsagn for ikke mindre end 11 mia. kr. i 2012. Og det kommer efter et andet historisk højdepunkt for renoveringerne, nemlig 2011 med tilsagn for over 6½ mia. kr. Renoveringerne er afgørende vigtige for de mange boligområder, som igennem mange år har haft behov for et nødvendigt løft, og som nu kan fremtidssikres. Vi er blevet en dynamo for dansk økonomi. Mange flere hænder kommer i arbejde, og vi medvirker til, at der også efter krisen er en funktionsduelig byggesektor. De mange renoveringer betyder samtidig et grønnere Danmark. Når vi renoverer tage og facader på ældre byggerier, så er det ganske normalt, at der fremover spares omkring 30 pct. af energiforbruget. Den almene sektors renoveringsramme (mia. kr.) 12 10 8 6 4 Praktikpladser er en anden positiv effekt af de mange renoveringer, og i foråret 2013 er der indgået mange samarbejder og aftaler, som munder ud i praktikpladser til unge mennesker. Den almene boligsektor har grund til at være stolt over de positive bidrag til den samfundsmæssige udvikling, både i forbindelse med renoveringer, den boligsociale indsats og med løsningen af den helt grundlæggende opgave med at sikre forsyningen af boliger, herunder også til de familier, der har det vanskeligt. Vi har grund til at glæde os over, at kurven over antallet af udsættelser, som igennem mange år har været stigende, nu synes at være knækket blandt andet via gældsrådgivning og en række andre tiltag. Det er afgørende, at denne tendens fortsætter. En stor udfordring er vandkanten, forkanten eller udkanten, hvor der er for mange boliger til for få mennesker. Her arbejder vi med renovering, nedrivning og markedsføring og bidrager på den måde aktivt til at løse en stor samfundsmæssig udfordring. Her er statens udkantspolitik afgørende, da vi hverken kan eller skal gøre det alene. En anden stor udfordring er de udsatte boligområder. Her er det klare indtryk, at de mange lokale sociale indsatser får stadig bedre fat, og blandt andet er andelen af de unge i uddannelse stigende. Der er brug for et langt sejt træk for at styrke de udfordrede boligområder og gøre dem attraktive, herunder at bruge en respektfuld omtale af familiers hjem også i disse områder. Det sidste år har været præget af gode resultater, men også fortsat vigtige udfordringer. 2 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 4
Triumfvej 47 Ejendomsvurderinger I år 2013 har der været en del i dagspressen om ejendomsvurderinger, og om hvorledes SKAT har håndteret dette. Det vedrører 2 forhold vurderingsskandalen /ansættelse af grundværdien og grundværdiforbedringer 30 år tilbage. Grundværdiforbedringer 30 år tilbage giver mulighed for fradrag i ejendomsskatten. Da hovedparten af vores afdelinger er mere end 30 år, er dette ikke relevant for os. For de afdelinger som er under 30 år, har ABG i år 2012 indgået en aftale med et rådgivningsfirma om at undersøge disse forhold. Sagsbehandlingen i den forbindelse er meget langstrakt, så vi har ikke fået nogen afgørelser endnu. De enkelte afdelinger vil blive orienteret, når der foreligger nyt. Vedrørende fejlvurdering/ansættelse af grundværdien (vurderingsskandalen). I ABG er der nedsat et Vurderingsudvalg, som ved hver ny ejendomsvurdering får forelagt en oversigt over ændringerne. På den baggrund vurderer Vurderingsudvalget, om der skal klages over ændringen. Det kan oplyses, at der ved seneste ejendomsvurdering er indsendt 6 klager. Vi mener derfor, at vi har forebygget deciderede fejloplysninger og dermed større stigninger. Det vi ikke har mulighed for at forhindre er, at hele byområder er ansat for højt. Vi afventer derfor SKAT s gennemgang af alle ejendomsvurderinger for eventuelle ædringer. I december 2013 blev der vedtaget et lovforslag, som skal rette op på vurderingsskandalen. Den nye vurderingslov medfører imidlertid, at lejere skal betale mere end ejere for grunde, der er lige meget værd. 5
Loven skal gælde indtil 2015, hvor der ventes et nyt og bedre system for ejendomsvurderinger. I denne periode får boligejere reelt 5 pct. rabat på grundværdiskatten. Men det får almene boliger i tæt lavt byggeri ikke, selvom de er vurderet som parcelhuse. BL udtaler, at En ny lov, som skal rette op på vurderingsskandalen, medfører grotesk forskelsbehandling mellem ejere og lejere. Vi kan konstatere, at lovforslaget alene fokuserer på at løse problemerne for ejerboligsektoren til trods for, at Rigsrevisionens kritik ikke alene berører denne sektors ejendomsvurderinger". Tab ved fraflytning dækkes af dispositionsfonden I BL-informerer nr. 18 (1813) fra 25. marts 2013, som udsendtes til alle afdelingsbestyrelser, blev der informeret om Lovforslag L 114, som bl.a. omhandlede at tab ved fraflytning fremover delvist skal dækkes af dispositionsfonden. Den ny ordning betyder, at afdelingerne maksimalt skal dække 313 kr. pr. lejemålsenhed pr. år, d.v.s. en afdeling på 100 lejemål maksimalt kan dække 31.300 kr. og alt derover dækkes af dispositionsfonden. For at imødegå fortolkningsspørgsmål, har ABG besluttet, at alle tab som er blevet bogført i regnskabsåret 1. oktober 2012 til 30. september 2013 medtages i den nye ordning. Altså dækker dispositionsfonden alt andet lige mere af afdelingernes tab. De fleste afdelinger har opsparede henlæggelser (konto 405) og henlægger årligt (konto 123) i dag til tab ved fraflytning. Det er blevet besluttet, at der i regnskabet 30. september 2013 sker en regulering af den opsparede henlæggelse, således at i de afdelinger som har en passende årlig henlæggelse, vil den opsparede henlæggelse blive nedsat, så der kun står et års kommende dækning (313 kr. pr. lejemålsenhed), og den overskydende henlæggelse vil blive overført til enten henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse (konto 401) eller istandsættelse ved fraflytning (konto 402). I den kommende budgetudarbejdelse for budget 2014/15, vil den årlige henlæggelse blive reguleret, således at der maksimalt henlægges et års kommende dækning (313 kr. pr. lejemålsenhed). Loven trådte i kraft den 1. april 2013, og da ABG har regnskabsår 1. oktober til 30. september, har vi undersøgt, hvorledes loven skal implementeres. Der er ikke udstukket nogen egentlige retningslinjer herom, men der enighed om, at tab, der skal medtages i den nye ordning, medtages når de konstateres, altså ikke kun for fraflytninger efter 1. april 2013, som efterfølgende giver tab. 6
Styringsdialog www.almenstyringsdialog.dk 7
FAKTA Undersøgelse af styringsreformen Syv ud af ti boligorganisationer mener, at styringsdialogen er et godt supplement til det almindelige tilsyn og giver en merværdi i forhold til samarbejdet imellem kommune og boligorganisation. Det viser en evaluering af de første tre år med styringsreformen, som Ministeriet for By, Boliger og Landdistrikter har gennemført. For kommunernes vedkommende har hele otte af ti en positiv besvarelse af dette spørgsmål. Styringsreformen har sat en ny ramme for samarbejdet imellem kommune og boligorganisation om den almene boligsektors udfordringer. Evalueringen viser, at der behandles en bred vifte af væsentlige og relevante emner i styringsdialogen, herunder økonomi, udlejning, tomme boliger, renovering og nybyggeri. Otte ud af ti kommuner vedgår, at de nu har større fokus på langsigtede udfordringer som nybyggeri/renovering, økonomi og boligsociale forhold. Et stort flertal af boligorganisationerne er enige i, at kommunen går mere aktivt til sagen og giver feedback på fremlagte informationer i dokumentationspakken. Otte ud af ti boligorganisationer mener, det er tilfældet med regnskabstal og de kvalitative oplysninger om boligorganisationens udfordringer og påtænkte initiativer. Et flertal på seks af ti boligorganisationer oplever også en mere aktiv kommunal feedbackstil på de øvrige nøgletal, som eksempelvis beboerklager, beboersammensætning, tomme lejligheder og fraflytninger. Om styringsreformen Styringsreformen blev gennemført med vedtagelsen af lov nr. 490 af 12. juni 2009 og har været gældende fra den 1. januar 2010. Formålet er dels at øge effektiviteten, dels at gøre det kommunale tilsyn mere fremadrettet. Konkret er hovedelementerne i styringsmodellen følgende: Fastsættelse af landsdækkende formål og målsætninger (styringsmålsætninger) for almen boligvirksomhed. Etablering af en årlig styringsdialog imellem kommune og boligorganisation med fokus på koordination, opfølgning m.v. Brug af aftaler imellem kommune og boligorganisation til særlige indsatser m.v. Styrkelse af boligorganisationernes egenkontrol til sikring af effektivitet og kvalitet m.v. (særskilt igangværende projekt). Dokumentation af boligorganisationens virksomhed og resultater til brug for styringsdialogen imellem kommune og boligorganisation (it-baseret dokumentationspakke). 8 Centralt i styringsreformen står afholdelse af en årlig styringsdialog. Med hensyn til selve formaliseringen af et årligt møde angiver syv af ti boligorganisationer og en tilsvarende andel kommuner, at dette er fordelagtigt eller positivt. Overordentlig få kun fire procent af boligorganisationerne og kommunerne er direkte uenige i, at det er en fordel, at dialogen med kommunen er blevet formaliseret i form af et fast årligt møde.
Styringsdialog med Gladsaxe Kommune Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe ser styringsdialogen og styringsdialogmødet som et rigtig godt redskab i samarbejdet med Gladsaxe Kommune. Både at vi har nogle faste rammer for emner, som vi kan tage op med kommunen, og at de aftaler, som er indgået på styringsdialogmødet, bliver ført ud i livet. For at optimere styringsdialogen er der en løbende udvikling af rammerne, bl.a. blev afdelingsbestyrelserne i forbindelse med styringsdialogen 2013 igen inddraget. Inddragelsen skete ved, at afdelingsbestyrelserne fik mulighed for at komme med deres bemærkninger/rettelser til oplysningsskemaet til den enkelte afdeling. Boligselskabet mener samtidig, at denne involvering i beboerdemokratiet giver et bedre grundlag for styringsdialogen, men også at afdelingsbestyrelserne får en mere overordnet dialog omkring afdelingen. Da det vil være en årlig tilbagevendende begivenhed, vil grundlaget samt den overordnede dialog omkring afdelingen kun blive udbygget. Styringsdialogmødet med Gladsaxe Kommune blev afholdt i maj måned 2013. Her var der en dialog med baggrund i dokumentationspakken, som boligselskabet havde fremsendt. Her kan bl.a. nævnes følgende punkter: Gennemgang af forhold vedrørende boligorganisationen Gennemgang af forhold vedrørende afdelingerne Renovering af udlejning Erhvervslejemål i almene boligafdelinger Samarbejde om miljøtiltag Kommunens By- og boligpolitik Efter denne dialog blev der udarbejdet et aftaledokument med følgende punkter: Samarbejde i KlimaKlar forsætte udviklingen i klima- og energisamarbejdet Kommunal anvisning sikre afdelingernes boligsociale balance Kommunal anvisning optimere den kommunale anvisnings arbejdsgang Kommunal anvisning ungdomsboliger, sikre den rette målgruppe Renovation optimere orienteringen om den nye affaldsordning Dialogen er anført i et referat fra mødet og aftalerne i et aftaledokument. Begge disse dokumenter kan findes på Gladsaxe Kommunes hjemmeside, men også på Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe hjemmeside (www.abg.dk) under punktet Om os Udgivelser. 9
Mission, Visioner og Værdier ARBEJDERNES BOLIGSELSKAB I GLADSAXE Mission Visioner Værdier 10
Organisationsbestyrelsen i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe har besluttet, at vi skal have vores mission, visioner og værdier skrevet ned på papir. Det skal fremover være helt klart, hvad det er vi arbejder med, og hvor vi vil hen. Ikke fordi vi skal til at opfinde helt nye ting, men vi skal have det nedskrevet, så det er klart for alle. I efteråret 2013 har vi derfor afholdt et bestyrelsesseminar, hvor Organisationsbestyrelsen var oppe i helikopteren for at se selskabet oppefra. Der blev arbejdet med interesseanalyse, kernekompetencer, og der blev udarbejdet en SWOT analyse (Svagheder, Styrker, Trusler og Muligheder). Det hele mundede ud i, at der blev udarbejdet forslag til mission, visioner, værdier samt strategi og handlingsplan. Forslagene, som der skal arbejdes videre med, er følgende: Vores Mission Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxes mission er at opføre og administrere almene boliger. Vores ambitioner rummer dog meget mere, og derfor har vi konkretiseret vores vision, der beskriver, hvad vi vil opnå til gavn for nuværende og fremtidige beboere. Vores Visioner Vi vil være en foretrukken almen boligorganisation i Gladsaxe Kommune og vi vil tilbyde boliger, som en bred del af den danske befolkning har råd til og ønsker at bo i. Vi vil for at kunne nå dette mål, arbejde for til enhver tid at kunne tilbyde et attraktivt og varieret udbud af tidssvarende almene boliger med den højest mulige standard i levende og velfungerende boligmiljøer. Vi vil konstant arbejde for at effektivisere vores virke på en måde, så vi på samme tid sikrer en rationel drift og et højt serviceniveau, der lever op til beboerens forventninger. Vi vil desuden udvikle rammerne for det aktive og levende beboerdemokrati, som fundamentet for vores virksomhed, sådan at alle generationer ønsker at deltage. Vores Værdier Vi er Fornyende - Vi har altid fokus på at udvikle os selv og vores virksomhed. Vi er Ansvarlige Vi handler i tide og vedstår vores handlinger. Vi er Troværdige Vi gør, hvad vi siger, og siger, hvad vi gør. Vores Strategi og Handlingsplan for 2014, hvor de foreløbige elementer er: Attraktive boliger Styrkelse af beboersammensætning Effektivisering af driften Kommunikation Beboerdemokratiet Personalestrategi Som beskrevet er det indtil videre forslag, som Organisationsbestyrelsen skal arbejde videre med. Der skal ske en konkretisering af handlingsplanen, så de konkrete punkter bliver meget mere synlige for alle beboerdemokrater og medarbejdere. Organisationsbestyrelsen ser meget frem til at anvende dette værktøj i fremtiden. 11
Byggesager Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe har igennem de sidste par år arbejdet med 2 store byggesager Buddingeparken og Triumfvej 47, som nu begge er afsluttet og vi skal fortsat arbejde med en rigtig stor byggesag i Skoleparken 1 med byggeskader og helhedsplan. Boligselskabet er stolte af resultatet. Der er tale om totalt istandsatte lejligheder med nye gulve, nye køkkener, nyt varmeanlæg og ikke mindst en tidssvarende isolering. Samtidig har bygningen ændret udseende. Alle vinduer og døre er skiftet til tidssvarende elementer, og der er kommet altaner. Facader med mursten og eternit er isoleret yderligere og har fået nye overflader. På taget er der kommet yderligere isolering. Der var indflytning den 15. april 2013, og alt var udlejet. Buddingeparken Afdelingen er færdigrenoveret, og boligselskabet mener, at der er sket en forvandling af Buddingeparken fra en grim ælling til smuk svane. Tidligere 24 utidssvarende 1-værelses lejligheder er renoveret og ombygget til 15 flotte familieboliger bestående af 3 stk. 1-værelses, 6 stk. 2-værelses og 6 stk. 4-værelses lejligheder. Den samlede udgift blev på ca. 25 mio. kr., hvoraf der blev ydet støttede lån for ca. 18 mio. kr., og ustøttede lån for ca. 7 mio. kr.. For at disse låneydelser ikke skal give en meget høj husleje, har Landsbyggefonden bevilliget huslejestøtte og kapitaltilførsel. Med denne støtte har det været muligt at holde huslejen på et rimeligt niveau med en månedlig husleje på mellem 4.200 kr. og 6.900 kr. Triumfvej 47 (Skoleparken 1) Bygningen, som er en del af Skoleparken 1, bestod af 18 meget utidssvarende 1-værelses lejligheder og et beboerhotel også med meget utidssvarende værelser. Den er nu blevet ombygget og renoveret til 12 stk. 2-værelses familieboliger og er blevet en triumf for vejen. Til denne ombygning og renovering har afdelingen fået tilsagn om støtte fra Landsbyggefonden. Den samlede udgift er blevet lidt dyrere end budgetteret, da der i forbindelse med renoveringen fremkom flere uforudsete arbejder. Udgiften blev i alt 12
på 16,9 mio. kr., hvoraf der ydes støttede lån for ca. 13,0 mio. kr., ustøttede lån for ca. 1,4 mio. kr., henlæggelser fra afdelingen på 1,1 mio. kr., og tilskud fra selskabet (dispositionsfonden) på 1,4 mio. kr. Boligselskabets andel af denne støtte er slet ikke i nærheden af Landsbyggefondens støtte, hvorfor boligselskabet klart accepterede Landsbyggefondens udmelding, ellers ville alternativet have været fortsat tab og lejeledighed. Økonomien var meget stram i projektet, og der har været en sparerunde. Dog har boligselskabet valgt ikke at lave for store besparelser, da dette vil gå ud over kvaliteten i byggeriet. Boligselskabet har valgt at stille garanti i tilfælde af store uforudsete udgifter. Dette har betydet, at dispositionsfonden har ydet et yderligere tilskud på 0,6 mio. kr., så tilskuddet i alt blev på 1,4 mio. kr. Med støtte fra Landsbyggefonden bliver det muligt at holde en månedlig husleje på 5.800 kr., hvilket er et rimeligt niveau. Det er blevet et flot byggeri, som boligselskabet også er meget stolt af. Mod øst, ud mod Triumfvej, fremstår facaden delvis pudset i en lys farve. Mod vest åbner facaden sig med store vinduespartier og altaner. Vinduer og terrassedøre er udvendigt beklædt med aluminium og indvendigt af hvidmalet træ. Boligerne er også egnede for ældre, fordi en ny elevator sikrer niveaufri adgang til alle boliger samt til kælderen. Skoleparken 1 Der arbejdes fortsat med en af de største renoveringssager i boligselskabets historie. For som der har været skrevet om i mange år, har afdelingen store problemer med bygningerne, som giver sig udslag i meget dårlig bokvalitet for beboerne. En samlet renovering vil være meget omkostningsfuld for afdelingen med deraf følgende store huslejeforhøjelser, hvorfor det blev besluttet at søge Landsbyggefonden om støtte. I den forbindelse er der blevet udarbejdet en tilstandsvurdering, som blev indsendt til Landsbyggefonden, hvorefter Landsbyggefonden var på besigtigelse i bebyggelsen medio november 2012. Heldigvis var den foreløbige udmelding fra Landsbyggefonden, at vi har en renoveringssag med støtte. Omfanget af renoveringssagen skal afklares med Landsbyggefonden, og de har i den forbindelse udbedt sig yderligere undersøgelser / dokumentation, som er blevet indsendt. Da der er meget lang kø hos Landsbyggefonden, har Landsbyggefonden endnu ikke haft mulighed for give en tilbagemelding på det indsendte. Når dette er sket, skal der ske en endelig afklaring, og en endelig helhedsplan for afdelingen skal udarbejdes. Hvor stort omfanget bliver, er som nævnt fortsat usikkert, men det er helt sikkert, at vi har en sag, og at den i løbet af de kommende år bliver en rigtig stor renoveringssag for boligselskabet. Der var indflytning den 1. marts 2013, og alt var udlejet. 13
Høje Gladsaxe Helhedsplan og fleksibel udlejningsaftale Høje Gladsaxe består af fem boligorganisationer, Lejerbo Gladsaxe, AAB, 3B, FSB Gladsaxe og Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe. Der er i alt ca. 1.900 boliger som bebos af ca. 4.000 beboere. Boligselskabets afdeling 30, består af 365 boliger. Meget af driften i Høje Gladsaxe drives i fællesskab gennem Fællesdriften og et forretningsudvalg, hvor de 5 afdelingsformænd deltager. Helhedsplan Der har i en del år været en helhedsplan på det boligsociale område hvoraf den sidste udløb 31. december 2012. Da beboerne i Høje Gladsaxe mener, at den boligsociale helhedsplan er meget vigtig for Høje Gladsaxe, blev der udarbejdet en ansøgning for den nye periode til Gladsaxe Kommune og Landsbyggefonden. Heldigvis for Høje Gladsaxe (HG) godkendte de begge ansøgningen, og den nye periode gælder fra 1. januar 2013 til 31. december 2016. Den nye helhedsplan har som vision - at HG bliver et trygt boligområde med en høj grad af social ansvarlighed og civil sammenhængskraft. HG skal tilbyde en bred vifte af sociale aktiviteter til alle aldersgrupper med den effekt at tiltrække ressourcestærke beboere og styrke den eksisterende beboermasse. Ansvarligheden og sammenhængskraften skal skabes gennem et stærkt lokalt netværk bestående af både beboere og professionelle. I helhedsplanen er der følgende indsatsområder: Børn, unge og familie Uddannelse, beskæftigelse og erhverv Udsatte grupper Kultur og fritid Den samlede økonomi i de 4 år er på 12,8 mio. kr., som finansieres af Landsbyggefonden med 8,5 mio. kr., Gladsaxe Kommune med 2,9 mio. kr. og afdelingerne med 1,4 mio. kr.. Boligselskabets afdeling 30 s andel udgør i alle fire år 280.000 kr. altså 70.000 kr. pr. år, som dækkes af boligselskabets dispositionsfond. Fleksibel udlejningsaftale Ét af målene i helhedsplanen er, at beboersammensætningen i Høje Gladsaxe skal styrkes på en række udvalgte socioøkonomiske parametre og ligge tættere på det kommunale gennemsnit. Målet skal opnås dels ved, at de beboere som bor i Høje Gladsaxe får nye kompetencer og muligheder og dels ved, at nye ressourcestærke beboere tiltrækkes. Boligorganisationerne og Gladsaxe Kommune anser fleksibel udlejning som et vigtigt middel til at fremme og opfylde dette formål. Den nye aftale har som formål at påvirke beboersammensætningen i området ved at øge tilgængeligheden til Høje Gladsaxes boliger for erhvervsaktive, studerende og seniorer, der frigiver en anden bolig i kommunen. Aftalens hovedpunkter er: Kravet om ugentlig erhvervsaktivitet øges fra 25 timer til 37 timer for boligsøgende, almindelig ventelisteudlejning (anciennitet) ophører i Høje Gladsaxe for en 4-årig periode og afløses af fleksibel udlejning, interne oprykninger i afdelingen kan kun ske til boliger af samme eller mindre størrelse, og kommunal anvisning til boliger i området skal også opfylde de fleksible kriterier. 14
Udlejningen sker efter følgende fordeling: 15 % kommunal anvisning 85 % fleksibel udlejning For at påvirke beboersammensætningen mest muligt lukkes midlertidigt for almindelig ventelisteudlejning i aftalens løbetid. Særlige udlejningskriterier Fleksibel udlejning sker efter følgende kriterier: Personer med tilknytning til arbejdsmarkedet 60 % Studerende 20 % Seniorer 20 % Ved tilknytning til arbejdsmarkedet stilles for enlige krav om fuldtidsbeskæftigelse på 37 timer om ugen og for par enten 1) fuldtidsbeskæftigelse på 37 timer om ugen for én person, eller 2) beskæftigelse på min. 25 timer ugentligt pr. person. Beskæftigelseskravet skal have været opfyldt i min. 4 måneder forud for anvisningstidspunktet. 4-måneders kravet kan fraviges for nyuddannede. Ved studerende forstås unge (under 30 år) i fuldtidsuddannelse. Der er en fortrinsret for hjemmeboende i Høje Gladsaxe, som opfylder betingelserne. Ved seniorer forstås boligsøgende, som er fyldt 55 år og med bopæl i Gladsaxe Kommune, der i tide ønsker at flytte til en mere passende bolig. Høje Gladsaxe 15
De større renoveringssager Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe er generelt et populært selskab at bo i, og vi har ikke udlejningsvanskeligheder. P.t. er vi i en finanskrise der gør, at ejerboligmarkedet er på vågeblus med generelt lave priser, men heller ikke det medfører tomgang i vores udlejning. Årsagen er, at vi vedligeholder boligerne og dermed er på forkant med de skavanker, som vores huse kan få med tiden. På kort sigt er det naturligvis dyrt, men på længere sigt er det billigere, idet det er langt dyrere at skulle renovere som følge af generel nedslidning. Bliver et hul i taget ikke repareret, medfører det skader længere nede i huset, og bliver hullerne ved med at komme, er det billigere at skifte hele taget end blot at lappe det. Vores boliger er dog meget forskellige, og løsningerne for renovering kan variere afhængig af alder, byggeskik, størrelse, økonomi, energiforbrug o.s.v. Selskabets første byggeri Mølleparken 1 stod indflytningsklar i 1946. Siden da har krav til boliger og arkitektur ændret sig. Vores byggeri fra 1940 erne og 1950 erne er rækkehuse og etagehuse. Klimaskærmen er med mursten og tegltag. Alt i gedigne materialer, og med gennemprøvede løsninger, og man vidste, at det ville holde. Rækkehusene er store efter datidens standard, men boligerne generelt fra den tid er små efter nutidens målestok. I 1960 erne og 1970 erne vokser boligerne. Løsningerne i byggeriet bliver mere eksperimenterende. Den stærke og fleksible beton bliver mere fremherskende i byggeriet, og konstruktionerne bliver mere spinkle. Samtidig bliver betonen trukket ud på facaden. Egeparken 1 og 2, Lyngparken 2 og Høje Gladsaxe er billeder på dette byggeri. Datidens beton havde ikke godt af at blive blotlagt, og igennem de seneste 20 år har man arbejdet på at inddække betonen i den tids byggeri, når det var tiltrængt. I 1980 erne og fremefter er betonen fortsat fremherskende, men nu er betonen indkapslet i skalmure eller lette materialer som eternit og træ. Der eksperimenteres fortsat meget, men vi skal op omkring årtusindeskiftet, før vi for alvor tog ved lære af det eksperimenterende byggeri s dårlige vaner. De tidligste boliger i denne periode havde en del byggeskader, og disse byggeskader blev løbende rettet op. Moseparken og Vadgårdsparken er eksempler på den tids byggeri. 1970 erne og godt ind i 1980 erne var en periode med høj inflation og dermed store prisstigninger. Det påvirkede også byggeriet, hvorfor byggeomkostningerne bare voksede. Står man så samtidig med et byggeri, der som følge af eksperimenterende byggeskik har høje vedligeholdelsesomkostninger, kan huslejen føles høj i forhold til vores ældre byggeri. Frem til energikriserne i starten af 1970 erne tog man ikke seriøst hensyn til energiforbrug. Boligerne var fra naturens side gennemventilerede (utætte), og isoleringen af boligerne var meget begrænset i forhold til nutidens standard. Der var derfor behov for at skrue op for varmen. Vores boliger havde dog et generelt sundt indeklima, og mekanisk ventilation var unødvendig. Når vi efterfølgende skulle renovere vores boligers tage og vinduer, måtte vi derfor også tænke i varmebesparelse, og boligerne blev derfor gjort mere tætte. Det stiller andre krav til beboernes adfærd. Man skal nu være mere aktiv i at bevare et godt indeklima. Det bliver derfor vigtigt, at man lufter korrekt ud i vores boliger. Fra ca. 2010 får vi et nyt ord til ordbogen, og det er energirenovering. Hermed menes, at det ikke 16
kun er vores boligers tilstand, økonomi samt anvendelse der skal være bestemmende for, hvordan vi renoverer vores boliger. Nu er det også energiforbrug og dermed klimapåvirkning, der skal påvirke en beslutning om renovering. Fremtiden bliver mere fokus på energiforbrug med tætte og velisolerede boliger. I vores eksisterende boligmasse vil det også betyde mekanisk ventilation, og derved kan vi fortsat have gode, sunde og eftertragtede boliger. Arbejdet har været temmelig omfattende. Det startede i maj 2012 og er afsluttet i december 2013. Arbejdet har medført opgravning af veje, parkeringspladser og græsplæner. Tilbage henstår udskiftning af rør under gulvene i 1 plans rækkehusene, som pt. er planlagt til udførelse i 2015. Torveparken udskiftning af vandrør og fjernvarmerør i jorden I Torveparken er alle vand- og varmerør i jorden nu blevet udskiftet. Nogle af rørene er af samme alder som Torveparken. Rørene bestod af efterisolerede stålrør placeret i betonkanaler under jorden. Nu er rørene udskiftet til præisolerede plastrør. Det betyder, at varmetabet bliver reduceret og at vi ikke længere skal være bekymrede for rørbrud i de gamle ledninger. Lyngparken 1 udskiftning af terrassedøre og vinduer, renovering af kviste I Lyngparken 1 var terrassedøre og vinduer af ældre og utidssvarende dato og med høje vedligeholdelsesomkostninger. Kvistene på 1. sal var af træ, og kvistene stod også for at skulle vedligeholdes ved malerbehandling. 17
Man valgte at udskifte døre og vinduer til nyt i træ/alu. Kvistene blev også renoverede, men den brune træoverflade blev udskiftet med Rockpanel i farven hvid. Rockpanel er en støbt plade i stenmateriale fra Rockwool. Mange istandsættelsesarbejder I årets løb er der indledt og/eller fuldført større og mere gennemgribende renoveringsopgaver. Af disse arbejder kan nævnes følgende: Ud over disse større renoverings- og istandsættelsesarbejder er der i overensstemmelse med budgetter og langtidsplaner udført en del andre planlagte periodiske vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, der dækkes af afdelingernes henlæggelser. Vi har altid prioriteret vedligeholdelse af afdelingerne særdeles højt og konstaterer med glæde, at afdelingernes aktivitetsniveau i forbindelse med fornødne renoverings-, istandsættelses- og forbedringsarbejder, som hidtil, har været højt i den forløbne periode. Mølleparken 1 Stengårdsparken Højgårdsparken Pileparken 1 Lyngparken 1 Lyngparken 1 Tinghøjparken Tinghøjparken Stationsparken 1 Kongshvileparken Skoleparken 1 Kildeparken 1 Mølleparken 2 Mølleparken 2 Pileparken 6 Torveparken Lyngparken 2 Pileparken 7 Kagsåvej Buddinge Mølle konvertering til fjernvarme udskiftning af køkkener ved ind-/fraflytning, affaldsøer, fjernvarme udskiftning af døre til lejemål renovering af varmecentral udskiftning af terrassedøre og vinduer, renovering af kviste konvertering til fjernvarme udskiftning af køkkener ved ind-/fraflytning, fjernvarme udskiftning af vinduer i gavle udskiftning af køkkener ved ind-/fraflytning etablering af elevator til festlokale løbende skimmelrenovering af boliger, helhedsplan udskiftning af vaskerimaskiner altaner, udestuer, faskiner, legepladser konvertering til fjernvarme renovering af varmecentral udskiftning af vandrør og varmerør i jord konvertering til fjernvarme renovering af varmecentral og brugsvandsledninger udskiftning af gasfyr konvertering til fjernvarme 18
Energi og Miljø KlimaKlar Igennem et par år har alle 47 afdelinger i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe været tilmeldt KlimaKlar. Gladsaxe Kommune samarbejder med de almene boligselskaber og andre i kommunen om at reducere kommunens samlede CO2-udslip. Samarbejdet har hovedsageligt haft en karakter af information og erfaringsudveksling, men det har i den forgangne periode også udmøntet sig i et egentligt projektforslag. KlimaKlar er også at energioptimere vores boligafdelingers bygninger. Derfor har boligselskabet indledt et samarbejde med Gladsaxe Kommune omkring energirenovering af boliger. Gladsaxe Kommune har inviteret boligforeninger til samarbejde om energiprojekter, da man har et mål om at nedsætte CO2-udslippet med 25 % inden 2020. Alene fra boliger i Gladsaxe skal udslippet reduceres med 15 % i forhold til niveauet i 2007. Dette svarer til 20.000 tons CO2. Gladsaxe Kommune vil gerne afprøve løsninger, for idéen er, at de via demonstrationsprojekter og renovering i mindre skala får testet: Hvad er potentialet? Hvad kan lade sig gøre? Dette vil Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe meget gerne være med til, og vi har derfor indledt et samarbejde, og efter en dialog er Kildeparken 1 blevet valgt som demonstrationsprojekt. Afdelingsbestyrelsen indgik i en dialog for at finde forskellige potentialer til at energioptimere afdelingen. Efter gennemgang af mulige potentialer var der enighed om at arbejde videre med to projekter, et om lokal afledning af regnvandet og et om forbedring af indeklimaet og mindre forbrug af varme. Bygningerne er ikke jordens tætteste, så der er god grund til at kigge på, hvordan man kan ændre på de to forhold. Der blev afholdt afdelingsmøde herom i maj 2013, hvor der var stor opbakning blandt beboerne til de to projekter. Afdelingsbestyrelsen fik accept fra afdelingsmødet til at arbejde videre med at formulere et konkret forprojekt om varmeforbrug og indeklima samt en bemyndigelse til at komme med et endeligt detailprojekt om lokal afledning af regnvand. Der er efterfølgende blevet arbejdet videre med de to projekter. Omkring lokal afledning af regnvand er der blevet foretaget prøveboringer, men disse har vist visse problemer omkring jordbundsforholdene. Der arbejdes videre med projektet, dog skal der ske en projektbearbejdning, og samtidig arbejdes der på at inddrage omkringliggende bebyggelser for at få optimeret projektet. Omkring forprojekt om varmeforbrug og indeklima er der blevet udarbejdet et projekt, som der har været en dialog med flere forskellige parter om at få realiseret, bl.a. flere fonde. Det er dog ikke helt lykkedes endnu, men der arbejdes videre på sagen, for der skal findes løsninger til en fremtidssikring af boligerne. Pileparken 4 19
Fremtidssikring af boligerne er meget vigtig at have fokus på, og her gælder det især det almene boligbyggeri fra 1940 erne og 1950 erne, som udgør over halvdelen af boligerne i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe. Dette blev der sat fokus på i Boligbladet oktober 2013, under overskriften Renovering med omtanke for kvaliteten, og de forskellige dilemmaer og udfordringer blev beskrevet, herunder hvorfor byggeriet er værdifuldt, og hvordan man foretager en bevarende renovering. Kort og godt vil vi ikke pakke vores bygninger ind, men i stedet finde andre løsninger. Fjernevarmeudbygningen KlimaKlar og fjernvarmeudbygningen hænger uløseligt sammen, da de begge omfatter energioptimering og fremtidssikring. Der er store fordele ved fjernvarmen: Fjernvarmen er for tiden billigere end fyring med fossile brændsler som kul, olie og naturgas, og denne tendens ser ikke ud til at ændres i fremtiden. Fjernvarmen er for en stor dels vedkommende et restprodukt af affaldsforbrænding eller elproduktion. Fjernvarme har derved en lav miljøbelastning. Varmecentraler, der forsynes med fjernvarme, er ligeledes mindre komplicerede. Der kan derfor forventes mindre vedligehold i disse varmecentraler. Gladsaxe Fjernvarme og Vestforbrænding er ved at udbygge deres forsyningsnet til fjernvarme. Målet er på sigt, at det meste af kommunen skal tilkobles fjernvarmen, men som en start udvider man mod større varmecentraler, og det betyder, at udvidelsen sker mod større virksomheder og de af vores boligafdelinger, der har varmecentraler. Vi har derfor en unik mulighed for indenfor en kort årrække at få tilkoblet en stor del af vores varmecentraler, der har naturgas eller andet brændsel som energikilde. Gladsaxe Fjernvarme opdeler deres udbygning mod store kunder i 5 etaper. Vi har relevante boligafdelinger i følgende etaper: Etape 1 hvor tilslutningen er sket primo 2013 Buddingeparken, Stengårdsparken, Vadgårdsparken ungdomsboligerne, Lyngparken 1 og 2, Buddinge Mølle, Mølleparken 1 og 2 og Tinghøjparken. Etape 4 med tilslutning primo 2014 Egeparken 1 og 2 Etape 5 med mulig tilslutning primo 2015 (langs Søborg Hovedgade) Hulegårdsparken, Lykkeparken, Kiplingeparken, Kiplingsgården, Moseparken, Søborgparken. Vestforbrænding der er mulighed for udvidelse til Højgårdsparken dette forventes at ske primo 2015. Udbygningen af Gladsaxe Fjernevarme har været forsinket, da en del af vores boligafdelinger forsynes med restvarme fra LKV-anlæg, der ejes og drives af energiselskabet E.ON. E.ON var af den opfattelse, at skal de miste markedsandele i vores boliger, så skal de have erstatning af Gladsaxe Fjernvarme, hvorfor de klagede til Energiklagenævnet. Energiklagenævnet afviste klagen, og udbygningen er derfor igangsat, men forsinket. Udover dette har boligafdelinger med LKV-anlæg yderligere problemer med E.ON. E.ON mener sig berettiget til en slutafregning (underdækning i forbindelse med underskud i afskrivninger), samt en højere pris på forbruget. Dette har boligselskabet indklaget for Energitilsynet med påstand om, at 20
dette er E.ON ikke berettiget til. Da priserne for 2012 var usikre, blev varmeregnskabet 2012 for disse afdelinger med en beregnet pris. Heldigvis er E.ON fortid, da alle afdelinger med tidligere LKV-anlæg som var drevet af E.ON, primo 2013 er konverteret til fjernvarme. Dog er slagsmålet med E.ON endnu ikke blevet afklaret, da vi fortsat afventer en afgørelse fra Energiklagenævnet. Vi ser dog frem til at få udarbejdet varmeregnskabet for år 2013 og 2014, for at se hvilke besparelser som overgangen til fjernvarme har givet. Ny affaldsordning Gladsaxe Kommune har i april 2013 indført en ny storskraldsordning for plast og metal, og dette er ikke gået ubemærket hen. TAK! Glas Sparepærer Plast Batterier Skakten er KUN til dagrenovation Papir og pap Elektronik Metal I Gladsaxe Kommune er man godt klar over, at ordningen har været plaget af alle kendte børnesygdomme, hvor der er trukket store veksler både på ejendomsfunktionærerne og beboerne. Men nu fungerer det. Gladsaxe Kommune og borgmesteren udtalte i den forbindelse Derfor takker vi for det store engagement, som borgerne og viceværter har lagt i at få udnyttet ressourcerne i affaldet. Det er en flot indsats. Det har været en lidt hård indkøringsperiode, og vi beklager de gener borgere og viceværter må have lidt. Vi har nu har lagt grunden til en rigtig god og fremtidssikret ordning, hvor vi passer på miljøet og udnytter ressourcerne allerbedst muligt. Der blev sat fokus på den nye affaldsordning i Boligbladet oktober 2013, under overskriften Fra skidt til godt genbrug, hvor bl.a. skrives om ordningen set fra driften, udfordringerne, grøn succes og hvad sker der med dit affald. Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe støtter initiativet med at reducere affaldsmængderne til forbrænding samt at få affaldet sorteret med henblik på genbrug. På sigt er der penge i skidtet. 21
Administrativ udvikling af serviceydelser Ny hjemmeside og kommende udvikling Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe arbejder løbende på at udvikle serviceydelser, dette gælder både overfor beboerne, beboerdemokratiet, ansøgere til boliger og interesserede generelt. Her er udviklingen af vores nye hjemmeside en vigtig brik. Der arbejdes på at så meget kommunikation som muligt skal ske via denne hjemmeside, både som ekstranet, intranet samt udbygning af digitalisering. Vi gik i luften med den nye hjemmeside primo oktober 2013, og vi mener, at den virkelig har givet et løft i vores kommunikation. Hjemmesiden har fået et kraftigt ansigtsløft, meget nyt er kommet til og den er lettere at finde rundt på. Vi har i første omgang bl.a. valgt at udbygge hele afsnittet om at finde en bolig samt opskrivning hertil. Det hele sker gennem hjemmesiden, hvor man kan søge bolig efter huslejens størrelse, boligens type, antal værelser, hvor boligen ligger henne, om det er tilladt at holde husdyr, og ikke mindst hvor lang ventetid der er på en bolig i den enkelte afdeling. Det er også muligt at betale for opnoteringen via hjemmesiden. En af de andre udbygninger er, hvor man kan se beskrivelser af alle afdelinger med nye fotos og plantegninger af mange boliger. Senere kommer muligheden for at hver enkelt beboer får sin egen side, hvor man kan se oplysningerne om egen bolig, lige fra indskuddets størrelse over den aktuelle husleje samt gældende lejekontrakt og varmeregnskaber. Udbygningen stopper ikke her. Der arbejdes på et intranet for afdelingsbestyrelserne, udvalgene og medarbejderne. For afdelingsbestyrelserne bliver det lettere at få og finde oplysninger, da man gennem et intranet vil få adgang til bl.a. regnskaber og budgetter. Især budgetkontroller vil blive meget nemmere at følge med i og mere informationsgivende. Der arbejdes også på, at afdelingsrapporterne bliver indarbejdet på hjemmesiden med en meget smidigere arbejdsgang til følge. For udvalgene vil der være nogle lukkede forummer, hvor der kan udveksles informationer og meninger, og der vil også komme et forum for alle afdelingsbestyrelser. For medarbejderne arbejdes der på et medarbejderintranet, hvor alle relevante arbejdsoplysninger med tiden skal kunne findes. Samarbejdsaftale kompetence/roller (mini afdelingsbestyrelseshåndbog) For fortsat at udvikle beboerdemokratiet i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe, er der blevet arbejdet på en samarbejdsaftale omkring kompetencer og roller 22
Beboernes indflydelse Omkostningernes fordeling 27% 17% Henlæggelser m.v. 27% Ekstraordinære omk. 5% Ydelser på lån 3% Ejendomsskat 5% Vand 7% Renovation/Forsikring 6% 56% El m.v. 4% Indflydelse Fælles Begrænset Ingen Bestyrelse- og beboeromk. 1% Alm. vedl. vaskeri m.v. 9% Renholdelse/bemanding 17% Adm. m.v. 7% Pligtmæssig bidrag 9% for beboerdemokratiet i selskabet. Det er hovedsageligt i Kredsudvalget der er blevet arbejdet med opgaven, men også administrationens Virksomhedsnævn og medarbejderne på medarbejderseminaret, har arbejdet med dette. Endelig har Organisationsbestyrelsen gennemgået materialet og besluttet, at materialet skal gennemgås med afdelingsbestyrelserne for at få deres tilbagemeldinger, inden der udarbejdes en egentlig mini afdelingsbestyrelseshåndbog. Dette sker ved en afdelingsbestyrelseskonference, som afholdes medio januar 2014. Vi ser meget frem til denne dialog så den endelige mini afdelingsbestyrelseshåndbog kan blive udarbejdet til gavn for beboerdemokratiet i selskabet. Beboervenligt budget / Aktive beboere Der skal hele tiden arbejdes på at give beboerne den bedste mulighed for at deltage aktivt i beboerdemokratiet. For at beboerne deltager i beboerdemokratiet, skal rammerne for deres deltagelse optimeres. Det område, hvor beboerne har størst mulighed for indflydelse, er omkring budgetbehandlingen. Her vedtages rammerne for afdelingens fremtid. Vi bliver derfor nødt til at optimere rammerne for budgetbehandlingen. Administrationen har derfor arbejdet på at forbedre budgetformidlingen overfor beboerne. Der er blevet udarbejdet et beboervenligt budget. Dette har i sidste budgetfase været testet i 2 boligafdelinger, hvor bemærkninger fra beboere og afdelingsbestyrelserne er blevet indarbejdet. Herudover har det været forelagt Kredsudvalget, hvor der var en positiv tilbagemelding. Kredsudvalget havde også bemærkninger, hvoraf nogle er blevet indarbejdet. Det har ikke været muligt at tilrette bemærkningerne omkring langtidsbudget, men dette vil der blive arbejdet på. Det beboervenlige budget vil blive anvendt i den kommende budgetfase 2014/15, altså på afdelingsmøderne som afholdes i april/maj 2014. I det kommende Boligbladet marts 2014, vil der være en orientering til beboerne om det nye beboervenlige budget. 23
Personaleforhold Selskabets ønske om udvikling gælder også for medarbejderstaben. Der skal derfor til stadighed være fokus på medarbejderudvikling. Et af redskaberne hertil er at afholde et årligt medarbejderseminar. Medarbejderseminar blev for tredje gang afholdt i april 2013, og alle mand både m og k var af huse for at deltage i det dagslange seminar, som blev holdt på Gladsaxe Stadion, hvor direktør Jesper Loose Smith både bød velkommen og mønstrede medarbejderstyrken. På programmet var der gruppearbejde om introduktionsprogram for nye medarbejdere, en ny personalehåndbog, gennemgang af forretningsgange, hvem er hvem og hvem gør hvad, samarbejdsrelationerne og rollefordelingen mellem beboerdemokratiet og administrationen, orientering ved boligselskabets formand Ryno Scheil, rygepolitik samt foredrag ved Freddy Meyer om Mine fordomme er bedre end dine. Et andet redskab er uddannelse. Der afholdes løbende kursus for alle ansatte. Bl.a. blev der i 2013 afholdt et syns fotokursus for ejendomsfunktionærerne. Med bedre billeddokumentation står sel- skabet nu stærkere i sager om fraflytninger, og udover at det er tidsbesparende, er det samtidig en rigtig god service over for beboerne. Der kan læses meget mere herom i artiklen i Boligbladet juni 2013. I den forgangne periode har vi også haft en del 25-års jubilæer. Det er vi stolte af i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe, og vi vælger at tolke det som, at boligselskabet er en god arbejdsplads, og at medarbejderne er glade for at være ansat i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe. Men de mange jubilæer udtrykker også, at vi har et større kommende generationsskifte på vej, hvilket vi er opmærksomme på, hvorfor vi har en løbende opkvalificering af medarbejderne, således at vi kan rekruttere internt i boligselskabet. Derudover er vi fortsat meget positive over for den beslutning, der er blevet taget på Repræsentantskabsmødet, om at indarbejde en finansieringsmodel i budgettet, der gør det muligt hele tiden at have tre ejendomsfunktionærelever ansat. I Boligbladet marts 2013 er der flere artikler, hvor denne uddannelse bliver belyst. 24
Bestyrelsen og udvalgene Kredsudvalget Kredsudvalget fungerer både som boligselskabets boligpolitiske organ i forhold til Boligselskabernes Landsforenings 9. Kreds, men også som repræsentanter for afdelingsbestyrelserne. Kredsudvalget har afholdt fem møder, hvor de faste punkter hovedsageligt har været: Orientering fra administrationen, orientering fra de enkelte afdelingsbestyrelsesrepræsentanter, information om arbejdet i Boligselskabernes Landsforenings 9. Kreds samt orientering fra de af Kredsudvalget nedsatte underudvalg. Orienteringen fra de enkelte afdelingsbestyrelsesrepræsentanter giver en rigtig god information om, hvad der rører sig på tværs i boligselskabet, men det giver også anledning til en rigtig god dialog afdelingerne imellem. Information om arbejdet i Boligselskabernes Landsforenings 9. Kreds, hvor vi er repræsenteret ved fire repræsentanter, har hovedsagelig været omkring det boligpolitiske. Og det har været rigtig god information. Kredsudvalget har arbejdet meget med kompetencer og grænser mellem afdelingsbestyrelsen og boligselskabet. Der har været afholdt særskilte møder, og der har været nedsat grupper. Det er meningen, at arbejdet skal udmønte sig i en mini afdelingsbestyrelseshåndbog. Som tidligere beskrevet er der indkaldt til afdelingsbestyrelseskonference herom. Kredsudvalgets nedsatte underudvalg er: Kommuneudvalg, IT-udvalg, Klima- og miljøudvalg, og Idé- og erfaringsudvalg. IT-udvalget har arbejdet med IT sikkerhedspolitik samt sparring omkring den nye hjemmeside. Arbejdet i Klima- og miljøudvalget henvises til afsnittet KlimaKlar i be- retningen. Idé- og erfaringsudvalget afventer den nye hjemmeside, hvor det bliver muligt at indføre deres mange idéer til, hvordan vi i selskabet kan dele vores erfaringer med hinanden. Der er for os ingen tvivl om, at inddragelse af drøftelser med den bredere kreds af repræsentanter fra vores afdelinger er nyttige og hensigtsmæssige i henseende til udviklingen i vores afdelinger, og vi ser frem til en videreførelse af arbejdet i de kommende år. Tak til udvalget for et godt og konstruktivt samarbejde. Fritidsudvalget Fritidsudvalget har virkelig været meget aktive i den forgangne periode. De har arrangeret Fritidskonference, AB-fest og Sensommerfestival, og der har været afholdt hele ti Fritidsudvalgsmøder, hvor de, udover at planlægge arrangementerne, også som hidtil har bistået os med vurdering af ansøgninger fra afdelinger vedrørende tilskud til aktiviteter mv. Den traditionsbundne AB-fest, kunne denne gang afholde en stor 25-års jubilæumsfest med manér, og nummer 26 er allerede ved at blive planlagt. Denne afholdes lørdag den 12. april 2014. Så det glæder vi os alle til. Sensommerfestivalen, som blev afholdt i september 2013, var igen en stor succes med over 800 besøgende, hvor rigtig mange var fra de andre afdelinger, så det blev en festlig festival med masser af sensommersol. Sensommerfestivalen blev afholdt i 25